STYLEREF "标题 1" \* MERGEFORMAT 简介 明源CRM销售管理系统 操作手册 售后服务咨询热线：400 8899 266 售后服务电子邮件：service@ 前 言 感谢您使用《明源CRM——销售管理系统操作手册》。本手册大纲按销售管理系统的功能模块顺序进行组织，您可以根据自己在实际中所负责的工作中所遇到的问题，在本手册中选择对应的章节进行查阅和参考。 希望通过阅读本手册，可以帮助您快速应用销售管理系统。 本手册的编写约定： 格 式 意 义 【】 模块名称 〖〗 窗口中的按钮或者菜单 < > 窗体中的标签页 1，2，3…… 项目说明，用于有先后次序的提示说明 (，(或者( 项目说明，用于无先后次序的提示说明 这个图标提醒您，如果您想把事情做的好些，就要牢记这些信息 如果您想避免不必要的损失，就要牢记这些信息 常见问题及解决方法 本手册中流程图的说明： 本手册中的流程图，以一个框图代表一个业务环节，其中常用的框图含义如下： 代表不属于相应章节范围的业务环节。 代表脱离系统操作的业务环节。 代表存在判断分支的业务环节。 代表需要用到系统操作的业务环节。 版权声明 本手册版权归明源软件所有，未经授权，禁止以任何方式复制传播。 目 录 1第1章 简介 CRM销售系统与明源ERP 概述 特点 功能模块 11第2章 项目准备 项目概况 建立项目 引入测算项目 编辑项目信息 房源生成 生成房间 调整房间 设置平面图 房间管理 修改房间资料 导入面积 批量修改预售面积/录入实测面积 绑定房产 放盘 录入其它信息 价格管理 调价 退房审核 审核面积变更 录入价格 查询历史价格 付款方式定义 定义付款方式 引入付款方式 传递付款事件 折扣管理 设置折扣警戒线 设置折扣 套打设置 套打模板设置 项目套打设置 业务参数设置 配置类参数 项目准备 客户跟进 交易管理 售后服务 财务管理 PDA设置 竞争楼盘设置 问卷定义 定义问卷 分析问卷 同步问卷及解锁 81第3章 市场营销 销售计划 系统应用流程 登记销售计划 营销方案 定义营销方案 跟进营销方案的执行 方案总结 营销分析 竞争楼盘信息 登记竞争楼盘资料 分析竞争楼盘 92第4章 客户跟进 线索管理 登记线索 导入线索 分配线索 评估线索 批量发送短信 客户接待 查询客户 登记客户接待信息 相关功能 销售机会 生成销售机会 分配销售机会 查看销售机会资料 关闭销售机会 相关功能 客户台账 登记客户资料 导入客户资料 查看客户资料 填写问卷 重名客户 客户细分 客户关怀 新增执行计划 查看执行日志 交互明细查询 销售预测分析 客户分析 新增分析方案 共享/不共享分析方案 删除分析方案 明细数据导出 132第5章 交易管理 房源查询 预约排号 系统应用流程 新增预约单 验证预收款 预约变更 作废预约单 选房确认 选房 取消选房 定单管理 系统应用流程 小订/认购房间 预留房间 生成付款详情 打印协议 资料审核 业务变更 申请入会 赠送积分 权益人 作废定单 批量发送短信 合同管理 系统应用流程 签订合同 付款情况 打印合同 生成销售服务 作废合同 重置认购 销售日志 变更审批 变更日志 销售分析 统计口径说明 客户自助查询 网上备案 201第6章 售后服务 服务概况 合同登记服务 办理合同登记 查看合同登记明细 批量录入合同备案日期 按揭/公积金贷款服务 系统应用流程 办理按揭/公积金贷款 查看按揭/公积金贷款明细 批量录入按揭/公积金银行 入伙服务 系统应用流程 办理入伙 查看入伙明细 打印入伙通知书 产权服务 系统应用流程 办理产权 查看产权明细 打印办证通知 打印收件回执 面积补差 办理面积补差 227第7章 财务管理 财务待办 票据管理 系统应用流程 票据本管理 票据明细管理 设置默认票据 收支管理 预收款 预约金管理 房款管理 银行批量放款 单据查询 款项明细查询 催交欠款 催交欠款 通知交款 财务分析 统计分析明细说明 POS机手续费 代收费用管理 批量调整代收费用 批量划出代收费用 代收费用的对冲 财务接口设置 账套设置 设置会计科目 设置辅助核算 设置凭证规则 凭证管理 业务单据 合同结转 凭证输出 306第8章 报表管理 统计报表 自助查询 新增视图 修改视图 浏览视图 复制视图 重命名视图 分配公司 删除视图 312第9章 辅助应用 PDA应用 登录 查询房间 试算 通用功能 通用按钮操作 通用查询 记录选择操作 我的工作台 如何设置工作台 销售业务部件解释 简介 CRM销售系统与明源ERP ERP为企业资源计划（Enterprise Resource Planning），是现代企业全面信息化的代名词，诞生于20世纪90年代，其内涵与外延已发展到全面管理企业的人、财、物、事及信息全维度的信息化系统，其中人、财、物、信息是资源（Resource），事则是计划（Planing）资源的流程和规则。 明源ERP是明源软件针对房地产开发企业的经营管理提出的行业性全面信息化解决方案，是房地产企业的数字神经系统。 明源ERP按照“战略——预算——执行”的管理思路整合房地产企业的业务层面、财务层面、人力行政的资源和工作流程，实现企业所有层级的数据统计、分析及决策，执行和监控流程性业务和基础管理。 明源ERP蓝图如图 1 1： 图 1 1：明源ERP蓝图 明源ERP的业务层面分成客户关系管理（Customer Relationship Management，CRM）和项目运营管理（Project Operation Management，POM）两条产品线。 CRM涵盖市场营销、销售/租赁、物业/客户服务、客户会以及客户互动门户等一系列与客户相关的业务，是以客户为核心的一体化业务运作平台。对房地产企业而言，CRM平台的价值主要体现在增加现有客户的收益，准确挖掘高价值的客户，提高营销活动的效果，提升自身的运营能力等方面。 其中，销售管理系统作为CRM核心组件之一，涉及整个房地产销售业务，是企业收入的重要来源。其管理内容涵盖项目前期的市场营销、策划，客户来电、来访的跟进，预约排号、小订、认购到签约的交易过程，以及后续的按揭、产权办理、入伙等各项服务。 明源CRM的业务流程如图 1 2： 图 1 2：CRM业务流程图 概述 明源CRM销售管理系统是管理房地产销售业务的平台。以“房源”、“客户”、“交易”3条主线贯穿，全面导入以客户为中心的营销理念，融合国内数百家知名房地产企业的管理精华，形成科学的销售业务管理流程，以快速提升房地产企业的管理水平。 特点 统一、规范的客户资源库 通过定义包括业主、会员、潜在客户在内的完整客户集合，对各区域、各项目的客户信息按照统一规范进行管理。保证后续各个地区、各个部门、各个业务环节在“统一语言”的前提下以客户为中心展开业务协同和客户经营。 将散落在各项目、各业务人员手中的客户资料集中管理，彻底杜绝各种人为因素所造成的资源流失。跨公司、跨项目、跨部门共享客户信息，各业务部门只要在日常业务的正常处理过程中实现对相关客户信息的自然采集（如投诉信息的记录），任何人在任何地点通过相对应的权限对系统进行访问所得到的客户信息都是一致的、完整的。 闭环的市场营销体系，通过客户细分实现差异化营销 根据项目的定位制定营销计划，动态跟踪计划的执行情况，依据销售现场的反馈进行效果评估及时调整营销策略和手段，形成闭环的市场营销体系。 利用客户资源库进行客户细分，有针对性地进行差异化营销，避免“地毯式”的广告营销造成的浪费。 由传统纯“坐店”式被动销售转变为主动销售 通过引入线索、销售机会等概念，让销售员在跟进过程中主动去管理客户，在与客户的接触过程中尽可能地收集客户的信息。通过对客户心理、产品需求等进行分析，可以更好地把握客户，加速潜在客户的购买进程。 通过主动管理后，更加合理地分配销售资源，打破企业的“单干”现象，并且为企业沉淀大量的潜在客户。 交易环节标准化、流程化 从预约排号、小订、认购到签约的交易环节，我们采用标准化、流程化的方式进行管理，加强审核审批，在加强部门协同、相互监督的同时避免低效运作和人为失误。 交易后续事务的服务管理 后续的按揭、产权办理、入伙等各项服务，采用统一的服务渠道、服务状态跟踪、个人任务与提醒等，加强事务性工作的计划性、可控性，并提升客户满意度。 贴近业务的财务功能 为财务人员提供收款、退款、转账、换票、催款等多种业务处理功能，操作界面与实际的手工单据类似，使用起来简单、便捷。为了避免业务人员重复录入，系统提供专门的财务接口功能。 功能模块 模块名称 功能 我的工作台 用户可以设定自己的个性化工作界面，包括常用功能模块和所关注的事件看板等。设定以后，用户每次进入软件就可以在自己特定的工作台界面开展工作，可以了解自己所关注的重要信息和报表。 项目准备 用于设置在项目开始销售前的初始数据，比如，销售过程中的房源、价格、付款方式及折扣的定义等售前准备工作，为后期楼盘进行正常销售打好基础。 项目概况 在系统中初始定义房地产项目，为销售做好准备，包括项目的基本信息、项目的装修标准、户型设置以及项目团队的设置。 房源生成和房间管理 采用简便快捷的方式协助您完成项目开始销售前的房源生成及项目、房间基本资料的录入，以保证后续的销售工作正常展开。 价格管理 用于设置楼盘的价格方案，包括定价和调价两种。定价因素可以根据需要自定义，并且支持多种定价的计算方式，可以减轻手工定价带来的繁琐和不便，方便保存和查询历史价格。 付款方式定义 用于定义项目所提供的自定义付款方式。定义之后，可在销售过程中直接选择预先定义的付款方式，并据此直接生成应收款项。 折扣管理 定义各项目不同时间内可用的打折方式及折扣，支持减点、打折及总价优惠、单价优惠、特殊房间折扣、直接录入总价等方式，以规范项目折扣管理，方便公司统一控制和汇总。 套打设置 对于认购书、合同、财务票据等需要进行套打操作的单据，需要在此设置套打的模板后方可实现套打的功能。同时，对于网上合同备案也需要在此进行备案模板与备案网址的设置。 业务参数设置 按照业务分类，设定不同业务的不同参数类型。传统软件的弊端在于不能很好解决标准产品和用户个性化需求的矛盾，而明源房地产ERP基于“随需应变”的明源MAP平台，结合明源为3000多家客户业务实践的成功经验，在各个不同的业务模式中可以根据用户的实际需要来进行选择和设置。 问卷定义 定义问卷，确定问卷挂接位置，导出分析。通过自定义的问卷，可以灵活支持不同目的的营销分析和客户调查，为市场决策提供基础支持。 市场营销 市场营销是对营销相关内容以及市场营销活动的策划与实施情况进行管理的模块，管理各种营销方案/活动，设定客户调查问卷等，并可与后续销售业务结合，分析营销效果。 销售计划 设定整个项目的销售指标，作为后续进行预算考核的依据。 营销方案 管理总体营销预算，以及预算所对应的营销方案、活动等，可以作为营销效果分析的部分基础。 营销分析 分析不同形式的营销及广告投入所对应的签约额、产生机会。通过对营销效果的分析得出决策的重要依据。 竞争楼盘信息 用于记录竞争楼盘的基本情况、定价情况与广告投放情况等信息，并可对相关的竞争楼盘进行横向比较。 客户跟进 售前客户跟进功能，通过对整个销售跟进全过程的精细化管理，确保对价值客户的深度跟进，最大程度的提升销售成功率。 线索管理 管理营销活动、接待、以及公司客户资源库（比如会员）产生的销售线索。为销售人员以挖掘机会为导向的前期跟进提供基础。 客户接待 为了实现业务员在现场接待客户时，能够快速有效的查询和登记客户信息，系统提供了客户接待的功能，用以满足现场快速应用的需求。 销售机会 根据销售机会理念，精细管理客户跟进。全面管理客户每一次互动的全过程；通过问卷调查全面掌握客户需求信息；对客户机会价值通过科学模型进行测算。 客户台账 客户全信息展示。在和客户互动的每一个接触点（客户来访、交易、会员行为、客户投诉等）信息的集中台账，避免发生老客户信息割裂在各个业务的情况。 客户关怀 通过短信、邮件群发等手段，以客户关怀（比如客户生日）和产品推广（比如新盘上市）为主题，对特定属性客户进行低成本的关怀。支持对客户通过各种属性进行自定义的筛选和过滤。 交互明细查询 可以查看到客户全生命周期的整个交互过程。销售管理人员也可以了解销售员的客户跟进状况并随时进行评估和指引。 销售预测分析 基于对单个机会的预测，通过科学的预测模型，预测出未来某一个时间段的签约金额和回款金额。公司决策层可以以此为依据预测公司未来的现金流，为资金筹措和相关决策提供支持。同时对整个销售漏斗的全过程进行分析，有助于发现销售进程中的问题，提高销售成功率。 客户分析 按照各种不同特征对客户进行统计分析。通过工作区域、职业、收入等客户属性因素对目标客户群的属性进行分析。通过面积、房型、总价等客户需求因素对目标客户群的需求进行分析。 交易管理 销售自动化全过程的管理。流程化、规范化地管理小订、认购、签约各种交易类型。并对折扣、合同变更、换退房等交易过程中的变更环节进行审批控制和过程记录。同时辅助销售经理进行相关分析统计以及销售日志功能。 房源查询 项目销售总控平台，可以通过销控表或小区鸟瞰图两种方式查看整个项目各房间的销售状态以及房间资料。销售顾问可据此进行房间展示并根据客户需求自动打印付款详情和按揭详情。可以进行快捷的交易（预留、小订、认购、签约）操作。成交后的房间，可以了解到其后续服务进展的详情，提升客户满意度。 预约排号 处理客户预约排号以及诚意金的收取业务。支持对诚意金的转楼款、转下期、退款处理。 选房确认 帮助用户快速定位到客户选择的房间并进行资料录入，完成选房业务，有利于提高开盘销售业务的运作效率。 定单管理 包括对预留、小订及认购三种定单的管理。支持对折扣的有效控制，支持装修房业务，支持对套内面积和建筑面积两种不同计价方式的处理，支持按揭的个性化设置。业务生成之后，自动生成付款表，有利于资金回笼。 合同管理 合同的生成、管理以及打印。可以支持和大部分国土局网上备案系统的接口。 销售日志 对当日销售情况进行自动统计，并记录广告表现和业绩分析。可以保存当天销售日志，支持数据回溯。 变更审批 对合同变更审批进行控制，审批请求可以自动发送到审核人的桌面，只有经过审批之后，才能进行折扣、增减权益人等相关变更操作。有效控制交易中的关键环节，避免权限混乱和失控。 变更日志 详细记录所有的变更过程。可以查看到变更提请人及变更原因、变更前的情况、变更后的情况、变更产生的财务结果。做到管理的透明，有助于公司的监督。 销售分析 从套数、面积等维度对各种交易数据进行统计分析，方便公司管理层及时了解最新销售进展，为决策提供支持。 客户自助查询 可以让客户自助查询房源及销控情况。通过鸟瞰图直观了解小区全貌，并可根据自己的需求自行打印置业计划，提高现场的接待效率。 售后服务 对售后的客户服务工作进行处理。包括按揭贷款、公积金贷款、入伙服务、产权服务、面积补差等。通过流程化的处理，最大程度提高办事效率，提升客户满意度。 服务概况 客户服务工作的总控平台。汇总各项服务指标，实时了解到当前服务工作的最新进展，并且可以直接进入查看相应服务细节。 合同登记服务 记录合同备案过程所需要的相关资料以及办理进程信息。 按揭贷款服务 处理客户的按揭贷款服务，登记办理按揭所需要的相关资料，记录按揭业务的办理进程信息。 公积金贷款服务 登记办理公积金贷款所需要的相关资料，记录业务的办理进程信息。 入伙服务 记录入伙过程所需要的相关资料以及办理进程信息。 产权服务 用于对已签约用户的产权办理情况进行管理。 面积补差 进行批量处理的面积补差，可以自动生成补差所产生的财务变更，传递到财务收支管理中。支持根据各城市不同补差政策，自定义面积补差方案。 财务管理 处理销售过程中产生的所有财务工作。用于对已售房间各种款项的收支及票据的管理、打印，催收欠款等，对财务结果进行汇总分析。 财务待办 协助财务部动态了解房间销售过程中存在的多种变更事件。有部分事件（如换房、退房等）会引起财务数据的变动，需要财务进行相关业务处理。运用此功能可以避免销售和财务因信息不通畅所导致的对账工作。 票据管理 统一管理财务收款所使用到的收据和发票，同时支持对票据的领用与核销进行管理。 收支管理 协助财务部更好的对资金线索进行管理，包含预约金、房款及银行按揭等方面的收支管理。以票据为财务管理的主线，符合财务的管理习惯；支持财务进行预收款管理；支持收据、发票的自动套打；支持银行批量放款处理。 催交欠款 对欠款客户进行批量催交，加快资金回笼。自动过滤欠款客户，支持打印催款通知书，并且对催款过程进行明细管理，分别支持楼款和代收费用的催交，还可以在过滤条件中设定提前通知交款。 财务分析 对楼款、按揭、代收费用进行汇总分析。支持对未来某个时间段的回款预测，为公司进行现金流预测提供决策支持。 代收费用管理 对契税、印花税等代收费用进行批量调整。由于可以预先设置好计算方式，所以在批量调整时，会自动生成新的代收费用金额，减轻了手工计算的繁琐。 凭证管理 通过凭证管理可以将系统的款项收支数据转为账务凭证数据导出，然后在财务系统中直接引入即可。通过凭证管理避免了业务系统与财务系统的重复数据录入工作，减轻了财务人员的工作负担。 财务接口设置 为不同的项目设置对应的账套、会计科目以及凭证生成规则等信息，为【凭证管理】模块生成凭证时所用。 报表管理 系统的报表中心，结合明源为地产百强客户服务的基础，提炼出业内领先的报表体系供客户参考。 统计报表 支持层层嵌套的报表，方便领导层层深入了解，符合领导的操作习惯，方便导出EXCEL。 自助查询 用于客户定义个性化的视图。 项目准备 项目准备用于进行项目销售前的一系列准备工作，主要包括业务参数设定、项目资料及团队的建立、生成房源、制定价格、确定项目有哪些付款方式及各种优惠折扣等。 如图 2 1所示，首先需要设置集团级与公司级的业务参数，再建立项目。项目建立完成后，即可开始一系列项目相关的初始化资料设置，包括项目户型、装修标准、项目团队的设置、项目级业务参数的设置、付款方式与折扣的定义，而房源的建立则需要在项目户型设置完成后进行，价格制定则需要在房源建立工作完成后才能进行。 图 2 1：项目准备流程图 项目概况 【项目概况】模块可以建立项目及其项目团队，并可设置项目对应的装修标准、明确项目户型。 建立项目 项目是整个ERP共用的资源之一，其它子系统可以引用在销售系统中建立的项目，在其它子系统中建立的项目也可以引入到销售系统中。 【操作步骤】 单击【项目准备】模块下的【项目概况】，界面如图 2 2所示。 图 2 2：项目概况界面 在项目列表中选择“公司名称”，单击〖新增〗。 若其它子系统中存在销售系统未建立的项目，系统打开可供引入的项目，选择对应的项目，单击〖下一步〗进行引用；否则单击〖新增〗，建立新的项目。 若其它子系统未建立项目或建立的项目在销售系统中已存在，系统则直接打开新增项目界面。 项目基本信息录入完成后，单击〖保存〗即可。 字段名称 说明 项目编码 项目编码通常是项目名称的缩写，方便后续相关功能引用，如深圳蓝岸公寓，取拼音的首字母代表其项目简称“SZLAGY”。用户也可以根据所需取对应的“项目编码”。 父级项目 当在项目下建立项目分期时，系统会根据所选择的项目自动填写父级项目。 项目状态 选项来源于【业务参数设置】模块中设置的“项目状态”。 提示 项目的建立支持“项目-分期”两级的管理层级，分期以下的管理层级在生成房源时建立。 删除项目时，若当前项目已被选为某票据的所属项目，则在删除该项目时，系统会同步删除该项目与票据相关联的记录。 引入测算项目 如果您购买了明源ERP的投资分析子系统，并建立了投资测算的项目，因系统认为进行投资测算的项目均是虚拟的项目，所以投资测算项目并没有真正建立在系统的项目资源中。 当曾经测算的项目最终确定开始正式运作以后，则可以在系统中直接引入投资测算项目，避免重复录入的工作。 【操作步骤】 单击〖引入测算项目〗，打开引入测算项目界面，如图 2 3所示。 选择需要引入的项目，单击〖下一步〗，即进入项目基本资料界面，核对补充相关资料后，保存即可。 图 2 3：引入测算项目界面 编辑项目信息 项目基本信息录入完成后，单击〖保存〗，系统会刷新出<项目团队>、<装修标准>、<户型设置>标签页如图 2 4所示，用户可继续完善项目相关资料。 编辑项目信息包括的功能如下： 如何建立项目团队 如何设置装修标准 如何设置户型 图 2 4：修改项目主要信息界面 建立项目团队 项目建立后，需要建立项目团队，例如销售团队、服务团队等，在集团级参数中设置启用项目团队进行资源化管理时，在客户跟进各功能和定单管理、合同管理功能中，操作员的数据权限将按照项目团队的组织结构的层级进行自动分配。 【操作步骤】 新增项目后，系统会在该项目下自动创建一个顶级团队，团队名称与项目名称一致。项目团队的管理分为团队、岗位、成员三个层次，界面如图 2 5所示。 图 2 5：修改项目团队界面 建立项目团队一般分三步走，建立团队、建立团队岗位、添加岗位成员。 建立团队。 项目团队可以建立多级，可在顶级团队下建立多个子团队，如销售部、财务部等，而销售部下又可分为多个销售组，每个组就是销售团队下的子团队。 具体操作如下： 选择<项目团队>标签页，选择需要建立下级团队的团队，单击〖新增团队〗，打开组织信息窗口，录入相关信息后，保存即可。团队信息保存后，其上级团队不允许再修改。 提示 同一项目下的“组织代码”不允许重复。 组织简称：同一项目中同级团队的组织简称不允许重复。 删除项目团队时，项目团队下的成员一并删除。 建立团队岗位。 项目团队建立后，需要为团队建立相应的岗位，如销售部下可建立销售经理、销控等岗位，销售小组下可建立销售组长、销售代表等岗位。 具体操作如下： 选择需要建立岗位的团队，单击〖新增岗位〗，打开岗位信息窗口。 录入相关信息后，保存即可。 建立岗位后，可以通过〖岗位授权〗与〖数据授权〗对新建的岗位进行授权操作，具体操作请参见《明源房地产ERP 系统维护手册》。 通用岗位在系统中的作用： 系统中需要对每个岗位设定其权限，但是部分岗位可能权限是相同的，如销售A/B/C组的组长，需要分别设定三个岗位，但是他们的权限相同，而只是管理的销售代表不同，所以此时可以预先设定一个叫做“销售组长”的通用岗位，并设定相应的权限，然后为销售A/B/C组长选择通用岗位为“销售组长”，则这三个岗位的权限均与通用岗位—销售组长相同。 维护团队成员。 所有的团队成员都需要有具体的岗位，因此需要在岗位建立后，为每个岗位指定成员。单击〖添加成员〗，打开添加岗位成员窗口，如图 2 6所示。用户可根据岗位的需要增加或删除对应的成员。 图 2 6：添加岗位成员界面 提示 同一项目下，同一个用户只能属于一个团队，同一个人不能属于多个团队。 当在组织内重新分派项目团队成员时，需要从原团队将其删除并添加到其他团队。 〖移除〗成员时，只是将这个用户从这个团队中删除，并不会删除这个用户。 设置装修标准 用于设置项目中房产对应的装修标准。在签定单或合同时，可直接选择装修标准，系统将以该装修标准的装修单价与成交面积相乘计算出房间的总装修款。 【操作说明】 在修改项目界面，选择<装修标准>标签页，单击〖新增〗，打开装修标准界面，如图2-7所示，录入相关信息后，〖保存〗即可。 图 2 7：修改项目装修标准界面 设置户型 用于设置项目中房产的各种户型，每种户型对应的房间结构、装修标准、产品类型等，以供生成房间时调用。 【操作说明】 在修改项目界面，选择<户型设置>标签页，如图 2 8所示，单击〖新增〗，打开新增户型窗口，录入相关信息后，〖保存〗即可。 图 2 8：修改项目户型设置界面 字段名称 说明 建筑面积 必填，且必须大于或等于套内面积。 套内面积 必填，且必须小于或等于建筑面积。 产品类型 必填，来源于【业务参数设置】中“产品类型”选项，只能选择最末级产品类型。 装修标准 选项来源于在当前项目<装修标准>标签页中设置的装修标准。 注意 户型设置一旦被房产引用，就不允许删除，且户型名称不可编辑。 房源生成 项目建立后，可通过【房源生成】模块为项目建立分区、楼栋，并生成可销售的房源。同时，还可对房间资料进行维护，包括房间的拆分、合并、删除和房间资料的修改。 单击【项目准备】模块下的【房源生成】，界面如图 2 9所示。 图 2 9：房源生成界面 生成房间 系统中生成房间的操作流程如下： 建立区域 一个大的项目一般会在项目下建立几个分区，在每个分区下建立楼栋，可建立多级区域。在系统中只能在项目或分区下建立子分区，楼栋下不允许再建立分区。 在列表中选择项目，单击〖新增区域〗，打开区域信息窗口，录入区域编码和区域名称。 提示 新增区域时同一层次下“区域编码”和“区域名称”不允许重复。 分区下已建立子级分区或楼栋，当前分区的区域编码不允许修改。 如果分区下已建立子级分区或楼栋，则该分区不允许删除。 建立楼栋 楼栋是房源的依附体，没有楼栋就不存在房源。楼栋既可直接隶属项目或建立在项目区域之下。 选择要建立楼栋的项目或项目下的区域，单击〖新增楼栋〗，打开楼栋信息窗口，如图 2 10所示，录入相关信息，保存即可。 图 2 10：房源生成界面 字段名称 说明 楼栋编码 必填，同一层次下楼栋编码不能重复。 楼栋名称 必填，且同一层次下楼栋名称不能重复。 建筑性质 选项来源于【业务参数设置】模块中设置的“建筑性质”选项。 租售类型 租售类型选项有三种：出售、出租、租售，默认为“出售”。生成房间后，房间的租售类型会自动引用该楼栋的租售类型，个别房间可以再做调整。 销控显示 用于设置在后续模块（如：【房源查询】模块）打开楼栋时，楼栋下房源的展示方式，默认销控表方式。 提示 若是新建的楼栋，则必须在保存楼栋后才会显示〖生成房间〗。 如果楼栋下未生成房间或生成的房间未被使用，则该楼栋允许删除，删除楼栋时会同时删除楼栋下所有房源。 如果楼栋下生成的部分房间已被使用（如已放盘），则当前楼栋不允许删除。 生成房间 楼栋资料创建好后，即可在楼栋下生成房间，系统采用向导的方式为楼栋生成房间。 生成多套单位 用于一栋楼下有多套房产的业务场景。 【操作步骤】 在列表中选择需要生成房间的楼栋，单击〖生成房间〗，如图 2 11所示打开生成房间向导界面，选择“多套单位”选项，单击〖下一步〗。 图 2 11：房源生成界面 设置楼层数及单元数，单击〖下一步〗，如图 2 12所示。 图 2 12：生成房间－楼栋界面 设置楼层名称及每层户数，单击〖下一步〗，如图 2 13所示。 图 2 13：生成房间－楼层界面 注意 单元数为1时，只需录入“楼层名称”及每层楼的“户数”。 单元数大于1时，需录入“楼层名称”、“单元名称”与每层楼的“户数”。 同一单元下所有楼层的户数是一致的。 设置房号并确定户型，单击〖下一步〗，如图 2 14所示。 图 2 14：房间生成－户型界面 字段名称 说明 户型 选项来源于【项目概况】模块<户型设置>标签页所设置的户型记录。 号码 如果用户对系统自动生成的“号码”不满意，可以在此进行修改。 批量设置户型 单击〖显示户型特殊设置〗，界面如图 2 15所示，勾选要更改户型房间前的复选框，在户型下拉框中选择新户型后，被勾选房间的户型就修改为所选的新户型。 批量设置户型后，复选框的状态保持不变，如果再勾选某些房间前的复选框，被勾选房间的户型不会改变，必须重新选择户型后才会改变。 图 2 15：生成房间－户型调整界面 单击〖清空复选框〗，将所有复选框置为不勾选状态，不会影响已更改的户型。 单击〖隐藏户型特殊设置〗，将隐藏户型下拉框、各房间前的复选框以及清空复选框按钮，此时已经进行户型修改的房间则保持修改后的户型。 确定房号生成规则后，单击〖下一步〗，系统会提示“是否立即生成房间？”，〖确定〗即可，如图 2 16所示。 房间号码生成规则如下： 楼层+号码：它对应的是常见的高层、小高层、多层住宅。 楼层+顺序号（单元横向）：如一个单元有两户，号码在本单元中横向连续。 楼层+顺序号（单元纵向）：如一个单元有两户，号码在本单元中纵向连续。 楼层+顺序号（楼栋横向）：不管该楼栋有多少个单元，其下有多少户，都当做只有一个单元处理，按照楼层+顺序号生成房号。 图 2 16：生成房间编号界面 提示 房间号码可由系统自动生成，也可在生成的基础上根据需要修改。 房间号码如果不填房号，系统则认为没有房号的单元格不存在物理房间。 同一单元下的房间号码不允许重复。 生成独立别墅 用于一栋楼下只有一套房产的业务场景。 在列表中选择需要生成房间的楼栋后，单击〖生成房间〗，打开生成房间向导界面，选择“独立别墅”选项，单击〖下一步〗，打开增加房间窗口，如图 2 17所示，录入房间资料后，保存即可。 图 2 17：增加房间界面 字段名 说明 户型 选项来源于【项目概况】模块<户型设置>标签页所设置的户型记录，户型的改变将直接影响房间结构、建筑面积、套内面积、装修标准、装修单价、产品类型等信息。 房间编码 由“楼栋父级编码+楼栋编码+房号”组成，不可编辑。 建筑面积 必填，且必须大于或等于套内面积。 套内面积 必填，且必须小于或等于建筑面积。 装修标准 选项来源于【项目概况】模块<装修标准>标签页所设置的装修标准记录，装修标准的改变将直接影响装修单价及装修总价。 租售类型 默认当前房间所属楼栋的租售类型，可编辑。 调整房间 房间生成后，并不是所有由系统生成的房间资料都十分完善，个别房间或多或少会存在一定的差异，需要对房间资料进行调整，甚至可能需要对房间进行拆分或合并操作。 在列表中选择需要调整的楼栋，单击〖调整房间〗，打开如图 2 18所示，在此可对房间进行拆分、合并以及修改操作。 图 2 18：房源生成界面 修改房间资料 选择需修改的“销控”状态的房间，单击〖房间资料〗，可修改房间的户型、朝向、景观、装修标准以及租售类型等信息。户型修改后，房间的面积、装修标准会随之改变。 房间的合并与拆分 商铺、写字楼的买卖与住宅不一样，刚开始发售时可能是一个较大或较小的面积，之后可根据客户的需求割出一部分或合并进行买卖，房产的合并与拆分功能用来分割和合并房产。 合并房间 系统支持〖向右合并〗及〖向下合并〗两种。 向右合并后，所选房间与其右侧相邻的房间合并为一个房间。 向下合并后，所选房间与其下方相邻的房间合并为一个房间。 房间合并后，除面积合并外，其它房号、房间资料为所选房间的信息，可通过〖房间资料〗按钮调整合并后的房间的户型、面积等资料。 拆分房间 对于商铺等，经常需要对房间进行拆分，拆分后，所选房间将被拆成最小单元格。左上方的单元格保留原房间的信息，拆分后的其余单元格为空白，可通过〖房间资料〗调整、新增拆分后各个房间的基本资料。 插入整列 如果需要对最小单元格进一步拆分，可通过〖插入整列〗功能实现，选择某房间，单击〖插入整列〗，录入插入列的号码，〖确定〗后系统自动在所选房间右侧插入一整列，选中空白单元格，通过〖房间资料〗按钮可新增房间。 删除整列 可插入整列，也可以对整列进行删除操作，选择房间，单击〖更多操作〗下的〖删除整列〗，所选房间所在的列将被删除。所在列有被合并的房间时，该列不允许删除。 提示 只能对“销控”状态的房间资料进行修改。 对房间进行删除、拆分、合并时，只能对“销控”状态且未建立绑定关系的房间进行操作。 只有进行过合并操作的房间才能进行拆分操作，否则拆分操作不可进行。 设置平面图 为了更直观的体现项目下的区域、楼栋及楼栋下的房产，可对其进行平面图设置，上传形象的图片作为区域或楼栋下的背景，将楼栋或房产的格局调整类似真实的布局。该点对于“商铺”类型的房产，尤为重要。 选定项目、区域或楼栋，单击〖平面图设置〗，进入修改布局界面如图 2 19所示，单击〖修改布局〗，用户可进行上传平面图的操作。上传后，保存布局即可。 图 2 19：房源生成界面 房间管理 房源建立后，可通过【房间管理】模块对房间资料进行维护，以及为某些房间建立绑定关系进行捆绑销售。同时，还可以对楼盘进行批量放盘、批量调整房产信息等操作。 单击【项目准备】模块下的【房间管理】，界面如图 2 20所示。 图 2 20：房间资料界面 修改房间资料 只有 “销控”状态的房间，才允许修改户型、装修标准等信息。 户型修改后，面积、装修等信息随之变化。 【操作步骤】 在<房间资料>标签页中，双击房间列表中的记录，打开房间资料界面，如图 2 21所示。 修改户型后，系统会自动更新房间的建筑面积及套内面积，同时，会根据房间的面积状态相应更新房间的预售建筑（套内）面积或实测建筑（套内）面积。 图 2 21：房间资料基本信息 提示 如果与租赁系统集成使用，则房间资料列表中只显示租售类型为“出售”及“租售”的房间。 导入面积 为了方便用户可以将其在系统外预先录入好的房间面积信息快速录入本系统，特提供面积导入功能。导入面积的操作流程如图 2 22所示： 图 2 22：导入面积操作流程 生成导入模板 打开<房间资料>标签页，单击〖面积导入〗，在弹出的菜单中选择〖生成导入模板〗，如图 2 23所示。 图 2 23：房间管理界面 打开选择项目楼栋对话框，选择需要导入面积的楼栋（支持多选），确定即可。 模板生成后，系统会弹出文件下载提示框，可以对生成的模板进行“打开”或“保存”操作。 在系统外按生成的模板格式录入相关的数据。 导入面积 打开<房间资料>标签页，单击〖面积导入_导入面积〗，打开导入面积窗口， 选择导入文件后，单击〖导入〗即可。导入完成后，系统提示“成功导入xx个房间的面积数据！”，若存在没有成功导入的记录，则提示“成功导入xx个房间的面积数据，失败 yy 个！”，并刷新界面下方的导入错误房间列表。 面积导入成功后，系统会判断主界面当前显示的项目是否为导入面积的项目，若不是，系统会将项目选择框定位到导入面积的项目并刷新房间列表。 提示 导出的Excel文件以“项目编码”加“_面积录入模版.xls”命名。 导入面积时，各字段的保留位均取值于业务参数设置中设定的值。 批量修改预售面积/录入实测面积 批量修改预售面积 建立户型时，所录入的面积通常都是预售面积。在<房间资料>标签页选择“预售面积录入”视图如图 2 25所示，可以批量修改房间的预售面积，录入新的建筑面积、套内面积后，〖保存〗即可。 图 2 24：房间管理房间资料界面 录入实测面积 房间的预售面积与实测面积可能不符，在<房间资料>标签页选择“实测面积录入”视图如图 2 26所示。 录入新建筑面积、新套内面积后，面积状况会自动切换为“实测”。如果录入的是预售面积，可将面积状况改为“预售”。 图 2 25：房间管理实测面积录入 绑定房产 在销售前，部分房间已经明确必须绑定在一起销售，如顶楼的房间和顶层的花园，我们可以通过房产绑定功能将需要一起销售的房间建立绑定关系，后续一起销售。 房产被绑定后，该房产不能单独销售，只能与绑定它的房产一并销售，其后续状态也跟随绑定它的房产而变化。 进入<房间绑定>标签页，在项目列表中选择需要绑定房产所在的楼栋，系统打开该楼栋的销控图如图 2 26所示。 图 2 26：房间绑定界面 选择要绑定的房产，单击右下方的〖绑定房间〗，打开选择房产界面，选择被绑定的房产，〖确定〗即可。 如果需要撤消两房产的绑定关系，先在销控图中选择绑定的房产，然后在绑定房间列表中选择需要撤消绑定关系的房产，单击〖更多操作〗下的〖撤消绑定〗即可撤消这两个房产的绑定关系。 提示 一个房产可以绑定多个房产，但房产只能被绑定一次。 选择绑定及被绑定的房产时只能选择销售状态为“销控”或“待售”且不处于换房状态的房产，且绑定与被绑定的房产其销售状态必须一致。同样，撤消绑定关系时，也只能对这两种状态的房产撤消绑定关系。 放盘 开发商在推出一个楼盘时往往不会将所有房源一次性的进行发售，而会采用分批放盘的方式来进行操作，且可以将部分房间暂时收回，不对外销售，等到合适的时机再放盘。 通过【房间管理】模块的<放盘>标签页可以进行批量放盘操作如图 2 27所示。也可在【房间管理】模块的<房间资料>标签页中进行放盘及回收操作。 