九胜华明房地产项目市场定位研究报告

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。绝对保密 2010年3月26日天津九胜天津华明镇项目市场定位研究报告 22 思考关键问题 东丽区的“角色”和城市功能区发展规划？ 华明、空港、东丽湖三大片区价值与开发特点？ 东丽区房地产市场发展布局？ 项目首期商业启动双引擎如何打造？本案核心价值本案市场机会本案市场定位 3 东丽区城市地位与未来 东丽现状 东丽未来规划 4 东丽区有什么？ • 区位条件 • 交通条件 • 经济发展 • 区域经济对比 • 区域产业发展 • 区域工业发展 • 区域商业发展 4 5 区位条件东丽区：  全境东西长30公里，南北宽25公里，总面积478平方公里，其中 43平方公里属于中心城区，225 平方公里划归为滨海新区产业规划部分。位于天津市发展主轴上，属于双城双向拓展的战略位置。天津东丽区东丽区地理区位优越：天津市总体规划提出“双城双港、相向拓展、一轴两带、南北生态”的总体战略。东丽区恰恰处于双城双向拓展的优越的战略位置。位于天津市域发展主轴上，兼顾中心城区与滨海新区。  交通网络发达：区域内同时拥有机场、铁路、河港、高速公路，交通便利。 6 居住片区布局 6 六大居住片区居住用地： (其中环内:; 环外:) 在6大居住片区中，华明居住区是距离外环线最近的居住片区，且有集中产业支撑。金钟街居住片区环内卫国道居住片区华明居住片区东丽湖居住片区军粮城居住片区环内张贵庄居住片区津塘公路京津塘高速津汉公路北环快速路 7 交通条件 7 东丽区水陆空交通便捷: • 公路：津塘公路、京津塘高速、津滨高速等十余条公路构成经纬； • 铁路：随着京津城际铁路的开通，来往于首都和东丽区之间仅需40分钟；京山、北环等铁路枢纽东西横穿全境； • 航空：拥有39条国际、国内航线的天津滨海国际机场坐落在区内； • 港口：紧靠中国北方最大的国际贸易港口天津港。过境交通的经济带动作用欠缺东丽区更多承担的是中心城区和滨海新区核心区的交通通道联系，尚未充分利用交通优势提升自身经济实力，增强自主发展能力。交通条件便利，但尚未充分利用，仍停留在过境交通层面，地铁、公交等对区域居住环境提升有待提高。 8 东丽区经济 88 数据来源：东丽区统计年鉴  天津经济呈现持续快速增涨态势 09年上半年GDP增%，排名全国第一。  东丽区经济发展水平与天津市持平，呈现快速增长的态势，其中2008年受奥运概念带动增幅超过24％。区域发展的强劲动力，为房地产市场提供雄厚的发展基础。 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年预计 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% % % % % % 2005-2009年天津市GDP情况国民生产总值（亿元）平均同比增长率% 数据来源：天津市统计年鉴亿元 2005年 2006年 2007年 2008年预计2009年 50 70 90 110 130 150 170 190 210 0 122 196 % % % % 2005-2009年东丽区地区生产总值情况地区生产总值（亿元）同比涨幅平均同比增长率18％东丽区地区生产总值增幅与天津市持平，呈现快速增长态势 9 区域经济对比 9 城区地区生产总值（亿元）地方一般预算财政收入（亿元）社会消费品零售总额（亿元） 2008年固定资产投入（亿元） 2009年固定资产投入（亿元）塘沽区 124 —— 津南区 —— 大港区 220 —— 北辰区 63 232 东丽区 2009年1－11月：亿元；预计全年：230 2008年各区域主要经济指标对比数据来源：东丽区统计年鉴及政府工作报告东丽区在近郊经济发展水平中处于靠前的水平，但低于属于滨海新区的塘沽区，未来东丽区将借势滨海新区快速发展。 10 东丽区产业发展 10  东丽区产业发展，以第二产业先进制造业为主导，第二产业所占比例为%,第三产业占比41％，第一产业所占比例较小；  第三产业发展较快，在经济结构中所占比例逐年上升；  2010年东丽区政府工作报告中提出：加大固定资产投入，实施经济结构战略性调整，大力发展先进制造业和现代服务业。第三产业发展较快，未来仍将加大固定资产投入，房地产业有较大发展潜力指标 2005年 2006年 2007年 2008年第一产业第二产业第三产业人均地区生产总值（元/人） 32121 37709 43968 53566 东丽区2005－2008年产业情况单位：亿元数据来源：东丽区统计年鉴 11 东丽区工业 11 机械设备汽车配件金属制品新型建材六加一模式航天航空生物制药电子信息 工业是东丽区的主导产业，政府提出了“6＋1”产业发展模式。 六大主导产业规模日益壮大，占工业总量的%。以第二产业为主，形成“6＋1”产业发展模式主导产业为高新技术类企业，为区域提供中高端产业客群 1212 企业性质数量（个）占比% 内资企业 2283 私营企业 819 外资企业 559 个体工商业 6724 合计 10385 100 东丽区各类企业占比情况 东丽区目前仍以工业发展为主，商业发展滞后； 其中，小型商业发达，个体工商业为主导占比65%； 第三产业发展中传统商业占主导，服务业发展滞后; 软件园、滨海临空企业总部、嘉华经济总部等重点项目都已开工建设。东丽湖水上欢乐谷成为天津市重要的休闲旅游场所。东丽区商业东丽区商业发展存在明显的不足 2007-2008年东丽区第三产业生产总值单位：万元指标 2007年 2008年 2008年比上年增长率（%）批发和零售贸易 205267 245705 交通运输、仓储及邮电通信业 180356 235079 餐饮业 57955 66376 房地产业 28712 25452 其它服务业 142325 158508 第三产业总计 614615 731120 数据来源：东丽区统计年鉴 13 小结优势： 地理区位优越：位于天津市域发展主轴上，兼顾中心城区与滨海新区。 东丽区经济快速增长：地区生产总值增幅与天津市持平，呈现快速增长态势。 产业特色突出：天津临空产业区、滨海高新技术产业区、泰达西区，临空产业为主导的高新制造产业优势。 交通网络发达：区域内同时拥有机场、铁路、河港、高速公路，交通便利。 生态旅游资源：区域拥有地热资源，河网较为密集，且具有东丽湖休闲旅游度假概念，区域相对成熟，有一定的认知度。劣势： 过境交通的经济带动作用欠缺东丽区更多承担的是中心城区和滨海新区核心区的交通通道联系，尚未充分利用交通优势提升自身经济实力。 目前仍以第二产业为主，第三产业有待发展。机遇： 区域内明显缺少商业属性，尤其是大型综合体商业，存在市场机会点； 空客A320及大火箭等重大新建项目的拉动； 东丽区区位优势明显，可借势滨海新区的快速发展，提升自身经济实力； 第三产业发展较快，在经济结构中所占比例逐年上升，房地产业也将快速发展。挑战： 来自天津市同类地区（近郊新四区）的竞争，包括产业环境以及住宅市场；东丽区现状 14 东丽区的未来？ • 东丽区的总规划 • 交通规划 • 产业布局带动 14 15 东丽区总规划 15 城市人口规模　现状总人口约69万人，2020年人口规模为125万人；　现状城市化率为57％，2020年城市化率为95％以上。城市用地规模　现状建设用地规模为171 平方公里，2020年建设用地规模为 261平方公里。其中城镇建设用地为215平方公里。原规划定位：国家级航空航天产业基地，先进制造业基地，生态宜居城区。最新规划定位：东丽区是国家级航空航天产业基地，国际文化与交流中心，生态宜居城区。三个发展带：生态休闲带、产业发展带、城市提升带定位为国际文化交流中心和生态宜居城市，房地产业以及商业等第三产业将会快速发展。人口快速增长，对商业配套以及住房有较大的需求 16 总规划——本案处于生态休闲带 16 城市提升带以津塘公路为依托，以东丽开发区、军粮城、海河中游为重点，发展东丽区自身产业，提升城市功能。总体规划图生态休闲带产业发展带城市提升带  生态休闲带以东丽湖和南淀风景区为重点，连接滨海北部城市公园，服务于中心城区及滨海新区高素质人群，建设休闲生活区。