项目进度计划管理·专题讨论
黎永斌
2010年7月
房地产企业项目进度计划理发展历程
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房地产企业项目进度计划管理业务流程
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房地产企业项目进度计划管理重点
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房地产企业项目进度计划管理难点
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项目进度计划管理系统流程
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一、房地产企业项目进度计划管理发展历程
1.房地产企业项目进度计划理发展历程
▼时间管理
—————
初级阶段项目管理仅实现时间管理，主体控制项目的进度计划。
单项目
▼项目资源的争夺、整体协调
—————
企业初步扩张规模，多项目的时间管理和资源协作。矩阵式管理。
多项目管理
▼优化流程、完善管理
—————
企业阶段战略目标的制定，根据已完成项目提炼经验并标准化。战略需落实到项目管理。
战略标准化
项目复制
▼项目知识、标准的复制
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标准化的项目计划模板、人员配置、缩短开发周期,加速资金流转
自我复制,规模扩张。
精细化管理
▼资源管理、
项目指标分析
___________
项目计划管理与成本、质量整合。对项目资源进行理性分析，如资源的投放，项目绩效管理。
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一、房地产企业项目进度计划管理发展历程
2.案例：卓越IT发展历程。
单项目公司/住宅
异地多项目管理
战略、流程、人力咨询/IT5年规划
土地储备，异地扩张/标准化
标准化复制/组织管控
战略调整/流程优化
K3/邮件/金蝶成本
2004
2005
泛微OA
明源项目管理POM
2006
集团网站/品牌/OA流程固化
2007
用友NC（财务升级/成本/营销/客服/会员）
2008
2009
NC系统实施/知识管理
计划上市
ESB/POM与成本结合
2010
一、房地产企业项目进度计划管理发展历程
3.案例：卓越项目管理发展历程。
单项目
管理发展
项目管理
单项目
多项目
单总控计划
多项目分别建立总控计划
多项目
战略标准化
项目复制
精细化管理
战略制定
流程梳理
人力咨询
知识管理
关键节点计划
总控计划（模板）
分项计划（部门）
楼栋计划
项目知识库
战略调整
绩效管理
项目绩效管理
计划模板优化
管理决策支持
计划与成本结合
计划与绩效结合
计划与知识结合
资金管理
阶段性成果
一、房地产企业项目进度计划管理发展历程
4.案例：卓越项目管理应用情况
A.总控计划管理
B.分项子计划-营销
B.分项子计划-设计
C.项目达成率情况
D.形象进度
E.标准工作指引库
F.项目知识库
G.与绩效管理相关联
二、房地产企业项目进度计划管理业务流程
1.房地产开发流程
说明及图例：
、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。
、工程施工管理阶段和销售管理阶段的时间存在重叠。
：代表关键里程碑
：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
：配合专业的任务。
项目论证阶段
项目策划阶段
设计管理阶段
工程管理阶段
项目立项
主体结构开工
开盘销售
入伙
竣工
销售管理阶段
客户关系管理阶段
拓展
营销
设计
工程
组织项目论证
初步产品定位
规划要点/规划草案
组织项目策划/产品、市场及客户定位研究
概念规划设计
营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售前准备
方案设计
扩初设计
施工图设计
设计配合、供应商考察及招标、施工准备及桩基等工程施工
主体结构施工至具备预售条件
工程施工至竣工验收
销售及入伙配合
销售事务管理
成本
估算
测算
预算、标底、合同价
进度款、工程变更、招标采购
结算
入伙事务管理
客服
报建
建设用地规划许可证、
签订土地使用合同
设计方案及施工图报建、初步设计报建、基础提前开工报建
办理房地产预售许可证
产权初始登记
合同备案、按揭办理
工程施工配合
设计配合
销售配合
采购管理
土地获取
1.房地产项目开发流程全景图
二、房地产企业项目进度计划管理业务流程
2.项目计划编制审批流程——关键节点计划审批
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二、房地产企业项目进度计划管理业务流程
3.项目计划编制审批流程——总控计划审批流程
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二、房地产企业项目进度计划管理业务流程
4.项目计划编制审批流程——分项计划审批流程
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三、房地产企业项目进度计划管理重点