图 2 27：房间管理放盘 在项目列表中选择要放盘的楼栋，系统会以销控图的方式展示其下所有房间。非待售和销控状态的房间显示为灰色，表示不可进行放盘和回收操作。 根据所要放盘房间的范围，单击对应的〖放〗按钮进行放盘操作。 单击某一横向记录的〖放〗，表示对当前楼层所有单元的房间进行放盘操作。 单击某一纵向记录的〖放〗，表示对当前列的所有房间进行放盘操作。 单击销控图中最左上角的〖放〗，表示对当前楼栋下的所有房间进行放盘操作。 若要对某个特定的房间进行放盘操作，直接在销控图中单击该房间的房号即可。 “回收”操作同“放盘”操作，根据所要回收房间的范围，单击对应的〖收〗按钮即可。 操作完毕后单击〖放盘保存〗即可。保存后，房间的状态由“销控”状态更新为“待售”状态，在相关的销售模块中便可对此房间进行相应的操作。 提示 所有的“放”和“收”操作只针对状态为“销控”和“待售”的房间起作用，非“待售”或“销控”状态的房间均不会受任何影响，还是保持原有的状态。 对被绑定的房间，不能对其进行放盘或回收操作，其状态随绑定它的房间状态而变化。如101房间绑定了102房间，101放盘后，102房间的状态也随之更新为“待售”。 录入其它信息 建立房间时，只生成了房间的户型、面积、装修等基本信息，房间的朝向、景观等信息可以在【房间管理】模块的<其它信息>标签页进行批量设置，界面如图 2 28所示。 图 2 28：房间其它信息设置界面 系统支持对单个房间进行调整，也支持对某一层、某一列或整栋楼进行批量调整。 单个调整 选中房间，该房间的景观、朝向、是否附属房产即变为可编辑状态，可下拉选择。下拉选项分别来源于【业务参数设置】中设置的“房间朝向选项”和“房间景观选项”。房间的这些信息只用于标识房间的属性，对后续操作无影响。 批量调整 单击〖全部调整〗、〖整层调整〗、〖整列调整〗，打开参数设置界面如图 2 29所示。 选择调整后的内容，并在调整前的复选框打上勾，〖确定〗后即可对整层楼、整列或整栋楼的景观、朝向或是否附属房产进行调整。 图 2 29：房间其他信息录入 价格管理 每套房间在销售之前都需要制定价格，在房源基本资料生成后，可通过【价格管理】模块，根据各种因素（如楼层、朝向、景观等）对房间的影响，制定房间价格。 对于无规律的定价，可直接在<价格录入>标签页中进行录入。同时，对于发生面积变更或退房业务的房间，需要对其价格进行审核后才可重新销售。对于每个房间价格变更的情况可以通过<历史价格查询>标签页进行跟踪。 单击【项目准备】模块下的【价格管理】，界面如图 2 30所示。 图 2 30：价格管理界面 调价 通过定义每套房间的价格因素对房间价格的影响，用基点定价法或总价定价法对所有房间的价格进行试算；同时可对已经定价的房间进行调价，并且可将满意的试算结果传递给销售模块以供房间销售时使用。 系统中为房间定价的操作流程如下： 图 2 31：房间定价流程 进入<调价>标签页，在系统中定义调价方案有两种方式：一是新增的方式，二是导入的方式。 图 2 32：价格管理界面 新增调价方案 单击〖新增〗，打开增加调价方案向导窗口，第一步：新增方案，确定范围。 图 2 33：增加高价方案界面 字段名 说明 调价方案 必填，同一项目下的调价方案名称不允许重复。 计价方式 选择是以“建筑面积”还是“套内面积”计价，会影响总价的计算方式。 按建筑面积×单价 按套内面积×单价 已售房间是否参与调价 参与调价：所有房间均参与调价，按定价因素计算出最新的单价、总价。 不参与调价：对销售状态为“小订”、“认购”、“签约”状态的房间不参与调价，取当前激活的销售单中的房间总价。 通过〖增加楼栋〗按钮选择要调价的楼栋，只能选择存在可供销售房间的楼栋。 选择调价楼栋后，单击〖下一步〗，进入“第二步，确定价格调整方式”，如下图所示。 图 2 34：确认价格调整方式界面 字段名 说明 总价计算法 给定参与楼栋调价的总价，根据因素值反算出基点单价，然后再算出每个房间的单价。 基点单价计算法 给定一个基点单价，根据因素值直接算出每个房间的单价。 在原有价格基础上调整 系统提供按整层、整列或整栋的方式对楼栋房间价格进行个性化修改，也可单独单击某个房间直接修改其现单价或总价。 算法 差价法是指当各房间的价格之间按一定差额变化时，通过定义影响房间价格差异因素间的价格差逐个计算各房间的价格。 系数法是指当各房间的价格之间按一定比例变化时，通过定义影响房间价格差异因素间的参照系数逐个计算各房间的价格。 录入总价或基点单价，单击〖下一步〗，进入“第三步，确定调价因素”如图 2 35所示，调价因素列表的内容自动默认前一个调价方案的因素内容。 图 2 35：确定高价因素界面 确定调价因素后，单击〖确定〗，进入第四步“因素值录入”，可以通过〖整栋调整〗、〖整层调整〗、〖整列调整〗功能对整栋楼、整层楼、整列的因素值进行批量调整，也可以对单个房间的因素值进行调整。 图 2 36：调价因素值录入界面 房间价格的计算公式如下： 调价方式 计算公式 单价调整方式 房间单价=基点单价×(系数1 ×…系数n)＋ (差价1 ＋…差价n) 房间总价=房间单价×定价面积 总价调整方式 计算出基点单价X：总价=所有房间 ∑定价面积 ×{[ x ×(系数1 ×…系数n)]＋(差价1 ＋…差价n)} 房间单价=基点单价×(系数1 ×…系数n)＋ (差价1 ＋…差价n) 房间总价=房间单价×定价面积 如果对房间的价格不是很满意，可以进行单个或批量调整。 单个调整 选择需要调整的房间所在单元格，直接录入现单价、现总价即可；修改现单价后，系统会用现单价×定价面积自动计算出现总价；若修改现总价，系统会反算现单价。 整层调整 选择需要调整的楼层，单击〖整层调整〗，弹出“批量调整单价”窗口，录入横向普加的价格，单击〖确定〗后，当前楼层所有房间的单价会在原现单价的基础上加上普加的价格，并计算现总价。 整列调整 选择需要调整的列，单击〖整列调整〗，弹出按列“批量调整单价”，如图 2 37所示。 图 2 37：批量调整单价界面 批量调整单价 说明 纵向递增 从第几层到第几层，其单价递增多少钱；如选中第1列，从第2层到第5层，单价递增200元，则201单价在原单价基础上增加200元，301单价在原单价基础上增加400元，以此类推…… 纵向普加 从第几层到第几层，单价普加多少元；如选中第1列，从第2层到第5层，单价普加200元，则201、301、401、501房间的价格均在原价格基础上增加200元。 确认各房间因素值后，单击〖试算〗，系统会根据制定的因素值及录入的总价或基点单价计算出各个房间的单价、总价。 确定各房间单价、现总价后，单击〖保存&关闭〗，保存试算结果，定价方案即制定完成。 提示 如果调价方案选择已售房间“不参与调价”，则制定调价方案最后一步，销售状态为“小订”、“认购”、“签约”的房产，其现单价、现总价取销售单中的成交单价、房间总价，且现单价、现总价不允许编辑。 导入调价方案 为了方便用户可以将其在系统外制定好的价格方案快速录入本系统，系统提供调价方案导入功能。其操作流程如图 2 38所示： 图 2 38：导入调价方案流程 生成导入模板 【操作步骤】 进入<调价>标签页，单击〖调价方案导入〗，在弹出的菜单中选择〖生成导入模板（列表）〗或〖生成导入模板（交叉表）〗，如图 2 39所示。 图 2 39：调价方案导入界面 打开选择项目楼栋对话框，选择末级项目或楼栋后（支持多选），确定即可。 模板生成后，系统会弹出文件下载提示框，可以对生成的模板进行“打开”或“保存”操作。列表与交叉表的区别仅在于生成的Excel文件的格式不同。在系统外按生成的模板格式录入相关的数据。 提示 生成交叉式导入模板时，必须满足“同一楼层的房间数<=250”，若超过，系统会提示“包含同一楼层有超过250套房间的楼栋，不适合用交叉式导入模板”。 导入交叉式文件时，若文件中有多个楼栋，但每个楼栋下都没有房间，系统提示“导入文件中没有价格信息！”。 若导入文件中存在不合法的记录，系统会弹出提示框，〖确定〗则继续导入合法的记录，〖取消〗则放弃导入操作。 导入价格方案 【操作步骤】 打开<调价>标签页，单击〖调价方案导入〗，在弹出的菜单中选择〖导入调价方案〗，打开导入调价方案窗口，如图 2 40所示。 录入调价方案名称，并选择计价方式、价格标准及导入文件后，确定即可。 导入完成后，系统会提示“成功导入xx个房间的价格数据！”；若存在没有成功导入的记录，则提示“成功导入xx个房间的价格数据，失败 yy 个！”。 图 2 40：导入调价方案界面 字段 说明 计价方式 包含建筑面积、套内面积及套三个选项。不同的计价方式分别对应不同的可选的价格标准。 价格标准 指定从调价方案导入价格时以哪个价格为准。 以建筑单价为准 导入价格时先从文件中提取“建筑单价”，然后根据建筑面积计算出“标准总价”，再用“标准总价”与“套内面积”计算出“套内单价”。 以套内单价为准 导入价格时先从文件中提取“套内单价”，然后根据套内面积计算出“标准总价”，再用“标准总价”与“建筑面积”计算出“建筑单价”。 以标准总价为准 导入价格时先从文件中提取“标准总价”，然后根据建筑面积、套内面积分别计算出“建筑单价”和“套内单价”。 审核调价方案 调价方案制定后，需由价格监控人员对房间价格进行审核。 在<调价>标签页中选择“待审核的调价方案”视图，选择需要审核的调价方案，双击图 2 41所示界面。 图 2 41：调价方案审核界面 序号 说明 1 单击〖操作〗下的〖预览价格清单〗，预览调价楼栋所有房间的价格情况。 2 单击〖分析报告〗查看调价楼栋在调价前后的总价、均价，进行对比分析。 3 确认调价后的价格后，单击〖审核〗，确定后该方案即置为审核，可在“已审核待执行的调价方案”视图中查看；也可通过〖取消审核〗功能取消对该方案的审核。 4 对“重新定价”的方案，可以单击〖因素值录入〗调整房产的因素值，再通过〖试算〗功能重新试算；可双击调价楼栋列表中的楼栋查看试算结果，并对试算结果进行调整。 对“在原有价格基础上调整”的方案，可双击调价楼栋列表中的楼栋查看调价结果，并可重新调整。 房间面积变更 因为调价方案制定时，调整后的房间单价与总价之间是用当时房间的面积计算得出的。如果调价方案保存后，调价方案下的调价楼栋有部分房间的面积发生过改变，那么在双击打开调价方案时，会打开“面积变更房间”窗口，列出所有面积发生过变化的房间，让用户确认面积变化后的最新价格。 可勾选需要调整价格的房间，手动修改该房间的现价格，修改某个价格后，系统会重算另两个价格，可以选择以单价为基准重算，也可以选择以总价为基准重算，确认最新价格后，〖保存〗后返回如图 2 42所示界面，进行方案审核。 图 2 42：面积变更界面 按钮 说明 以单价为基准重算价格 计价方式是建筑面积时： 建筑单价=定价后的建筑单价 现标准总价=现建筑单价×建筑面积 现套内单价=现标准总价÷现套内面积 计价方式是套内面积时： 现套内单价=定价后的套内单价 现标准总价=现套内单价×套内面积 现建筑单价=现标准总价÷现建筑面积 以总价为基准重算价格 现标准总价=定价后的标准总价 现建筑单价=现标准总价÷建筑面积 现套内单价=现标准总价÷套内面积 执行调价方案 调价方案审核后，并没有更新房间的标准价格，必须执行调价方案才能将调整后的价格传递至房间的标准价格中。 在<调价>标签页中选择“已审核待执行的调价方案”视图，选择需要执行的调价方案，双击打开如图 2 43所示。 SHAPE \* MERGEFORMAT 图 2 43：调价方案执行界面 单击〖执行〗，系统会提示“是否确定要传递价格”，单击〖确定〗即可。 调价方案执行后，系统会将调整后的现单价、现总价传递至房间的标准单价、标准总价中，同时该调价方案不允许再修改，只能在“已执行的调价方案”视图中查看。 传递原则如下： 已售房间不参与调价 已售房间不参与调价时，销售状态为“小订”、“认购”、“签约”的房间，其价格不会传递；否则，所有房间价格均会传递。 计价方式 计价方式是建筑面积时，将现单价传递至房间的建筑单价中，现总价传递至房间的标准总价中，由标准总价÷套内面积得出房间的套内单价。 计价方式是套内面积时，将现单价传递至房间的套内单价中，现总价传递至房间的标准总价中，由标准总价÷建筑面积得出房间的建筑单价。 提示 对多个楼栋进行调价时，系统显示速度会有些慢，稍等片刻即可。 在确定调价因素窗口中必须保证至少有一行因素值，且算法为系数法时，其值必须大于0，否则系统不允许保存。 已审核或已执行的调价方案不允许删除，且不允许修改相关明细。 退房审核 所有已签定单和合同的客户因为各种原因可能会发生换、退房业务，如果【业务参数设置】中设置为“启用退房审核”，则必须通过<退房审核>标签页对发生过退房业务的房间价格进行审核后才允许重新销售，界面如图 2 44所示。 图 2 44：退房审核界面 选择“待审核的房间”视图，待审核房间列表中会列出所有发生过退房、换房、作废销售单业务，且没有对其价格进行审核的房间。 勾选需要审核的房间，其现单价、现总价会自动计算出，并可编辑。 计价方式如下表所示。 计价方式 说明 房间的计价方式是“建筑面积” 现标准总价=现建筑单价×建筑面积 现套内单价=现标准总价÷套内面积 房间的计价方式是“套内面积” 现标准总价=现套内单价×套内面积 现建筑单价=现标准总价÷建筑面积 房间的计价方式是“套” 现建筑单价=现标准总价÷建筑面积 现套内单价=现标准总价÷套内面积 确认最新的价格后，单击〖审核〗，房间的标准价格会更新为确认后的最新价格。 审核后的房间可选择“已审核的房间”视图进行查看，不能取消审核。 提示 如果在【业务参数设置】的配置类参数中设置为“不启用退房审核”，则【价格管理】模块的<退房审核>标签页不可见，且房间进行换、退房业务后，不需要对其价格进行审核即可重新销售。 如果在【业务参数设置】的配置类参数中设置为“启用退房审核”，则房间进行换、退房业务后，如果没有进行退房审核，则该房间不允许重新销售。 审核面积变更 对已经定价的房间，其面积如果发生过变更，且【业务参数设置】中设置为“启用面积变更审核”，房间必须通过<面积变更审核>标签页对其价格进行审核后，才允许重新销售，界面如图 2 45所示。 图 2 45：面积变更审核界面 选择“待审核的房间”视图，待审核房间列表中会列出所有定价后面积发生过变更且未经审核的房间。 勾选需要审核的房间，其现单价、现总价会自动计算出，并可编辑：参见表“计价方式”。 确认最新的价格后，单击〖审核〗，房间的标准价格会更新为确认后的最新价格。 审核后的房间可选择“已审核的房间”视图进行查看，不能取消审核。 提示 如果在【业务参数设置】的配置类参数中设置为“不启用面积变更审核”，则【价格管理】模块的<面积变更审核>标签页不可见，且房间定价后如果面积发生了变更，系统会根据变更后的最新面积自动重算其标准价格，不需要对其价格进行审核即可直接销售。 如果在【业务参数设置】的配置类参数中设置为“启用面积变更审核”，则房间定价后如果面积发生过变更且没有进行面积变更审核，则该房间不允许销售；对已销售的房间不能按新面积重新销售。 录入价格 对于不需要对多个房间进行调价的，可打开<价格录入>标签页直接修改房间的价格。 价格导入 为了方便用户可以将其在系统外事先确定好的房间价格快速录入本系统，特提供价格导入的功能。其操作流程如图 2 46所示： 图 2 46：价格导入操作流程 打开<价格录入>标签页，单击〖价格导入〗，在弹出的菜单中选择〖生成导入模板〗，打开选择项目楼栋对话框，选择准备使用价格导入功能导入价格的楼栋（支持多选），确定即可。模板生成后，系统会弹出文件下载提示框，可以对生成的模板进行“打开”或“保存”操作。 图 2 47：价格录入界面 在系统外按生成的模板格式录入相关的数据。 打开<价格录入>标签页，单击〖价格导入〗，在弹出的菜单中选择〖导入价格〗，打开价格导入窗口。 选择价格标准及导入文件后，单击〖导入〗即可，导入完成后，系统会提示“成功导入xx个房间的价格数据！”；若存在没有成功导入的记录，则提示“成功导入xx个房间的价格数据，失败 yy 个！”，并刷新界面下方的导入错误房间列表。 成功导入价格后，系统会判断主界面当前显示的项目是否为导入价格的项目，若不是，系统会将项目选择框定位到导入价格的项目并刷新房间列表。 计价方式说明 字段 说明 价格标准 以单价为准 按建筑面积计价 现建筑单价：取值于Excel文件中该字段的值； 现标准总价：建筑单价×建筑面积； 现套内单价：标准总价÷套内面积。 按套内面积计价 现套内单价：取值于Excel文件中该字段的值； 现标准总价：套内单价×套内面积； 现建筑单价：标准总价÷建筑面积。 按套计价 现标准总价：取值于Excel文件中该字段的值； 现建筑单价：标准总价÷建筑面积； 现套内单价：标准总价÷套内面积。 以总价为准 （与计价方式无关） 现标准总价：取值于Excel文件中该字段的值； 现建筑单价：标准总价÷建筑面积； 现套内单价：标准总价÷套内面积。 批量更改计价方式 为方便用户操作，系统还提供了批量修改计价方式的功能，按住Ctrl键或Shift键可以选择多条记录，也可以单击房间列表前的复选框，选中整页记录，然后单击〖批量更改计价方式〗按钮，在弹出的对话框中选择新的计价方式，〖确定〗即可。 查询历史价格 在销售业务中，一些房间的价格可能会多次调整，而我们往往需要跟踪了解价格的变动情况，所以系统支持对历史价格的跟踪查询。查询包括因调价、退房审核、面积变更审核、价格录入操作发生的各个房间的价格变化情况，界面如图 2 48所示。 【视图说明】 调价:查看所有在<调价>标签页通过执行调价方案来调整价格的房间。 换退房:查看所有在<退房审核>标签页进行退房审核来调整价格的房间。 面积变更:查看所有在<面积变更审核>标签页进行面积变更审核来调整价格的房间。 价格录入:查看所有在<价格录入>标签页直接修改价格的房间。 图 2 48：历史价格查询界面 付款方式定义 在实际销售业务中，买房的客户很少一次性交清楼款，大多数客户会选择银行按揭等方式来支付楼款。所以，需要清楚客户什么时候应该交什么款，以及应该交多少。 在本系统中，可使用【付款方式定义】模块来对销售过程中所使用的付款方式进行清晰明确的定义。在进行定单、合同操作时，选择客户指定的付款方式后，系统即会自动生成该客户的应交款项，而无需手工复杂计算，通过该模块还可以传递付款事件的时间。 注意 系统支持将付款方式定义到楼栋，但默认只显示到项目级。若要显示到楼栋，需配置XML文件，具体配置请参见《配置指引》文档。 系统应用流程 图 2 49：建立付款方式流程 定义付款方式 付款方式定义包括付款方式基本信息以及付款方式明细定义两部分。 单击【项目准备】模块下的【定义付款方式】，界面如下图所示。只有末级项目、分区或楼栋，才允许新增付款方式。 图 2 50：付款方式界面 【操作步骤】 单击〖新增〗，打开“付款方式信息”窗口，付款方式不允许重名。 录入付款方式名称，如：“一次性付款”、“七成二十年按揭”等。 保存后，系统会刷新出付款方式明细列表，单击付款方式明细栏的〖新增〗按钮，可新增付款方式明细。 图 2 51：付款方式信息界面 字段 说明 折扣（%） 如需定义一次性付款的客户，默认打99折，在折扣（%）处录入99即可。 生效日期、失效日期 定义该付款方式在什么时间段内有效，如果没填，则表示永远有效。在签署销售单，选择付款方式时，只能选择在当前日期有效的付款方式。 选择贷款 需要：则需要定义按揭银行，公积金银行，按揭精确度和公积金精确度，其中按揭银行和公积金银行下拉框数据来自【业务参数设置】中的“按揭银行选项”；且在定义付款方式明细时允许定义款项类型为“贷款类房款”的款项。 不需要：则定义付款方式明细时不能定义“贷款类房款”的款项，且隐藏“按揭银行”、“按揭精确度”等字段。 时间 选项值来自【业务参数设置】中的“付款事件选项”。在为定单、合同生成付款详情时，系统会根据该付款事件的日期与“几天内”/“几个月内”字段的值来计算当前款项的付款期限； 如：“时间”选择签署认购书，“几天内”的值为15天，则系统即用签署认购书的日期往后推14天的日期作为当前款项的付款期限。 指定日期 该指定日期即为付款期限； 款项类型、款项名称 款项类型分为贷款类房款、非贷款类房款、代收费用、其它四大类。 选择不同的款项类型，系统会同步刷新“款项名称”的可选项，款项类型及款项名称的选项值均来自【业务参数设置】中的“款项名称选项”。 比例、金额 二者只能录入其一。当录入比例时，当前款项的金额由总房款乘以该比例得出；当录入金额时，当前款项的金额即为录入的金额值。 币种 当款项类型选择“贷款类房款”和“非贷款类房款”时，币种值默认为“合同币种”，且不允许编辑，即该款项的币种取当前合同的币种； 当款项类型选择“代收费用”和“其它”时，币种值默认为“人民币”，且允许用户编辑，可修改为“合同币种”。 当代收费用的计算方法是“房款比例”、“按揭金额比例”、“公积金金额比例”时，系统会将房款金额、按揭金额、公积金金额根据当前汇率先折算成与该代收费用币种一致的金额后，再乘以比例得出。 是否扣除定金 选项默认为“否”，若选择“是”则此款项的金额需在所定义的金额上扣除掉定金；定金只能扣除一次，即每种付款方式只能有一条明细定义为“扣除定金”； 分期、间隔几个月 分期指该笔款是分期支付；间隔是指各分期之间间隔的月份数。如：分四期，每期间隔三个月，意思是本笔款在12个月内分四期支付完。在【定单管理】、【合同管理】中选择按揭付款方式时，默认的按揭年限是根据分期数和间隔时间计算而来的。 保留位、进位方法 当款项类型为“代收费用”时，显示这两个字段，字段值来源于【业务参数设置】中的“代收费用设置”，此处不允许编辑。 注意 若当前付款方式被业务引用，则不允许修改或删除付款方式名称。 引入付款方式 同一公司下的付款方式往往大同小异，因此可以通过〖引入〗功能快速定义付款方式及其明细，再在引入的付款方式基础上进行一些调整。 在系统中只有末级项目或楼栋，才允许引入付款方式。 引入付款方式时若选择的是末级项目，则引入的付款方式放在该项目下，如果当前项目下已存在同名的付款方式，引入的付款方式名称会自动加上“_1”、“_2”……以示区别。 引入付款方式时若选择的是楼栋，则引入的付款方式放在该楼栋下，如果当前楼栋下已存在同名的付款方式或当前楼栋所属项目的其它楼栋下存在同名的付款方式或存在同名的项目级付款方式，引入的付款方式名称会自动加上“_1”、“_2”……以示区别。 传递付款事件 由于客户交纳的某些费用，如契税、印花税等，其付款期限与工程进度有关，在销售时还无法明确，可在工程进度明确后，通过付款事件传递功能对项目已销售的房间传递该明确的时间，快速补齐供款表中的付款期限，界面如图 2 52所示。 图 2 52：付款事件传递界面 付款事件传递的操作流程：先定义付款事件，然后再进行付款事件的传递操作。 定义付款事件 单击〖新增〗，打开“付款事件”窗口，设置楼栋名称、付款事件及其时间，付款事件：来源于【业务参数设置】模块“付款事件选项”中的非系统级的选项。 付款事件保存后，才能执行“传递”动作。 当执行完“传递”操作后，由系统自动反填传递日期。 传递付款事件 付款事件定义完成后，通过付款事件界面的〖传递〗功能，系统会自动更新当前项目指定楼栋下所有激活销售单对应的供款表，将供款表中与指定“付款事件”相关款项的付款期限进行更新。 注意 已经传递的付款事件，不允许删除与修改。 折扣管理 在实际销售过程中，由于促销等各种因素需要对付款方式的折扣进行调整，而【折扣管理】模块便是用于设置客户可享受的各类折扣，折扣适用范围支持整个项目、单个房间或多个房间。 系统应用流程 图 2 53：折扣制定流程 【流程说明】 销控预先在系统内设置好各类折扣。 实际销售业务中，置业顾问按规定申请折扣完成后，在录入认购书时由录入人员按折扣申请结果选择折扣录入。 设置折扣警戒线 在销售过程中，可以根据实际情况选择不同的折扣组合，给客户一定的优惠，但企业一般都有一定的标准，有一个底限，即最多可以打多少折或总价最多可以优惠多少，设置折扣警戒线就是为了控制折扣的底线，在销售过程中最终折扣或总价超出警戒线时，系统会给予提示。 【操作步骤】 单击【项目准备】模块下的【折扣管理】，界面如图 2 54所示。 图 2 54：折扣管理界面 单击折扣警戒线设置栏的〖编辑〗，可以设置最终折扣优惠或总价优惠，只能选择其一，例如设置最终折扣优惠不能高于5%，那么在签署定单或合同时，如果折后的房间总价小于“标准总价×（1-5%）”，系统会提示“超出折扣警戒线”，并提示超出的具体金额； 如设置总价优惠不能超过“50000”元，则房间的标准总价减去定单、合同中折后的房间总价大于“50000”元时，系统会提示“超出警戒线”。 设置折扣 打开折扣管理主界面，单击〖新增〗，打开“折扣信息”界面。 如果折扣范围选择的是“特定房间”，还需要选择房间，单击〖新增〗，打开选择房产界面，如图 2 55所示。 图 2 55：折扣信息界面 在项目楼栋列表中选择楼栋，并在查询区录入查询条件后，单击〖查找〗，系统会将满足条件的房间记录显示于房产列表中。 选择房产列表中的记录（支持多选），单击〖添加〗可将选中的记录添加到“选择房产列表” 操作完成后，单击〖确定〗即可。 字段 说明 折扣名称 此名称将显示在定单、合同选择折扣列表中。并且同一项目下的折扣名称不允许重复。 折扣范围 整个项目：表示此折扣对项目下的所有房间都有效，即所有房间在签署定单、合同时都可以选择该种折扣。 特定房间：表示此折扣只对某些特殊的房间有效。选择特定房间时，界面下方会显示“房间列表”，需要通过〖新增〗功能来选择具体的房间。 折扣类型 必填字段，如销售折扣、会员折扣等。 计算方法 计算方法支持减点、打折、总价优惠和单价优惠四种。 减点：减点就是折扣连减，例如一次性付款折扣98％，累加老业主购房减点1个点，最终折扣应该是98%-1%。 打折：打折是折扣连乘，例如一次性付款折扣为98%，促销期间又享受97折，最终折扣应该是98%*97%。 总价优惠：总价优惠是基于房款总价的基础上优惠的金额，例如某一房间合同总价58万，总价优惠10000元后，最终合同总价为57万。 单价优惠：单价优惠是基于成交单价的基础上优惠的金额，由单价减去单价优惠的金额，再乘以成交面积才得出最终的成交总价，例如某一房间总房款58万，成交面积100平米，标准单价是5800元，单价优惠100元后，最终总价为57万[（5800-100）*100]。 折扣（%）、优惠金额（元） 折扣和优惠金额是随计算方法而改变的，当计算方法为减点和打折时，则只有折扣字段为可编辑状态；当计算方法为单价优惠或总价优惠时，则只有优惠金额字段为可编辑状态。 生效日期与失效日期 表示该折扣的有效期，在签署定单、合同选择折扣时，只能选择当前有效的折扣。 套打设置 在系统中，对于认购书、合同、财务票据等需要进行套打操作的单据，需要在【套打设置】模块设置套打的模板后方可实现套打的功能。同时，对于网上合同备案也需要在此进行备案模板与备案网址的设置，界面如图 2 56所示。 图 2 56：项目套打设置界面 套打模板设置 在进行项目套打设置前需要先进行套打模板的设置，以供在项目套打设置时选择模板。 【操作步骤】 单击【项目准备】模块下的【套打设置】，界面如图 2 57所示。 图 2 57：套打模板设置界面 进入<套打模板设置>标签页，单击〖新增〗按钮，打开“新增套打模板”界面，录入模板名称、模板类型等相关信息，系统支持文档型和报表型两种模板类型。 文档型模板：是以Word文档为主体来调整打印格式及内容，适合文档排版和整版打印。 报表型模板：是以自由型报表的展现方式来调整打印格式及内容，适合调整套打版式。 完成后，保存即可。 项目套打设置 要在销售过程中通过系统进行单据套打与网上备案的操作，需要预先在项目套打设置中对单据进行设置。 【操作步骤】 进入<项目套打设置>标签页，单击〖新增〗，打开“新增项目套打”界面。 录入套打名称，选择套打类型，系统支持选择“认购书、合同、票据”三种场景。选择套打模板，保存即可。 业务参数设置 用于设置销售系统运行所必需的参数，包括配置类参数以及项目准备、客户跟进等模块所需的一些参数。 配置类参数 配置类参数分集团级、公司级与项目级三类。 集团级 参数（集团级） 参数用途 是否允许手工录入成交价格 允许 允许录入定单、合同资料的房间总价、建筑成交单价、套内成交单价以及最终折扣。 不允许 定单、合同资料的成交价均不允许手工修改，只能通过选择折扣来进行调整。 成交价格计算保留位 用于设置定单、合同成交价格的保留位，默认值为10。 共享范围 设置查询同名客户时的查询范围。 整个“集团” 仅在当前“公司” 匹配模式 设置查询同名客户时所采用的匹配模式。 客户名称+证件号码 客户名称+联系电话 资源化管理的方式 用户权限管理方式 如果当前用户具有当前模块的查看所有数据的权限，则可以看到所有团队成员的线索、机会、客户、预约单、定单、合同、执行记录及交互明细，否则只能看到自己名下的资源。 使用用户权限进行资源化管理时，将线索、机会进行分配后，系统会自动将“允许创建人查看”字段置为“否”。 项目团队管理方式 线索管理、销售机会、客户台账、客户关怀、交互明细查询五个模块会进行控制。主界面列表：如果当前用户是项目经理或管理员，则可以看到所有团队成员名下的线索、机会、客户、执行记录及交互明细，否则只能看到自己名下的资源。 使用项目团队进行资源化管理时，线索、机会、客户、预约单、定单、合同编辑界面<属性>标签页中的“允许创建人查看”字段不会显示；不启用时，该字段显示，且默认“是”，系统支持批量修改该属性。 具体操作如下： 线索管理、销售机会模块：选择“激活的线索”或“激活的机会”视图，单击〖更多操作〗下的〖修改创建人权限〗进行修改。 客户台账、预约排号、定单管理、合同管理模块：选择“批量处理视图”视图，单击〖更多操作〗下的〖修改创建人权限〗进行修改。 公司级 参数（公司级） 参数用途 保留位 多期供款保留位 用于设置分多期付款时，每期的供款金额保留到哪一位。 单期供款保留位 用于设置只分一期付款时，供款金额保留到哪一位。 单价保留位、总价保留位 用于设置房间的单价及总价均保留到哪一位。 面积保留位 用于设置房间预售/实测面积保留几位小数。 财务相关设置 启用票据管理 若选择“启用”，则表示该系统已实现票据管理流程，主要影响【收支管理】模块，输入票据编号时会进行校验；若选择“不启用”，则不会对票据编号进行校验，即不实现票据管理流程。 票据默认类型 设置财务收款时默认的票据类型。 代收费用是否启用专项对冲 默认不启用，选择“启用”时，代收费用的对冲规则为只按款项名称进行对冲；选择“不启用”时，代收费用的对冲规则为先按款项名称进行对冲，然后再按款项类型进行对冲。 补差款是否启用专项对冲 默认启用，选择“启用”时，补差款按专项对冲的方式进行对冲，选择“不启用”时，补差款按在非贷款类房款的大类中进行对冲来处理。 成交总价计算方式 以标准总价为基准 在定单、合同中，房间总价的计算以标准总价为基础，成交单价由房间总价除以面积得到。 以标准单价为基准 在定单、合同中，计算过程是以标准单价为基础，房间总价由成交单价乘以面积得到。 房间锁定时间（分钟） 房间锁定时间 为了防止系统使用过程中，多人同时对同一个房间进行操作引起的一房多卖问题，系统对操作增加自动锁定的功能，但为了防止一旦某些特殊情况（如突然断电）引起的死锁现象的产生，系统引入了锁定时间的概念，当超过所设定的时间时，房间会自动解除锁定。所以该时间的设置建议为正常录入一份定单或合同所需要的时间，不宜过短。 启用退房、面积变更审核 启用面积变更审核 启用：则房间进行退房操作或面积发生变更后，必须进行退房审核或面积变更审核，重新确认房间的标准总价后，才允许重新销售。 不启用：则房间进行退房操作或面积发生变更后，无须审核，就可以重新销售。设置为不启用时，【价格管理】模块的退房审核及面积变更审核标签页不显示。 销售变更审批配置 启用变更价格审批 启用退房审批 启用换房审批 启用增减权益人审批 启用其它变更审批 设置定单或合同进行业务变更时是否启用审批以及是否启用工作流进行审批，是否启用会影响定单、合同进行业务变更时的操作流程。 不启用：直接在定单、合同模块进行业务变更处理即可。 启用审批：申请变更->直接审批->变更处理。 启用工作流审批：该选项只在用户购买了工作流且启用了销售工作流时才会显示，启用工作流审批时的流程如下：申请变更->调用工作流进行审批->审批通过进行变更处理。 （注：其它变更没有“启用工作流审批”选项。） 信息发送参数设置 公共邮箱地址、邮件显示名称、邮件发送服务器、验证密码 用于设置以邮件的方式通知相关人员时所需要设置的邮件信息。其中验证密码为对应公共邮箱地址的验证密码；邮件显示名称为设置公共邮箱地址的显示名称。 短信企业用户编号、短信校验用户名、短信用户密码 用于设置以短信的方式通知相关人员时所需要设置的信息。参数的具体设置，请参照短信供应商提供的设置信息。只有购买了短信平台的功能才会有该参数的设置。 项目级 参数 参数用途 财务定单合同-是否启用外币 不启用：【定单管理】界面不显示“协议币种”、“协议总价(人民币)”与“协议汇率”字段，【合同管理】界面同样也不显示“合同币种”、“合同总价(人民币)”与“合同汇率”字段；【财务单据-款项明细列表】不显示“币种、汇率、折人民币金额”三字段，所有的金额全部按照人民币计算。 启用：【定单管理】界面显示“协议币种”、“协议总价(人民币)”与“协议汇率”字段，【合同管理】界面同样也显示“合同币种”、“合同总价(人民币)”与“合同汇率”字段；【财务单据-款项明细列表】显示“币种、汇率、折人民币金额”三字段。 财务相关设置-滞纳金比例 当客户有拖欠款时，需对拖欠款支付一定比例的滞纳金，滞纳金比例就是用于系统计算滞纳金的。如：滞纳金比例为%，则录入。 认购单、小订单、预留单、预约单的失效天数 用于系统计算上述各销售单默认的失效日期，失效日期等于销售单的签署日期加上这里设定的失效天数。 认购单、小订单、预约单的定金标准 用于设置当前项目上述各销售单默认的定金收取标准。 认购单的默认签约时间（天） 用于设置签署认购单后多少天签约，可以推算出默认的签约时间。 跟进期限、跟进期限的预警天数 跟进期限是指最后一次跟进后允许空闲的天数。跟进期限的预警天数是设置在跟进期限到期的前几天进行提醒。 赢得期限、赢得期限的预警天数 赢得期限是指第一次跟进到签约的允许天数。赢得期限预警天数是设置在赢得期限到期的前几天进行提醒。 项目准备 用于设置项目准备模块所需使用的业务参数。 参数 参数用途 产品类型选项 根据房间的用途来设置产品的类型，如住宅，写字楼、车位等，在系统中进行户型设置与建立房源时需选择产品类型。 项目状态 设置项目目前所处的状态，如待建、在建等，在系统中建立项目时需要选择项目状态。 建筑性质选项 设置楼栋的整体结构，如高层，别墅等，建立楼栋信息时需要选择楼栋的建筑性质。 房间景观选项 房间景观如园林，海景等，设置房间资料时需用到此参数，房间景观会影响房间的定价。 房间朝向选项 房间的朝向如南北，西南等，设置房间资料时需用到此参数，房间朝向会影响到房间的定价。 款项名称选项 设置款项类别及其各款项类别所包含的具体款项，这是公司级参数，每个公司可以设置自己公司需要用到的款项名称，定义付款方式时需用到此参数。 款项一般分为四大类：非贷款类房款、贷款类房款、代收费用及其它，每一类款项系统会定义部分系统级款项，如定金、首期、银行按揭等，系统级款项是不允许删除的。 付款事件选项 在定义付款方式明细时，需要定义什么时间来交什么款项，而这个时间很难确定是哪个具体的时间点，往往是一些抽象的时间点，例如在签署认购书时要交定金、签署合同时需交首期， “签署认购书”、“签署正式合约”称之为付款事件，在办理具体业务时，对应的系统级的付款事件会根据办理业务的时间转为具体的一个时间点。 