产业发展带在京津塘高速公路两侧10km 范围内，以航空城、滨海高新区、泰达西区为重点，建设临空产业为主的高新技术产业区 17 轨道交通规划 17 轻轨1条，地铁9条现状：津滨轻轨（津塘线）规划：地铁2号线及延长线地铁4号线地铁6号线及延长线地铁7号线地铁支线3 机场线津汉线滨海南北1号线滨海南北2号线围绕轨道站点形成与其它交通方式的换乘枢纽，打造公共交通服务网络 7号线 6号线支线3 机场线南北1号线南北2号线津汉线 4号线津滨轻轨 2号线未来围绕轨道交通将形成与其他交通方式的换乘，快速提升区域价值与居住环境的提升 18 东丽产业布局 2009年11月滨海新区三区合一，东丽区不划入滨海新区行政区范围, 仍为滨海新区产业规划区域。 其中，滨海新区的八大经济功能区中四个功能区坐落于东丽区—— 临空产业区、滨海高新技术产业区、泰达西区和冶金工业区。 东丽区立足滨海，规划了航空业区、华明工业园区、金钟工业园区、东丽开发区、军粮城工业园区、滨海重机工业园六大工业园区及华明、新立两个现代服务业园区和东丽湖温泉度假旅游区。目标地块本案周边有较好的产业支撑，成为未来客群导入的直接来源。本案周边拥有华明工业园区、临空产业区以及滨海高新技术产业区将是未来客群导入的直接产业支撑，临近的东丽湖度假区也为本区域休闲商务区的人气提升起到了借势的作用。 19 东丽未来规划小结 19 区域定义为国际文化交流中心和生态宜居城市，必将快速发展商业、服务业； 随着东丽湖温泉度假旅游区的成熟，提升了区域生态宜居的认知度； 加上区域轨道交通的优化，必将提升区域居住环境，导入更多区域外客群； 区域产业聚集度较高，将成为区域房地产项目的直接导入客群。 20 东丽房地产市场分析 历史沿革与区域发端 物业类型分布 东丽房地产所处阶段 各板块发展分析（华明镇、空港、东丽湖） 21 产品分布：别墅、洋房、小高、高层标杆项目：东丽湖万科城、朗钜天域区域特点：旅游地产为重点，旅游度假型商业，少购物商业！东丽湖空港华明镇东丽开发区东丽市场历史沿革——商业物业发展速度落后于商品住宅建设速度第一波：1998-2003年张贵庄板块成为早期发源地，以砖混多层产品为主。住宅、商业物业发展迅速! 第二波：2003年-2007年空港、东丽湖成为热点，撑起东丽房地产市场！居住物业开发力度明显快于商业物业！第三波：2007年-今东丽开发区、津滨大道、华明镇板块相继成为热点，商品住宅成为开发重点，商业建设缓慢！津滨大道产品分布：普通住宅、办公别墅、公寓、酒店、写字楼标杆项目：远洋新干线、皇冠假日区域特点：办公、公寓、酒店发展快于住宅产品，商业环境匮乏。张贵庄产品分布：普通住宅、别墅标杆项目：首创溪堤郡、区域特点：中高端住宅产品，商业配套欠缺。产品分布：小高层标杆项目：万科魅力之城区域特点：商业发展较快，以大型卖场为主。产品分布：多层、小高层标杆项目：上东壹街区域特点：依托成熟居住区，临街店铺商业较为发达，有少量的办公物业！产品分布：小高标杆项目：汉拿香邑国际区域特点：产品较少，商业物业缺乏！东丽楼市经历三波建设高峰 22 东丽主要片区比较 22 华明居住区东丽湖居住区空港居住区津塘路沿线居住区津塘公路京津塘高速津汉公路北环快速路居住片区津塘路沿线东丽湖华明空港主导产业以汽车零部件生产为主导产业，以电子、化工、机械制造协调发展旅游服务业商务商贸区航空、汽车展销为主导产业的新兴高科技产业基地房地产开发特点房地产价值快速提升的区域，房地产开发强度较大生态旅游、度假居住区，知名开发商纷纷进驻生态休闲宜居居住区，住宅市场处于起步阶段产业支撑型，满足区域居住需求，潜在供应量较大。交通拥有轻轨、高速、快速路快速拉近市区和滨海新区距离高速公路、津汉公路等市级公路津汉公路，地铁2号线津汉公路以及快速路配套东丽区政府以及魅力之城、新立周边配套相对成熟相对缺乏缺乏相对缺乏华明居住区扼守津汉公路最佳位置，且拥有地铁及公交资源，目前，住宅市场开发强度较低，缺少商业配套设施。 23 东丽现状---住宅市场渐步入快速发展期，区域热度升温重点区域区域别墅成交量（万㎡）环城四区别墅成交量（万㎡）别墅占比普通住宅成交量（万㎡）环城四区普通住宅成交量（万㎡）普通住宅占比西青 29% 41% 津南 54% 33% 东丽 22% 21% 重点区域区域别墅成交均价(元/㎡）环城四区别墅成交均价（元/㎡）别墅均价对比普通住宅成交均价（元/㎡）环城四区普通住宅成交均价（元/㎡）普通住宅均价对比西青 9501 8744 高于9% 7040 6140 高于15% 津南 7769 8744 低于11% 5886 6140 低于4% 东丽 10992 8744 高于26% 5921 6140 低于4% 津南、西青占据环城四区津南、西青占据环城四区70%70%以上市场份额，东丽区住宅市场仅占环城四区份额的以上市场份额，东丽区住宅市场仅占环城四区份额的22%22%；；东丽别墅市场凭借东丽湖万科城产品，价格明显高于平均水平，成交量、价格上涨预期看好；东丽别墅市场凭借东丽湖万科城产品，价格明显高于平均水平，成交量、价格上涨预期看好； 24 东丽现状---东丽区商业发展不成熟，且不均衡！现有商圈商业类型分布特点发展潜力华明镇商圈店铺、小卖场分布华明新家园内，主要经营餐饮，服装、零售为主，消费层次较低形成华明镇、空港为主大商圈，其中华明镇定位配套服务型商业为主空港商圈酒店、公寓、写字楼高端商务、汽车销售、休闲、酒店、办公为主在大商圈中，重点发展高端商务、休闲、会展展示、汽车4S店、写字楼。东丽湖商圈游乐场、小店铺经营旅游休闲度假设施，其他配套商业欠缺重点发展旅游业，其他商业配套主要依托于外部。利津路商圈临街商铺餐饮、洗浴、服装、零售商业发达继续扩大现有规模东丽开发区商圈大卖场大型专业卖场为主。将有天一MALL,红星美凯龙、宜家等专业卖场进驻。东丽开发区商圈东丽湖商圈华明镇商圈东丽开发区商圈利津路商圈空港商圈商业发达程度区隔线强弱 25 东丽专业市场分布——规模大，档次低，消费目的性强专业市场位置规模主要经营范围金钟批发市场外环线东半环与金钟河大街的交汇处占地面积400亩（约万㎡）水果、蔬菜、水产品、粮油、副食品温州城东丽区大毕庄—徐庄子经营面积13万㎡服装、电动自行车天津国际商贸城东丽区金钟河大街延长线占地1000亩，建筑面积66万㎡（1 期24万㎡；2期16万㎡；3期26万㎡） 1 、2期主要为五金城；3期预计为集批发、零售、生活配套服务为一体的商城滨海国际建材物流中心东丽区军粮城散货物流园区占地2500亩，1期480亩，建筑面积35万㎡ 1期主要是展览、建材、酒店、写字楼国际商贸城温州城金钟批发市场华明镇 26 区域市场概述东丽区重点关注片区发展对比 • 空港概述与发展规划 • 华明镇概述与发展规划 • 东丽湖概述与发展规划 • 东丽主要片区分析 2727 空港片区 28 东丽湖度假区华明镇东丽湖天津空港经济区天津滨海国际机场津汉公路外环华明新家园万科魅丽之城滨海新区空港空港天津空港经济区位于滨海国际机场东北侧，规划面积45平方公里，是滨海新区距离市区最近的经济功能区。空港区位是津滨走廊最具竞争力的产业导入核心区注：2010年2月，经天津市委市政府决定，天津空港物流加工区更名为天津空港经济区，天津空港物流加工区管理委员会相应更名为天津空港经济区管理委员会，与天津港保税区管理委员会仍为一个机构、两块牌子。 29 空港总规划及产业现状用地规模：总规划面积45平方公里。其中一期24平方公里，二期21平方公里。人口规模：总规划人口20-25万人，常住人口11-13万人，暂住人口8-9 万人，可提供就业岗位21万个。经济规模：到2020年，地区生产总值约为2000亿元。整体规划：打造“三区九组团”，包括高新产业区，内有航空产业、先进制造业、空港物流三个组团；研发转化区，内有电信、生物、光电三个组团；商贸服务区，内有商务、商业和生活配套三个组团。商贸服务区总部经济带 COMMERCIAL & TRADE AREA HE AD QU AR TE R- EC ON OM Y A RE A 研发转化区 HIG H-T EC H R &D AR EA INDUSTRY AREA 现代制造业 IBCA 高新产业区民航科技产业化基地：航空科技研发和产业化飞机组装及零部件生产项目；欧洲空客公司在此建立全球第三个A320系列飞机总装线基地。