保利徐汇滨江项目专题讨论九洲远景上海，2013年3月 A、项目目标客群与商业业态需求九洲远景简介B、商业案例分析C、项目商业体量判定D、项目详细业态配比 九洲远景简介A、项目目标客群与业态需求 1项目整体定位•自然闲适的建筑空间SPACE•国际范儿的生活方式STYLE“保利国际生活中心”•精致简约的消费诉求SIMPLE 2本项目的目标消费客群结合项目区域的人口特征，并与竞争对手向比较，我们的目标消费客群应当更加聚焦，以“新富家庭”和“国际化商务人群”为核心客群，进一步进行市场的细分核心目标客群国际化商务新富家庭人群区域内的新富阶层：30-45岁，具有相当收入的群体资料来源：九洲远景分析 2本项目的目标消费客群新富家庭和国际化商务人群所代表的“目标消费者”，在情感诉求和功能诉求上与其他消费阶层有所区别，在消费的特征上体现为：“更注重生活的品位”、“需求的国际化”，这将形成与其他项目的最大差别寻找永恒和谐寻找生活乐的事物，淡泊趣，更多的生的消费欲望活体验新富阶层青年阶层老龄化更多消费频次更少消费频次中产阶层寻找绩效和效经济上的节省导率，理性的物向质选择功能资料来源：九洲远景分析 3消费者需求与核心业态我们爱这里属于保利国际生活中心的心情故事 3消费者需求与核心业态国际化商务人群Cindy——跨国企业驻上海高管离开欧州独自在上海工作每天总是那么忙碌但在保利滨江总能让我找到惊喜一样的潮流时尚一样的舒适恬静这里就是我工作的地方我爱这里 3消费者需求与核心业态国际化商务人群9:20 am每天一杯香浓的咖啡，意味着新一天的开始！ 3消费者需求与核心业态国际化商务人群12:35 pm和同事午餐，继续讨论着上午的会议内容，舒适的环境让紧张的工作节奏也慢了下来！ 3消费者需求与核心业态国际化商务人群19:30 pm邀请几位客户共进晚餐，五星级的餐厅，可口的法式大餐，气氛很愉快！ 3消费者需求与核心业态国际化商务人群21:30 pm和三五好友、公司同事相约，放下白天的疲惫，在轻松的酒吧谈天说地 3消费者需求与核心业态国际化商务人群21:00 pm平时下班，总会约上三五好友一起放松一下，SPA、YOGA、健身都是她们的最爱！ 3消费者需求与核心业态新富家庭陈先生一家——家族企业继承人我们是的快乐一家每天的生活都是那么美妙带着妻子在保利滨江下午茶各国风情料理多么惬意看着孩子们与外国小朋友一起嬉戏、学习多么幸福这里就是我们生活的地方我们爱这里 3消费者需求与核心业态新富家庭周六中午每周一次的家庭聚会，享受美食永远是聚会的主题，欢乐笑语，其乐融融！ 3消费者需求与核心业态新富家庭周六下午放下忙碌的工作，带孩子们去上早教班。 3消费者需求与核心业态新富家庭周六晚上一家人一起逛超市，这里的每一样东西都这么精致，每一次来都是一次享受。 3消费者需求与核心业态新富家庭周日下午带着太太忙里偷闲享受一下二人世界，一份精美的下午茶，满含关爱与温馨！ 3消费者需求与核心业态新富家庭周日晚上陪太太购物，小资情结的陈太太最喜欢家居布置，陈先生很喜欢逛书店买一些工具书。 3消费者需求与核心业态“保利国际生活中心”满足国际商务人群、新富家庭的工作、生活、社交及文化教育需求，全方位展现国际化的Lifestyle工作生活•工作简餐•日常生活——中西简餐、中西快餐、——精品超市、红酒、食品杂货烘焙•休闲——咖啡、甜品、饮品、英式茶坊•商务洽谈——咖啡、商务中餐、异国餐饮•健康保利——保健会所、SPA、健身国际生活中心•家居——家居软装、花店、生活精品社交文化教育•自我提升•聚会——书店——复合餐饮酒吧、创意餐厅、异国餐饮•儿童教育•礼尚——国际早教机构、艺术培训、英语培训——礼品、花店、红酒 4项目核心业态构成——零售、餐饮、休闲娱乐零售、餐饮、休闲娱乐的核心业态需求使用面积为万平方米——约万平方米的商业建筑面积即可满足目标客群的核心消费需求（70%得房率）商户常规商户数量业态商户常规商户数量业态餐饮核心业态零售核心业态使用面积（平米）（个）使用面积（平米）使用面积（平米）（个）使用面积（平米）中西简餐200-3003-41000精品超市2500-3000 25001 亚洲餐饮500-600 1-21100家居家饰1000-1500 20002 中餐1000-150011200文化——书店1000-1500 10001 复合餐饮600-70021300小计/ 4 5500创意菜500-6001-21100西式餐饮600-7002-31300甜品、饮品及休闲娱乐商户常规商户数量业态100-2005-6550轻餐核心业态使用面积（平米）（个）使用面积（平米）烘焙100-2003-4400SPA250-300 2501 咖啡150-2003-4800保健会所10001,000 1 中西快餐150-2502-3500健身10001,000 1 东南亚餐厅250-3501-2600西式复合酒吧550-650 13002 港式茶餐厅300-4001350儿童培训200-300 5002 小计//10200小计/ 22507 4项目核心业态构成——零售、餐饮、休闲娱乐项目的核心业态以餐饮为主，以精品超市、家居家饰和书店为核心的零售为辅，其次为休闲娱乐项目各大核心业态构成情况休闲娱乐, 核心业态使用面积（平米）建筑面积（平米）所占比重13%零售, 31%零售55007857 31%餐饮1020014571 57%餐饮, 57%休闲娱乐22503214 13%合计1795025643 100%选取与项目目标客群一致，且项目商业体量、建筑形态、物业构成相似的案例进行业态分析，对本项目的业态构成进行检验和调整 九洲远景简介B、商业案例分析上海商城上海K11购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义 根据项目的目标消费客群、建筑形态、体量及物业功能构成，我们选取以下几个项目作为参考案例进行分析上海浦东嘉里城上海商城上海K11购物艺术中心上海湾万平方米3万平方米4万平方米万平方米资料来源：九洲远景分析24 B、商业案例分析九洲远景简介浦东嘉里城上海商城上海K11购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义 1项目基础概况上海浦东嘉里城以新富家庭、国际商务人群为核心客群，为消费者提供多元生活体验，涵盖购物、餐饮、娱乐等全方面的服务浦东嘉里城基本信息地理位置浦东新区芳甸路花木路东南角汇聚国际购物中心、五星级酒店、服务物业构成式公寓和甲级写字楼为一体的国际级综合发展项目总建筑面积33万平方米建筑面积商业面积万平方米商业楼层B1-2F公交：花木1路、1013环线项目交通地铁：地铁7号线地铁站浦东嘉里城公交站资料来源：九洲远景分析26 2商户组成浦东嘉里城万㎡的商业建筑面积提供全方位的服务，其中购物仍占有较大比例，由于兼顾商务人士与新富家庭的需求，餐饮占较大比重浦东嘉里城各行业经营面积占比分析浦东嘉里城各行业品牌数目占比分析休闲娱乐休闲娱乐8%8%餐饮餐饮31%35%服务服务2%购物购物2%59%55%资料来源：九洲远景分析27 2商户组成-购物浦东嘉里城购物品类丰富，同时增加了与周围高端商务人士及国际家庭消费相匹配的精品超市、高端家居及现代书店文化用品杂货家居家饰童装化妆品饰品儿童用品母婴用品健康保健手表时装个人数码烟酒茶注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析28 