：[2006] GW-SZ-73武汉东西湖区国营柏泉农场项目区域整体发展战略及开发模式版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。
项目第一阶段研究工作2006/112006/122007/01第一阶段区域整体发展方向的市场研判第二阶段第三阶段（中期）（终期）开发合作与运营模式研究启动期实施策略项目研究背景模式分析城市解构典型案例研究产业发展分析战略确立规划市场建议•区域本体研究•结合案例，制定产业发展计划•区域发展模式判断•项目整体定位•区域产业研究•区域功能规划建议•旅游度假市场分析•开发计划初步安排本报告是严格保密的。2
本次汇报内容1. 新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6. 发展战略7. 规划建议本报告是严格保密的。3
新农村的政策解读发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务世界各国发展农业的政策主要有两大目标：社会主义新农村的发展目标：一是提高本国农产品的社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求竞争力二是保证农民得到相对即：公平的收入“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”————十六届五中全会建设社会主义新农村的关键问题：1.合理选择现代农业的实现路径2.促进农村劳动力充分就业3.加强农村基础设施建设4.合理利用和保护农业资源《人民日报》本报告是严格保密的。4
武汉农业发展政策06年11月发布的《武汉都市农业发展规划》为项目的发展创造了有利的政策环境u总体发展战略：立足武汉、面向武汉城市圈、辐射中部地区、走向全国，建设与武汉大都市发展目标相配套、具有国内先进水平的都市农业u现代都市农业应承担的功u发展目标：能：1.农民收入保持较快增长。全市农民人均纯收入年递增8%以上。1.产业经济功能2.农业产业化经营格局基本形成。农业产业化种（养）面积和农户覆盖率2010 年均达到60% 以上，2020 年均达到80% 以上；农产品加工转化率2010 年达到1：2，2020 年达2.生态平衡功能到1：3。3.观光休闲功能3.农业科技水平不断提高。科技在农业增长中的贡献率2010年达到65% ，2020 年达到4.文化科普功能70% 。5.辐射示范功能4.农业机械化初步实现。农业综合机械化水平2010 年达到70% ，2020 年达到80% 。5.农业劳动生产率稳步提升。农业劳动力人均创造GDP2010年达到2 万元，2020 年达到 万元。6.农村城镇化水平大幅提高。2010年农村城镇化率达到45% ，2020 年达到60% 。7.农村社会事业同步发展。2010 年，农村新型合作医疗农民参保率达到100% ，失地农民养老保险参保率达到100% ，农村劳动力中高中以上文化程度的达到20% 以上；2020 年，形成完善的农村社会保障体系；农村劳动力中高中以上文化程度的达到30%以上。8.农村生态环境大为改善。2010 年，农村水体污染加重、土壤物理性质变差的趋势得到扭转，全市森林覆盖率达到25% 以上；2020 年，农业面源污染得到有效控制，工业与生活废水得到有效处理，全市森林覆盖率达到30% 以上。本报告是严格保密的。5
