深圳 【城市住宅】 2008 年 04 月 住宅市场月报 1 报告摘要       新盘定价更为理性，福田降幅达三成 4 月，深圳各区房价涨跌互现。福田、南山因新盘定价远低市场 预期，依次分别下降 30%、18%；宝安、罗湖由于不少楼盘 3月就已经 大幅降价，所以 4月份的价格走势相对平稳。 供需结构持平，分类产品以小三房成交速度见快 深圳 4 月新增住宅供应开始缓慢增加，全市新增量 万平方 米，而销量却在购房者的观望气氛中环比有所下降，特别是总价高的 单位几乎无人问津。 2008 年 1-4 月全市成交住宅套数 9624 套，其中新增住宅产品成 交率占其 40%。而 1-4 月全市新增住宅产品则达到 13294 套，远远超 出已成交量。根据分类产品销售监测，新增住宅产品以 90 平方米以 下的 3 房 2 厅 1 卫销售率最高，其次是 2 房 2 厅。 品牌楼盘大让利，销售场面胜似去年开盘 本月所监测的蓝筹项目成交比较活跃的依然是金地梅陇镇三期、 高发城驰、卡罗社区、公园大地项目，其它项目成交套数反差不大。 部分蓝筹项目的发展商为了进一步促进销售，采取高诱惑让利措 施，导致销售连创佳绩。如龙岗中心城的龙头大盘公园大地，去年上 半年首批单位开盘数小时即告罄，但当年下半年所推出的加批单位截 止目前的销售率才勉强过半，均价高达 16000 元/平方米。2008 年 4 月公园大地新推单位销售价格仅 9100 元/平方米起，如此之大的让利 虽然没能开盘告罄但也相对火爆。而位于龙华的另一个热销项目金地 梅陇镇三期开盘均价为 11000 元/平方米（带装修），较二期均价 15000 元/平方米大幅下降了 27%。 2   目标市场：深圳房地产新增供应住宅市场  资料来源：实地调查结合文案查询  数据来源：星彦市场监测平台、深圳房产管理局网      一、 价格走势 表 1 深圳市各行政区成交情况 区域 成交面积（万 M2） 成交金额 （万元） 成交价格 （元/M2） 房价环比 变动率 活跃楼盘 罗湖 18687 19588 -1% 铂金时代公寓\尊寓 福田 53910 16771 -30% 华盛领域\高发城驰\中城天邑\水木澜山 南山 47497 17228 -18% 鼎太风华六期\桑泰丹华园三期\南荔苑 宝安 82895 11430 3% 卡罗社区\海语西湾\碧海富通城\禧园\ 龙岗 95708 9234 -12% 第五园三期\风临国际 中心\旭景佳园二期\ 万科城 盐田 4477 16958 -13% 花港\蓝郡\金水湾御园 全市 405842 12221 -2% -- 房价环比变动率(%) -18% -12% -13% -30% -1% 3% -2% -35% -30% -25% -20% -15% -10% -5% 0% 5% 罗湖 福田 南山 宝安 龙岗 盐田 全市 图 1 区域房价变动幅度 4 月，一些开发商为了快速回笼资金，新盘定价纷纷低于市场预期，导致 福田、南山、龙岗、盐田四区的成交价格环比跌幅在 10%以上。其中，福田区 的降幅最大，环比下降了 30%，这是因为 4 月福田新入市的项目华盛领域、水 木澜山开盘价格仅仅在 16000 元/平方米左右，而之前一些新盘定价往往高于 20000 元/平方米，例如与华盛领域仅一路之隔的香蜜湖唯珍府去年 12 月开盘 均价高达 38000 元/平方米。可见，今年 4 月福田成交均价下降明显理所当然。 CONTENTS P2、价格走势 P3、供需动向 P7、蓝筹项目 P12、外部发展环境 受各项目首期优惠、特价房、高程度让利 措施影响，深圳一手新房成交价持续下 滑,但幅度有所减缓 3 二、供需动向 （一）、总体供需市场 124 1 10 100 1000 0709 0710 0711 0712 0801 0802 0803 0804 新增供应住宅 住宅成交 图 2 深圳 住宅供求变化（单位：万 M2） 经过 2 月的市场寒流后，深圳住宅供应开始逐渐回暖，3 月、4 月供应环比 增长均在 50%以上。但是，4 月的住宅成交面积却较 3 月有所下降，除了龙岗新 推的君悦龙庭一期和公园大地二期销售将近或超过五成外，其他新推楼盘均低 于四成，由此表明市场观望气氛依然凝重。 （二）、产品销售分析 表 2 2008 年住宅分类产品销售情况 产品品类 01 月-04 月 新增产品 累计供应 01 月-04 月 新增产品 累计销售 分类产品 销售率 活跃项目 公寓 140 5 4% 金水湾御园 1 房 1 厅 2292 601 26% 鼎太风华六期 桃源盛世园三期 2 房 2 厅 4413 1408 32% 金地梅陇镇三期、 鼎太风华六期 3 房 2 厅 1 卫 1047 358 34% 金地梅陇镇三期、幸福枫景花园、禧园一期 3 房 2 厅 2 卫 2791 788 28% 新岸线三期、万科城、 海语西湾 4 房 2 厅 1187 326 27% 万科城、禧园一期 5 房及以上 216 28 13% 新岸线三期 复式 1010 305 30% 新岸线三期 非独栋别墅 198 19 10% 水岸新都 合计 13294 3838 29% -- 4 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 公寓 1房 1厅 2房 2厅 3房 2厅 1卫 3房 2厅 2卫 4房 2厅 5房 及以 上 复式 非独 栋别 墅 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 销售套数 分类产品销售率 图 3 分类产品销售率情况（单位：%） 1-4 月，市场 3 房 2 厅 1 卫销售速度最快，此类产品面积在 75-89 平方米 之间，布局紧凑、分区合理，性价比高，加之市场供应有限，所以十分抢手。 如龙华幸福枫景开盘均价低于万元，小三房总价在 80 万左右受到市场欢迎。金 地梅陇镇三期均价为 11000 元/平方米，且赠送品牌精装修，性价比相比其他楼 盘总体较高，以致小三房十分热销。禧园入市弥补了沙井楼市近三年住宅供应 空白，促使禧园一经推出即受到当地市场的追捧。 销售速度最慢为公寓，其中主要原因是楼盘所处地段、环境等原因导致。 典型项目如蓝钻风景位于宝龙工业城，由于位置偏远，市场关注程度不高，目 前该楼盘公寓尚未售出一套。实现销售成功的公寓产品主要来源于盐田区的金 水湾御园项目。 （三）、新盘市场 1、新盘供应 表 3 深圳 2008 年 04 月新增住宅项目 区域 项目名称 发售 时间 开盘均价 元/M2 批售住宅 面积 M2 住宅 套数 销售率 福田 水木澜山 2008-4-20 16500 486 16％ 鼎太风华六期 2008-4-12 12000 606 39％ 南山 卓越维港名苑 2008-5-1 -- 122 -- 金地梅陇镇三期 2008-4-19 12000 381 6％ 海语西湾 2008-4-20 9600 616 29％ 禧园一期 2008-4-19 9000 224 15％ 富通城四期 2008-5-1 -- 444 -- 书苑雅阁 2008-4-26 11500 336 33％ 宝安 金泓凯旋城二期 2008-4-26 12000 240 8％ 水岸新都三期 2008-4-18 6400 574 4％ 君悦龙庭一期 2008-4-12 9200 144 48％ 龙岗 风临国际中心 2008-4-20 8500 760 22％ 5 万科城四期 2008-4-19 12500 236 34％ 慢城三期 2008-5-2 -- 188 -- 旭景佳园三期 2008-4-22 9000 188 8％ 公园大地二期 2008-4-26 9100 134 72％ 比重 南山, 15% 宝安, 41% 龙岗, 35% 福田, 9% 图 4 当月新增住宅供应量（单位：比重） 4 月市场新增住宅项目主要集中在关外的龙岗、宝安两区，合计两区的新 增住宅面积占全市的 80%。盐田、罗湖无新增项目，但是随着盐田的山海家园、 罗湖的别馆在五月即将发售，这将改写之前几个月盐田、罗湖的新增供应空白。 从 2007 年国庆至今，由于市场承接能力有限，住宅市场以新增加推项目为 主。市场已经出现明显的转折，个别开发商甚至采取各栋依次发售的策略。 