2商户组成-餐饮浦东嘉里城餐饮配置多元化，不仅包容各国美食，同时其休闲餐饮、简餐比例也较高自助餐中式快餐面包糕点中式简餐及茶餐厅中餐亚洲餐饮创意菜饮品及甜品西式简餐及餐吧注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析29 2商户组成-休闲娱乐浦东嘉里城休闲娱乐以美丽为主，同时增加音乐驱动-酒吧业态及其他娱乐业态，服务于周围国际家庭客群音乐驱动其他娱乐健康购休闲娱乐美丽注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析30 2商户组成-服务浦东嘉里城服务主要以金融服务为主金融服务其他注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析31 3各楼层商户组成B1以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾化妆品、药妆品牌（1/2）品牌行业子行业品类业态斗香园餐饮小吃快餐中式快餐传统小吃上海浦东嘉里城B1商场布局图友乐达台北精致面馆餐饮小吃快餐中式快餐地方特色Tableau餐饮休闲餐饮面包糕点面包店摩提工房餐饮休闲餐饮面包糕点西式甜点店食之秘餐饮休闲餐饮面包糕点西式甜点店西树泡芙餐饮休闲餐饮面包糕点西式甜点店豪品德式咖喱香肠店餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐味千拉面餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐芭斯罗缤餐饮休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋宝珠奶酪餐饮休闲餐饮饮品及甜品甜品贝瑞熊酸奶冰激凌餐饮休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋快乐柠檬餐饮休闲餐饮饮品及甜品果汁吧沁秦餐饮休闲餐饮中式简餐及茶餐厅中式简餐釜山料理餐饮正餐亚洲餐饮韩餐和民餐饮正餐亚洲餐饮日餐越味风餐饮正餐亚洲餐饮东南亚惠普印像玩家中心服务其它服务服务其他其它mothercare购物儿童母婴用品母婴用品品牌店欧开蒂购物儿童母婴用品童装品牌店顺电·脉购物个人时尚购物个人数码专业百货（SDS）佰草集购物个人时尚购物化妆品基础时尚莎莎购物个人时尚购物化妆品专业百货（SDS）资料来源：九洲远景分析32 3各楼层商户组成B1以精品超市带动多元化的餐饮美食，同时融合家居家饰类业态，兼顾化妆品、药妆品牌（2/2）品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态Candie’s购物个人时尚购物时装综合百货（CDS）青珑工坊购物生活形态家居家饰品牌店HI PANDA购物个人时尚购物时装设计时尚设乡味购物生活形态家居家饰品牌店热风购物个人时尚购物时装专业百货（SDS）欧美药妆购物食品杂货健康保健HBA药妆店Lilli's购物个人时尚购物饰品设计时尚屈臣氏购物食品杂货健康保健HBA药妆店阿努比斯银饰购物个人时尚购物饰品设计时尚瑞莱购物食品杂货健康保健HBA保健品巴黎三城购物个人时尚购物饰品设计时尚维衡生购物食品杂货健康保健HBA保健品宅の人购物个人时尚购物饰品设计时尚赛百味购物食品杂货外卖食品品牌店爱丽思欧亚玛购物生活形态家居家饰品牌店九福坊购物食品杂货烟酒茶品牌店基本生活购物生活形态家居家饰品牌店天福茗茶购物食品杂货烟酒茶品牌店乐陶工坊购物生活形态家居家饰品牌店Ole’购物食品杂货杂货精品超市玛丽法宝购物生活形态家居家饰品牌店雷诺瓦休闲娱乐青年其它娱乐DIY手工坊朴坊购物生活形态家居家饰品牌店资料来源：九洲远景分析33 3各楼层商户组成L1以各类餐饮美食、快时尚零售为核心（1/2）品牌行业子行业品类业态上海浦东嘉里城L1商场布局图有心上海点心餐饮小吃快餐中式快餐地方特色美仕唐纳滋餐饮休闲餐饮面包糕点西式甜点店面包新语餐饮休闲餐饮面包糕点面包店香溢焙客餐饮休闲餐饮面包糕点西式甜点店纽约客披萨餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐茶米家餐饮休闲餐饮饮品及甜品茶坊酷圣石冰激凌餐饮休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋香啡缤餐饮休闲餐饮饮品及甜品咖啡店星巴克餐饮休闲餐饮饮品及甜品咖啡店新旺茶餐厅餐饮休闲餐饮中式简餐及茶餐厅茶餐厅新元素餐饮正餐创意菜创意菜大茴香·粉餐饮正餐亚洲餐饮东南亚HSBC汇丰银行服务金融通讯金融银行I-family购物儿童母婴用品母婴用品品牌店资料来源：九洲远景分析34 3各楼层商户组成L1以各类餐饮美食、快时尚零售为核心（2/2）品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态双妹购物个人时尚购物化妆品设计时尚AEROSOLES购物个人时尚购物鞋设计时尚CK Underwear购物个人时尚购物时装设计时尚Birenstock购物个人时尚购物鞋设计时尚Cuffz购物个人时尚购物时装设计时尚Miji购物生活形态家居家饰品牌店GAP购物个人时尚购物时装快速时尚（全品类店）傲胜购物生活形态家居家饰品牌店H&M购物个人时尚购物时装快速时尚（全品类店）缦狄·雅蓝购物生活形态家居家饰品牌店Motivi购物个人时尚购物时装设计时尚茜茜购物生活形态家居家饰品牌店test-tube购物个人时尚购物时装设计时尚PARADERM购物食品杂货健康保健HBA药妆店厉宁定制男装购物个人时尚购物时装设计时尚婷意花宇购物文化体育礼品品牌店罗燕购物个人时尚购物时装设计时尚悠庭保健会所休闲娱乐健康美丽健康足疗按摩diva购物个人时尚购物饰品设计时尚Skin City 休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆PH7购物个人时尚购物饰品设计时尚梵珀巴黎休闲娱乐健康美丽美丽美容美发馆韩国帽子店购物个人时尚购物饰品设计时尚丽妍雅集休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆亮视点购物个人时尚购物饰品设计时尚蓝蛙休闲娱乐青年音乐驱动酒吧CASIO购物个人时尚购物手表设计时尚资料来源：九洲远景分析35 3各楼层商户组成L2以餐饮美食、儿童母婴用品及时装为主，同时兼顾休闲娱乐（1/2）品牌行业子行业品类业态上海浦东嘉里城L2商场布局图赤坂亭餐饮其它餐饮自助餐品牌店美式奶牛餐厅餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐诗碧阁西餐厅餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐太平洋咖啡餐饮休闲餐饮饮品及甜品咖啡店融合马来西亚餐厅餐饮正餐亚洲餐饮东南亚俏江南餐饮正餐中餐川菜小南国餐饮正餐中餐本帮江浙菜逸谷餐饮正餐中餐粤菜HSBC汇丰银行服务金融通讯金融银行The Pink Canopy购物儿童母婴用品儿童用品品牌店资料来源：九洲远景分析36 3各楼层商户组成L2以餐饮美食、儿童母婴用品及时装为主，同时兼顾休闲娱乐（2/2）品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态乐久久购物儿童母婴用品儿童用品品牌店无印良品购物个人时尚购物时装综合百货智乐购物儿童母婴用品儿童用品品牌店意大利假日购物个人时尚购物时装设计时尚I-baby购物儿童母婴用品母婴用品品牌店新秀丽购物个人时尚购物箱包时尚品牌adidas