武汉农业发展政策农业发展规划对东西湖区和柏泉农场的发展提出了初步的设想u东西湖现代设施农业区1.以现代设施农业为主体，在东西湖区惠安长廊和107 国道沿线及周边地区，建设10 万亩无公害、绿色、有机食品（蔬菜瓜果）生产基地，2 万亩优质鲜食杂粮基地，4万亩水生蔬菜基地。2.在辛安渡、东山农场等地，建设万头奶牛养殖基地。3.在柏泉、荷包湖、走马岭农场等地，建设3 万亩特种水产养殖基地及1 亿尾名特优水产苗种繁育基地。u农产品加工中心1.以加工企业为龙头，在武汉城市圈规划建设一批农产品生产基地，引导畜禽、粮食、大路菜等农产品生产基地逐步向周边地区转移，大力发展农产品深加工和精加工，着力引进扶持一批大型农产品加工企业，重点打造国家级的东西湖食品工业区。u东西湖都市生态旅游区1.以金银湖生态旅游区、惠安生态长廊、柏泉农艺旅游度假区为主体，建设以体育休闲、农事体验、观光农业、水上运动、主题公园、度假休闲为主要旅游产品的东西湖都市生态旅游区。本报告是严格保密的。6
1、建立本区域新农村建设目标体系项目所亟待解决的问题2、对新农村整体战略的系统化重组3、对区域的产业发展提出可行方案4、对整体规划进行重新反思本报告是严格保密的。7
大武汉、新柏泉柏泉农场应当通过新农村建设项目承担起在大武汉都市融合趋势下东西湖区新增长极的使命区域带动力发展具有潜力的主导产业，能够自力更生增长，并带动腹地各类产业发展有为自身及腹地提供居住、商贸、文化增长极就是一个带动周边区及相关服务的城市综合功能域经济增长的区域功能中心，它不仅自身持续增长，也能把增长扩散到周边腹地，最终扩散到不发达区域。增长极核心城市联系度区位与武汉以及周边城市能够保持密切的交通、经济联系，能起到承上启下的作用位于城市北部，属于区域的发展主方向上,同时处于天河机场经济带与都市辐射区之间本报告是严格保密的。资料来源：城市功能理论－佩鲁增长极选择模型8
柏泉新农村项目建设愿景指标体系柏泉新农村意味着。。。镇区面积增长5——10倍人口结构外来就业人口30000人平方公里本地人口12000人14000人2005年目标2005年目标产业结构农民农业15%收入结构45%40%50%农业收入79%34%25%工业工业收入21%3355%1%35%三产三产收入6%2005年目标2005年目标本报告是严格保密的。9
我们从城市发展的高度为柏泉农场制定整体发展战略，努力将柏泉农场打造成为大武汉都市中央休闲区（CED），使之变为生产发达，产业特色鲜明，生活宽裕，村容整洁的新型区域增长极从：经济规模小、产到：经济繁荣，产业特色鲜业基础薄弱的农村地区明、生活舒适便利的活力地区中央休闲区，即包含了娱乐、休闲等功能，为城市商务旅游配套的一个特定休闲度假区域本报告是严格保密的。10
本次汇报内容1. 新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6. 发展战略7. 规划建议本报告是严格保密的。11
政府目标借助三江集团的资源优势，通过新农村建设来提高农民收入，改善农村面貌，提升区域价值，实现区域的可持续发展政府对于柏泉项目要求u使整个地区实现可持续发战略目标提升整个区域价值，扩大区域展知名度保护农民利益u不仅要展示区域形象，还功能形成要将生活与生产结合在一规划实现村镇一体化加速农村城市化和现代化起，使普通百姓达到生活富足的满意状态政重大设施建设形成布局合理的城镇功能结构u…府提升土地价值扩大税收和就业机会进而服务区社会环境改善合理利用土地，提高土地综合域效益开利益实现税收增加兼顾经济效益，社会效益，环境效益，增强经济辐射力改善投资环境，改善人居环境发就业机会目经济增长…实现地尽其利…标进程实现…3三年完年成的拆村时并间点…本报告是严格保密的。12
企业目标企业的目标是借助社会主义新农村建设的政策机遇，通过合理的项目运作，推动区域的长期持续开发，并实现盈利社会责任实现•三江作为国有大型企业，实现承担一定社会责企任的目标业长期持续开发•通过社会主义新农村建设，实现东西湖区内土目地指标调配使用的机会，为整个集团在东西湖区标的长期经营与发展创造更多的机会成功启动•区域成功启动，提升区域价值企业目标解构n短期目标：承接新农村建设的并点工程，获取建设收益获得2247亩的土地指标调配空间，进行项目深度开发n长期目标：为集团在东西湖区的长期经营与发展创造更多的机会n开发节奏：拆迁并点工程约需要三年时间资金条件到“拆村并点”实施完毕阶段初步总投资计划5亿元人民币本报告是严格保密的。13
