91 项目周边道路分析 二环路二环南路 济南—泰安市济微公路 九曲—经十路阳光新路 经十路—S103英雄山路 英雄山路—济微公路二七新村南路 重要连接点道路名称标记 l 本项目宏观道路环境尚可，驾车到达本项目 交通较为便捷。 本项目 92 项目周边道路分析 道路分析车道及走向道路 ü 紧邻项目地块，提供直接临街面，南北向的重要 主干道路 u 南北双向8车道阳光新路 ü 紧邻项目地块，提供直接临街面 û 城市高速路网主干道，高峰时段车辆较多，对地 面人流动线有所阻隔 u 东西双向6车道二环南路 ü 城市高速路网主干道，主要连接市区与S103到达 泰安市 û 高峰时段局部路段较为拥堵 u 南北双向6车道英雄山路 u 东西双向6车道 u 南北双向8车道 ü 路面状况较为良好 û 由于大润发山水店生意较旺，局部节点有所拥堵 二七新村南路 ü 城市主干道之一，连接济南与泰安市重要道路济微公路 93 地铁规划 转山西路－唐王镇6×B16316号线 腊山－黄台山6×B20265号线 长清镇－农科院6×B28454号线 桑梓店镇－仲宫镇6×B20323号线 太平河－遥墙机场6×A35582号线 归德镇－孙村6×A35701号线 到达编制站数（站）总长（公里）线路 l 根据目前的地铁远景规划图， 地铁3号线在本项目设有站点。 l 济南地铁规划有一定特殊性， 济南以泉城美名誉天下，地下 泉脉错综复杂，对于地铁的可 行性研究尚未有定论，故地铁 尚未准确的建设时间表。 l 若地铁能直达本项目，将能起 到一定人流带动作用。 本项目 备注：济南地铁尚未立项，规划图为内部论证，非官方公布。 94 周边公共交通分析 葛家庄-济南大学西门K94路 九曲-西苑小区120路 始发站－终点站线路 省建筑机械厂-华联商厦74路 l 可到达本项目公交线路较少，没有始发站，目前人流量不大。 l 本项目通过公共交通可辐射的范围有限，北面为主要辐射方向，且公交作为目前济南主要出行 交通工具，项目公共交通到达率有待扩大，建议贵司与政府协调在本项目之中设置公交枢纽站。 本项目 74路 K94路 120路 500米 95 公交枢纽建议 A-1地块 公交枢纽 l 从项目整体地块布局分析，超大体量住宅，目前公 交线路较少，未来将难以满足居民的出行需求。 l 建议与政府协商，在绿地地块内设置公交枢纽站， 不占用可建面积。建议把周边几条线路的起始站汇 聚于此，再增加部分线路，形成公交枢纽。 l 建议未来在A-1地块旁，沿九曲庄路设置公交站， 导入消费者。 96 项目交通到达环境小结 n 本项目周边地面道路交通情况良好，只需满足停车位的要求，私家车到达性较高。 n 公交车到达本项目线路较少，公共交通体系有待改善，公交车应当为未来消费者到达项目 的主要途径。 n 地铁规划尚不确定，待相关部门协调。 私家车 自行/助力 车 公交车 步行 未来到达 本项目交通 工具假设分析 4公里公交车 4公里私家车 2公里自行/助力车 1公里 15分钟 步行 商圈半径范围消费者可承受交通时间交通方式 l 综上判断，本项目未来辐射商圈的范围为4公里较为合理。 97 SWOT分析 优势（Strengths） • 项目属于住宅大盘的附属商业，开发 商拥有较强的市场号召力。 • 周边住宅项目价格较高，区域消费潜 力较大。 • 项目位于街口转角，拥有两个可视临 街面。 劣势（Weakness） • 项目被四山合围，阻隔了消费者进 入本项目的意愿，微观交通环境较弱。 • 周边目前缺乏产业及人口支撑，商 业环境较弱。 威胁（Threats） • 项目周边目前商业项目较多，已 经开业的有大润发，银座等项目， 未来有如阳光100项目等，竞争环境 较为激烈。 机会（Opportunities） • 未来周边将会导入较多人口， 几个住宅大盘正在进行开发，提 供消费支撑。 • 公交系统的改善及私家车保有 量的上升将会提高到达本项目的 几率。 98 项目商圈划分 核心商圈 衍生商圈 市中区 辐射商圈内有一定机会可以导入消费者 到达本项目，可最为第二商圈。 辐射商圈 市中区最为本项目最大的衍生商圈，其 消费者忠诚度较低，但仍有小部分能够 引入本项目消费。 衍生商圈 综合各项因素，2公里为消费者理想承受 范围以内，较容易形成消费者忠诚度。 