北京中C国新房R地产E开中指C国I数盘房S系R地统 产E 价指I数格S系统 测评测联联评西系系机构：中国指数研究院 环广电地场话址：：0北10新开盘价T3格-8京层-5市 93西06城97测评——区7/中西69直78粮万门 科外紫大云街庭 1 号 测评编号： 2012-05-ZLWKZYT﹟ 01 【测评中粮万科紫云庭 典型通投过结项资市果收益场】法调 基于中国房地产查指综和数合测比系评较统分样项析本目市，，综场 分合价别考运格虑。用影 市响场项比目较价法值、各成项本因法素、， 项目地目基理名本位称信息 置 中粮万科紫云庭 所属区域 房山区长阳镇京良路南侧 阳西起南步五区六环5间号地 长 12、开发企业 块北）京中 粮万科（房山长阳板 占地面积 限4.公3万司 房地产开发有 3、市成场本比法较测法评测项评目项价目格价为格：为15：33419 元21/1平 元方/平米方 米 结、合典当型前投市资场收现益状法，测综算合项确目定价项格为：8578元/平方米 制条件下的5 月测评价格为17400 元目/平在方价米值。定 义和测评假设限 建物交筑开业规类模型 万平平方方米米 【项目要点】 入房盘住标时时准间 间 普 精预通装计住修宅（70年产权） 20 12年5月 周边配套 待房定医山奥 特莱斯、美 廉美l 国中夫泰心院俱百小、乐货学良部、、乡、北北医碧京京院溪小四、垂学中长钓、、 交距仅通离 条阳超园长武高市等阳警尔、。 3 地站件铁地：房。位山周于线边房长交山阳通区站路长仅网阳 畅2镇0达0京 米良，路距南与侧 9长 号阳线起换步乘区站5郭 号公地庄， 距西南五环约 7 公里，出行十分，便距利京。港 澳高速出口 3 公里， l 户户有型室内设格计局：方项正目、主南力北户通型透为， 起16居0 室平方米三居，精装修设计， 主主力户型信息 单使力贷套用户总率型价 1暂60无平方米三居 台飘内、窗设家，有政通多间风重和采收生光活纳效阳空果间台好，设使，计生主极活卧为用配品有伴井独有井立阳有卫台条生，，间卧明，室厨私、人性化。 、密书U性房 型强伴灶， （8按万资料 271元60 平方l 企司公，业贷首款款付年方款限式 84万元（按首米付三3居0%计计算算）） 月均 2商0业年 大第一司的由实名合专中，资力业粮：综组住地合建项宅产实。目开（力其开发发集雄中主企团厚，业）、万体，股品科为连份牌企北续有影业京中多限响股粮年公力份蝉司强有万联与。限科房中万公地国科司产房企是地业目开产股前发百份中有限强有国公企限最 业 如 院需联本还了系次款解，测 更电评详话结15细:果16/8组元合有效期/1 为4177元 2012年5月，0报10告-5，说93请06与97中7/国78指数研究 影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 1
CRE一、市场比较中法国 房地产指I数S系统 新开盘价格测评——中粮万科紫云庭 期成1根交、据的选项 取3个目可项所比目处实位作例为置 可通比过调案例查，和以对可比比分项析目，销选售取均位价于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近 比较测因评素对销象及对比案例 比较因素条件为说基明础 ，通过修正得出评估对象的市场价格。 交 交售区易域易均日情价期况 中粮测万评科对紫象云 庭 北京对城比建案徜例徉A 集 对建比案例B 16000 1邦54华00庭 芭对蕾比1雨案55·例00悦C都 未开盘 2012年4月 2012年4月 2012年4 月 交地通理便位捷置度 五六环间 五正六常环 间 五正六环常间 因素 周 五正六环常间 区土边建域地环筑配用境形套途 便态 较捷好 便较捷好 便较捷好 便较捷好 完 高住层板善宅楼 完住善宅 容 完住善宅 完住善宅 个别因素 绿积率 高层1.板6 楼 小高2层.2板 楼 小高2层.0板 楼 户装型修化设率计 39-% 3802%% 3804%% 3806%% 开社发区企情配业况套品牌 精 北京开中发粮完装有万善修限科公 房司地 产 北京城建有较兴毛完泰坯善房 地产开发 较毛完坯善 精完装善修 评估项（2目）为交区 1易域00情因，况素则修修三正正个：：可由三比于个案所可例选比修取案正的例系三位数个于分可同别比一为案供 1例限求00，公区、均司域10为 ，0、自根1由据00竞地。争理 市北位场京建销工售地均产价 北，且交山京首易置日业创奥有期限特莱相公司斯房 2（、1因）素修正 置、交通、环同，设 因素修（3正）系个统别。