世界各国物业税和其他房地产税收政策
一、 国外房地产税收概述
国外房地产税收体系主要分为三大类：
第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一
般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行
的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。
一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有
财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产
税制度。
个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按
不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对
房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课
征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、
巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西
哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起
课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。
第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般
根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国
设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如
在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，
只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模
式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。
第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或
增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、
英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人
所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。
二、 各国房地产税收政策一览
瑞典：
1. 不动产税(property tax，即国内所说的物业税)，征收额度为不动产税务评估价值的
-1%。自 2001 年起，对于单栋独立家庭住房(相同于国内别墅的那种住房)，税率为 1%，
对共同产权型的公寓住宅，税率为 %。商业物产不动产税率为 1%，工业物产税率
为 %。
税务评估价值一般相当于税务局所认定的市场价值的 75%。瑞典税务局根据自己一套
评估体系对不动产的市场价值进行评估认定。每几年需要重新评估一次，现在一般六年
一次大调整，3 年一次小调整。但为了鼓励多建房屋，新建的房子 5 年内免税，接下来
5 年按照 50%税务评估价值起征。如果瑞典居民在境外拥有房产，就按当地市场价格
的 75%作为税基。2005 年首都斯德哥尔摩住房的平均税务评估价值为 163 万瑞典克朗
(1 克朗约等于 人民币)，而北部很多省份只有 30-40 万瑞典克朗。 2001 年起瑞典法
律规定，对于靠正常收入维持的家庭来说，不动产税最高不能超过其家庭收入的 5%。
2. 出租房子收入的营业税，按照抵扣后出租收入的 30%交税。这个出租收入的税基计算
是，首先从出租房子收入总额中免除 4000 瑞典克朗，然后如果是房子主人自己出租，
还可以再免除其其中 20%。剩下余额交税。
3. 出售房子收益的增值税。售房价格，在扣减房子买入价格、中介的交易费、装修费用后，
如果有盈利，按按盈利的三分之二的缴纳 30%的所得税，但如果亏本，亏损的全部都
可以在个人所得税的税基总额中抵扣。这个不仅适用于单栋独立住房(相同于国内别墅
的那种住房)，也适用于共同产权型公寓。
4. 房屋交易的流转税。向买主征收。税率是，如果个人 %，如果公司/法人 3%。税基
根据出售价格或者税务评估价格，取两者高值。
5. 住房抵押贷款的印花税(stamp duty))。按照住房抵押贷款总额的 2%征收。
6. 财富税(wealth tax)。任何形式的净财富(市值减去贷款)包括房产净值都要征收财富税。
2005 年，如果单个人的净财富超过 150 万，家庭超过 300 万，都要按照超过这个数值
的差额的 %交税。对于房产的价值认定也是采用税务价值，一般相当于税务局所评
估的当前市场价值的 75%。股票价值按股票市面价值的 80%认定。2004 年有 33 万瑞典
人(想到于瑞典总人口的 3%)缴纳了财富税，总额为 52 亿瑞典克朗。
瑞典房地产税在全国总税收收入中基本占到 3%左右(2003 年)。这个水平在欧洲算比较低的，
