第八章 财产税
教学
目的
通过本章学习，了解土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税和车船税的意义；熟悉土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税和车船税的概念及其征收管理；掌握土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税和车船税的课征制度和应纳税额的计算
本章重点
土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税和车船税的课征制度
本章难点
土地增值税应纳
税额计算
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第一节 土地增值税
一、土地增值税的概念
土地增值税是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权、地上的建筑物和其它附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。
二、征税范围、纳税人和税率
（一）征税范围
1.转让国有土地使用权
集体土地不得转让，必须先由国家征用后才能转让。
国家出让土地不征。
2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让
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按照有关法律的规定，房屋开发单位在出售房屋产权的同时，土地使用权也随之发生转让。
3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。
第一节 土地增值税
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（二）纳税人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。
不论法人与自然人、经济性质、内资与外资企业、部门。
（三）税率
土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。
房地产增值率=增值额/扣除项目金额
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第一节 土地增值税
三、土地增值税应纳税额的计算
（一）收入的确定
转让房地产取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中扣除任何成本费用。
纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税：
1.隐瞒、虚报房地产成交价格；
2.提供扣除项目金额不实的；
3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
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（二）扣除金额的计算
1、取得土地使用权所支付的金额
即纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本
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3、开发土地和新建房及配套设施的费用
即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但 最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。
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其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。
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4、旧房及建筑物的评估价格
5、与房地产转让有关的税金及附加
6、财政部规定的其他扣除项目，
即对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。
未开发直接转让的，不加计扣除。
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转让项目的性质
扣除项目
（一）对于新建房地产转让
1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本 3.房地产开发费用 4.与转让房地产有关的税金：营业税、城建税、教育费附加 5.财政部规定的其它扣除项目
（二）对于存量房地产转让
1. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用
2．房屋及建筑物的评估价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率 3.转让环节缴纳的税金。营业税、城建税、教育费附加和印花税
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二、应纳税额的计算
1.计算土地增值额
土地增值额=转让房地产的总收入－扣除项目金额
2.计算土地增值额与扣除项目金额比例（增值率）
土地增值额与扣除项目比例=(转让房地产的总收入－扣除项目金额) ÷扣除项目金额
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3.计算土地增值税税额
应纳土地增值税税额=土地增值额×适用税率
例：某房地产开发公司建一住宅出售，取得销售收入1600万元(设城建税率7%，教育费附加征收率3%)。建此住宅支付的地价款100万元(其中含有关手续费万元)，开发成本300万元贷款利息支出无法准确分摊。该省政府规定的费用计提比例为10%。计算上述业务应缴纳的土地增值税。
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(1)实现收入总额：1600万元
(2)扣除项目金额:①支付地价款：100万元；②支付开发成本：300万元 ③计提的三项费用：(100+300)×10%=40(万元)④扣除的税金：600×5%×(1+7%+3%)=88(万元) ⑤加计扣除费用：100+300)×20%=80(万元)⑥扣除费用的总额：100+300+40+88+80=608(万元)
(3)确定增值额：1600-608=992(万元)
(4)确定增值比率：992÷608≈163%所以适用第三档税率：50%，扣除系数：15%
(5)计算应纳税额：992×50%-608×15%=(万元)
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四、减免税和申报缴纳
（一）土地增值税的减免税
1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产
由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦免税。
3.其他减免税规定
自1999年8月1日起，居民个人拥有的普通住宅，转让时免税。非普通住宅，5年及以上的，免税；满3年不足5年的，减半征税；3年以下的，不优惠。
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（二）土地增值税的申报缴纳
