地产之变:看实力拼资本, 大地产商联合唱涨
上海房地产门户-乐万家 南方日报 2005-01-11
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关键词：：2005地产之变
□前几年关于房地产开发企业将走向垄断的预言，在2004年露出端倪，房地产开发商在竞争中已经形成了一个阶层、一个利益集团，房地产市场已经出现新的垄断。
□虽然境外金融机构对中国房地产个人住房抵押贷款和开发贷款的市场空间和盈利前景都心知肚明，但对此间风险的不可测，又令其不得不走一步看两步。外资金融机构不大可能大幅扩大其市场份额。
□广州、深圳的大发展商，这几年的目光一直远眺北京、上海、成都等大城市，但对周边中等城市也没有放过，从去年开始，越来越多的珠三角二线城市进入他们的视野，今年这些城市极有可能成为他们关注的焦点之一。
外资逐利中国地产
房地产企业的开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款等四部分，在建筑企业垫资和预售款中都有相当多的银行贷款。三者相加，我国房地产开发资金有60％以上来源于银行信贷。虽然宏观调控对于房价走势的影响至今众说纷纭，但是可以确定的是，随着楼市在紧缩政策下进入盘整期，房地产企业的融资难度不断加大，不得不寻找更多的融资渠道，这对于资金充裕的企业而言刚好提供了进入的机会。来自海外的资本趁虚而入，以前所未有的规模进入房地产业。
不受央行银根紧缩政策影响的外资银行正在全力开拓中国按揭市场。包括汇丰银行、东亚银行、永亨银行在内的多家银行都有众多的房地产项目。据统计，去年上半年，上海外资银行各项贷款亿美元，同比增长％。
摩根士丹利加速投资中国地产
作为“中国十大暴利行业”，房地产行业门槛不高、利润丰厚，而且还没有形成强有力的市场品牌。手里有地、有项目而又缺钱的房地产开发企业，和手里有钱、寻找项目的国内上市公司、海外基金直至外资银行等很自然地挂上了钩。在这个舞台上表演的都是实力雄厚的企业。
从去年7月起，摩根士丹利的全球首席经济师史蒂芬·罗奇和亚洲首席经济学家谢国忠多次提出，中国有着严重的房地产泡沫，并再次挑起关于中国房地产是否存在泡沫的争论。与此同时，摩根士丹利房地产基金在国内的投资却在加速进行。到目前为止，摩根士丹利在中国的直接投资、不良贷款和房地产领域的资产投入达到6亿美元。
自2003年6月份以来，摩根士丹利在中国房地产项目方面的投资较为引人注目，先后投资了香港三个写字楼盘的项目和上海的两个住宅项目，以及房地产的相关的不良资产的回购。摩根士丹利房地产基金2004年在中国进行的房地产投资项目有10个，某些项目中摩根士丹利房地产基金所占的投资比例已经达到95％甚至100％。2005年摩根士丹利的投资行为也将再次提速，并可能向北京、上海以外的其他城市投资。包括上海在内的中国市场将有更多机会，而2005年在国内的投资将是2004年投资的2～3倍。
宏观调控给外资提供机会
对于中国房地产市场，境外资本的这种从“漠然”到“一路高歌”的态度陡变，正是政府对房地产宏观调控的结果。业内人士指出：近似“黑箱操作”的协议出让土地，令许多境外资本从房地产开发的起点就“输给”了“关系过硬”的本土企业。而8·31后禁止协议出让经营性土地使用权这一“阳光地政”的实施，无疑使境外资本在中国房地产市场有了公平竞争的机会。因此，从这个意义上，正是宏观调控为资金充裕的境外资本逐鹿中国房地产市场铺下红地毯。
一些外资人士表示，这次宏观调控，将一些实力差的中小房地产企业淘汰出局，腾出很大市场空间，对境外资本来说无疑是一个很好的机会。
垄断时代已经到来