在现有的政策机遇下，如何获取土地并使土地增值？政府和企业将目光不约而同地聚焦到新农村建设R2现阶段的首要问题是：期望结果、我们想要什么？如何解决新农村建设问题？非R期望1结果（针对目标的规范分析）（不作为、自然发展的结p解决三农问题，实现和谐社会p使本区域快速发展，成为东西湖区发展的新引擎？果）p按照目前柏泉农场的发展方向，如何在工业发展的情况下，同时解决三农问题中的农民就业，p确立区域发展定位以及成功启动农民收入提高等问题，实现区域的可持续性发展传统农村转变为现代化新农村的途径、方式？农民享受现代化生活环境农民生活条件简陋收入提高，消费增强收入较低核心问题生产方式先进生产方式落后就业机会增多观念落后传统农村现代化观念时尚。。。农村。。。本报告是严格保密的。资料来源：世联模型14
本次汇报内容1. 新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6. 发展战略7. 规划建议本报告是严格保密的。15
区域宏观形势研判成为中部地区的战略支点城市是武汉城市发展的目标；占据中部“天元”地位的武汉是中部地区最具有扩张潜力的城市u武汉位于京广纵向经济带，长江横向经济带，的“十”字中心占据中部“天元”地位中原城市群以郑州为中心，包括洛阳、开封、新乡、焦作、u武汉是中部地区的交通枢纽许昌、平顶山、漯河、济源等京广线连接中部21个大中城市城市，面积为万平方公里太原城市群包括太原和阳长江连接中部19个大中城市泉市城全部，包括晋中，介休，吕梁登市的部分区域u武汉是中部经济的产业核心武汉城市圈以武汉为中沿京广经济带城市经济占中部心，包括黄石，鄂州，孝沿江城市群包括马鞍山，地区生产总值比重的感，黄冈，咸宁，仙桃，芜湖，铜陵，池州和安庆32%，潜江，天门八个周边城五个城市沿长江经济带城市经济占中部市；1+8武汉城市圈的人地区生产总值比重的19%，口占全省的%，面积两者合计占中部总量的43%。占全省的33%，经济总量则占全省的60%，工商业主要指标占全省的57%--战略支点城市功能特点60%。昌九城市群以南昌为中心，形成与九江和景德镇n交通枢纽相呼应的金三角n产业牵引长株潭城市群包括长n要素集散沙，株洲，湘潭等三大城市n服务中心n管理中心n创新中心中部“两核两带六圈”格局本报告是严格保密的。16
区域宏观形势研判湖北地区属于典型的单核极化型经济地域格局；作为区域中心的武汉市仍屈居国内城市竞争中的第二集团，拓展空间巨大武汉——中部地区第二集团领军武汉现状——内地省级城市2005年湖北各县市生产总值/固定资产投资比较250019个副省级城市经济比较生产总值固定资产投资u第一集团——年度GDP3000亿元以上2000上海，北京，天津，广州和深圳1500u第二集团——年度GDP 2000亿元左右武汉，青岛，杭州，南京，沈阳，重庆，大连，宁波，成都1000u第三集团——年度GDP 1000500-1600亿元哈尔滨，济南，西安，厦门，长春0武汉市黄石市十堰市宜昌市襄樊市鄂州市荆门市孝感市荆州市黄冈市咸宁市随州市恩施仙桃市天门市潜江市神农架200002005年中部城市宏观数据分析180002005年市镇单位职工的平均工资（元/年）16000省会城市长沙合肥南昌武汉1400012000GDP（亿10000元） 增长率%%%%40002000人均GDP0（元）239681896022390 26238武汉黄石十堰宜昌襄樊鄂州荆门孝感荆州黄冈咸宁随州恩施仙桃天门潜江城市总人口神农架（单位：u投资是拉动武汉经济的主导力量，消费和出口是经济增长的另外两万）大动力u武汉GDP年增长率逐年上涨，但整体增速在中部城市中并不是最高，虽然人口基数最大，但人均生产总值相对较高，表明武汉经济发展较好，且未来发展潜力大本报告是严格保密的。资料来源：湖北省统计年鉴；武汉市统计年鉴；世联分析17