Kids购物儿童母婴用品童装品牌店HARBOR HOUSE购物生活形态家居家饰品牌店出奇得购物儿童母婴用品童装品牌店COCO-MAT购物生活形态家俱品牌店Feine Cashmere购物个人时尚购物时装设计时尚MOLESKINE购物文化体育文化用品品牌店H&M购物个人时尚购物时装快速时尚现代书店购物文化体育文化用品品牌店Masaki Matsuka购物个人时尚购物时装设计时尚Lollipop休闲娱乐家庭儿童娱乐儿童游乐场蔻夏尔购物个人时尚购物时装设计时尚东田造型休闲娱乐健康美丽美丽美容美发馆楼兰购物个人时尚购物时装设计时尚琉璃时光休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆资料来源：九洲远景分析37 4平面设计借鉴B1426513B1业态以1餐饮、2生活用品、3精品超市为主；3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态；充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性：如4通往B2停车库、5通往地铁7号线，6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往L1。可以说B1商业起到了串联各交通节点的作用。资料来源：九洲远景分析38 4平面设计借鉴L112餐饮类时尚服饰7号线类往B1SNIEC往商场往SNIECL1商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈）分割面积较大，多设大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门；服饰主力店为GAP。39 4平面设计借鉴L2L24312L2单铺面积较L1为大，业态以1餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来SNIEC、3商场往来办公楼2F大堂、4商场往来酒店；资料来源：九洲远景分析40 5商业整体设计借鉴裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所。众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。资料来源：九洲远景分析41 5商业整体设计借鉴裙房边缘的挑檐设计形成风雨廊锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置和店铺昭示性1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间资料来源：九洲远景分析42 5商业整体设计借鉴AB大气的退界广场利于回车资料来源：九洲远景分析43 5商业整体设计借鉴停车场共一层，1100多个停车位，主要分为ABCD四个区域地库亮点大堂装修到位；分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统。资料来源：九洲远景分析44 5商业整体设计借鉴上海浦东嘉里城商场外围标示系统突出，设计巧妙，可以随时展现项目的最新信息，方便顾客项目外围标示项目远观资料来源：九洲远景分析45 5商业整体设计借鉴上海浦东嘉里城商场在每个扶梯及直梯周围均有明显的标示，方便指引顾客项目指引系统资料来源：九洲远景分析46 B、商业案例分析九洲远景简介浦东嘉里城上海商城上海K11购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义 1项目基础概况上海商城近3万方的商业为高端商务人群及国际家庭提供购物、餐饮、休闲娱乐、全方位的国际生活服务上海商城基本信息地理位置南京西路1376号集办公、剧院、酒店和商场为一体的综物业构成合性商业贸易大楼总建筑面积万平方米建筑面积商业面积3万平方米商业楼层B1-2F，3F-6F部分区域公交：939路,927路,315路,921路,330路,304路,37路,24路,21路,15路,20路,206路项目交通地铁：地铁2号线地铁站上海商城公交站资料来源：九洲远景分析48 12商户组成上海商城的商业更强调全方位国际生活服务的提供，因此在业态配置方面兼顾了多方位的服务设置，同时强调了休闲娱乐及餐饮的设置上海商城各行业经营面积占比分析上海商城各行业品牌数目占比分析餐饮餐饮休闲娱乐19%21%15%休闲娱乐25%购物30%服务购物29%服务27%34%资料来源：九洲远景分析49 2商户组成-购物上海商城购物除高端零售外配置精品超市、高端家居、顶级时尚时装，服务针对高端群体，目标顾客明确购物其他家具家饰皮具饰品服务文化用品健康保健杂货顶级时尚购物注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析50 2商户组成-餐饮上海商城餐饮强调多元化的餐饮构成，满足不同品味需求；同时设置适当甜品及饮品，满足休闲餐饮创意菜亚洲餐饮西式简餐中式快餐西餐饮品及甜品注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析51 2商户组成-休闲娱乐上海商城休闲娱乐以健康、美丽为主，同时增加音乐驱动-酒吧业态音乐驱动健康购休闲娱乐美丽注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析52 2商户组成-服务上海商城服务主要针对高端商务人群提供金融、票务等服务护理旅游咨询邮电维修金融其他服务中介类产品类注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析53 3各楼层商户组成上海商城B1层配置精品超市CITY SHOP资料来源：九洲远景分析54 3各楼层商户组成L1层除国际知名品牌零售店，休闲餐饮及多元化的各国餐饮设置也比较突出品牌行业子行业品类业态鼎泰丰餐饮小吃快餐中式快餐传统小吃Crepes & Co餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐Gourmet Café餐饮休闲餐饮西式简餐及餐吧西式简餐Anna Banana餐饮休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋Baker & Spice餐饮休闲餐饮饮品及甜品甜品hoF 巧克力精品店餐饮休闲餐饮饮品及甜品甜品星巴克餐饮休闲餐饮咖啡店饮品及甜品新元素餐厅餐饮正餐创意菜创意菜马上诺餐厅餐饮正餐西餐意大利菜藏珑泰极餐饮正餐亚洲餐饮东南亚汇丰银行服务金融通讯金融银行华视数码冲印服务其它服务服务其他其它洁狮洗衣服务维修及维护服务护理洗衣店艾丽丝花坊购物个人时尚购物购物其它其它Christiian Loutoutin购物个人时尚购物皮具顶级时尚Miu Miu购物个人时尚购物皮具顶级时尚Loro Piana购物个人时尚购物时装顶级时尚Paul & Shark购物个人时尚购物时装顶级时尚Salvatore Ferragamo购物个人时尚购物时装顶级时尚Tom Ford购物个人时尚购物时装顶级时尚. Chan & Sons购物个人时尚购物时装顶级时尚Simply