三里屯太古里项目考察汇报 目录1. 项目前期分析 内部环境 外部环境 项目简介 项目的SWOT分析2. 项目现状分析 商业活动与营销 规划布局与建筑设计3. 项目总结 目录1. 项目前期分析 内部环境 外部环境 项目简介 项目的SWOT分析2. 项目现状分析 商业活动与营销 规划布局与建筑设计3. 项目总结 1.项目前期分析内部环境内部环境-太古地产时间：太古地产于1972年成立业务：商业、零售、酒店及住宅物业发展策略：集中设计、发展及管理大型的综合商业项目大陆的大型综合项目：北京三里屯太古里（2008）及颐堤港（2011）广州太古汇（2013）成都大慈寺项目（2014）上海大中里项目（2016） 1.项目前期分析内部环境内部环境-太古地产三里屯项目对太古地产的意义三里屯village是太古地产在中国大陆地区首个落成的综合商业项目。创新的项目是太古地产首个于北京发展的投资项目。联同在上海和广州的发展，太古地产将致力在这三个内地主要城市发挥创造无限惊喜的管理哲学（太古地产主席简基富）。 1.项目前期分析内部环境内部环境-太古地产北京三里屯项目的获取太古地产北京办事处于2005年下半年设立，目的就是为了拓展在北京的地产业务，到收购新三里屯，成功完成了在京的第一处投资项目。Ÿ2007年2月22日，太古地产宣布与基汇资本中国基金合资48亿元收购国峰置业投资的新三里屯项目。（国峰置业可能在银行贷款上出现困难，建设阻滞，为了获得资金进行了转让。）太古地产持有该项目零售部分80%的股权，基汇资本则持有其余20%的股权。项目内的精品酒店则由太古地产全资拥有。 1.项目前期分析 外部环境城市概况北京是中国“八大古都”之一，拥有7项世界遗产，是世界上拥有世界文化遗产数最多的城市，是一座有着三千余年建城史、八百六十余年建都史的历史文化名城，拥有众多名胜古迹和人文景观。今日的北京，更已发展成为一座现代化的国际大都市。 1.项目前期分析 外部环境城市规划总体目标：将北京城市发展目标确定为“国家首都、世界城市、文化名城和宜居城市”。城市空间布局：在北京市域范围内，构建“两轴－两带－多中心”的城市空间结构。规模与结构：2020年，中心城人口规划控制在850万人以内，城镇建设用地规模控制在778平方公里，人均建设用地控制在92平方米。中心城规划分为三个层次。朝阳区是北京市一个快速发展的新城区。按照《北京城市总体规划（2004年—2020年）》，朝阳区作为首都城市功能拓展区，被赋予了“国际交往的重要窗口、中国与世界经济联系的重要节点、对外服务业发达地区、现代体育文化中心和高新技术产业基地”的功能定位。 1.项目前期分析 外部环境经济发展据初步核算数据显示，2014年朝阳区实现地区生产总值亿元，比上年增长%；其中，第一产业增加值亿元，比上年增长%；第二产业增加值亿元，比上年增长%；第三产业增加值亿元，比上年增长%。三次产业结构为：：。房地产开发投资中，住宅投资亿元，比上年增长%；办公楼投资亿元，比上年下降%；商业营业用房投资亿元，比上年下降%。住宅投资中，自住型商品房投资为亿元，占住宅投资的%。 1.项目前期分析 外部环境经济环境1. 2008年初全球金融危机尚未全面爆发，经济快速发展，投资环境良好。2006-2014年北京商品住宅成交情况走势图2. 房地产行业发展迅速，连续多年增速较快。 1.项目前期分析 项目简介三里屯village 项目位于北京朝阳东二环和东三环之间的休闲娱乐商圈——三里屯-工体商圈，位于北京朝阳区工体北路。南面地块靠近酒吧街，北面地块靠近使馆区。三里屯village由19 座建筑物组成的街区式低密度综合商业项目，分为南、北两个部分，设有可进驻200 余个商店的零售空间及拥有99 间客房的都会风尚酒店——瑜舍，总楼面面积约 万平方米。 1.项目前期分析 项目简介地块情况北区保留生活区南区 1.项目前期分析 项目简介总览：三里屯VillAGE是一个由共19座建筑物组成的低密度综合商业专案，分为两个部分，设有零售商店及拥有99间客房的都会风尚酒店——瑜舍开盘时间：三里屯village南区——2008三里屯village北区——2009瑜舍-——2008交通网络：东二环与东三环之间，邻近地铁2号线东和10号线占地面积：万平方米容积率：拿地成本：48亿元建筑师：The Oval Partnership﹝香港）隈研吾﹝日本﹞SAKO﹝日本﹞LOT-EK（美国）SHoP（美国） 1.项目前期分析 项目简介竞争分析三里屯太古里周围与其形成竞争的商业项目主要有三里屯SOHO、雅秀、大厦、世茂工三等。由于市场的变化、运营团队的理念和能力等诸多问题，三里屯SOHO和世茂工三目前还在艰难的进行招商和运营，客流量方面远不如太古里项目。同时三里屯SOHO和世茂工三有写字楼项目，在里面上班的人群也为太古里带来了一定的客流量。雅秀和大厦的位置都不如太古里项目，目前依赖太古里这样的项目所带来的客流反哺的色彩更浓郁些。 1.项目前期分析项目的SWOT分析strength: 公司内部实力雄厚；商业地产开发经验丰富；市场潜力巨大weekness: 对大陆投资环境不熟悉；本土企业竞争激烈opportunity: 项目区位优越，周边商业环境良好；进入大陆的一个机会threat: 拿地成本较高，开发风险巨大；独特的产品市场反应不确定；金融危机影响下项目开发及未来利润预期不确定 目录1. 