房地产投资资金融通
如何保障房地产投资所需资金？
主要内容
1. 房地产投资资金融通的必要性；
2. 房地产开发投资资金融通渠道和程序；
3. 房地产置业投资资金融通渠道和程序；
4. 房地产投融资担保和保险的含义和作用；
5. 房地产投资资金融通决策
一、房地产投资资金融通的概念
1. 含义
房地产投资者为保持流动性、规避风险或追求更大利益等需要，在房地产金融市场运用相关金融工具获得资金支持，以保障房地产投资的顺利进行的行为或过程。
房地产项目资金循环图示
土地购置
支付工程款等
土地开发
转入开发
房屋建成
预售/租
储备资金
货币资金
生产资金
货币资金
成品资金
售租
特点：资金占用量大，占用时间长，周转速度慢；资金运动受区域范围的影响
房地产投资资金融通的必要性
（1）开发资金需要量巨大与开发商自有资金有限的矛盾
第一，资金投入集中、巨大且占用时间较长、周转速度较慢；
第二，追求规模效应而超出了开发商自有资金；
第三，规避风险而投资多项目的需要，超出了开发商自有资金。
（2）购置所需资金量大与当前支付能力有限的矛盾
一是当时资金实力不够；二是保持对资金的主动性；
三是将资金压力在时间上摊薄；四是贷币价值的变化；
五是提前实现房屋购买行为，如尚未付清借款时已有了房屋。
房地产价值的提高，投资者从自有资金到贷款、股票或债券，而房地产也成为资金提供机构的资产。
房地产投资资金融通与房地产金融
退休基金
抵押型REIT
保险公司
抵押贷款支持证券
商业银行
债务
融资
退休基金
权益型REIT
企业
房地产上市公司
个人
权益
融资
公众市场
私人市场
权益融资方式
上市或增发新股：条件较苛刻，融资成本高；
吸收其他机构投资者资金：对企业和项目要求高；
合作开发：较为有利和普遍
债务融资方式
企业债券：债券利率和融资成本高；
抵押贷款：比较有利，也比较普遍；
信用贷款：对企业的要求较高
其他如预收定金和房款、留存收益等。
向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。贷款便捷、成本较低，但期限较短，使用常受到限制。
1. 房地产开发贷款
贷款用于购置土地，风险极高，抵押率通常为50～60％，我国金融机构不得发放。
（1）土地购置贷款
二、房地产开发投资资金融通
（2）土地开发贷款
用于对土地进行改良，虽然风险较高，但金融机构会拥有第一抵押权。
（3）建设贷款
用于偿还土地购置贷款和土地开发贷款，支付建设阶段的人工、材料、设备、管理费和其他相关成本，金融机构要求以该房地产项目、其他房地产项目、质押或第三方保证作为担保。
房地产开发贷款的条件
除一般贷款条件外，还包括：
企业的条件：营业执照，开发权，健全财务管理和经济核算制度，贷款账户和结算账户；
项目的条件：土地使用权，项目相关合法证件及市场前景，预算合理且自有资金占比达到项目预算投资总额的35%）；
开发商对建设的房地产进行保险，且第一受益人为贷款银行。
土地储备制度运行
国有
土地
收购
重新开发
储
备
土
地
市
场
存量
土地
增量
土地
出
让
招
拍
挂
2. 土地储备贷款
向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。贷款要求严格，抵押率较低。
发放条件
县级以上政府指定或委托的土地储备机构和对土地进行一级开发的企业；
资本金到位、管理规范；
调查土地整体情况；
关注土地价值状况；
专户管理，监控土地收益。
发行条件
连续三年盈利；
净资产收益率每年不得低于10%；
累计对外投资额不超过净资产的50%；
总资产负债率低于70%；
所有者权益至少5000万元。
3. 房地产企业发行股票
获得永久资本，提高自有资本率；资金使用限制较少；可获得高于账面价值的溢价资金等。但融资成本较高，会使得原投资者弱化乃至失去对企业的控制权。
4. 房地产信托融资
信托投资公司通过资金信托方式集中两个或以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。
特点
规模小，期限短，要求收益率高，及时满足需要，降低企业财务总成本；提供全程融资服务；信托计划依托项目且流动性较差。
发行条件
有国家认可的执业资格；
注册资本不少于1000万元人民币；