区域宏观形势研判国际化都市发展进程模型（以东京为例）单中心城市扩张大都市化形成都市群形成副城横滨副城川崎副城主城副城副城东京副城其他城市其他城市副城副城千叶l时间阶段：20年代初l时间阶段：50年代后期l时间阶段：60年代l人均GDP:约为270美元l人均GDP:约为640美元l人均GDP:约为750美元l交通方式：近郊私营铁路与市内国营铁l交通方式：高速铁路继续向外延伸l交通方式：高速道路网为主体的新交通体系，路相衔接l城市发展阶段：围绕东京城市外围高速铁从而实现向高效率多心型城市结构的转变l城市发展阶段：市区实现了大规模改路站点，每年有几十公顷的住宅区被开发。l城市发展阶段：东京大都市群内有东京、川造，商业规模有了很大发展。公私铁路这些住宅区住宅面积与环境通常比市区更优崎、千叶、横滨等4大城市及一些中等城市。目的衔接使市区向郊区迅速扩张越，价格更便宜，设施齐全，因此吸引了大前总人口为3,000多万，占全国人口25％强。无量居民迁入。东京周围逐渐形成了新型综合论在国际上还是国内，东京大都市圈的地位与作性城市。东京大都市化逐渐形成用都是举足轻重的。本报告是严格保密的。18
区域宏观形势研判武汉主城区的发展呈轴射状圈层式分布格局，显现出积聚和扩散并行的典型都市融合现象1.单中心2.大都市化3.都市群1996年规划最近规划武汉在大都市化中呈现的特征武汉城市圈规划1.武汉正在扩展城市骨架，2.区域经济走向一体化3.三镇中心功能近似，相互4.商业中心外移，武汉的中积极拓展市区的土地面积，组武汉实现区域经济一体化的重竞争心感模糊。团强调功能分区要举措是实现交通一体化；从由于城市内过江交通的阻碍，商业中心随着道路的延伸不断突出主城引导都市发展区（外武汉近年的投资走向分析，基相对独立的三镇中心未能集聚转型和外迁，餐饮业随客源而环线以内及附近地区）合理布础设施建设和道路交通建设占在一起，而三镇中心区的现代集聚和连锁经营，使城市中心局。以阳逻和北湖、庙山和九到相当大的比例；区域间交通通讯、商务、物流、证券金融变得模糊。峰、纸坊和黄家湖、沌口和纱体系的建设将直接促使资金快等现代服务业雷同，使武汉三帽、吴家山和蔡甸、盘龙和武速在城市圈中流动镇内部面临着区域性的竞争。湖等新城建设为依托，形成六大新城组群，集中体现城市发展力. ——武汉十一五规划本报告是严格保密的。19
通过对武汉城市空间发展现状与规划叠合比较分析，以下四个趋势将对本项目的发展产生深远影响趋势一武汉城市发展由沿江沿河发展逐渐向沿路发展过渡，利用交通来克服城市空间磨擦而产生的成本趋势二产业空间快速向城市郊区转移置换趋势三武汉经济结束单边工业经济的发展格局，城市综合功能得到大幅提升趋势四武汉城市由于地域性特征将持续非均衡发展，在发展过程中不断内聚填充产生的影响一：都市融合及主城区边界的扩张必然催生区域的功能板块化产生的影响二：武汉城市快速发展也使现有板块功能模糊本报告是严格保密的。20
区域宏观形势研判中部崛起的需要加快了武汉都市融合的进程，将促使具有特定资源的区域逐步实现未来功能价值的最大化汽车时代•私车拥有率上升•城际路网信息时代•“距离的消失”•主动郊区化&被动郊区化•城市同质化p结束单纯以地域解构方式来发展城市•市场一体化区域竞争时代•资本的快速流动•区域间竞争格局的加剧p在都市融合中实现区•区域开放域价值的最大化•争夺和吸引终端消费者•价值中心化PK区域中心化中国因素•“有土斯有财”•不动产信用的基础•生活方式的争论和突破在传统的地域解构受到四个强有的冲击，产生了都市融合现象，同时这也是重构区域核心价值的前奏本报告是严格保密的。21