□宏观调控的紧缩政策令房地产企业融资难度不断加大，不得不寻找更多的融资渠道，而来自海外的资本则趁虚而入，以前所未有的规模进入房地产业。不受央行银根紧缩政策影响的外资银行正在全力开拓中国按揭市场。
□据悉，目前房地产开发的利润正变得越来越低，现在一般只有5％左右，而房地产经营即出租物业的利润却高达15％，而且自有物业还可抵押、融资。对大型房企而言，在土地日益稀缺的背景下考虑的是更有效地发挥土地的经济效益。越来越多的大型品牌房企正在加大持有物业的比例。大开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30％。
大地产商联合唱涨
联合唱涨是房地产开发商垄断市场后的表现之一。2004年，全国各地的开发商不在家里安安心心搞开发，却全国各地到处飞，不断出席不同形式的集会，目的只有一个：联盟。声音只有一种：唱涨。联合唱涨最成功的当数广州。结束了近几年连续下跌的颓势，广州房价今年有所回升，这很大程度上要归功于今年年初的一次房企首脑峰会。
目前广州活跃在全国各大城市的实力雄厚的大型品牌房地产开发企业正凭借规模化开发、集团化经营以及强大品牌优势，正在逐渐形成市场“垄断”。他们不仅将一些实力不强尤其是缺乏规范的市场运作经验与市场拓展意识的“弱势”房地产开发企业淘汰出局，更大幅提高了房地产行业的“准入门槛”，成功阻击了相当部分想跻身广州房地产开发而缺乏十足信心的新投资者进入。
品牌企业“瓜分”土地
仅以“拿”地来说，资金实力雄厚的品牌企业几乎已“垄断”了广州所有出让的土地，例如去年9月30日举行的一次土地拍卖会上，7幅地块中的6幅被富力地产集团、保利集团和珠江地产三家实力雄厚的品牌房企所“瓜分”，其中富力地产集团更以亿元的价格独揽了位于珠江新城的四幅地块。中海、合生、碧桂园也在今年以高价击败对手，成功地拿下佛山、惠州等地的“地王”。而从近期各大集团公布的2004年销售成绩看，富力、城建、中海、新世界、合生、珠江地产、碧桂园、祈福、保利等20大房地产开发企业完全可以占全广州总销售额的50％以上。
今年垄断态势将加剧
2005年，这种垄断态势将进一步加剧，土地拍卖由大集团说了算，房价由大开发商来定，政策虽由政府制订，但大开发商却有建议权，例如土地“”大限，在北京就因张全宝等人的建议而具有一定的弹性。
开发商的垄断将首先从垄断土地开始。大开发商经过几年积累，目前手中都囤积了相当数量的土地，而地价的上涨远高于政府征收的土地空置费，开发商想什么时间开发，想赚多少钱由他说了算。这就是资本。土地特别是城市土地的稀缺性使房产供应的价格弹性严重不足，造就了房地产商的强势地位。垄断高价的产生基础就是控制供应，城市房地产供应量的短缺程度与房地产商操纵价格的能力成正比。土地本来就是不可再生的稀缺资源，其供应具有刚性限制，再加上政府有计划的批租量滞后于目前需求，更夯实了垄断高价的产生基础。这样，房地产商赚取的就不是供求平衡时的边际利润，而是供给处于短缺时的非均衡市场的垄断利润，甚至价格成倍上涨也不担心房子卖不出。这一点房地产商们心知肚明，他们津津乐道的就是居民收入增长、城市化进程加快而房子供应量有限给他们带来的发财良机。
房地产开发准入门槛强化了房地产商操纵市场的能力。进入门坎不只是房地产自身实力要多大，更包括他们向政府拿地、向银行弄钱的能力，有这种能力的不多。地产大鳄市场分额大，自主操纵市场的能力很强，相互结盟推行垄断高价也更容易。以特殊位置上的特殊产品垄断价格，进而影响周边市场。土地位置的固定性及土地价格的不同决定了房地产产品的不同。产品差异性越强则垄断的力量越大，生产者操控价格的能力也越大。房产地理位置的差异是天然的，购房者的选择区域总是有限的，因而在人口密集的城区购房者的谈判能力受到了极大的限制。