具有完善的法人治理结构；
具备足够的人力、组织及技术资源，其中至少有2人在房地产投资管理方面具备５年以上可追溯的记录；
中国银监会要求的其他条件。
5. 房地产债券融资
为了筹集特定房地产开发建设资金而发行的借款信用凭证 ，具有高效灵活、无中途停贷或回收的风险、易于被大众接受等特点。
发行条件
净资产额的限额：股份有限公司不低于3000万元，有限责任公司不低于6000万元；
累计债券总额不超过公司净资产的40%，累计债券总额指公司成立历来发行的所有债券的尚未偿还部分，发债额度不能超过整个项目所需资金的20％；
最近3年平均可分配利润足以支付1年的利息；
筹集的资金投资方向符合国家产业政策；
债券利率不得超过国务院规定的利率水平；
国家规定的其他条件。
6. 在建工程抵押贷款
抵押人为取得在建工程后续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 。
贷款要点
工程已完部分与土地使用权同时抵押，但已完部分工程量需要核实，并由工程监理机构和工程质量监督部门对工程质量进行确认；土地使用权必须有偿取得，已领取《国有土地使用权》。
工程未完部分应有开发商与施工单位签订生效的工程承包合同，预算造价重新审核，以确定其抵押价值和贷款价值比率，并按各个部位形象进度确定分阶段抵押价值 。
在建抵押工程销售收入由银行代收、监管，专户存储。
房地产项目贷款的审查要点
企业资信等级评价；
贷款项目评估：项目情况，市场分析和财务指标；
贷款担保方式评价：不同机构提供的不同担保；
贷款综合评价：综合风险度超过60％为高风险贷款
综合风险度＝（某笔贷款风险额/某笔贷款额）×100％
＝信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数
某笔贷款风险额＝某笔贷款额×信用等级系数×贷款方式系数×期限系数×项目风险等级系数
银行金融机构、省级非银行金融机构或商品房抵押、AA级以下企业或其他房屋抵押、信用贷款
10～20％、 50％、 100％
贷款方式系数
按建设条件、市场、产品分析及财务评价结果评定
50％、60％、70％、80％
项目风险等级系数
半年以内、3年以内、3～5年、5年以上
100％、120％、130％、140％
贷款期限系数
AAA级企业、AA级企业、A级企业、
BBB级企业
30％、50％、70％、90％
信用等级系数
类别
取值标准
因素
市场定位、供需形势、竞争形势、市场营销能力、认购或预售/预租能力等
市场分析
财务内部收益率、销售利润率、贷款偿还期、敏感性分析
财务评价
四证落实、自有资金占比、资金落实、地理与交通位置、基础设施、项目品质等情况
项目基本情况
因素
指标
房地产项目评估
其他资
金来源
自筹
资金
利用
外资
0
0
0
债券
银行
贷款
预算内
资金
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
年份
房地产项目资金来源小结
单位：％
三、房地产置业投资资金融通
俗称按揭，是指那些不能或不愿一次性支付房款的购房人，将其与房地产商签订的住房买卖合同项下的所有权益抵押给金融机构（通常是商业银行），或将其向房地产开发商购买的住房抵押给商业银行，银行将一定数额的款项贷给购房者并以购房者的名义交付给开发商所有。
1. 商业性住房抵押贷款
贷款程序
开发商与银行签订《合作协议》，约定开发商开发的物业，银行可向购房者提供按揭贷款，并约定开发商在购房人取得房屋产权证办理抵押登记以前为其贷款提供不可撤销的保证；
开发商与购房者签订《商品房买卖合同》，约定购房者支付房屋价款的方式为首付款加上银行贷款；
购房者向指定银行申请贷款，银行对借款人的资信进行审查；
购房者与银行签订《个人住房借款合同》（含个人住房抵押合同），进行抵押登记，银行将贷款额划至开发商账户。
由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和在职期间缴存住房公积金的离退休职工发放的贷款 。
2. 住房公积金贷款
住房公积金制度
住房公积金账户
个人工资
比例扣存
住房公积金管理中心
商业银行
单位按个人工资
比例缴存
委托
住房公积金贷款申请程序