系统默认有“签署认购书”、“签署正式合同”、“指定时间”三个付款事件，用户可通过〖新增〗功能来增加一些付款事件，如“办理按揭”、“入伙通知”等。用户自定义的付款事件不会根据业务自动计算出具体的时间点，需要后续办理业务的人员在进行付款事件传递时，手工填写这个时间点。 代收费用设置 在销售过程中，发展商一般都会代政府部门代收一部分费用，如契税、印花税等等，发展商收取后再上交相关部门。所以在定义付款方式明细时，就需要定义收取哪些代收费用？ 通过“代收费用设置”功能，事先定义好代收费用的计算公式，不同的项目可以定义不同的标准，实际收取时，系统会根据公式自动计算出需要收取的金额。 计算方法 房款比例、按揭贷款比例、公积金贷款比例：该代收费用的金额为签署订单、合同时的房款金额、按揭贷款金额、公积金贷款金额乘以比例值计算得出； 固定金额：该代收费用的金额为一个固定值。 高级扩展：对于一些计算比较复杂的代收费用，无法简单用某个比例、金额计算得出的，需要联系明源客服人员编写相应的存储过程，计算时根据费用名称取存储过程中的计算方法计算得出。 按揭银行设置 设置所有按揭、公积金的贷款银行以及银行利率，定义付款方式及办理按揭/公积金贷款服务时需用到此参数。 客户跟进 用于设置客户跟进模块所需使用的业务参数。 参数 参数说明及用途 交互信息设置 活动人群定义 设置的这些信息用于客户关怀模块。 选择数据源后，单击〖新增〗，通过设置过滤条件来定义活动人群的范围，过滤条件设置完成并录入活动人群名称。 内容模板定义 用于定义不同类型的内容模板，模板类型包含短信、Email两种。 设置的这些信息用于客户关怀模块。 客户特征采集设置 设置客户特征采集的来源，可以设置为手工录入，也可以设置为从问卷的某个问题中采集，若设置为从问卷中采集，则在填写问卷时会同步更新相关的特征信息。 线索不合格原因选项 设置线索不合格的原因，如无法联系，不感兴趣等，在关闭线索时需要选择线索不合格的原因。 线索及机会认知途径 设置线索、销售机会的认知途径以及营销活动的类型选项，如报纸、电视等，在录入线索或销售机会资料时需要选择认知的途径。 销售过程设置 设置销售机会的跟进阶段，如小订，认购，签约等为系统预定义的选项，用户可根据实际情况自行定义相关的选项内容，如初次接触。 销售机会跟进方式选项 设置销售机会的跟进方式，如去电、面谈等。 销售机会跟进级别 设置销售机会的跟进情况，如一般，密切等。 销售机会丢失原因选项 设置销售机会丢失的原因，如取消意向，售完等。关闭销售机会时，需要选择销售机会丢失的原因。 居住区域选项 设置客户居住区域，如罗湖区、福田区等，在录入客户资料时需要选择此业务参数，属于客户的特征信息，可用于后续的客户分析。 所属行业选项 设置客户所属行业，如信息产业、房地产业、服务业等，在录入客户资料时需要选择此业务参数，属于客户的特征信息，可用于后续的客户分析。 证件类型选项 设置客户的证件类型，如身份证、护照等，在录入客户资料时需要选择此参数。 公司性质选项 设置客户的公司性质，如私营、国企等，在录入客户资料时需要选择此业务参数，属于客户的特征信息，可用于后续的客户分析。 家庭结构选项 设置客户的家庭结构，如单身、三人等，在录入客户资料时需要选择此业务参数，属于客户的特征信息，可用于后续的客户分析。 收入层次选项 设置客户的收入层次，在录入客户资料时需要选择此业务参数，属于客户的特征信息，可用于后续的客户分析。 教育程度选项 设置客户的教育程度，如本科、硕士等，在录入客户资料时需要选择此业务参数，属于客户的特征信息，可用于后续的客户分析。 职业选项 设置客户的职业，在录入客户资料时需要选择此参数，属于客户的特征信息，可用于后续的客户分析。 工作区域选项 设置客户工作区域，如福田区、南山区，在录入客户资料时需要选择此业务参数，属于客户的特征信息，可用于后续的客户分析。 不接受资料选项 客户不接受的资料，如：楼盘资料、广告，在录入客户资料时需要选择此参数。 联系人与客户关系选项 设置联系人与客户的关系如夫妻、父子，在录入客户联系人信息时需要用到此参数。 婚姻状况选项 设置客户的婚姻状况，如未婚、已婚、离异，在录入客户资料时需要选择此业务参数，用于后续的客户分析。 兴趣爱好选项 设置客户的兴趣爱好，如羽毛球、乒乓球，在录入客户资料时需要选择此业务参数，用于后续的客户分析。 年龄段选项 设置客户、会员的年龄段。 购房用途选项 设置客户、会员购房的用途。 意向房型选项 设置客户、会员购房的意向房型。 意向面积选项 设置客户、会员购房的意向面积。 意向价格选项 设置客户、会员购房的意向价格。 交易管理 用于设置交易管理模块所需使用的业务参数。 参数 参数用途 销售变更原因分类 设置发生各类销售变更的原因分类，如资金不足，误操作等，在进行变更处理时需要选择变更的原因。 选房设置 用于设置项目开盘期间，哪些楼栋启用选房功能，启用了选房功能的，可以在【选房确认】模块进行选房操作。 如果需要对某楼栋进行选房设置，在左边的项目导航树中选择该楼栋后，可单击选房设置列表中的〖新增〗。 开始时间、结束时间:启用选房功能时，选房功能在该时间内有效；在该时间外，选房功能不能使用。 失效时间（分）;设置选定房间的失效时间，过了失效时间后，选定房间自动失效，必须重新选房。 合同客户必填项设置 设置定单管理、合同管理模块权益人资料的必填信息。 售后服务 用于设置售后服务模块所需使用的业务参数。 参数 参数用途 销售服务设置 在办理后续的一系列销售服务之前，用户必须预先设置好各项服务需要办理的进程以及预计的办理时间。 单击界面上的〖编辑〗，可修改预计的开始办理时间和完成业务时间，设置后在为合同生成销售服务时，对应的各项需办理的后续服务就会有对应的“承诺办理时间”和“承诺完成时间”。 各项销售服务都有不同的服务进程，单击〖新增〗，可进行服务进程设置。 销售服务的参数设置完成后，可进入【售后服务】模块进行各项服务的管理工作。 提示： 在销售服务设置的<入伙服务>标签页没有预计办理时间的设置，主要是因为在实际业务中入伙服务的办理时间与“客户服务管理”系统的正式入伙的时间有关，所以在“销售管理”系统中不设置预计值。 补差方案设置 在进行面积补差之前，每个公司都会先制定好相应的补差方案，以供【面积补差】模块计算补差款时进行调用。单击〖新增〗，可“新增补差方案”。保存后系统会刷新出补差方案明细列表。 方案类型 分建筑模式和套内模式，用于【面积补差】模块计算补差款时所采用的计算模式。 补差方式 分为最高标准补差、分段补差(包含不补差部分)和分段补差(不包含不补差部分)。 补差单价 分为按合同单价和按合同单价(不含装修)两种补差单价；当并入合同的装修款需要进行补差时，选择“按合同单价”；当装修款不需要补差时，选择“按合同单价(不含装修)”。 计算条件：设置面积差异率的有效范围。 是否补差：设置面积差异率满足上述计算条件时是否进行补差。 计算公式：设置面积差异率满足计算条件时，面积补差款的计算公式。 财务管理 用于设置财务管理模块所需使用的业务参数。 汇率设置 设置外币的汇率，如港币，美元的汇率等，启用外币时，在定单、合同、财务收款界面选择币种时，会显示对应币种的汇率，默认取的是此处设置的汇率值，系统可根据汇率值自动计算出对应的人民币金额。 财务银付方式选项 设置财务收款的银付方式，如跨行转款，支款转账等。 财务结算方式选项 设置财务收款的结算方式，如转账，地产代收等。 入账银行选项 设置财务收款的入账银行，如招商银行，中国银行等。 PDA设置 只有购买了“销售PDA”功能才可使用此功能。该参数是项目级参数，只能针对项目进行设置，用于设置PDA的相关数据。其中： 是否允许PDA查询：设置对应项目是否可以使用PDA进行查询。 最多允许待确认房间数量：表示每个销售人员所能选定房间的数量须小于等于该参数。 查询类别：设置销售PDA支持按哪些信息进行查询，目前系统只支持建筑面积和建筑单价。 起始值、截止值：对应查询类别的查询范围。 竞争楼盘设置 竞争楼盘区域设置：设置竞争楼盘相关区域数据。 问卷定义 问卷调查作为采集客户信息、加强互动的重要手段，在房地产销售过程中普遍采用。 【问卷定义】模块不仅可以定义问卷，还可以对问卷数据进行分析，以便更好地指导改善工作。 定义问卷 在设计问卷时要把握一些原则，尽量结合业务环节对客户进行调查，及避免重复的问题。 推荐的方式为：由集团统一制定一套标准，在各业务环节应该采集哪些信息；各公司、各项目结合自身情况进行细化。 【操作步骤】 单击【项目准备】模块下的【问卷定义】。 单击〖新增问卷〗，录入问卷属性完毕后，单击〖确定〗，即产生一份问卷。 一份问卷可以包含多页，一页包含多组，每组中有若干个问题。 单击〖增加问题〗，可修改问卷基本属性。 图 2 58：问题属性界面 序号 说明 1 单击〖增加问题〗，可修改问卷基本属性。 2 相关题：后一道题的选项是前一道题的答案。通常用于追问的场合，比如：先问影响您购房的因素有哪些？（多选），然后进一步追问，最关键的因素是哪一项？（单选）。 3 跳转题：选择不同的答案，后续回答的问题将不一样。为不同的客户，设计不同的答题路径，有助于客户减少答题量。 分析问卷 系统提供数据透视功能进行多维分析，也可以直接导出EXCEL，用专业的分析软件进行分析，比如SPSS等。 【操作步骤】 在问卷列表中选择需要分析的问卷，单击〖问卷分析〗，打开问卷分析对话框，可将要分析的字段分别拖到行区域、列区域、数据区域、筛选区域，不同的字段在行区域、列区域组合进行多维分析。 图 2 59：问卷分析 问卷定义完毕后可单击〖预览问卷〗预览定义好的问卷信息，并可模拟填写问卷，验证题型是否正确。 提示 在公司内和项目内增加问卷时，“继承自问卷”下拉框中会显示当前范围的上级范围中所有的问卷名称，如当前范围为“公司内”，选择“继承自问卷”内容为集团范围下的问卷A，此时会打开问卷A的界面，可增加分组和问题，但不能编辑问卷A已有的分组和问题。 同步问卷及解锁 同步问卷 同步问卷功能主要是用于被继承的问卷新增了问题的业务场景。在问卷填写完成并保存后，如果当前问卷的被继承问卷中有新增的问题，则会显示〖同步问卷〗按钮；双击主界面问卷列表中的问卷，如果它的被继承问卷里面有新增的问题需要同步时，系统会提示“是否需要同步？”。 锁定、手动解锁 单击〖同步问卷〗时，如果有被锁定且锁定时间不超过八小时的记录，系统会提示“不能同步，因为有其他人操作！”，并以查看模式显示问卷；否则，先锁定当前问卷，然后将在被继承的问卷里面新增的、当前问卷里面没有的问题增加到该问卷中。 为了防止在同步问卷的过程中由于意外终止的情况，系统提供了手动解锁的功能。在主界面的问卷列表中选中问卷，单击〖更多操作〗下的〖解锁〗即可。解锁功能在 “集团内”时不可用。 市场营销 当初始化的准备工作完成后，即可正式开始相关销售业务的处理。通常销售工作的第一步都是进行营销与市场推广的相关工作。 如下图所示： 根据前期的项目定位与具体的客户细分工作，可以确定具体的营销方案，同时销售计划制定的情况与竞争对手的情况也会影响制定具体的营销方案。 营销方案制定后，将按照方案开展具体的市场活动、广告投放等市场营销行为。具体的市场营销行为将带来一系列的销售线索并促进销售， 最后可以根据实际的客户反馈与销售数据对营销方案的效果进行评估，根据评估结果可以对营销方案进一步调整。 图 3 1：市场营销流程 以下将介绍如何通过系统制定销售计划、如何管理营销方案的制定与执行过程、如何定义销售跟进过程中用到的调查问卷以及如何管理收集到的竞争楼盘信息。 销售计划 销售计划作为企业全面预算体系的重要组成部分，对预测企业现金流有着重大意义。 通过【销售计划】模块可以登记企业制定的销售计划。 系统应用流程 图 3 2：销售计划应用流程 【流程说明】 年初由销售经理确定全年销售目标，并将销售目标分解到月度形成月度销售计划，由销控负责将月度销售计划录入系统。 每月末销售助理提供销售月报给销售经理，销售经理据此总结销售情况、召开销售会议，会议后明确是否调整后续月度销售计划，如调整，则由销售助理将调整后的计划录入系统。 登记销售计划 通常年终各项目销售经理需要为下一年度制定销售计划，可通过【销售计划】模块进行登记。 【操作步骤】 单击【市场营销】中的【销售计划】模块，界面如图 3 3所示。 图 3 3：销售计划界面 单击〖新增〗，打开“销售计划”窗口如图 3 4所示，在“销售计划明细列表”中录入产品的销售信息。 图 3 4：新增销售计划界面 录入完毕后，单击〖保存&新增〗可以继续录入下一个月的计划。 营销方案 营销方案有战略层面的配合公司整体品牌营销策略的方案，有配合各项目的专案，此类方案都是宝贵的财富需要沉淀。 【营销方案】模块不仅可以记录制定好的营销方案，还提供预算、实际费用的对比，营销效果分析等功能，有助及时发现问题，改进工作。 定义营销方案 在项目推出前，市场部门需要制定一整套营销方案来配合销售。通过【营销方案】模块可以记录制定好的营销方案。 【操作步骤】 单击【市场营销】模块下的【营销方案】，界面如图 3 5所示。 图 3 5：营销方案界面 单击〖新增〗，打开“营销方案”窗口， 录入基本资料，单击〖保存〗，系统会刷新出<相关项目>等标签页，如图 3 6所示。 图 3 6：营销方案管理界面 在<相关项目>标签页，可在此新增需要分摊的项目。 在<相关文档>标签页可上传方案相关的电子文档，如计划书、宣传图等。 跟进营销方案的执行 在执行过程中，要将方案落实成一个个具体的活动进行跟进。活动不仅记录了实际花费的费用等基本资料，还提供了短信群发、线索登记等非常有价值的功能。 【操作步骤】 在方案列表中选择已经存在的营销方案，双击打开“营销方案”窗口，将方案状态设为“执行中”如图 3 7所示。 图 3 7：营销方案状态 切换到<营销活动>标签页，单击〖新增〗，，打开营销活动窗口。 录入基本资料后，单击〖保存〗，系统会刷新出〖活动通知〗，<交互明细>、<营销线索>标签页，如图 3 8所示。 图 3 8：营销活动界面 活动通知。 单击〖活动通知〗下的“短信”或“Email”菜单，打开新增执行计划界面，新增执行计划的具体操作请参见【客户关怀】模块的新增执行计划。 营销线索。 在实际业务中，许多市场活动会直接收集到大量的线索，比如房展会、会员体验活动等等。可以通过营销线索将该类线索录入到系统中，然后再分配给各项目销售员进行跟进。 提示 一条营销线索分配给多个项目进行跟进。 通过短信通知邀请的客户，可以直接转营销线索，不需要重复录入。 方案总结 营销方案执行完毕后，需要总结方案的得与失。 在方案列表中选择已经存在的营销方案，双击打开“营销方案”窗口，将方案状态设为“已完成”，然后切换到<效果评估>标签页，如图 3 9所示，录入总结信息后，保存即可。 图 3 9：方案总结界面 营销分析 在进行了市场推广与营销活动之后，需要分析这些营销投入所产生的效果，评估各种手段的优劣。 【营销分析】模块提供了营销投入与来电来访、营销投入与机会价值、营销投入与销售签约、营销投入与效果四个分析视图，界面如图 3 10所示。 图 3 10：营销分析界面 序号 说明 1 营销投入与来电来访：用于分析项目下某段时间内营销投入与来电来访情况的趋势。 营销投入：营销活动的实际费用，在系统中即取自指定时间内营销活动中发生费用之和。 2 营销投入与机会价值用于分析项目下某段时间内营销投入与产生的机会价值趋势。 机会价值：销售机会的潜在价值乘以可能性。 3 营销投入与销售签约：用于分析项目下某段时间内营销投入与销售签约情况的趋势。 销售签约：所选时间段内销售房间的签约金额之和。 4 营销投入与效果分析用于分析项目下某段时间内不同营销手段的效果。 系统将营销手段进行分组，分别统计对应的销售机会来源产生的潜在价值以及带来的销售签约。 5 选择项目，并录入分析的起止日期后，单击〖分析〗按钮，即可展示相关的数据。 起始日期 默认为当前所选项目的开盘日期；如果项目的开盘日期没填，则默认为当前操作日期所属年份的第一天，也可自行选择开始时间； 截止日期 默认为当前操作日期，也可自行选择截止时间； 竞争楼盘信息 “知己知彼，百战不殆”，房地产企业对竞争对手尤为关注，对于周边楼盘的情况，往往会深入了解，并进行综合分析。 通过【竞争楼盘信息】模块可以登记竞争楼盘的相关资料，并可对资料进行对比分析。 竞争楼盘信息界面如图 3 11所示。 图 3 11：竞争楼盘信息 登记竞争楼盘资料 通常企业会安排专人收集竞争对手的资料，包括项目的定位、交通情况、户型，跟踪其售价、广告投放情况。 【操作步骤】 单击【市场营销】中的【竞争楼盘信息】模块。 单击〖新增〗按钮，打开“竞争楼盘信息”窗口如图 3 12所示。 图 3 12：登记竞争楼盘信息界面 录完基本资料后，单击〖保存〗，系统会刷新出<售价跟踪>、<项目图集>、<广告投放跟踪>标签页，如图 3 13所示。 图 3 13：售价跟踪列表界面 切换到<售价跟踪>标签页，在此可以新增竞争楼盘的最新价格。 切换<项目图集>标签页，在此可以上传竞争楼盘的相关图片。 切换<广告投放跟踪>标签页，在此可以录入竞争楼盘的广告投放情况。 分析竞争楼盘 系统为用户提供了竞争对手的分析报表。在主界面单击〖对比分析〗按钮即可查看分析报表。 客户跟进 对客户的管理是整个CRM的核心内容，完整、统一、规范的客户数据库是客户关系管理的基础。销售工作一旦开始，客户的跟进与管理就是整个销售业务中极其重要的一个环节。 本章将介绍如何通过系统进行销售过程中客户跟进的精细化管理，如何通过系统快速有效的建立完整、统一、规范的客户数据库，及通过系统细分客户、进行差异化营销。 具体流程如下图所示： 图 4 1：市场推广流程 线索管理 线索管理是对潜在客户的管理。通过市场活动会产生大量的线索，比如投放广告、参加房展会等。线索被分配到销售部门后，需要由销售员来跟进识别或评估，从而对市场活动进行一个闭环的管理，让市场营销人员可以不断地改进自己的工作。 线索管理界面如下图所示。 图 4 2：线索管理界面 登记线索 线索的来源很多，不光是一些市场活动，也可能来自日常客户的来电、来访，合作伙伴（销售代理公司、物业公司），甚至通过一些渠道直接购买客户资料。 【操作步骤】 单击【客户跟进】中的【线索管理】模块。 单击〖新增线索〗，根据线索的来源选择来电、来访或其它，均打开“线索资料”窗口如下图所示。 录入资料后，保存即可。 若该线索对应的应用场景设置了问卷且启用了，系统会刷新出<问卷调查>标签页，该业务场景对应有几张启用的问卷，即会显示几张问卷，最多支持填写五张问卷。填写完成后，将问卷保存。 图 4 3：线索资料录入界面 字段名称 说明 认知途径 与营销活动的类型关联，用于分析哪种手段的效果最好。 选项值来源于【业务参数设置】模块设置的“线索及机会认知途径”。 跟进级别 选项来源于【业务参数设置】模块设置的“销售机会跟进级别”。 导入线索 为了满足用户批量增加线索的需要，系统提供了导入线索的功能。 生成模板导入 【操作步骤】 单击〖线索导入〗下的〖生成导入模板〗，如下图所示。当系统生成导入模板后，会弹出文件下载窗口，保存即可。 图 4 4：生成导入模版 导入线索 在系统外按生成的模板格式录入相关的数据。 【操作步骤】 单击〖线索导入〗下的〖导入线索〗，打开线索导入界面。 选择导入文件后，单击〖导入〗即可。 导入完成后，系统会弹出提示框说明导入情况。若存在导入失败的记录，系统会将具体失败记录的信息及其失败原因显示在列表中。 提示 如果导入文件选择的不是Excel类型的文件，系统会提示“请选择Excel类型的文件！”。 如果所选文件的格式不对，系统会提示“指定的导入文件（Excel）格式不正确！”。 如果是空模板文件，系统会提示“导入文件中没有客户信息！”。 分配线索 线索分配到各项目后，由销售经理再分配给每个销售员进行跟进识别。 【操作步骤】 在线索列表中选择待分配的线索，单击〖分配线索〗，如下图所示。 图 4 5：分配线索 打开“选择项目团队成员”窗口，选择销售员后，〖确定〗即可。 此后，该销售员进入系统就能够查看线索。 提示 线索只能分配给同一项目团队的销售员。 若当前线索是从客户台账转过来的，则其编辑界面中客户信息栏会显示客户名称超链接，单击此链接可修改客户资料，且修改后系统会同步更新线索中的客户信息。 评估线索 销售员接到线索后，需要对这些线索进行跟进、评估。如果联系到的客户有明确的意向，我们就直接将它转为销售机会继续跟进；如果暂时客户没有这方面的需求，我们可以补齐客户信息后，将它转为客户，沉淀到企业的客户资源库中去；还有些线索可能是不合格的，比如电话打不通、直邮被退回等等。 【操作步骤】 转销售机会。 在线索列表中双击线索，打开“线索资料”界面，单击〖转销售机会〗，如下图所示，若当前操作员具有新增机会的权限，系统会弹出提示“确实要转销售机会吗？”，确定则打开销售机会资料界面，录入机会相关信息后，保存即将当前线索转成销售机会。 图 4 6：线索转销售机会 关闭线索。 在线索列表中双击线索，打开“线索资料”界面，选择菜单“操作/关闭线索”，如下图所示。弹出“关闭线索”界面，选择合格，可以转成客户或者销售机会；选择不合格，需要填写不合格的原因，以便日后进行分析。 图 4 7：关闭线索 批量发送短信 系统提供给线索客户批量发送短信的功能。具体操作如下： 在线索列表中选择线索记录（支持多选），单击〖更多操作〗下的〖批量发送短信〗菜单。 图 4 8：客户跟进－批量发送短信 若选择的线索中存在联名客户，则打开发送模式选择窗口，选择发送模式后，单击〖确定〗即进入新增执行计划界面，否则直接进入新增执行计划界面。 新增执行计划的具体操作请参见【客户关怀】模块的新增执行计划。 通过“修改执行计划”界面的<执行日志>标签页可以查看计划执行的情况。 客户接待 为了实现业务员在现场接待客户时，能够快速有效的查询和登记客户信息，系统提供了客户接待的功能，用以满足现场快速应用的需求。 查询客户 客户查询功能主要是根据客户提供的资料，查找系统中是否存在此客户的信息。 【操作步骤】 单击【客户跟进】中的【客户接待】模块，界面如下图所示。 图 4 9：客户接待界面 在查询区录入客户资料，可只录入其中一项，单击〖查找〗，如果有满足条件的客户，显示查询结果。 单击查询结果列表中的记录，当前客户的相关信息会显示于客户资料区中，如下图所示。 用户购买且启用会员系统时才显示查询区的“会员卡号”字段。 图 4 10：客户接待启用会员界面 登记客户接待信息 当在系统中没有查询到来访或来电客户的相关信息时，我们需要将客户的相关接待信息录入系统。在此录入的客户接待信息可以在【销售机会】模块进行查询、管理，对应销售机会的跟进记录在【客户接待】模块中也可以查看到。 在客户资料列表中，单击〖新增〗，在客户资料区中录入客户的相关信息，保存即可。客户接待界面如下图所示。 图 4 11：客户接待界面 字段名称 说明 客户名称 单击〖新增〗时该字段可编辑，单击〖编辑〗时不可编辑，需通过〖更多操作〗下的〖修改客户名称〗功能来修改。 认知途径、跟进阶段、居住区域、工作区域、年龄段、购房用途 选项值包括空和在【业务参数设置】模块设置的值。 意向房型、意向面积、意向价格、意向房间 客户的意向信息，前三项的选项值包括空和在【业务参数设置】模块中设置的值。单击意向房间后的按钮，可新增一组客户意向信息，系统支持录入三组客户意向信息。 会员级别 只有启用会员系统时才会显示。 编辑客户资料时，单击该字段后面的按钮可进行会员级别的刷新，新增时不允许此操作。 接待记录 录入接待记录，保存时同时更新到“交互明细记录”。 如果当前接待对应的业务场景有启用的问卷，保存后会显示<接待问卷>标签页，该业务场景对应有几张启用的问卷，即会显示几张问卷，系统最多可支持展示5个问卷。 如果要修改客户资料，只需单击〖编辑〗，此时除客户名称外的所有字段均处于编辑状态，修改完成后，保存即可。 提示 对于重复的客户，系统会在“客户资料”栏用红色字体提示“系统中已存在××为××的客户！”。 系统最多支持展示5个接待问卷标签页，具体展示几个，会根据“接待来源”对应业务场景所启用问卷的个数来决定。如“接待来源”为“来电”，则展示“线索机会来电”场景启用的问卷。 在<接待问卷>标签页，系统提供〖重置〗功能，用于将问卷的答案清空。 相关功能 在【客户接待】模块可直接进行预约排号、小订、认购、申请入会以及赠送积分的操作。 预约排号 单击〖更多操作〗下的〖预约排号〗，系统打开新增预约排号界面，录入相关信息后，保存即产生预约排号的记录。 小订/认购 单击〖更多操作〗下的〖小订〗或〖认购〗，系统打开选择房间界面，选择房间后，系统会对所选房间的状态、是否选房以及是否有相关联的预约单进行判断，并做相应的处理，具体同【定单管理】模块的“小订/认购房间”。 由此处进入的定单管理编辑界面与在【定单管理】模块进行“小订/认购房间”进入的定单管理编辑界面不同之处为多了一个〖新增联名客户〗功能，用于登记联名客户的相关信息。 申请入会 只有用户购买且启用会员系统时，才显示该按钮。该按钮的功能是对有入会意向的客户进行入会操作。 单击〖申请入会〗，在打开的入会申请资料界面，录入客户相关的入会资料后，单击〖保存&关闭〗，在客户接待界面单击“会员级别”字段后的按钮，显示会员当前的级别。 赠送积分 只有用户购买且启用会员系统时，才会显示该按钮。该按钮的功能是对已经入会的客户（会员），进行赠送活动类积分的操作。 【操作步骤】 单击〖更多操作〗下的〖赠送积分〗，弹出“选择积分项”界面。 选择当前公司中可用的积分项，单击〖确定〗，打开“活动类积分录入”界面。 录入积分相关信息后，单击〖保存&关闭〗，保存后，赠送的积分会自动累加到该会员上，具体分值可以在会员系统中进行查询。 提示 如果选择的客户不是会员，进行赠送积分操作时，系统会提示“××客户不是会员，请先进行入会操作！”。 如果客户当天已经赠送过相同积分项，系统会提示“今天××客户已赠送过××积分，是否再次赠送？”，用户可以根据实际情况进行选择操作。 如果没有可用的积分项，系统会提示“请先设置积分计划”，积分计划的设置需在会员系统中进行。 销售机会 销售机会即商机指一个潜在客户有购买意向并有可能为企业创造销售的机会。通过对客户的跟进阶段、购买可能性、潜在价值、可能购买的时间等进行管理，可以比较准确的预测未来一段时间的销售情况，帮助分析每个销售员存在的问题。 销售机会界面如下图所示。 图 4 12：销售机会管理界面 生成销售机会 销售员通过与客户交互后，初步评估认为有可能达成交易，即认为是一个销售机会。通常销售机会的来源有三种，一是由线索转为销售机会，二是客户接待，三是直接新增。 直接新增销售机会的具体操作步骤如下： 单击〖新增〗，打开“增加客户向导”窗口，如下图所示。 图 4 13：新增销售机会界面 录入客户名称，单击〖下一步〗，若录入的客户是新客户，则直接进入“第三步：填写客户详细资料”，如下图所示；否则，进入“第二步：确认客户”。 图 4 14：填写客户资料界面 录入客户信息后，单击〖确定〗，进入“销售机会资料”窗口，如下图所示。 图 4 15：录入销售机会资料界面 字段 说明 状态 分“激活”、“赢得”、“丢失”3种状态。由系统产生，新增的销售机会默认为“激活”状态，关闭时置为“赢得”、“丢失”状态。 机会来源 分来电、来访及其它三类来源。 认知途径 与营销活动的类型关联，用于分析哪种手段的效果最好。 选项来源于【业务参数设置】模块设置的“线索及机会认知途径”。 跟进阶段 将跟进过程划分成若干个阶段，便于精细化管理分析哪个环节出问题。选择不同的阶段，成交可能性会对应变化。 选项来源于【业务参数设置】模块设置的“销售过程设置”。 跟进级别 选项来源于【业务参数设置】模块设置的“销售机会跟进级别”。 估计价值 机会可能带来的成交额度，我们可以认为是意向房间的总价。 成交可能性% 用于做销售预测，机会的潜在价值 = 估计价值 × 成交可能性。 估计关闭日期 估计可能成交的时间，用于做销售预测。 机会资料录入完毕后，单击〖保存〗，系统会刷新出〖预约排号〗等功能按钮以及<交互明细>等标签页，如下图所示。 图 4 16：销售机会界面 若当前机会对应的业务场景有启用的问卷，保存机会后，可进入<问卷调查>标签页填写问卷，该业务场景对应有几张启用的问卷，机会编辑界面即会显示几张问卷，系统最多可支持展示5个问卷，各个问卷填写完成后，单击对应标签页的〖保存〗按钮即可。 提示 单击销售机会资料编辑界面的“客户”链接，会打开客户资料编辑界面，拥有“客户台账”模块相应操作权限的用户可以编辑客户资料。 在<问卷调查>标签页，系统提供〖重置〗功能，用于将问卷的答案清空。 分配销售机会 销售机会录入到系统中后，需由销售经理将其分配给销售员进行跟进。 在销售机会列表中选择待分配的机会，单击〖分配机会〗，打开“选择项目团队成员”窗口，选择销售员后，〖确定〗即可。此后，该销售员进入系统就能够查看到这条销售机会。 提示 机会只能分配给同一项目团队的销售员。 在分配机会后，原业务员只能查询到客户的信息，不能查询机会，新业务员既可以查询机会信息，也可以查询客户信息。 查看销售机会资料 销售员需要不断与客户进行交互，促进其成交。系统帮助用户记录该过程，以跟进过程并延续，使得客户的信息得以保存，并为后续客户跟进的分析提供基础。在销售机会列表中，选择销售机会后双击，打开销售机会资料窗口。 交互明细 记录详细的跟进情况，系统提供多种形式的交互，如邮件、短信等。 查看其它信息。 系统提供查看“销售进程日志”、“客户”、“相关销售机会”（与该客户有关的其它销售机会）、“销售单”（由此机会产生的预约、小订、认购、签约业务）的功能。 关闭销售机会 当一个销售机会有结果时，销售员可以认为机会已经结束。它可能因为签约而赢得，也有可能因为长期搁置或者购买了竞争楼盘而丢失。 在销售机会列表中双击销售机会，打开“销售机会资料”界面，选择菜单“操作/关闭机会”，弹出“关闭销售机会”界面，如下图所示。 由于机会转签约后，机会自动关闭，主要处理丢失的机会，填写丢失的原因，以便日后进行分析。 丢失原因：选项值来源于【业务参数设置】模块设置的“销售机会丢失原因选项”。 图 4 17：关闭销售机会界面 相关功能 转线索 在销售机会跟进的过程中，发现客户有其他项目的购买意向时，销售员可以通过系统提供的“转线索”功能将机会所对应的客户转为其他项目的线索，对应项目的销售经理可以对该线索进行分配。 在机会列表中选择机会记录，单击〖转线索〗，系统弹出提示“确实要将选择记录转为其他项目的线索吗？”，确定即可。 复制机会 系统提供复制机会的功能，用于解决分期项目销售时，机会共享的问题。在机会列表中选择机会记录，单击〖更多操作〗下的〖机会复制〗菜单，打开选择项目界面，选择项目后，确定即可。 复制机会时，业务员不会复制，由新项目中的项目管理员重新分配机会。 提示 不允许向当前项目复制机会。 复制机会时，以下信息不会复制：与机会关联的客户特征信息、与机会关联的意向信息、与机会关联的线索信息以及与机会关联的销售过程信息。 批量发送短信 对于广告及相关促销信息的发送，我们可以通过销售机会中的批量发送短信功能来完成。 【操作步骤】 在机会列表中选择机会记录（支持多选），单击〖更多操作〗下的〖批量发送短信〗菜单。 若选择的机会中存在联名客户，则打开发送模式选择窗口，如图 4 18所示，选择发送模式后，单击〖确定〗即进入新增执行计划界面，否则直接进入新增执行计划界面。 图 4 18：发送模式选择界面 新增执行计划的具体操作请参见【客户关怀】模块的新增执行计划。 通过执行计划界面的<执行日志>标签页可以查看计划执行的情况。 客户台账 客户台账对客户资料进行集中统一的管理，又是对客户资料进行维护的统一平台。 客户台账中记录包括房地产企业的宝贵客户资源，有业主、大量未成交的客户、会员、租户等等，通过客户台账可集中进行管理，各业务部门充分共享，不断补充丰满资料，最终得到一个真实、及时、完整、有效的客户资源库，为企业进行差异化营销、个性化服务提供分析素材。 客户台账的界面如下图所示。批量处理视图用于不启用项目团队进行资源化管理时的批量“修改创建人权限”操作。 图 4 19：客户台账界面 登记客户资料 进入<客户>标签页，单击〖新增〗，打开“增加客户向导”窗口，如图 4 20所示。 图 4 20：增加客户向导界面 录入客户名称，单击〖下一步〗，如果系统中存在同名客户（按在【业务参数设置】模块集团级参数中设置的“共享范围”和“匹配模式”来查找系统中是否存在同名客户），则进入“第二步：确认客户”界面，否则，直接进入“第三步：填写客户详细资料”，如图 4 21所示。 放弃选择：当前新增的客户不是系统中已经存在的客户时，选择此项。 图 4 21：客户确认界面 图 4 22：填写客户资料界面 录入客户基本信息后，单击〖确定〗，打开客户资料窗口，如下图所示。 录入客户的其它相关信息后，保存即可。 图 4 23：客户资料界面 导入客户资料 系统提供导入客户资料的功能以满足用户批量增加客户资料的需要。 【操作步骤】 单击〖客户导入〗下的〖生成导入模板〗，当系统生成导入模板后，会弹出文件下载窗口，保存即可。 在系统外按生成的模板格式录入相关的数据。 单击〖客户导入〗下的〖导入客户〗，打开客户导入界面，如下图所示。 图 4 24：客户导入界面 选择导入文件后，单击〖导入〗即可。导入完成后，系统会弹出提示框说明导入情况。若存在导入失败的记录，系统会将具体失败记录的信息及其失败原因显示在列表中。 提示 如果所选文件的格式不对，系统会提示“指定的导入文件（Excel）格式不正确！”。 如果是空模板文件，系统会提示“导入文件中没有客户信息！”。 如果客户名称，证件类型，证件号码，性别，通讯地址，移动电话，办公电话，传真，住宅电话完全匹配则不导入。 查看客户资料 双击客户列表明细，弹出“客户资料”界面，如下图所示。该界面由许多业务标签页组成，比如销售信息、服务信息、租赁信息、会员积分等等，只有购买了相应的业务系统才会显示相应的标签页。 图 4 25：客户资料界面 标签页名称 说明 主要信息 包括客户的基本信息、会员资料、特征描述等等。 其中，<会员资料>标签只有已购买会员子系统并且成为会员时才显示。如果已购买会员子系统，还可以安排在销售现场入会，选择“操作”菜单下的“申请入会”，填写入会申请单。 联系人 作为公司客户往往会有多个联系人，可通过<联系人>标签进行管理。 单击〖新增〗，弹出“联系人”界面，录入完毕后，保存即可。 销售信息 显示所有与该客户有关的销售信息，包括产生的销售机会、销售单、已购房间等。 服务信息 显示所有与该客户有关的服务信息，包括产生的相关接待、相关任务、相关回访等。 只有已购买客户服务子系统才显示该标签页。 租赁信息 显示所有与该客户有关的租赁信息，包括已租房间、租赁单、产生的租赁机会以及历史租赁记录。 只有已购买租赁子系统才显示该标签页。 会员积分 显示所有与该客户有关的积分信息，包括产生的积分、奖励等。 只有已购买会员子系统并且成为会员时才会显示该标签页。 信息修改日志 修改客户名称或客户的证件号码、移动电话、办公电话、传真、住宅电话、通讯地址，保存客户资料后，系统将记录客户关键信息的修改日志。用户可查看<信息修改日志>标签页中的日志记录。 仅当修改原来字段值时，系统才记录修改日志，若修改前字段没有值，对字段进行修改后，系统不记录修改日志。 相关客户 可以了解到与该客户一起联名购房的客户信息。 交互明细 可以了解到公司所有人员与客户交互的情况，比如邮件、短信等等。 问卷信息 可以了解到该客户所填写过的问卷信息。 