大盘开发商上山下乡
在本地市场历练得身强体壮的广州、深圳的大发展商，这几年在开拓外地市场方面步子越来越大，他们的目光一直远眺北京、上海、成都等大城市，但对周边的中等城市也没有放过，从去年开始，越来越多的珠三角二线城市进入他们的视野，今年这些城市极有可能成为他们关注的焦点之一。
大地产商角力佛山
从2003年11月下旬就开始内部认购的佛山奥园，到2004年元旦正式发售时已经销售超过4亿元，对于佛山这样一个去年全年房地产销售总额才105亿元的城市来说，如果不是外来大开发商的介入，这样的销售业绩是不会出现的。佛山奥园占地1000多亩，无论放在哪个大城市都称得上是大盘，在佛山就更具有标志性意义：佛山楼市的竞争将全面升级。
奥园品牌在佛山一战功成，对恒大等广州地产巨头也许很有刺激作用。去年1月，佛山市区一块332亩、建筑面积42万平方米的土地公开拍卖，两家外来的开发商与两家佛山本土开发商同场争夺，竞争主要来自广州的恒大集团与当地的星城房地产公司之间进行，起拍价亿元，以亿元成交。虽然素以低价赢取市场的广州地产巨头恒大最后放弃举牌，但足见其进军佛山的决心。
还有更多外来户。碧桂园前两年就开发了碧桂花城，去年2月底又在佛山南海区靠近广州西部的一个镇拿到了大约1000亩的开发用地，雅居乐已推出首期建筑面积就有20多万平方米的雍景豪园，深圳万科的四季花城占地超过600亩，祈福半岛也占很大的地块。连上海的地产商上海三盛宏业集团也来争食，而且一出手就气势不凡，以亿元拍得一块地。像广州中海地产、富力地产和合生等广州的10强地产开发商也不甘人后，纷纷“落户”佛山搜寻合适的地块。
二线城市广受青睐
让深、穗等大城市地产大鳄心仪的珠三角中等城市绝对不止佛山。万科和奥园复合地产在中山分别拿到了520亩和300亩开发用地，万科和同样来自深圳的金地都相中了东莞，前者以亿元拿下东莞一块地，正式在当地落脚，后者的东莞格林小城成为其主要开发项目之一。一向在广州精耕细作的广州城启集团，去年除北上首都之外，还南拓江门，通过收购国有企业江门房产开发公司而进入当地市场。继城启之后，世界集装箱制造业的龙头老大中集集团也进入江门搞房地产，名为中天国际的项目占地330亩，总建筑面积万平方米。两大巨头的空降，在江门楼市掀起了大风浪。专责奥园品牌全国连锁扩张的奥园复合地产，甚至在珠江三角洲边缘的阳江市也搞了一个30万平方米的旅游式复合地产项目。
花都的大盘更是风起云涌，恒大的金碧御水山庄占地面积3000亩，雅宝新城占地100多万平方米，总建筑面积90多万平方米；南航碧花园整个小区占地面积160万平方米；广州后花园占地万亩。
二线城市利润大风险小
专家分析认为，广州的大发展商青睐二线城市，首先是因为大发展商追求规模的内在发展要求，虽然广州楼市很有潜力，但一个大的发展商不能依靠一个城市。其次，相对于广东省外的大城市，珠三角的中等城市对深、穗的大发展商来说，具有地理的接近性，可以降低开发的风险。第三，因为二线城市的房地产市场发育比广州、深圳晚几年，利润空间比这两地要大；土地成本平均每平方米建筑面积相对比广州、深圳低1000元左右，开发成本要低两三成；此外竞争没那么激烈，风险相对也小一些。
境外融资青睐强者
目前，外资银行在中国发展业务的大环境使得房地产企业取得外资银行开发信贷的支持成为一种可能。这个“大环境”是指，从2003年12月1日起，我国向外资金融机构进一步开放人民币业务，经中国银监会批准，外资金融机构可在已开放人民币业务的区域向中国企业提供人民币服务。这个政策出台一年多了，还一直没有企业能够享受到这种“特殊待遇”。外资基金、银行独立开发或参股地产项目的并不少见，但贷款给中国房地产开发企业的却不多。目前，更多的是中国企业以股权换融资，直接贷款的可能性很小。
