个 案 调 查 分 析 表（城中）
案 名 长江酒店公寓
开发商/代理 上海结绳纪事企业发展有限公司昆山分公司/上海结绳纪事咨询有限公司
楼盘地址 昆山市人民路 89 号(原利玛商场楼上加盖)
楼盘电话 0512-57503799、57503773、57503833
管理公司 开发商自己的物业管理公司（ 元/平方米·月）
总建筑面积 20000 平方米
总套数 352 套 ，30 多户/层(5-15F)
目标客户群 投资客（上海、浙江、外商等）
产品类型 小户型产权式精装修酒店公寓（下 米，上 米）
主力户型面积 36-50 平方米， 米的层高
销售价格 10400 元/平方米（均价）
租金价格 2000-4000 元不等
销售情况
一期 200 多套已经销售完毕、二期 100 套 8 月开盘，7F 以上南面已售
完，北面还有余套。
工程进度
原老利玛商城基础上加盖至 15 层（目前已快竣工），07 年上半年交付，
8 月样板房推出。
配 套 设 施
一至四层为大型商场配套，酒店设大堂，公寓配三菱电梯 4 台（东面上
去），四层为停车场。因为楼盘地处市中心，周围已有成熟的配套，所以公
寓基本没有配套。
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、 装修标准在 800-900 元/平方米：房间含地板和吊顶，空调 匹二台，
卫生间硬装修，厨房里有电磁炉、热火器、厨柜、油烟机。
2、 宽带网络接口，楼宇对讲系统及家庭防盗系统。
3、房屋产权为 70 年（1996 年的土地），物业可以替业主代租房屋。
4、按揭：7 成 20 年建行按揭。
个 案 调 查 分 析 表（城北）
案 名 滨江丽景
开发商/代理 昆山美欣置业有限公司
楼盘地址 昆山市昆太路 738 号
楼盘电话 57782248、57767000
管理公司 开发商自己做物管（物管费 元/米）
总建筑面积 87000 平米
总套数 480 套（其中小户型 220 户左右）还有 6 套
目标客户群 昆山本地高收入者、投资客（较少）
产品类型
酒店公寓、小高层、商铺、多层。酒店公寓可 5 年包租，以房价的税前 8%
为回报，第一年的租金可直接冲抵房款
主力户型面积 40-72 平米
销售价格 3938 元/底层价，每上一层加 50 元/米
租金价格 1500-1800 元
销售情况 开盘，销售 60%左右
工程进度 小高层已结顶 交付
配 套 设 施 会所（活动室、台球室、乒乓室）、网球场
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、 装修标准：硬装修，只配备橱柜、立式脸盆、淋浴房、防盗门。
2、 按揭：6 成 20 年
个 案 调 查 分 析 表（城西）
案 名 国际上湖
开发商/代理 华烨置业/龙行地产
楼盘地址 阳澄湖旅游度假区
楼盘电话 0512-57650222
管理公司 香港戴德梁行之专业酒店品牌宝曼酒店经营管理
总建筑面积 29000 平方米
总套数 酒店式公寓共 500 套左右
目标客户群 投资客户(以上海、苏州、温州、台商为主)
产品类型 酒店式公寓（还有 12 套和商铺）
主力户型面积 40-100 平方米，层高 米
销售价格 11000 元/平方米
租金价格 十年返租，税前 8%回报
销售情况 号开盘，已销 80%左右
工程进度 桩基， 交付
配 套 设 施
周边配套：楼盘处于阳澄湖度假区内，旁边有旅游主题公园、大上海高尔
夫球场，美食一条街为依托。
小区配套：公寓内有停车场，有健康、休闲、商务会所。使用奥的斯电梯
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、 按五星标准装修。
2、 7 成按揭，10 年返租，8%返租（税前），
例：房屋总价 50 万，十年租金 8%即 40 万，前四年租金签约立即抵充
房
款即 16 万，合同价为 34 万，首付 30% 万，业主可以享受酒店提供
的 万十年免息贷款，推算出首付即 1 万就可签约。
3、产权 70 年。
个 案 调 查 分 析 表（城东）
案 名 东方华庭
开发商/代理 昆山中源房地产开发有限公司
楼盘地址 前进路与青阳路交汇处
楼盘电话 57721666、57721818
管理公司 香港招商局物业
总建筑面积 128000 平米
总套数 1100 户左右（
目标客户群 上海、温州投资客、白领
产品类型 国际公寓、小高层、国际写字楼、商铺
主力户型面积 精装修国际公寓 29-65 平米
销售价格 均价 4800-5000 元/平米
租金价格 一期三室一厅精装修 4500-5000 元/月