1.房地产企业项目管理的9大要素
根据PMP的项目管理理论，将房地产项目管理划分为9大要素。
集成管理：
在项目分析中，房地产项目管理人员必须把各种能力综合起来并加以协调利用。
范围管理：
定义项目的边界，着眼于“大画面”的事物。例如项目的生命周期、工作分工结构的开发、管理流程变动的实施等。
时间管理：
项目经理需掌握整体项目计划和实际开发进度，当项目出现偏离规划时，如何让它重回规划。
成本管理：
要求房地产项目管理人员培养经营技巧，处理诸如成本估计、计划预算、成本控制、资本预算以及基本财务结算等事务。
人力资源管理：
着重于人员的绩效管理，工作能力、高效率的组织结构规划、团队工作和团队形成。
风险管理：
需要管理人员在信息不完备的情况下作决定。风险管理模式通常由三个步骤组成： 风险确定、风险影响分析以及风险应对计划。
质量管理：
要求房地产项目管理人员熟悉基本的质量管理技术。例如：制作和说明质量控制图、实施80：20规则、尽力达到零缺陷等。
采购管理：
房地产项目需按项目计划制定相应的采购计划，并执行，并掌握较强的合同管理技巧。 。
沟通管理：
要求房地产项目管理人员能与他们的经理、客户、厂商及属下进行有效的交流。
三、房地产企业项目进度计划管理重点
2. 管理重点
(1)项目时间计划管理
规范与预警
·时间管理：公司各层级通过不同的分级计划监控和推动项目按时完成。
·要点：员工通过合理的工作流程和作业指导实现跨部门、跨区域的计划执行。
三、房地产企业项目进度计划管理重点
(1)项目时间计划管理（项目时间计划管理）
a.计划开始时间
b.计划完成时间
c.对关键节点的影响
公司计划时间达成率
项目计划达成率
部门计划达成率
个人计划达成率（项目总，员工等）
三、房地产企业项目进度计划管理重点
2. 管理重点
(2)采购管理
a.延时计划
原因何在？
a.施工单位速度慢？
b.材料未到位？
c.墙体未达要求？
三、房地产企业项目进度计划管理重点
2. 管理重点
(2)采购管理
关键节点计划
项目总控计划
分项计划
楼栋计划
采购管理
成本管理
采购计划
需要将项目开发计划与采购计划相关联。
三、房地产企业项目进度计划管理重点
2. 管理重点
（3）阶段性成果管理
阶段性成果管理
工作成果的体现
工作计划汇报的“提交物”
下一阶段的“工作前提”
可标准化的参考模板
按业态进行阶段性成果整理
便于提炼和应用
项目总结
按业态进行阶段性成果整理。
为新项目积累经验。
三、房地产企业项目进度计划管理重点
2. 管理重点
（3）阶段性成果管理(案例)
专业知识库
项目知识库
项目总结
四、房地产企业项目进度计划管理难点
1.现状：行业及企业内部项目管理水平参差不齐；
2010
不同项目公司、不同项目应用深入均有不同。
四、房地产企业项目进度计划管理难点
2.高层如何获得有力的决策支撑；
关键节点计划
项目总控计划
分项计划
楼栋计划
·当管理人员不及时正确录入数据，高层与管理层难以对项目监控。
·当问题显现，项目已经延期。
四、房地产企业项目进度计划管理难点
3.如何建立有效的项目计划体系，以适应不断的变化；
项目计划变更
项目总控计划变更审批流程
关键节点计划变更
分项计划变更
国家政策调控
公司决策调整
职能部门
计划调整
部门协调变更
楼栋计划变更
施工进度变更
四、房地产企业项目进度计划管理难点
4.各部门“背靠背”式工作，协同配合不够.
·实际项目执行过程中，不同业务部门缺乏有效的沟通，会给项目总控带来延期和滞后的影响。
·最后所有的问题都归集在项目总的身上。
四、房地产企业项目进度计划管理难点
5.项目知识难以共享，经验难以复制；
阶段性成果
成果标准、案例
项目总结
项目成果未按时提交
谁来总结
谁来提炼和整理
经验积累、分享与复制
五、项目进度计划管理系统流程
1.通过战略目标，分解项目计划。
战略
管控
执行
桌面
战略目标
经营目标
经营目标
年度计划
项目计划
计划管理
阶段成果
会议管理
全面预算
收入
成本
费用
资金
组织绩效
财务管理
流程管理
人力资源
知识管理
销售管理
成本管理
费用管理
资金管理
待办事宜
关键点预警
合同管理
付款审批
费用报销
知识分享
五、项目进度计划管理系统流程
2.房地产企业4级项目计划流程体系
集团领导
项目总
项目职能经理
现场工程师
集团关键节点计划
项目总控计划
分项计划
楼栋计划
总控计划模板
分项计划模板
楼栋计划模板
部门月度计划
个人月度计划
五、项目进度计划管理系统流程
3.制定项目开发关键节点计划
集团层面（管理层）对各个项目的管控计划 ，通常指的是由集团统一定义，需要在集团层面重点关注的里程碑事件。
项目关键节点
五、项目进度计划管理系统流程
4.建立总控计划（总控计划加入关键节点）
区域公司层面对各项目的管控计划，一般由集团统一定义指导性模板 。
总控计划
关键节点
按地产开发业态建立总控计划模板
五、项目进度计划管理系统流程
5.分项子计划（部门计划）
各职能部门在项目主计划的指引下，进一步细化本专业线的工作计划，形成项目的分项计划（部门计划）；
分项子计划、部门计划
二、房地产企业项目进度计划管理业务流程
6.楼栋施工计划
现场工程师在工程专项计划的指引下，细化形成每栋单体楼的工程施工计划。
工程部经理统筹管理。
汇报完毕
谢谢！