空客产业区滨海机场支柱产业：航空、电信、装备制造、软件服务外包、总部经济五大产业为主导产业空港总体规划发展方向为新兴高科技产业基地 30 重点关注区域---空港公建分布津汉城市快速路外环远洋新干线皇冠酒店公寓本案空港国际贸易中心空港国际中心金融中心空港早期开发建设写字楼或酒店式公寓类的商用物业为主，多集中于中心大道两侧！ 31 空港区项目概况项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际贸易中心空港国际中心项目地址东丽区空港物流加工区中心大道与东四道交口东丽区空港物流加工区，中环西路与西三道交口东丽区空港物流加工区中心大道与东七道交口中心大道与西二道交口东丽区空港物流加工区内开发商天津市圣光置业有限公司财富置业远洋地产有限公司天津铭朗投资置业有限公司天津海津置地投资有限公司项目规模占地：35437 建面：15万占地万平米，建面：万建面：45万（住宅37万，写字楼万）建面：6万占地：万，建面：万（公寓：万；写字楼：万；商业：万）建筑形态小高层多层、小高层多层，小高层，高层，别墅小高层小高层楼层状况五星级酒店10层，写字楼11层，精装修酒店公寓11层 6栋精装修5层-11层商务办公联排写字楼5层，别墅 Office3层，住宅分别为 6、9、11、14层 1栋11层商务办公 3栋11层精装修四星级酒店、公寓及写字楼户型面积约300套公寓：1室 60-70；2室100- 110；3室：150- 160 200-900平米住宅：70-190；写字楼： 70-500；商务别墅： 370-400 60-150可以拆改公寓：50-120；写字楼： 50-120；酒店：100-700 开盘时间价格均价16000 起价：10100 商务别墅均价18000 8400 8500 入住时间购房即入住公建逐步完善／住宅项目稀少 32 项目名称皇冠国际广场金融中心远洋新干线空港国际贸易中心空港国际中心合计建筑功能酒店、酒店式精装公寓、写字楼商务办公写字楼普通住宅、写字楼、商务别墅商务办公写字楼精装商务公寓、写字楼，酒店总建筑面积 15万平米万平米 45万 6万平米万万住宅上市量 / / 37万平米 / / 37万酒店上市量约万平米 / / / 万平米万写字楼上市量约万平米万平米万平米 6万平米万平米万公寓上市量约3万平米 / / / 万平米万项目名称规划建面（㎡）销售面积（㎡）销售价格（元/㎡）存货量（㎡）存量合计皇冠国际广场 151322 7167 12600 144155 万平米金融中心 117000 93600 9800 23400 远洋新干线 65000 15002 59157 空港国际贸易中心 60000 7800 44516 空港国际中心 67850 8100 47232 公建类项目总供应量84万平米，存量万平米！空港区项目概况 33 空港区潜在供应分析名称建筑面积（万平米）容积率产品类别未上市空港城餐饮、配套、住宅万顺融和广场酒店、公寓万通空港 15 酒店式公寓凯华商业 25 大型购物中心、商业服务设施和以办公和商务活动为主，现代商贸区、品牌专卖区、国际风情区和餐饮文化区 34 酒店名称天津圣光快捷假日酒店天津空港白云酒店地址天津市空港加工区汽车园南路1号天津市空港物流加工区西二道90号配套服务设施商务中心、租车、票务、洗衣房、商场、停车场、按摩、美容美发、会议室（可容纳 30-60人），免费宽带美容、桑拿、按摩、足浴、专线上网、商务中心、打印机、快递、传真会议室、洗衣熨衣、出租车餐厅风格中餐、西餐中餐（粤菜、鲁菜）、西餐客房共211间，标件面积23㎡共120间客房费用标准单人（含早餐）门市价： 338 预定价： 298 标准间 588 豪华间1 738 标准双人（含早餐）门市价： 338 预定价： 298 豪华间2 1588 空港酒店分布 35  当前市场总体供应量达到万平米  上市项目多差异化竞争，包含了商务别墅万平米、写字楼万平米，未来办公物业仍是区域市场供应主力 　普通住宅未来供应量达到３０万平米  酒店式公寓未来供应量达到２７万，均为品牌开发商打造，未来竞争激烈，同时也促进了该区域内投资市场的升温 　目前区域内有两个4星级宾馆，一个快捷商务酒店  未来区域内会再上市2个五星级酒店，供应量达到7万，竞争激烈 　长远看来，区域内各档次的酒店均有设置，快捷商务酒店略有欠缺 　现状：目前区域内成熟商业除汽配园外几乎为零； 　即将入市：建成投入使用中的为中低端商业，业态以与人们生活密切相关的餐饮零售为主，进入门槛低，经营风险小。 　未来规划：空港物流加工区内均规划了中高端的商业，业态齐全，但其可规划、实现时间需要考量办公物业居住产品酒店商业空港分析小结 36 空港板块概要空港遭遇瓶颈——空港板块为临空大区域的发端，成功引入了大量产业，但忽视了生活配套的引入，制约了后期高端产业以及客群的导入；未来商业配套的引入——未来板块内将有两个百万级别居住及公建一体的项目，将会改善区域内生活配套的缺失，但板块所处区位以及交通状况决定，该项目属于内循环服务体系；对于本案——本案处于津汉公路沿线的战略位置，为中高端客群的引入提供了便利条件，由此本案为城市级商业配套项目，相对空港板块商业配套不会对本案形成威胁。 37 华明镇片区 37 38 华明镇概述华明镇是天津市政府重点建设工程，新农村建设的示范镇！定位： 推进农村城市化，加快社会主义新农村建设试点之一 探索创新建设模式——承包责任制不变，可耕种土地不减，尊重农民意愿，以宅基地换房； 首个本市 “以宅基地换房” 示范镇——“华明模式”； 作为临空产业区的居住生活配套。性质：政府重点工程，是天津市新农村建设试点之一曾经的农民过上了城市生活一样的土地不一样的生活—— 华明镇 39 华明镇地理位置华明示范镇： 南依“津汉公路”和“天津空港物流加工区”，北靠“北环铁路”，东邻：“华明新家园”和：“东丽湖旅游度假区”，西接“华明经济功能区”； 距离北京市四环线120公里； 天津市中心区10公里； 天津港30公里； 天津国际机场3公里。华明镇现已形成天津市区及滨海新区轴线上的大规模居住组团津汉公路华明经济功能区（空港）华明镇中心城区滨海新区 40  住宅：建成居住区已经全部入住，二期正在开发建设中。  商业：基础商业设施已经建设完毕，商业开始初见端倪，许多商家和金融机构已经开始进驻，如银行、超市等。  配套：部分已经建成，如：华明学校。 道路系统：道路宽阔畅通，且回迁房周边的道路已经完善，通行能力强。 广场：占地和景观已经预留出来，种植了大量绿植。已经开始入住的住宅较为完善的道路系统广场华明镇现状居住区商业设施初具规模，但以满足区域内基本生活消费为主业态丰富的商业设施 41 华明镇规划华明镇规划配套完善，产业带动功能明显。 总建设规模：918万平米  功能规划：　回迁房（230万平米）商品房（348万平米）商务区（120万平米——为住宅区提供配套及为空港物流区服务）经济功能区（约220万平米）津汉快速路华明产业区东丽软件园华明新家园还迁房商务区本案商品房规划片区主要功能区细分功能区域占地面积（平方公里）建筑面积（万㎡）规划人口（万人）功能属性居住片区华明示范镇还迁房 230 农民还迁商品房开发商品住宅 198 4-5 华明新家园商品住宅 10 保障住房商品房商业配套商业公建非经营性共建经济功能区商务区 120 —— 华明产业园（总规划） —— —— 东丽软件园 —— —— 42 华明镇人口华明新市镇： •规划容纳总人口8-10万； •农民安置区计划安置12个村，共计万人； •商品房区域规划人口4-5万人，与安置区部分保持风格统一。 2005年10月国家发改委批准了“华明示范镇列为全国小城镇发展改革试点单位” 。 2006年4月，全面启动了华明示范小城镇的建设。 2007年内，华明镇的12个村、万农民，80%已经搬迁到华明示范镇。 2007年底华明新家园商品房部分土地开始进入招拍挂工作。 2008年启动华明新家园建设，大量保障住房开工建设。 2009年华明新家园首个商品房项目开盘销售。华明新家园： •规划容纳总人口10万； •目前处于起步阶段； 2005 2007 万 10万人口年份 2011 2015 20万目前区域人口支撑力度较弱，随着空港、华明工业园等产业园区开发提速，高素质产业人口将大量涌入！ 43 华明镇配套基础配套  华明学校、幼儿园5所（已建成1所）、中心医院、老年公寓、文化广场、农民培训学校等服务、文化设施、各类主题公园商业配套  兴福亿家超市、华明菜市场、家家幸福美食街、德克士快餐、各类银行、理发美容、婚庆、饭店，移动通信等华明中学华明镇商业配套完善，以满足生活需要为主，无高端商业配套设施！