级别调整记录 可以了解该客户会员级别调整的详细情况。 填写问卷 如果在【问卷定义】模块已定义且启用应用场景为“客户台账”的调查问卷，则可在此进行填写问卷的操作。 【操作步骤】 在客户列表中选择客户后，单击〖填写问卷〗，打开问卷选择窗口如图 4 26所示。 图 4 26：问卷选择界面 选择问卷后，进入填写问卷界面，问卷填写完成后，保存即可。 通过重置功能，可以删除已经填写的答案，使问卷恢复到初始状态。 重名客户 由于在销售前期跟进过程中，销售员掌握的客户名称和联系电话不完全，如张先生、李小姐等，因此发生同一个客户有多个销售员录进系统的情况，为此系统提供重名客户处理功能，便于现场销售经理对重名客户进行定期整理，并判别该客户应该由谁去跟进，将重复的客户记录合并成一个。 合并客户后，被合并的客户只能在历史客户中查询，且不可恢复。合并客户后，将删除被合并客户的客户修改记录，信息将不可恢复。 【操作步骤】 进入<重名客户>标签页，系统默认显示的是以客户名称为筛选规则的当前项目下所有的重名客户。 筛选设置 系统提供三种筛选规则，分别为客户名称、联系电话和证件号码，默认勾选客户名称。 勾选客户名称指系统只将客户名称相同的客户作为重名客户。同时勾选客户名称和证件号码，系统将客户名称和证件号码都相同的客户作为重名客户，其它的以此类推。 按联系电话筛选时，手机号码、住宅电话、办公电话或传真中的其中一个相同则作为重名客户。 按Ctrl键选中要合并的记录，单击〖合并〗，系统会提示“被合并的客户将被删除，要继续吗？”，确定后，系统会做如下处理： 如果所选客户集合中有两个或两个以上的客户是会员，则不允许合并，系统会提示“对不起，所选择客户集合中存在两个或两个以上的会员，不允许合并！”。 如果所选客户集合中仅有一个客户是会员，则弹出“合并重名客户”对话框。选择是会员的客户记录，单击〖确定〗即可。如果选择的不是会员客户，系统根据会员客户是否在当前页面，给予不同的提示信息。 如果会员客户在当前页面，系统会提示“请选择[序号*]的会员客户作为合并后的客户记录！”。 如果会员客户不在当前页面，系统会提示“本页无会员，请选择会员客户作为合并后的客户记录！”。 如果所选客户集合中没有一个客户是会员，则弹出“合并重名客户”对话框，如图 4 27所示。选择要保留的客户记录，单击〖确定〗即可。 图 4 27：合并重名客户界面 提示 用户已购买会员系统并设置启用时，才显示合并重名客户界面的合并客户列表中的“是否会员”字段。 用户已购买会员系统并设置启用时才显示提示信息“注意：如果其中某一客户是会员，合并时，只能以是会员的客户作为合并后的客户记录。” 合并重名客户时，如果其中某一客户是会员，则合并时，只能将是会员的客户作为合并后的客户记录。 客户细分 在实际销售业务中，需对客户进行细分，有针对性地进行差异化营销，避免“地毯式”的广告营销造成浪费，为此系统提供对客户资源库进行客户细分的功能。 客户细分界面如图 4 28所示。 图 4 28：客户细分界面 单击〖新增〗，打开客户组别定义窗口，选择对应的数据来源标签页并录入过滤条件后，可单击〖预览〗来查看满足查询条件的客户记录；确认后，即可录入活动人群名称并单击〖保存活动人群〗保存当前定义的活动人群。 客户关怀 客户关怀是用来与单个或者大量客户联系的工具，内置短信、邮件群发功能，发送对象、发送内容、发送时间等都可以自由定义，可以由销售员个人或者企业使用，为企业构筑一个通知平台，有效管理企业与客户交互的过程，成为基础营销的手段。 系统提供的【客户关怀】模块，可以快速批量地生成客户的活动通知，界面如下图所示。 图 4 29：客户关怀界面 新增执行计划 【操作步骤】 单击〖新增〗，在弹出的菜单中选择“短信”或“Email”，打开新增执行计划界面，如图 4 30所示。 图 4 30：新增执行计划 录入基本信息。 制定发送计划。 开始日期：执行计划开始的日期，默认当前日期。 结束日期：执行计划结束的日期，默认为空，结束日期为空表示当前执行计划会永远执行下去。在设置时，需要根据实际情况设置结束日期，尽量避免执行计划永远执行的情况。当发送计划选择“一次”时，不显示该字段。 发送计划 一次 表示当前执行计划只执行一次，开始时间为计划的具体执行时间。 天 按天设置发送时间，包括工作日和间隔执行两个选项。 工作日指周一到周五进行发送，间隔执行指间隔一定的时间发送一次，具体的时间可以设置，当间隔天数为0时，表示每天发送。 周 按周设置发送时间，包括间隔执行和特定日期两个选项。 间隔执行指间隔一定时间发送一次，具体的时间可以设置，当间隔周数为0时，表示每周发送。特定日期执行可以选择每周的哪几天进行发送。 月份 按月份设置发送时间，选择发送的月份后，可以选择在每月的第几周的星期几进行发送或者按具体的日期进行发送。 日期录入支持如下格式：（2-6，16，19），表示2号到6号、16号、19号， 7天进行发送。 生日 按生日设置发送时间，可以设置提前发送的天数。提前天数为0时，表示生日当天发送。 填写发送内容。 可以从下拉框中选择定义好的内容模板，也可以在此新增内容模板。 选择或新增内容模板后，在内容描述中录入发送的内容。 确定发送对象。 可以按查询结果确定发送对象，也可以按查询条件确定发送对象。 当发送计划选择“生日”时，系统自动设置为按“查询条件”确定发送对象，且不可更改。 保存后，系统刷新出<执行日志>标签页。 查询结果 按活动人群定义的条件查询出满足条件的客户后，可以根据实际情况对查询出的结果进行客户的新增或删除的操作，确定发送对象后，系统针对特定的客户发送短信或邮件。 新增发送对象 单击〖新增〗，打开活动人群定义窗口，如图 4 31所示，可以选择已定义好的活动人群，或者定义新的活动人群，具体操作同业务参数设置->客户跟进->交互信息设置中的“活动人群定义”，操作完成后，单击〖确定〗，显示查询结果。 图 4 31：活动人群定义界面 导入发送对象 如果要给在系统中不存在的客户发送短信或邮件，可以使用系统提供的导入发送对象的功能实现，按生成的发送对象模板将系统外的客户信息导入到系统中后再进行发送。 单击〖更多操作〗下的〖导出发送对象模板〗，生成发送对象的模板。 在系统外按生成的模板格式录入相关的数据。 单击〖更多操作〗下的〖导入发送对象〗即可。 查询条件 系统根据所定义的查询条件动态地确定发送对象，每次的发送对象可能不同。 单击〖新增〗，打开活动人群定义窗口，具体操作同业务参数设置->客户跟进->交互信息设置中的“活动人群定义”。 提示 短信的发送需要短信服务程序以及短信供应商的支持。 查看执行日志 双击执行计划列表中的执行计划，打开执行计划编辑界面，单击进入<执行日志>标签页，界面如下图所示。可查看当前执行计划所有的执行日志以及每条执行日志对应的详细交互明细。 图 4 32：执行日志界面 重新发送：对于发送失败的记录系统提供重新发送的功能。在交互明细列表中选择发送失败的交互明细，单击〖重新发送〗即可。发送完成后，系统会提示发送成功或是失败。若选择的交互明细中含有发送状态为“执行中”的记录，则都不进行发送，并弹出提示“含有执行中的交互明细，请重新选择！”。 交互明细查询 交互明细查询是用于管理和统计业务员跟进客户的情况，通过该功能可以方便的查询销售员跟进的历史情况以及针对每一个客户的跟进记录。 交互明细查询界面如下图所示。 图 4 33：交互明细查询界面 交互明细列表中的记录来自【销售机会】模块中销售机会资料界面的<交互明细>子标签，双击该记录可直接打开该跟进记录所在的销售机会资料界面进行查看，但不允许做任何操作。 销售预测分析 销售经理可以利用【销售预测分析】模块来预测未来销售，评估业务员的销售能力，评估销售机会的价值，对人员的评估也更直观，预测的更加准确。 销售预测 用于分析项目在未来时间的可能签约额。 进入<销售预测>标签页，选择项目及时间后，单击〖分析〗即可。销售预测界面如下图所示。 图 4 34：销售预测分析界面 字段名称 说明 未来 系统默认的未来时间为三周和三月，表示当前所选项目下未来三周或三月的可能签约额。 可能签约 在指定时间范围内，可能签约的总金额；取自销售机会的潜在价值乘以可能性。 销售漏斗 用于分析项目下销售机会的把握情况。 进入<销售漏斗>标签页，选择项目及业务员后，单击〖分析〗即可。销售漏斗界面如下图所示。 图 4 35：销售漏斗界面 序号 说明 初次接触 统计出所选项目及业务员名下，所有跟进阶段为“初次接触”的客户总数量。 属于用户级参数，可自定义。 初次来访 统计出所选项目及业务员名下，所有跟进阶段为“初次来访”的客户总数量。 属于用户级参数，可自定义。 明确意向 统计出所选项目及业务员名下，所有跟进阶段为“明确意见”的客户总数量。 属于用户级参数，可自定义。 小订 统计出所选项目及业务员名下，销售状态为“小订”的房间总套数。 认购 统计出所选项目及业务员名下，销售状态为“认购”的房间总套数。 签约 统计出所选项目及业务员名下，销售状态为“签约”的房间总套数。 客户分析 在积累了相当的客户资料后，需要对客户的特征、消费行为等从多方面进行统计分析，【客户分析】模块就是用于分析各种特征客户群的需求、购买情况等，以指导日后的工作，使产品的定位更加准确，营销更具针对性。 不同企业、不同部门在不同阶段想要分析的内容是存在差异，系统在【客户分析】模块提供自定义分析方案的功能。 客户分析的界面如图 4 36所示。 图 4 36：客户分析界面 新增分析方案 单击方案下拉框后的按钮，打开分析方案管理窗口，如下图所示。 图 4 37：分析方案管理界面 单击〖新增〗，打开新增分析方案窗口，如下图所示。 图 4 38：新增分析方案界面 录入方案名称并选择展示方式，还可根据需要设置是否“启用问卷分析”，如果启用问卷分析，需要选择问卷的应用场景（支持多选），设置完成后，单击〖下一步〗，打开“第二步：选择分析维度”窗口，如下图所示。 图 4 39：选择分析维度界面 用户根据分析方案的展示方式设置分析的维度，若是“一维”，则只需设置单一的分析维度，若是“二维”或是“多维”，则需要设置“行区域维度”与“列区域维度”，并且“二维”方案的“列区域维度”只能选择一个字段列。 设置完成后，单击〖下一步〗，打开“第三步：设置过滤条件”窗口，如下图所示。 图 4 40：设置分析过滤条件界面 用户根据需要设置相应的过滤条件后，单击〖完成〗即返回主界面。 若用户在定义分析方案的过滤条件时，定义了需要手工录入的内容，则会弹出自定义参数窗口，进行参数值的录入后方可预览。 对于展示方式是“一维”与“二维”的分析方案，在主界面的左侧显示所选维度的数据列，右侧则以图形展示对应的维度值。 而“多维”的则通过OWC控件将所选维度数据列一一展现出来，并且可通过OWC控件工具栏提供的功能按钮对其计算、分析、统计等。 注意 选择“启用问卷分析”时，需要客户填写对应业务场景的问卷。 共享/不共享分析方案 在分析方案列表中选中分析方案，单击〖共享〗或〖不共享〗，该方案即被置为共享或不共享。 共享：当前公司的其他用户也可看到该分析方案，但只能查看，不能进行修改、删除。 不共享：只有创建者本身可以看到，且可对其进行修改、删除操作。 删除分析方案 在分析方案列表中选择待删除的分析方案，单击〖更多操作〗下的〖删除〗，但系统预置的分析方案及他人共享的分析方案不允许被删除。 明细数据导出 用于将当前分析方案所展示的明细数据导出成Excel文件。 导出的明细数据，不是图表展示的数据，主要便于二次加工数据。单击主界面上的按钮即可，导出时行区域维度显示在前，列区域维度显示在后。 例如： 二维的分析方案，如下图所示。 行区域维度：所属行业、教育程度、收入层次、兴趣爱好。 列区域维度：户型。 导出的Excel列为所属行业、教育程度、收入层次、兴趣爱好、户型。 图 4 41：查看分析方案界面 交易管理 当跟进客户，达成正式的交易意向后，即可进入购房交易的环节。如下图所示，通过系统可以将交易过程中的预约排号、选房、小订、认购、签约以及相关的业务变更等一系列业务管理起来。 图 5 1：交易管理流程 房源查询 实际业务中，来访客户往往都带着一定的基本意向而来，如果业务人员单凭记忆或手工查阅房间信息进行筛选，往往费时费力且效果欠佳，甚至直接影响成交机会。 【房源查询】模块提供的意向查询功能可以辅助销售人员实现对客户的快速响应。当客户对某个房间感兴趣的时候，往往需要了解特定付款方式下的付款情况，手工计算往往效率不高，而且容易出错，借助本模块可以快捷地实现模拟付款并可打印置业计划，有助于提升在客户心中的专业形象。 房源查询界面如下图所示。 图 5 2：房源查询界面 销控表显示 选择“销控表显示“模式，楼盘表即以销控表的形式显示当前所选楼栋所有房间的销售状态，不同的销售状态以不同的颜色表示。 平面图显示 应用于商铺、独立别墅的场合（商铺：每层不规则；独立别墅：整栋楼销售，不需要再单击到房间。） 选择“平面图显示”模式，楼盘表即以平面图的形式，按楼层显示当前所选楼栋所有房间的销售状态（状态颜色与“销控表显示”模式一致）；在左下方显示的楼层列表中，可以单击右上角的刷新按钮查看当前楼栋的最新房间信息。 意向查询 单击〖意向查询〗，打开意向查询窗口，如下图所示，录入客户要求的条件，〖确定〗即可搜索出满足客户要求的房间。 图 5 3：意向查询界面 锁定查询 避免销售员长时间占用房间。系统提供自动、手动2种解锁方式，自动解锁的锁定时间在【业务参数设置】模块中设定。 选择需要查看的项目，单击〖锁定查询〗，则处于“锁定”状态的房间便会显示在楼盘表中，系统提供部分解锁和全部解锁功能，用户可根据情况自行选择。 多楼栋显示 应用于每一个楼栋的房间数量较少，但希望一屏能展示比较多的房间的情况。单击〖多楼栋显示〗，弹出选择楼栋窗口，选择相应的楼栋后，〖确定〗即会将所选楼栋的销控表全部显示在主界面上，如下图所示。 图 5 4：房源查询多栋显示界面 显示内容设置 默认情况下，销控表只显示房号，当需要在销控表中查询所有房间的面积和价格时，可以通过〖显示内容设置〗来设置销控表中展示的内容。显示内容设置可以选择建筑面积，套内面积，标准单价，标准总价和客户名称。单击〖显示内容设置〗，打开显示内容设置窗口，进行相关设置后，〖确定〗即可，界面如下图所示。 图 5 5：房源查询结果界面 打印销控表 单击〖打印销控表〗，打开销控表导出窗口，单击〖导Excel〗，即可将销控表导出成Excel文件。 打印置业计划书 任何销售状态的房间，都可以通过【房源查询】模块打印置业计划书，系统支持打印单个房间单一付款方式的置业计划和多房间多付款方式组合的置业计划。 简单置业计划 简单置业计划应用于客户只对单个房间单一付款方式下的付款计划感兴趣的情况。 在销控表中选择待售或销控状态的房间，界面右下方会显示置业计划，如下图所示，对于预约、预留、小订、认购及签约状态的房间，界面右下方会显示<销售信息>及<置业计划>两个标签页。 图 5 6：置业计划界面 【操作步骤】 选择付款方式。 单击折扣旁边的按钮，系统会打开“折扣明细”窗口，可以选择可用的折扣（新增折扣的记录来源于【折扣管理】模块中定义的折扣）并调整折扣的顺序，调整折扣后系统会重算房款总额、按揭贷款以及公积金贷款金额； 确认房款总额，当改变房款总额时，可以自动计算折扣以及根据按揭和公积金比例计算按揭及公积金金额。 当修改按揭/公积金金额时，可以根据房款总额计算出按揭/公积金比例；当修改按揭/公积金比例时，可以根据房款总额计算出按揭/公积金金额。 在录入完成以上的信息后，可以通过〖打印置业计划〗功能来打印出详细的置业计划书。 高级置业计划 当客户需要选择多个房间多个付款方式对比付款计划时，我们可以使用高级置业计划功能。高级置业计划支持一次选择两个房间，两种付款方式来计算和打印置业计划表。 【操作步骤】 在销控表中选择待售或销控状态的房间，界面右下方会显示“置业计划”。 单击〖更多操作〗下的〖高级置业计划〗，如下图所示。 图 5 7：高级置业计划界面 选择房间，可以选择两套房产； 选择付款方式，可以选择两种付款方式，系统自动根据选择的每一个房间来计算相关价格。 选择折扣，可以选择可用的折扣（新增折扣的记录来源于【折扣管理】模块中定义的折扣）并调整折扣的顺序，调整折扣后系统会重算房间总价、按揭贷款以及公积金贷款金额。 确认房间总价，当改变房款总额时，可以自动计算折扣以及根据按揭和公积金比例计算按揭及公积金金额。 当修改按揭/公积金金额时，可以根据房款总额计算出按揭/公积金比例；当修改按揭/公积金比例时，可以根据房款总额计算出按揭/公积金金额。 可以根据客户的需要编辑按揭年限及利率，默认显示的是通过主界面〖更多操作〗下的〖按揭参数〗功能设置的年限及利率。 在录入完成以上的信息后，可以通过〖打印置业计划〗功能来打印出详细的置业计划表。 图 5 8：置业计划打印界面 按揭参数设置 由于在置业计划表中会最多显示4种按揭年限的还款金额，所以需要设置不同年限的利率。 在高级置业计划编辑界面会默认显示在〖按揭参数〗功能中设置的内容，修改高级置业计划编辑界面的按揭年限及利率不会改变在〖按揭参数〗中设置的内容。 【操作步骤】 在置业计划标签页中选择〖更多操作〗下的〖按揭参数〗，打开年限及利率设置窗口，如下图所示 图 5 9：按揭参数设置界面 系统默认可以录入四组按揭年限及其利率，录入完成后，保存即可。 提示 房间总价、按揭/公积金贷款金额均保留到元。 按揭贷款金额+公积金贷款金额不能大于房款金额。 预约排号 项目开盘前，引导客户排号、购买优先认购权，提前排号的客户享有优先选房的权力，也称作内部认筹、诚意认购、VIP排号，通过【预约排号】模块，可以全面管理业务。 系统应用流程 销售员办理模式 图 5 10：预约排号流程 【流程说明】 销售员主导模式的核心是由置业顾问独立完成客户接待、录入打单等工作。 由置业顾问接待客户，明确意向后录入排号信息，打印协议，并由客户签署。 现场出纳根据认筹协议收取相关费用，打印票据后给客户办理签章手续。 集中打单模式 图 5 11：集中打单流程 流程说明 集中打单的核心思想在于客户接待与办理排号手续、打单等业务分开办理，通过分工协作提高工作效率，并且能够让置业顾问更加专注于客户接待与跟进。 由置业顾问接待客户，明确意向后客户到销控处办理排号手续。 由销控录入排号信息，打印协议，并由客户签署。 现场出纳根据认筹协议收取相关费用，打印票据后给客户办理签章手续。 新增预约单 客户可对项目或房间进行预约排号，销售人员在【预约排号】模块中录入该客户的预约排号信息，财务人员在【收支管理】模块可查询预约记录并收取预约金。 【操作步骤】 单击〖新增〗，打开增加客户向导窗口，如下图所示。 联系电话/证件号码：系统是根据【业务参数设置】模块“配置类参数”中设置的“客户资源共享”的匹配模式来确定显示内容的。设置为“客户名称+联系电话”时，显示“联系电话”；设置为“客户名称+证件号码”时，联系电话位置显示为“证件号码”。 图 5 12：新增预约－客户录入界面 录入客户名称，单击〖下一步〗，若录入的客户是新客户，则直接进入“第三步：填写客户详细资料”，如下图7-11所示；否则，进入“第二步：确认客户”，确认客户后，即进入第三步填写客户详细资料。 图 5 13：增加客户界面 录入客户信息后，单击〖确定〗，进入“预约单”窗口，如下图所示。 图 5 14：预约单基本资料界面 字段名 说明 项目排号 针对整个项目的预约排号，新增时系统将根据最大的项目排号值+1自动生成，但用户也可再编辑。 实际排号 实际排号也是体现针对项目的预约排号，但与项目排号不同的是，实际排号是取该项目所有排号记录数据+1生成的。 房间排号 房间排号则是针对具体的房间进行排号，当选择房间后，系统根据该房间的最大的排号值+1生成。 失效日期 设定客户签订的预约单将失效的具体日期，默认值等于预约日期+预约单失效天数，预约单失效天数来源于【业务参数设置】模块中配置类参数设定的值。销售员可到【预约管理】模块的“超期未处理的预约单”视图中查看失效的预约单。 应收预约金 客户预约时应交的预约金额，默认值取的是【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>项目级参数“预约金标准”所设定的值，但用户也可再编辑。 实收预约金 客户实际所交的预约金额，此处不允许编辑。 录入完毕相关的预约资料后，单击〖保存〗，窗口将显示出其它的功能操作按钮。如果预约客户有认购、签约意向，操作员可直接在预约单上进行“转小订”、“转认购”或“转签约”操作。 保存预约信息后该房间状态就置为“预约”，若该房间还绑定了其它房间，那么被绑定的房间也置为“预约”状态。 预约操作完成后，与销售机会挂钩自动反填该机会的销售阶段为“预约排号”。 提示 只能选择销售状态为“待售”或“预约”，且未被绑定的房间进行预约操作。 若当前房间被多个客户预约，而其中某一客户已购买该房间，则其它客户的预约单就会显示在“待处理的预约单”视图中，且在这些客户的预约单中会出现〖重新排号〗按钮。 对预约排号编辑界面的<付款情况>页面相关权限的控制：实收单据、实收款项：只要用户具有预约排号模块的收款权限，就具有此两个页面的任何权限。其中“财务分析”操作没有任何权限的控制。 验证预收款 对于实际业务中“先交款，后签协议”的模式，客户在签订销售单后，需要将预收款与销售单进行关联，在系统中可通过验证预收款操作来实现。 【操作步骤】 在已排号的预约单列表中选定预约单，双击打开预约单编辑界面。 单击〖操作〗菜单，在弹出的菜单中选择“验证预收款”，打开“验证预收款”界面，如下图所示。 图 5 15：验证收款界面 录入查询条件后，单击〖查找〗，在预收款列表中会列出“交款人”预交的款项，选择预收款项后，〖确定〗即可。 预约变更 在实际业务中，由于某些客户可能存在预约意向的转变，于是会发生退号、增减权益人、转其它项目等变更业务。 退号 当预约客户因个人需要或其预约排号的房间已销售，客户需退号时，销售人员要在【预约排号】模块选择对应的预约单进行退号操作，财务人员也需将原收取的预约金退还客户。 在已排号的预约单列表中选择需退号的预约单，双击打开预约单编辑界面。 单击〖操作〗菜单，在弹出的菜单中选择“退号”，在<主要信息>标签页中会刷新出“退号日期”与“退号原因”两字段，退号原因默认为“退号”，可手动更改。界面如下图所示。 图 5 16：预约单退号界面 确认退号信息，单击〖保存&关闭〗完成退号。 增减权益人 预约过程中，客户可能需要更改预约单的权益人，如夫妻共同购买该房子，权益人为夫妻两人。 在已排号的预约单列表中选择需增减权益人的预约单，双击打开预约单编辑界面。 单击〖操作〗菜单，在弹出的菜单中选择“增减权益人”，打开“增减权益人”窗口，如下图所示。 图 5 17：预约单增减权益人界面 在“增减权益人”窗口通过〖新增〗或〖更多操作〗下的〖删除〗按钮来增减权益人，单击〖确定〗按钮后，在预约单的<主要信息>标签页的“客户名称”字段查看修改后的预约单客户。 转其它项目 当诚意户因个人需要转号或当期项目的房间已发售一空，但客户仍想继续预约其它项目的房间时，则可通过转其它项目功能转至另一个项目（或房间），财务需将其原来所支付的预约金也一起转至新的预约单。 在已排号的预约单列表中选择需转其它项目的预约单，单击〖更多操作〗，在弹出的菜单中选择〖转其它项目〗，打开“转其它项目”窗口，如下图所示。 图 5 18：预约转其它项目界面 在“转其它项目”窗口录入相关的信息后，单击〖下一步〗，打开新项目预约单窗口，录入预约单相关信息后，保存即可。保存后，原项目预约单会自动显示到“已关闭的预约单”视图下，关闭原因为“转其它项目”，然后在新项目下增加一条预约单记录。 提示 退号、增减权益人和转其它项目后，都可以在【变更日志】模块查询到变更记录。 不能选择处于换房状态的房间为新排号房间。 作废预约单 在预约过程中，可能由于操作员录入错误，或由于其它原因导致预约单作废，但从保障数据的完整性角度出发，所有的销售单不能删除，只能作废。 单击〖更多操作〗按钮，在弹出的菜单中选择〖作废〗，系统会提示“确实要作废所选记录吗？”，〖确定〗即可。 确认作废后，预约单会显示于“已关闭的预约单”视图下，关闭原因为“作废”。 提示 只有未收取预约金的预约单才允许作废。 在【预约排号】模块的一级界面“已关闭的预约单”视图下不允许对预约单进行作废操作。 选房确认 项目开盘期间，来购房的客户比较多，为了让购房者能够方便、快捷地购买到房间，发展商通常增加排队等候区、选房区，签约区等，对购房者进行有序地管理。 系统提供的选房功能，主要用于提高选房的效率。 选房 通过【业务参数设置】模块“交易管理”下的“选房设置”功能设置启用选房的楼栋及选房有效期。 启用选房功能后，且当前时间在设置的开始、结束时间范围内，打开【选房确认】模块，界面如下图所示。 图 5 19：选房确认－房间信息 选择“未确认”状态的房间，界面右下方会显示选房确认区，如下图所示。选房单号默认取当前项目最大选房单号+1，不可编辑。系统支持录入多个客户名称，以英文分号“;”分割。 进行选房操作时，可直接单击〖确定打印〗按钮，保存选房操作并打印选房确认书。 图 5 20：选房确认界面 录入选房资料后，单击〖确定〗，当前房间即被该客户快速选定，销控表中该房间的状态会即时更新为“确认”状态，此时可继续对该房间进行“认购”操作。 完成选房操作后，系统会即时更新当前所选房间的状态，单击〖刷新〗，更新左下方的状态统计图例。 图 5 21：选房转认购 提示 启用选房功能后，在【房源查询】模块对“待售”、“预约”状态的房间不能进行认购或签约操作，对“小订”、“认购”状态的房间，可进行认购或签约操作。 不启用选房功能或当前时间不在选房设置的开始、结束时间范围内时，在【选房确认】模块不能做选房确认操作。 只有选择“确认”或“未确认”状态的房间，选房确认区才会显示。 对已被绑定的房间进行选房操作时，系统会提示“该房间已被绑定，不允许选房！”。 选择房间时需注意只能选择以下情况的房间：其标准总价>0、销售状态为待售或具有当前操作之前销售状态的、未被绑定且未被其他人锁定的房间。 取消选房 客户选房后，若没有进一步的意向，或选房后超出失效时间，可通过单击〖取消选房〗取消选房，取消选房后新客户可重新选择该房间。 房间状态图例说明： 已售：销售状态为“小订”、“认购”、“签约”的房间。 保留：销售状态为“预留”、“销控”、“非售”的房间或未启用选房楼栋的“预约”、“待售”状态的房间。 未确认：启用选房的楼栋中未选的“预约”、“待售”状态的房间或已选但已过了失效时间的“预约”、“待售”状态的房间。 确认：启用选房的楼栋中已选且未过失效时间的“预约”、“待售”状态的房间。 定单管理 开发商取得预售许可证后，开始对推出的房间正式销售，主要工作为如何把预约客户转为认购客户，即促进意向客户直接认购。 单击【交易管理】下的【定单管理】模块，打开如下图所示界面，在一级界面上可以查看所选项目下所有预留、小订以及认购的定单记录。 图 5 22：订单管理列表 【视图说明】 视图 说明 激活的定单 当前项目下所有状态为“激活”的定单记录。 激活待审核的定单 当前项目下所有状态为“激活”且审核时间为空的定单记录。 超期未关闭的定单 当前项目下所有状态为“激活”且失效日期小于当前日期的定单记录。 变更待审批的定单 当前项目下已申请业务变更且批准日期还为空的定单记录。 变更已审批的定单 当前项目下已申请业务变更且批准日期不为空的定单记录。 已关闭的定单 当前项目下所有状态为“关闭”的定单记录。 激活未交款的定单 当前项目下没有收款记录的激活定单。 激活已交清定金的定单 当前项目下定金交齐的激活定单。 总价不符的定单 当前项目下协议总价与定单交易对应的供款表中款项类型为“非贷款类房款”和“贷款类房款”应付金额之和不符的激活定单。 按揭金额不符的定单 当前项目定单的按揭贷款和公积金贷款之和与定单交易对应的供款表中款项类型为“贷款类房款”且款项名称为“银行按揭”和“公积金”的应付金额之和不符的激活定单。 批量处理视图 当前项目下所有“激活”的定单，用于使用用户权限进行资源化管理时，可以批量修改创建人的权限。 提示 统计“总价不符定单”时，在计算供款表中“非贷款类房款”和“贷款类房款”应付金额之和时，补差款是不参与计算的，装修款也需要根据协议上“装修款是否并入合同”选项以确定是否参与计算。 预留单及付款方式为空的小订单、认购单均不参与“总价不符定单”和“按揭金额不符定单”的统计。 定单管理主界面的〖转签约〗功能同定单编辑界面的〖转签约〗功能，只允许单选，不允许对多个定单进行转签约操作。 系统应用流程 先收款模式 图 5 23：小定/认购先收款流程 【流程说明】 由置业顾问接待客户，客户明确意向后，可通过系统选房确认功能进行选房操作，并打印选房确认单。 客户凭选房单到财务处交纳定金，对于定金不足的客户可以先交纳部分办理小订手续。财务收款后，将收款信息录入系统，并可通过系统打印收据。 客户凭交款收据与选房单到销控处办理小订/认购手续，销控根据选房单录入小订/认购信息，然后通过验证预收款功能验证客户定金交纳情况（系统同时将款项转为小订/认购对应的定金）。 相关信息确认无误后，销控从系统打印小订协议/认购书，现场经理审核无误后办理签章手续。现场经理可在系统内对相应的小订/认购记录进行审核操作，禁止再对其数据进行修改。 后收款模式 图 5 24：小定/认购后收款流程 【流程说明】 由置业顾问接待客户，客户明确意向后，通过系统进行选房操作，并打印选房单。 客户凭选房单到销控处办理小订/认购手续，销控根据选房单录入小订/认购信息，并打印小订协议/认购书。 客户凭小订协议/认购书到财务处交纳定金，财务收款后，将收款信息录入系统，并可通过系统打印收据。 交款后，凭认购书与定金收据提交审核，现场经理审核无误后办理签章手续。现场经理可在系统内对相应的小订/认购记录进行审核操作，禁止再对其数据进行修改。 小订/认购房间 项目开盘后，客户选房签署正式协议，常见的有小订书、认购书2种，客户有购买意向，但未交足定金时，可先小订房间，等补足定金后，再签署认购书。 系统中小订/认购房间的操作流程如下： 图 5 25：小订/认购房间流程 选择房间 所选择的房间时需同时满足以下条件： 标准总价>0 销售状态为待售或具有当前操作之前销售状态 未被绑定 未被其他人锁定 【操作步骤】 销售人员根据客户的意向，在【定单管理】模块，单击〖新增小订〗或〖新增认购〗，打开“选择房产”窗口，如下图所示。 图 5 26：选择房产界面 确定房间后，单击对应的“房号”超链接，或单击最右边的按钮即进入下一步。 选择房间后，如果是待售状态的房间，则会被锁定，锁定时间是由【业务参数设置】配置类参数设定中公司级参数的房间锁定时间设定的，超过时间该房间自动解锁，保存或放弃该定单后该房间也会自动解锁，如需人为解锁可到【房源查询】模块进行相关操作。 提示 如果【业务参数设置】中设置为“启用面积变更审核”，不允许选择发生过面积变更且未经审核的房间，必须在【价格管理】模块进行面积变更审核。 如果【业务参数设置】中设置为“启用退房审核”，不允许选择发生过换退房业务且未经审核的房间，必须在【价格管理】模块进行退房审核。 指定客户 确定房间后，对“待售”及“预约”状态的房间需指定其小订或认购客户，对已预留、小订的房间则直接进入定单管理编辑界面。 【操作步骤】 在增加客户向导窗口中录入客户名称，单击〖下一步〗。 若录入的客户是新客户，则直接进入“第三步：填写客户详细资料”；否则，进入“第二步：确认客户”，确认客户后，进入第三步。 录入客户资料后，单击〖下一步〗，进入定单管理编辑界面。 系统对已经预约的房间和已跟进的销售机会对应的客户两种情况的处理如下： 已经预约的房间 如果该预约房间所在的楼栋已启用选房功能、已对该房间进行有效选房且选房客户是该房间的预约客户时，系统即会将小订/认购的客户默认为选房的客户，而直接进入“定单管理”编辑界面，否则打开“选择预约单”窗口，如下图所示。 图 5 27：选择预约单界面 如果确认是窗口所示的客户预约单，则选中该客户预约单，单击〖下一步〗，进入“定单管理”编辑界面。 否则选中“放弃选择”，单击〖下一步〗，打开“增加客户向导”，录入客户的相关信息后，进入“定单管理”编辑界面。 已跟进的销售机会对应的客户 在通过“增加客户向导”功能录入并确认客户资料后，如果该客户在当前项目下存在正在跟进的销售机会，且该机会的业务员为录入客户名称时选择的业务员，系统会弹出“选择销售机会”的界面，如下图所示。 图 5 28：选择销售机会界面 如果选择当前业务员在跟进的销售机会，单击〖下一步〗，打开定单管理编辑界面，录入定单相关信息并保存后，系统将定单与销售机会进行关联，将销售机会的跟进阶段做相应更新。 如果选择“放弃选择”，单击〖下一步〗，同样打开定单管理编辑界面，但签署的定单与销售机会没有关联。 录入小订/认购信息 在定单管理编辑界面录入相关信息后，保存即可。 定单〖保存〗后，定单下的房间及附属房间的状态更新为“小订”或“认购”；与定单关联的销售机会自动置为“小订”或“认购”。 保存定单时，如果当前销售单中存在应付款记录，系统会提示“数据发生改变，是否生成付款详情？” 图 5 29：定单主要信息界面 标签页/字段名称 说明 附属房产 如果【业务参数设置】中设置为“启用面积变更审核”，不允许选择发生过面积变更且未经审核的房间，必须先在【价格管理】模块进行面积变更审核。 如果【业务参数设置】中设置为“启用退房审核”，不允许选择发生过换退房业务且未经审核的房间，必须先在【价格管理】模块进行退房审核。 〖删除〗附属房产时，只能删除在签署定单时选择的附属房产，在【房间管理】模块绑定的附属房产必须与主房产一并销售，不允许删除。 客户名称、房间 单击客户名称或房间链接打开客户或房间资料窗口，显示该客户或房间的详细资料。 允许编辑客户资料，但不允许编辑房间资料。 面积、价格 建筑面积、套内面积、建筑单价、套内单价和标准总价由房间资料传递而来，不可以修改。 建筑成交单价、套内成交单价、房间总价和协议总价则是计算得出的对外发售的价格。 付款方式 若当前房间所在楼栋已定义付款方式，则选项内容为当前房间所属楼栋的付款方式及楼栋所属项目的项目级付款方式。 否则，选项内容即为当前房间所属项目的项目级付款方式。 折扣 根据【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>集团级参数“是否允许手工录入成交总价”设置的值确定是否允许手工修改折扣。不能手工修改时，只能通过按钮选择【折扣管理】模块定义的当前有效的折扣。 装修标准 选项来源于【项目概况】模块中设置的装修标准。 是否并入合同 是 系统将装修款项加到“协议总价”，作为房款的一部分生成付款详情。 否 表示装修款项不并入“协议总价”，生成付款详情时单独生成一笔装修款。 附属房间 如果当前房间名下有附属房产，则会显示“附属房间”栏，可以看到附属房产的相关信息，附属房产总价计入协议总价。 可以通过<附属房产>标签页的〖选择房间〗功能和〖更多操作〗下的〖删除〗功能指定和删除附属房产。 协议币种、协议汇率、协议总价 【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>项目级参数“是否启用外币”设置为“是”时才显示该三个字段。 启用外币时：协议总价、应收定金、按揭贷款、公积金贷款金额均指的是对应协议币种的金额；其它价格是人民币金额。 应收定金 默认值取【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>项目级参数设置的定金标准，允许手工修改。 最终生成定金应收款时根据界面“应收定金”字段中的值来生成。 