区域宏观形势研判在大武汉地区都市融合过程中，非传统中心区域柏泉面临特定功能中心化、重构区域价值的机会p项目所处区域研判重构区域价值的方式V S传统地域结构方式武汉作为中部的战略支点城市，处于大都市化阶段，出现了典型中心化与边缘化区域选择中心与边缘聚集和扩张并行的都市融合现重战略、社区资源区域定位重项目差异象。重竞争战略区域市场全面迎合消费者具体表现在城市的交通和信息的重核心功能竞争力区域战略单纯品牌推广一体化，资金流动加快，区域间竞争日益加剧。在大武汉地区都市融合过程中，p都市融合现象，不是中心与边缘的问题，而是中心化与边非传统中心区域柏泉面临特定功缘化的问题。一个非地理中心的区域，将有机会依靠中心化能中心化、重构区域价值的机会举措奠定成功。中心化举措由于项目的不同选择也不尽相同p项目自身与其他项目的差异化已经不能解决现阶段的问题，从点到面，从卖点到全面整合资源，从各种战术到深层次的企业和项目策略是都市融合下解决问题的思路。本报告是严格保密的。22
项目区位柏泉位于武汉西北部东西湖区内，属于武汉近郊半小时经济圈范围内柏泉东西湖区武汉核心区本报告是严格保密的。23
区域现状柏泉农场面积为78平方公里；人口较少，分布在中心镇和65个自然村中；新农村建设可进行改造的村镇52个，占地面积4217亩，涉及3831户，7847人府河黄陂面积：78平方公里四至：东北滨府河北边与黄陂区、孝感市相连南边以东西湖区径河农场相界西连东西湖区东山农场西南同东西湖区荷包湖农场, 走马岭农场接壤现辖：12个农业大队（共65个自然村）计划列入新农村建设项目的为52个自然村自然村占地4683亩未被列入此次新农村建设计划的13个自然村，包括集进行新农建设村占地亩镇范围内的6个自然村和余刘湾、上湾等2个不宜复垦的总户数3831户自然村和已被划列入牧业园中心村建设的周陈梅、谢进行新农建设村总户数2427户湾、钥匙墩、新建队、中心墩等5个自然村农业人口7300人进行新农建设村农业人口6806人进行新农建设村各类房屋总建筑面积万平米镇区人口5300人进行新农建设村户均占地面积亩进行新农建设村城镇人口1041人本报告是严格保密的。24
交通现状柏泉区域外部交通条件通达性良好，能够迅速到达主城区，但是内部交通状况仍需优化改善对外交通：p柏泉对外通达良好，从外部可沿柏泉对外交通图序号外部道路名称金山大道从五环大道或张柏路进入41京珠高速柏泉1柏泉52五环大道速5公里p武汉市外环路自西向东，沿镇域距京珠高3张柏路南边穿行而过，并在镇域内留有一4汉飞大道（通往机场）座互通出口3汉阳5外环线2p从外环线可以直接通达京珠高6金山大道速、汉飞大道、6107国道、武汉市7中环线中环线，距离都在710公里以内，外8107国道部交通优势非常明显8p五环大道（双向六车道）汉口序号内部道路名称1红星路柏泉内部网络交通图2西湖路13东湖路6874柏银路5外环线23柏泉农内部交通：4场6玉屏西路9p农场境内已经形成两横三纵的交7玉屏东路通格局，但部分道路路况不好，一58东西湖堤顶公路些通往景区的道路狭窄、颠簸，极9张柏路大影响区域内旅游资源的充分发挥1010五环大道本报告是严格保密的。25距金山大道6公里距107国道8公里
交通条件分析东区交通可进入性、道路状况均优于西区，未来承接城市辐射的能力强东区与外界联系紧密，辐射能力强，开发条件好市外环线从区域穿过，并在杜公湖附近留有出口从东西湖区可沿五环路、张柏路、柏银路、东西湖堤顶公路进入区域东西区位于柏泉镇西侧，交通条件相对薄弱，路网进入性西差本报告是严格保密的。26
土地利用现状柏泉农场用地构成以农地和水域为主，现有村镇布局分散，在拆村并点后共有亩新增用地指标未利用土农场拆村并点现状：地p有商业街，茅庙集等9个自然村%用地耕地园地林地交通暂时不列入拆村并点范围，还有5性质用地个村已列入牧业园拆村并点范围水域面积未来通过拆迁并点后柏泉将合%耕地(公顷)并为一镇三村，合并后共可以腾%用地城镇村庄水域未利用——出亩可建设用地，除去性质工矿用地地建设还建房所需的城镇村庄950亩土地工矿用地面积——外，柏泉农场可以新增用地指标%交通用地园地(公顷)亩%林地%%用地构成中心镇p农地占到54%，农地中以耕地为主，占到农地总量的等中心村89%级村名占地面积（亩）基层村p水域占到35%p其它性质的用地面积比例均不中心柏泉农场1047超过5% 镇中红星队、西湖一队柏泉农场土地价格心东湖队、连通湖二队工业用地为每亩7万元，村红卫队p房地产用地为每亩万元基p商业用地为每亩16万元层西湖二队、北湖队（依照武汉市村园林队、南湖队年出台的最低红光队、连通湖一队地价标准）本报告是严格保密的。27