项目前期分析 内部环境 外部环境 项目简介 项目的SWOT分析2. 项目现状分析 商业活动与营销 规划布局与建筑设计3. 项目总结 2.项目现状分析 商业活动与营销客户定位：1.来到三里屯地区消费的全北京市民2.朝阳区的居民3.喜欢来三里屯酒吧街消费的客人4.使馆区的外籍人士中央商务区白领人群人群特点：1．年龄以20至40岁的人群为主2．思想前卫，追求时尚，易于接受新生事物，生活比较有品位3．经济实力较强，用于休闲娱乐的消费支出占其生活花费的比例相对较高4．喜爱逛街及购物，并把其作为一种休闲方式 2.项目现状分析 商业活动与营销市场定位：集服饰，餐饮，文化娱乐，艺术为一体的城市商业综合体。产品定位：时尚，年轻，潮 2.项目现状分析 商业活动与营销商业模式：花费大量时间和精力用于产品定位、招商引资及培育市场，投资回收期长，但是效果好。2008年，南区租金报价70美元/平方米·月，实际成交55美元/平方米·月2010年，南区北区平均租金为35美元/平方米·月 ，南区平均租金100美元/平方米·月商业环境逐步成熟，租金水平逐步提高。目前集聚效应明显，商铺林立，生意火爆，租房有价无市。 客群现状(三间分布)周六：14:20~14：30男：377 女：422时间：每十分钟为一个段地点：南区主入口客群性别：不同时间段基本持平，在下午三点左右男性比例超过女性。客群年龄段：各个时间段均以20-40岁的中青年为主，总人流量基本呈现递增趋势。少年和老年人群占比少。客群区位分布：上午，苹果体验店门口有排队现象，中午人流集中于各餐厅和服装商场（优衣库客群明显多余其他），下午和晚上客群呈现散状。客群国籍：以华人为主，外籍人占比较低。北区总体状况（以观察为主）人流量少于南区；早晨有周边老人在室外活动，下午以中青年白领为主，聚集在餐厅等比较优雅的场所。外籍人士明显多于南区。 车流状态辅路时间段：中午五分钟主路地点：三里屯南区主入口前十字路口计数方式：单次车流量现状：主路车流是辅路的两倍左右 2.项目现状分析 商业活动与营销商业对比以工体北路这条分割线为起点分别走进这两个项目，很容易发现三里屯SOHO门可罗雀，三里屯VILLAGE时尚繁华•••太古里租金和soho临街商铺基本持平，但是soho商铺从临街到内部租金迅速递减。同时，三里屯soho则有大量空置商铺。三里屯soho采用整售的方式，没有商业的整体规划，经营惨淡。 2.项目现状分析 商业活动与营销三里屯soho平面布局 2.项目现状分析 商业活动与营销三里屯SOHO业态分布容积率：三里屯 三里屯village 业态复杂，特色不突出一层内同时分布有服装，餐饮，保健休闲，旅游服务等 2.项目现状分析 商业活动与营销推广活动LOGO广告语“这里什么都是，这里什么都不是这里是三里屯Village”三里屯Village的LOGO简单清晰，有很强的识别性，突出了北京三里屯village时尚、活泼的特点。 三里屯village推广文案"这里是天堂，这里是地狱如果你爱一个人你要带他去如果你恨一个人你要叫他来这里是潮流革命前线这里是修身持志后院这里有偶像出现这里有竹林七贤这里名牌四射这里素面朝天这里吃喝玩乐夫复何求这里悲欢离合天长地久这里是诗人的流放地这里是艺术的自留地这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village" 三里屯village推广文案“这里美丽无罪永不放弃这里性感有理难舍难离这里让你一心形象旧爱饮恨这里让你我行我素羡煞旁人这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village" 三里屯village推广文案“这里的嘴巴说听吧听吧这里的眼睛说吃啦吃啦这里的耳朵说想啊想啊这里的美食醇酒是五官错位的理由这里的浅唱低吟是芳心迷乱的接口这里世事无常感官之上这里有情世界物我相忘这里什么都是这里什么都不是这里是三里屯Village“ 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计结合该城市综合体商业地产的现在使用情况，从建筑与规划的层面出发，分析该城市综合体自身的建筑规划特点，以及选取该做法对于商业地产运营发展的耦合关系。 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计项目概况：北区总占地面积：万平方米建筑面积：万平方米（南区万；北区万）容积率： 保留生活区停车位：南区450位；北区410位建筑数：南区11座；北区8座，其中精品酒店1座（瑜舍）南区 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计北区保留生活区南区 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计北区保留生活区南区 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计北区保留生活区南区 