外资贷款需跨两道“门槛”
据有关媒体报道，目前，东亚银行在中国大陆提供的房地产融资产品主要分为两类：房地产开发企业贷款和小买家房地产贷款。其中提供给房地产开发企业的贷款按照用途划分主要是建筑贷款和流动资金贷款。建筑贷款是发放给开发商用于房地产项目开发及建设的贷款，也是对目前大多数房地产开发商最有吸引力的房地产贷款品种。建筑贷款具有风险高、不易监控等特点，是外资银行较为关注的房地产信贷产品。这种贷款需要层层审批，是外资银行最为谨慎的贷款品种之一。东亚银行是通过贷前调查系统、贷款审批系统来评估、控制建筑贷款的风险。而在这两套系统中，对开发商资质和房产项目的考评指标是非常苛刻和详细的。
东亚银行开发信贷的“门槛”只是中国境内众多外资银行的一个缩影。而实际上，外界一直认为“宏观调控不对外资银行有约束力”的看法也在去年6月悄然发生了“变故”，“对于授信额度在1亿元人民币以上的企业贷款，外资银行须及时向银监会上报。”这无疑是在外资银行自设的“门槛”前面又加上了一道“门槛”，房地产企业要想在跨越两道“门槛”后取得外资银行的开发信贷谈何容易。
中小发展商难获青睐
外资银行通常会比中资银行更重视资金的安全性、流动性和盈利性。如果说，外资银行对于中国房地产企业开发信贷的风险还处在“初探阶段”，那么，进入国内多年的境外基金在控制投资中国地产风险方面可谓是有了几许“分寸”。目前，国际地产基金一般只选择与最有实力和发展潜力的公司合作，看中的是管理团队、土地储备、政府关系、发展前景等。专家指出，从目前已与海外基金达成合作的发展商来看，几乎无一例外都是业界大牌，真正感到资金困难的中小发展商很难获得海外基金的青睐。
由此看来，宏观调控对全国3万余家房地产企业本已是一个“大浪淘沙”的过程，中小企业在土地和信贷的双重“夹击”之下，生存的空间已然大幅收窄，同时，他们想转而寻求境外资金的愿望又在现实面前再次遭到沉重一击：因为境外金融机构和境外基金青睐的仍然是房地产开发商中的“强者”。
增持物业势在必然
城建集团董事长李飞在接受记者采访时介绍，今后3年，城建在做好地产开发的同时，也将致力于物业经营。项目开发与物业经营并举，是城建集团正在施行的战略转变。未来三年内，城建集团的开发收入与物业经营收入的比例将各占50％。近几年来，这家广州市最大的国有开发商潜心培植自有的经营物业，用于出租的优质物业包括白马服装城、宏城广场、维多利广场等，作为自有物业的固定资产总值已有数十亿元。去年，城建集团出租面积高达60万平方米。李飞表示，目前房地产开发的利润正变得越来越低，现在一般只有5％左右，而房地产经营即出租物业的利润却高达15％，而且自有物业还可抵押、融资，作为一家大型房地产企业，不管市场如何变化，都能保证抵御风险并有稳定的收入来源。
品牌房企加大持有物业比例
在国家实行土地金融紧缩政策以后，更多的开发商面对融资的困难，通过出手物业尽快回笼资金成为顺理成章的事情。尽管土地、金融紧缩让更多的开发商急于回笼资金，但对大型房企而言，在土地日益稀缺的背景下考虑的是更有效地发挥土地的经济效益。越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。目前开发商对写字楼和商务楼尤其是服务式公寓的持有率比过去提高了近30％。