华明大道沿街商业文化广场幼儿园弘泽大道临街商业华明菜市场商业街配套完善但较为初级，唯一一家连锁店只是德克士 44 华明镇已经出让土地地块编号占地面积（平米）建筑面积（平米）容积率用地性质开发商楼面价华明117 万万住宅天房 5547元华明118 万万住宅安居 1263元华明119 万万，商万住宅、商业安居 3512元华明120 万万，商万住宅、商业住总 3508元 119 120 117 118 天房北京住总安居建设高楼面价格预示客群将由溢出型客群向中高端人群转变！新家园区域主要定位于居住功能区，商业配套设施相对较少！ 45 首创溪堤郡矽谷港湾本案 EOD总部港华明工业园东丽软件园规划园区占地面积标杆项目建筑类型建筑面积主力区间销售价格（元 /平米）入住企业类型东丽软件园 1600亩矽谷港湾联排别墅、写字楼、公寓、shopingmall 43万 266- 311（别墅） 10000-13000 研发中心区、产业发展区、企业孵化区、教育培训区、商务会展区、电子产品华明工业园平方公里（一期） EOD总部港独栋别墅 50万 500-800 11000 航空科技、汽车配件、机械加工、医疗设备、印刷包装、电线电缆华明镇主要规划园区项目周边商务别墅市场供应丰富，对本案办公物业形成较强竞争！ 46 园区内重点项目—EOD总部港 EOD总部港作为产业园区配套区域，弥补别墅办公的需求空间！空港华明工业园华明镇华明新家园 EOD总部港 • 项目位置：位于东丽区津汉路空港物流加工区北侧华明工业园内； • 占地：663亩； • 建筑面积：50万平米； • 四个组团：总部经济办公区、技术研发区、高科技生产区、企业配套服务区； • 产品类型：生态办公独栋、企业员工公寓、高科技生产车间、配套服务商业； • 销售进度：一期建面约万平米，有28 套独栋别墅，面积500-800平米，已经销售完毕；二期建面约为3万平米，预计 2010年4月份开盘销售； • 销售价格：11500元/平米 • 定位：集总部办公、技术研发、高科技生产、企业配套服务于一体的都市型现代工业产业集群。一期二期 47 园区内重点项目—EOD总部港 B户型520平米 E户型500平米 D户型780平米 C户型650平米 A户型480平米一期建面万平米，主力面积在500-800平米，全部为独栋别墅！ F户型750平米 48 园区内重点项目—EOD总部港 EOD总部港入住企业所属行业经营范围所属区域中物旺达国际贸易有限公司第三产业型材贸易辽宁臻万国际贸易有限公司第三产业国际贸易连云港天津冶金集团有限公司二、三产业钢铁加工制造，经营贸易天津天津星河混凝土有限公司第二产业混凝土加工制造天津天津新华投资集团第三产业房地产天津天津侨丰机电技术开发有限公司第二产业电梯配件天津天津陆海测绘有限公司第三产业工程测绘测量天津天津开发区执信医疗器械有限公司第三产业医疗器械贸易天津天津华明百亨投资有限公司第三产业开发、投资天津天津宏驰混凝土有限公司第二产业混凝土加工制造天津天津博瑞特电动车有限公司第二产业加工制造天津天津滨海顺捷进出口有限公司第三产业进出口贸易天津天津奥巴印矿产品有限公司第三产业矿产品贸易天津天保中天科技有限公司二、三产业自控系统制造，进口贸易香港入住企业大部分以贸易公司为主，第三产业比例大，天津本土企业居多。 入住企业第三产业占总量的57%，第二产业占29%，二、三产业混合经营的占14%；天津企业占绝对多数，占总量的79% ，外地企业主要以贸易经营为主； 49 园区内重点项目—EOD总部港招商政策招商优惠政策：优惠政策奖励形式具体奖励措施税收政策财政奖励五年内产生的增值税、营业税和企业所得税区留成部分，最高享有80%的财政奖励。企业入住模式购买产权房贷款优惠、免一年物业费、免费提供办公用房（以财政奖励冲抵房款）。以租赁形式入住租近优惠、三个月免租期、若购买可将缴纳全部租金作为购置资金。其他招商形式可享受有期限免费使用办公用房、最高80%税收奖励注册经营优惠政策：优惠政策享有条件优惠政策年纳税额（单位：万元）退税奖励（区留成部分） 100以下 50% 100--200 55% 200--300 60% 300--500 65% 500--1000 70% 1000--2000 75% 2000以上 80% 招商引资政策灵活，优惠方式多样，重在推行“吸引企业、培育企业”的亲商政策！ 奖励基数：增值税、营业税、所得税。 奖励来源：以地税奖励为主。本案也可享受该优惠政策，这有利于本案办公物业销售。 50 华明镇分析小结本案主要机会： 本案位于华明示范镇的核心位置，交通便捷。 项目的高端配套是华明镇所欠缺的。 产业园区入住率的增加，将提升区内商业配套需求。 • 属性：华明镇是天津市政府重点建设新家园之一。 • 客群：目前居住群体基本以还迁农民为主，消费能力有限，需要外来人群导入和支撑； • 功能定位：华明镇已经成为临空产业区的重要配套区域，兼具居住、休闲、商务功能，并承接市区挤出客群。华明产业园村民安置区商务区商品房区华明新家园东丽软件园本案本案承担临空产业人口的商业、商务补充功能，弥补区域中高端消费设施不足特点！有产业支撑的新兴城市居住区 51 华明镇板块概要 51 华明板块现状—— 目前华明镇板块现状以原住民为主导，缺少外来人口的导入；区域内虽有产业支撑，但处于发展阶段；板块的发展取决于居住及产业的发展及人口的导入速度。目前，该板块处于还未发力，商业配套较为原始的起步阶段，未来发展潜力巨大；对于本案——本案处于津汉公路的绝佳位置，可以服务及辐射到大区域（临空区) ，属于可以打破区域概念的城市级商业综合体。 52 东丽湖片区 52 5353  东丽湖具有温泉资源和独有的水景资源，属于国家级ＡＡＡ级旅游景区，规划面积平方公里； 产业发展定位为会议展览、文化创意、休闲旅游、现代商务等产业，以休闲度假为主的第三产业。东丽湖定位天津市东丽湖位于中心区与滨海新区之间，距中心区约20公里，距滨海新区约25公里。预计用地688公顷，人口将达到20万。 从东丽湖区域规划来看，分为四个分区，包括城市公园区、生态居住区、综合配套区以及特色休闲区。东丽湖总规划图以休闲度假为主的生态宜居居住区 5454 东丽湖规划区域用地范围规划占地面积 2020年前规划定位城市公园区北至京津塘高速公路二线，东至京津塘高速公路二线，南至金钟河，西至津蓟高速公路南沿线平方公里结合天津市城市功能完善需求，规划于该区域设置城市公园区生态居住区北至金钟河，东至京津塘公路二线，南至滨湖大道，西至津岐公路延长线平方公里重点建设生态居住区内西部、中部居住用地，规划占地平方公里。综合配套服务区北至金钟河，东至津岐公路延长线，南至津汉快速路，西至环外快速环路平方公里 2020年前全面开发建设该区域内东北、东南半岛，完善地区商业、行政、服务业功能，同时启动用地西南现代商贸、物流产业建设。特色休闲区结合东丽湖湖区改造，在东至黄港水库、南至津汉高速联络线，西至津岐公路延长线、北至规划的滨湖大道，设置一个休闲度假、水上活动、生态保护为主题功能区平方公里该区近期启动用地南部置业培训教育设施建设，远期不进行大规模开发建设，主要以水上娱乐活动项目设置、生态湿地建设和保护为主。 55 东丽湖组团东丽湖风景旅游区东丽湖旅游度假区生态居住功能自然、生态、游赏功能游乐、度假、服务功能旅游观光型组团，规划居住用地 688万平方米，居住人口20万人，以高端居住为主具有生态、休闲、旅游、景观功能建设以温泉疗养、水上运动为主的度假区综合配套区商业、行政、物流产业开发东丽湖地区行政管理服务中心、环球产品交易中心核心区　2011年前建设规划东丽湖地区将重点进行津岐公路延长线以西综合配套服务区的现代服务产业建设，对津岐公路延长线以东地区生态居住区的建设进行适度控制。以建设地区行政管理服务中心为核心，重点建设生态居住区、综合配套服务区。规划建设用地平方公里。重点开发东丽湖地区行政管理服务中心、环球产品交易中心核心区、主题游乐设施、宝龙集团城市广场、自来水集团与燃气集团、国际社区、林农科技、湿地公园服务中心与澳式风情区等项目。改造新地河、北塘排污河。　　