如果是“0”，则不生成定金款项。 业务归属日期 销售统计以此为依据，有时业务变更后未调整签署日期，按照原有日期进行付款。 预留房间 在正式开始销售之前，有时需要先为企业的关系客户预留房间，存在领导特批的情况，将房间预留给该客户，不对外发售，预留客户可认购该房间或取消预留。 预留房间 【操作步骤】 在定单管理主界面，单击〖更多操作〗，在弹出的菜单中选择〖新增预留〗，打开选择房产窗口。确定某个房间后，单击对应的“房号”超链接，或单击最右边的按钮即进入“增加客户向导”界面。 录入客户名称，单击〖下一步〗，若录入的客户是新客户，则直接进入“第三步：填写客户详细资料”；否则，进入“第二步：确认客户”，确认客户后，方可进入第三步。 客户资料录入完毕后，单击〖下一步〗，打开“预留”的定单管理界面，如下图所示。 图 5 30：预留定单录入界面 录入预留相关信息后，保存即完成预留操作。如果预留客户有认购或签约意向，操作员可到预留单编辑界面进行“转小订”、“转认购”或“转签约”操作，如下图所示。 图 5 31：预留定单管理界面 由小订单〖转认购〗或在〖新增认购〗时选择 “小订”状态的房间：如果房间的面积发生过变化，且已进行面积变更审核或不启用面积变更审核，那么在〖转认购〗时，系统会提示“是否引用房间最新的面积、价格来重签认购书”，〖是〗则取房间最新的面积、标准价来计算协议价格，否则认购单中房间的标准价格会取小订单中的标准价格，不会取房间最新的标准价格来重算；认购单保存后，小订单自动置为关闭状态。 如果当前定单存在没有完全结束的变更申请（“变更申请后还没有审批”、“审批通过了但还没有执行”或者 “审批不通过”的变更申请），则不允许转签约。 提示 只能选择销售状态为“待售”或“预约”，且未被绑定的房间进行预留操作。不允许选择处于换房状态的房间进行预留操作。 如果选择的预留房间被其它客户预约，那么该房间被预留后，原先预约客户签署的预约单转为“待处理”，需要〖重新排号〗或做变更处理。 取消预留 预留客户改变意向，不购买已预留的房间时，可通过“取消预留”操作，将房间状态改为待售，以重新发售。 在激活的定单列表中选择定单，双击打开预留单编辑界面，单击〖取消预留〗，系统提示“确认要取消该房间的预留吗？”。单击〖确定〗后，该房间状态即变为“待售”状态。 生成付款详情 如果已选择付款方式，保存定单或单击〖生成付款详情〗，系统都会根据选择的付款方式和最终敲定的协议价格，自动生成供款表。 可在<付款情况>标签页查看生成的供款明细，供款明细列表中列出客户什么时间应该交纳什么款项及其金额，<实收单据>、<实收款项>标签页列出当前客户的交款明细情况。界面如下图所示。 图 5 32：定单付款详情界面 如果生成供款表后，需要对供款表进行调整，可以直接在<付款情况>标签页的供款明细列表中进行〖新增〗、修改、〖删除〗操作，而且还能进行相关的收款操作，具体内容请详见【收支管理】模块。 如果调整供款表后导致应收款之和与定单的总价不符，系统会在<主要信息>及<付款情况>标签页中给出以下提示“注意：供款表中房款分项之和与定单总价不相等，请调整付款表！”。 提示 生成付款详情时，若生成的是代收费用，则需要根据预先设置的保留位和进位方法对结果值进行处理。若代收费用的币种是“合同币种”，折算为人民币时，统一保留到分。 生成付款详情时，对于因为按揭保留位导致的房款差额，系统会将其补到最后一笔非定金的非贷款类房款中。 打印协议 录入认购信息后，需要打印认购书确立双方的买卖关系。 【操作步骤】 打印认购书之前，请用户先确认相关信息是否录入完整，否则打印时对应字段没有数据。 在打印认购书之前必须设置好相应的模板，具体设置请详见【套打设置】模块。 双击要打印的定单，打开定单管理编辑界面，单击〖打印协议〗，若只定义一种打印模板，则直接打开报表预览窗口；否则，弹出“打印控制”窗口，如下图所示。 图 5 33：打印控制界面 在“打印控制”窗口中，选择相应模板进行打印预览。 单击〖打印〗或〖套打〗按钮即可。 〖修改布局〗用于调整协议书上的数据位置，调整好后，〖保存布局〗即可。 〖打印设置〗用于选择打印机。 资料审核 房间销售后为了确保数据的准确性，可通过“资料审核”功能对需要保护的字段数据进行审核锁定。系统提供批量审核和单个审核两种操作方式，其界面相同，唯一的区别在于批量审核可以一次性完成对多个定单的审核操作，可以减轻工作负担。 【操作步骤】 进入【定单管理】模块，选择“激活待审核的定单”视图，查找到需审核的定单，双击即打开定单管理编辑窗口，单击〖资料审核〗按钮，打开“资料审核”窗口，如图7-30所示。 图 5 34：定单资料审核 在“资料审核”窗口中，系统会显示最近一次操作员的修改信息，包括“修改人”和“修改时间”，进行审核后，定单管理编辑界面的<主要信息>标签页的内容变为只读，不允许编辑，且系统会在定单管理编辑界面的<属性>标签页中显示“审核人”和“审核时间”。 如果要取消审核，选择“激活的定单”视图，查找到需取消审核的定单，双击打开定单管理编辑窗口，单击〖操作〗菜单，在弹出的菜单中选择〖取消审核〗即可，系统会清除“审核人”和“审核时间”信息。 选择多个定单进行批量审核操作时，若所选记录中存在没有完全结束业务变更操作的定单时，系统会提示“所选定单中存在未结束业务变更的记录，是否继续审核？”。 如果选择“是”，系统处理方式：对于正常状态的定单进行审核操作，对于没有完全结束业务（“变更申请后还没有审批”或者是“审批通过了但还没有执行”）变更的记录不进行审核操作，审核完成后，系统会提示“成功审核**条记录，失败**条记录！”。 业务变更 在房产销售过程中，已签订的定单、合同，根据客户需求可能会发生变更，如客户要求换房、退房、增减权益人，价格发生变更等，可通过业务变更功能进行处理，系统会严格记录相关操作。同时财务人员需对业务变更的销售单的已收款项做相应的退款、转账处理。 当企业对变更控制比较严格，需要启用变更审批时，客户提出的所有变更要求，必须由销售员先申请变更，变更申请审批通过后才可以进行变更处理。可将【业务参数设置】模块配置类参数设置中的“销售变更审批配置”下的某类变更设置为“启用审批”或“启用工作流审批”，那么销售人员必须先申请变更，经销售经理审批同意后，才可以进行该类变更操作。 如果对变更不需要申请、审批，则在参数中将该类变更操作设置为“不启用审批”，可以直接对定单、合同进行变更操作。 系统应用流程 业务变更的系统应用流程如下： 图 5 35：业务变更流程 【流程说明】 客户提出变更申请后，由置业顾问与客户协商落实变更具体情况。 相关情况落实后，将客户的变更申请表提交到销控处，由销控发起公司的变更审批流程，并在系统内录入变更申请。 公司的变更审批完成后，结果反馈到现场经理处，同意的由现场经理在系统内进行审批同意的操作。 现场经理对系统内的变更申请审批同意后，销控可在系统内进行变更操作以处理客户的变更业务，有需要的时候可以重新打印认购书。 变更手续办理完成，客户需要在财务处交纳手续费、补交费用（主要针对换房），财务需要进行转账、换票等业务，相关业务办理后需要在系统内进行记录，并可打印相应的单据。 变更价格 定单审核后，不允许编辑定单信息，如果此时客户又争取了额外折扣或需要修改付款方式、装修标准等与价格相关的信息，可通过业务变更下的〖变更价格〗功能进行处理，变更价格后交易不变，产生新的销售单。 如果某房间在签署销售单后，房间的面积发生变更且经过审核，不做面积补差想用最新的面积重新签定销售单，也可以通过〖变更价格〗功能，引用最新的面积、价格重签销售单。 【操作步骤】 在【定单管理】模块，双击需要变更的定单，选择<申请变更>侧标签，如下图所示。 图 5 36：申请变更界面 单击〖新增〗下的〖变更价格〗，打开价格变更申请窗口，录入变更相关信息。 对于没有启用审批的情况，需要录入原因分类等变更信息。“原因分类”取自【业务参数设置】模块中的“销售变更原因分类”选项的内容。 单击〖确定〗后，如果用户已启用会员系统，系统会弹出赠送积分界面，调整积分后，单击〖继续〗进入下一步。如果当前交易已赠送过购房积分，会弹出提示“该定单下的客户已赠送过购房积分，是否需要修改！”，用户可以根据实际情况选择操作。 单击〖确定〗，打开新增定单界面，新定单的房间信息引用最新的面积、价格，根据最新的价格重新计算协议总价或合同总价。 单击〖取消〗，打开的新增定单信息引用原定单的全部信息。 编辑新定单的价格信息，〖保存〗即可，保存后，系统会自动关闭变更前的旧定单。 系统会校验当前房间在签署该销售单后面积是否发生过变更且经过审核： 如果房间在签署该销售单后面积未发生过变更，或面积发生过变更但未经过审核，则直接打开新增定单界面，新定单的所有信息与旧定单一致。 如果房间在签署该销售单后面积发生过变更且经过审核（当【业务参数设置】中设置为“不启用面积变更审核”时，不需要审核），系统会提示“房间定价后的面积发生变化并且通过价格审核，是否使用新面积、新价格”。 提示 面积发生变更后，如果想用最新的面积来签销售单，可以通过变更价格功能来处理，也可以通过转单的功能处理。例如小订单〖转认购〗、〖转签约〗；认购单〖转签约〗，在转单时，同样会对面积进行判断，确定新单是延用原销售单面积还是房间的最新面积。 换房处理 实际业务中，客户在签署定单、合同后，会存在换房的需求。 可通过业务变更下的〖换房〗操作进行处理，系统不仅支持在同一项目内进行换房，还支持在不同项目间进行换房。进行换房操作后，会产生新的销售单、新交易。 【操作步骤】 在申请变更界面，单击〖新增〗下的〖换房〗，打开换房变更申请窗口。 对于没有启用审批的情况，需要选择要换入的新房间，所选择的房间必须同时满足以下条件： 销售状态为“待售”或“预约” 未处于换房状态 未被绑定 标准总价>0 如果【业务参数设置】中设置为“启用面积变更审核”，则房间的面积必须没有发生过变更，或发生过变更但已对面积变更进行审核。 如果【业务参数设置】中设置为“启用退房审核”，则房间必须没有发生过换退房业务，或发生过但已进行退房审核； 如果定单下存在附属房间，则会列出附属房间列表，让用户选择附属房间“是否换入到新房间”。 换入到新房间：则该附属房间跟随新房间进行处理，产生新单。 对于以下两种情况，“换入到新房间”选项不可编辑： 在【房产绑定】模块绑定的附属房间，必须跟随原主房间进行处理，不允许换入新房间。 跨项目换房时，原房间所有的附属房间均不允许换入新房间。 不换入到新房间：则当前定单的附属房间与原房间一致，进行退房操作。 单击〖确定〗后，如果用户购买并启用会员系统，系统会判断当前交易是否已赠送过购房积分，若已赠送过，则提示“该定单下的客户已赠送过购房积分，是否需要修改！”，选择是，则弹出赠送积分界面，调整积分后，单击〖继续〗进入下一步。 打开新增定单界面，新增定单的房间为换入房间，<附属房产>标签页的列表中显示换入的新房间绑定的附属房产及原销售单对应的选中“换入新房间”的附属房产。 录入新销售单的信息，保存后，系统做以下处理： 关闭原销售单，关闭原因为“换房”；并记录变更日志。 更新原销售单的主房间及原销售单中“不换入新房间”的附属房间的状态为“待售”或“预约”，当前房间有激活的预约单，则为“预约”，否则更新为“待售”。 如果录入“手续费”，则换房后，会在原销售单的供款表中增加一条“手续费”的款项，款项金额为录入的手续费金额，币种为“人民币”，且备注为“换房产生的手续费”。 保存新销售单，新销售单与原销售单为不同的交易；更新新销售单下房间的状态。 如果原销售单有跟进的销售机会，那么换房后，销售机会的房间更新为新房间，销售进程日志中增加一条记录。 财务转账 客户换房后，原销售单被关闭，客户在原销售单所交的款项需要转至新房间对应的新销售单下。 具体操作请见【收支管理】模块。 提示 同一销售单下，已申请过且未执行的变更类型，不能再次申请。即同一销售单下，相同变更类型的变更申请记录只能存在一笔未执行的。 如果当前定单的变更申请中有一条没有作废且非关闭的变更申请，则不允许新增非“其它变更”申请。非关闭的变更申请是指：变更申请处于待审批、审批中或审批已通过，但实际变更未完成或审批未通过。 退房处理 实际业务中，客户在签署定单、合同后，会存在对房间不满意或取消意向，或因为其它一些原因需要退房的情况。销售人员可通过业务变更下的〖退房〗操作进行处理；财务人员可通过【收支管理】模块的退款功能对已收取的款项进行退款处理。 【操作步骤】 打开定单、合同编辑界面，单击〖业务变更〗菜单下的〖退房〗，如下图所示，打开退房变更申请窗口。 已交金额：当前客户已交纳的所有实收款的折人民币余额之和。 手续费：录入退房变更需收取的手续费。 退款金额：退回给客户的款，等于已交金额-手续费，若计算结果为负数，则取0。 图 5 37：退房处理界面 确认退房相关信息后，保存即可。 对于没有启用审批的情况，需要录入退房相关信息。 单击〖确定〗后，如果用户购买并启用会员系统，系统会判断当前交易是否已赠送过购房积分，若已赠送过，则提示“该定单下的客户已赠送过购房积分，是否需要修改！”，选择是，则弹出赠送积分界面，调整积分后，单击〖继续〗，关闭当前销售单。 系统做以下处理： 更新当前销售单下的房间状态为“待售”或“预约”，当前房间有激活的预约单，则为“预约”，否则更新为“待售”。 如果录入“手续费”，则退房后，会在原销售单的供款表中增加一条“手续费”的款项，款项金额为录入的手续费金额，币种为“人民币”，且备注为“退房产生的手续费”。 如果当前销售单对应有跟进的销售机会，那么退房后，该销售机会置为“丢失”。 财务退款 客户退房后，财务人员需要对该客户已交的款项进行退款操作，财务退款存在两种情况： 针对某笔实收款专项退款，退房后一般采用专项退款。 款项多收了，但不清楚具体是哪笔款多收了，可以通过不指定款项退款，减少总的实收款。 具体操作请见【收支管理】模块。 增减权益人 所有房产一旦被购买都有所属的权益人，客户有时会有更改该房子权益人的需要，如之前是一个人购买，后来需要夫妻共同购买，将权益人改为夫妻两人。 可通过业务变更下的〖增减权益人〗进行处理，增减权益人直接修改原销售单的权益人。 【操作步骤】 打开定单、合同编辑界面，单击〖业务变更〗下的〖增减权益人〗。 对于没有启用审批的情况，需要进行权益人的〖新增〗或〖删除〗操作，只有一个客户时不能删除。 单击〖确定〗后，如果用户购买并启用会员系统，系统会判断当前交易是否已赠送过购房积分，若已赠送过，则提示“该定单下的客户已赠送过购房积分，是否需要修改！”，选择是，则弹出赠送积分界面，调整积分后，单击〖继续〗进入下一步。 系统会将当前销售单的客户更新为新的权益人，并记录变更日志。 如果变更信息界面录入 “手续费”，则变更操作完成后，会在当前定单的供款表中增加一条“手续费”的款项，款项金额为录入的手续费金额，且备注为“增减权益人产生的手续费”。 其它变更 定单审核后，如果需要修改“协议编号”、“附加条款”等与价格无关的信息时，可通过业务变更下的〖其它变更〗功能进行处理。其它变更直接在原销售单上进行修改。 【操作步骤】 打开定单、合同编辑界面，单击〖业务变更〗下的〖其它变更〗，打开其它变更界面。 对于没有启用审批的情况，原因分类及原因说明信息可编辑，需要录入原因分类等变更信息。 单击〖确定〗后，当前销售单的“协议编号”、“业务归属日期”、“失效日期”、“推荐人”、“附加条款”、“按揭银行”、“按揭贷款”、“按揭年限”、“公积金银行”、“公积金贷款”、“公积金年限”信息变为可编辑。 调整相关内容后，〖保存〗即可，系统自动记录变更日志。 提示 在【业务参数设置】中设置“启用变更审批”时，要先申请变更，审批通过后再点击“业务变更”进行变更操作。 只有在不启用变更审批时，定单、合同编辑界面的“业务变更”菜单下才会显示变更类型。 只有当前“激活”的定单、合同才可能进行变更操作。 存在没有结束的变更业务时，不能进行转认购、转签约、资料审核、重置认购、申请变更的操作。 申请入会 当用户购买并启用会员系统时，显示〖申请入会〗，用于对有意向入会的定单客户进行入会操作。 图 5 38：：申请入会界面 【操作步骤】 单击〖申请入会〗，系统打开入会申请资料界面，如果定单客户是联名客户，系统会打开“客户选择”界面，用于选择入会的客户。 录入客户入会的相关资料，保存即可。 赠送积分 当用户购买并启用了会员系统时，会显示〖赠送积分〗按钮，用于对已经入会的定单客户（会员）进行赠送积分的操作。 赠送看房积分 单击〖赠送积分〗下的〖看房积分〗，系统弹出“选择积分项”界面。 选择当前公司可用的积分项后，单击〖确定〗，系统打开“活动类积分录入”界面。 录入积分相关信息后，单击〖保存〗，保存后，赠送的积分会自动累加到该会员上，具体分值可以在会员系统中进行查询。 赠送购房积分 【操作步骤】 单击〖赠送积分〗下的〖购房积分〗，系统弹出“选择积分项”界面。 如果没有可用的积分项，系统提示“请先设置积分计划”，积分计划的设置需在会员系统中进行。 选择当前公司可用的积分项后，单击〖确定〗，系统打开“购房类积分录入”界面。 录入积分相关信息后，单击〖保存〗，保存后，赠送的积分会自动累加到该会员上，具体分值可以在会员系统中进行查询。 提示 小订单不支持赠送购房积分的功能。 如果定单客户是联名客户，系统会打开“客户选择”界面，用于选择赠送积分的客户。 如果客户当天已经赠送过相同积分项，系统提示“今天××客户已赠送过××积分，是否再次赠送！”，可根据实际情况进行选择。 权益人 新增认购保存后，系统会出现<权益人>标签页，界面如下图所示，用于显示认购单的客户信息。 图 5 39：定单管理权益人界面 双击权益人列表中的记录，打开权益人信息界面。 该界面中的必填信息来源于业务参数设置中设置的合同客户必填项，如果要调整权益人的必填内容，可以调整该参数。 客户信息修改日志主要为了避免客户主要信息被随意的修改，导致客户无法联系，当客户的联系电话，通讯地址等主要信息发生变化时，系统自动记录变更信息，可以方便信息变化的跟踪。 提示 为了保存认购书签署时客户的原始信息，权益人信息与客户台账的信息分开存储。 在权益人信息发生改变时，为了保证客户台账中的客户信息能够得到及时的更新，系统将提示用户，由用户来决定本次修改的信息是否要更新到客户台账中。 作废定单 在进行预留、小订或认购过程中，都可能存在操作员录入错误，或由于其它原因导致定单作废的情况，但从保障数据的完整性角度出发，所有的销售单不能删除，只能作废。 打开【定单管理】模块，单击〖更多操作〗，在弹出的菜单中选择“作废”，系统提示“确实要作废所选记录吗？”，确定后，作废的定单自动显示到“已关闭的定单”视图，关闭原因为“作废”。 如果所选定单对应的交易赠送过“购房积分”，系统弹出“购房积分”界面，用于修改或删除积分，调整完成后，单击〖继续〗即进行作废操作。 提示 只有未收款的定单才允许作废。 定单作废后，定单状态变为“关闭”，定单下的主房间和附属房间状态同时置为“待售”。 定单作废后，定单对应的销售机会自动置为“关闭”状态。 批量发送短信 系统提供为定单客户批量发送短信的功能。 【操作步骤】 在定单列表中选择要发送短信的定单，单击〖更多操作〗下的〖批量发送短信〗。 若选择的定单中存在联名客户，则弹出“发送短信模式选择”界面，选择发送模式后，单击〖确定〗即进入新增执行计划界面，否则直接进入新增执行计划界面。 新增执行计划的具体操作请参见【客户关怀】模块的新增执行计划； 通过修改执行计划界面的<执行日志>标签页可以查看计划执行的情况。 提示 小订单、预留单批量发送短信的数据源为客户，定单、合同批量发送短信的数据源为合同客户，不能同时选择数据源不同的记录进行批量发送短信的操作。 小订、预留的客户如果在客户台账中设置的是不接收短信，则不会给其发送短信；定单、合同客户如果在客户台账中设置的是不接收短信，还是会给其发送短信。 合同管理 客户签署认购书后，为保证双方利益，需与客户签订正式购房合同，并提交相关部门登记备案。 【合同管理】模块用于对所签订的合同进行统一管理，界面如下图所示。 图 5 40：合同管理界面 【视图说明】 视图 说明 激活的合同 当前项目下所有状态为“激活”的合同记录； 激活待审核的合同 当前项目下所有状态为“激活”且审核时间为空的合同记录； 超期未关闭的合同 当前项目下所有状态为“激活”且失效日期小于当前日期的合同记录； 变更待审批的合同 当前项目下已申请业务变更且批准日期还为空的合同记录； 变更已审批的合同 当前项目下已申请业务变更且批准日期不为空的合同记录； 已关闭的合同 当前项目下所有状态为“关闭”的合同记录； 激活未交款的合同 当前项目下没有收款记录的激活合同。 激活已交清定金的合同 当前项目下定金交齐的激活合同。 总价不符的合同 当前项目下协议总价与定单交易对应的供款表中款项类型为“非贷款类房款”和“贷款类房款”应付金额之和不符的激活合同。 按揭金额不符的合同 当前项目下合同的按揭贷款和公积金贷款之和与合同交易对应的供款表中款项类型为“贷款类房款”且款项名称为“银行按揭”和“公积金”的应付金额之和不符的激活合同。 批量处理视图 当前项目下所有“激活”的合同，用于不启用项目团队进行资源化管理时的批量“修改创建人权限”操作。 注意 统计“总价不符合同”时，在计算供款表中“非贷款类房款”和“贷款类房款”应付金额之和时，补差款是不参与计算的，装修款也需要根据合同上“装修款是否并入合同”选项来确定是否参与计算。 系统应用流程 图 5 41：合同管理流程 【流程说明】 客户到现场由置业顾问引导办理签约手续。 通常签约需要将相关费用交清，对于按揭客户需要将首期款交清，而一次性付款的客户需要将全部房款付清，同时还要按规定将相关的杂费、税费（如印花税、契税、公证费、律师费等等）交清后才能办理签约手续。财务收到款项需要在系统中录入收款数据，并可打印相关票据。 客户凭交款票据与相关资料到销控处办理签约手续，销控检查无误后可从系统内查询对应的认购书进行转签约的操作（对于未认购的也可直接录入合同）。 合同录入完成后，对于需要网上备案的城市，可通过系统的网上备案接口将合同数据填充到备案网（未购买网上备案接口的客户需要手工再录入一次），并从备案网打印合同。不需要网上备案的城市则可通过系统的合同套打功能打印合同。 合同打印无误后，由现场经理审核无误后办理签章手续。现场经理可在系统内对相应的合同记录进行审核操作，禁止再对其数据进行修改。 签订完成的合同还需要送房地局进行备案登记的工作，登记过程可通过系统合同登记服务进行记录。 签订合同 客户可直接签署未售的房间，也可由预留、预约、小订、认购的房间转签约，和签署小订、认购书一样。 注意 不能选择销售状态为“销控”、“签约”或已被绑定的房间进行签约操作。 不允许对处于“换房”状态的房间进行签约操作。 【操作步骤】 打开【合同管理】模块，单击〖新增〗。 选定房间并指定客户。 在合同管理编辑界面录入合同的相关信息。 保存合同，保存时如果当前销售单存在应付款记录，则系统提示“数据发生改变，是否生成付款详情？”。 合同保存后，合同下的房间及附属房间的状态更新为“签约”。 与合同相关联的销售机会自动置为“签约”，机会状态变为“赢得”，且系统自动生成一条签约的销售进程日志。 图 5 42：合同基本信息界面 提示 新增合同时，“增加客户向导”界面的客户信息可根据实际业务场景配置，具体配置请参见《配置指引》文档。 由预约单或预留单〖转签约〗时，合同的标准价格取房间最新的标准价格，再根据标准价格、折扣计算出协议价格。在合同保存后，预约单、预留单会自动置为“关闭”状态。 由小订单、认购单〖转签约〗或在〖新增〗合同时选择了“小订”、“认购”状态的房间时，如果房间的面积发生过面积，且进行过面积变更审核或不启用面积变更审核，〖转签约〗时系统提示“是否引用房间最新的面积、价格来重签合同”，〖是〗则取房间最新的面积、标准价来计算合同价格，否则合同中房间的标准价格会取定单中的标准价格，不会取房间最新的标准价格来重算。合同保存后，小订单、认购单自动置为关闭状态。 字段名称 说明 面积、价格 建筑面积、套内面积、建筑单价、套内单价和标准总价由房间资料传递而来，不可修改；而建筑成交单价、套内成交单价、房间总价和协议总价则为计算出的对外发售价格。 付款方式 若当前房间所在楼栋已定义付款方式，则选项内容为当前房间所属楼栋的付款方式及楼栋所属项目的项目级付款方式；否则，选项内容即为当前房间所属项目的项目级付款方式。 折扣 根据【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>集团级参数“是否允许手工录入成交总价”设置的值确定是否允许手工修改折扣；不能手工修改时，只能通过按钮来选择【折扣管理】模块定义的当前有效的折扣。 装修标准 选项来源于【项目概况】模块中设置的装修标准。 是否并入合同 是 系统将装修款项加到“协议总价”中，作为房款的一部分生成付款详情。 否 表示装修款项不并入“协议总价”中，生成付款详情时单独生成一笔装修款。 附属房间 如果当前房间名下有附属房产，则会显示<附属房间>侧标签页，可以看到附属房产的相关信息，附属房产总价会计入协议总价。 可以通过<附属房产>标签页的〖选择房间〗功能和〖更多操作〗下的〖删除〗功能来指定和删除附属房产。 合同币种、合同汇率、合同总价 只有在【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>项目级参数“是否启用外币”设置为是时才显示该三个字段。 启用外币时：合同总价、应收定金、按揭贷款、公积金贷款金额均指的是对应合同币种的金额；其它价格是人民币金额。 应收定金 默认值取【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>项目级参数设置的定金标准，允许手工修改，最终生成定金应收款时根据界面“应收定金”字段中的值生成，如果是0，则不会生成定金款项。 业务归属日期 销售统计以此为依据，有时业务变更后签署日期不进行调整，按照原有日期进行付款。 补差信息 在竣工查账报告下达后，如果已签合同房间的合同面积与实测面积有差异，就会产生合同价补差问题，进行面积补差后，“补差信息”栏会显示补差后的信息，面积补差的详细内容请见【售后服务】模块的“面积补差”管理。 付款情况 供款明细列表 用户具有合同管理模块的新增、修改权限时可以进行“新增”、“修改”及“更多操作”操作。 用户具有合同的收款权限时可以进行“结转滞纳金”操作。 实收单据、实收款项 只要用户具有合同管理模块的收款权限，就具有该两个页面的任何权限。 “财务分析”操作没有任何权限的控制。 打印合同 在合同管理编辑界面，可以通过系统提供的“打印合同”的功能来进行合同的打印或网上备案。 【操作步骤】 在打印合同之前必须先设置好相应的模板，具体设置详见【套打设置】模块。 双击要打印的合同，打开合同管理编辑界面，单击〖打印合同〗，若只定义了一种打印模板，则直接打开报表预览窗口；否则，弹出“打印控制”窗口。 在“打印控制”窗口中，选择相应模板进行打印预览。 生成销售服务 签订了正式合同后，后续会有一系列的售后服务工作，例如办理产权、办理入伙。如果付款方式为按揭，需要办理按揭或公积金手续。 在合同管理界面上系统为用户提供 “生成销售服务”的功能，便于服务人员根据生成的销售服务进程进行相关服务的办理。 【操作步骤】 在合同管理编辑界面对合同进行保存操作，或者单击〖生成销售服务〗，系统自动生成销售服务进程，且在合同管理编辑界面的<销售服务>标签页可以查看该客户对应需办理哪些后续的服务。如下图所示，从而更直观地跟踪各项业务的办理过程。 图 5 43：销售服务界面 在<销售服务>标签页上通过〖新增〗可增加销售服务进程，同时通过单击〖更多操作〗，在弹出的菜单中选择〖删除〗也可删除销售服务进程。 生成销售服务进程后，操作人员可以在【售后服务】模块里为客户办理后续的一系列工作。具体的操作请见【售后服务】模块的详细介绍。 提示 按揭的付款方式，生成的销售服务进程中会有“按揭贷款服务”和“公积金贷款服务”进程。 生成的服务进程，其承诺办理时间、承诺完成时间根据【业务参数设置】中“销售服务设置”的内容来取数，具体设置请参见相关模块的介绍。 作废合同 在签订合同的过程中，可能存在操作员录入错误，或由于其它原因导致合同作废的情况，但从保障数据的完整性角度出发，所有的销售单不能删除，只能作废。 打开【合同管理】模块，单击〖更多操作〗，在弹出的菜单中选择“作废”，系统会提示“确实要作废所选记录吗？”，确定后，合同会自动显示到“已关闭的合同”视图下，关闭原因为“作废”。 提示 只有未收款的合同才允许作废。 合同作废后，合同状态变为“关闭”，合同下的主房间和附属房间状态同时置为“待售”。 重置认购 在实际业务中，可能存在以下两种业务场景，为了可以将房间的销售状态重新由“签约”回溯到“认购”，系统提供重置认购的功能。 操作员执行了误操作，将认购定单做了“转签约”。 合同打印出来后，购买者改变主意当天不签约，但此时已将认购定单“转签约”成合同。 注意 以下情况不允许重置认购： 当前合同存在审批中的申请单 当前合同业务变更的审批已通过，但还未进行实际变更或实际变更还未完成 当前合同不存在前次定单(小订或认购) 当前合同已经补差 当前合同的前次销售单的附属房间xx已经被锁定 当前合同的前次销售单的附属房间xx已经被选房且未失效或选房锁定 【操作步骤】 打开【合同管理】模块，双击选定的合同，进入合同管理编辑界面。 如果当前合同可以进行重置认购的操作，才显示该按钮，否则不显示。 单击〖重置认购〗，系统提示“此操作将作废本合同、重新激活原定单，是否继续？”，确定即可。 提示 若当前合同的按揭服务、公积金服务、入伙服务、产权服务中任何一个服务的当前进程不是“未办理”，系统会提示“当前合同已经办理xx服务，重置认购会删除这些服务，是否继续？”，“确定重置”则删除所有的销售服务。 销售日志 销售日志用于登记开盘过程中客户的来访、来电资料，统计项目的销售状况，记录广告和业务反馈信息，为公司的宣传策划提供依据。 销售日志模块的特点如下： 该模块定量分析与定性分析相结合。 系统从数据库中提取当日的销售数据做定量分析，现场经理综合各种因素做定性评价。 支持历史回溯，可以真实的查看到往日的销售数据。 如2006年06月12日小订10套，而在2006年07月9日将那天小订的房间退掉3套，当再回头查看2006年06月12日的数据时，仍然为小订10套。 如不支持历史回溯，看到的结果只有7套，反应不出往日的真实销售数据。 销售日志的界面如下图所示。 图 5 44：销售日志界面 统计口径说明 统计区域说明 字段名称 说明 项目名称 所有数据展开后显示当前用户具有操作权限的所有项目，并按项目代码进行排序。 选择项目名称，则统计项目名称等于当前项目名称的所有房间。 今日来电 用户手动输入值。 累计来电 为当前项目且截止至当前所选日期的来电累计值。 今日来访 用户手动输入值。 累计来访 为当前项目且截止至当前所选日期的来访人数累计值。 今日预约排号 为当前项目且预约排号登记日期等于所选日期且状态为排号的预约单数。 累计预约排号 为当前项目且预约排号登记日期截止至当前所选日期的预约单数累计值，统计的数目包含转号产生的新排号预约单。 即指截止到统计日期在当前项目下排过号的预约单总数量。 今日预约退定 为当前项目且关闭时间为所选日期、原因为“退号”或“转其它项目”的预约单数。 累计预约退定 为当前项目且关闭时间截止至所选日期、原因为“退号”或“转其它项目”的预约单累计值。 今日小订 为当前项目且业务办理日期为所选日期且销售单类型为“小订”的所有房间套数。 小订中包含换房发生的新小订套数及因变更价格重签的小订套数。 今日小订退出 为当前项目且退房日期或换房日期为所选日期、变更类型为“退房”或“换房”且销售单类型为“小订”的所有房间套数。 若今日发生过“价格变更”，导致重签小订单的套数也会累加进来，并在其后用“（多少套）”加以说明因价格变更的具体套数。 退出包含换房发生的退房。 累计小订退出 为当前项目且退房日期或换房日期截止至所选日期、变更类型为“退房”或“换房”且销售单类型为“小订”的累计套数。 退出包含换房发生的退房。 今日小订净销售 为“今日小订”减去“今日小订退出”之差。 累计小订 为当前项目且业务办理日期截止至所选日期且销售单类型为“小订”的所有房间累计套数。 小订中包含换房发生的新小订套数及因变更价格重签的小订套数。 今日认购 为当前项目且业务办理日期为所选日期且销售单类型为“认购”的所有房间套数。 认购中包含换房发生的新认购的套数及因变更价格重签的认购套数。 今日认购退出 为当前项目且退房日期或换房日期为所选日期、变更类型为“退房”或“换房”且销售单类型为“认购”的所有房间套数。 若今日发生过“价格变更”，导致重签认购单的套数也会累加进来，并在其后用“（多少套）”加以说明因价格变更的具体套数。 退出包含换房发生的退房。 累计认购退出 为当前项目且退房日期或换房日期截止至所选日期、变更类型为“退房”或“换房”且销售单类型为“认购”的所有房间累计套数。其中退出包含了换房发生的退房。 今日认购净销售 为“今日认购”减去“今日认购退出”之差。 累计认购 为当前项目且业务办理日期截止至所选日期且销售单类型为“认购”的所有房间累计套数。 认购中包含换房发生的新认购的套数及因变更价格重签的认购套数。 今日签约 为当前项目且业务办理日期为所选日期的销售单类型为“合同”的所有房间套数。 包含换房产生的新合同的签约套数及因变更价格重签的签约套数。 今日签约退出 为当前项目且退房日期或换房日期为所选日期、变更类型为“退房”或“换房”且销售单类型为“合同”的所有房间的套数。 若今日发生过“价格变更”，导致重签合同的套数也会累加进来，并在其后用“（多少套）”加以说明因价格变更的具体套数。 退出包含换房发生的退房。 累计签约退出 当前项目且退房日期或换房日期截止至所选日期、变更类型为“退房”或“换房”且销售单类型为“合同”的所有房间累计套数。 退出包含换房发生的退房。 今日签约净销售 为“今日签约”减去“今日签约退出”之差。 累计签约 当前项目且业务办理日期截止至所选日期的销售单类型为“合同”所有房间累计套数，包含换房产生的新合同签约套数及因变更价格重签的签约套数。 项目总可售 当前项目下租售类型为“出售”或“租售”的房间总套数。 项目总已售 当前项目下，截止至所选日期小订、认购和签约套数之和。 即：项目总已售=“累计小订”+“累计认购”+“累计签约” 项目总剩余 为“项目总可售”减去“项目总已售”之差。 说明： 今日净销售，可为正数亦可为负数，当为负数时说明当天没有销售，反而退房N套。 各统计数据支持历史回溯，而作废的销售单本身由于误操作引起，避免混淆。因此所有关闭原因为“作废”的销售单不参与统计。 变更审批 启用变更审批时，如果需要对定单、合同进行业务变更操作，必须先申请变更且审批通过后才可以进行相应变更处理，【变更审批】模块就是用于集中统一处理变更申请事件。 变更审批的界面如下图所示。 图 5 45：变更审批列表界面 审批 选择“待审批的变更申请”视图，选中需审批的变更申请记录，单击〖审批〗，打开审批界面。 录入审批意见后，〖确定〗即可。 图 5 46：变更审批界面 工作流审批 选择“待审批的变更申请”视图，选中需审批的变更申请记录，单击〖审批〗下的〖发起审批〗，打开发起流程界面。 选择发起人岗位并录入处理意见后，单击〖提交〗，系统打开指定下一步骤对话框。 选择下一处理步骤及下一步责任人之后，单击〖确定〗即发起成功。 发起审批后即可在“审批中的变更申请”视图中查看变更审批情况： 审批通过的变更申请可在“审批通过的变更申请”视图中查看。 审批不通过的变更申请可在“审批不通过的变更申请”视图中查看。 