万通集团主席冯仑透露，在自己持有经营的五年内，万通商城每年的租金收入高达5000万元。据介绍，万通商城是只在万通新世界广场占有五层楼，在1998年左右归万通集团持有，至今由万通集团自己经营管里，针对具体的地段主打商品批发，租金回报率一直居高不下，每年5000万元左右。据冯仑透露，目前万通正在谈一块地，也打算用来做持有物业。与冯仑一样，当代集团正在调整明年的战略计划，把持有物业占有份额由2004年的10％提高到2005年的20％。首创置业目前持有物业占所有物业比例的20％，这一比例还将上升。显然，越来越多的大型品牌房企正在学着和加大持有物业的开发力度。
业内人士认为，判断一个开发商是否专业成熟，就要看它开发经营持有型商用物业的比例有多高，香港新鸿基等大的地产企业持有物业的占有率，目前达到了50％以上，大陆成功的地产商应该向他们学习。
更有效地发挥土地的经济效益
业内人士认为，更重要的是土地始终是稀缺的。在土地政策紧缩的情况下，中心城区已经很难拿到土地。黄金地段的土地公开拍卖必然引起激烈竞争。有实力的品牌开发商，拥有地段相对比较成熟的地块，不用来开发持有型物业，实际上是一种浪费。只要不是急于回笼资金，做持有型物业，获得一份稳定投资回报显然更为划算。现在土地不好找了，必须让有限的土地更有效地发挥经济效益。做持有物业能够获得一种非常平稳的投资回报，不会大起大落。大型房企持有的商场、酒店和写字楼，基本都分布在一些人流量比较大的区域，投资回报都很可观。据了解，从持有物业的回报率来看，正常情况下，即没有遇到资金风险、政策风险的情况下，一般是6％－ 8％。这个回报率与个人现在投资高档物业的实际投资回报率5％－8％相仿
焦点独家推荐：2005年地产策划营销的发展与创新
焦点房地产网 2004年12月21日09:42 焦点广州
赵卓文
2004年是中国房地产值得记忆的一年。政府土地出让行为的规范和房地产融资门槛的提高，使得整个行业迅速走向“微利时代”和“优胜劣汰”阶段。2005年的房地产策划与营销也将呈现与以往不同的特点。
一、2005年房地产市场的几个显著变化
1、房地产项目赢利模式的转变。由“低成本、低售价、大规模”的发展模式向“精品开发”、“精耕细作”的发展模式转变。
回顾过去10年，在南方地区，发展速度最快的企业采取的策略基本上都是“低成本、低售价、大规模”，“高性价比”成为企业的核心竞争力。如碧桂园公司，3000亩的项目可以一期完成；又如近年来“广州十强”的主导产品，基本上都是“4500-6000元/平方米”售价的中档产品。按照财务上著名的杜邦公式：“资产净利率=销售净利率*资产周转率”。无疑，近年来发展速度快的企业，均是不断“提速”的企业。在房地产总体大势上涨的背景下，资产周转率越高的企业无疑是赢家。
然而，上述运作方式成立的前提是：土地成本低，并且土地可以源源不断地以低成本获得。经过2004年的变革，2005年的大开发商势必转入“精耕细作”阶段。2004年下半年，广州大型楼盘开发速度明显放缓，广州前几位的开发商的产品定位“由中低向中高转变”，“由中高向高端转变”，就是明显的预兆。
2、盈利产品有很大改变
房地产历程20多年的发展，在珠三角各中心城市，市区可开发的土地资源日渐枯竭，房地产开发逐渐向郊区化发展。同时，伴随着经济的腾飞（广州及深圳等城市近年GDP增长均超过15%，广东省预计2005年的经济增长为10%），城市的结构也发生了深刻的变化。
预计2005年，在南方地区，尤其在珠三角地区，将会有四类产品成为“最可能盈利的产品”：
（1）别墅类产品。伴随着土地市场的规范，土地资源的稀缺性日渐显现。“奢侈地”占有大量土地资源的别墅类产品将成为2005年的“市场新宠”。特别注意值得关注的产品是珠三角城镇间的廉价别墅（如佛山奥林匹克花园）和特色别墅（如清华坊）。
（2）中小城市商业街的重建和商业中心的重造。历经几十年沧桑的传统商业街到了重建的阶段，尤其是到了需要房地产作为外力主动推动的时候，2005年会达到一个高峰。另外，城市的不断扩张和居民出行方式（汽车时代）的改变，使得新商业中心的发展成为可能，并将激发出传统观念难以预测的活力。