生态居住已经开发，11年规划重点建设综合配套区和生态高端住宅东丽湖板块功能区分 5656 区域内已建和在建大型项目达10个之多，主要包括： ——生态居住项目，已建成近30万平方米的具有北欧、意大利、西班牙风格的高尚别墅和公寓； ——已有的配套设施，万科滑水运动公园、万科模范实验学校、朗钜商业街、场地汽车赛车场、东丽湖游乐场、天海风水上运动俱乐部、高档酒店、飞瀑温泉、华纳温泉水会。　东丽湖居住现状 57 东丽湖商业配套现状东丽湖板块基础生活配套主要集中在万科城中板块基础配套分布图东丽湖地区位于天津市发展主轴线中部，紧邻开发区西区、空港物流加工区、航空城和空客A320项目区，区位十分重要。东丽湖板块配套尚不完善，未建有大型商业设施，仅有万科城内的小规模商业街铺作为社区配套以满足业主日常生活需要。 58 东丽湖商业配套东丽湖板块内商业配套以旅游度假型商业为主，大型商业设施需要借助外力！东丽湖度假村天泉酒店东丽湖东丽湖万科城夏阳溪韵朗钜天域恒大地块华侨城地块东丽湖水上运动世界水上温泉欢乐谷 CS俱乐部 59 东丽湖板块概要 59 东丽湖现状及规划——东丽湖板块目前以旅游度假为主，满足一般家庭周末度假的需要，属于城市级别周末度假板块。对于本案——东丽湖板块的成熟，对于本案起到了借势正面作用，对客群快速引入起到了利好的作用。 60 东丽湖东丽湖生态度假区生态度假区空港物流空港物流加工区加工区华明镇华明镇华明示范镇空港物流加工区东丽湖生态度假区本案扼守津汉快速路，占据交通带动优势高点，将享受城市发展先机！三大板块对比总结华明镇休闲商务+居住东丽湖空港旅游度假休闲重产业+轻商务三大区域优势互补、功能完善，形成可持续城市发展带。 61 首期市场定位 客群导入分析 本案首期市场定位 本案首期商业启动引擎打造 •天津商业市场分布特征 •天津各区域客群特征 •本案客群导入圈层划分 •交通导入客群分析 62 客群导入分析本案为商业综合体，了解客群导入情况需解决的问题：  目前天津市商业分布情况，东部商业是否存在机会点？  目前天津市主要区域客群特征是什么，本案辐射力范围？  根据客群不同的消费目的，交通起到的作用？  不同时期交通的引导下，客群导入情况？ 63  目前，天津的商圈分布过渡集中在市中心区域，缺乏均衡性；  新兴商圈，如奥运、水上、梅江商圈逐渐兴起；  各行政区内均有政府所规划出的区域型核心商圈；  未来商圈发展将向多中心的模式演变；  传统商圈内商业设施将根据市场变化逐步调整，整体档次、所面向客群的差异更加明显。天津商圈分布：集中于市中心及西南部，东部缺乏有影响力的市级商圈。核心商圈核心商圈 6 5 7 7 1 9 13 8 2 3 4 10 11 12 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 　市级核心商圈　天津东部区域商圈　天津北部区域商圈 1 南市商圈 21 新开路与华昌大街商圈 9 北站商圈 2 和平路滨江道商圈 22 南站与十一径路商圈 10 中山路商圈 3 南京路商圈 24 张贵庄路商圈 11 大悲院商圈 4 小白楼商圈 23 张贵庄路商圈 13 天津站商圈 5 大胡同商圈　天津南部区域商圈　天津西部区域商圈 6 鼓楼 14 佟楼商圈 7 东马路商圈 16 大沽南路商圈 15 友谊路商圈 8 西站商圈　　 17 梅江商圈 18 鞍山西道商圈　　 19 水上商圈　　　　 20 奥运商圈　　天津市东部商圈整体规模较小，档次较低。东部商圈 64  目前较具影响力的商业街有8条，主要集中在传统核心商圈内，总体经营档次低。  百货/专卖店——目前共有大型百货（专卖店）32家，50%以上集中分布在滨江道-和平路商圈。友谊路、南马路、南京路商圈内分布高档、中高档百货。  购物中心——主要分布滨江道-和平路、南市、东马路商圈。 28 和平路滨江道商圈南京路商圈小白楼商圈大胡同商圈其他商圈 1和平路商业街 9南京路商业街 10大沽南路商业街 3鼓楼商业街 7友谊路风情街 2滨江道商业街　　 4南市食品街 8上谷商业街 7麦购休闲广场 13中原百货 2国际商场 22凯旋门百货 6天津服装街 1友谊商厦 8友谊新天地 14劝业场 3米莱欧吉利店 23滨江购物中心 19新世界购物中心 28奥城商业广场 9Inbase滨江道店 15圣奥商厦 4津汇广场 31阳光广场 20远东百货 30八里台新文化广场 10米莱欧男人店 16百货大楼 5伊势丹　 24天津商场 32嘉茂购物中心 11米莱欧女人店 17万达商业广场 6乐宾　 25东方商厦　 12滨江商厦 18Inba se和平路店　　 29友谊新都市百货　大型商业分布：集中市中心区域及天津南部，无法满足区域人口的需求 3 1 2 4 5 6 78 1 2 3 4 5 67 8 9 10 11 12 13 14 1516 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 29 30 31 1 2 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 9 10 65 大型卖场：本案所在区域内缺少大型超市及大型专业店  食品、日用品类大型超市——主要分布在居民集中区域，形成社区商业的主体，在全市范围内均匀分布。但是，市区外围的新兴居住区仍然存在较大的需求和市场空白点。  家居建材类大型专业店——多分布在中环以外，特别是市区东南方向。其中建材类卖场占比较高，但发展水平不高。而家居类卖场较少，特别是以时尚、中高品质为主题的家居类卖场较少，缺少国际以及国内有较大影响力的品牌。  电器类大型专业店——以国美、苏宁为代表，其分布特征与食品类超市类似家乐福、沃尔玛、华润万家超市。注：大点表示该区域有多家同类型的门店，小点表示该区域有一家大门店（样本包括市区内全部大型卖场，含部分低品质项目）家居建材超市电器 66 餐饮娱乐：现有餐饮较为发达需求旺盛，餐饮及娱乐为一体的商业集中区域较少。 目前，天津餐饮娱乐正在进入高增长期，现有餐饮娱乐设施较为发达，需求旺盛； 据统计局统计，天津约有近3万余家大小餐馆，达到一定规模的餐饮多集中于市中心或者近郊区域； 目前，餐饮及娱乐于一体集中区域较少。现有重点餐饮集中区域序号位置目标客户档次 1 水上北路宴请为主，包括餐饮、夜总会较高 2 上谷宴请为主，包括餐饮、酒吧较高 3 友谊路休闲娱乐为主，酒吧街中高档 4 永安路大众餐饮中档 5 五大道大众餐饮及宴请中高档 6 南市食品街文化旅游餐饮中高档 7 大沽南路大众餐饮中档现有主要餐饮娱乐集中区域 1意识风情街、津湾广场 2德式风情区 3法式风情区 4日式风情区 5赤峰道 6承德道 7老城厢区域 8泰达城 67 区域商业配套严重缺乏，不能满足区域需求 刘先生是一位华明镇工业元某电缆厂的中层管理人员，经常为日常餐饮问题发愁…… 空港某外籍人事，希望每天下班有放松娱乐打发时间的地方…… 空港某企业高管，希望这里有商务会谈的好去处…… 王小姐常常往返上海及天津滨海高新区，希望附近有舒适度较好的酒店居住，如果有SPA…… 华明镇及周边商业配套便利程度注：“ ”代表便利程度商业配套明显不足 68 相对应天津市华苑产业园区各种商业配套趋于完善天津市华苑产业园区区内配套况赛象酒店国家级孵化器（研发、写字楼）海泰大厦纽约公寓完善公交系统即将完工地铁3号线临近华苑居住区（日华里、地华里）施工中的力神广场（写字楼、 SOHO、商业、服务式公寓）金融机构（农、工、建、商…）大型超市及商业配套适宜商务简餐的上岛咖啡 69  天津商业集中于市中心及西南部，东部缺乏有影响力的市级商圈；  天津大型百货（专卖店）50%以上分布中心城区，集中分布在滨江道-和平路商圈；  本案所在区域内缺少大型超市及大型专业店；  天津餐饮较为发达需求旺盛，但餐饮及娱乐为一体的商业集中区域较少。天津市商业总结本区域缺少集商务、餐饮及娱乐为一体的城市级商业综合体 70 圈层划分津汉快速路北环快速路外环线京津城际 30KM 港口 110KM 北京市区机场城际站 10KM 6KM 京津塘高速塘沽 25KM 空港东丽湖华明镇主力客群，商务客群城市东部及南部客群休闲度假城市级客群 基础主力客群——地块周边产业为支撑，以空港商务客群为主，为本案商业、酒店启动的种子客群； 重要客群——城市东部、南部的城市休闲度假、商业需求； 城市泛客群——随着轨道交通及项目的影响力增强，客群范围扩大城市级别。 