销售情况 二期 5 月 2 号开盘但至今未对外正式销售
工程进度 开始打桩 06 年底完工
配 套 设 施 健身房、游泳池、健身设施、中心广场、会所配套
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、国际公寓为精装修房，其余为毛坯房
2、按揭：7 成 20 年（光大、商行）
个 案 调 查 分 析 表（城中）
案 名 泊仕
开发商/代理 昆山力高房地产开发有限公司
楼盘地址 樾河大桥东面
楼盘电话 0512-57305731
管理公司 江苏爱涛物业管理公司（ 元/平方米·月）
总建筑面积 40000 多方
总套数 466 套
目标客户群 昆山市民、投资客户（上海、苏州、浙江）
产品类型 小户型公寓(8 幢)
主力户型面积 40-50 平方米
销售价格 4500 元/平方米（毛坯均价），目前市场价 4700-4800 元/平米
租金价格 1500 元/月(毛坯)，精装修的可以租到 2000 元/月
销售情况 04、8 月开盘，目前售完
工程进度 已现房，进入内装修阶段，05 年 5 月交付使用，业主可以自由选择装修。
配 套 设 施
小区配套：有会所基本配套，小区为半敞开式公寓，有保安 24 小时巡逻，
凭卡入电梯，每层 2 部电梯。
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、菜单式装修：可选择装修成本 25000 元/套。
2、产权 70 年。
3、6、7 成建行按揭。
个 案 调 查 分 析 表（城北）
案 名 温莎堡假日酒店
开发商/代理 昆山温莎堡假日广场有限公司
楼盘地址 北门路 388 号
楼盘电话 0512-57163888
管理公司 元/平方米·月
总建筑面积 20000
总套数 180 套
目标客户群 投资客户
产品类型 酒店式公寓
主力户型面积 平方米
销售价格 当时价格为 4500 均价，目前价格在 5200 元/平方米
租金价格 1600 元/月（协议价）
销售情况 销售完毕
工程进度 已经交付使用
配 套 设 施 东芝电梯 2 台、大堂、桑拿浴场、健身房、咖啡吧、茶吧
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、装修（软件配套业主要出 15000 元/套），目前已经有 100 户业主
和酒店签定协议。
2、70 年。
个 案 调 查 分 析 表（城中）
案 名 雍景湾·南苑
开发商/代理 中茵置业
楼盘地址 柏庐路和朝阳路交叉口
楼盘电话 0512-57575988
管理公司 上海亚新物业公司(2 元/平方米)，25 元/平米公共维修基金费
总建筑面积 30 万方
总套数 120 套（小户型公寓）
目标客户群 上海、浙江投资客、台商、昆山当地投资客
产品类型 多层、小高层、小户型公寓
主力户型面积 50-65 平方米（得房率 70%）
销售价格 5400 元/平方米（均价）
租金价格 1800-2500 元/月
销售情况 04 年 12 月 20 日开盘，基本售完
工程进度 已经结顶，2005 年底交付使用
配 套 设 施
小区配套：大堂、西门子电梯二台、公共会所、游泳池、幼儿园、中心公
园、可视电话、红外线防范系统。
周边配套：有百润发超市、米萝咖啡、嘬嘬 KTV、在水一方足浴。
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、 精装修 800 元/平方米：房间实木复合地板，名牌卫浴，厨房组合柜，
洗衣机、空调、电视机、电视机柜、微波炉、双人床、衣柜、沙发、桌
椅。
2、 产权 70 年。
3、 6 成按揭(工行、中行)
个 案 调 查 分 析 表（城北）
案 名 纽约之星
开发商/代理 昆山中仁房地产开发有限公司
楼盘地址 北门路和萧林路交叉口
楼盘电话 0512-57773311
管理公司
总建筑面积
总套数 348 套
目标客户群 昆山市民、投资客户
产品类型 酒店式公寓
主力户型面积 40-80 平方米
销售价格 5500 元/平方米
租金价格 3000
销售情况 2005 年 6 月开盘
工程进度 3 层
配 套 设 施
8A 智能化系统、纽约风情大堂、商务中心、休闲茶吧、空中花园
露天休闲咖啡座、健身房
装修情况
（装修成本、产权性质）
4 星级酒店装修标准
个 案 调 查 分 析 表（城西）
案 名 前进录
开发商/代理 星海营造房地产开发有限公司
楼盘地址 前进西路东段商业街
楼盘电话 0512-5757222
管理公司 星海物业管理有限公司
总建筑面积 57000 平方米
