上海新天地 ·案例研究· 目录 上海新天地简介 地理区位 总体规划 开发理念 改造历程 项目指标 商业业态 上海新天地的运营模式、盈利模式 开发商：瑞安房地产 新天地项目总结 新天地开发模式总结 新天地成功因素总结 城市和人一样，也有记忆，因为它有完整的生命历史。 从胚胎、童年、兴旺的青年到成熟的今天——这个丰富、多磨而独特的过程全都默默地记忆在它巨大的城市肌体里。一代代人创造了它之后纷纷离去，却把记忆留在了城市中。承载这些记忆的既有物质的遗产，也有口头非物质的遗产。城市的最大的物质性的遗产是一座座建筑物，还有成片的历史街区、遗址、老街、老字号、名人故居等等。 上海新天地简介 开发目的：以上海近代建筑的标志——石库门建筑旧区为基础，改变石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成集国际水平的餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心。 项目取名：“新天地”源于“一大”的灵感，“一”“大”合起来是个“天”字，与天对应的是“地”。 地理区位 上海新天地位于市中心卢湾区淮海中路东段，高架桥交汇点，原法租界1914年第三次扩建的旧式里弄住宅。北至太仓路；西至马当路；南至自忠路；东至黄陂南路。 总体规划 新天地是太平桥改造规划的一部分。 太平桥项目总占地：52公顷 总建筑面积：万平方米 总体规划顾问：Skidmore, Owings and Merrill, LLP (SOM) 开发商：香港瑞安集团 前期投资：前期总投资14亿元，动迁费6亿元人民币 人口数量：原自然街坊23个，原居住人口7万人 A太平桥人工湖绿地，占地万，水面面积万，已成为市中心景观 B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里 E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑 D企业天地，甲级写字楼区，总建面50万 C翠湖天地，高级住宅小区，总建面68万 开发理念：存表去里 整旧如旧 翻新创新 “新天地”区内有国家重点保护单位“中共一大会址”和许多建于上世纪初典型的石库门里弄建筑，在建设高度、建筑形式和保护方面都有一定的要求。 地段改造采用了“存表去里”的方式，即对保留建筑进行必要的维护、修缮，保留建筑外观和外部环境，对内部进行全面更新，以适应新的使用功能。把原来的居住功能变成了经营功能，把整片居住区变成了商业、文化、娱乐、购物的场所。拆除一部分老房子，开辟绿地和水塘，美化环境。 为了配合外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”的特色建筑，设计及工程以保留房子原貌为原则，但内部则进行了翻天覆地的改造，现在的新天地石库门弄堂，外表依旧是昔日的青砖步行道、清水砖墙和乌漆大门等历史建筑，但内里则设有中央空调、自动电梯、宽带互联网，把它改造成全新概念的经营消费场所。 石库门的保护与重建：旧瓶装新酒 石库门有着江南传统二层楼的三合院或四合院的形式，一般进门就是一小天井，天井后为客厅，之后又是一天井，后天井是灶台和后门，天井和客厅两侧是左右厢房，一楼灶台间上面为“亭子间”，再往上就是晒台。在总体上采用的联排式布局却来源于欧洲，外墙细部有西洋建筑的雕花图案，门上的三角形或圆弧形门头装饰也多为西式图案。 石库门建筑盛行于20世纪20年代，占据了当时民居的75%以上，至今中心城区还有近40％的申城市民居住在有一个多世纪历史的石库门中。石库门里的“亭子间”、“客堂间”、“厢房”、“天井”以及“二房东”、“白相人嫂嫂”、“七十二家房客”等与石库门有关的名词成为老上海们温馨的记忆。 外观修复 内部改造 在基本上不改动其外型的前提下，主要采取插层、升高、加固等办法，增加使用面积，并在内部修建独家使用的厨房和卫生间，改善居民居住条件。 1997年 规划构想 1998年 拿地 1999年 新天地北里动工 中心绿地及人工湖动工 2001年 新天地北里开业（商业只租不售） 中心绿地及人工湖开放 新天地南里动工 住宅一期动工 写字楼一期动工 2002年 新天地南里开业（商业、公寓只租不售） 2003年 住宅一期完工，销售率100％（翠湖天地雅苑： 建筑面积约万平方米，包括3幢小高层住宅大楼、2幢高层住宅大楼及2幢别墅，共提供283个单位，单位面积由105至500平方米，均价16000元/平米） 写字楼一期完工，销售率90％以上 2006年 住宅二期完工（翠湖天地御苑：建筑面积约 万平方米，包括17幢小高层住宅和高层住宅大楼， 提供645个单位，单位面积从93到660平方米，均价60000元/平米 ） 2008年 住宅三期开盘（翠湖天地嘉苑：319套住宅，129-183平方米的两房两厅，230平方米的三房两厅以及少量324平方米的四房两厅和90平方米的一房两厅，参考价为7万－万元／平方米。 …… 商圈 地铁口 商圈 地铁口 商圈 地铁口 2001年进度 新天地北里（商业） 绿地、人工湖 2002年进度 新天地南里（商业、公寓） 2003年进度 住宅、写字楼一期 改造历程 新天地项目指标 占地面积：约3万平方米 建筑面积：万平方米 建筑覆盖率：56% 开发商：香港瑞安集团 规划顾问：本杰明•伍德（Wood and Zapata Inc.） 建筑顾问：新加坡日建设计事务所、上海同济大学建筑设计研究院 日均客流量：约2万人次，周末节假日达到3万人次 新天地商业业态组合: 零售：餐饮：休闲娱乐=38％：42％：20％ 20－25％ 35－40％ 35－40％ 12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等 24家，主要为工艺品、饰品、家居用品 22家，其中11家为欧美风味 －万平米 －万 －万 艺术休闲娱乐 零售/服务 餐饮 北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，万平。 南里以一座总建面为万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达斯、甜品店等。 万平 18％ 艺术休闲娱乐 45％ 37％ 1万平 万平 零售/服务 餐饮 运营模式：只租不卖，管理与经营分离 上海新天地只租不卖，管理者与经营者相分离，通过强大的招商运营能力，吸纳国际顶级品牌入驻。新天地不仅对入驻品牌“含金量”要求苛刻，更要求商家每年提交一个自身的宣传推广计划，而且月月都要有，这样新天地几乎天天都有推广活动。 租金节节攀升： 2003年 15美元/平米·月 2007年 25-35美元/平米·月 …… 现有的98家租户中，85%来自中国内地以外的国家和地区。 盈利模式：商业先期提升区域价值 上海新天地仅仅是太平桥地区改造项目的一部分，对罗康瑞而言，改造石库门只不过是他的一桩生意。投资方意在与商铺新天地相配套的住宅房地产的开发销售。 由于“新天地”的品牌效应，带动了周边区域价值的提升： 地价提升：从1999年的每平方米8000元～10000元，到2004年的每平方米20000元。 房价攀升：上海新天地未建之前，周边房价只有7000元； 新天地在建之际，房价升至15000元； 新天地建成，周边房价已升至20000元； 而到新天地商圈成熟之后，周边房价已经攀升至40000元。 短短几年，从建设初期到最终商圈成熟，上海新天地的房价尽升5倍以上。 以翠湖天地为例： 2002年翠湖天地一期雅苑推向市场时，售价仅16000元/平方米左右。 2006年二期御苑推出时，售价已达60000元/平方米左右，其中有三幢楼房以40000元/平方米左右的价格被整体收购。 2008年的第三期嘉苑，售价又再次上涨，其中13万元/平米的最高价较一期16000元/平方米的价格已上涨达8倍左右，历时6年；即便是按目前的67000元/平方米的最低售价计算，其上涨幅度仍超过4倍。 开发商：瑞安房地产 瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于1971年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍及香港、中国内地。 瑞安房地产于2004年成立，是集团的地产旗舰公司，并结合了瑞安在中国内地的主要房地产发展项目，于2006年10月在香港联合交易所上市。 瑞安房地产在中国内地开发、出售、租赁、管理及经营创新及优质的办公楼、住宅、零售、娱乐及文化等项目，发展项目主要可分为两个类别：集多种用途并分多期开发的大型城市核心发展项目，一般包括住宅、办公楼、零售、娱乐及文化物业；以及坐落于失去优越地段的优质综合住宅发展项目，一般包括住宅、学校和商业、零售及消闲设施。 目前瑞安房地产在上海、杭州等城市开发8个项目，其总建筑面积共达1320万平米。 罗康瑞，1948年4月生，广东省普宁人。生于香港富豪之家，父亲是香港鹰君集团创办人罗鹰石，家中共有十个兄弟姊妹，罗康瑞排行老六，是罗鹰石的四子。目前罗氏家族执掌香港四大集团，除瑞安集团外，鹰君集团和孙福记集团总经理由罗康瑞的三哥罗喜瑞担任，世纪城市集团则由二哥罗旭瑞主持。 罗康瑞现任十届全国政协委员，中华全国工商业联合会副主席，香港瑞安集团有限公司董事局主席，香港工商专业联合会会长，长江开发沪港促进会理事长，上海市荣誉市民。 在1999年告贷无门时，罗康瑞狠心自掏了8亿多元启动上海“新天地”项目。瑞安集团上上下下都说“老板疯了”，但这位将50%的资产、几乎整个未来赌在上海的香港商人的心思是，利用新建筑与传统建筑的完美结合，在上海市中心筑造一个标志性的国际商住园区。 在香港，罗康瑞靠建材起家，兼做一些规模不大的房地产生意，与房地产巨鳄李氏家族、郭氏兄弟不可同日而语。即使他的父亲、香港早期的房地产富豪罗鹰石，与上述诸位也难比肩。 　　 