71 各区域客群特征：东丽区为直接客群，河东、河西以及津南为潜在吸引客群区域规模以上工业总产值（亿元）社会消费品零售总额（亿元）私营工商企业（户）户籍人口（万人）户籍户数（万户）享受低保占比东丽区 6624 　和平区 6133 % 河东区 6063 % 河西区 9918 % 南开区 10377（2007 年） % 河北区 4735 % 红桥区 2516 % 津南区 6237 　 从工业发展情况来看，东丽区工业发展较为集中,总产值居前； 从消费能力来看，南开、河西及和平较强； 南开及河西区私营企业主较为集中，高端客群较为集中； 市内六区中河北、红桥两区享受低保人口相对集中，低端客群较为集中。近辐射圈：东丽区及产业客群支撑明显河东区：消费水平略低，以人口支撑为主河西区：消费水平较高，以公务人员及高端商务人群为主和平区：行政中心，以公务人员为主南开区：消费水平及户籍人口均处于天津靠前水平河北、红桥区：消费水平较低，有待开发区域津南区：城市近郊，容易吸引的区域客群外辐射圈 72 根据消费目的的不同，交通决定客群导入范围的大小消费目的 10分钟内 20－40分钟 40－60分钟 60分钟以上一般消费　　　　商务需要　　　　陪别人消费　　　　闲逛打发时间　　　　关注新品　　　　用餐消费　　　　娱乐消费　　　　公路交通公路交通/轨道交通地缘性客群及产业客群城市级客群不同消费目的下可以接受的交通时间 本案早期客群导入以公路交通为主，主要吸引地缘性客群及周边产业客群； 随着天津市轨道交通的运营，将会吸引其他区域的客群。注：“ ”可忍受的时间 73 公路交通：津汉快速可以吸引天津城市东部及南部客群津汉快速路北环快速路（规划）京津塘高速华明镇 10KM 红桥区河东区南开区河西区和平区河北区津南区 津汉快速通达性较好，本案占据津汉路最佳位置，可以直接导入河东区客群，间接导入河西及和平、津南客群； 京津塘高速可以连接北京及滨海新区客群，但目前支撑力度不大。城市东部及南部客群 74 轨道交通：吸引天津全市周末休闲客群，扩大到城市级。 M2 曹庄子 M3 华苑停车场 M2 M3 M12 M12 山岭子车辆段 M13 M13 华明镇大寺停车场华明镇停车段小淀停车段中北镇场段 近期，内地铁2号线2010年完工，该线路贯穿天津东西，西起中北镇曹庄，东至东丽区李明庄，向东延伸可至天津滨海国际机场。它连通了西青、南开、和平、河北、河东、东丽等区； 天津市北部客群需要通过地铁3 号线换乘2号线，再导入到东部。 规划中的M12线，将沿着津汉公路设置车站，包括东丽区华明镇、山岭子等，将对本案起到直接的带动作用； 另外，规划的M13线，连通到天津市南部的大寺镇，对南部客群的导入起到关键作用； 75 客群辐射力——城市东部、南部 75 红桥区（支撑力度不大）河东区（公交车及自驾普通消费客群）南开区（需要轨道交通支撑）津南区（自驾客群以及轨道交通导入客群）河西区（自驾车及中高端城市客群）和平区（政府公务人员及商务客群）津汉快速路华明镇北环快速路（规划）河北区（相对低端，支撑力度不大） 76 总结  根据各区域客群特征，东丽区为本案直接客群，河东、河西以及津南为潜在吸引客群；  根据客群消费目的的不同，交通决定客群导入范围的大小；  本案早期以公路导入客群为主，主要吸引华明镇、河东及周边产业客群；  随着本案认知度的提升，在公路交通的带动下，将会吸引城市东部及南部的客群；  随着轨道交通的运营和不断的完善，本案客群范围扩大到城市级。 77 本案首期市场定位 78 本案运作策略解析依托政府做业绩依靠品牌做形象依靠资源做招商依靠产品做差异依靠定位做非对称竞争将项目的部分产品做精准定位，切合华明商务区的招商定位政策，与商务区企业招商联动，从而获得政策优惠。导入具有广泛影响力的品牌如奥特莱斯支持项目定位，凸显项目价值空间。有效整合易居、政府招商部门、开发企业和其它招商机构的企业资源，争取以尽快的速度将项目去化。将本项目的商业单体、低密酒店重点打造包装为本项目核心亮点，塑造项目区域内乃至全市的特殊产品形象。通过产品的特殊定位，塑造华明中央商务区的十八小时经济圈。 79 首期市场定位上东假日港——享受城市生活支撑点： 卫国道-津汉公路，辐射城市东乃至全市范围； 东丽区生态休闲、产业带发展节点，广泛深厚的客群支撑； 商务休闲、城市度假商业需求意愿强烈，交通便利，逐渐导入周边及全市客群； 低密酒店、综合商业体双引擎拉动商业需求；城市东/便捷/时尚/商务休闲度假/ 双核复合商业体我们要告诉大家这里已是城市新家园，而非潜意识中的“华明镇”。 80 上东假日港“十八小时经济圈”解析示意结论：1、通过实施“18小时”经济圈可以给本案带来持续的增值、便于未来适时出售，并且给客户以信心。 2、通过实施“18小时”经济圈给本案带来更加富有活力的生命源泉和推动力。 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 0 1 2 3 写字楼办公　　　　　　　　　中西简餐　　　　　　　咖啡茶座　　　　　　　　　　　　　　　　中西式正餐　　　　　　　　　休闲、娱乐业　　　　　　　　　　泛金融行业　　　　　　　　　百货卖场　　　　　　　　　　　　　酒店经营　　　　　　　　　　　　　　　　　　　业态时间城市生活——18小时“不夜城”的打造 81 城市生活我们需要——办公+商务谈判+餐饮+购物+娱乐消费目的中西简餐中西正餐快餐超市咖啡茶座酒店名品精品店院线温泉、 SPA 电玩厅儿童游戏场 KTV 一般消费　　　　　　　　　　　　商务需要　　　　　　　　　　　　陪别人消费　　　　　　　　　　　　闲逛打发时间　　　　　　　　　　　　关注新品　　　　　　　　　　　　用餐消费　　　　　　　　　　　　娱乐消费　　　　　　　　　　　　 根据不同的消费目的，需求度最高的业态包括餐饮、院线、名品精品店； 满足日间商务需求的业态包括餐饮、酒店； 满足休闲娱乐需求度集中在院线、KTV、电玩以及儿童游戏场。注：“ ”有需求；“ ”需求集中度高 82 商业单体北区社区商业酒店津汉路沿街商业快速提升区域价值及项目认知度，本案首期功能定位需要“双核”拉动。商业单体、酒店的“双核”拉动，与津汉路沿街商业构成业态错位互补、整体规模效应。 83 享受城市生活——具有人文气质、拥有休闲娱乐功能和商务办公职能职能分类一级功能二级功能人文商业集购物、休闲、文化于一体的综合性服务区大型百货临街商业主题商业餐饮、休闲娱乐大型超市文化广场串接产业商务办公职能以总部经济为引领的办公、商务需求总部基地商务办公酒店产业研发完善配套增加区域的配套服务功能，提升区域环境对产业、总部基地的影响力金融（银行）法律咨询中移动文化休闲类运动健身 84 辐射力及客群业态的选择红桥区（支撑力度不大）河东区（公交车及自驾普通消费客群）南开区（需要轨道交通支撑）津南区（自驾客群以及轨道交通导入客群）河西区（自驾车及中高端城市客群）和平区（政府公务人员及商务客群）津汉快速路华明镇河北区（相对低端，支撑力度不大）商业单体北区社区商业酒店津汉路沿街商业红桥区（支撑力度不大）河东区（公交车及自驾普通消费客群）南开区（需要轨道交通支撑）津南区（自驾客群以及轨道交通导入客群）河西区（自驾车及中高端城市客群）和平区（政府公务人员及商务客群）津汉快速路华明镇北环快速路（规划）河北区（相对低端，支撑力度不大）（临空地缘客群及产业客群）一般性消费商务客群 85 功能区经营业态体量配比大型商业单体餐饮 1万平米院线 5000平米奥特莱斯品牌折扣店万平米大型专业卖场万平米左右（含部分地下）大型卖场（沃尔玛山姆店） 1万平米左右北区社区商业银行、移动通信、洗衣店、邮局、便利店等 3000-5000平米左右临街商业（津汉公路）咖啡简餐、快餐店、面包店、甜品店、冰激淋店等 3000平米星级酒店餐厅、娱乐、商务会议、温泉度假 5万平米本案首期功能定位 “双核”商业： 星级酒店以温泉休闲度假、商务会议、酒吧等特色风情街等周边配套构成本案的商业驱动力之一； 大型商业单体以体量、绿色景观、特色专业卖场整合构成城市东部乃至全市的特色商业体； 8686 星级酒店酒吧娱乐餐饮 5万平米大型商业单体（奥特莱斯）大型专业卖场大型卖场（山姆店） 10万平米北区社区商业津汉路沿街商业双驱动核心业态分布示意 8787 总部基地的建议市场竞争分析直接竞品：空港片区：A\B地块共计200万平方米，目前B地块已推出，售价8300/平方米（另对总部企业提供1000/平方米的购房补贴，其他财税优惠政策高于华明镇。）