Life购物生活形态家居家饰品牌店维衡生购物食品杂货健康保健HBA保健品资料来源：九洲远景分析55 3各楼层商户组成L2层业态主要以休闲娱乐为主，不仅提供全方位的保健美容服务，同时增加酒吧等休闲娱乐服务品牌行业子行业品类业态易优图文服务其它服务服务其他其它土耳其航空服务咨询类服务产品类票务中心亮视点购物个人时尚购物饰品其它华氏药房购物食品杂货健康保健HBA药店绣花张购物文化体育文化用品品牌店Parkway Health Clinic/Dental休闲娱乐健康美丽健康齿科护理青专业按摩休闲娱乐健康美丽健康足疗按摩Fiori-Nail Plus Salon休闲娱乐健康美丽美丽美甲店Toni & Guy Hairstylist休闲娱乐健康美丽美丽美容美发馆CVRVE Lounge休闲娱乐青年音乐驱动酒吧资料来源：九洲远景分析56 3各楼层商户组成上海商城三层以上商铺主要以服务以及休闲娱乐为主，不仅提供各类票务服务，同时提供健身中心、美容美发等楼层品牌行业子行业品类业态3邮局服务金融通讯邮电邮政LifeLine Shanghai服务其它服务3服务其他其它3Major Shoe Repair & Key Service服务维修及维护服务维修修鞋3菲律宾航空服务咨询类服务产品类票务中心3百年茂口腔门诊部休闲娱乐健康美丽健康齿科护理4美国运通服务金融通讯金融银行4Jade Travel服务咨询类服务产品类旅游咨询4思妍丽health & Beauty SPA休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆5米瑞尔国际医疗美容会所服务其它服务服务其他其它5奢侈品护理中心服务维修及维护服务护理皮革维护5俄罗斯航空服务咨询类服务产品类票务中心6SinoUnited Health服务其它服务服务其他其它7HAY Nanny & Maid Service服务咨询类服务中介类家政服务资料来源：九洲远景分析57 4平面设计借鉴上海商城广场包括三栋主体建筑及裙楼，商城门前广场长约130米，商场中庭开阔，为沿街店铺以及中庭周围店铺提供良好的可视性活动广场中庭电梯及楼梯机动车出入口行人通道机动车道与人行通道隔离，保证相互之间互不干扰店铺分布在中庭四周及临街铺面，为店铺提供广阔的可视空间，避免商场死角在商业正门外即中庭面积巨大，方便大量人员导入电梯设置充分分散在各个角度，适合人员通行资料来源：九洲远景分析58 5商业整体设计借鉴上海商城商业主体建筑具有中国回廊和室内园林特点，流水环绕，环境怡人，为全开放式，视野开阔，店铺依照店内外空间展开布局资料来源：九洲远景分析59 5商业整体设计借鉴采用中国特色建筑基本风格，扩大内部中庭空间，整个上海商城庄重优雅资料来源：九洲远景分析60 5商业整体设计借鉴宽敞的门前广场，与艺术化点缀适合观光驻足资料来源：九洲远景分析61 5商业整体设计借鉴开放式的运营空间，使人有亲近自然的购物体验资料来源：九洲远景分析62 B、商业案例分析九洲远景简介浦东嘉里城上海商城上海K11购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义 上海K11购物艺术中心案例K11购物艺术中心以国际商务人群为核心目标群体，将艺术欣赏、人文体验与自然环保完美结合，注重消费体验，打造艺术创意购物休闲中心K11购物艺术中心基本信息地理位置淮海中路300号物业构成商业零售及写字楼总建筑面积万平方米建筑面积商业面积4万平方米商业楼层B2-L5公交：隧道八线,大桥一线,518路空调,775路,789路,146路内环空调,108路,26路,454路,沪塘专线项目交通地铁：本项目地铁地铁1号线公交资料来源：九洲远景分析64 12商户组成K11购物艺术中心处于发展成熟的淮海路商圈，购物比例相对较高，同时为满足周围商务人群的需求，并未忽视餐饮行业的比重K11购物艺术中心各行业经营面积占比分析K11购物艺术中心各行业品牌数目占比分析休闲娱乐休闲娱乐5%8%餐饮餐饮36%42%购物购物53%56%资料来源：九洲远景分析65 2商户组成-购物上海K11购物艺术中心购物品类较为全面，以国际名品、品牌集合店为主，同时增加高档家居家饰类品牌个人数码化妆品药妆店家居家饰皮具手表饰品鞋时装注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析66 2商户组成-餐饮上海K11购物艺术中心为周边商务人士以及外籍人士配备多元化的餐饮，不仅包括甜点、咖啡店等，同时包含各国美食亚洲快餐传统小吃西式简餐冰淇淋茶餐厅咖啡中餐甜点创意菜西餐亚洲餐饮注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析67 2商户组成-休闲娱乐上海K11购物艺术中心休闲娱乐行业以美丽为主，同时增加生活体验类品牌（ABC Cooking Studio）健康美丽其它娱乐注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析68 3各楼层商户组成B2层主要以休闲餐饮为主，以及时装为主要的经营品类，同时搭配休闲娱乐（1/2）楼层行业子行业品类业态品牌餐饮小吃快餐中式快餐传统小吃gindacoB239银章鱼chez choux/lorraine餐饮甜点店B240休闲餐饮面包糕点西式西树泡芙/洛林挞屋餐饮B213/B246休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋tuttimelon特迪莓仑fresh everyday juice 餐饮B238/B237a休闲餐饮饮品及甜品果汁吧bar每日新鲜水果吧餐饮休闲餐饮饮品及甜品果汁吧chameB235costa coffee咖世家咖餐饮休闲餐饮饮品及甜品咖啡店B223/B225啡餐饮休闲餐饮饮品及甜品甜品secret recipe B242食之秘Mvuke tokyo 布歌东餐饮B237休闲餐饮饮品及甜品甜品京bojoo dessert 宝珠奶餐饮B236休闲餐饮饮品及甜品甜品酪餐饮B234休闲餐饮饮品及甜品甜品blink 琳购物个人时尚购物个人数码B220基础时尚elecom 宜丽客购物个人时尚购物化妆品顶级时尚organic+B231有机家购物个人时尚购物化妆品基础时尚skinfood B232思亲肤购物个人时尚购物皮具设计时尚mrktB216马克兔购物个人时尚购物时装B224/B226设计时尚tkf spasso斯帕颂购物个人时尚购物时装设计时尚be in love B217购物个人时尚购物时装设计时尚rosebulletB215资料来源：九洲远景分析69 3各楼层商户组成B2层主要以休闲餐饮以及时装为主要的经营品类，同时搭配休闲娱乐（2/2）楼层行业子行业品类业态品牌购物个人时尚购物时装设计时尚D‘zzitB210购物个人时尚购物时装设计时尚Giordano/ladiesB208/209佐丹奴购物个人时尚购物时装设计时尚retrogalleryB203B202购物个人时尚购物时装设计时尚axes femme购物个人时尚购物时装专业百货collect pointB201购物个人时尚购物时装专业百货（SDS）on&on/ B228/B220a晴姿ellialoverro/evitaperoni购物个人时尚购物饰品专业百货B207伊利雅/依慧达购物个人时尚购物手表基础时尚titusB227铁达时购物个人时尚购物手表专业百货morellatoB229购物个人时尚购物鞋设计时尚B204Ecco 