借款人向住房公积金管理中心提出书面贷款申请 ；
住房公积金资金管理中心审核、决定；
通知借款申请人；
受托银行办理贷款手续。
住房公积金贷款申请条件
一是按规定履行缴存住房公积金义务的职工；
二是款项用于购买、建造、翻建、大修自住住房。
商业性住房贷款与住房公积金贷款比较
住房资金管理中心审批
开发商合作银行审批
贷款
手续
市场基准利率的折扣
一般为房款的70％ ，有限额规定
具有完全民事行为能力的自然人
商业性住房贷款
政策性利率，独立
贷款
利率
据缴交年限、比例和余额确定，有限额规定
贷款
额度
住房公积金的缴存人和住房公积金缴存单位的离退休职工
贷款
对象
住房公积金贷款
公积金
贷款
商业
贷款
基准水平
下限
之前
基准水平
下限
之后
一至五年 五年以上
三至五年 五年以上
利率
期限
房地产贷款利率水平与供款负担
单位：％
提示：贷款下限水平最低可至七折。
缴交住房公积金的职工在购买住房时，在其公积金抵押贷款的额度不能满足购房需要时，分别与银行签订“住房公积金抵押贷款合同”和“个人住房担保贷款合同”，同时使用住房公积金贷款和商业性住房贷款。
3. 住房组合贷款
住房组合贷款申请条件
一是同时符合住房公积金贷款和商业性贷款的条件和规定；
二是贷款申请额度不得超过房价总价的70%，
公积金贷款额度＝住房公积金当地最高可贷额度，
商业性住房贷款金额＝购房申请贷款额度－公积金贷款额度 ；
三是贷款申请期限，住房组合贷款期限最长不超过15年，公积金贷款和商业性住房贷款借款合同起止日必须相一致。
以建设银行为例的组合贷款条件
有合法的身份；
按时足额缴存住房公积金的职工；
有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；
有合法有效的购买、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明文件；
有所购（大修）住房全部价款20％以上的自筹资金，并保证用于支付所购（大修）住房的首付款；
有贷款行认可的资产进行抵押或质押，或（和）有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人；
符合当地公积金管理部门规定的借款条件；
贷款行规定的其他条件。
住房组合贷款申请程序
借款申请人向商业银行提出个人住房组合贷款申请，填写《个人住房公积金借款申请书》和《个人住房商业性借款申请书》，提供公积金帐号；
银行受理申请，审查借款人情况，对符合条件的承诺贷款；
签订《个人住房商业性借款》和《个人住房抵押保证合同》；公积金贷款可代办，并由代办机构与公积金贷款委托行签订《个人住房公积金借款合同》和《个人住房公积金贷款代办和保证合同》。
借款人与商业银行办理抵押合同和其他合同的公证、登记手续，或者保险；
银行放款；
借款人按月还款。
购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为 。
4. 商用房地产贷款
贷款条件
面向已经通过竣工验收的商用房地产，贷款价值比通常不超过60％，期限不超过10年，贷款利率较高。
如典当、高利贷、开发商的贷款、免息分期付款、以租代售等。
5. 其他融资方式
6. 贷款新产品一：循环授信业务
个人住房循环授信业务：是指自然人（授信申请人）以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确消费用途的个人贷款，循环使用的业务。也称“随借随还”、“循环贷”等。
加按揭：对处于按揭状态原有住房的已还款部分、或者贷款额度可随房价上升以及重新评估值的上升而增加，再进行按揭贷款的业务。
转按揭：如果房贷所在银行不能办理加按揭业务，借款人可以通过将房贷转到能办理加按揭的银行。
7. 贷款新产品二：固定利率贷款
单位：％
优惠利率
基准利率
光大银行
3年期
建设银行
10年期
5年期
优惠利率
基准利率
商业银行需要掌握的借款人的信息有：目前收入的合理性及未来行业发展对收入水平的影响，贷款偿付能力；所购房产的目的及拥有意愿等因素。
所有住房贷款的贷款成数不超过80％。
住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55％以下。