核心商圈 商圈划分支撑商圈 项目半径2公里 辐射商圈 项目半径4公里 99 商圈界定 目标消费者定位 业态组合 体量建议及功能布局 主题定位及楼层布局 租金测算及财务分析 项目商业定位 100 周边人口数量 6 5 4 3 2 1 序号 区域 人口数量 二七新村 35791 七里山 34586 六里山 38426 王官庄 31179 七贤 39243 十六里河 38480 总计 217705人 4 1 2 35 6 本项目 信息来源：业主方提供 4公里 101 项目周边人口基数 l 以项目为圆心周边2公里范围内，目前约有人口4万人（包括济南大学西校区近2万），预估 到项目开业，本项目及领秀城住宅人口导入3万人，届时，项目周边2公里范围约有常住 人口7万人。 l 以项目为圆心周边4公里范围内，目前约有人口22万人，预估到项目开业，届时，项目周边4 公里范围约有常住人口26万人（含周边两公里7万人口）。 4公里 2公里 备注：周边人口信息由业主方提供 102 泉景天沅鑫园（8000元/平米）2 郎茂山小区（6253元/平米）10 鲁能领秀城（7806元/平米）12 山景园小区（6180元/平米）11 通联花园（9702元/平米） 三箭如意苑（9541元/平米） 汇统花园（7558元/平米） 怡心苑（8121元/平米） 阳光100国际新城（8427元/平米） 普利青城雅居（8500元/平米） 王官庄小区（6068元/平米） 卧龙花园龙泰苑二期（8350元/平米） 楼盘名称 7 6 5 4 9 8 3 1 1 2 4 5 7 11 6 8 9 3 10 备注：1、2、3、11为在售楼盘均价，其余为依（）时间段内价格走势图的评估均价 12 区域住宅分布情况 本项目 4公里 103 周边居民收入分析 周边住宅社区居民年收入测算假设条件： n 假设周边住宅均价为8000元。 n 住宅户均假设面积为110平方米 n 公积金贷款上限为30万元，还款期限为30年 n 首付比例为总价的20% n 房屋商业贷款按揭利率按照相关利率计算，还款 期限为30年，还款方式为等额本息 n 房贷占月收入40% % 年收入 （万元） 房贷占 比 月还款 （元） 商业贷 款(万元） 公积金贷 款年限 公积金贷 款(万元） 总价 (万元） 面积 (平方米） 单价 （元） n 通过测算，项目周边住 宅区域内的大部分家庭 目前年收入应当在10万 元以上 n 这一收入群体在济南属 于中产阶级及以上家庭 收入 l 本区域内居民收入在济南属于中产阶级家庭及以上，未来导入的人口更具 有经济实力，未来本区域具有一定的消费潜力 104 商圈目标消费者 核心商圈 就近消费 生活类消费 消费需求商圈界定 目标消费者 周边家庭 社区居民 青年人群 辐射商圈 生活类消费 体验式消费 目的性消费 社区居民 青年人群 衍生商圈 体验式消费 目的性消费 商务消费 辐射居民 商务人群 青年人群 105 核心商圈目标客群 20岁 50岁 周边家庭（7—60岁） •区域小区居民 •三口之家 40岁 70% 30岁 青年人群（18—35岁） •中高校学生 •初涉社会青年 • 外来务工青年 30% 60岁 106 周边家庭 （7—60岁） • 本项目主力消费群。他们是消费的主力军，有一定文化背景，具有一 定的经济能力及支配权, 家庭消费的潜力较大，多以长居于此的本地 居民和新导入居民为主 • 喜爱的品牌: 多样化 • 喜爱的餐厅：鲁菜、大型餐饮等 • 喜爱的杂志：齐鲁晚报、济南日报、济南时报等 107 先锋青年 （18—35岁） • 深受新潮文化影响，好奇心强，有主见，属冲动消费心理而且 有很大的自主支配权、追求新事物、新潮流,带有一定消费盲 目性，消费以中档和大众化为主，经常光顾当今流行的时尚类 消费场所以及小品牌、外贸品牌 • 喜爱的品牌：Nike, E-LAND, EXR, puma, CONVERSE, jack jones, Uniqlo等等 • 喜爱的餐厅：肯德基、麦当劳、味千拉面、一茶一坐等 • 喜爱的杂志：瑞丽、MILK X、ELLE等 108 目标消费群消费时间特征 Mon Tue Wed Thu Fri Sat Sun . . night 目标客群 周边家庭 周边家庭 先锋青年 青年人群 109 商圈界定 目标消费者定位 业态组合 体量建议及功能布局 主题定位及楼层布局 租金测算及财务分析 项目商业定位 110 目标消费者业态需求总结 运动主题店 品牌折扣店 健身会所 家居生活零售 儿童用品 家电数码 美容美发SPA 电影院 量贩式KTV 各类餐饮 服饰零售 大卖场 青年消费者需求家庭消费者需求业态 图例： 需求较强 需求一般 需求较弱 111 业态筛选 4 3 4 4 4 4 3 4 4 4 3 5 集客能力 10214品牌折扣店 12333运动主题店 14433儿童用品 15434家居生活零售 13234健身会所 14343家电数码 12333美容美发SPA 17355电影院 11214量贩式KTV 15335各类餐饮 11503服饰零售 17345大卖场 总分付租能力商家进驻意愿消费者需求意愿业态 备注：1、每个选项以5分为满分 2、本次业态筛选仅为初步，每个业态还需根据其他因素综合判断。 