对于启用工作流审批的变更申请，可通过〖审批〗下的〖审批过程〗功能查看流程的审批过程。 取消审批 变更申请提交审批后，遇到如下两种情况时可通过〖取消审批〗功能取消审批： 审批通过但未执行。 审批不通过。 可在“待审批的变更申请”视图下查看取消审批后的变更申请记录，也可以重新审批。 换房房间解锁 在变更申请列表中选择申请类型为“换房”的记录，单击〖更多操作〗下的〖换房房间解锁〗即可，解锁后换入的房间可重新进行销售。 作废 待审批和审批不通过的变更申请可以进行作废操作。 选择“待审批的变更申请”或“审批不通过的变更申请”视图，在变更申请列表中选择申请记录，单击〖更多操作〗下的〖作废〗，录入作废原因后，确定即可。 变更日志 定单、合同进行业务变更操作后，系统记录变更日志，可在【变更日志】模块查看所有定单、合同的变更记录。同时，许多变更都需要财务配合进行业务处理，比如换房、退房，需要财务转账、退款，通过本模块可以了解财务的处理情况，提升各部门的配合效率。 变更日志界面如下图所示，双击打开变更记录可查看其详细信息。 图 5 47：变更日志界面 提示 上述两个视图下的数据与【财务待办】模块中两视图下的数据是一样的，区别在于该模块是用于销售人员查看的，而【财务待办】是用于财务查看并办理这些变更事件的。 销售分析 经理需要随时了解项目的销售情况，密切把握各项目的销售进展，及时发现问题，切实有效的保证对营销工作的控制与推进，通过【销售分析】模块就可以达到目的。 提示 当在项目/楼栋导航树中选择了项目，同时又选择了项目下的部分楼栋时，系统只会接受选择的楼栋，而不是整个项目。 销售分析的界面如下图所示。 图 5 48：销售分析界面 统计口径说明 字段名称 说明 项目名称 所有数据展开后显示当前用户具有操作权限的所有项目，并按项目代码进行排序。 选择项目名称（支持多选），则统计项目名称等于当前项目名称的所有房间。 项目分区名称 所选项目展开后显示该项目下的项目分区及项目分区为空的楼栋，按项目分区名称排序 选择项目分区（支持多选），则统计项目名称等于当前项目名称，且项目分区等于当前选择的项目分区的房间。 楼栋名称 选择项目分区展开显示项目分区下的所有楼栋，按楼栋名称排序。 选择楼栋名称（支持多选），则统计项目名称等于当前项目，且项目分区等于当前所选的项目分区，且楼栋名称等于当前选择的楼栋名称的房间。 过滤条件：按统计区域中所选的项目、分区或楼栋进行过滤。 销售套数 字段说明 总套数 所选项目、分区或楼栋下房间的总套数。 （）套（例签约套数） 取值为销售状态为“签约”状态的房间的套数。 所占%（例认购比例） 认购房间比例 = 认购套数÷总套数（其它状态的房间所点%，计算公式与此类同） 提示：（其它状态的房间所点%，计算公式同上） 销售面积 按建筑面积统计 统计各种销售状态的建筑面积之和 总面积 所选项目、分区或楼栋下房间的建筑面积之和。 签约（）平米 销售状态为“签约”状态的房间所签合同的建筑面积之和。 签约占（）% 签约房间面积比例 = 签约房间的面积÷总面积 认购（）平米 销售状态为“认购”状态的房间所签认购单的建筑面积之和。 认购占（）% 认购房间面积比例 = 认购房间的面积÷总面积 提示：（其它状态的房间面积比例%，计算公式同上） 销售面积 按套内面积统计 统计各种销售状态的套内面积之和 总面积 所选项目、分区或楼栋下房间的套内面积之和。 签约（）平米 销售状态为“签约”状态的房间所签合同的套内面积之和； 签约占（）% 签约房间面积比例 = 签约房间的面积÷总面积 认购（）平米 销售状态为“认购”状态的房间所签认购单的套内面积之和。 认购占（）% 认购房间面积比例 = 认购房间的面积÷总面积 提示：（其它状态的房间面积比例%，计算公式同上） 销控 销售状态为“销控”状态的房间的套内面积之和。 非售 销售状态为“非售”状态的房间的套内面积之和。 平均价格 按建筑面积统计 按建筑面积统计各种销售状态房间的平均价格 均价 均价 = 销售总金额÷销售总建筑面积 小订（）元/平 销售状态为“小订”状态的房间所签小订单的平均价格 小订房间平均价格 = 小订房间的销售金额÷小订房间的总建筑面积 预留（）元/平 销售状态为“预留”状态的房间所签预留单的平均价格 预留房间平均价格 = 预留房间的销售金额÷预留房间的总建筑面积 提示：（其它状态的房间平圴价格，计算公式同上） 平均价格 按套内面积统计 按套内面积统计各种销售状态房间的平均价格 均价 均价 = 销售总金额÷销售总套内面积 预约（）元/平 销售状态为“预约”状态的房间的平均价格。 预约房间平均价格 = 预约房间的销售金额÷预约房间的总套内面积 待售（）元/平 销售状态为“待售”状态的房间的平均价格。 待售房间平均价格 = 待售房间的销售金额÷待售房间的总套内面积 提示：（其它状态的房间平圴价格，计算公式同上） 销售金额 销售金额的取值：小订、认购状态的房间取“协议总价”，签约状态的房间取“合同总价”，其余状态的房间取“标准总价” 总金额 所选项目、分区或楼栋下房间的总销售金额。 签约（）元 销售状态为“签约”状态的房间的销售金额。 所占% 签约房间比例 = 签约金额÷总金额 认购（）元 销售状态为“认购”状态的房间的销售金额。 所占% 认购房间比例 = 认购金额÷总金额 提示：（其它状态的房间比例，计算公式同上） 客户自助查询 开盘火爆的时候，因为销售员有限无法一一接待，可能造成客户的流失，最好将客户进行有效分流，在现场安装触摸屏，让客户自己去检索合适的房间。 通过【客户自助查询】模块可以进行意向查询、模拟付款并打印置业计划书。该功能既减轻了业务员的工作量，同时又提升了客户的体验。 本模块具有意向查询、打印置业计划书等功能，同【房源查询】模块的相关功能，具体操作请参见【房源查询】模块。 客户自助查询界面如下图所示。该模块只可为“待售”状态的房间打印置业计划书。 图 5 49：客户自助查询界面 网上备案 对于在销售过程中不需要立即进行网上备案，而是把认购或者签约的业务办理完成，再集中进行网上备案的业务场景，可通过【网上备案】模块进行集中办理。 进入【网上备案】模块，从预设的模板中选择要进行备案的模板，模板列表记录来源于“套打设置-项目套打设置”标签下所定义的项目套打记录。 单击【网上备案】，打开网上备案界面。 在网上备案界面可以通过房产或客户选择要备案的合同或认购书，根据需要单击房产或客户名称后面的，即可进入对应的选择界面。 选择了需要备案的房间后，单击〖填充网页〗，即可将合同信息填充到备案网。 根据备案网的操作要求全部备案完成后，不关闭当前窗口，重复步骤2，重新选择合同进行备案即可。 售后服务 本阶段主要是对已签订正式合同的房间的后续管理工作，系统着重于办理过程的跟踪管理，支持针对不同的业务，设置其相应的业务状态，从而更直观地跟踪各项业务的办理过程。主要包括合同登记、按揭、公积金、面积补差、入伙、产权等业务，如图 6 1所示。 图 6 1：售后服务流程 服务概况 【服务概况】模块是按照定义的服务办理进程统计各项服务各进程的合同数以及超期办理的数量，单击“数量”超链接可立即切换到对应模块，并定位对应的视图显示相应的记录，界面如图 6 1所示。 图 6 2：服务概况界面 合同登记服务 在实际业务中，客户签约之后，房地产商需将合同送房管局进行备案，具体流程如下： 客户签约->网上备案->合同送房管局->房管局办理登记->合同领取 为了能有效地对合同送房管局至合同领取这一过程进行管理监控，同时记录合同登记过程中的一些信息，如合同备案日期、合同备案号等，系统提供【合同登记服务】的功能，界面如下图所示。 合同登记列表：只显示激活的且生成的销售服务中有“合同登记服务”的合同。 图 6 3：合同登记列表 办理合同登记 选择相应的视图后，在合同列表中选择需要办理的房间（可以多选），单击〖办理〗，打开“进程办理”界面，选择已办理的服务进程及完成时间后，保存即可。 保存后，该合同会自动转到下一个服务进程的视图中。 服务进程：选项来源于【业务参数设置】模块中设置的“销售服务进程”。 查看合同登记明细 在【合同登记服务】模块，双击某一条合同登记记录，打开“合同登记明细”界面，如图 6 4所示。 图 6 4：合同登记明细界面 字段名称 说明 承诺办理时间 承诺办理时间=合同的签署日期+*天 在签署合同界面生成销售服务时，系统会根据【业务参数设置】—>【售后服务】—>【销售服务设置】中设置的“在签署合同后，*天内开始办理”生成承诺办理时间，也可以修改该日期。 承诺完成时间 承诺完成时间=承诺办理时间+*天 在签署合同界面生成销售服务时，系统会根据【业务参数设置】—>【售后服务】—>【销售服务设置】中设置的“预计*天内完成该业务”生成承诺完成时间。 未收到的资料 办理合同登记时都会需要交相关的资料，但资料可能会存在不能一次收齐的情况，通过〖选择〗按钮打开 “选择合同登记未收资料”界面，选择未收到的资料，选项列表中列出的资料选项来源于【业务参数设置】—>【售后服务】—>【合同登记资料设置】。 进程办理列表 进程列表中会显示已办理的进程，单击〖办理〗，可以进行下一个进程的办理工作，单击〖更多操作〗按钮，选择〖删除〗，即可删除已办理的进程。 批量录入合同备案日期 为了方便用户操作，系统提供了批量录入合同备案日期的功能。在合同登记列表，按住Ctrl键或Shift键可以选择多条记录，也可以单击合同列表前的复选框，选中整页记录，然后单击〖批量录入合同备案日期〗，如图 6 5所示，打开批量录入窗口，选择备案日期后，〖确定〗即可。 图 6 5：合同登记界面 按揭/公积金贷款服务 在实际销售业务中，很多购房用户都采用银行按揭或公积金按揭的付款方式，而这类付款方式的办理事项比较多，一般是由专人负责办理。系统中通过【按揭贷款服务】和【公积金贷款服务】模块进行管理。【按揭贷款服务】模块的界面如下图所示，【公积金贷款服务】模块的界面类似。 图 6 6：按揭贷款服务界面 系统应用流程 图 6 7：按揭/公积金办理流程 【流程说明】 由销售事务组负责协助客户办理按揭手续。 销售事务组通常集中一批按揭客户后，根据办理流程，逐步办理按揭各手续，在办理过程中将办理进程记录下来，核心在于记录什么时间完成了什么进程。 办理按揭/公积金贷款 选择相应的视图后，在房间列表中选择需要办理的房间（可以多选），单击〖办理〗，打开“进程办理”界面，选择已办理的服务进程及完成时间后，保存即可。 保存后，该房间会自动转到下一个服务进程的视图中。 查看按揭/公积金贷款明细 在【按揭贷款服务】或【公积金贷款服务】模块，双击某一条按揭/公积金房间记录，打开“按揭/公积金贷款明细”界面，如下图所示。 图 6 8：按揭/公积金贷款明细界面 字段 说明 按揭银行/公积金银行 选项来源于【业务参数设置】模块的“按揭银行设置”。 按揭年限/公积金年限 按揭或公积金年限的默认值来源于签署合同界面所录入的年限值，如果签署合同时没有录入，则按揭或公积金年限默认为零，且系统会提示需录入具体的年限值。 按揭贷款/公积金贷款 修改该字段，保存时，系统提示“按揭/公积金金额已修改，是否重新生成付款详情？”，选择“确定”，则系统会重新生成合同的应收款，然后对冲；否则，不重新生成应收款。 承诺办理时间 承诺办理时间=合同的签署日期+*天 在签署合同界面生成销售服务时，系统会根据【业务参数设置】—>【售后服务】—>【销售服务设置】中设置的“在签署合同后，*天内开始办理”生成承诺办理时间，也可以修改该日期。 承诺完成时间 承诺完成时间=承诺办理时间+*天 在签署合同界面生成销售服务时，系统会根据【业务参数设置】—>【售后服务】—>【销售服务设置】中设置的 “预计*天内完成该业务”生成承诺完成时间。 未收到的资料 办理按揭或公积金时都会需要交相关的资料，但资料可能会存在不能一次收齐的情况，通过〖选择〗打开“选择按揭未收资料”界面，选择未收到的资料，选项列表中列出的资料选项来源于【业务参数设置】—>【售后服务】—>【按揭资料设置】/【公积金资料设置】。 进程办理列表 进程列表中会显示已办理完的进程，可以通过列表上的〖办理〗，进行下一个进程的办理工作，单击〖更多操作〗，选择〖删除〗，可以删除已办理的进程。 提示 单击按揭/公积金贷款明细界面的客户链接，会打开客户资料编辑界面，拥有“客户台账”模块相应操作权限的用户可以编辑客户资料。 在进程办理窗口中的服务进程下拉框中只会显示选择记录的当前进程之后的进程，已经办理的进程不显示。 批量录入按揭/公积金银行 为了方便用户操作，系统提供批量录入按揭/公积金银行的功能。 【操作步骤】 在按揭房间列表，按住Ctrl键或Shift键可以选择多条记录，也可以单击房间列表前的复选框，选中整页记录。 然后单击〖批量录入按揭银行〗，打开批量录入窗口。 选择按揭银行后，〖确定〗即可。 批量录入公积金银行的操作及界面与此相同。 入伙服务 入伙管理是对已成交客户的入伙情况进行跟踪管理，包括入伙业务的办理及入伙通知书的打印。 入伙服务界面如图 6 9所示。 图 6 9：入伙服务界面 系统应用流程 图 6 10：房产交付流程 办理入伙 选择相应的视图后，在房间列表中选择需要办理的房间（可以多选），单击〖办理〗，打开“进程办理”界面，如下图所示，选择已办理的服务进程及完成时间后，保存即可。 保存后，该房间会自动转到下一个服务进程的视图中。 查看入伙明细 在【入伙服务】模块的一级界面，双击某一条入伙房间记录，打开“入伙明细”界面，如图 6 11所示。 “入伙明细”界面的内容与“合同登记明细”的界面类似，只是没有合同备案相关的字段。 单击入伙明细界面的客户链接，会打开客户资料编辑界面，拥有“客户台账”模块相应操作权限的用户可以编辑客户资料。 图 6 11：入伙明细界面 打印入伙通知书 系统提供两种操作模式： 在【入伙服务】模块，选中需要打印入伙通知书的入伙房间（可以多选），单击〖打印入伙通知书〗，打开报表预览界面，如下图所示，打印即可。 在【入伙服务】模块，选择“未办理”视图，在入伙房间列表中双击打开某一条入伙明细记录，打开如图 6 12所示界面，单击〖打印入伙通知书〗，打开报表预览界面，打印即可。 图 6 12：打开入伙通知书界面 产权服务 产权管理主要对已签约用户的产权办理情况进行管理，包括产权业务的办理及办证通知、收件回执的打印。 系统应用流程 图 6 13：产证办理流程 办理产权 选择相应的视图后，在房间列表中选择需要办理的房间（可以多选），单击〖办理〗，打开“进程办理”界面，选择已办理的服务进程及完成时间后，保存即可。 保存后，该房间会自动转到下一个服务进程的视图中。 查看产权明细 在【产权服务】模块，双击某一条产权房间记录， 图 6 14：产权服务界面 打开“产权明细”界面，如图所示。 图 6 15：产权明细界面 “产权明细”界面的内容与“合同登记明细”的界面类似，只是没有合同备案相关的字段。 提示 单击产权明细界面的客户链接，会打开客户资料编辑界面，拥有“客户台账”模块相应操作权限的用户可以编辑客户资料。 打印办证通知 办证通知设置 在打印办证通知之前必须先进行办证通知的设置，在【产权服务】模块的一级界面，单击〖更多操作〗，在弹出的菜单中选择“办证通知设置”，打开“办理房产证通知设置”界面，如下图所示。 图 6 16：办理房产证通知设置界面 在“办理房产证通知设置”界面上录入办理房产证时所需的资料明细，保存即可。 打印办证通知 系统提供两种操作模式： 在【产权服务】模块的一级界面，选中需要打印办证通知的房间（可以多选），单击〖更多操作〗下的〖打印办证通知〗，打开报表预览界面如下图所示，打印即可。 图 6 17：打印办证通知界面 在【产权服务】模块的一级界面，选择“未办理”视图，在产权房间列表中双击打开某一条产权明细记录，在界面单击〖打印办证通知〗，打开报表预览界面，打印即可。 打印收件回执 收件回执设置 在打印收件回执之前必须先进行收件回执的设置，在【产权服务】模块的一级界面，单击〖更多操作〗，在弹出的菜单中选择“收件回执设置”，打开“产权收件回执”界面如下图所示。 图 6 18：产权收件回执设置界面 在“产权收件回执”界面上录入收件回执相关的资料明细，保存即可。 打印收件回执 系统提供两种操作模式： 在【产权服务】模块的一级界面，选中需要打印收件回执的房间（可以多选），单击〖更多操作〗下的〖打印收件回执〗，打开报表预览界面如下图所示，打印即可。 图 6 19：打印收件回执界面 在【产权服务】模块的一级界面，选择“未办理”视图，在产权房间列表中双击打开某一条产权明细记录，在界面单击〖打印收件回执〗，打开报表预览界面，打印即可。 面积补差 在竣工查账报告下达后，开发商要根据合同约定条款进行面积补差业务。 面积补差采用的方法是多退少补，系统支持批量处理已成交房间因建筑面积与实测面积的差异所产生的合同价补差的问题，面积补差界面如图 6 20所示。 图 6 20：面积补差界面 系统应用流程 图 6 21：面积补差流程 【流程说明】 销售事务从相关部门领取到测绘报告后，即可录入个房屋的实测面积。 销售事务在进行面积补差业务前需要先定义面积补差方案。 销售事务为所有售出房屋确定补差方案，然后按此方案进行补差计算，并将补差的计算结果以应收款的形式传递到财务部门。 财务根据补差产生的应收款对客户进行多退少补的业务，在系统中记录并可打印相关单据。 办理面积补差 系统中办理面积补差的操作流程如下： 图 6 22：办理面积补差流程 设置补差方案 系统提供两种操作模式： 单个设置补差方案 选择“待办理补差房间”视图，在补差房间列表中选择补差房间，在补差方案下拉列表中选择补差方案即可，补差方案列表的内容来源于【业务参数设置】模块中设置的补差方案。 批量设置补差方案 选择“待办理补差房间”视图，在补差房间列表，按住Ctrl键或Shift键可以选择多条记录，也可以单击补差房间列表前的复选框，选中整页记录，然后单击〖批量设置补差方案〗，打开批量录入窗口如下图所示，选择补差方案后，〖确定〗即可。 图 6 23：批量录入补差方案界面 计算补差款 系统提供两种操作模式： 在补差房间列表中选择一条或多条记录，单击〖计算补差款〗。 双击补差房间列表中的某一条记录，打开待办理房间窗口，单击〖计算补差款〗。 字段计算公式如下表所示。 字段名称 计算公式 差异率 （房间面积－合同面积）÷合同面积 根据补差方案类型取房间建筑面积、合同建筑面积或房间套内面积、合同套内面积。 主房间补差款 合同单价或合同单价(不含装修)*(根据差异率确定补差方案计算出的面积差) 附属房间补差款 附属房间合同单价或合同单价(不含装修)*(根据差异率确定补差方案计算出的面积差) 参考补差款 主房间补差款+附属房间补差款 实际补差款 默认等于参考补差款，可以修改 计算补差款举例 例1：按最高标准补差 定义方案如下： 方案类型：建筑模式 计算方法：按最高标准补差 选择单价模式：按合同单价计算 差异率在±之内的不补差，在±~2之间的补1倍，±2以上的补两倍；且装修款参与补差。方案明细如下表所示。 序号 计算条件 计算公式 1 %≤ 差异率 ≤ % 不补差 2 < 差异率 ≤ 2% （面积差 * 合同单价）* 1 3 2% < 差异率 ≤ 100% （面积差 * 合同单价）* 2 4 -2%≤ 差异率 < （面积差 * 合同单价）* 1 5 -100% ≤ 差异率 < -2% （面积差 * 合同单价）* 2 有两房间如下，其中C01-01房间是01-101房间并入合同销售的附属房间： 房间代码 计算方式 建筑合同单价 合同建筑面积 房间建筑面积 合同总价 01-101 套内模式 7200 100 93 720000 C01-01 建筑模式 7200 100 720000 主房间：01-101 差异率=(93-100)÷100=-7% （满足第5条明细） 补差款=0%~-7%间的面积差×2)×建筑合同单价       =100×(-7%)×2×7200       =-100800元 附属房间：C01-01 差异率=(-100)÷100=% （满足第2条明细） 补差款=0%~%间的面积差×1)×建筑合同单价       =100×%×7200       =10800元 计算补差款后： 主房间补差款= -100800元 附属房间补差款=10800元 参考补差款=-100800元+10800元=-90000元 实际补差款=-100800元+10800元=-90000元  例2：分段补差且不包含不补差部分 定义方案如下： 方案类型：套内模式 计算方法：分段补差（不包含不补差部分） 选择单价模式：按合同单价(不含装修)计算 差异率绝对值在%之内不补差，在%~2%之间补1倍，大于2%时超出2%的部分按两倍补差；且装修款不参与补差，方案明细如下表所示。 序号 计算条件 计算公式 1 %≤ 差异率 ≤ % 不补差 2 < 差异率 ≤ 2% （面积差 * 合同单价）* 1 3 2% < 差异率 ≤ 100% （面积差 * 合同单价）* 2 4 -2%≤ 差异率 < （面积差 * 合同单价）* 1 5 -100% ≤ 差异率 < -2% （面积差 * 合同单价）* 2 有三个房间如下，01-102房间绑定C01-02及C01-12两个附属房间，其中C01-02并入合同销售，C01-12单独销售： 房间代码 计算方式 套内合同单价 （不含装修） 合同套内面积 房间套内面积 合同总价 01-102 套内模式 7200 100 112 740000 C01-02 建筑模式 7200 100 740000 C01-12 套内模式 7200 100 99 740000 主房间：01-102 差异率=(112-100)÷100=12% 补差款=(2%~12%间的面积差×2+%~2%间的面积差×1)×合同单价(不含装修) =[100×(12%-2%)×2+100×(2%%)]×7200 =154800元 附属房间：C01-02 差异率=(-100)÷100=% 补差款=0元 附属房间：C01-12 差异率=(99-100)÷100=-1% 补差款=(%~-1%间的面积差×1)×合同单价(不含装修)       =[100×(-1%-(%)×1]×7200       =-3600元 计算补差款后： 主房间补差款= 154800元 附属房间补差款=0元+(-3600)=-3600元 参考补差款=154800+(-3600)=151200元  实际补差款=154800+(-3600)=151200元 例3：分段补差且包含不补差部分 定义方案如下： 方案类型：套内模式 计算方法：分段补差（包含不补差部分） 选择单价模式：按合同单价计算 差异率绝对值在%之内不补差，在2%之间全部补1倍，大于2%时超出2%的部分按两倍补差；且装修款参与补差。方案明细如下表所示。 序号 计算条件 计算公式 1 %≤ 差异率 ≤ % 不补差 2 -2%≤ 差异率 ≤ 2% （面积差 * 合同单价）* 1 3 2% < 差异率 ≤ 100% （面积差 * 合同单价）* 2 5 -100% ≤ 差异率 < -2% （面积差 * 合同单价）* 2 有三个房间如下， 01-201房间绑定C01-21及C01-22两个附属房间，且C01-21及C01-22均并入合同。 房间代码 计算方式 套内合同单价 合同套内面积 房间套内面积 合同总价 01-201 建筑模式 7200 100 112 720000 C01-21 套内模式 7200 100 720000 C01-22 套内模式 7200 100 99 720000 主房间：01-102 差异率=(112-100)÷100=12% 补差款=(2%~12%间的面积差×2+0%~2%间的面积差×1)×合同单价(不含装修) =[100×(12%-2%)×2+100×(2%-0%)]×7200 =158400元 附属房间：C01-02 差异率=(-100)÷100=% 补差款=0元 附属房间：C01-12 差异率=(99-100)÷100=-1% 补差款=(0%~-1%间的面积差×1)×合同单价(不含装修)       =[100×(-1%-(0%)×1]×7200       =-7200元 计算补差款后： 主房间补差款= 158400元 附属房间补差款=0元+(-7200)=-7200元 参考补差款=158400+(-7200)=151200元 实际补差款=158400+(-7200)=151200元 提示 计算附属房间补差款时，补差方案取主房间的补差方案。 主房间补差款、附属房间补差款、参考补差款、实际补差款均为人民币。 补差取何种类型与合同的计价方式无关，取决于补差方案设定的类型。 面积补差审核 审核是对补差款进行确认的一项工作。 审核面积补差有如下两种方法： 在补差房间列表中，选择待办理补差房间，单击〖审核〗，打开面积补差审核窗口如下图所示，录入审核人及审核时间，保存即可。 图 6 24：面积补差审核界面 双击补差房间记录，打开待办理房间窗口，单击〖审核〗进行操作。 保存后，该房间记录即变为已审核的补差房间，且不允许修改补差方案和实际补差款信息。 执行面积补差 执行面积补差操作用于传递结果。 选择“已审核补差房间”视图，在补差房间列表中选择补差房间记录，单击〖执行〗，打开面积补差执行窗口，如下图所示。 图 6 25：面积补差执行 录入执行人及执行时间等信息，保存即可。 保存后，该房间记录变为已执行的补差房间。 同时，系统会在对应交易的应收款表中，增加一笔款项名称为“补差款”、付款期限为空、款项备注为“补差款”、人民币金额为实际补差款的应收款。 提示 所有合同计价方式为“按套”的合同房间，都不参与面积补差计算。 在实际业务中，客户签约后，房款已交清。当项目竣工，进行面积补差后，可能会生成负数的应收款，对于负数的面积补差款，在系统中可通过指定款项退款后，再换票的方式进行处理。 在对已执行的补差房间进行“取消补差”操作时，系统会自动清除合同的一些补差相关信息，如主房间补差款、附属房间补差款与实际补差款等，同时会删除补差房间对应交易应收款表中款项名称为“补差款”且款项备注为“补差款”的记录。 财务管理 房地产企业的财务管理主要包括对票据的管理、现场收款业务以及发生退房、换房等业务变更时对应的财务处理等。 财务待办 财务人员通过【财务待办】模块可及时的了解各种销售变更事件，加强与销售业务的互动。 当销售房间发生变更时，系统通过销售事件反映给财务人员，财务人员可通过【财务待办】模块的功能直接对变更业务做相应的处理，使销售与财务的配合更加默契。 财务待办界面如下图所示。 图 7 1：财务待办界面 【操作步骤】 在待办事宜列表中，选择待办事宜，单击〖财务处理〗，直接打开该变更对应房间的交易详情窗口，有权限的财务人员可在此对款项进行相应的操作。 处理完毕时，单击〖标识完成〗，可对该变更记录打上标识，即表示该业务变更记录已被财务人员处理完毕。同时，该变更记录转移到“财务已处理的变更”视图下。 票据管理 票据管理主要是对销售过程中所开出的票据进行管理，提供登记、领用、作废和核销统一的管理流程，且与实际财务单据相关联，实现票据单据对应一体化，方便财务人员进行系统性操作。财务业务用财务单据来表现，一张财务单据包含多笔款项，使用一张票据。 系统应用流程 图 7 2：票据管理流程 【流程说明】 公司的财务会计可提前将目前可发放的票据在系统内登记，并生成票据的明细。 项目出纳到公司领用票据时，由公司财务会计在系统内登记领用情况。 项目出纳在日常收款开票的业务过程中及时将收款信息登记到系统中，系统自动记录票据使用情况。 当整本票据使用完成后，项目出纳需要将其交回公司财务会计核销，公司财务会计需要在系统内记录核销情况。 票据本管理 登记票据 会计从财政局领回发票(或印制好收据)后，在系统中进行登记，并通过系统提供的生成票据明细功能，产生票据明细记录。 【操作步骤】 单击【财务管理】模块下的【票据管理】，打开如下图所示界面。 图 7 3：票据管理界面 单击〖登记〗，打开“登记票据”窗口，如下图所示。 图 7 4：登记票据界面 在新增界面填写好票据的基本资料后，单击〖保存〗，系统会提示“数据改变，是否生成票据明细记录？”，〖确定〗即生成票据明细，〖取消〗则不生成。 保存后系统会刷新出<票据明细>侧标签，如下图所示，可以单击〖生成明细〗来生成票据明细，所有生成的票据明细状态均为“未开”。 图 7 5：票据明细界面 领用票据 记录各项目出纳领用票据的情况，系统支持整本领用和分段领用两种模式，因有些地方票据是连续纸，领用多少撕多少。 单击编辑界面中的〖领用〗，打开“票据领用”窗口，如下图所示。 图 7 6：票据领用界面 整本领用：表示领用当前票据本中所有的票据明细。此时起始编号、截止编号不允许修改。 分段领用：表示只领用指定范围内的票据明细，此时需要输入要领用的该票据本范围内的起始编号和截止编号。 确定保存时，如果指定范围的票据存在被领用的票据，则提示“部分票据已领用，已领用不会重复领用，是否继续！”。 选择〖确定〗，系统继续处理，但只会领用未被领用的那部分票据明细。 选择〖取消〗则中止，不继续处理。 核销票据 出纳使用完票据后，将票据底单交回，会计根据交回的情况进行票据的核销。 系统支持整本核销和分段核销两种模式。 单击编辑界面中的〖核销〗，打开“票据核销”窗口如下图所示。 图 7 7：票据核销界面 整本核销：表示核销当前票据本中所有的票据明细，此时起始编号、截止编号不允许修改。 分段核销：表示只核销指定范围内的票据明细，此时需要输入要核销的该票据本范围内的起始编号和截止编号。 确定保存时，如果指定范围的票据存在被核销的票据，则提示“部分票据已核销，已核销不会重复核销，是否继续！”。 选择〖确定〗，系统继续处理，但只会核销未被核销的那部分票据明细。 选择〖取消〗则中止，不继续处理。 票据明细管理 在“登记票据”的编辑界面，单击<票据明细>侧标签进入票据明细窗口，在此界面可以通过<所有票据>、<已使用未核销>、<已核销>、<已经作废>四个子标签页查看票据的使用和空缺情况，并进行相关的操作，界面如下图所示。 图 7 8：票据明细界面 收回票据 与领用票据相对应，但已核销的和与财务单据相关联的票据明细是不能被收回的。 选择票据明细，单击〖更多操作〗下的〖收回票据〗，所选票据明细的领用人和领用日期即被清空。 取消核销 与核销相对应，取消核销后票据明细状态恢复为核销前的状态。 选择票据明细，单击〖更多操作〗下的〖取消核销〗，则所选票据明细的核销人和核销日期即被清空。 作废 实际业务中由于票据丢失或开错等各种情况导致票据已不再有效时，必须将其作废。 若当前票据明细未与财务单据相关联，则可在此进行作废操作；否则，需到对应的财务单据中进行作废操作。 选择票据明细，单击〖作废〗，弹出票据作废窗口如下图所示，选择作废原因，〖确定〗即可。 图 7 9：票据作废界面 取消作废 若当前票据明细未被财务单据所引用，则允许〖取消作废〗，且票据状态恢复成“未开”状态；否则不允许进行〖取消作废〗操作，且在财务单据中也不允许进行取消作废操作，即永久作废。 设置默认票据 项目开盘时，收款工作量可能很大，一般会安排几个人进行收款。为了减少由于并发操作带来的错误，推荐的做法是：一人一台打印机，各自拥有一本票据。 默认票据设置功能就是用于操作员设置其所使用的票据本的票据信息，设置默认票据信息后，系统会根据该信息自动生成票据编号，为收款界面所引用。 单击主菜单->工具->默认票据设置，打开设置默认票据批次窗口如下图所示，选择票据批次号并录入起始编号后，确定即可。 图 7 10：设置票据批次界面 在票据明细中的<所有票据>子标签可以进行作废和取消作废、领用和收回票据、核销和取消核销操作，在<已核销>子标签也可以进行取消核销操作，在<已作废>子标签也可以进行取消作废操作。 提示 若该票据本已生成明细，此时修改票据本信息后必须再次单击〖生成明细〗确认并保存后才会更新其明细记录，否则票据明细不变。 只有在“未使用的票据”视图下才可以删除票据登记列表中的票据本记录，且会同时删除该票据本下的所有票据明细，因票据为重要财务依据，慎重起见，不支持批量删除票据本信息，请操作人员注意。 删除票据时，若当前票据已被选为某操作员的默认票据，则在删除该票据时，系统会同步删除该票据与操作员相关联的记录。 收支管理 财务人员在该模块可以统一对所有的财务业务进行处理，且都是通过财务单据来描述，任何业务均围绕单据进行，一张财务单据可以包含多笔款项。 预收款 预收款主要用于管理在没有签订任何销售单前所收取的款项。 在实际业务中，对于预约金、定金的收取，常见有两种模式： 先签协议，后交款。 先交款，后签协议，需要到<预收款>中进行收款操作，界面如下图所示。 图 7 11：收支管理界面 收款 单击界面上的〖收款〗，打开财务单据窗口如下图所示。 图 7 12：收款单界面 在财务单据界面录入“交款人”，在款项明细列表中选择收取的款项名称并录入收取的金额，单击〖保存&打印〗。 客户凭收据去办理业务，在签订销售单后，需要将预收款与销售单进行关联，“验证预收款”的操作请见【预约排号】模块的说明。 预收款退款 客户在交纳预收款后，如果没有去办理协议，财务人员需要将收取的预收款退回客户；或将多交的预收款退回一部分，可以通过<预收款>的退款功能进行处理。 在收款单据列表中选择需要退款的收款单，然后在款项明细列表中选择需退款的款项明细，单击〖更多操作〗下的〖指定款项退款〗，打开财务单据窗口，如下图所示。 图 7 13：财务单据预收款退款界面 字段名称 说明 交款人 填写办理退款业务的客户。 开票人 默认为当前操作员。 票据类型 选择退款单的票据类型是发票或者无票据，默认无票据。 票据类型为发票时，票据编号必填。 票据编号 录入要开据的退款单的票据编号。 审核人、审核日期 不允许编辑，对该退款单进行审核操作时系统会自动填写。 入账日期、凭证信息 只有用户已购买【财务接口】模块并设置为启用时才显示。 款项明细 列表中显示所选的需要退款的实收款项，金额以负数显示，可编辑。 其中入账银行字段只在用户购买并启用【财务接口】模块时才显示。 当款项类型为代收费用时，款项名称不允许编辑；否则，款项名称可编辑。 录入退款单相关信息后，〖保存〗即可。 保存后，系统会自动产生一笔负数实收款，其余额为0。 预约金管理 客户预约项目或房间时，开发商可能需要客户交纳一定的预约金。无论是先交款，凭收据办理业务签署协议或者先办理业务签署协议，再去财务部门交款，操作员都能方便的收取预约金。 预约金管理对收取的预约排号费用进行管理，界面如下图所示。 图 7 14：收支管理界面 收取预约金 在预约单列表选定预约单后，单击收款单据列表栏的〖收款〗，打开财务单据窗口如下图所示。 图 7 15：财务单据收预约金界面 字段名 说明 开票人、开票日期 票据类型为“无票据”时，开票人字段显示为收款人，开票日期显示为收款日期。 票据类型 分为发票、收据和无票据三种。 选项来自【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>公司级参数—>默认票据类型。 票据编号 启用票据管理 如果已设置默认票据，则系统根据默认票据设置及票据所属项目信息自动生成票据编号。 票据编号自动生成的规则：根据选择的票据批次号，自动取票据批次号对应票据明细的最小未使用票据号。 如果未设置默认票据，则不会自动生成票据编号，需手工录入，系统会根据录入的票据编号，检索是否存在对应的票据批次号，若检索到，则会反填票据批次号信息；否则，清空票据批次号信息，并提示“该票据编号不存在，请重新录入！”。 不启用票据管理 可手工录入票据编号，但不会检索是否存在对应的票据批次号。 入账日期、凭证信息 用户已购买【财务接口】模块并设置为启用时，才显示该字段。 