抵押物价值的确定以该房产在该次买卖交易中的成交价或评估价的较低者为准。
对再交易房，应对每个用作贷款抵押的房屋进行独立评估。
与90/70政策相配套的首付的区别。
以户定义的第二套房首付和利率水平的区别。
可能获得的融资数量
个人住房贷款的主要还款方式：期限在１年以内（含１年）的到期本息一次性清偿，等额本息还款法和等额本金还款法。
等额本息还款法支付特征：
初期更多资金用于支付利息，较少支付本金；利息总负担较重，但压力摊薄。
等额本金还款法支付特征：
初期更多地资金用于支付本金，较少支付利息；总的利息负担相对较轻，但初期压力较大。
房地产贷款偿还方式与供款负担
相同偿还方式、不同利率水平下供款负担
0
200
400
600
800
1000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
期限
金额
07年末利率水平
07年初利率水平
相同偿还方式、不同利率水平下利息负担
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
期限
金额
期限
07年末利率水平
07年初利率水平
不同偿还方式利息负担比较
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
1
3
5
7
9
11
13
期限
金额
期限
等额本金
等额本息
等额本息还款法：对收入中等但未来的收入预期会稳步上升的贷款人（主要是年轻人），除了付按揭外，还要考虑日常的生活开销、教育投资以及将来的婚姻筹备费用等，因此最近几年还款压力不应该太大，并且贷款期限最好适当长些。
等额本金还款法：对于目前收入较高、但未来的收入预期会下降的贷款人（如部分垄断行业从业人员、未来几年将离任的企业高管等），前几年还款压力可以相对大些。
贷款偿还方式适用群体
四、房地产投融资中的担保和保险
贷款人在发放贷款的过程中，为了确保借出资金的安全性，除借款人提供抵押物外，要求当事人以外的第三方对借款人的还款提供担保，履行债务保证责任。
1. 房地产贷款的担保
作用
帮助贷款人有效转嫁和合理分担风险；扩大借款人的受益面（金额、数量）。
在房屋设计、营造、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。
我国开设的有财产保险、责任保险、信用保证保险和人身保险。
2. 房地产保险
保险基金
房地产
投保人
保险契约
房地产
保险人
保险费
防损和险后赔偿
（1）财产保险
涉及房地产的财产保险品种
自投保或财产出现至工程验收或交付止；工程总价值
普通险1年，两全险1、3、5年；房屋实际价值
一年，可续保；账面原值、账面原值加成数、重置价值或其他
保险
期限
金额
被保险人在建筑工地的财产
被保险人约定的房屋财产
与被保险人有经济利害关系的财产
保险
范围
建筑工程所有人、承包人或其他关系人
居民本人或其家庭成员
境内企事业单位、团体和国家机关
投保
人
建筑工程一切险
城乡居民房屋保险
企业财产保险
（2）责任保险
涉及房地产的责任保险品种
专业人员因工作疏忽或过失造成委托方或其他关系人财产损失和人身伤害
开发商合法租售的供他人正在正常使用的房屋
保险
范围
房地产有关专业技术团体
开发商
投保
人
置业责任保险
产品责任险
（3）信用保证保险
非人为风险及义务人的行为风险
借款人
住宅抵押贷款保险
拖延或逃避分期付款
购房者
买方信用保险
涉及房地产的信用保险品种
保险
范围
投保
人
贷款购房保证保险
建筑工程承保合同保险
中标人不继续签订合同
投标人
投标保证保险
涉及房地产的保证风险品种
不能履约
承包人
预付款保证保险
连续6个月未偿还贷款本息
不履行约定维修任务
不能按时按质按量交付工程
保险
范围
借款人
承包人
承包人
投保
人
维修保证保险
履行合同保证保险
（4）人身保险
购房者在贷款支付期期间亡故
贷款购房者
安居定期保险
有劳动关系人员在工地致残或意外亡故
施工企业或建筑公司
建筑工程团体人身意外伤害保险
涉及房地产的人身保险 品种
保险
范围
投保
人
五、房地产投资资金融通决策
既有项目法人，新设项目法人；
企业性质：独资企业、一般合伙企业，有限责任合伙企业、有限责任公司，股份有限公司，房地产投资信托