112 主力业态大卖场分析 1 3 家家悦 沃尔玛（未开业） 大润发山水店 银座鸿园店 大卖场 1 2 3 4公里 2 1 4 3 4 本项目 113 主力业态大卖场建议 本项目地块较方正，在地块条件上设置大卖场可行，建议设置在底下， 不占用商业价值较高的地上面积。 地块限制条件 大卖场对于新项目特别是地处非传统商业中心的人流带动作用非常明 显，大卖场为日常消费，消费者拥有固定频次到达采购生活必需品，一 般1万平方米以上的大卖场日均可带动3000-5000人次到达项目消费。 大卖场对于人流的带动 目前项目4公里半径内已有3家大卖场，沃尔玛将要开业，竞争环境较为 激烈，但本区域未来人口导入较多，按照5-8万人支撑一个大卖场的标 准，周边4公里未来20万常住人口可以满足本项目设置大卖场的条件。 周边大卖场竞争 对于项目大卖场设置的影响影响因素 建议本项目设置大卖场，主体设于地下一层 114 区域市场空白研究 备注：档次评定是根据项目的硬件设施和品牌组合而定。 高档 低档 业态丰富业态单一 大润发 阳光100 银座八一店 银座中心 银座鸿园店 市场空白 市场空白 l 通过区域市场研究发现在高 档-业态单一和中低档-业态丰 富存在市场空白。 l 可以考虑针对周边家庭和青 年人群量身定制此类业态。 l 建议本项目先期以满足型作 为目标，随后逐步调整。 115 项目业态组合定位 时尚潮流 街 家居亲子 城个性主题店、服饰 饰品店、生活配 套… 电影院、健身会所、 美容美发、SPA … 大型中餐、地方特色、 异国料理、咖啡、快 餐… 餐饮 娱乐休闲 四大四大 功能功能 家居生活品、儿童用 品、亲子早教中心、 儿童摄影… 116 商圈界定 目标消费者定位 业态组合 体量建议及功能布局 主题定位及楼层布局 租金测算及财务分析 项目商业定位 117 项目体量分析 本项目商场部分 开发方案的选择 辐射半径 （公里） 最少支撑人口 （人） 体量范围 （平方米） 典型面积 （平方米） 商业类型 10300,000以上50,000~200,00090,000跨区域型商业中心 （市级商业中心） 5150,000以上30,000~80,00050,000区域型商业中心 240,000~150,00010,000~50,00015,000社区型商业中心 √ 区域型商业中心 118 商业体量的确定 4 建议本项目是以商业为主导的城市综合体。 4 以满足商业价值最大化的前提下，配比城市商业综合体个子产品的体量。 %19辐射商圈 %34衍生商圈 100005449 60%7核心商圈 可承受体量 最大值 商业体量合计 （万平方米） 商业体量估 算(万平方米) 年平效 （元/平方米） 年人均支出性 消费（元） 到达率人口（万）商圈体量区间 项目体量计算说明： 1. 人口基数根据区域住宅体量预估。 2. 年人均支出性消费：根据济南市统计局公布2008年人均消费支出为13623元，其中40%为商业支 出性消费，以年均10%增长推得2012年人均支出性消费数额。 3. 年平效：每平方米商业面积年销售额，根据高力国际市场经验及数据库推导。 本项目商业总面积应当不超过万平方米 119 项目地块功能布局 九 曲 庄 路 二 环 南 路 备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论 l 本项目最佳商业可视面位于二环 南路及九曲庄路转角，建议商业 体设置在地块西北侧。 l 两栋塔楼建议不占用项目商业价 值最高的转角，靠地块内侧设 置，满足覆盖率且尽可能减少对 于商业动线的影响。 图例： 商业 酒店/写字楼 120 项目方案示意 备注：方案仅为示意，具体建筑方案有待与设计院讨论 12,000B1F 面积（平方米）楼层 46,000合计 10,0001F 10,0002F 10,0003F 4,000（电影院跨层）4F 商业部分建筑方案建议