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计商业性质——区域性城市商业综合体建筑组合形态：点、线、面、体三里屯太古里：采用面与体结合的方式，打造区域性的城市商业综合体 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计商业业态——配合区位和人群分区设置红馆UNIQLOHMADIDAS瑜舍南区：年轻、时尚、多层次的消费需求北区：一线品牌和精品酒店的高端创意街区 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计设计理念——让经典脱胎，重生于当代老北京“胡同”意向四通八达的胡同式规划，打破传统的封闭式商业建筑设计模板，营建出流畅多变的行进动线；穿行于交错三多变的虚实空间，令人悠然流连。里屯路工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计设计理念——让经典脱胎，重生于当代老北京“胡同”意向四通八达的胡同式规划，打破传统的封闭式商业建筑设计模板，营建出流畅多变的行进动线；穿行于交错三多变的虚实空间，令人悠然流连。里屯路工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计设计理念——让经典脱胎，重生于当代老北京“胡同”意向四通八达的胡同式规划，打破传统的封闭式商业建筑设计模板，营建出流畅多变的行进动线；穿行于交错三多变的虚实空间，令人悠然流连。里屯优点：路1、引导人流进入2、扩大经营面工体北路3、吸引商户入驻 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计设计理念——让经典脱胎，重生于当代老北京“四合院”意向庭院式整体布局，灵感来源于北京的四合院，体现内敛奢华，整体呈现出开放包容的大都会气质。三里优点：屯路更易营造优雅的内部小气候。工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计三里屯太古里1、整体规划成开放式街区，更易吸引消费人群。南北区根据商业定位采取不同规划方式，形成互补的两个街区。三里屯路工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计空间布局——广场：多个公共活动空间集散点三里屯路工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计空间布局——水平交通：整体处理，带动整个区域建筑单体交通空间——功能型建筑群体交通空间整体化——经营型三里屯路工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计空间布局——便利的垂直交通三三里里屯屯路路室外楼梯6部工体工北体路北路自动扶梯6部电梯14部 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计三里屯太古里1、整体规划成开放式街区，更易吸引消费人群。南北区根据商业定位采取不同规划方式，形成互补的两个街区。2、巧用公共空间，利用广场及交通空间聚人气，延长消费路线，增大消费区域。三里屯路工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计人性化设计——尺度12m 8m9m三33m里屯45m69m路12m 7m 工体北路24m 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计人性化设计——公共设施广场景观设施三里屯路工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计三里屯太古里▲结合所处区位及周边消费人群，定位为区域性的城市商业综合体。▲整体规划成开放式街区，更易吸引消费人群。南北区根据商业定位采取不同规划方式，形成互补的两个街区。▲巧用公共空间，利用广场及交通空间聚人气，延长三里消费路线，增大消费区域。屯路▲人性化设计，最大程度的留住人群并吸引潜在人群。▲将建筑自身打造成独一无二的建筑商品，以视觉消费和体验消费等方式销售给大众，吸引潜在人群刺激消费，达到促进物质消费的目的。工体北路 2.项目现状分析 规划布局与建筑设计工程建设S10外立面造型处理S10外立面造型转角处理S9外立面造型处理太古里共有低密度建筑19栋，其主体结构均为框架钢混结构，外立面造型采用钢结构骨架，外挂玻璃幕墙。 3.项目总结1. 地块区位条件优越，商业氛围良好，适宜开发。期间因为金融危机导致的开发困难及商业环境培育（人气聚集）问题都逐渐有效解决。2.定位年轻、时尚人群，引入对应的品牌及产品，实现了正确定位。3.从规划布局及建筑设计等方面构建了让年轻、时尚人群偏好的空间特征，对吸引人群起到了极大的作用。开发前期虽然比较艰难，但是正确的定位与彻底的执行，定会取得成功。 心得体会1. 不同专业的知识背景的融合可以让我们看问题更全面。2. 团队合作可以发挥更大的力量，人多力量大。今后的工作中，我们也会注重沟通，团结合作。3. 信息共享、资源共享，资源整合。4. 数据挖掘、分析能力有所欠缺。