土地权属关系分析东区北部土地复杂的权属关系将为旅游项目的整体开发造成一定的阻碍，需政府统一协调开发已征未建占地已建成用占地用地权属（亩）地权属（亩）已征未建用地柏泉苗圃用地400 武汉市教委已建成用地247武汉市花木公司600江汉区教委武汉限龙公泉司科技有100武责汉任市有玉限屏公山司109武汉限康公九司科技有武有汉限怡公奥司药业80东休闲山庄用地武汉展市公酒司店发230武汉有东限郊公房司地产325总计西武汉市公信司托投资125武汉市汉西苗圃600业武发汉展中有佳限体公育司产武汉有博限大公房司地产192总计东区北部土地权属关系较复杂在玉屏东路、玉屏西路附近资源条件较好的地区有约2600亩的土地已经被不同公司征用，但还未建成，复杂的权属关系影响到对自然资源、旅游资源的整体开发利用西区权属关系简单基本上是鱼塘和农田土地以柏泉农场的国有土地为主本报告是严格保密的。28
产业结构现状柏泉产业结构为“一、二、三”；工业虽然总体规模小，但发展速度快；第三产业发展相对迟缓，对本区域的拉动效应未得到充分体现2005年东西湖区农场规模以上工业企业增加值相对于其他农2001年2005年场发展较慢柏泉产业结构形式由2001年的“一、三、二”发展为第一产业60%45%2005年的“一、二、三”，产业结构得到逐步优化柏泉3885第二产业%34%东山3595第三产业渔 业21农 业.3%21%荷包湖439642%43%径河5019第一产业走马岭12360p第一产业目前仍然是柏泉的主导产业，但其所占比重在逐年下降慈惠p第一产业中以农业和渔业为主，牧业和林业的产值很低25748长青p近年以来，柏泉在农业资源开发上大力发展休闲农业和旅游农业牧林 业 业2505914%1%农业产值工业产值第二产业4p利用被授予外高桥经济发展区的机会，柏泉工业总产其它食品工业值有了大幅度增长26%23%3p从2001年的亿增长到亿元，工业水平有了所提高，新兴产业得到发展。镇区内有工业企业31家，其中食品工业在镇区内已经药品制造达到13%家，材料加工制造家具制造025%13%20012005从2001-2005年的农业和工业的产值变化看出工业的增第三产业长速度加快p区域内的第三产业发展比较迟缓，尚未成为支柱产业p旅游业已经开始逐步发展，但对社会总体经济效益的拉动程度低本报告是严格保密的。29
产业结构现状柏泉初步实现了部分初级加工工业在区域内的聚集；对区域发展的带动作用初步显现现有工业规模：p现有工业企业35家，其中场内企业17家，场外入驻企业18家，规模工业企业4家p近几年柏泉工业总产值有了大幅度增长，从2001年的亿增长到2004年的亿元，p工业整体规模还很小，2005年柏泉实现工业增加值亿元，只占东西湖区当年工业增加值的%乐百氏矿泉水主要工业类型：金鹰矿泉水腊味香食品怡奥药业p柏泉农场处于外高桥经济开发区内，在金麦食品武汉市食品加工区总体规划中被设定为东明配送中心武汉市食品加工区的一部分西毛食品香港回盛药业糊涂醉酒%%三江健康用品p镇区内其它企业主要集中在药品制造、家具制造和材料加工制造几类，工业整天宝蜂业体水平有所提高，新兴工业得到发展正国饲料工业布局：%舒星制氧%香港百富环保工程%p现有工业主要沿张柏公路两侧分布，规%划中的杜公湖工业园作为工业园区还没新加坡宝利家私有形成，聚集规模效益还没有出现金鑫农机其它药品制造家具制造家华床垫选国保温材料材料加工制造工业园食品加工飞茂家私诚成粘合剂乾隆塑钢红宇环保三佳电线电缆杜公湖东光工业园香港兴盛工艺品东西湖区牧业园本报告是严格保密的。30