爱步havaianas/dote/totes购物个人时尚购物鞋B219/B211专业百货（SDS）哈瓦那/杜德/都德斯购物生活形态家居家饰品牌店eplazaB218创e品味购物食品杂货健康保健HBA药妆店watsonsB230屈臣氏购物食品杂货休闲食品B241品牌店catalo natural health foods休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆NerolyB233莱薏ABC cooking studio ABC休闲娱乐青年其它娱乐DIY手工坊B211料理工作室资料来源：九洲远景分析70 3各楼层商户组成B1层业态以购物为主，同时增加休闲娱乐的比重楼层行业子行业品类业态品牌餐饮休闲餐饮饮品及甜品甜品Baker&spiceB127/B128/B129购物个人时尚购物化妆品基础时尚payeasy B137魅丽奇购物个人时尚购物皮具设计时尚coccinelleB113可奇奈尔购物个人时尚购物时装设计时尚paule kaB134/B135/B136购物个人时尚购物时装设计时尚BELFEB119贝丽飞购物个人时尚购物时装设计时尚ibluesB107购物个人时尚购物时装设计时尚red valentoni B103/B05购物个人时尚购物时装设计时尚love moschinoB101/B02购物个人时尚购物时装专业百货（SDS）MixtraB118/B214美思嘉购物个人时尚购物时装专业百货（SDS）p plusB108/B109/B110toninoLamborghini 购物生活形态家居家饰品牌店B120托尼诺兰博基尼购物生活形态家居家饰品牌店YaanglifeB112休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆 Nail salon休闲娱乐健康美丽美丽B114/B115美甲店刘娟美甲沙龙Franck provost Paris休闲娱乐健康美丽美丽美容美发馆B116 梵珀巴黎法式发艺资料来源：九洲远景分析71 3各楼层商户组成L1及L2层国际知名服装品牌为主，同时辅以休闲餐饮业态，充分展现其高档次的定位（1/2）楼层行业子行业品类业态品牌simply life餐饮休闲餐饮饮品及甜品咖啡店bakery café107 简单生活musk cat coffee 餐饮休闲餐饮饮品及甜品咖啡店106 麝香猫咖啡购物个人时尚购物时装顶级时尚Bally108/109巴利购物个人时尚购物时装顶级时尚burberry104/204博柏利max mara购物个人时尚购物时装顶级时尚103/203麦克斯马勒dolce&Gabbana101/102/2购物个人时尚购物时装顶级时尚01/202杜嘉班纳购物个人时尚购物时装顶级时尚Chloe 105 蔻伊资料来源：九洲远景分析72 3各楼层商户组成L1及L2层国际知名服装品牌为主，同时辅以休闲餐饮业态，充分展现其高档次的定位（2/2）楼层行业子行业品类业态品牌vivienne 购物个人时尚购物时装顶级时尚westwood 208/209薇薇安维斯特伍德购物个人时尚购物时装顶级时尚emporioarmani206 资料来源：九洲远景分析73 3各楼层商户组成L3层主要以正餐为主，同时搭配养身会所楼层行业子行业品类业态品牌HANAMARUUDON餐饮小吃快餐亚洲快餐亚洲快餐304 花丸乌冬面餐饮休闲餐饮饮品及甜品果汁吧308 渡口lightcharmerestaurant 餐饮休闲餐饮中式简餐及茶餐厅茶餐厅301/307港丽餐厅ninethirtyby awfully 餐饮正餐创意菜创意菜306 chocolate九点半G+ the urban harvest303 餐饮正餐创意菜创意菜极食餐厅餐饮正餐亚洲餐饮日餐gatten sushi302 合点寿司休闲娱乐健康美丽健康305 各类专业场馆green massage 青籁养身资料来源：九洲远景分析74 3各楼层商户组成L4层业态配置全部为餐饮，且其以汇聚了世界各地的美食，让顾客流连于美食的世界楼层行业子行业品类业态品牌西式简餐及pizza marzano餐饮休闲餐饮西式简餐403 餐吧披萨马上诺celeb de tomato 餐饮正餐创意菜创意菜406 铭品番茄element fresh餐饮正餐创意菜创意菜402 新元素餐饮正餐西餐西班牙菜azul urban404 home thai餐饮正餐亚洲餐饮东南亚401 餐饮正餐亚洲餐饮aurant407 日餐rest阿吾罗日本料理superstar seafood 餐饮正餐中餐粤菜405/501restaurant 鴻星荟海鲜酒家资料来源：九洲远景分析75 4平面设计借鉴多入口导入客流，楼层之间电梯错落设置，中空式中庭设置使得购物中心具有流畅的动线配置商场多方位设置出入口，从而有利于多方向导入人流楼层之间电梯成错落配置，利于商场消除客流死角，增加客流在内部逗留时间中庭采用设计别样设计，同时建立通往B1电梯，方便顾客进入地下购物空间商场采用环形动线设计，保证所有店铺的可视性与可达性资料来源：九洲远景分析76 5商业整体设计借鉴本项目与外界沟通的门面设计独特，有艺术特点，同时采用玻璃材质，使B1层可享受天然采光，项目与地铁1号线黄陂南路站直接相通，交通便利K11直通地铁的连接通道从地铁一号线可以直接通往K11淮海路中庭设计资料来源：九洲远景分析77 5商业整体设计借鉴K11购物艺术广场充满艺术人文气息，室内室外多有艺术设计和装饰观光电梯后垂直水幕艺术风格室内走廊贝壳形主入口外墙上的蝴蝶形艺术品资料来源：九洲远景分析78 5商业整体设计借鉴随处可见的艺术题材，展现个性人文色彩资料来源：九洲远景分析79 5商业整体设计借鉴室内休息场所多以艺术品的形式出现，同样体现艺术色彩资料来源：九洲远景分析80 5商业整体设计借鉴别致的室内农场，用吊灯营造自然采光氛围，同时拉近人与自然的距离资料来源：九洲远景分析81 5商业整体设计借鉴K11的指示牌分布在各主要交通节点，电梯、手扶梯附近以及中庭周围区域，方便品牌宣传资料来源：九洲远景分析82 B、商业案例分析九洲远景简介浦东嘉里城上海商城上海K11购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义 上海湾案例上海湾目标客群为商务人群，为其展现“个性、时尚、休闲”的品味，是一条融合休闲娱乐、时尚购物、餐饮的时尚休闲商业街上海湾基本信息地理位置位于浦东南路、张杨路交汇口物业构成260米长商业街与21层办公主楼总建筑面积万平方米建筑面积商业面积万平方米商业楼层B1-3F公交：01路; 339路;338路; 583路; 783路; 791路; 961路; 977路; 隧道三线、130路; 181路等项目交通地铁：地铁9号线、2号线地铁站上海湾公交站84资料来源：市场调研，九洲远景分析 2商户组成上海湾由于其所处地理位置，采取差异化竞争，增加传统配比中餐饮及休闲娱乐比例，购物多采用小店面多品牌的经营策略上海湾各行业经营面积占比分析上海湾各行业品牌数目占比分析餐饮休闲娱乐23%餐饮22%36%休闲娱乐51%购物购物13%55%资料来源：九洲远景分析85 2商户组成-购物上海湾购物行业多采用非连锁经营的创意店铺，体现其时尚定位箱包药妆店药店服装手表饰品注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析86 