（1）组建融资组织
（2）编制房地产投资项目资金使用计划表
资金投入计划，资金收入计划，资金流动计划
1. 资金融通决策的程序
资金流动计划表 单位：
累计差额
累计资金收入
累计资金投入
差额
资金收入
资金投入
小计
…
2
1
时间
费用
提示：资金收入的估算应慎重；资金投入和收入计划的时间间隔应一致。
资金筹集的币种和数额，资金筹集的流量，资金来源、结构，资金筹集的风险评价，资金成本，资金筹集方式，资金筹集的步骤。
（3）拟订可能的筹资方案
（4）计算各方案的资本结构和资金成本率
（5）待选方案：资金成本率最低或其他
（6）计算待选方案资本结构的效益和风险
（7）综合比较选择
投资者在房地产开发项目实施中，为筹集和使用资金而付出的代价，包括资金筹集成本和使用成本。
（1）含义
资金收集成本：一次性费用，主要包括借款手续费、各项代理发行费用等。
资金使用成本：经常、定期支付的费用，主要包括股利、贷款利息以及其他利息费用等。
2. 资金成本
（2）资金成本的衡量
绝对数和相对数
个别资金成本、综合(加权平均)资金成本和边际资金成本：不同资金筹集方式的资金成本
或
：资金成本率(一般通称为资金成本)；
：使用或占用成本；
：筹资总额；
：筹资费用；
：筹资费用率，即筹资费用与筹资总额之比。
长期借款资金成本率
：长期借款成本率；
：长期借款利率；
：筹集费用率；
：所得税率。
：长期借款成本率；
：长期借款利率；
：借款费用率；
：所得税率。
【例1】某房地产企业长期借款200万元，年利率％，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率25％，筹资费用忽略不计，试计算这笔长期借款的资金成本率。
【解】
％×(1—25％)=％
提示：上述公式仅适用于每年末支付利息、借款期末一次全部还本的情况。
如果利息的支付采取贴现的形式，
在借款中预先扣除， 则公式为：
债券资金成本率
或
：债券资金成本率；
：债券利率；
：债券筹资费用率；
：所得税率。
：债券年利息；
：债券筹资额；
提示：注意票面金额与实际筹集资金之间的差别。
【例2】某房地产开发企业发行总面值为500万元得10年期债券，票面利率为8％，发行费率为5％，发行价格550万元。公司所得税税率为25％，试计算该公司债券的资金成本。如果房地产公司以350万元发行面额为500万元的债券，试计算其资金成本率。
【解】
（1）根据公式得：
（2）以350万元价格发行时的资金成本率为：
由于债券期限较长，为考虑资金的时间价值，可采用下式计算资金成本：
：实际筹集资金总量；
：债券内部收益率；
：各年债券利息；
：债券本金。
普通股资金成本率
评价法公式：
：普通股资金成本率；
：普通股预期年股利支出 ；
：普通股筹资费用率；
：预期股利率年增长率。
：普通股筹资额；
【例3】某房地产开发公司发行普通股正常市价400万元元，筹资费用率为5％，第一年支付股利率为10％，预计每年股利增长率为9％，试计算其资金成本率。
【解】
根据公式得：
资本资产定价模型法公式：
：无风险报酬率；
：平均风险股票必要报酬率；
：股票的风险校正系数。
【例4】某一期间证券市场无风险报酬率为10％，平均风险股票必须报酬率为15％，某房地产开发公司普通股值为，试计算该普通股的资金成本。
【解】
根据公式得：
＝10％＋×（15％－10％）＝％
优先股资金成本率
：优先股预期年股利支出；
：优先股资金成本率；
：优先股筹资费用率。
：优先股票面价值；
【例5】某房地产开发公司为某项目发行优先股股票，票面额按正常市价计算为200万元，筹资费率为4％，股息年利率为14％，试求其优先股资金成本。
【解】
根据公式得：
留用利润筹资成本率
：第一年股利；
：留用利润资金成本率；
：股利年均增长率。
：留用利润总额；
：加权平均资金成本率；
：为第j种来源资金占全部资金的比重（权重） ；
：第j种来源资金的成本。
综合资金成本的计算
说明：个别资金占全部资金的比例即资金结构；确定资金结构可以按资金的帐面价值、市场价值或目标价值计算。
【例6】设某房地产开发项目拟定的筹资方案有关财务数据如下表所示，根据已知条件计算个别资金成本率和综合资金成本率。
预期年股利增长率
5％
普通股市价12元
股利率