2、新盘产品结构 表 4 2008 年新增住宅分类产品 分类产品 2008 年 4 月 2008 年 1 月-4 月 累计比重 公寓 -- 140 1% 1 房 1 厅 1350 2292 17% 2 房 2 厅 2259 4413 33% 3 房 2 厅 1 卫 434 1047 8% 3 房 2 厅 2 卫 980 2791 21% 4 房 2 厅 360 1187 9% 5 房及以上 -- 216 2% 复式 174 1010 8% 非独栋别墅 122 198 1% 合计 5679 13294 -- （备注：非独栋别墅是指联排、叠加、双拼等别墅产品） 海语西湾(新盘) 金泓凯旋城二期(加推) 水岸新都(加推) 风临国际中心(新盘) 6 比重 3房2厅2卫, 21% 3房2厅1卫, 8% 公寓, 1% 4房2厅, 9% 5房2厅, 2% 非独栋别墅, 1% 复式, 8% 1房1厅, 17% 2房2厅, 33% 图 5 新增住宅分类产品累计比重 176 17 153 123 666 60 155 486 287 464 213 161 60 367 188 84 251 68 43 315 211 60 114 67 118 52 124 78 118 144 32 31 23 17 6 8 16 122 0 150 300 450 600 750 900 1050 1200 福田梅林 南山前海 南山蛇口 宝安龙华 宝安中心区 宝安西乡 宝安新安 宝安沙井 龙岗中心城 龙岗板田 龙岗老镇 龙岗布吉 公寓 1房 2房 3房1厅1卫 3房2厅2卫 4房 5房以上 复式 非独栋别墅 单位：套 图 6 各片区当月新增住宅分类产品 1-4 月新增住宅产品主要以中小户型为主，2 房市场比重最大，占市场供应 总量的 30%。其次是 3 房 2 厅 2 卫，占 21%，这类产品主要分布在关外的龙岗、 宝安，同时 3 房 2 厅 2 卫也是宝安中心区、宝安龙华市场供应的拳头产品，典 型楼盘如深业新岸线三期、星河丹堤 E 区、金地梅陇镇三期等。 7 三、蓝筹项目 （一）、现场人流监测 监测时间：2008 年 4 月 26 日-27 日 9：30-17：00 表 5 现场监测情况 产品类型 项目名称 客户特征 熙龙湾 客户以 30-45 岁人士为主，多以家庭组合前来（包括有 带小孩、带老人、带怀孕妻子的），车辆档次为 20-40 万的奥迪、本田、别克 兰溪谷二期 35-40 岁左右的中年男士居多，家庭组合前来的客户较少。轿车档次为 20-40 万的本田、丰田、别克等 高端产品 中信红树湾 四期 三批客户均为 40 多岁中年男性，商务休闲装，发型梳 得较油亮，在项目呆的时间较短，轿车为三菱、别克、 本田 侨香偌园 客户以中年夫妻为主，穿着休闲，小车档次为 20-40万奥迪、别克、本田 泰华阳光海 以年轻夫妻和三口之家客户为主，客户穿着休闲，均 乘售楼车去看样板房，所开小车档次在 10-30 万皇冠、 丰田 澳城花园 以家庭组成为主，特别 1 批为夫妻俩带老人前来看房， 男士与女士均穿休闲装，男士有些发福，年龄在 35 岁 左右.，所开小车为本田轿车 龙城国际二期 当地私营老板，年龄在 35-40 岁之间，小车档次在 10-30万的大众、丰田、本田 大户产品 公园大地二期 本地居民、私营老板，年龄在 35 岁左右，穿着休闲，小车档次在 10-30 万雪佛兰、丰田 金地梅陇镇 三期 25-30 岁年轻人居多，身着休闲装，主要询问新推 17 栋销售情况。销售处门口轿车很少，估计客户主要为 本地居住的小资人士 金海华府 年轻夫妻居多，年龄在 30-35 岁左右，多数身着休闲装，销售处车辆较少，估计多数为周边居民 阳光雅居 私营老板，年龄 40 岁左右，所开小车为标志 普通产品 可园七期 本地小白领，年龄 30 岁左右，步行前来 航城国际公寓 1 批为夫妻二人，2 批为中年男士，年龄在 35 岁左右 卡罗社区 年轻白领为主，和朋友一同前来占多数，年龄在 25-30岁之间，看房目的主要受特价房吸引 高发城驰 关内白领，年龄 25 岁左右，步行 公寓产品 尊寓 关内工薪阶层，年龄 30 岁左右，穿着商务休闲装 8 4 5 3 3 3 2 3 5 3 4 1 2 3 9 1 1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 熙龙湾 兰溪谷二期 中信红树湾四期 侨香偌园 泰华阳光海湾 澳城花园 龙城国际二期 公园大地二期 金地梅陇镇三期 金海华府 阳光雅居 可园七期 航城国际公寓 卡罗社区 高发城驰 尊寓 客户批量 图 7 现场监测客户量 根据 4 月份的蓝筹物业监测，4 月份各主要楼盘来客量有所增加。春交会 五一即将开幕，各主要楼盘分别加大了促销力度，报纸、网络、短信等广告铺 天盖地，而有置业需求的购房者也四处进行楼盘比较，所以导致 4 月各楼盘的 上门客户量明显增长。 来访量表现突出为卡罗社区，监测 30 分钟，来访了 9 批客户，客户以年轻 白领为主，与朋友同来占多数，年龄在 25-30 岁之间。