2商户组成-餐饮上海湾餐饮中以正餐、简餐为主，亚洲餐饮与西餐所占比例较高，而弱化了休闲餐饮，同时上海湾餐饮较为国际化冰淇淋咖啡中餐西餐亚洲餐饮注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析87 2商户组成-休闲娱乐上海湾娱乐行业以健康美丽、英语培训机构及KTV为主，充分考虑到周边商务人群特点及其“个性，时尚，休闲”的定位健康美丽音乐驱动教育注：以上为代表品牌列表，并非全部品牌列表资料来源：九洲远景分析88 3各楼层商户组成B1以KTV为主力店，同时融合了意大利餐厅品牌行业子行业品类业态钱柜休闲娱乐青年音乐驱动量贩式KTV水法莲娜意式餐厅餐饮正餐西餐意大利菜华尔街英语培训休闲娱乐人文及教育教育成人教育资料来源：九洲远景分析89 3各楼层商户组成L1层以个人时尚购物为主，引进大量年轻时尚品牌；同时突出精致餐饮功能，汇集粤菜、川菜、港式茶点、台湾菜、世界各国美味佳肴，体现高品位、新贵格调、新海派风情的生活时尚元素品牌行业子行业品类业态酷圣石冰淇淋餐饮休闲餐饮饮品及甜品冰淇淋星巴克餐饮休闲餐饮饮品及甜品咖啡店美国奶牛餐厅餐饮正餐西餐美加餐HB蓝堡啤酒屋餐饮正餐西餐其它纽约客披萨餐饮正餐西餐意大利菜EMAX亿玛仕印尼餐厅餐饮正餐亚洲餐饮东南亚伊藤家日本料理餐饮正餐亚洲餐饮日餐子羽港式粤菜餐厅餐饮正餐中餐粤菜士多啤梨儿童服饰用品购物儿童母婴用品儿童用品品牌店AITNE皮具购物个人时尚购物皮具设计时尚米澜坊名品买卖购物个人时尚购物时装顶级时尚鄂尔多斯羊绒购物个人时尚购物时装设计时尚1436购物个人时尚购物时装设计时尚资料来源：九洲远景分析90 3各楼层商户组成L1层以个人时尚购物为主，引进大量年轻时尚品牌；同时突出精致餐饮功能，汇集粤菜、川菜、港式茶点、台湾菜、世界各国美味佳肴，体现高品位、新贵格调、新海派风情的生活时尚元素品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态采邑唐风服饰购物个人时尚购物时装设计时尚Patra佩提拉饰品购物个人时尚购物饰品设计时尚衣尚服饰购物个人时尚购物时装设计时尚翡色秋馥购物个人时尚购物饰品设计时尚Bazzi购物个人时尚购物时装设计时尚Gallucci手表购物个人时尚购物手表基础时尚子曰中装购物个人时尚购物时装设计时尚德骏手表珠宝购物个人时尚购物手表基础时尚哥弟服饰购物个人时尚购物时装设计时尚新秀丽箱包购物个人时尚购物箱包时尚品牌LIU2服饰购物个人时尚购物时装设计时尚百翠工坊沉玺购物个人时尚购物珠宝基础时尚Crazy cool韩国服饰购物个人时尚购物时装设计时尚翠玉阁翡翠购物个人时尚购物珠宝基础时尚Olife服饰购物个人时尚购物时装设计时尚普安药房购物食品杂货健康保健HBA药店2Season服饰购物个人时尚购物时装设计时尚屈臣氏购物食品杂货健康保健HBA药妆店德生洋服购物个人时尚购物时装设计时尚捷强烟酒购物食品杂货烟酒茶品牌店CENZY娴思服饰购物个人时尚购物时装设计时尚积姬仙奴SPA休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆JADE购物个人时尚购物时装设计时尚明亚思造型沙龙休闲娱乐健康美丽美丽美容美发馆婧羊绒购物个人时尚购物时装设计时尚诗灵菲美胸休闲娱乐健康美丽美丽瘦身塑型馆资料来源：九洲远景分析91 3各楼层商户组成L2层已开业品牌中以休闲娱乐为主，同时搭配日本料理以及上海菜两家餐饮品牌品牌行业子行业品类业态品牌行业子行业品类业态twins日本料理餐饮正餐亚洲餐饮日餐nail名甲物语美甲休闲娱乐健康美丽美丽美甲店译婷轩餐饮正餐中餐本帮江浙菜nataly美发休闲娱乐健康美丽美丽美容美发馆爱丽丝风尚内衣生活购物个人时尚购物时装设计时尚慧俪轻体休闲娱乐健康美丽美丽瘦身塑型馆凡间茶语购物食品杂货烟酒茶品牌店yarose舞蹈生活会馆休闲娱乐健康美丽美丽瑜珈及舞蹈馆有朋普洱茶庄购物食品杂货烟酒茶品牌店迪斯尼英语休闲娱乐人文及教育教育成人教育资料来源：九洲远景分析92 3各楼层商户组成L3层已开业的四家品牌而看，餐饮与休闲娱乐并重品牌行业子行业品类业态锦庭蒙尚缘餐厅餐饮其它餐饮火锅品牌店汉泰东南亚餐厅餐饮正餐亚洲餐饮东南亚润芝堂经络养生调理机构休闲娱乐健康美丽健康足疗按摩伊美娜美容SPA休闲娱乐健康美丽美丽SPA馆资料来源：九洲远景分析93 4平面设计借鉴上海湾生活时尚中心是一组260 米长商业街，呈L型分布，保证每个店铺的可达性以及可视性中庭出入口活动广场在长达260m的商业街，设置了3个出入口，方便消费者进入，同时使中间部分店铺可达性更好街铺分布在街两旁，充分的保证了每个店铺的可达性与可视性在商业街一边设置活动广场，可以用来做活动场所在商业街一边将达到B1层的电梯设计成为水景，增加消费者的兴趣通往L2层电梯设立在商业街两边及中间，且分布较为均匀，使消费者方便从商业街任何地方通往L2层资料来源：九洲远景分析94 5商业整体设计借鉴建筑结构呈L形分布，从远看像张开了的帆船，步行街是设计为透明玻璃顶棚的开放式休闲街区资料来源：九洲远景分析95 5商业整体设计借鉴上海湾生活时尚中心也很注重多国元素的融合，在坚持现代特色的同时，让消费者感受到不同国家的文化资料来源：九洲远景分析96 5商业整体设计借鉴整个商业区域，注重细节打造，营造个性、时尚体验的购物休闲环境资料来源：九洲远景分析97 5商业整体设计借鉴室内标识系统设计以简单、易识别为重点，主要包括方位指示牌、租户信息牌资料来源：九洲远景分析98 B、商业案例分析九洲远景简介浦东嘉里城上海商城上海K11购物艺术中心上海湾对于本项目借鉴意义 对于项目借鉴意义根据以上四个案例可知，在项目的整体定位中应当保证餐饮在项目中相对核心的比重，结合项目具体的商圈条件在购物、休闲娱乐的比重之间进行合理调配，并需要重视服务业态的存在上海湾上海商城餐饮休闲娱餐饮19%乐36%休闲娱25%乐51%服务购物购物29%27%13%K11 购物艺术广场浦东嘉里城休闲娱乐休闲娱8%乐餐饮餐饮5%35%42%购物购物服务53%2%55%资料来源：九洲远景分析100 1对于项目借鉴意义-餐饮根据四个案例餐饮品类构成可知，其品类构成多元化，快餐均较少，而简餐、正餐及休闲餐饮的比例较高，本项目应多元化配置餐饮上海湾上海商城中餐创意菜火锅中式快餐10%17%13%21%西餐饮品及甜品10%5%西餐13%饮品及甜品35%亚洲餐饮亚洲餐饮32%44%K11 购物艺术广场浦东嘉里城自助餐创意菜创意菜中式快餐4%4%中式简餐及茶餐厅6%19%面包糕点13%9%中式简餐及茶餐厅面包糕点11%3%西式简餐及餐吧西餐中餐12%4%25%西式简餐及餐吧亚洲餐饮5%13%中餐饮品及甜品亚洲餐饮饮品及32%9%19%甜品亚洲快餐9%3%资料来源：九洲远景分析101 2对于项目借鉴意义-购物根据四个案例购物品类可知，上海商城、浦东嘉里城由于精品超市的存在杂货比例较高，同时除上海湾外其余项目均加入高端家居家饰品类，与本项目消费者的核心需求业态匹配；同时应当增加HBA、儿童用品、文化用品的设置上海湾上海商城烟酒茶, 5%健康保健HBA, 手表, 3%21%饰品, 9%时装, 20%文化用品, 7%珠宝, 3%箱包, 2%饰品, 3%皮具健康保健HBA, 2%, 5%Other, 5%Other, 3%皮具, 2%购物其它, 1%时装, 60%杂货, 56%儿童用品, 1%家居家饰, 0%K11 购物艺术广场浦东嘉里城健康保健HBA, 4%家居家饰, 14%家居家饰饰品, 3%母婴用品, 3%童装, 2%6%饰品, 3%健康保健HBA个人数码, 