面积区间60平方米—1000平方米，建筑形式为高层写字楼，核心筒布局。渤龙湖片区：详述附件，2010年内全面启动，预计年内供给总部类产品不低于20万平方米，面积区间100平方米—2000平方米左右。预计销售价格7500/平方米左右。（另对总部基地也可提供类似空港的招商条件。）间接竞品：（主要集中于滨海新区，相关情况参照附后说明表格）东丽湖空港华明镇渤龙湖 ../%E8%A5%BF%E9%9D%92%E9%A1%B9%E7%9B%AE/%E5%8F%82%E8%80%83%E8%B5%84%E6%96%99/%E6%B8%A4%E9%BE%99%E6%B9%96%E6%80%BB%E9%83%A8%E7%BB%8F%E6%B5%8E%E5%8C% 8888 373万平米的响螺湾 960万平米的于家堡 62万平米中新生态城 207万平米的MSD 100万平米外包服务产业区 101万平米海洋高新（仅动漫产业基地）滨海新区 —— 总部基地的建设强度远胜于市区！滨海新区预计未来5-10年内总部基地建设规模将超过1800万平米，未来将是总部基地爆炸式增长的时期！ 8989 　政策概念规划方向绿色生态办公旅游休闲产业支撑综合评价响螺湾商务区外省市商务区外省市办事机构中央企业和大型企业集团总部科技研发中心 38个综合体项目最高建筑360米高楼密布建筑群城市观光旅游极地海洋馆彩带岛亲水平台景观概念驱动政策支持实体产业较弱各省市重点建设外省市办公区，密度高、人流大、人群产生压抑感！于家堡CBD 现代金融服务体系金融综合配套改革实验区环渤海地区金融中心国际贸易中心信息服务中心 100万平米绿地多元滨水空间总建筑面积为950 万平方米！ “双塔”标志建筑三处遗址公园环城有轨电车水上巴士概念驱动国家政策强力扶持金融产业支撑 OTC柜台交易市场天津政府参与投资集中金融产业，建设强度大，生态资源缺乏！中新生态城世界上第一个国家间合作开发建设的生态城市建设经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约的生态城市生态经济、生态人居、生态文化、和谐社区和科学管理国际化的生态文化旅游、休闲、康乐区节能环保、科技研发、教育培训、文化创意、服务外包、会展旅游、金融服务以及绿色房地产政府背景、弱产业、重住宅、注重绿色生态方面的建设！北塘TBD 打造出综合酒店，会议，旅游，生态居住于一体的现在服务业聚集区滨海新区国际会议中心中小企业总部基地集体会议休闲，渔镇风情和特色餐饮的国际旅游目的地与中新生态城交融互补的建筑形式以低层、中小规模为主，以 “低强高密”的布局手法形塑类似五大道的城市街区特色民俗旅游区北塘国际会议中心温泉度假村海鲜餐饮服务区高尔夫球旅游产业、会议产业、楼宇经济、会所经济错位发展、中小企业总部基地、具备绿色、生态、旅游资源！海洋高新区引进高新技术制造业项，大力发展现代服务业先进制造产业基地现代服务业基地 —— —— 科技型总部经济基地海洋高科技制造基地生产性服务基地研发转化基地区域成熟度不高，以先进制造业为主！ 9090 滨海新区空港区域（本项目区域） •企业资源的竞争滨海新区刚刚进入一个优势环境，支持下的爆发式发展时期，多个产业区域进入大规划，并正在提速开发，整个滨海新区同时进入大规模的招商时代。 •政策平台的竞争滨海新区无疑拥有招商政策和政府有力的支撑。 •产业人才结构的竞争滨海新区定位为第三产业和金融服务业为主的新型产业模式，所以，对高端人才需求量很大 •建筑结构的竞争滨海新区对商务型建筑的需求量大 •企业资源的竞争空港区域在不断扩张，也面对大规模招商的需求。 •政策平台的竞争没有招商政策和政府的有力支撑。 •产业人才结构的竞争空港以高附加值的大型制造型项目为主，所以，人才需求为大量偏中低端的产业工人和初级管理者，高端需求，基本为研发型人才，但总需求量偏少。 •建筑结构的竞争空港以厂房为主要产业建筑形式，缺乏有档次的展示空间空港VS滨海 产业链条有机组合的关系，空港是滨海新区中高端制造业的外迁。 区域的政策资源和招商资源无法给本项目区域以足够的支撑。 空港区域缺乏有档次的展示空间，本项目商务花园出现将极具产品竞争力。 9191 名称规划建面（万/㎡）所属产业圈建设周期（年）代表项目规划产品建设发展方向海泰绿色产业基地 100 海泰产业 3 海泰创新基地企业独栋、别墅Office 、生态写字楼科技企业孵化、软件、医疗、通讯、贸易、电子等科技企业的办公与生产，传统企业升级。临空产业总部基地 350 临空产业 5 EOD总部港商务独栋、小高层航空产业、先进制造业、空港物流等产业渤龙湖总部经济区 200 滨海高新 5 渤龙湖总部基地别墅、水苑洋房、小高层发展以生物技术、高端信息制造与绿色能源产业为主导的高新技术企业总部与总部研发机构市区周边总部基地建设规模约有650万平米，预计将在未来3-5年陆续上市！ 9292 核心问题 ——总部基地针对于何种产业 • 天津的总部基地在未来3-5年内将出现爆炸式增长，而毗邻空港物流加工区内就存在大量总部基地项目，将对本案产生最为直接竞争。 • 基于我司长期对总部基地的深入研究与运作，在本项目中不仅为开发商解决前期定位与策划的阶段性解决方案，并从可执行的操作面切入，推进本项目产业定位的全面落实与建设。目前天津不缺总部基地和产业园的概念，但产业支撑不足，天津目前没有支柱产业，滨海分流严重，且自成体系与天津市区分隔！ 9393 SWOT分析优势 Strength 劣势 Weakness S1：交通便利市新老城区联系的核心区 S2：距离天津滨海国际机场仅6公里 W1：行政区化上隶属华明镇，是东丽区的一部分，临空产业区的政策资源和招商资源无法给本项目区域以足够的支撑。 W2：空港区域目前以高附加值的大型制造型项目为主，建筑以厂房为主，展示档次较低端机会 Opportunity S1+S2+O1+Q2：以临空的大区位优势，抢占机会发展临空经济产业 O1：天津多年以来依赖传统制造业主导的经济发展模式亟待出现质的飞跃; O2：空港物流加工区产业的高速发展，为区域企业导入本案创造了可能；  紧紧抓住与天津滨海国际机场的距离优势做文章，融入整个大空港区域，以大区域的优势，发展临空经济产业威胁 Threaten W1+O1+O2+T1：以完善配套、特色产品，进行差异化竞争 T1：本案未来将要面临超过2300万平米同质产品竞争！天津市区总部基地预计供应量为650万平米；滨海新区总部基地产品供应量预计超过1700万平米  建设复合的、配套齐全的现代临空经济产业园区  重在产品创新，以标杆产品（总部商务花园）高调入市，压倒竞争市场攻势 9494 We have foundWe have found 临空经济产业the key!! the key!! 1992 1992年，美国北卡罗来纳大学的卡萨达教授提出了年，美国北卡罗来纳大学的卡萨达教授提出了““第五波理论第五波理论””，其理论主要观点是，，其理论主要观点是，过去世界上大城市发展先后依托内河航运、海运、铁路和高速公路，这过去世界上大城市发展先后依托内河航运、海运、铁路和高速公路，这““四波四波””依次兴依次兴替之后，替之后，新的国际经济中心城市崛起的一个重要因素是依托机场，尤其是大型枢纽机新的国际经济中心城市崛起的一个重要因素是依托机场，尤其是大型枢纽机场场。法兰克福、苏黎世等内陆城市崛起成为国际经济中心城市，进一步证明了现代航。法兰克福、苏黎世等内陆城市崛起成为国际经济中心城市，进一步证明了现代航空运输对城市功能形成的重要作用。空运输对城市功能形成的重要作用。 9595 20世纪末临空经济区在中国的崛起 20世纪60年代末临空经济区的发展阶段 1959年临空经济区的诞生发展发展时期时期背景背景 “临空经济区“的诞生时期，最早诞生于爱尔兰，主要从事出口加工服务 1959年，爱尔兰成立了香农国际航空港自由贸易区，它包括紧靠香农国际机场的香农自由工业区和香农镇，自由贸易区利用国外资金和原材料，大力发展出口加工业，这是临空经济区的早期形式。