（3）城市新区的发展。类似于广州南沙的发展类型，在未来城市发展中将会起来越多见。新城区的发展将取代以往的旧城改造和“见缝插针”，成为很多大公司（尤其是自我定位为“城市运营商”的公司）的主导业务方向。
（4）复合地产的深化。值得关注的是：旅游休闲加地产；购物中心（mall）加地产，专业市场加地产；运动加地产等等。
3、跨区域投资和跨区域购房的浪潮
2004年，国内跨区域投资成为热潮。全国开发商进京赶考（广州开发商在北京的销售额近100亿元，光是北京富力城销售额就逾30亿元）。京、沪、穗、深的开发商互相渗透。珠三角、长三角各中小城市遍布品牌发展商。大量中小型开发商介入中、西部二、三线城市。预计2005年，跨区域投资将再掀高潮。
值得关注的是：跨区域购房已成为中国房地产2004-2005年的一个主要特征。东三省的购买力汇于大连，长三角的购买力汇于上海。各个省会城市均充分享受到“省会”的好处。基本上每个省会城市的外地购房者人数均占到30%以上，高的已超过50%。
杭州、桂林、三亚等城市更成为“中国的杭州”、“中国的桂林”和“中国的三亚”。房地产购房的区域性正被打破。
客户群的变化，将使房地产开发呈现更多的商机。
4、高端市场值得关注
2004年，在中国出现了“豪宅现象”。在沿海经济发达的城市和地区，越“豪”的住宅越多人追捧，越“豪”的住宅回报越高。
2005年，高端“豪宅”如何搞？针对富有阶层的“投资类”物业如何做？这些都是值得深入探讨的问题。
二、2005年房地产策划营销需要关注的问题
1、随着土地成本上升，房地产产品的价格空间收窄。主要特征是低价位楼盘逐渐减少，大量楼盘价格浓缩。如在广州，大量楼盘价格在4500-6000元/平方米之间；南宁，80%的楼盘价格在2000-3000元/平方米；重庆，大部分楼盘价格在2500-3500元/平方米。一小时生活圈概念的引入，使城市间的地段差异被打破。城市在变化中，楼价也在“浓缩”中。
2、产品同质化。产品同质化在2005年将会比以往任何时候都更显突出。项目想依靠一、二个点的突破而取得产品领先优势已不可能。“全面质量升级”将成为2005年大企业的主导产品出路。
3、由“大盘围城”到“脱乡入城”。随着政府“有形的手”的强化，以往“大盘围城”中政府缺位问题得到改善。大量的“效区盘”因并入城市统一规划的范畴而“脱乡入城”，有可能取得“三赢”的局面（政府、开发商、购房者）。在各地政府掀起新一轮城市规划的前夜，发展商如何读懂城市，如何获得信息，成为项目赢利的关键。
4、大盘操作思路在“悄悄”改变。常规操盘思路已经不能轻易打动客户群。大盘必须在细分市场中寻找目标客户。大盘也必须寻求营销中的变化。“等熟”变为“催熟”。
三、2005年`房地产营销的发展预测
1、从营销的四个方面来分析，2005年房地产营销将会有如下变化：
•产品：
①单一产品不可能做大，碧桂园模式已不是最佳模式。
②新产品研发成为开发商的共同课题。
•价格：
①不能期望大市继续上涨。广州市场是一面好镜子。
②风险、创新与价格成正相关。
•渠道：
①外来客户值得关注。
②投资客户值得研究。
•促销：在激烈竞争的2005年，营销就是战争。促销是永远不能舍弃的利器。但在2005年，促销又象是一把双刃剑。
2、营销的四个观念转变
①全程营销。必须从获得开发用地开始，就研究营销，并将其贯彻于整个开发过程。
②全员营销。不但营销部经理要懂营销，工程部经理、开发部经理也要懂营销。不但开发商内部要懂营销，开发商的合作伙伴们也必须懂营销。