2%4%鞋, 2%杂货, 27%家俱, 2%OtherOther, 14%10%皮具, 2%儿童用品, 2%时装化妆品, 2%手表, 2%80%烟酒茶, 1%文化用品, 1%化妆品, 1%鞋, 1%时装, 34%资料来源：九洲远景分析102 3对于项目借鉴意义-休闲娱乐根据四个案例休闲娱乐品类可知，健康、美丽、音乐驱动为休闲娱乐的主要品类，本项目中应考虑加入上海湾上海商城健康教育5%4%音乐驱动6%美丽健康28%49%美丽音乐驱动45%63%K11 购物艺术广场浦东嘉里城健康健康音乐驱动6%15%其他娱乐15%其它娱乐20%4%美丽美丽74%66%103 4对于项目借鉴意义-服务四个案例中上海商城与浦东嘉里城包含服务行业，上海商城服务品类较为全面，而浦东嘉里城主要以金融为主，本项目在服务类业态中可在金融、护理类业态做着重参考上海商城浦东嘉里城中介类服务其他邮电6%10%维修10%2%金融产品类44%10%护理17%服务其金融他90%11%资料来源：九洲远景分析104 4对于项目借鉴意义参考相关案例的业态配比，本项目在服务方面可重点考虑设置以下业态：商户常规业态服务业态商户数量（个）使用面积（平米）使用面积（平米）金融服务300-350 2 600干洗150 1 150皮革护理100 1 100小计/ 4 850本项目在零售方面，除原有核心业态外，考虑增加设置以下业态：商户常规使用面积零售业态商户数量（个）业态使用面积（平米）（平米）HBA150-200 1 150儿童用品100-150 5-10600文化用品100-200 2 300小计/ / 1050105 九洲远景简介C、项目商业体量判定 项目商业体量判断的几个维度项目的商业体量从以下三个维度进行判定：核心业态需求面积区域条件及地块指标市场竞争及物业价值本项目的商业体量107 1区域条件及市场竞争基于对区域内竞争项目的定位分析，我们认为本项目可能的发展空间需要强调“生活方式导向”的定位档次定位独特性导向海外滩·名品海外滩·名品汇汇本项目生活方式导向绿地中心二期价值/生活方式导向龙华国际正大乐城尚海湾、绿地汇中心价值导向卜蜂莲花价格导向女性年轻一族家庭商务行政人群旅游客群目标客群108 1区域条件及市场竞争依据九洲远景的十二种购物中心类型分类，本项目应定位成生活方式中心九洲远景购物中心的分类情感诉求休闲娱乐中心城市中心美食中心生活方式零售公园中心零售公园超级地区中心区域中心专业化一次性购足(= 有限品种)(= 品种齐全)主题购物中心邻里中心能量中心工厂直销中心专业市场中心功能诉求注：以上定位矩阵图为典型意义的描述，不属于严格定义；实际应用中，各购物中心会依据具体的内外部因素制定行业覆盖范围和功能组合，在定位图的落位可能会与上图有所不同1 1区域条件及市场竞争“生活方式中心（Life Style Centre）”的商业规模在3-5万平方米，主要覆盖3公里半径内的商圈专业中心/美食城市超级地区区域邻里购物能量LS中直销娱乐主题购物中心中心中心中心公园中心心中心中心中心中心城市中心城乡结合地区中居民区郊区、新郊区中高收郊区适应性适应性适应性广地址区域处、郊区心附近区、城乡入人群广广、新区结合处居住区..城市主干城市主干区域中心社区主城市主干区域/社城市主干城市主干城市/区适应性适应性广道旁道/高速路主干道旁干道旁道/高速路道/高速路区交通道/高速路域主干广交通出口出口出口干道出口道旁6-10万超过8万5-8万平-4万超过104-10万3-5万平-4万-4万2－8万平市区-2平米平米米平米万平米平米米平米平米方米万，郊区面积4-8万可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖3可覆盖可覆盖可覆盖3可覆盖可覆盖可覆盖可覆盖40公里30公里10公里公里50公里30公里公里30公里40公里10公里30公里商圈或以上或以上或以上或以上或以上或以上110 2核心业态需求面积基于对项目目标消费客群所需发展的核心业态分析，结合案例的调整，本项目所需的核心商业面积在万平方米（建筑面积）左右项目各大核心业态构成情况核心业态使用面积（平米）建筑面积（平米）所占比重零售60007857 29%餐饮1020014571 54%休闲娱乐22503214 12%服务8501214 5%合计1795026857 100%111 3地块指标及物业价值——地面商业根据地块的物业指标，地面商业最大可建体量约万平米，该体量下商业的楼层为5层，局部6层项目总建筑面积公建配套商办可建容积率占地面积（平米）（平米）（平米）总建筑面积（平米）项目占地面积地面单层地面商业建筑密度限高（米）（平米）最大可建面积（平米）最大可建楼层2441045% 45112 3地块指标及物业价值——地面商业从区域内的商业、写字楼租金水平看，结合本项目未来可能的业态取得租金，自3F开始，写字楼的租金价值即高于商业的租金价值约77%。因此建议3F以上的面积以写字楼为宜商业部分租金水平写字楼部分租金水平（以建筑面积计算）（将使用面积租金换算成建筑面积租金）3F 元/平方米/天高区元/平方米/天2F 元/平方米/天1F 元/平方米/天低区元/平方米/天B1 元/平方米/天注：商业部分租金水平为本项目预计租金，写字楼部分租金水平为周边项目（绿地中心、海外滩）平均水平113 3地块指标及物业价值——地面商业结合项目的地块指标，同时考虑物业价值，地面商业建议控制在2F，地面商业最大建设体量在2万平方米（未扣除办公核心筒等公共部分建筑面积）项目占地面积地面单层地面商业地面商业建筑密度（平米）最大可建面积（平米）建议楼层最大建议体量（平米）2441045% 3BACK UP—本项目各楼层平均租金预测参考区域项目的租金水平，结合各楼层业态的实际承租能力，本项目各楼层的建议租金水平如下：楼层使用面积平均租金得房率建筑面积平均租金B19元/平方米/天70%元/平方米/天元/平方米/天70%元/平方米/天元/平方米/天70%元/平方米/天元/平方米/天70%元/平方米/天项目楼层租金均价（使用面积）B1F131F13正大乐城 3BACK UP--区域写字楼租金参考选取区域内已售/租的两个写字楼项目绿地中心与海外滩的租金作为该区域内写字楼租金/售价计算参考项目周边项目高层商业租金项目名称低区租金高区租金绿地中心-6元/平方米/天7元/平方米/天海外滩-5元/平方米/天元/平方米/天平均元/平方米/天元/平方米/天项目名称平均售价绿地中心万/平方米海外滩万/平方米平均万/平方米注：面积均按建筑面积计算项目地绿地中心海外滩116 3BACK UP--区域3F以上商业租金参考选取区域内预开业的两个商业项目正大乐城与海外滩·名品汇高区商业（3F）的租金作为该区域内商业高区租金计算参考项目周边项目高层商业租金项目楼层租金海外滩·名品汇3F4元/平方米/天正大乐城元/平方米/天平均价格元/平方米/天注：面积按照使用面积计算项目地正大乐城海外滩·名品汇117 3地块指标及物业价值——地下商业根据生活方式中心所需商业体量、核心业态所需体量及地面可建商业体量，地下至少需要一层的商业面积生活方式中心核心业态地面商业地下商业所需商业体量（平米）所需商业体量（平米）最大建议体量（平米）所需体量（平米）万万万1-2万地下一层地下二层地下商业可建体量（平米）可建体量（平米）所需体量（平米）万1-2万万118 3地块指标及物业价值——地下商业通过对地下二层的体量进行商业用途、停车用途的价值对比，地下二层每日停车在八成左右停车收益即可与商业租金收益相当项目地下二层商业租金收益预测地下二层地下二层商业平均租金地下二层商业平均租金地下二层体量月租金收益（万元）元/平米/天（使用面积）元/平米/天（建筑面积）（平米）项目地下二层停车收益预测时间系数月停车收益(万元/月)地下二层体量（平米）地下二层可建停车数（个）停车费标准（元/小时）停车开放时间（小时/天）注：1个停车位按45平米计算119 3地块指标及物业价值——地下商业地下二层商业面积的增加将加大项目的地下停车压力，进一步增加项目地下开挖成本。