元/股
个人所得税率20％
留用利润额200万元
留用
利润
所得税率
25％
发行费用
15万元
债券利率
％
发行总额
1500万元
债券
发行费用
12万元
股利率
元/股
发行总额
400万元
（40万股）
优先股
预期股利增长率3％
发行费用
万元
预期股利
1元/股
发行总额
400万元
（40万股）
普通股
所得税率
25％
抵减金额
20万元
年利率
％
贷款余额
400万元
银行
贷款
【解】
（1）银行贷款资金成本率
（2）普通股筹资成本率
（3）优先股筹资成本率
（4）债券资金成本率
（5）留用利润资金成本率
（6）综合资金成本率
已知总筹资额＝400＋400＋400＋1500＋200＝2900万元，则
可得综合筹资成本率为：
K＝％×％＋％×％＋％×％＋％×％＋％×％
＝％
由于个别资金成本随着时间、筹资额与筹资结构的变化而变动，则新增加一个单位的资本而需要负担的成本，或因追加筹资而带来的资金成本。
类别：边际成本和加权平均边际资金成本；
作用：边际资金成本率应作为财务分析的贴现率。
边际资金成本的计算
情形一：追加筹资但成本不变的情况
若资金结构不变，则筹资数额的变化不影响综合资金成本，即综合资金成本不变；
若资金结构发生变化，则综合资金成本会发生变化，主要考虑新增资金的比例重新计算。
情形二：追加筹资成本随筹资规模扩大而变化的情况
根据金融市场的资金供求确定各类资金成本分界点（资金成本发生前的最大筹资额）；
确定目标资金结构；
计算筹资总额成本分界点，列出相应筹资范围；
分别计算不同筹资范围内的边际资金成本。
【例7】某房地产开发公司有关资本结构及其他资料如下表所示。试根据提供的资料为基础，来说明追加融资时，边际资金成本的计算方法。
％
100％
300000
合计
18％
60％
180000
普通股
12％
10％
30000
优先股
8％
30％
90000
长期负债
资金成本率
所占比重
金额（元）
资本来源
【解】
（1）假设该企业各种增资方案的资金成本如下表所示 （单位：元）
22％
＞2880000
20％
1080000～2880000
18％
≤ 1080000
60％
普
通
股
14％
＞252000
12％
≤252000
10％
优先股
12％
＞720000
10％
270000～720000
8％
≤ 270000
30％
长期
负债
资金成本
增资范围
目标资
金结构
资金
来源
（2）计算筹资总额分界点
即各种筹资方式下成本发生变动的最大筹资总额，是根据最优资本结构和各种融资方式下资本成本发生变化的融资范围确定的。
计算公式为：
：第j种来源资金的成本分界点；
：筹资总额分界点；
：目标资本结构中第j种资本的比重。
根据上述公式，该公司筹资总额分界点计算如下表所示（单位：元）。
>4800000元
——
＞2880000元
22％
1800000～4800000元
2880000/＝4800000元
1080000～2880000元
20％
<1800000元
1080000/＝1800000元
＜1080000元
18％
普通股
>2520000元
——
＞252000元
14％
≤2520000元
252000/＝2520000元
≤252000元
12％
优先股
>2400000元
——
＞720000元
12％
900000～2 400000元
720000/＝2400000元
270000～720000元
10％
<900000元
270000/＝900000元
＜270000元
8％
长期负债
总额范围
总额分界点
筹资范围
资金成本
资金方式
（3）计算边际资金成本
对这六个筹资范围分别计算加权平均资金成本，便可求得各种筹资范围的边际资金成本。
根据上一步骤可得到新的融资范围是：
900000元以下；
900000～1800000元；
1800000～2400000元；
2400000～2520000元；
2520000～4800000元；
4800000元以上
计算过程见下表。
％
——
100％
合计
％
18％
60％
普通股
％
12％
10％
优先股
％
8％
30％
长期负债
900000元
以下
边际资金成本
资金成本率
资本结构
资金来源
筹资总额范围
余下类推………..