总套数 162 套（酒店式公寓）
目标客户群 昆山市民、投资客户（上海、苏州、温州）
产品类型 多层、小高层、写字楼、商铺、双拼、酒店式公寓
主力户型面积 40-55 平方米（东西向）
销售价格 5300 元/平方米（均价）5500 现
租金价格 1800-2200
销售情况 05 年 2 月开始销售至今已销 95%
工程进度 酒店式公寓已封顶开始装潢， 前交付
配 套 设 施
内部配套：大堂、会所、网球场。
周边配套：玉山医院、玉山广场、欧尚超市、沃尔玛超市、超华建材城星
海湾洗浴中心、玉峰实验小学、昆山中学。
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、精装修、装修成本 800-900 元/平方米（TOTO 洁具、AUPO 浴霸、LG
空调、
墙面立邦漆、圣象地板、阿里斯顿电热水器、实木家具、品牌洗衣机、品
牌冰箱、25 寸品牌彩电、帅康油烟机、橱柜、电磁炉、升降晾衣架、组合
衣柜，奥迪斯电梯两部）。
2、防盗系统：可视对讲系统、家居防盗联网系统、家电智能遥控系统、住
户信息接收系统、红外线报警、煤气泄露报警系统、重要通道摄像功能
3、7 成 20 年按揭。
个 案 调 查 分 析 表（城东）
案 名 腾龙阁
开发商/代理 浙江富瑞
楼盘地址 前进路 1063
楼盘电话 57723636
管理公司 第一太平戴维斯 5 元/月
总建筑面积 8000
总套数 104
目标客户群 本地客户 9 成，年龄在 30 以上
产品类型 酒店式公寓
主力户型面积 40
销售价格
开盘 7750，目前 7900
租金价格 2600 元/月
销售情况 剩余 8 套左右
工程进度 在内部装修
配 套 设 施 银行，超市，咖啡店，会所，健身房，棋牌室等
装修情况
（装修成本、产权性质）
4 星级酒店装修标准 产权 40 年
个 案 调 查 分 析 表（城西）
案 名 克拉水城
开发商/代理 昆山海之舟房地产开发有限公司
楼盘地址 阳澄湖畔
楼盘电话 57899286/57572979 邢书琴 50589997
管理公司
总建筑面积 500 亩
总套数 二期 80 套
目标客户群 台商、企业高管、浙江、上海投资客
产品类型 酒店式公寓
主力户型面积 60-71 平米
销售价格 45 万左右每套
租金价格 酒店价格 420-580 元/天、一次性返租税前 8-10%回报
销售情况
于 05 年 3 月开始预定，预付定金 2000 元可抵房款 5000 元，05 年 5 月底正
式售卖已预订 10 套左右
工程进度 一期 06 年 4 月交付
配 套 设 施
大上海威尼斯度假村、高尔夫球场、森林公园、体育中心、国际会议中心、
大学城、酒店配套(餐厅、健身房、娱乐设施)
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、 四星级酒店装修标准
2、 70 年产权
3、 按揭 7 成 20 年
个 案 调 查 分 析 表（城北）
案 名 都市·现代城
开发商/代理 昆山新昆达房地产有限公司/代言人地产行销
楼盘地址 长江北路 218 号
楼盘电话 0512-57578686，57578515
管理公司 金乡邻物业管理有限公司
总建筑面积 14 万平方米
总套数 19 层，共 144 套
目标客户群 工业区投资客，外商、上海客户
产品类型 酒店式公寓（长江花园二期）
主力户型面积 主力户型 50-60 平方米，顶层为复式房，层高 米
销售价格 4400 元左右/平方米，1F 商铺估计 10000 元/平方米
租金价格 2000-2500 元左右/平方米
销售情况 一期 03 年开盘，陆续推出至今基本销完
工程进度 目前全面封顶，05 年 12 月底交付
配 套 设 施
小区配套：会所、中心花园、儿童乐园、健身房，超市、游泳馆、网球场，
公寓里配西格玛电梯。
周边配套：易初爱莲大卖场，生态公园，裕园实验学校，菜场，医院，
商业街，银行等。
绿化率 46%
装修情况
（装修成本、产权性质）
1、装修标准 1 万左右/套：房间含复合地板和吊顶，卫生间硬装修，厨房
里有电磁炉、热火器、厨柜、油烟机。
2、房屋产权 70 年。
3、6-7 成按揭（男至 60 岁，女至 55 岁）。
个 案 调 查 分 析 表（城南）
案 名 吉田国际广场单身公寓
开发商/代理 吉田建设开发（昆山）有限公司/杭州飞扬广告
楼盘地址 柏庐南路西侧、中华园路南侧
楼盘电话 0512-57332255
管理公司 管理公司未定，物管收费未定
总建筑面积 23000 方左右
总套数 338 套（小户型公寓）
目标客户群 台商、外商、上海、浙江投资客、昆山当地投资客