因 素修正：主要考虑项目土地用途、境、配套等确定区域 开发企业等指标进行比较。 3、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、 测评修对正象结及果 比销交较售易因均对日素价比期 案例 中粮测万评科对紫象云 庭 比较北修京对正城比条建案件徜例指徉A数 集 对建比邦案华例庭B 芭对蕾比雨案·例悦C 100 16100000 151400 15500 都 交区易域情因况素 110000 110000 10000 110000 根据比个比较别准因因价素格素 条件指数表，编 1制00因 素比较修正系1数98 100 100 2。33 经1 过计198303 2 198016 9 说影19332、19069 元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法算求，取三 项个目可市比场案价例格的为比 准19价21格1元分/别平为方1米92。31、 于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 2
二中C国房R地产E指I数S系统 新开盘价格测评——中粮万科紫房、地成云庭 根产据本开房法发经 地营产方开发式，商从取房得房地产地项产目开价发格用构地成进的行各商个品方房面建进设行，测然算后，预最售终或确销定售项所目建的成的商品房这种典型的 序号 项目 典型取房费地基产础开 发经营模式测算 费率 市场金价额格(万。元 ) 1 土地成本 2项00目9，年规9划月建28筑日面成交，房山区长阳镇(长阳镇起步区5号地)居住﹑商业 元/平方米积。 万平方米，成交总价 亿元，楼面地价 红线建内安市成政本293000 费A用 B 建安成约本21A6 0元/平方米 110527 2 开发成本 小勘区察配设套计费费用C 建安成本A 1122%% 1133226633 3 管理费用 用D 1+2 A+B+C 83%% 1103926341 4 投资利息 以均第开匀二发投年周入投期，入建 23安.5及 年（其中半年准备期，2 年建设期），土地费用在准备期 0%。管年理利费率用假在设建为设8%期。内 分阶段投入，预 计第一年投入70%， 71104 56 销销售售费税用费 房房地地产产总总价价VV 37%% 19701 7 房地产开总发价利V润 656691万房元地产总价V 10% 4655966中粮万科紫云庭为精装修项目，装修标准为25 00元/平方米，则单价 12834元/平方米 三、方典米型。投 该项目采用成本法测算的最终价格为689 15334元/平 定计与项选目用主典力户型资型投收 益资16模法 0平式方收米益法三居进租行金项为目市25场00价 元格/月测，算每 。年根的据租区金域按内同同比档上次涨同 1类2%房，地空产置项率目按的 5租%每金年调 查，确 价算风值，险。同 相时对考应虑，不根可据预报见酬费率，求将 取年方运法营，费确用定比持率有确期定报为酬 8率%，为通 6过.3市%，场期提末取转法售提时取报出酬的率该为类 8住%，宅计报算酬项率1目2为 个市 2月%场。 年 份 1 典2型 投资者收益模式测3算 空置运潜有和营在效收费毛毛租用收收损入入 30000 33600 3763 2 4241 48 4752 06 8% 5% 218550000 2280 31216598520 1882 2107 2360 40 325876500 430200430 44845 持期有净末期转运营售收入 26220 29366 32890 36837 431528588 NPV净(6收.3益%) 15年后按3%净收益率出售，转售税费3% 1333998 四收、房测地产评总价价格V确 133772248659 期末转单售价NP V(8%) 1283557188 4 年益 通过全面市定场调 查和研究分析，在综合考虑影响项目价值各项因素的基础上5 法月开、成盘 本合法理测价评格项为目：市17场40价0 格元。/平根 方据米三。种评估方法权重比例，经 过详细准确的，测分算别，最运 终用确市定场项比目较 法201、2 说影于明响公因正：“素客 楼，观盘的运价用专格科业测学分评的析”方得是法出中测，国评测指即评数将机研开构究盘与院房本、地测中产评国项报房目告地市中产场的指价测数格评系。对统我象基们没于郑有长重任期声何对明利中，害国本关城报系市告。房中地内产容项均目为的真跟实踪准监确测的，结，测合项评结目价论基格 3