③营销创造价值。营销作为一个增值的过程，在2005年将得到更大的体现。
④营销的人才观。2005年营销竞争的残酷性使营销将往“专业化”、“高知化”方向发展。以往房地产营销八仙过海，鱼龙混杂的局面将改观。
3、2005年营销的几个突破点
①品牌营销。品牌的作用越来越突出。在广州，大型品牌企业50%以上客源来自老业主。如何维护品牌的美誉度，如何保持品牌的知名度，如何提升品牌的价值，将成为很多企业营销的关键。
②整合营销。营销不能，也不再可以“一招鲜，吃遍天”，整合营销，整合传播是必要手段。特别是对于城市中的房地产“新军”，这一点尤其突出。
③服务营销。2003-2004年，不少大集团已响亮地提出过“服务升级年”、“优质服务年”。事实上，在2005年，深化的工作仍有许多。这一招运用得好，可使项目营销事半功倍。
④事件营销。通过某一事件，创造轰动效应，迅速提升项目知名度。这一点在过去适用，在现在适用，在将来也适用。
⑤体验营销。样板房，大景观，超级会所等等“体验手段”，在2005年也该变出新花样了。
⑥文化营销：2004年年底，上海住交会上的楼盘，10个有8个亮出了“文化牌”。而到具体营销上，“文化”内容的具体化和“文化价值”的提炼，似已成为各开发商的紧迫工作。
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聚焦2005佛山新盘
金羊网 2005-01-14 09:11:23
上海三盛的南海颐景园
颐景园位于桂城A12街区，在怡翠花园东侧，土地面积共平方米。该项目已于2004年6月28日奠基，预计2005年5月份开始发售，计划一期推出700套左右的住宅，主力户型面积在120平方米左右。颐景园计划用中国古典园林艺术美化人居环境，用欧式建筑提升人文主义精神，将中国传统居家理念与现代生活方式有机融合，形成“中西合璧，聚美为一”的独特建筑风格。
怡翠玫瑰园
怡翠玫瑰园位于佛山市禅城区与南海区交会的中心地带，北靠季华七路，南接拟建中的华龙路，西为规划中的交通主干道华阳路。怡翠玫瑰园占地面积15多万平方米，绿地率达42％，规划总入住3000多户，停车位配置高达4000个，充分解决住户停车问题。怡翠玫瑰园开发期预计3年完成，主要户型面积将是100平方米至150平方米。由于是分期开发，主力户型将根据市场需求适时变动。
中海集团开发的千灯湖地块
该项目位于千灯湖附近，面积约有406亩，楼面地价约为1100元/平方米。项目计划2005年3月份左右正式开始动工。专家认为该项目周边配套完善，因此该地区有可能是很多市民置业的首选，而即将盘踞该地的中海楼盘也备受市场关注。中海作为广东知名房地产开发企业拥有强大的品牌优势，其在房地产产品的开发和设计方面都具有较为先进的理念，佛山对其营销策略、户型设计、建筑风格、园林布局等都抱着期待的心态。
汕头龙光开发的调蓄湖地块
位于调蓄湖东北边的04D地块，规划净用地面积为170197平方米，预计也在2005年动工。专家预测首期推出的可能是靠近湖景路的楼。由于该地块地价曾一度创下了佛山新高，业内普遍关注高地价下产品的素质，因为在成本如此高的情况下要获得利润，必须做出高素质的楼盘才能卖出高价，将来能看到调蓄湖的南朝向单位上市之后，可能会进一步提升湖景板块楼盘价位。
奥林匹克花园
位于深宁路与湖景路交界处的奥林匹克花园地块面积为110多亩，由中体产业集团和佛山市汇银物业开发有限公司联合开发。该项目计划投资6个多亿，约建1500套住宅，预计2005年下半年开盘，开发期计划为4年。04C地块紧邻佛山最大的水体公园调蓄湖公园，且在地块的周边，云集了华英中学、实验小学等学校，体育、教育、景观将成为奥林匹克花园复合式体育地产的最佳组合。目前，奥林匹克花园正在进行紧锣密鼓的前期规划中，以全新的体育和健康概念为主的复合式体育地产将值得人们期待。