产品类型 高层、小户型公寓
主力户型面积 45-72 平方米（得房率 65—70%）
销售价格 5800 元/平方米（北均价）；6000 元/平方米（南均价）
租金价格 该楼盘尚未开始租赁
销售情况 05 年 4 月 28 日开盘，实施销控，逐渐推出
工程进度 单身公寓 27 层，已经结顶，2007 年交付使用
配 套 设 施
大厦配套：大堂、电梯三台、公共会所、裙房商铺（未定业态）、便利店、
安防监控系统。
周边配套：楼盘设置有大型会所，但该楼盘总体量达到 70 万方，就单身公
寓而言，实施分流进出，目前规划中，其会所不对单身公寓用户开放。
装修情况
（装修成本、产权性质）
4、 采用复合地板，和成卫浴，厨房组合柜（亿田），配置油烟机，简单吊
顶，预留空调出风口（未定是否统一安装）。
5、 产权 70 年。
6、 7 成按揭(工行、农行、交行)
个 案 调 查 分 析 表（城北）
案 名 优秀
开发商/代理 振华房产/巨大房产
楼盘地址 北门路
楼盘电话 57737339
管理公司 未定
总建筑面积
总套数 400 套左右
目标客户群 单生人群
产品类型 纯小户型
主力户型面积 30-50
销售价格 未定
租金价格
销售情况 未开盘
工程进度 平整
配 套 设 施 北门路商业街，城北小学，中学，锈峰中学，超市，
装修情况
（装修成本、产权性质）
7、
个 案 调 查 分 析 表（城西）
案 名 新城翡翠湾
开发商/代理 苏州新城万嘉
楼盘地址 马鞍山路古城路交界处
楼盘电话 57576671
管理公司 本公司下属物管公司
总建筑面积 24 万
总套数 2000 其中小户型 60 套不到
目标客户群 本地文化高层及投资客（情境生活社区）
产品类型 花园洋房，多层，小高层
主力户型面积 35-55
销售价格 3000
租金价格
销售情况 已完
工程进度 三，四层
配 套 设 施 阳澄湖，森林公园，大学城等
装修情况
（装修成本、产权性质）
无装修 70 年
综合分析：
这段时间经过对苏州，昆山及陆家和花桥当地房产项目的调查走访，发现昆山的酒店公
寓及小户型很多，但在酒店服务式公寓这一块相仿甚少，只有国际尚湖和腾龙阁，另外与本
项目比较接近的楼盘有优秀、泊士、及 10 月份推出的新城翡翠湾小户型，和本案最接近的应
该是优秀了，但是因为目前该项目还没有具体的展开，所以了解的信息有限（明年 3，4 月份
开盘，约有 400 套左右，面积在 30-50）；此外在昆山的定山湖的曙光新城（2500），周庄的水
都美墅（3600），新镇的嘉禾花园（3100），以及张浦的开心公寓（2700）也有 20 到 100 套不
等的数量（注：乡镇的小户型都是没有装修的）。可以看到目前房产市场上已有同类产品的存
在，并且品质参差不一，这为本楼盘的销售制造了一定的难度。同时预计在明年 3，4 月份开
盘的优秀纯小户型也会对本案的销售起到阻力。
经过对昆山楼盘的进一步了解发现，昆山楼盘的价格划分有一个特点：楼盘的价格并不
是完全按照地区来化分的，而是以价格及楼盘的品质来综合划分的，在同一区域中不同品质
的楼盘相差近千元，因此一个楼盘只要做到配套齐全、价格适中、品质保障，就一定有自己
的销售市场。
目前昆山高档住宅的主要销售对象为投资客、白领、高管。因此要实现销售必须以他们
的需求为方向，不仅要符合居住者的要求为他们提供高品质的生活空间，也要符合投资客的
需要打消他们对投资安全性、回报率、方便性的顾虑，实现销售。
同时我们也看到，大部分客户把酒店公寓与小户型公寓相混淆，在这方面我们可以不要
强力区分出，除此之外价格问题依然是个比较敏感的问题，在昆山房产投资回报率相对较高，
用一个较高的价格去投资较小的楼盘对房产的升值空间客户也会有所顾忌。
由此认为本项目的出现填补了本区域及昆山房产市场高层小户型楼盘的空白，满足了一
部分对一种全新的、高尚的生活方式的追求，但新的概念的提出在接受方面会有一个过程所
以这也将是贯串销售过程中一大难题。
对于购房者来说，购买小户型有几个问题是比较注意的：一是车位是否充足，二是得房
率，三是没有阳台，四是电梯问题，五是房型与朝向问题。
另外，03 年到 04 年期间，安亭的房价的不断攀升，带动了整个嘉定房产的整体上扬；
拒统计，04 年安亭成交均价比 03 年的成交均价上涨了 1610 元/平方。涨幅达到 49%，是 04
年上海上涨幅度最大的区域。05 年上半年，安亭房价继续上涨；我们分析其原因：
1：购房者对本区域的认可
2：楼盘品质的不断提升
3：汽车城，F1 赛场，城镇改造产生的动迁户的本地消费刺激着房价。
4：更多的汽车企业入驻安亭，引导汽车人才的入驻，提高了本地的房产需求。