影响影响伴随着航空运输方式的变化和技术进步尤其是新技术革命的浪潮而兴起，却为日后经济发展摸索出一条新的路径；从20世纪60年代起，日本政府就先后提出了在东京、大阪建设三大国际空港的课题，成田国际空港、羽田国际空港、关西国际空港成为日本最重要的航空港日本采用了研究—建设—再研究 —再建设的方针，使得航空运输在日本得到了飞速的发展，形成了建设与发展的良性循环。临空产业区的理论逐步步入成熟期，这段时期发展的大部分地区经济都进入了一个良好的发展循环，为21世纪的经济发展奠定了良好的基础；临空经济区在中国的全面崛起阶段；临空产业区的理论进入广泛验证期，当今的机场所扮演的角色已远不仅是航空业的基础设施了。上海虹桥临空经济园区自1993年成立市西工业小区开始，至 2003年确立“园林式、高科技、总部型”园区的定位，迄今已历时十七周年的发展。目前园区已从工业园区转型为商务园区在许多发达国家，重要机场的周边区域内已经成为由复合的交通体系、综合性的企业集群所构成的“区域”并极大地带动了机场所在区域的经济发展.现代都市中所拥有的全部功能都可以在机场周围的区域中发现。项目功能发展方向研究项目功能发展方向研究 9696 临空经济产业园区大致分为三大功能临空经济产业园区大致分为三大功能临空关联功能临空附属功能机场服务功能 9797 临空物流区主要发展仓储、运输、中转、配送、包装和流通加工等物流服务业务。如法兰克福物流城临空关联功能临空工业区配套工业区：发展航天科技、航空相关产业、制造加工业等。如法国的索菲亚·安蒂波利斯科技园区专门设立了宇航产业，引进了阿尔卡特航天企业等知名公司。高新技术产业区：发展以空运为依托的高新产业基地。如计算机及其附件、微电子、IT等产业制造及研发中心。一般来说，目前临空经济区都把高新技术产业作为重点研发目标。如马来西来多媒体超级走廊立足于软件开发、多媒体内容创造等领先技术。会展区近年来，会展会议产业与临空经济关系日趋密切。如日本大阪机场，这几年发展最快的就是会展业，而这也是他们目前推动的重要的方向。机场周围地区的会展业通常包括展览中心、培训设施和商务会议中心。如巴黎戴高乐机场附件的维勒班展览中心，有164000平方米的展览区，每年吸引1300万的参观者。临空附属功能分销区以英特网为基础的电子商务活动，也越来越向机场集聚。电子商务需要通过空运来把货物从制造商送到客户手中，因此，英特网公司的分销中心离机场越近，货物越能更快地运送到终端客户处。临空服务区包括宾馆、餐饮业、购物、商业中心、金融业、咨询业以及基本的服务设施。在机场外围专门形成的饭店宾馆区域，不仅吸引了飞机乘客，还有其它顾客。如如戴高乐机场附近饭店业的很大一部分客源来自维勒班展览中心的参观者和展商。机场服务功能临空居住区包括房地产业、教育、医疗等。临空经济区一般都会专门辟有住宅区，为机场工作人员及园区机构的工作人员提供生活方便。如日本关西国际机场临空城等住宅区观光旅游区包括旅游、观光和休闲等。临空经济区还充分利用周边地区旅游资源，大力发展特色公园、观海风景区、水上乐园、文化娱乐设施、历史文物居址等与旅游相关的其他服务设施，强化自身的旅游休闲功能。如日本关西国际机场临空城内的临空乐园不但有游乐园，还有能使游客品尝到全世界美食的饮食区。项目功能发展方向研究项目功能发展方向研究 9898 项目功能发展功能筛选项目功能发展功能筛选优势性评价指标限制性评价指标临空物流鼓励发展以天津机场为中心，触角遍及全球的空中运输网，加上物流产业高效的配送系统，才能使天津制造的高技术含量、高附加值产品及时配送。与天津空港物流加工区、临空产业总部基地的部分功能形成竞争配套工业鼓励发展发展与航天、航空的相关产业、制造加工业。包括飞机维修、飞机零部件制造、供应、分销以及与之有关的咨询、培训、支持等业务，竞争较小。需政府部门提供相关政策支持高新技术鼓励发展空运为依托的高新产业基地，有利于充分发挥本项目的位置优势。与天津空港物流加工区、临空产业总部基地的部分功能形成竞争会展产业收缩产业为展览中心、培训设施和商务会议中心的发展提供及其便利交通的条件在与滨海新区的激烈竞争中处于明显的劣势高附加值的大型制造型项目对城市GDP增长贡献较大 •不利于土地资源的集约利用。 •对拉动区域高素质产业人口导入不利 •空港区域产业园大多定位于此，未来竞争激烈。限制发展分销产业伺机发展为以因特网为基础的电子商务公司的发展提供及其便利交通的条件，有效的利用航空及土地资源。需引入外来资源，需要政府部门提供相关政策支持服务产业伺机发展宾馆、餐饮业、购物、商业中心、等基本的服务设施。市场规模及发展潜力较大，同时能为区域带来大量高素质的人才需要政府部门提供相关政策支持居住产业伺机发展在经济区发展的基础上，为机场工作人员及园区机构的工作人员提供生活方便，更好的引进高素质人才自成一体的中高端居住体系，需在产品、营销上均与周边安置房拉开档次差距都市工业观光旅游限制发展能对城市的GDP增长做出较大贡献项目自身不具备天然旅游资源，与天津其他区域竞争不存在明显优势 9999 高低低高吸引力可行性  限制发展  鼓励发展 伺机发展配套工业高新技术临空服务分销业都市工业  收缩产业  评价指标－－限制性评价指标－－限制性 是否需要引入外来资源? 周边竞争区域是否已经形成相当规模的产业集群?区域间竞争程度是否激烈? 是否需要政府大量的政策投入?  评价指标－－优势性评价指标－－优势性 市场规模和增长潜力 对当地GDP贡献能力 有利于吸引高素质产业人口,扩大人口规模 有利于土地资源集约利用限制产业关注产业目标产业收缩产业 大力发展临空物流、配套工业、大力发展临空物流、配套工业、高新技术、临空服务等行业。高新技术、临空服务等行业。 伺机发展分销业、临空居住。伺机发展分销业、临空居住。 适当收缩会展业比例适当收缩会展业比例 不建议发展都市工业和观光旅不建议发展都市工业和观光旅游产业。游产业。临空居住临空物流会展业项目功能发展功能建议项目功能发展功能建议 100100 We have foundWe have found 商务花园the key!! the key!! 比如，比如，““硅谷的空气中都飘满了创意硅谷的空气中都飘满了创意””，到过硅谷的人都有相同的感受。万科董事长王，到过硅谷的人都有相同的感受。万科董事长王石在谈他到硅谷的感受时说：石在谈他到硅谷的感受时说：““所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触到的人，精所到之处，绿树成荫、鸟语花香；所接触到的人，精神饱满、热情洋溢神饱满、热情洋溢————我想硅谷之所以是硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括我想硅谷之所以是硅谷，一个很重要的原因是它的环境，包括自然环境，也包括人文环境；轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。硅谷就像自然环境，也包括人文环境；轻松、自由、能够激发人的想像力和创造欲。硅谷就像个大公园，点缀其中的高科技公司就像一个个精品花园。置身其中，怎能不令人热爱个大公园，点缀其中的高科技公司就像一个个精品花园。置身其中，怎能不令人热爱生活，焕发创造的欲望！生活，焕发创造的欲望！ 101101 国外成熟商务花园案例欧洲商务花园案例 -----杜柏林Park West西区商务花园 102102 亚洲商务花园案例 -----新加坡商务花园 103103 美国商务花园案例 -----美国硅谷Silicon Valley 104104 商务花园特征与产生条件产业结构的变化高科技产业在产业结构中的地位日趋显著，以智利密集型生产为特征的高科技产业也随之产生。城市结构的变化经济发展促进了城市发展，这种发展往往表现为城市扩张，从而城市的外延不断扩大，人们开始大量迁移到城市边缘区域居住。办公需求多元化城市中传统商务不能满足所有企业的商务需求，才给商务花园的形成创造了特有的生存空间。商务花园商务花园的特征 生态的 低密度的 低成本的 与城市联系紧密的 自成系统的 有足够的人力资源支持 105105 商务花园产品建议产品示例 106 红桥区（支撑力度不大）河东区（公交车及自驾普通消费客群）南开区（需要轨道交通支撑）津南区（自驾客群以及轨道交通导入客群）河西区（自驾车及中高端城市客群）和平区（政府公务人员及商务客群）津汉快速路华明镇河北区（相对低端，支撑力度不大）商业单体北区社区商业酒店津汉路沿街商业 106 产品入市顺序建议 107 THE END