款项明细 用户购买并启用【财务接口】时才显示“入账银行”字段，选项来自【业务参数设置】模块—>【财务管理】下的“入账银行选项”。 录入预约金的相关信息后，单击〖保存&打印〗按钮即可保存信息并打印出票据。 保存后，该预约单的“实收预约金”字段显示已收的金额，在<付款情况>标签页中会显示已收的单据记录。 转预约金 在实际业务中，如下两类业务可通过预约金的转账功能实现： 当预约客户转小订、认购或转签约后，需将收取的预约金转为楼款。 当预约客户转其它项目时，财务将其原来所支付的预约金一起转至新的预约单。 预约客户转小订、认购或转签约后，预约单会关闭，进入<预约金管理>标签页，选择“已关闭的预约单”视图，并在预约单列表中选定目标预约单。 在对应的<实收款项>标签页中选择待转的款项记录，单击〖更多操作〗，选择“转账”，打开“选择销售单”界面如下图所示。 图 7 16：选择销售单界面 在“选择销售单”界面，录入查询条件，单击〖查找〗，查找出要转入的销售单，在销售单列表中选择销售单后，〖确定〗即打开转账的财务单据界面如下图所示。 图 7 17：财务单据转预约金界面 在款项明细列表中会列出一笔负的原预约单下的款项，一笔正的新单下转入的款项，可以修改转入的款项名称和转入的金额，但修改的金额值不能超过转入的金额，录入转账的相关信息后保存，系统会在原预约单下增加一笔负的“内部转账单”款项，同时将原来的单据用“*”标识，然后在转入的销售单下增加一笔正的“内部转账单”款项。 退预约金 当预约客户因个人需要或其预约排号的房间已销售，客户需退号时，销售人员在【预约排号】模块进行退号操作后，财务人员需将原收取的预约金退还给客户。 进入<预约金管理>标签页，选择“已关闭的预约单”视图，查找退号的预约单。 在对应的<实收款项>标签页中选择要退的款项，单击〖更多操作〗，选择“指定款项退款”，打开退款的财务单据界面如下图所示。 图 7 18：财务单据退款界面 确认需退的款项和金额，用户可以修改退款金额，但不能超过已交的金额，确认完后，〖保存〗即可。 保存后，系统增加一条退款单记录，同时将原来的单据用“*”标识。 房款管理 定单、合同签署当天，财务人员一般需要收取定金，后续还需要根据生成的应收款明细收取对应的款项。 【收支管理】模块的<房款管理>用于财务人员对应收款进行调整以及根据供款表进行收款、打印票据等。 房款管理界面如下图所示。 图 7 19：房款管理界面 查看交易详情 在<房款管理>界面，选中一条定单或合同，双击打开“交易详情”窗口如下图所示。 图 7 20：交易详情界面 字段名称 说明 切换房间 单击“切换房间”超链接，打开“选择房产”界面，选择具体的房间后，系统将打开选中房间的“交易详情”窗口。 切换交易 如果当前销售单的房间存在多次交易，则会在交易详情的窗口上给出提示，单击相应的链接，则显示该链接对应交易的内容。 例如101房间被小王认购后又退房，然后又被小李认购，将会显示两条交易记录供用户切换查看每次交易的信息。 相关销售单 以超链接的方式显示客户的销售单，单击该链接可查看该销售单的详细信息。 供款明细列表 以列表的形式显示签订定单或合同的房间需要交纳的每一笔费用。 供款明细列表中的标识说明： ☉：部分收款 √：款项已交清 ﹗：多收 空：款项未收 实收单据 如果该销售单已有收款，则在“实收单据”页上会显示已收的单据。 收款单据列表中的标识说明： “*” ：单据发生过转账/换票/退款业务 “空”：正常收款 实收款项 显示已收单据里的每一笔已收款项。 如果不选“实收款项”页 “只显示当前”选项则会显示当前单下所有的款项，如已退掉的款项、已转出去的款项等。 如果勾选则只显示当前单下有效的款项，即该款项的余额不等于0。 提示 单击交易详情界面的客户链接，打开客户资料编辑界面，拥有“客户台账”模块相应操作权限的用户可以编辑客户资料。 在供款明细列表中，到期未交的款项会以红色字体标识。 调整供款表 增加应收款 在定单或合同管理编辑界面，通过“生成付款详情”操作可以生成供款记录，如果还需要再新增一些应收费用，则可在交易详情界面的供款明细列表中，单击〖新增〗，录入相关信息后，〖保存〗即可。供款明细界面如下图所示。 图 7 21：供款明细界面 字段名 说明 款项类型 选项有：“非贷款类房款”、“贷款类房款”、“代收费用”、“其它”。 选择不同的款项类型，则款项名称的可选项会根据款项类型显示不同类型下的可选款项。 款项名称 房款的款项名称分为由系统默认生成的“定金”、“首期”、“楼款”、“补差款”、“银行按揭”、“公积金”，以及其它的款项名称系统作为其他款项处理，如“滞纳金”，代收费和其他杂费。 款项名称只能从列表中选择，不可自由编辑。 如所需要的款项名称不在列表中，可在【业务参数设置】模块—>项目准备中的〈款项名称选项〉中增加。 付款期限 指付款方式定义生成的应交款时间。 折人民币金额 折人民币金额=录入的应交金额×币种汇率 折人民币余额 折人民币余额=折人民币金额－已交的人民币金额 删除应收款 如果供款明细列表中的某项供款记录确定不需要收取，可以通过删除操作来删除供款记录。 在供款明细列表中单击〖更多操作〗，在弹出的菜单下选择〖删除〗，系统会提示“确定要删除选中的记录吗？”，〖确定〗即可。 收取房款 在签订定单或合同后，财务人员会根据供款明细记录来收取对应的费用。 系统提供新增和引入供款两种收款模式。 新增 在交易详情界面，单击〖收款〗，打开收款的财务单据界面如下图所示，录入收款相关信息后，〖保存〗即可。 图 7 22：财务单据收款界面 提示 当支付方式为银行且银付方式为POS机，在收款时会系统会根据POS机手续费的设置计算POS机手续费，从收款中扣除POS机手续费。可在POS机手续费界面对POS机手续费进行统一处理。 引入供款 在交易详情界面的供款明细列表中，选择需收取的款项（允许多选），单击〖引入供款〗，系统提示“确定要引入选中的第X笔供款记录吗？”，确定后，打开收款的财务单据窗口如下图所示。 图 7 23：财务单据界面 【窗口说明】 该窗口同单击〖收款〗按钮打开的收款窗口，不同的是在款项明细列表中，“款项名称”、“金额”等收款信息已根据所引入的供款表中的款项自动填写，此处金额为所引入的应收款的“余额”。 录入其它收款信息后，〖保存〗即可。 款项收取后，系统会执行对冲过程，根据实收情况计算应收款的余额。 无票据 系统引入“无票据”的票据类型，以处理以下两种“收款不开票”的业务场景： 客户使用转账或汇款的方式支付房款，房地产商收到钱时，只是内部记账，不会开具正式的收据或发票，等过一段时间客户到现场后再开票。 收取定金时开具收据，当客户交清首期款后，房地产商会收回原来开具的定金收据，给客户开一张总收款的发票。如购房首期共10万，客户第一次交定金2万，已开收据；第二次交首期8万，收回2万定金收据，给客户开具10万发票。 提示 若在【业务参数设置】模块中已设置“启用票据管理”，并进行默认票据的设置，则在财务单据界面显示默认的票据批次号及票据编号。 结转滞纳金 对客户拖欠交款的情况，进行催款后，客户来交款时，按企业的规定，一般需要收取一定比例的滞纳金。 在【收支管理】模块的<房款管理>标签页中需要先对滞纳金进行结转，计算出应该收取多少滞纳金，再根据结转后的滞纳金金额收取该笔滞纳金。 【操作步骤】 打开【收支管理】模块的<房款管理>标签页，查找出需要计算滞纳金的销售单，双击打开。 如果当前客户存在到期未交款的情况，系统会自动计算出参考滞纳金，在界面上会显示“截止到今天未结转的滞纳金为*元”，如下图所示。 图 7 24：交易详情界面 单击“详情”链接会打开“滞纳金详情”窗口如下图所示。 在滞纳金明细列表上会显示供款明细列表中的每条款项记录，如果有欠款情况，在列表上会显示出“欠款天数”以及“参考滞纳金”。 图 7 25：滞纳金详情界面 计算出参考滞纳金后，可以将“参考滞纳金”正式结转为应收款，此过程支持滞纳金的减免，在交易详情界面的供款明细列表中单击〖结转滞纳金〗，打开“结转滞纳金”界面如下图所示。 图 7 26：结转滞纳金界面 字段名称 说明 参考滞纳金 由系统自动算出的从上次结转滞纳金日期开始到当前日期这段时间内客户产生的滞纳金，但并非客户实际要交的滞纳金。 减免滞纳金 发展商由于种种原因不能收取客户产生的全部滞纳金，经与客户协商，可能减免一部分滞纳金，在此录入，并在“减免说明”予以说明。 结转滞纳金 为客户实际要交的滞纳金。 结转滞纳金=参考滞纳金-减免滞纳金 录入减免的滞纳金后，单击〖保存&关闭〗，完成本次结转，在应收款明细中会增加一笔款项名称为“滞纳金”、款项金额为“结转滞纳金”金额的应收款记录。 提示 结转的滞纳金是房款和代收费用两部分滞纳金之和。 滞纳金的比例来源于【业务参数设置】模块—>配置类参数设定—>项目级参数中的“滞纳金比例”。 退款 退款分指定款项退款和不指定款项退款。 指定款项退款 指定款项退款用于明确知道是退哪笔实收款的情况。 打开【收支管理】模块的<房款管理>标签页，选择需要退款的销售单，双击打开。 进入<实收款项>标签页，选择需退款的实收款（支持多选），单击〖更多操作〗下的〖指定款项退款〗，打开退款的财务单据界面如下图所示。 图 7 27：财务单据退款界面 录入相关信息后，〖保存〗即可。 保存后，系统自动产生一笔负数实收款，其余额为0，并用其退款金额冲销对应的实收款项的余额，同时与应收款重新进行对冲。 提示 系统支持对某笔款项进行全额退款或部分退款，部分退款时，可修改退款单中款项明细的金额，该金额的绝对值必须小于等于被退实收款的款项余额。 只能对款项余额大于0且不是“作废”状态的实收款项进行退款。 不指定款项退款 当存在多收款但不清楚具体是哪笔款多收时，没法对具体的实收款进行退款，可通过不指定款项退款功能增加一笔负的实收款，冲销总实收款。 打开【收支管理】模块的<房款管理>标签页，选择需要退款的销售单，双击打开。 进入<实收款项>标签页，单击〖更多操作〗下的〖不指定款项退款〗，打开退款的财务单据界面如下图所示。 注意：款项明细记录的金额必须为负数。 图 7 28：财务单据退款界面 录入相关信息后，〖保存〗即可。 保存后，系统会产生退款单中款项明细对应的负数实收款记录，并与同款项类型的实收款记录进行自冲销后，再与应收款进行对冲。 转账 客户换房后，原销售单被关闭，客户在原销售单所交的款项需要转至新房间对应的新销售单下。 打开【收支管理】模块<房款管理>标签页，选择需要转账的销售单，双击打开。 进入<实收款项>标签页，选择待转出的实收款（支持多选），单击〖更多操作〗下的〖转账〗，打开选择销售单界面如下图所示。 图 7 29：选择销售单界面 录入查询条件，单击〖查找〗，系统会按条件搜索出所有满足条件的销售单。 在销售单列表中选择待转入的销售单，〖确定〗后打开转账的财务单据界面如下图所示。 图 7 30：财务单据转账界面 字段名称 说明 相关销售单、所属项目、购买房产 为待转入的新销售单的相关信息的链接。 交款人 默认为新销售单的客户。 开票人 默认为当前操作员。 票据类型 选择转账单的票据类型是收据、发票或者无票据，默认为无票据。 票据类型为收据或发票时，票据编号必填。 票据编号 录入要开据的内部转账单或收据、发票的票据编号。 审核人、审核日期 不允许编辑，对该退款单进行审核操作时自动填写。 入账日期、凭证信息 用户购买 “财务接口”模块并设置为启用时才显示该字段。 款项明细 转入款引入原销售单下选择的转出的实收款记录，同时针对每笔转出的实收款记录增加一笔负数记录。 转入款项的款项类型、名称可以修改。系统支持不同款项类型间的转账。 系统支持部分转账，允许修改转入款项的金额，但其值不能大于原转出款项的余额；修改后，转出款项的负数金额随之变化。 摘要信息会记录相关的转账信息，方便客户了解款项结转的来龙去脉。 录入相关信息后，〖保存〗即可。 保存后，系统会做如下处理： 将保存的转账单对应转入新销售单下。 原销售单下，产生该转账单款项明细中的转出的负数款项，其余额为0，用金额冲销原转出款项的余额，再与该销售单的应收款进行对冲。 新销售单下，产生该转账单款项明细中的正数的转入款项，其余额等于转入金额，与应收款重新进行对冲。 删除已收单据 如果要删除已收的单据，在交易详情界面<实收单据>标签页的收款单据列表中选中要删除的单据记录，单击〖更多操作〗，在弹出的菜单下选择〖删除〗，系统提示“该操作将删除该单据以及该单据对应的款项明细，确定要删除该单据吗？”，〖确定〗即可。 注意 若该单据已被审核或被其它款项引用或对应的票据已核销，均不允许删除。 换票 实际业务中财务收每一笔款时可能只开收据，待所有款项均收完后，将所开的收据收回，换开一张总收款的发票，在系统中可通过换票功能进行处理。 选择需换票的实收款，可选择多笔，单击<实收单据>或<实收款项>标签页上的〖更多操作〗，在弹出的菜单下选择“换票”，打开换票的财务单据窗口如下图所示。 图 7 31：财务单据换票界面 录入新的“票据类型”、“票据编号”等信息，可以调整换票金额，〖保存〗即可。 保存后，系统增加一条“换票”的财务单据记录，原单据会用“*”标识。 作废 财务人员开错收据或发票时，需要作废单据。 单击<实收单据>标签页的〖更多操作〗，在弹出的菜单下选择“作废”，系统会提示“该操作将作废该单据以及该单据对应的款项明细，确定要作废该单据吗？”，单击〖确定〗，当前收款单据及收款明细即被作废，系统会重新计算应收款的余额。 提示 作废单据时会将该单据对应的款项明细一并作废，若启用票据管理则会将该单据的款项对应的票据也同时作废。 若该单据被审核或被其它款项引用均不允许作废，且单据一旦被作废则无法取消作废，即永久作废。 允许对作废的单据进行审核操作，且一旦审核后，当前单据即不能被删除，以方便用户跟踪收款。 票据打印 打印票据之前必须设置好相应的模板，具体设置请详见【套打设置】模块。 在<实收单据>标签页选择需要打印的单据记录，双击打开财务单据界面，单击〖保存&打印〗。 如果只定义了一种打印模板，则直接打开报表预览窗口；否则弹出“打印控制”窗口如下图所示。 图 7 32：实收单据打印控制界面 在“打印控制”窗口中，选择相应模板进行打印预览，报表预览窗口如下图所示。 单击〖打印〗或〖套打〗即可。 〖修改布局〗用于调整票据上的数据位置。 〖打印设置〗用于选择打印机。 图 7 33：报表预览界面 票据审核 对财务单据进行核查后，单击财务单据界面上的〖审核〗，弹出确认审核时间对话框如下图所示。 图 7 34：票据审核界面 录入审核时间，〖确定〗后财务单据界面上的内容就会被锁定，不允许再修改。 在财务单据界面上单击〖取消审核〗即可取消审核。 如果当前选择的单据所生成的凭证中包含有其它单据，则不能取消审核，需到【收支管理】模块的<单据查询>标签页选择所有相关的单据进行取消审核的操作，或到【凭证管理】模块选择所有相关单据取消生成凭证后再取消审核。 查看财务分析 在交易详情界面，单击〖财务分析〗，打开财务分析窗口如图 7 35所示。 图 7 35：财务分析界面 字段名称 说明 房款收取情况 分应收，实收，未收，多收四项进行统计分析。 应收和实收都包含楼款（客户直接交给发展商的款项）、公积金和银行按揭三部分。 未收包含未收楼款、公积金和未收银行按揭。未收楼款细分为到期未收和未到期未收。未收银行按揭也细分为未办按揭和已办按揭但未放款两种。 代收费用收取情况 代收费用指款项类型为代收费用，如手续费，公证费等费用，分别对应收，实收，未收，多收款项进行统计分析。 未收款细分为到期未收款和未到期欠款两种。 其它收取情况 分应收，实收，未收，多收四项进行统计分析。 合计 以上三种情况（房款收取情况、代收费用收取情况、其它收取情况）的合计。 提示 财务分析默认以人民币进行统计分析，但当供款与实际发生款的币种不一致时，对于在供款金额范围内的金额则以供款记录的折算汇率进行折算，多收的部分系统默认以实际发生款项的折算汇率进行折算。 合同结转 合同的房款全部收齐后，财务人员可打开【收支管理】模块，选择“未结转的合同”视图，在合同列表中选择房款已收齐的合同，单击〖结转处理〗按钮进行结转操作。 结转后的合同显示在“已结转的合同”视图中，便于财务人员进行区分和管理。 合同反结转 合同结转后，财务人员如需要对原合同更改处理，可打开【收支管理】模块，选择“已结转的合同”视图，在合同列表中选择房款已结转的合同，单击〖反结转处理〗按钮进行反结转处理。 反结转后的合同显示在“已取消结转的合同”视图中。 银行批量放款 办理按揭或公积金后，发展商可集中为多个客户一起办理按揭和公积金，银行也只需提供一个结算单号，【收支管理】模块的<银行批量放款>可以对按揭款进行批量放款操作。 银行批量放款界面如下图所示。 图 7 36：银行批量放款界面 【操作步骤】 在银行批量放款界面的“贷款银行”下拉列表中选择放款的银行。 下拉数据来源于【业务参数设置】模块中“按揭银行设置”的值和系统数据库中的值，去掉其中重复的值。 单击〖新增〗，打开“银行放款单”界面如下图所示。 图 7 37：银行放款单界面 在“银行放款单”界面的款项明细列表菜单上，单击〖选择贷款款项〗，打开“选择贷款款项”界面如下图所示。 图 7 38：选择贷款款项界面 在“选择贷款款项”界面上，可以录入“客户”，查找出具体客户未放款的贷款款项。 还可不录入客户信息直接单击〖查找〗，查找出该项目该贷款银行下所有未放款的贷款款项记录。 选择一条或多条未放款的贷款记录，〖确定〗即可。 在“银行放款单”界面录入其它相关信息后，保存即完成放款操作。 提示 在银行放款单的款项明细列表中显示的是已选择的贷款款项，若该款项在对应的销售单中发生转账、退款和换票操作则不允许删除。 已选择放款的款项不会再显示在选择贷款款项窗口的未放款贷款列表中，且放款款项一旦被审核则不允许修改和删除，必须由相关审核人员取消该审核操作才行。 进行放款操作后，系统会在选择放款房间对应销售单的实收款项中增加一笔票据类型为“放款单”的款项。 单据查询 单据查询主要是用于对收款单据进行查询和审核操作。 单据查询界面如图 7 39所示。 图 7 39：单据查询界面 审核 选择“未审核的单据”视图，在收款单据列表中选择需要审核的单据记录，单击〖审核〗，在弹出的“确认审核时间”窗口中填写审核时间，确定即可。 取消审核 选择“已审核的单据”视图，在收款单据列表中选择需要取消审核的单据记录，单击〖取消审核〗按钮即可。 如果当前选择的单据所生成的凭证中包含有其它单据，则会弹出取消审核提示界面，显示与取消审核单据产生同一凭证的财务单据。需选择所有相关的单据才能进行取消审核的操作，或到【凭证管理】模块选择所有相关单据取消生成凭证后再取消审核。 设置单据合并号 当凭证需要按照一定的编号来生成时，可以在这里设置单据合并号。例如按银行回单来生成一张凭证，可将同一张银行回单的单据合并，设置单据合并号为银行回单编号。 选择需要合并的单据，单击设置单据合并号，打开设置单据合并号界面，输入合并号保存即可。 如选择的部分单据已生成凭证，则弹出设置单据合并号确认界面。单击“是”继续设置未生成凭证的单据合并号。如选择的部分单据已存在单据合并号，则弹出提示，单击确定可继续合并。 查看款项明细 双击单据记录，打开财务单据界面，可查看该单据下所有的款项明细。 款项明细查询 款项明细查询主要是用于对款项明细进行查询操作。 款项明细查询界面如图 7 40所示。 图 7 40：款项明细查询界面 催交欠款 实际销售过程中，销售人员需要对已认购用户的款项缴付情况进行跟踪。 【催交欠款】模块主要为提高楼款的回收率，包括的功能如下： 检索出有拖欠款的客户基本资料、欠款总额及欠款明细。 对催款记录进行统一管理。 了解各房间不同款项的拖欠情况。 打印催款通知书开展相应的催款工作。 查询未来某时间段内应交款的客户资料及应交款项的明细，以便提前通知客户按时交款。 催交欠款界面如图 7 41所示。 图 7 41：催交欠款界面 催交欠款 打印催款通知单 在【催交欠款】模块选择“催交欠款”视图，催交欠款列表中列出所选项目下有欠款记录（款项的付款期限小于当前统计日期）的定单和合同。 选中某一个定单或合同，单击〖打印催款通知单〗，即可打印出“催款通知单”对客户进行催款。 打印客户欠款单 在【催交欠款】模块的界面上选择“催交欠款”视图，催交欠款列表中就会列出所选项目下有欠款记录（款项的付款期限小于当前统计日期）的定单和合同。 单击〖打印客户欠款单〗，即可打印出所选项目下所有客户的欠款情况，开展相应的催款工作。 查看欠款明细 在催交欠款列表中，双击打开某一条欠款记录，催交欠款界面如图 7 42所示。 图 7 42：催交欠款明细界面 单击<催款记录>标签页的〖增加〗，可以登记当前房间的催款记录，以便于更好的跟踪。 进入<欠款明细>标签页，可以查看到当前房间的每一条欠款记录，单击该界面上的〖打印催款通知书〗，打印客户的欠款单，对客户进行催款工作。 批量发送短信 在催交欠款列表中，选择要发送短信的记录（支持多选），单击〖更多操作〗下的〖批量发送短信〗。 若选定的记录中存在联名客户，则弹出“发送模式选择”界面，选择发送模式后进入新增执行计划界面；否则直接打开新增执行计划界面。 新增执行计划的具体操作请参见【客户关怀】模块的新增执行计划； 通过修改执行计划界面的<执行日志>标签页可以查看计划执行的情况。 提示 单击催交欠款界面的客户链接，打开客户资料编辑界面，拥有“客户台账”模块相应操作权限的用户可以编辑客户资料。 小订单、预留单批量发送短信的数据源为客户，定单、合同批量发送短信的数据源为合同客户，不能同时选择数据源不同的记录进行批量发送短信的操作。 小订、预留的客户如果在客户台账中设置的是不接收短信，则不会给其发送短信。 定单、合同客户如果在客户台账中设置的是不接收短信，还是会给其发送短信。 通知交款 在【催交欠款】模块的界面上选择“通知交款”视图，通知交款列表中就会列出所选项目下款项的付款期限大于等于当前统计日期的定单和合同。 单击〖打印通知交款表〗，可将所有交款信息以报表形式体现，方便工作人员提醒客户按时交款，提高楼款的回收率。 单击〖更多操作〗下的〖批量发送短信〗功能，可为定单、合同的客户批量发送短信，具体操作请参见“催交欠款”。 财务分析 【财务分析】模块对不同项目、不同项目分区以及不同楼栋款项的分布情况进行统计，用于了解各款项的应收、实收、未收和多收情况。 财务分析界面如图 7 43所示。 图 7 43：财务分析界面 统计分析明细说明 过滤条件 取“激活”状态的订单、合同数据进行统计。 可展开项目楼栋树，选择项目、分区、楼栋按项目、分区或楼栋进行过滤。 字段 说明 房款收取情况 统计款项类型为“贷款类房款”及“非贷款类房款”的款项的收款情况。 应收 款项类型为“贷款类房款”及“非贷款类房款”的应收款项的人民币金额之和。 贷款合计 款项名称为“银行按揭”及“公积金额”的应收款项的人民币金额之和。 银行按揭 款项名称为“银行按揭”的应收款项的人民币金额之和。 公积金额 款项名称为“公积金额”的应收款项的人民币金额之和。 客户应交 款项类型为“非贷款类房款”的应收款项的人民币金额之和。 实收 款项类型为“贷款类房款”及“非贷款类房款”的实收款项的余额之和。 贷款合计 款项名称为“银行按揭”及“公积金额”的实收款项的人民币金额之和。 银行按揭 款项名称为“银行按揭”的款项的实收款项的余额之和。 公积金额 款项名称为“公积金额”的款项的实收款项的余额之和。 客户应交 款项类型为“非贷款类房款”的实收款项的余额之和。 未收 款项类型为“贷款类房款”及“非贷款类房款”的应收款项的人民币余额之和。 贷款合计 款项名称为“银行按揭”及“公积金额”的应收款项的人民币余额之和。 银行按揭 款项名称为“银行按揭”的款项的应收款项的人民币余额之和。 公积金额 款项名称为“公积金额”的款项的应收款项的人民币余额之和。 应收未收 款项类型为“非贷款类房款”、且付款期限小于当前日期且付款期限非空的应收款项的人民币余额之和。 未到期 款项类型为“非贷款类房款”、且付款期限大于等于当前日期及付款期限为空的应收款项的人民币余额之和。 多收 款项类型为“贷款类房款”及“非贷款类房款”的款项的多收款之和。 贷款合计 款项名称为“银行按揭”及“公积金额”的款项的多收款之和。 银行按揭 款项名称为“银行按揭”的款项的多收款之和。 公积金额 款项名称为“公积金额”的款项的多收款之和。 客户交款 款项类型为“非贷款类房款”的款项的多收款之和。 代收费用收取情况 统计款项类型为“代收费用”的款项的收款情况。 应收 款项类型为“代收费用”的应收款项的人民币金额之和。 实收 款项类型为“代收费用”的实收款项的人民币余额之和。 未收 款项类型为“代收费用”的应收款项的人民币余额之和。 应收未收 款项类型为“代收费用”且付款期限小于当前日期且付款期限非空的应收款项的人民币余额之和。 未到期 款项类型为“代收费用”、且付款期限大于等于当前日期及付款期限为空的应收款项的人民币余额之和。 多收 款项类型为“代收费用”的款项的多收款之和。 其它费用收取情况 统计款项类型为“其它”的款项的收款情况。 应收 款项类型为“其它”的应收款项的人民币金额之和。 实收 款项类型为“其它”的实收款项的人民币余额之和。 未收 款项类型为“其它”的应收款项的人民币余额之和。 多收 款项类型为“其它”的款项的多收款之和。 合计 统计所有款项的综合收款情况。 应收 所有应收款项的人民币金额之和。 实收 所有实收款项的人民币余额之和。 多收 所有款项的多收款之和。 未收 所有应收款项的人民币余额之和。 应收未收 付款期限小于当前日期且付款期限非空的应收款项的人民币余额之和。 未到期 付款期限大于等于当前日期及付款期限为空的应收款项的人民币余额之和。 银行按揭 款项名称为“银行按揭”的应收款项的人民币余额之和。 公积金额 款项名称为“公积金”的应收款项的人民币余额之和。 回款预测分析说明 过滤条件 取‘激活’状态的订单、合同数据进行统计。 字段 说明 起始时间 统计预计收款金额的起始时间，必须大于等于当前时间。 截止时间 统计预计收款金额的截止时间，必须大于等于起始时间。 预计金额 统计付款期限在起止时间段内的应收款的人民币余额之和。 POS机手续费 POS机手续费是在房产交易过程中，客户刷卡缴费时，银行收取的刷卡费用。 POS机手续费管理界面如图 7 44所示： 图 7 44：POS机手续费界面 POS机手续费相关设置 刷卡终端设置 图 7 45：刷卡终端设置界面 设置刷卡终端的名称及所属的公司。点击〖刷卡终端设置〗打开如图 7 45所示界面，在刷卡终端列表中点击〖新增〗，输入刷卡终端名称和所属公司保存完成增加刷卡终端。选中刷卡终端点击〖更多操作〗下的〖删除〗可删除刷卡终端。 银行卡设置 设置刷卡终端所应用的银行卡信息。点击〖银行卡设置〗，打开如图 7 46所示界面，在银行卡列表中点击新增，输入银行卡名称和所属公司保存完成增加银行卡信息。双击列表中的银行卡打开银行卡设置编辑页面 图 7 46：银行卡设置界面 费率设置 设置不同的银行卡及刷卡终端的POS机手续费收取标准，可以按刷卡金额的比例收取，也可以按固定金额收取。按比例收取时，如POS机手续费有最低、最高金额限制，可对费率启用限制。 在费率列表中点击〖新增〗，打开如图 7 47所示界面，选择刷卡终端、银行卡、填写费用收取标准点击〖保存〗完成费率的设置。可针对不同银行卡、刷卡终端设定不同的费率。 图 7 47：费率设置界面 POS机手续费管理 单独管理收款过程中产生的POS机手续费。 新增POS机手续费 【操作步骤】 打开POS机手续费界面，选择刷卡终端，管理当前终端下的手续费。 在POS机手续费列表中点击〖新增〗，打开如图 7 48所示界面。 在款项列表中点击选择款项，打开选择POS机收款款项界面。在界面中选择款项点击确定。系统根据选择的款项和费率设置自动计算POS手续费。 点击保存完成POS机单的增加。 图 7 48：新增POS机单界面 提示 如一张POS机单包括几个收款款项，手续费数值为几个款项的POS机手续费之和，POS机手续费列表中显示为POS机单的款项金额和手续费汇总信息。 代收费用管理 代收费用是在房产交易过程中，向政府、相关机构缴纳的税费、手续费等各类费用，如合同印花税、契税、产权登记费、律师费等。 此类费用通常是由地产公司收取后，再统一划拨给相应的政府部门、或相关机构，但是也存在地产公司先代替客户交纳费用，然后再向客户收取的情况。 代收费用管理界面如图 7 49所示。 图 7 49：代收费用管理界面 批量调整代收费用 在销售业务进行过程中，可能存在代收费用收取的比例/金额发生调整或需要增加代收费用项目的情况，此外，客户交纳的代收费用很多都与房间面积、价格有关，当房间的面积或成交价格等因素发生变化时，需要对已有销售单的供款表进行调整，为简化操作，系统引入了批量调整代收费用的功能。 系统中批量调整代收费用的操作流程如下： 图 7 50：批量调整代收费用操作流程 新增代收费用批量调整记录 单击〖新增〗，打开批量调整代收费用窗口如图 7 51所示，选择楼栋及款项名称。 图 7 51：批量调整代收费用界面 计算代收费用 单击〖计算〗，系统即会提取出所选楼栋下所有激活的且销售状态为“认购”或“签约”的交易记录，根据选定代收费用的计算方法为每条交易生成新的代收费用金额。 传递代收费用 保存调整记录后，单击〖传递〗，系统会将所选楼栋下的新的代收费用分别传递到其对应的供款表中。如果交易对应的供款表中不存在该笔款项，则会在供款表中增加一笔该款项。 提示 计算代收费用时，若计算方法为“固定金额”，需要根据预先设置的保留位、进位方法对金额值进行处理。若代收费用的币种为合同币种，折算为人民币时，不需要对人民币折算值进行保留位处理，统一保留到分。 销售单列表来源于指定楼栋下所有激活的且销售状态为“认购”或“签约”的交易记录。 删除调整记录时，如果该记录已经传递，则不允许删除。 批量划出代收费用 将代收费用统一划拨给相应的政府部门或相关机构。 新增代收费用批量划出 在代收费用管理界面打开<批量划出>标签页，点击〖新增〗，打开如图 7 52所示划拨单界面，填写收款单位，结算方式、结算单号、入账银行和入账日期等信息，在款项明细中点击〖选择费用〗，选择代收费用，系统会自动计算划拨金额，点击保存即可。 图 7 52：新增代收费用批量划出界面 代收费用的对冲 代收费用是开发商代政府或其它部门收的相关费用。对于这部分费用的收取，在实际业务中有以下两种情况： 开发商提前垫付。 对于垫付的这种情况，开发商并不关注每一种代收费用的收取情况，一般只关注代收费用是否全部交清。 客户自己交款，开发商只是做一个中间转收的工作。 对于这种情况，开发商需要严格按照代收费用的明细来收取，关注每一笔代收费用的交款情况。 在以上两种情况中，开发商所关注的信息不同决定代收费用的应收实收是否需要严格按款项名称对冲。 为方便用户在系统中可以根据实际业务的不同，灵活地处理代收费用应收实收的对冲问题，在【业务参数设置】模块中引入了公司级参数“代收费用是否启用专项对冲”。 在“业务参数设置—>配置类参数设定—>公司级参数—>财务相关设置”栏可以设置“代收费用是否启用专项对冲”。若设置启用，则代收费用只按款项名称对冲；否则，先按款项名称对冲，然后再按款项类型对冲；默认不启用。 示例 款项说明如下：（专项对冲与不专项对冲的应收实收都一样） 应收代收费用有：契税 1000元 抵押登记费 500元 实收代收费用有：契税 1400元 专项对冲 多收的400元契税不会对冲抵押登记费，所以抵押登记费的余额为500元，契税的多收金额为400元。 不专项对冲 多收的400元契税会对冲抵押登记费，所以抵押登记费被对冲了400元，还余100元未对冲，即抵押登记费的余额为100元，契税的多收金额为0元。 财务接口设置 财务接口是将财务的款项明细数据，经过一定的变换转换成财务系统可以接收的凭证数据。在生成凭证之前，用户需要对照财务系统，为不同的项目设置对应的账套、辅助核算、会计科目以及凭证生成规则等信息。 接口设置的具体操作流程如下。 图 7 53：财务接口设置流程 注意： 在进行财务接口设置之前，需要对财务的基本数据有一个充分的分析。接口设置与现有财务系统中的凭证字、科目、结算方式、核算项目设置保持一致。 账套设置 账套设置的具体功能如下。 新增账套 设置账套 导入账套 导出账套 删除账套 新增账套 对账套的信息进行设置，同时确定记账模式，是否存在POS机费用，财务系统的版本信息和接口类型等相关信息。 【操作步骤】 单击账套列表的〖新增〗，打开新增账套设置界面如图 7 54所示 图 7 54：新增账套界面 录入账套名称、选择销售业务记账模式为预收模式或预收/应收模式，选择是否存在POS机费用，输入账套说明。 选择财务软件版本以及对应的接口类型，保存完成新增一个账套。如财务软件版本为”用友NC ”且接口类型为“XML同步传输”，还需要填写交换平台URL地址和NC系统编码，财务公司名称信息。 记账模式说明 “预收模式”：财务认为签订认购书时，交易未成立，所以收到的房款进“预收账款”科目，当满足结转“主营业务收入”的条件时，意味着应收与收入同时增加，需要做两张凭证。当前模式的做账特点体现在结转时，无论客户款项是否交清，财务均假设客户在结转时已经付清预收款，未交清的款项在结转后需要补齐到预收款中，财务用“预收账款”科目体现全款付清。因此结转时按照合同金额将“预收账款”的金额转入“应收账款”科目，并按照合同金额计入收入，此时“预收账款”科目金额为负数；结转后，收款仍然进入“预收账款”科目，以保持科目平衡。这种做账模式的好处过程中减少了“应收账款”科目，操作简单，但是结转时会造成资产的“应收账款”科目体现的是应收款，而不是实收款。； 举例说明： A房间，2月1日签约，合同金额100万；收款40万，9月1日，结转；11月1日，收款60万 结转前收款凭证如下： 方向 科目 金额 借方 银行存款 4000000 贷方 预收账款 4000000 结转时的凭证如下： 方向 科目 金额 借方 预收账款 1000000 贷方 应收账款 1000000 方向 科目 金额 借方 应收账款 1000000 贷方 主营业务收入 1000000 两笔凭证的“应收账款”科目对冲后，凭证合并后的结果为： 方向 科目 金额 借方 预收账款 1000000 贷方 主营业务收入 1000000 结转后收款凭证如下： 方向 科目 金额 借方 银行存款 600000 贷方 预收账款 600000 “预收/应收模式”：财务认为签订认购书时，交易未成立，所以收到的房款进“预收账款”科目，当满足结转“主营业务收入”的条件时，意味着应收与收入同时增加，需要做两张凭证。当前模式的做账特点体现在结转时，财务认为客户在结转前收到的款项为预收，结转后收到的款项为应收，用“应收账款”科目体现全款付清。因此结转时按照收款金额将“预收账款”的金额转入“应收账款”科目，并按照合同金额计入收入；未交清的款项在结转后需要补齐到“应收账款”科目中。这样做的好处是“应收账款”科目金额等于实收款，但做账模式相对复杂。 