可是现在，李嘉诚、郭炳湘每次遇到罗康瑞，不禁也要拍拍这位后生的肩膀：“罗康瑞，你行啊，你有眼光，这么早到上海去投资。” 2008年11月27日，罗康瑞在新加坡与苦恋八年的“最美丽港姐”朱玲玲（霍震霆前妻）注册结婚 瑞安房地产主要开发项目一览 定位为重庆的制造业服务中心，集商贸、住宅及休闲购物等多种功能于一身。 位于重庆市主城区中心地段，建成后的总建筑面积共约260万平方米。 重庆天地 重庆 项目将永清片区打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能设施的城市核心发展项目。 位于武汉市汉口中心城区，项目占地约公顷，总建筑面积约140万平方米，整个项目预计于2014年整体完成。 武汉天地 武汉 以娱乐休闲功能为主。 位于杭州西湖景区，总建筑面积约万平方米。 西湖天地 杭州 专为年轻的专业人士而设的综合住宅。 位于虹口区，附近多高校和商业区，总建面约万平米。 瑞虹新城 知识型社区。 创智天地位于上海市杨浦区，邻近十七所高等学府，总建面万平米。 创智天地 配套设施完备的大型高尚住宅项目。 位于太平桥人工湖南畔，毗邻知名的时尚地标上海新天地、淮海中路商业区及黄陂南路地铁站，总建面约万平方米。 翠湖天地 由多幢甲级办公楼组成的企业总部区 。 项目位于太平桥人工湖北畔的湖滨路，紧邻时尚地标上海新天地，与淮海中路的黄陂南路地铁站举步之遥，地理位置非常优越，总建面约万平米。 企业天地 国际知名的旧城改造项目，是一个具有上海历史文化风貌、创造前沿生活体验的时尚中心。 上海新天地是太平桥地区重建项目的首期开发项目，位于整个项目的西侧，主要商业街淮海中路正南方，总建面万平米。 上海新天地 上海 项目特色 项目概况 项目名称 城市 新天地项目总结 采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显，经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现； 开发商瑞安集团获利颇丰，本来在香港公司还排名20几名，如今扬眉吐气，己经跃居前10名了。 经济效益 启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能 社会效益 全部作价补偿，原居民不返迁 安置方式 采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右 拆赔比 原容积率1左右，改造后提升到3 容积率变化 由香港瑞安集团主导开发，涉及到拆迁改造的新天地部分，由股份公司协助拆迁并占有新天地项目3%的权益 改造主体 完全市场化运作 运作方式 总占地面积52万㎡，分四大功能区，以住宅、商贸、娱乐、办公为主 基本情况 内容 项目 新天地项目开发模式总结： 能够形成溢价的产品与较高市场风险的产品后期开发 湖心绿地 商业 写字楼 住宅 规模 时间 开发步骤 填补绿脉空缺，提升居住环境价值。 罗康瑞以公益性质的人工湖、绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区土地 00 初 开街 万平米 6万平米 50万平米 68万平米 对项目价值抬升的贡献 回收投资，赚取利润，实现项目溢价 以建筑为载体传承上海历史文化风貌 中西交汇铸就特色商业，带动房地产地价提升 节省后期营销费用 发售 入住 建成 地段成熟具备高端商务形成的条件 淮海中路东段中央商务区的扩展 进一步抬升后期住宅的投资价值 最终把新天地拉进上海的核心 文脉、地脉 环境改造入手，商业提升区域价值； 高档住宅获取溢价，区域成熟后，实现写字楼价值最大化 新天地项目成功因素总结 观念的进步 以往社会大众认为历史保护是政府的工作。其实新天地的开发模式就是房地产的开发，着重的是再生里弄生活形态带来的商业利益，也是因为这样的考虑，带来了历史建筑保护的机会。从传统建筑保护的概念与方法看，新天地是一个特殊的例子，它带动了地区的开发热潮与历史保护新点子，为政府启动了城市开发列车，带来了效益。 手法的创新 瑞安集团独具慧眼，掌握了契机，采用的作法是保留建筑物的表层，改变内部的结构与使用机能，类似法国巴黎对于城市旧建筑的做法。传统与现代的融合、新与旧的交融不仅表现在建筑形式方面，更多的是体现了中西合璧、兼容并包的上海石库门居住文化。 优越的区位 不但拥有先天的传统文化元素，而且拥有浓厚的商业、商务氛围，便于集聚城市中最有活力的人群。 统一的开发 统一的开发主体保证开发理念的全面贯彻和实施。 瑞安集团因为保留中共第一会址和大片旧里弄住宅，有更好的利基与政府商议， 要求给予更好的投资条件，不管是增加容积，容积转移，以兴建高楼，创造商机，或彻底修建里弄，以增添观光据点，有了更好的投资效益； 政府因为解决了里弄窳陋问题，增加更多的绿地、水景公园，以及因城市开发带来丰硕的税收、租金与地区整体发展而受益； 社会大众及国内外旅客也因为有了独特的、更新的、更好的旅游据点而受益。 多赢的局面