1.纳税人应在签订转让房地产合同之日起7日内，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。
2.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限，到指定银行缴纳。
3.纳税人持纳税凭证到房产、土地部门办理产权变更手续。
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(三)征收管理
纳税人应当自转让房地产合同之日起7日内向房地产所在地税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人未按照规定缴纳税款的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。
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课后练习
2004年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入亿元，已知该公司支付与商品相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该商品所在地的省**规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳有关税金770万元。该公司销售商品房应缴纳的土地增值税为( )。
万元 万元
万元 万元
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第二节 房产税
一、概念
房产税是以房屋为征税对象，依照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
《房产税暂行条例》于1986年10月1日在全国实施。
二、征税范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，房产税的征税范围不包括农村。
三、征税对象
房产税的征税对象是房产。房产是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。
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四、纳税人
房产税的纳税人为征税范围内的房屋的产权所有人。具体为：
1.产权属于国家所有的，其经营管理单位和个人是纳税人。
2.产权出典的，承典人为纳税人。
3.产权所有人、承典人不在房产所在地的，代管人或使用人为纳税人。
4、产权未确定及租典纠纷未解决的，房产代管人或使用人为纳税人。
外商投资企业、外国企业和外国人经营的房产不适用房产税。
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五 、计税依据
房产税采用从价计税。计税依据为房产的计税余值或房产的租金收入。
(一) 从价计征
是指以房产余值为计税依据，房产余值是房产原值减除10%-30%后的余值。
(二)从租计征
是指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。租金收入是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。
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房产税计算依据
计税方法
计税依据
税率
税额计算公式
从价计征
计税余值
%
全年应纳税额 = 应税房产原值×(1-扣除比例)×%
从租计征
房屋租金
12%（4%）
全年应纳税额 = 租金收入×12%（个 人为4%）
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六、税率
房产税采用比例税率，税率分别为：从价计征的是为%；从租计征的为12%。对个人居住用房出租仍用于居住的，减按4%
七、减免规定
1.国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2.由财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
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3.宗教寺院、公园、名胜古迹自用的房产；
4.个人所有非营业用的房产；
5.经财政部批准免税的其他房产。
八、征收管理
房产税实行按年计算、分期缴纳的征收方法。具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。纳税地点为房产所在地。
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课后练习
某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20％的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）。
A、万元 B、万元
C、万元 D、万元
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第三节 城镇土地使用税
一、概念
城镇土地使用税是对占用城镇土地的单位和个人，以其实际占用土地面积为计税依据，按照规定税额计算征收的一种税。
二、征税范围
城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。
三、纳税人
城镇土地使用税的纳税人为在城市、县城、建制镇和工矿区范围内使用土地的单位和个人。
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四、计税依据
城镇土地使用税的计税依据为纳税人实际占用的土地面积（平方米）。
测定面积
证书面积
无证书的，按自行申报的面积，发证后调整
五、税率
城镇土地使用税采用地区差别幅度定额税率，按每平方米规定固定税额：
(1)大城市-10元；
(2)中等城市-8元；
(3)小城市-6元；
(4)县城、建制镇和工矿区-4元。
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六、减免规定
下列土地免征城镇土地使用税：
1.国家机关、人民团体、军队自用土地。
2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地。
3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地。
其中附设的营业场所，如影剧院、茶社等，不免税。
4.市政设施、街道、广场、绿化地带等公共设施。
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七、征收管理
纳税期限：
城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。城镇土地使用税由土地所在地的地方税务机关征收。
纳税义务发生时间：
购置新建房—交付使用的次月
购置存量房—产权证签发的次月
开发企业自用等——使用或交付使用的次月
纳税人出租、出借—交付房屋的次月
新征用耕地—批准之日起满一年(次年) （注意：和耕地占用税的衔接）
新征用的非耕地—批准征用的次月开始
纳税地点：土地所在地
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思考题