宏城文华花园
由佛山宏城房地产有限公司开发的宏城文华花园位于绿景路，占地43亩，建筑面积约6万平方米，预计在2005年3月份推出。宏城文华花园所在地块早在2002年已拍卖，虽然面积不算太大，但佛山宏城房地产公司蓄势两年之久才进行开发，因此业内对其抱有较大期待。
（晓健／编制）
淳安大酒店
一、项目概况：
1、项目名称：淳安大酒店
2、项目规模：占地面积11269m2，建筑面积1022m2
3、实施单位：淳安县人民政府招待所
4、项目负责人：张功祥
5、项目总投资：1800万元
二、项目内容
该项目位于千岛湖镇湖山公园南侧，周围环境优雅，闹中取静。项目占地面积为11269m2，酒店拥有130间标准客房，并有相应配套的餐饮、会议、娱乐等设施及停车场地，是目前千岛湖功能最为完善的酒店之一。
三、项目招商的有利条件
1、新建的6000多m2客房大楼已竣工投入使用，内设82个标准间，5个套间，没有建设期，投资能立即见效。
2、酒店拥有2个大型会议室，1个中型会议室，6个小型会议室，是目前千岛湖区域会议功能最齐全的酒店。
3、淳安大酒店是接待上级领导、兄弟县（市）来宾的礼仪场所，是召开各种类型会议的基地，有稳定的营业收入。
四、市场分析
千岛湖山清水秀，随着知名度不断提高，来千岛湖旅游观光的游客逐年增加。根据规划，到2000年全县接待中外游客可达80万人，根据近几年旅游业发展情况分析，其增长率明显高于预测值，有望达到89万人；另据统计，近几年双标客房开房率都在55％左右。因此，在形成一定的经营规模后，通过做好宣传促销工作，扩大对外联系，客源会有保证，经济效益良好。
五、投资估算
1、已建成的新大楼投资预算 1500万元
其中：①土建 460万元
②安装 240万元
③设备 220万元
④装修 350万元
⑤消防 85万元
⑥其他 145万元
2、原有资产净值 300万元（不包括土地使用权）
六、合作方式：合资或独资，协议外资70万美元。
七、经济效益测算：
1、营业收入：万元。其中：
(1)客房收入：万元；
(2)餐饮收入：万元；
(3)商品及其他收入以客房收入的10％测算：万元。
2、营业成本万元。其中：
(1)客房成本，主要是客房物耗，低值易耗品摊销，按收入的5％计算：万元；
(2)餐饮成本，按其收入的60％测算：万元。
(3)商品及其他成本，按其收入的70％测算：万元。
3、营业费用万元。其中：
(1)员工工资，新楼建成后，工作人员按客房数的1∶配备为85人，工资奖金基数按每年7000元/人测算，则为万元。
(2)水电燃料费，按营业总收入的9％计算，则为万元。
(3)折旧费90万元。
(4)房产税，按房屋造价70％×％计算，则为万元。
(5)福利费、保险费及其他管理费等，按营业总收入的7％计算，则为万元。
4、营业税金万元，按综合税率％测算。
5、盈利水平的测算：
营业利润＝营业总收入－营业总成本－营业总费用－营业税金＝－－－＝万元
6、财务指标评价
(1)全部投资（新楼投资总额加县招原有资产原值）资本回收期为年。
(2)投资回报率为％。
八、结论
上述综合性情况预测表明，本项目具有良好的投资环境、经营条件和投资回报率，从项目的地点、功能、标准及相应的市场来看，投资本项目是十分合算的。按项目总投资、经营状况和财务收入测算，可以达到“投资少、收益高、回收期短”的要求；从社会效益来看，必将促进淳安千岛湖旅游事业的发展，为振兴地方经济起到积极的作用。
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