2003 年芬兰 %，挪威 %，比利时为 %，丹麦为 %，法国为 %，欧盟平均水平
为 %。 不动产税在瑞典曾经是由地方政府享有的税种，也是地方政府最主要的财政收入
之一。但现在由中央政府征收。
美国
1. 不动产税，归在财产税项下，税基是房地产评估值的一定比例。目前美国的 50 个州都
征收这项税收，各州和地方政府的不动产税率不同，大约平均 1%到 3%。由于财产税
与地方的经济关系紧密，因此多由地方政府征收。目前除马里兰州将征税权上收到政府
之外，其它 49 个州都是归地方政府征收。
2. 二手房交易需缴纳的税种主要是归在交易税、遗产赠与税和所得税项下。交易税税率约
为 2%，房地产买卖时缴纳。遗产赠与税，房地产作为遗产和被赠与时才征收，规定超
过价值 60 万美元的遗产和每次赠送价值超过 100 万美元的物品才征税。
3. 所得税：美国个人所得税实行超额累进税率，最低税率为 15%，最高税率为 %，房
地产出租形式的收入适用此税。对于短期炒作，即未拥有产权 1 年就要出售的房屋，卖
房收入列入个人本年度的总收入，税收比例可高至 33%左右。而拥有产权超过 1 年以
上的房屋即称为长期投资，卖房时须缴付 20%左右的税。为防止卖家偷税漏税，政府
要求房地产代理过户公司在过户时强制扣缴。
英国
1. 房屋财产税（council tax），按房产价值征收的一种税。纳税人为年满 18 岁的住房所有者或住房
承租者（含地方政府自有房屋的租客）。从 2008 年起，不动产所有税税率由以前的 1%-3%
上调到 5%，并且还在酝酿进一步提高。
2. 资本增值税，除居民出售其唯一住房无需缴纳资本增值税之外，政府对房地产转移的收
益部分开征资本增值税，税率从 10%到 40%不等。
3. 所得税，私人出租房产也要缴纳收入所得税，而且税率较高。如个人出租房产所获收入
如果超过每年规定的免税额(去年为 6745 英镑)，就要缴纳收入所得税，税率按收入的
高低分为 20%和 40%两档。
4. 印花税，居民购买 17 .5 万英镑到 25 万英镑(1 英镑约合 10 .49 元人民币)的房产须按房
价的 1%纳税；购买 25 万到 50 万英镑以及 50 万英镑以上价格的房产，税率分别增至
3%和 4%；购买没有达到 17 .5 万英镑的房屋则无须征税。
5. 遗产税，征收对象是房主去世后的房产以及在世时赠与或由子女继承的房产。2009 至
2010 年度，价值超过 万英镑的上述类别房产都要缴纳遗产税，税率高达 40%
奥地利
1. 不动产税/物产税(property tax)，房产持有人每年根据评估价值的 1%缴纳不动产税。如
果土地没有建造房屋，土地持有人根据土地的评估价值再缴纳 1%不动产税。这意味着
未开发土地实际需要缴纳 2%的税。
2. 资本增值税（capital gain），出卖用作出租用途或其他以赚取利润为目的的房产所获盈
利要交 25%的税。出售自住房免税。
3. 房地产交易税，房地产转让和出售要根据房产税务评估价值的缴纳 %的交易税和 1%
的登记费。
比利时
1. 不动产税---比利时的房产都要评估其名义租赁价值(cadastral income)， 然后根据地点，
每年分别征收名义租金的 30%-50%。
2. 资本增值税（capital gain），按卖房产获的利润的 %纳税。出售公司股票免征。
3. 房地产交易税：房地产交易，按照交易价格和市场价值两者中高者的 10%(Flemish 地区)
或 %(Walloon 和布鲁塞尔地区 Regions) 纳税。如果房产是买入之后两年之后交易，
房地产交易税的 60%(Flemish 和 Walloon 地区)或 36%(布鲁塞尔地区)退还。特定情况下，
如果房地产交易之后就会再转卖，可以实施 5%的交易税率。房地产公司的股票交易不
缴纳这个税。但土地交易要交税。
4. 房地产增值税(VAT)：对于新房(三年之内)，房产出售价格的 21%缴纳增值税，但可以
从中退还装修更新成本的增值税。对于新房，比利时的一般卖者愿意选择缴纳增值税，
而不失交易税。出租收入不需要增纳增值税。
丹麦
1. 不动产税：不动产税根据房产(包括土地)价值缴纳，税率最高不超过 %，根据地点不
同而改变。
2. 资本增值税（capital gain）：个人出售自住房免征。其他情况下税率最高可高达 59%；
出售持有 3 年以上的公司股票免征，其他情况出售股票税率从 28%-45%不等。
3. 房地产交易税：丹麦没有房地产交易税。
芬兰
1. 不动产税：不动产税税率不同地区不同，税率在 %-3%之间。根据税务机构的评定值
纳税。农田和森林免税。
2. 资本增值税：出售房地产利润的 28%纳税。包括出售公司股票。
3. 房地产交易税：买入芬兰土地，要按土地交易价格的 4%缴纳交易税。买入房地产公司
股票要按股票价格 %纳税。
法国
1. 不动产税：持有不动产者，每年按 3%的公平市场价值(fair market value)纳税。公司将
自己房产装修后出租，按税基的 84%缴纳 15%-30%营业税。税基包括：公司房产的出
租价值，或 16%的公司所付出租金。
2. 资本增值税：出售房地产利润的 16%纳税，5 年以上房地产出售税率降至 6%。包括出
售公司股票。个人出售自住房或出售 15 年以上的任何类型房产均可免税。
3. 交易税：超过 5 年以上房龄的房产，其房地产交易，按照交易价格和公平市场价值中的
高者的 %缴纳。出售房地产公司股票，缴纳 5%的交易税。