举例说明： A房间，2月1日签约，合同金额100万；收款40万，9月1日，结转；11月1日，收款60万 结转前收款凭证如下： 方向 科目 金额 借方 银行存款 400000 贷方 预收账款 400000 结转时的凭证如下： 方向 科目 金额 借方 预收账款 400000 贷方 应收账款 400000 方向 科目 金额 借方 应收账款 1000000 贷方 主营业务收入 1000000 两笔凭证的“应收账款”科目对冲后，凭证合并后的结果为： 方向 科目 金额 借方 预收账款 400000 借方 应收账款 600000 贷方 主营业务收入 1000000 结转后收款凭证如下： 方向 科目 金额 借方 银行存款 600000 贷方 应收账款 600000 POS机手续费处理方式说明 收款时无POS机手续费：在收款时不处理POS机手续费，一笔收款业务只有银行存款和预收账款两类分录，POS机手续费单独做凭证处理； 举例说明： 收款凭证 方向 科目 金额 借方 银行存款 20000 贷方 预收账款 20000 集中处理POS机手续费的凭证如下，该凭证会包含多笔POS机收款 方向 科目 金额 借方 其他应付款-POS机手续费 2000 贷方 银行存款 2000 收款时有POS机手续费：在收款时处理POS机手续费，一般收款业务中，除了银行存款和预收账款外，还会有POS机手续费的科目； 举例说明： 方向 科目 金额 借方 银行存款 19900 借方 其他应付款-POS机手续费 100 贷方 预收账款 20000 财务系统版本与财务接口对照如下表说明： 财务软件版本 兼容版本 接口类型 说明 金蝶K3 ， DBF 采用DBF的文件交换方式 金蝶 DBF 采用DBF的文件交换方式 金蝶EAS ， XLS 采用XLS的文件交换方式 用友 TXT 采用TXT的文件交换方式 用友 NC ，，， XML异步 采用XML的文件交换方式，需要手工导入文件 XML同步 采用Web Service交换方式 表：财务系统版本与财务接口对照表 新账套的默认设置信息： 财务软件版本 金蝶K3 接口类型 DBF文件 销售业务记账模式 预收模式 是否存在POS机费用 收款时无POS机手续费 辅助核算设置 　 核算方式 业务对象 1 楼盘房号 房间 2 银行账户 入账银行 会计科目设置 科目编码 科目 业务对象 辅助核算 1001 现金 1002 银行存款 【入账银行】 1122 应收账款 【项目名称】 1221 其他应收款 2203 预收账款 【项目名称】 【楼盘房号】 2241 其他应付款 【款项名称】 6001 主营业务收入 表：新账套的默认设置信息 默认账套所能够支持的凭证业务： 单据类型 业务节点 凭证字 借贷方向 科目 金额 辅助核算 摘要 收款单 收定金（现金） 记 借方 现金 2000 收**项目**房间张三定金 贷方 预收账款 2000 楼盘房号 收首期/楼款（现金） 借方 现金 2000 收**项目**房间张三首期/楼款 贷方 预收账款 2000 楼盘房号 收定金（银行） 借方 银行存款 2000 收**项目**房间张三定金 贷方 预收账款 2000 楼盘房号 收首期/楼款（银行） 借方 银行存款 2000 收**项目**房间张三首期/楼款 贷方 预收账款 2000 楼盘房号 收银行按揭 借方 银行存款 2000 银行 收**项目**房间张三银行按揭 贷方 预收账款 2000 楼盘房号 收代收费用（现金） 借方 现金 500 收**项目**房间张三**费 贷方 其他应付款-代收费用 500 收代收费用（银行） 借方 银行存款 200 银行 贷方 其他应付款-代收费用 200 退款单 退定金 记 借方 预收账款 2000 楼盘房号 退**项目**房间张三定金 贷方 现金 2000 退首期/楼款 借方 预收账款 2000 楼盘房号 退**项目**房间张三首期/楼款 贷方 现金 2000 退银行按揭 借方 预收账款 2000 楼盘房号 退**项目**房间张三银行按揭 贷方 银行存款 2000 银行 退代收费用 贷方 其他应付款-代收费用-契税 500 退**项目**房间张三**费 贷方 其他应付款-代收费用-律师费 300 贷方 其他应付款-代收费用-公证费 200 贷方 银行存款 1000 银行 转账单 换房 记 借方 预收账款（原房间） 2000 楼盘房号 转**项目**房间张三**款 贷方 预收账款（现房间） 2000 楼盘房号 增减权益人 借方 预收账款（原房间） 2000 楼盘房号 转**项目**房间张三**款 贷方 预收账款（原房间） 2000 楼盘房号 划拨单 代收费用划出 记 借方 其他应付款-代收费用 500 **年**月**日代收费用划出 贷方 现金 1000 **年**月**日代收费用划出 POS机单 支付POS机费用 记 借方 预收账款 2000 楼盘房号 **年**月**日POS机手续费 贷方 财务费用-POS机手续费 2000 **年**月**日POS机手续费 放款单 银行批量放款 记 借方 银行存款 200000 收**项目**房间张三银行按揭 贷方 预收账款 200000 楼盘房号 收**项目**房间张三银行按揭 设置账套 可以对账套的信息进行维护，同时设置账套的使用范围，对应的项目信息。 【操作步骤】 在账套列表中选择账套后，进入<账套设置>标签页，账套信息的修改同新增账套 单击项目列表的〖新增〗，打开项目选择界面如图 7 55所示 单击项目名称前的方框勾选项目，单击，完成项目的选择。 确认信息无误后点击账套信息栏上的〖保存〗完成账套设置。 图 7 55：选择项目界面 提示 在选择项目时，项目列表中只显示没有设定账套的项目，如项目已在账套中使用，项目选择列表中将不会显示。 导入账套 导入账套可以导入本地账套设置，也可以导入系统自带账套设置。 选择账套，点击账套列表上的〖导入〗，打开账套导入界面如图 7 56所示。选择导入账套为本地账套文件，单击〖浏览〗选择账套文件，或为系统自带账套，在系统账套下拉列表中选择账套模式，输入账套说明，选择要导入的选项，单击〖确定〗导入账套 图 7 56：导入账套界面 导出账套 用于将账套的设置信息导出成账套文件，供其它系统导入使用，以提高账套设置的效率。 图 7 57：导出账套界面 在账套列表中选择账套，单击〖更多操作〗下的〖导出账套设置〗打开导出账套设置界面，如图 7 57所示。账套名称为当前导出的账套名称，可以填写相应的账套说明，单击〖确定〗将账套的设置信息导出。导出时，只导出账套的基本信息、会计科目、辅助核算、会计科目与辅助核算关系、辅助核算明细和凭证分录规则。 删除账套 删除账套及对应的接口设置信息。 在账套列表中选择账套，单击〖更多操作〗下的〖删除〗，弹出“确定要删除选择的账套吗？”提示。点击〖确定〗删除账套。 提示 如账套下有已生成的凭证，删除账套后，不删除凭证。如其它账套应用于已生成凭证的单据所在项目，已生成的凭证可在凭证管理“其它账套生成的凭证的财务单据”视图中查看，做取消生成凭证处理。 设置会计科目 为账套定义会计科目以及会计科目对照信息，将会计科目与业务对象建立关联。点击会计科目设置标签页打开会计科目主界面如图 7 58所示 图 7 58：会计科目设置主界面 常用会计科目 应用系统 科目名称 说明 销售系统 现金 资产类科目，一级科目 银行存款 资产类科目，一级科目 应收账款 资产类科目，一级科目 预收账款 负债类科目，一级科目 主营业务收入 损益类科目，一级科目 其他应收款 资产类科目，一级科目 财务费用 损益类科目，一级科目 系统业务数据 会计科目的业务对象，建立会计科目与业务对象的联系。包括：产品类型全称、款项名称、楼栋名称、杜撰类型、入账银行、项目名称、项目名称+票据类型、一级产品类型+票据类型。 新增会计科目 【操作步骤】 在账套列表中选择账套，进入<会计科目设置>标签页，单击会计科目列表上的〖编辑〗，会计科目变为可编辑状态。 选择要增加的会计科目的上级科目，单击会计科目列表的〖新增〗，在当前科目的下级目录增加一行空记录，输入会计科目名称，选择系统业务数据、选择辅助核算，点击保存即可。 图 7 59：新增会计科目界面 提示 科目名称应根据财务系统中设置的科目名称录入，通常录入财务明细的上一级科目，然后通过业务对象来定义明细科目。 当建立的科目存在辅助核算时，可以通过选择按钮来选择定义的辅助核算，在一个科目中最多可以选择四个辅助核算。 会计科目在选择选择辅助核算时，如果辅助核算中没有相关内容的，可直接在选择界面中新增核算方式 导出模板 当会计科目的内容比较多，可以用EXCEL将会计科目信息导出，在EXCEL中编辑，然后通过导入功能设置会计科目。 导入模板 利用导出的EXCEL模板在编辑会计科目的信息，导入到系统批量设置会计科目。 单击〖导入模板〗，打开选择会计科目文件窗口，单击〖浏览〗选择导入文件后，单击〖导入〗即可。 如会计科目更改后，有异常的凭证规则，系统会提示是否对异常进行调整。 设置辅助核算 定义销售业务对应科目所用到的辅助核算，建立辅助核算与业务对象间的关联。 在账套列表中选择账套后，进入<辅助核算设置>标签页，单击辅助核算列表的〖新增〗，打开辅助核算设置窗口如图 7 60所示，核算方式根据财务系统中定义的名称进行设置，业务对象是核算方式对应销售系统的业务数据，核算方式与业务对象录入完成后，保存即可。 图 7 60：辅助核算设置界面 业务对象是辅助核算所应用的对象，包括产品类型全称、房间信息、款项名称、楼栋名称，入账银行、项目名称、预约单。 批量录入 当设置中的核算代码与核算名称存在较多的记录相同时，可以使用批量录入的功能进行快速的录入。 在辅助核算明细列表中勾选的所要录入辅助核算的业务对象前的方框，单击辅助核算对照列表的〖批量录入〗，打开批量录入窗口如下图所示，录入核算代码、核算名称，确定即可。 图 7 61：批量录入界面 生成 当核算代码和核算名称与系统现有的编码有一定的规则可循时，可以使用生成的功能，按照一定的转换规则生成核算代码与核算名称。 单击〖生成〗，打开批量生成窗口如下图 7 62所示，设置替换规则后，确定即可。 图 7 62：批量生成 全部替换：根据设置规则替换当前核算对照表中所有的核算代码和核算名称。 只替换为空记录：根据设置规则替换当前核算对照表中为空的核算代码和核算名称。 导出 当辅助核算的内容比较多，而且财务系统也支持辅助核算导出时，可以用EXCEL将辅助核算的对照信息导出，在EXCEL中建立对照关系，然后通过导入功能进行批量的设置。 导入 用于将用户在系统外编辑好的Excel格式的辅助核算对照信息导入到系统当中。 单击〖导入〗，打开选择文件窗口，选择导入文件后，单击〖导入〗即可。 设置凭证规则 凭证规则是指凭证的生成规则，是根据不同的业务类型来定义其具体分录的。 在账套列表中选择账套，进入<凭证规则设置>标签页，可看到业务类型列表，如下图所示 图 7 63：凭证规则界面 系统默认有收款业务、退款业务、转账业务、换票业务、结转业务、支付业务七大分类。 选择业务场景双击或单击〖凭证规则设置〗，打开凭证规则设置界面如图 7 64所示 图 7 64：凭证规则设置界面 新增/删除业务类型 可根据公司实际业务增加业务场景。选中业务类型，点击〖新增〗，输入业务场景名称完成新增业务场景。 新增的业务场景可以删除，在业务类型列表中选择业务类型，单击〖删除〗即可删除业务场景及其对应的凭证规则。 系统默认业务场景不可删除。 启用/禁用业务类型 系统默认只显示启用的业务类型。勾选业务类型列表下的“所有分类”前的方框，可显示已禁用的业务类型。禁用的业务类型不可修改。 凭证规则设置 凭证规则是指具体业务在生成凭证时，每一笔凭证的生成规则。针对每一笔凭证，可以定义其对应的科目名称，借贷方向，具体的金额，科目的增减规则，凭证的摘要以及符合该凭证的筛选条件。 在定义时，需要结合实际的业务，将所用到的判断规则都定义出来，才能生成出相对准确的凭证。 在业务类型列表中选择要设置凭证规则的业务场景，在凭证规则设置列表中点击增加分录，录入凭证规则的相关信息后，保存即可。对不需要的分录可单击删除当前分录。 异常凭证预警 提示存在异常的凭证信息。如当前凭证规则设置有异常，异常凭证预警会显示有异常的分录个数，点击异常凭证预警，右侧窗口用黄色显示异常的会计科目，如分录系统有建议科目的，默认勾选此分录，点击〖执行调整〗将原会计科目调整为建议科目。 凭证管理 凭证管理主要将业务单据根据财务接口的设置将财务单据生成凭证，并将生成的凭证输出为指定的文件传递给财务系统。 具体的操作流程如下图所示： SHAPE \* MERGEFORMAT 图 7 65：凭证管理流程 注意 在使用凭证管理前，请先确认在【财务接口设置】中已经完成了“账套设置”以及相关的接口设置，否则将无法使用【凭证管理】功能。 业务单据 进入<业务单据>标签页，界面如下图所示。 图 7 66：业务单据界面 只有已审核的单据才显示在财务单据列表中。 视图名称 说明 未生成凭证的财务单据 所有已审核但未生成凭证的财务单据。 已生成凭证的财务单据 已经成功生成凭证的财务单据。 针对这些数据，可以取消生成凭证后，再重新生成凭证。 生成失败的财务单据 凭证生成失败的财务单据，因为在凭证生成过程中，出现凭证字未定义、凭证规则未定义、分录规则未定义或者定义错误、凭证资金不平衡或凭证规则的分录小于2。针对这些数据，有生成凭证的功能。 所有财务单据 所有已经审核的财务单据。 生成凭证 选择账套后，在财务单据列表中选择要生成凭证的财务单据，根据需要单击〖生成凭证〗下的相应菜单即可生成对应的凭证信息。 凭证生成规则如下： 按单据生成凭证 在凭证生成时，如果是严格按照一张票据生成一张凭证的方式，那么，可以使用该方式。在凭证生成时，如果没有凭证字的区分，那么，一张财务单据将只生成一张凭证，当存在超过两笔分录时，将按照分录的科目、辅助核算和币种相同的分录进行合并的方式来进行分录的合并。 按票据日期生成凭证 在凭证生成时，如果是按照一天所开的票据来生成一张凭证，那么，可以使用该方式。在凭证生成时，如果没有凭证字的区分，那么，会将开票日期相同的单据合并为一张凭证，当超过两笔分录时，会将科目、辅助核算和币种相同的分录进行合并，其金额相加。 按查询结果生成凭证 在生成凭证时，如果需要按照一定的条件来生成一张凭证，那么可以使用该方式。在使用前，先使用查询功能，查找到符合条件的财务单据，然后使用该功能，将查询结果的所有单据一次生成一张凭证（当没有凭证字区分时，生成一张凭证，如果有凭证字区分，则根据凭证字的情况，会生成多张凭证）。在凭证生成时，会将科目、辅助核算和币种相同的分录进行合并。 按选择单据生成凭证 在生成凭证时，如果需要合并在一起生成凭证的财务单据没有任何规律，通过查询条件无法直接查询得到，那么，我们可以使用选择单据生成凭证的方式，通过手工来选择财务单据，然后生成凭证。在生成时，会将所有选择的财务单据，生成一张凭证（当没有凭证字区分时，生成一张凭证，如果有凭证字区分，则根据凭证字的情况，会生成多张凭证），其中的科目、辅助核算和币种相同的分录将会被合并。 按单据合并号生成凭证 在生成凭证时，如果单据已合并，可以使用按单据合并号生成凭证。在生成时，会将单据合并号相同的单据生成一张凭证（当没有凭证字区分时，生成一张凭证，如果有凭证字区分，则根据凭证字的情况，会生成多张凭证）。在凭证生成时，会将科目、辅助核算和币种相同的分录进行合并。 取消生成凭证 当需要对已经生成凭证的单据，重新生成凭证时，需要先取消该单据的凭证生成。由于在凭证生成过程中，可能存在多张单据生成一张凭证，所以，在取消时，也会将相关的单据一并的取消凭证。 选择要取消生成凭证的单据，根据需要选择〖取消生成凭证〗下相应的取消模式。 取消模式如下： 按查询结果 先使用查询功能，查找到符合条件的财务单据，然后将这些单据一起取消生成凭证。 按选择单据 如果需要取消生成凭证的财务单据没有任何规律，通过查询条件无法直接查询得到，可以通过手工选择财务单据来进行取消生成凭证的操作。 在取消生成凭证时，如果当前选择的单据所生成的凭证对应有多个单据，而您所选择的单据不足时，系统会弹出以下提示界面，让用户确认是否继续取消生成凭证的操作，确定进行取消凭证的操作后，凭证对应的所有单据都会变为未生成凭证的单据。 图 7 67：单据不足系统提示 提示 进行取消生成凭证操作时，如果当前选择的单据所生成的凭证中包含有其它的单据，则不能取消生成凭证，需选择所有相关单据后再取消生成凭证。 如果单据对应的凭证已输出，则该单据不能取消凭证，如果确实要取消这些单据的凭证，需先在已输出的凭证中找到该凭证，取消凭证的输出，然后才能取消凭证。 合同结转 进入合同结转标签，界面如图所示 图 7 68：合同结转界面 只有已结转且激活的合同才会显示在合同列表中 视图名称 说明 未生成结转凭证的合同 项目的已经结转，但未生成结转凭证的激活合同。 已生成结转凭证的合同 项目的已经结转，且已经成功生成结转凭证的激活合同。 针对这些数据，可以取消生成凭证后，再重新生成凭证。 未生成取消结转凭证的合同 项目的已经生成过结转凭证，但取消了结转，尚未生成取消结转凭证的激活合同。 已生成取消结转凭证的合同 项目的已经生成过结转凭证，但取消了结转，并生成取消结转凭证的激活合同。这些数据，可以取消生成凭证后，再重新生成凭证。 生成失败的合同 结转凭证或者取消结转凭证生成失败的激活的合同。 所有合同 所有已结转且为激活状态的合同。 凭证生成与取消同<业务单据>生成凭证和取消生成凭证所述。 凭证输出 进入<凭证输出>标签页，界面如下图所示。 图 7 69：凭证输出界面 视图名称 说明 未输出的凭证 已经生成凭证但未输出的凭证。 已输出的凭证 已经生成凭证且已经输出的凭证。针对这些凭证有取消输出的功能。 输出失败的凭证 在输出过程中出现异常的凭证，主要针对web service方式，对方可以马上返回无法导入的凭证，采用其他的传输方式，无法返回导入的信息。 输出凭证 选择账套后，在凭证列表中选择要输出的凭证，单击〖输出〗即可将当前凭证输出为财务软件接受的文件。 编辑凭证 双击凭证列表中的凭证，打开编辑凭证界面，如下图所示，可在此编辑凭证相关信息以及查看当前凭证的相关单据或合同。 图 7 70：凭证编辑界面 提示 如果设置的凭证规则导致单据生成的凭证分录合并后凭证分录为空，则单据无法生成凭证，需重新定义凭证规则。 只有“是否完整”字段为“是”的凭证才能输出。 单据取消审核，对应的凭证将会一并删除。 报表管理 统计报表 系统提供层层嵌套的统计报表，方便领导层层深入了解，符合领导的操作习惯，同时，可以方便地导出EXCEL。 报表分组说明如下表所示。 报表类型 说明 客户跟进、交易管理、销售服务、经营状况 列出各部分包含的报表，可以查看报表的明细数据。 活动信函 列出交互明细中信函的可用模板。 屏幕报表 列出系统中所有的屏幕报表明细。 屏幕报表的具体信息需到相关模块进行查看、打印。 套打报表 列出设置报表型套打模板时可供选择的报表模板。 签入报表 在签出报表并对报表进行编辑后，需将编辑后的报表签入。 单击〖签入报表〗，选择签入方式后，确定即可。 签出报表、在线编辑 需安装有“报表设计器”才可以进行编辑操作。 如果要对报表进行编辑，则需先进行签出操作。 报表签出后，单击〖在线编辑〗对报表进行编辑。 报表属性 单击〖更多操作〗下的〖报表属性〗，可修改报表的名称、所属分类以及说明信息。 报表预览 单击报表，即打开报表预览窗口，录入报表查询条件，可进行打印、导出等操作。 单击〖打印预览〗，打开报表打印窗口，可进行打印或套打操作。 单击〖条件查询〗，打开报表查询窗口，录入查询条件，勾选“打开通用过滤窗口”复选框，可进行多条件查询。 导出（带格式）适用于汇总类型的统计报表。 导出（不带格式）适用于明细类型的统计报表，特点是生成文件的速度快。 自助查询 在实际工作中每个用户查询的信息有所不同，而【统计报表】模块提供的只是一些通用报表，【自助查询】模块主要用于为客户定义个性化视图。 在【自助查询】模块通过新增视图功能可灵活的设置过滤条件，查询出满足条件的业务数据，同时还可以对定义的视图进行修改、删除、重命名、复制以及共享操作。 新增视图 单击〖新增〗，弹出新增视图向导窗口如下图所示。 图 8 1：新增视图界面 系统提供对“未选字段列表”的模糊查询功能，支持字符、拼音两种查询方式。在“查找”框内输入内容，未选字段自动滚动到匹配项的位置。 选择字段后，单击〖下一步〗，弹出视图定义的条件过滤窗口如下图所示。 图 8 2：视图定义界面 设置过滤条件后，单击〖下一步〗进入视图定义的字段排序窗口，此步的目的为针对查询结果排序，可按升序/降序设置第一排序、第二排序……等。 排序设置完成后，单击〖完成〗，系统会校验条件定义是否正确，如果定义有误，则会弹出错误提示窗口，单击〖确定〗返回第一步，重新修改视图定义。 如果条件定义正确，系统即弹出视图校验成功窗口，客户可将新增的视图保存起来。 单击〖保存〗，弹出视图名称录入框如下图所示，录入视图名称，单击〖确定〗钮即可。 同一用户定义的视图名称不允许重复。 图 8 3：保存视图对话框 修改视图 在视图列表中选择视图记录，单击〖修改〗，弹出“视图定义”向导窗口（界面同新增视图）。 与新增视图不同的是修改视图界面会显示当前视图已定义的内容。 浏览视图 系统提供“导出Excel”模式和“在线查看”模式两种浏览视图的模式，默认“导出Excel”模式。 导出Excel模式 当网络带宽以及服务器资源不够充足时，建议使用导出EXCEL模式。 数据通过EXCEL的方式保存到本地，然后进行相关的编辑。 双击选中的记录，如果该视图中已定义关键字，则会弹出“录入参数”窗口如下图所示，否则直接弹出下载Excel窗口。 图 8 4：录入参数对话框 在线查看模式 在线查看模式将占用较高的服务器资源和较大的带宽，在系统应用的高峰时间，请尽量减少该功能的应用。 在主窗口的视图列表中选择视图记录，双击选中的记录，如果该视图中已定义关键字，则会弹出“录入参数”窗口，否则直接打开该视图，通过界面工具栏提供的功能还可对其进行计算、分析、统计等。 复制视图 在视图列表中选择视图记录，单击〖更多操作〗下的〖复制〗，录入视图名称，〖确定〗即新增一条与选择的视图记录内容一样的视图记录。 重命名视图 在视图列表中选择视图记录，单击〖更多操作〗下的〖重命名〗，录入新视图名称，〖确定〗即可。 分配公司 在视图列表中选择视图记录，单击〖更多操作〗下的〖分配公司〗，选择公司后，〖确定〗即可。 所属公司：视图归属的公司，选项取自当前用户有权限操作的公司。 共享：勾选表示此视图共享给某公司，该公司下所有有权限操作自助查询模块的用户都可看到此自定义视图。 删除视图 在视图列表中选择要删除的视图记录，单击〖更多操作〗下的〖删除〗，系统提示“确实要删除选择的记录吗？”，〖确定〗即可。 提示 若要开放某数据表供用户自助查询，则需系统管理员在refutable表中将所需开放的表名对应Is_Export字段值设为“1”，否则将其值设为“0”即可。 辅助应用 PDA应用 PDA应用是让业务员能够通过PDA进行现场选房操作，并提供试算房款、下单等功能。 提示：在使用PDA功能前需要在【业务参数设置】模块进行PDA相关设置。 登录 仅允许末级公司的用户使用。 PDA登录界面如下图所示，录入用户名和密码后，单击〖登录〗即可。 用户名和密码同登录ERP的用户名和密码。 图 9 1：PDA登录界面 查询房间 登录成功后，选择项目并录入查询条件，可以查询出需要的房间如下图所示。 使用〖精确查询〗功能可以更精确地定位房间。在查询结果界面，还可以通过右上角的〖排序〗自定义查询结果的显示顺序。 图 9 2：PDA查询房间界面 试算 在查询结果界面选择房间后，进入该房间的详细信息界面，单击〖试算〗，进入试算界面如下图所示。在试算界面，输入试算的信息后，单击〖试算〗，可以在屏幕下面的表格中查看试算结果。 图 9 3：PDA试算界面 通用功能 在整个系统中，系统为用户提供通用按钮以及便利的查询方式，下面将从两方面介绍通用功能的用途及使用。 通用按钮操作 〖保存〗 保存当前窗口所录入的内容，但并不退出当前窗口。 〖保存&新增〗 该操作是用于满足经常连续增加数据的业务，如问题的增加等。 保存当前窗口所录入的内容，并同时再重新打开一个新增窗口。 〖保存&关闭〗 保存当前窗口所录入的内容，并同时关闭当前窗口。 通用查询 视图内查询 视图内查询按“项目+视图过滤条件+快速查询条件”进行组合查询，查询出的结果同时满足三部分条件的数据。 快速查询主要满足准确定位的需求，分普通查询和高级查询两类，普通查询只能定义一个查询条件；而高级查询可以定义多个查询条件。查询时必须同时满足所有的查询条件。 可以通过配置XML文件设定“视图内查询”复选框是否默认选中，具体配置请参见《配置指引》文档。 举例说明： 以普通查询为例，项目选择“阳光小区”，视图选择“未售房产”，快速查询中指定楼栋名称为“01栋”，则查询出的结果为“阳光小区01栋楼中所有未售房产”。 以高级查询为例，项目选择“阳光小区”，视图选择“未售房产”，快速查询中指定楼栋名称为“01栋”、单元为“A单元”，则查询出的结果为“阳光小区01栋楼A单元中所有未售房产”。 非视图内查询 不勾选快速查询栏的“视图内查询”复选框即不在视图内进行查询，按“项目+快速查询条件”进行查询，查询出的结果为同时满足两部分条件的数据。 快速查询主要满足准确定位的需求，分普通查询和高级查询两类，普通查询只能定义一个查询条件，高级查询可以定义多个查询条件，查询时必须同时满足所有的查询条件。 举例说明： 以普通查询为例，项目选择“阳光小区”，快速查询中指定楼栋名称为“01栋“，无论选择的是哪个视图，查询出的结果都是“阳光小区01栋楼中所有房产”，查询完成后系统会将视图定位于“所有数据”。 以高级查询为例，项目选择“阳光小区”，快速查询中指定楼栋名称为“01栋”、单元为“A单元”，无论选择哪个视图，查询出的结果为“阳光小区01栋楼A单元中所有房产”，查询完成后系统将视图定位于“所有数据”。 结果内查询 以上两类查询均为一次性查询，而结果内查询则可以实现在查询结果中再进行查询的功能。 〖结果中查找〗是否显示可以在XML文件中进行配置，默认不启用该功能。若启用该功能，则在单击〖查找〗后，会显示〖结果中查找〗按钮，在快速查询区录入查询条件后，单击该按钮，则是在前次的查询结果中按录入的查询条件再进行查询。 举例说明： 项目选择“阳光小区”，视图选择“未售房产”，快速查询中指定楼栋名称为“01栋”，勾选视图内查询，单击〖查找〗，查询出的结果是“阳光小区01栋楼中所有未售房产”，然后在快速查询中指定户型为“三房两厅”，单击〖结果中查找〗，此时，查询出的结果是“阳光小区01栋楼中所有未售的三房两厅的房产”。 记录选择操作 在系统中可以进行批量操作的列表窗口，都支持通过Ctrl或Shift按键（类似windows的选择操作）进行间断或连续选择记录行。 我的工作台 每个用户都有一个属于自己的工作台，且可以定制自己所需要的桌面信息，在系统中称为“我的工作台”。 下面将分别介绍如何设置工作台以及销售业务部件的含义解释。 如何设置工作台 用户通过桌面右上角的【定制我的桌面】进入我的工作台设置界面，在<桌面布局>标签页中，仅需要将关注的信息的部件钩选上，并为其指定其所在的区域、排序和高度，保存后，工作台将按照设置显示部件。 同时，在<快速通道>标签页中，需要设置相应的访问功能，但必须清楚每个功能，对应的链接地址。单击链接地址时，将打开相应的功能窗口。 销售业务部件解释 在设置工作台时，系统提供各种部件供用户选择，其中各个部件所包含的信息的内容如下： 字段名 说明 我的线索 显示最近登记的5条“业务员为当前操作员，属于当前公司且当前操作员具有操作权限的项目下”的销售线索。 所有机会统计 统计属于当前公司且当前操作员具有操作权限的项目下的销售机会个数。 我的跟进机会 显示最近5条“业务员为当前操作员，属于当前公司且当前操作员具有操作权限的项目下”的销售机会。 我的机会统计 统计业务员为当前操作员、属于当前公司且当前操作员具有操作权限的项目下的销售机会 我的销售能力分析 以图形化方式，分别按各个跟进阶段统计“业务员=当前操作员、状态='激活'或'赢得'、属于当前公司且当前操作员具有操作权限的项目下”的销售机会个数。 营销投入分析 按机会的认知途径及营销活动类型分类统计营销投入、机会价值、销售签约之间的对比分析图，单位为万元。 营销投入：按活动类型统计当前公司下当前操作员具有权限操作的项目下的营销活动的发生费用的合计值。 机会价值：按销售机会的认知途径统计当前公司且当前操作员具有权限操作的项目下、且状态为'激活'或'赢得'的销售机会的估计价值*成交可能性的合计值。 销售签约：按销售机会的认知途径统计当前公司且当前操作员具有权限操作的项目下，“赢得”的机会对应的“激活”状态的合同所签的人民币合同总价之和。 销售进度 统计当前公司下、当前操作员具有权限操作的各个项目昨日及今日的销售情况。 半年来的销售走势 按月统计当前公司当前操作员具有权限操作的所有项目下的签署日期为半年前至今天的、且'激活'状态的合同的人民币合同总价之和。 待审批的变更 显示5条属于当前公司且当前操作员有操作权限的项目下、批准日期为空的变更申请记录。 已审批未处理的变更 显示5条属于当前公司且当前操作员具有操作权限的项目下、批准日期非空且执行日期为空的变更申请记录。 最近5次销售变更 显示最近5条属于当前公司且当前操作员具有操作权限的项目下的变更日志记录。 财务收款 统计当前公司下、当前操作员有权限操作的各个项目的已收、未收款情况。 合计 已收 取指定项目下所有实收房款之和。 未到期 取指定项目下所有激活的订单、合同下的付款期限大于等于当前日期或付款期限为空的应收款项的人民币余额的合计值。 欠款 取指定项目下所有激活的订单、合同下的付款期限非空且小于当前日期的应收款项的人民币余额的合计值。 欠款在一周内 取指定项目下所有激活的订单、合同下的付款期限非空且当前日期-付款期限<7天的应收款项的人民币余额的合计值。 欠款在一周以上一月内 取指定项目下所有激活的订单、合同下的付款期限非空且当前日期-付款期限>7且当前日期-付款期限<=30天的应收款项的人民币余额的合计值。 欠款在一月以上 取指定项目下所有激活的订单、合同下的付款期限非空且当前日期-付款期限>30天的应收款项的人民币余额的合计值。 欠款客户 显示最新5条欠款记录：房间、客户、欠款金额。 当前公司下、当前操作员具有权限操作的各个项目下：存在激活状态的订单或合同、供款表中付款期限非空且小于当前时间、且余额大于0的交易对应的房间、客户，欠款金额等于当前交易下付款期限非空且小于当前时间的应收款项的人民币余额的合计值。 我的欠款客户 显示我跟进的5条欠款记录。 一周内到期的款项 显示5条在一周以内到期的款项的记录。 当前公司下、当前操作员具有权限操作的各个项目下：存在激活状态的订单或合同、供款表中付款期限-当前时间<=7天、且余额大于0的交易对应的房间、客户应交金额等于当前交易下付款期限-当前时间>=7天的应收款项的人民币余额的合计值。 定义调价方案 审核调价方案 执行调价方案 <进程名称> <职能> <阶段> 预约排号应用流程 置业顾问 现场出纳 客户签署 协议盖章 接待 打印收据 录入排号信息 收款 打印协议 录入收款信息 选择房间 录入小订/认购信息 指定客户 <进程名称> <职能> 按揭/公积金办理应用流程 送银行审批 系统记录按揭进程 银行审批完成 收集按揭相关资料 系统记录按揭进程 办理贷款合同签署/公证手续 系统记录按揭进程 银行放款 <现场出纳> 系统记录按揭进程 将放款单录入系统 系统记录按揭进程 <进程名称> <职能> 产证办理应用流程 确权后确认办证客户 筛选办证客户打印办证通知 <财务> 记录产证进程 收取相关款项 送国土局办证 记录收款并打印单据 发送办证通知 记录产证进程 收齐相关资料 记录产证进程 国土局通知办证完成 记录产证进程 通知客户领证 客户领证 记录产证进程 设置补差方案 面积补差审核 计算补差款 执行面积补差 <进程名称> <职能> <阶段> 票据管理应用流程 系统记录收款信息 <现场出纳> 票据交回核销 <财务会计> 登记票据并生成票据明细 日常收款开票 领用票据 登记领用情况 核销票据操作 新增代收费用批量调整记录 传递代收费用 计算代收费用 <进程名称> <职能> 面积补差应用流程 <财务> 记录收款数据打印单据 按补差结果多退少补 领取实测面积 定义补差方案 录入实测面积 为所有房屋确定补差方案 补差计算 传递补差结果 <进程名称> <职能> 房产交付应用流程 确认办理入伙的客户 筛选客户打印入伙通知书 <财务> 发送 入伙通知书 现场接待协助办理入伙 记录入伙进程 收取相关费用 记录收费信息并打印票据 记录入伙进程 入伙办理完成 <入伙接待> <进程名称> <职能> 签约系统应用流程 <现场出纳> <置业顾问> 收取相关款项 接待客户 签字（盖章） 打印票据 录入收款 审核 引导客户办理签约手续 检查签约资料 定单转合同/或直接录入合同 网上备案 打印合同 合同送房地局办理备案 记录合同登记服务进程 房地局备案登记完成 记录合同登记服务进程 客户领取合同 记录合同登记服务进程 文本框的高度和它所关联的边框线将随文本的增删而增减。拖动侧边手柄可以更改注释宽度。 销售服务 设置 按揭/公积金服务 入伙服务 产权服务 面积补差 财 务 收 款 合同登记 服务 按揭银行 设置 补差方案 设置 交易流程 <进程名称> <职能> <阶段> 变更业务应用流程 录入变更申请 发起公司变更审批流程 公司审批通过后在系统内审批同意变更 现场出纳 销控 销售经理 置业顾问 进行变更操作 收款/转账/换票 系统内进行相关操作并打印票据 客户申请变更 协商落实变更情况 <进程名称> <职能> <阶段> 小订/认购应用流程—先收款模式 是否交齐定金 否 验证预收款 <现场出纳> <置业顾问> 验证预收款 录入 认购信息 收款 签署 接待客户 录入收款 打印认购书 选房并 打印选房单 明确意向 审核 套打收据 打印 小订协议 是 录入 小订信息 <进程名称> <职能> <阶段> 小订/认购应用流程—先收款模式 是否足定 否 <现场出纳> <置业顾问> 录入 认购信息 收款 签署 接待客户 录入收款 打印认购书 选房并 打印选房单 明确意向 审核 套打收据 打印 小订协议 是 录入 小订信息 <进程名称> <阶段> <职能> 预约排号应用流程-集中打单模式 现场出纳 置业顾问 打印协议 录入排号信息 录入收款信息 收款 接待客户 打印收据 客户签署 协议盖章 销控 确认意向 客户细分 项目定位 营销方案 市场活动 广告投放 效果评估 销售预算 竞争 楼盘信息 销售线索 实际 文本框的高度和它所关联的边框线将随文本的增删而增减。拖动侧边手柄可以更改注释宽度。 销售机会 机会跟进 失败 成功 原因分析 跟进过程 管理 交互明细 查询 销售预测 分析 客户库 (客户管理) 活动收集 会员入会 市场推广 流程 客户来电 客户来访 评估 销售线索 评估 交易流程 关闭线索 文本框的高度和它所关联的边框线将随文本的增删而增减。拖动侧边手柄可以更改注释宽度。 客户跟进 预约排号 选房 小订 认购 签约 财务收款 房产交付 辅 助 功 能 认购书/合同套打 网上备案 业务变更 后续服务 <进程名称> <职能> <阶段> 销售计划应用流程 销售经理 销控 年初确定全年销售目标 将销售计划录入系统 年初 每月末出具销售计划完成情况报表 召开月度销售会议，总结销售情况，确定后续销售目标 将年度销售目标分解到月度 根据会议决议调整后续月度销售计划 将销售计划录入系统 建立项目 建立付款方式名称及摘要 建立付款方式明细 <进程名称> <职能> 折扣制定系统应用流程 销控 建立折扣 销售洽谈 为客户申请 折扣 领导审批折扣 带领客户签署认购书 录入认购书 选择折扣 建立项目 置业顾问 生成导入模板 在模板中录入 计价方式及价格 导入价格 XXXX 建立区域 生成房间 建立楼栋 生成导入模板 在模板中录入面积 导入面积 设置集团级 参数 设置公司级 参数 建立项目 设置 项目户型 设置 项目团队 设置项目级 参数 建立与维护 房源 制定价格 定义付款方式与折扣 设置 装修标准 XXXX XX XXXX