综合对收益的分析，因此我们认为地下二层作为停车用途更为合理项目商业停车位需求测算方案一：地面+B1地面+B1商业面积商业停车设置标准商业停车需求数量商业停车需求面积B2/B3单层最大面（平米）（个/平米）（个）（平米）积（平米）30000605002250018000方案二：地面+B1+B2美食广场（B2：2500平米商业）地面+B1商业面积商业停车设置标准商业停车需求数量商业停车需求面积B2/B3单层最大面（平米）（个/平米）（个）（平米）积（平米）3250060542 2437518000方案二：地面+B1+B2大商业（B2：15000平米商业）地面+B1商业面积商业停车设置标准商业停车需求数量商业停车需求面积B2/B3单层最大面（平米）（个/平米）（个）（平米）积（平米）4500060750 3375018000120 4小结综合三个维度的分析，我们认为原设计方案的商业体量能够较好的满足各项指标，因此对项目具体的商业业态方案在原方案基础上进行设置核心业态需求面积区域条件及地块指标市场竞争及物业价值本项目的商业体量121 九洲远景简介D、项目详细业态配比 1商业各楼层业态分布B1：生活格调（建筑面积约14000平方米）以“精品超市”、“餐饮组合”、“休闲餐吧”为核心。222楼层业态业态建筑面积（m）得房率业态使用面积（m）单店常规使用面积（m）商户数量零售特色书店233 70%163 400-6001零售精品超市3,557 70%2,490 1000-15001零售精品数码配件200 70%140 150-2001零售HBA200 70%140 150-2001零售保健100 70%70 40-602零售药房100 70%70 80-1001零售生活精品500 70%350 150-2002零售红酒500 70%350 250-3501零售花店150 70%105 80-1001零售国际食品400 70%280 80-1001餐饮烘焙300 70%210 100-2002B1餐饮甜品及饮品200 70%140 100-2001餐饮复合餐饮1,550 70%1,085 600-7002餐饮西式餐饮1,500 70%1,050 600-7002餐饮港式茶餐厅500 70%350 250-3501餐饮东南亚餐厅500 70%350 250-3501餐饮西式简餐600 70%420 200-3001餐饮中式简餐400 70%280 250-3001餐饮亚洲快餐360 70%252 150-2501餐饮西式快餐333 70%233 150-2501休闲娱乐西式复合酒吧1,900 70%1,330 400-5003服务高级皮革护理150 70%105 80-1001服务干洗200 70%140 100-1201小计14,433 70%8,528 /30123 2商业各楼层业态分布1F：品味（建筑面积约8400平方米）以家居家饰、国际餐饮和休闲餐饮为主要带动，突出对生活的品味和态度222楼层业态业态建筑面积（m）得房率业态使用面积（m）单店常规使用面积（m）商户数量零售特色书店70%300-5001233 163 零售文化用品、礼品70%100-2002380 266 零售家居家饰精品旗舰70%400-50021,686 1,180 零售生活精品70%400-5002300 210 餐饮西式简餐70%250-3002794 556 甜品、饮品、轻餐、1F餐饮70%100-2002烘焙饮品复合店791 554 餐饮咖啡、英式茶坊70%250-3502933 653 餐饮创意菜70%500-6001800 560 餐饮亚洲餐饮70%500-6001907 635 餐饮中式简餐70%250-3002800 560 服务金融服务70%300-5002800 560 小计70%/198,424 5,897 124 3商业各楼层业态分布2F：家庭（建筑面积约5796平方米）以儿童、国际餐饮和文化娱乐为主要带动，强调家庭成员的社交氛围222楼层业态业态建筑面积（m）得房率业态使用面积（m）单店常规使用面积（m）商户数量零售特色书店233 70%163 300-5001零售儿童玩具300 70%210 80-1003零售儿童用品586 70%410 100-1503休闲娱乐儿童培训700 70%490 200-3002休闲娱乐齿科诊所446 70%312 300-50012F休闲娱乐美容SPA400 70%280 300-5011餐饮亚洲餐饮807 70%565 500-6001餐饮创意菜700 70%490 400-5001餐饮中餐833 70%583 1000-15001餐饮甜品、饮品、轻餐791 70%554 80-1008小计5,796 70%4,057 /22125 4商业各楼层业态分布3F：健康（建筑面积约3024平方米）业态建筑面积得房业态使用面积单店常规使用面积楼层业态商户数量222（m）率（m）（m）健身中心70%1000-150011,500 1,050 休闲娱乐3F保健会所70%400-6001691 484 餐饮中餐70%1000-15001833 583 小计70%/33,024 2,117 126 1商业各楼层业态分布零售餐饮文化娱乐服务小计（平米）（平米）（平米）（平米）B15,940 6,243 1900350 14,433 1F2,599 5,025 /800 8,424 2F1,119 3,131 1,546 /5,796 3F//3,024 833 2,191 合计9,658 15,232 5,637 1,150 31,677 127 2项目业态构成比例总结项目通过以多元化的餐饮目的性组合带动，强调生活方式的零售为辅，并搭配以健康美丽与休闲酒吧为主的休闲娱乐业态，满足目标消费者的需求（1/2）餐饮业态面积比重中西简餐2,594 17%亚洲餐饮1,714 11%服务, 4%中餐1,666 11%复合餐饮1,550 10%创意菜1,500 10%西式餐饮1,500 10%休闲娱乐, 甜品、饮品及轻餐1,086 7%18%零售, 30%烘焙996 7%咖啡933 6%中西快餐693 5%东南亚餐厅500 3%港式茶餐厅500 3%餐饮, 48%小计15,232100%零售业态面积比重精品超市3,557 37%生活品味3,336 35%文化1,079 11%儿童零售886 9%生活杂货800 8%小计9,658 100% 2项目业态构成比例总结项目通过以多元化的餐饮目的性组合带动，强调生活方式的零售为辅，并搭配以健康美丽与休闲酒吧为主的休闲娱乐业态，满足目标消费者的需求（2/2）服务, 4%文化娱乐业态面积比重健康美丽3,037 54%西式复合酒吧1,900 34%休闲娱乐, 儿童教育700 12%18%零售, 30%小计5,637 100%服务业态面积比重金融服务800 70%餐饮, 48%干洗200 17%皮革护理150 13%小计1,150 100% Docume1n3t 0number