4. 增值税：5 年以下新房首次出售，按成交价格的 %缴纳增值税 VAT，5 年以下新房
非首次出售或 5 年以上房地产均不计增值税。5 年内新房首次出售同时需按成交价格和
公平市场价值中高者，缴纳 %的物产登记税。
德国
1. 不动产税：根据评估价值的 1%%征收。
2. 资本增值税：出售房地产利润的 28%纳税。包括出售公司的股票。个人出售 10 年以上
任何类型房地产均免征。
3. 交易税：根据交易价格或评估价值的 %征收。包括房地产股票。
爱尔兰
1. 资本增值税：出售房地产利润的 25%纳税。包括出售公司的股票。个人出售自住房或
配偶间财产转移均免征。
2. 交易税：房产价值超过 15 万欧元，根据交易价格(扣除 VAT)的 9%征收。买房地产股
票按 1%缴纳交易税。
意大利
1. 不动产税：按照税务评估价值的 %%。
2. 资本增值税：出售房地产利润的 %纳税。包括出售公司的股票。
3. 房地产交易税：每笔固定额：504 欧元(登记印花费、纳税登记印花费、按揭贷款印花
费，每笔 168 欧元)变动额：交易价格的 7%-15%缴纳登记税、1%缴纳国税(Cadastral
tax)、2%缴纳按揭贷款税。出售房地产能股票的 %缴纳交易税。
荷兰
1. 不动产税：按照税务评估市场价值的 %%，对房主和使用者双方征税。
2. 资本增值税：出售房地产利润的 30%。包括出售房地产公司的股票。个人出售自住房
免征。
3. 房地产交易税：根据交易价和评估价值中高者的 6%征收。包括房地产股票。
挪威
1. 不动产税：国家税务机构按照税务评估市场价值的 30%征收 %，但地区税务机构再
按市场价值 30%征收 %%。
2. 所得税：出售房地产收入计入所得税，税率不详
3. 房地产交易税：根据交易价的 %征收。
葡萄牙
1. 不动产税：由地方税务机构征收，按照税务评估市场价值征收，税率在 %。
2. 资本增值税：出售房地产利润的 12%-40%纳税。出售自住房免征，出售持有 1 年以上
的股票免征。
3. 房地产交易税：根据交易价或税务评估价值的 %征收。
西班牙
1. 不动产税：按照税务评估价值征收(一般低于市场价值的 50%)，税率在 3%。
2. 资本增值税：出售房地产利润的 19%-21%纳税。包括出售公司股票。
3. 房地产交易税：根据交易价的 7%征收。
日本
1. 固定资产税，按房屋的市场价值计征，每三年评估一次，由房屋产权所有者包括自然人
和法人团体缴纳。标准税率为 %，最高税率为 %
2. 城市规划税，对象为城市规划区域内的土地和房屋，以城区土地、房屋的评估值为税基，
税率由市町村自定，但不能超过 %的最高限制税率。纳税人自然人和法人团体
3. 事业所得税，纳税人是房屋所有者和房屋使用者。课税对象是为了营业需要而新建和扩
建的房屋。税率接纳税人不同而分为两种:一种是对提供营业用房屋建筑物的征税，由
房屋建筑物的所有者缴纳，按纳税人自报房屋面积计征，每平方米 6000 日元另一种是
对用房屋建筑物从事营业活动的征税，由房屋经营使用者缴纳，包括对房屋按每平方
米 6000 日元征税和按支付雇员总报酬的 %征税。
新加坡
1. 不动产税，包括针对中低收入者的政府组屋也必须交纳物业税。具体来说,自住房产的物业税率
是 4%，其他类型的房产的物业税率是 10%。
2. 印花税，2010 年 2 月起购买私人房屋或私宅地皮，如果在一年之内转售，卖方就必须
缴交印花税（之前只有买方交）。18 万元起征，首 18 万元征收 1％、接下来的 18 万元
征收 2％、剩余的金额征收 3％
3. 目前在新加坡转让房不征收增值税或营业税。
4. 遗产税，税率按遗留不动产市价估定，不足 50 万元免税，1000 万元(扣除一切许可费
用)以内 5%，以上部分为 10%，许可费上限为 300 万元。
香港
1. 物业税，属所得税，如房地产作出租用途，则该租金收入需要缴纳物业税，税率 15%。
物业税是在每一个课税年度按照土地或楼宇的应评税净值，以标准税率向在香港拥有土
地或楼宇的业主征收，若物业拥有人为法人团体并作出书面申请，则租金收入可视为公
司营业收入，免缴物业税而征收利得税。
2. 差饷，是对拥有土地及楼宇等不动产者课征的一种间接税，无论物业是否出租，都必须缴纳差饷，
即使物业空置也要缴税。差饷的计税依据是应课差饷的租值（即不动产的评估值），此租值由香
港差饷物业估价署评定。差饷的税率每年调整，06 年为 5％
韩国：
1. 财产税，是指在所属市、郡及区对管辖内房产所有者征收的地方税。包括住宅财产税、法人建筑
物财产税及土地财产税，按照房产或土地的当期估值计税，税率不详
2. 资本收益税（capital gain），出售房屋利润为税基，税率 30%
3. 综合房地产税，向拥有高价房产的人另征收综合房地产税。被纳入征收对象的是个人房产价值(根
据政府每年评估价格)超过 9 亿韩元(约合 54 万美元)的户主，税率为 1-3%
三、 总结
1. 以家庭为单位，对其拥有的房产征税。
2. 主要税收为交易环节的资本增值税及交易税，保有环节的物业税。
3. 通常对于自住房出售免征资本增值税。某些国家对一定年限以上
的房产（无论为自住还是其他用途）出售免征资本增值税，年限
在 5-15 年不等。资本增值税税率通常在 20%-30%不等。
4. 家庭拥有房产无论是自住还是出租都需征物业税，税率通常为
1-3%/年，以房产市场评估价值作税基，或者以年出租收入作税基。
5. 个别国家另计财产税，将房产作为个人总财产的一部分，按照财
产多少分档次以不同税率计税。
6. 出租房屋收入通常计入个人所得税。