甲企业（国有企业）生产经营用地分布于A、B、C三个地域，A的土地使用权属于甲企业，面积10000平方米，其中幼儿园占地1000平方米，厂区绿化占地2000平方米；B的土地使用权属甲企业与乙企业共同拥有，面积5000平方米，实际使用面积各半；C面积3000平方米，甲企业一直使用但土地使用权未确定。假设A、B、C的城镇土地使用税的单位税额为每平方米5元，甲企业全年应纳城镇土地使用税（ ） A、57500元 B、62500元
C、72500元 D、85000元
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第四节 契税
一、概念
契税是指在土地使用权、房屋所有权的权属转移过程中，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。
《契税暂行条例》于1997年10月1日在全国实施。
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二、征税对象
契税的征税对象是境内发生使用权转移的土地、发生所有权转移的房屋。具体包括：
1.国有土地使用权出让
2.土地使用权转让
3.房屋买卖
视同买卖：
（1）以房抵债或实物交换房产
（2）以房投资或作股权转让
（3）买房拆料或翻建新房
4.房屋赠与
5.房屋交换
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三、纳税人
契税的纳税人是指境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。
四、计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。具体分为：
1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。
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2.土地使用权赠与、房屋赠与的计税依据，由税务机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3.土地使用权交换、房屋交换的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。
4.以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，其计税依据为应补交的土地出让金和其它出让费用。
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五、税率
契税实行3%-5%的幅度比例税率，具体税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内根据各地实际情况确定。
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六、减免
1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教育、医疗、科研和军事设施的；
2.城镇职工按规定第一次购买公有住房的；
免税照顾每户只能享受一次。
3.因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，减征或免征。
4、土地、房屋被县以上政府征用，重新承受土地、住房的，由省级人民政府确定。
5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩，用于农、林、牧、渔—免税
6.外国驻华机构承受土地、房屋权属—经外交部确定，可以免税
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七、征收管理
纳税人在签订土地、房屋权属转移合同的当天为纳税义务发生时间；
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。
土地、房产管理部门凭完税凭证办理变更登记手续。
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例：居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙，成交价格为100000元；将另一套两室住房与居民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价款40000元。试计算甲、乙、丙相关行为应缴纳的契税。（假定税率为5%）
解：
1、甲应缴纳契税=40000×5%=2000元
2、乙应缴纳契税=100000×5%=5000元
3、丙不缴纳契税
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思考题
某企业破产清算时，其房地产评估价值为4000万元，其中以价值3000万元的房地产抵偿债务，将价值1000万元的房地产进行拍卖，拍卖收入1200万元。债权人获得房地产后，与他人进行房屋交换，取得额外补偿500万元。当事人各方合计应缴纳契税（ ）。(适用契税税率3%) (2002年) 万元 万元
万元 万元
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第五节 车船税
一、概念
车船税是对行驶于我国境内公共道路上的车辆和航行于国内河流、湖泊或领海口岸的船舶，依法征收的一种税。
对拥有但不使用的车船不征税。
二、征税范围
1.车辆：包括机动车辆和非机动车辆
2.船舶：包括机动船舶和非机动船舶
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三、纳税人
车船税的纳税人是指在中国境内拥有并使用车船的单位和个人。
1.不使用—不纳税
2.出租—协商确定 3.未商定—使用人
四、计税依据
1.按辆计征：
除载货车以外的各种车辆
2.按净吨位计征：载货车和机动船
3.按载重吨位计征：非机动船
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五、税率
车船税实行定额税率
1.车辆：实行幅度定额税率
2.船舶：实行分类分级定额税率
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应纳税额计算
应税车船
应纳税额
载货汽车、三轮汽车、低速货车
自重吨位数×单位税额
载客汽车、摩托车
辆数×单位税额
船舶
净吨位数×单位税额
拖船和非机动驳船
净吨位数×单位税额×50%
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六、减免税规定
免税车船包括：
1.国家机关、人民团体、军队以及由国家财政拨付事业经费的单位自用的车船。
2.载货重量不超过1吨的渔船。
3.专供上下客货及存货的趸船、浮桥用船。
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4.特定车船：消防车船、洒水车、囚车、警车、防疫车、救护车船、垃圾车船、港作车船、工程船。
5.按规定缴纳船舶吨税的船。
6、按有关规定缴纳船舶吨税的船免税。
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七、征收管理
纳税期限：
车船税按年计征，分期缴纳。
具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
纳税申报
纳税地点
由纳税人所在地的税务机关征收。
思考题
1.房产税的计税依据是如何规定的？
2.契税的征税项目有哪些？
3.土地增值税的计税依据如何确定？
4.车船税的征税范围是如何规定的？
5.简述城镇土地使用税的课征制度。
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