15％
——
100％
合计
％
18％
60％
普通股
％
12％
10％
优先股
3％
10％
30％
长期负债
900000～1800000元
边际资金成本
资金成本率
资本结构
资金来源
筹资总额范围
％
——
100％
合计
12％
20％
60％
普通股
％
12％
10％
优先股
3％
10％
30％
长期负债
1800000～2400000元
边际资金成本
资金成本率
资本结构
资金来源
筹资总额范围
％
——
100％
合计
12％
20％
60％
普通股
％
12％
10％
优先股
％
12％
30％
长期负债
2400000～2520000元
边际资金成本
资金成本率
资本结构
资金来源
筹资总额范围
17％
——
100％
合计
12％
20％
60％
普通股
％
14％
10％
优先股
％
12％
30％
长期负债
2520000～4800000元
边际资金成本
资金成本率
资本结构
资金来源
筹资总额范围
％
——
100％
合计
％
22％
60％
普通股
％
14％
10％
优先股
％
12％
30％
长期负债
4800000元以上
边际资金成本
资金成本率
资本结构
资金来源
筹资总额范围
3. 资金筹集的风险
主要为财务风险，也称筹资风险或破产风险；产生的根源在于筹资决策信息缺乏或不可靠、经营环境的变化，直接原因在于不能按期支付利息和本金。
资金筹集风险的度量
期望收益率（额）：一定筹资方案下根据各种可能的收益率和其不同概率计算出来的加权平均报酬率。
标准差：各种可能结果的收益率偏离期望收益率的综合差异，或离散程度的指标。
变异系数：标准差与期望收益率（或期望收益）的比值，用于不同期望收益率（或期望收益）的各种资金筹集方案风险大小的比较。
提示：考虑到房地产项目固有的高风险性以及风险与收益的相随性，风险并非越小越好。
资金筹集风险的控制
（1）结合自身财务状况，合理编制资金筹集方案和选择资金筹集渠道。
（2）加强债务管理，保证资金收支平衡。
（3）采取措施分散筹资风险。
4. 方案的综合比较选择
X23
X22
X21
方案B
X13
可靠性（数量和时间上的落实程度）
X12
经济性（资金成本）
X11
安全性（风险程度）
方案A
指标
（1）列出供比较的判断因素或指标
（2）计算不同方案（i）的判断因素的评价值Pi
对于越低越好的指标值，采用调和平均数计算评价值，即
对于越高越好的指标值，采用加权平均数计算评价值，即
指标评价值表
P23
P13
可靠性
P22
P12
经济性
P21
P11
安全性
方案B
方案A
指标评价值之和
不同方案的指标评价值
指标
（3）确定各判断因素的权重，并计算不同方案（i）的总评价值TPi。
其中，Wj：第j个判断因素的权重；
s：判断因素的数量。
方案总评价分计算表
P23 W3
P13 W3
W3
可靠性
合计
经济性
安全性
指标
100％
P22 W2
P12 W2
W2
P21W1
P11W1
W1
方案B
方案A
评价分之和
不同方案的指标评价分
权重