楼盘的吸引点在于推出 8999元/平方米的特价房，较上月9888元/平方米特价房又降了889元/平方米。 （二）、成交速度监测 5 4 5 3 33 25 25 40 33 23 47 25 60 81 74 65 第一周 第二周 第三周 第四周 高端产品 大户产品 普通产品 公寓产品 图 8 阶段成交套数 “30 分钟” 上门客户量 9 7 4 2 47 321720 14 2 1 47 75 112 92 65 11 1 10 100 1000 熙龙 湾 兰溪 谷二 期 中信 红树 湾四 期 侨香 偌园 泰华 阳光 海湾 澳城 花园 龙城 国际 二期 公园 大地 二期 金地 梅陇 镇三 期 金海 华府 阳光 雅居 可园 七期 航城 国际 公寓 卡罗 社区 高发 城驰 尊寓 图 9 各项目 1-4 周成交套数 根据各蓝筹项目的销售走势，4 月份以成交中小户型为主，标榜项目有卡 罗社区、高发城驰、金地梅陇镇等。卡罗社区目前推出的特价单位价格为 8999 元/平方米，去年开盘均价 13000 元/平方米。高发城驰推出的特价单位 18000 元/平方米起，去年开盘的均价为 23000 元/平米。特价房较之前开盘价格有大 幅下降，是目前蓝筹项目热销的原因之一。 10 （三）、价格监测 表 6 蓝筹项目随机产品情况 产品 类型 项目 名称 房号 户型 折后单价 （元/M2） 产品特征 熙龙湾 2803 4*2*2 17453 双层挑高大露台 兰溪谷二期 503 5*2*3 35817 赠送观景大阳台、凸窗 高端 产品 中信红树湾四期 2801 3*2*2 34263 双套房设计、观景阳台 侨香偌园 22B 3*2*2 25600 结拼户型，赠送入户花园 阳光海湾花园洋房 307 3*2*3 14885 赠送观景大阳台、凸窗 澳城花园 14C 4*2*2 23800 赠送入户花园、中空庭院 105 1*1*1 6996 户型可三拼 龙城国际二期 106 1*1*1 7042 户型可三拼 1301 3*2*2 8966 大户 产品 公园大地二期 1501 3*2*2 9106 6M 高景观阳台 6M 高景观阳台 金地梅陇镇三期 19C 3*2*2 11644 赠送精装修 金海华府 405 3*2*2 8999 半赠送观景阳台及露台 1102 3*2*1 19362 主卧转角大凸窗 阳光雅居 702 2*2*1 16098- 主卧大凸窗 C501 2*2*1 8345 宽景阳台 普通 产品 可园七期 D508 2*2*1 8436 宽景阳台 航城国际公寓 14A 2*2*1 9293 赠送露台和凸窗 卡罗社区 508 1*1*1 8999 赠送凸窗 2110 1*1*1 17012 卧室大凸窗 高发城驰 803 2*2*1 19325 超大阳台 1014 1*1*1 19523 景观阳台、落地凸窗 公寓 产品 尊寓 1214 1*1*1 20896 景观阳台、落地凸窗 0 50 100 150 200 250 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 产品面积(平方米) 154 102 折后单价 17453 35817 34263 25600 14885 23800 6996 9106 11644 8500 19362 8345 9293 8999 17012 19523 熙龙 湾 兰溪 谷二 期 中信 红树 湾四 侨香 偌园 阳光 海湾 花园 澳城 花园 龙城 国际 二期 公园 大地 二期 金地 梅陇 镇三 金海 华府 阳光 雅居 可园 七期 航城 国际 公寓 卡罗 社区 高发 城驰 尊寓 图 10 蓝筹项目随机产品单价 11 据监测结果显示，南山、福田、罗湖等关内楼盘价格依然坚挺，一些高端、 大户产品单价还高，如兰溪谷二期一套单位为 35817 元/平方米，中信红树湾四 期一套单位为 34263 元/平方米，侨香诺园一套单位为 25600 元/平方米。 而关内外一些普通楼盘、公寓产品为了加快楼盘销售和现金回笼，项目多 数推出特价单位，甚至采用折价“甩卖”，表现比较明显的项目有卡罗社区特价 单位 8999 元/平方米，高发城驰特价单位 18000 元/平方米起价，龙岗中心城的 龙城国际二期折后均价 7800 元/平方米。 （四）、项目推广监测 表 7 蓝筹项目推广情况 推广渠道 产品 类型 项目 名称 营销 主题 报纸 电 视 网 络 户 外 车 体 短 信 其它 （注明） 熙龙湾 家合 天下 √ √ √ √ 现场活动 兰溪谷 二期 别处再无 兰溪谷 √ √ √ 高端 产品 中信红树 湾四期 湾区物业 比肩全球 √ √ √ √ 侨香偌园 华侨城 在上生活 √ √ √ 泰华阳光 海湾洋房 城有域 心无界 √ √ √ √ 澳城一期 滨海 府邸 √ √ √ √ 龙城国际 二期 都心.学区. 国际视野 √ √ √ 大户 产品 公园大地 二期 大美不言 √ √ √ 现场活动 阳光雅居 尽揽青林翠岭 品味醇正山居 √ √ 可园七期 完美 MOCHA 生活圈 √ √ √ √ √ 现场活动 金地梅陇 镇三期 叫板梅陇镇 唯有梅陇镇 √ √ √ √ √ 普通 住宅 金海华府 繁华间 自然里 √ √ √ 公寓 高发城驰 酒店式 公园领馆 √ √ 12 尊寓 国际口岸. 专属礼寓 √ 航城国际 公寓 尊品国际 酒店式公寓 √ 卡罗社区 西域中心 小户大院 √ √ √ 4 月份蓝筹项目在推广力度上达到了今年以来前所未有的强度，之前定价 过高的项目开发商资金链有所紧绷，不得已靠促销吸引客户，否则楼盘后期销 售压力将比目前更大。 四、外部发展环境分析 （一）、地方经济与政策环境 2008年第一季度，深圳经济继续保持平稳增长。工业生产、交通运输稳步 增长；商业零售较快增长、外贸出口放缓；房地产开发投资小幅回升；财政金 融形势良好；消费物价涨势趋稳。 初步核算，一季度全市生产总值亿元，比上年同期（下同）增长 %，增速减慢个百分点。其中，第一次产业增加值亿元，下降%； 第二次产业增加值亿元，增长%，回落个百分点；第三次产业增加 值亿元，增长%，回落个百分点。 （二）、全国政策调控环境 从近四个月出台的政策来看，今年从严、从紧的政策调控态势暂时没有丝 毫动摇。政策紧紧围绕保障性住房、土地监管及集约用地、紧缩流动性等方面， 步步推进、层层深入。 较之以往，出台的政策更具针对性和震慑力，各界舆论 与政府调控意图也渐趋一致。从近期的市场表现来看，利益主体与政策之间的 博弈已出现降温的迹象。 13 ——税务总局：明确房地产企业所得税预缴政策  为贯彻落实新的企业所得税法，确保企业所得税预缴工作顺利开展，2008 年4月12日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》 （国税函[2008]299号）现就房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。 文件规定，房地产开发企业按当年实际利润据实分季（或月）预缴企业所 得税的，对开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施 等开发产品，在未完工前采取预售方式销售取得的预售收入，按照规定的预计 利润率分季（或月）计算出预计利润额，计入利润总额预缴，开发产品完工、 结算计税成本后按照实际利润再行调整。 非经济适用房开发项目的预计利润率分别不得低于20%（省、自治区、直辖 市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区）、15%（地级市、地区、盟、州城 区及郊区）、10%（其他地区）。经济适用房开发项目的预计利润率不得低于3%。 上述规定自2008年1月1日起执行。对已按原预计利润率办理完毕2008年一 季度预缴的外商投资房地产开发企业，从二季度起执行。 ——国土部：拟推出土地调控指标体系 2008 年 4 月 17 日，国土部有关部门（法律中心、政策研究室）与天津等 7 城市国土部门相关负责人，就建立土地参与宏观调控的指标评价考核体系进行 方案研讨。 国土部部长徐绍史在为中央党校学员作专题报告中提出，在参与宏观调控 中，国土部门将更加注重运用土地价格及租税费等经济手段，探索土地政策参 与宏观调控的政策目标、调控工具、传导机制、政策措施和配套办法。 根据国土部安排，今年国土部将全面进行衡量土地参与调控的指标体系建 设。其中，将土地市场动态监测系统与建设用地备案系统合二为一，建立覆盖 全国、工作统一的土地市场动态监测与监管系统。通过统一的数据采集平台和 数据库对土地供应和开发利用情况等实施全程监管，包括土地交易额、数量和 面积等。 为摸索土地调控指标体系，国土部决定选择天津、济南、青岛、深圳、宁 波等 7 城市国土资源管理部门先行试点，推进土地调控政策创新。