人口和消费柏泉农场农业人口所占比重大，近年来人口外流严重，主要向主城区及东西湖区转移，面临人口过疏化的的危险p2005年末柏泉现有常住人口柏泉农场人口变化图12600人，人口呈递减趋势1380013600p农业人口所占比重大，2005年13400全镇农业人口比重达到56%1320013000p人口自然增长缓慢，富余劳动12800力主要由农村向主城区和东西湖12600区较发达地区转移124001220012000199720012005现在本地人在家种地的很……本地留下来的多是老少，多出去市里工作或打工弱妇孺……出外做生意的人基本上都不会回来了—柏泉居民访谈—柏泉居民访谈本报告是严格保密的。31
人口和消费柏泉农场人均收入在4300元，不及武汉市人均收入的一半，消费能力弱p武汉市人均可支配收入的增2000-2005年武汉市人均可支配收入变化长最近3年保持在10%以上，预计120002006年，武汉人均可支配收人均可支配收入年增长率%9564入将达到12000元%13%600010%9%8%8%40007%200000%200020012002200320042005p2005年东西湖区职工平均工资10247元，比上年增长10%p2005年东西湖区农民人均纯收入4543元，比上年增长9%，收入水平高于武汉全市平均水平p2005年柏泉农场人均纯收入4307元本报告是严格保密的。32
人口和消费柏泉所在东西湖区农民收入结构亟待改善,其中农业内收入占到总收入的79%，对土地的依赖性很强；其他产业收入均低于武汉平均水平，增加农业外收入是增加农民收入的关键2005年东西湖区农民户均收入结构2005年武汉市农民户均收入结构6%1%3%10%1%工资性收入农业收入农业收入占到总收入的79%，说农业收入占到总收入的%牧业收入明农民主要的收入来源是农业收20%渔业收入入，对土地的依存度高二产收入二产收入占到总收入的1%二产收入占到总收入的%三产收入三产收入占到总收入的6%三产收入占到总收入的%4%财产性收入55%转移性收入根据农业部软科学委员会研究调查：农民收入的主要增长点是工资性收入•1997年以后农民的工资性收入对于农民收入的贡献率直线上升，由1994年26%的贡献率直线上升到2000年的107%；•随着家庭经营性活动对收入的贡献率减少，农民收入增长的来源单一•在农业收入增长困难的情况下非农就业应成为农民增加收入的重要来源•根据农业部调查：农民首先选择在本地非农就业，在无法实现本地非农就业的情况下才选择外地的非农就业机会•调查同时显示：在现阶段乡镇企业是主要的本地非农就业阵地本报告是严格保密的。资料来源：农业部软科学委员会办公室33
自然资源镇区内自然环境相对保持了原有的生态面貌，拥有大面积的水体资源可供利用p柏泉地势走向北高南低，区内生水体资源态环境保持了原生态平衡，地貌形态为低丘、垄岗湖积平原1府河2昌家河p镇区西北边有一夜山、架子山、陡山、斗山、玉屏山、瓠子山、岳3小罗塞湖家山等山体资源，但资源并不强4陈家湾水库势，最高的陡山山高只有71米左右15祁家山水库p陡山相望的睡虎山是一座公墓，6岳家山水库影响到对整片山体资源的开发27古堤湖348上幺教湖146257p柏泉水体资源非常丰富，整个镇9杜公湖35区四面环水，内分布水系纵横交67山体资源错，较大的水域资源有镇区北边的8府河，西边的小罗塞湖，东边的古1陡山堤湖、上幺教湖和杜公湖92睡虎山3架子山p水体质量较高，分布较广；玉屏湖，古堤湖，上幺教湖，杜公湖，4一夜山小罗塞湖以及地块内府河的水域面5玉屏山积约为14400亩6岳家山7宋家山本报告是严格保密的。34
自然资源条件分析东区生态资源远远优于西区，东区更适宜进行大规模的休闲产业开发；西区适宜作为大规模产业化运作的基地东区自然资源条件较西区有较明显的优势，水体总面积约13350亩n北部山体资源集中；水体资源丰富，较大的水体资源有府河、玉屏湖、古堤湖、上幺么湖；东n区域南边的杜公湖水体面积大，完整性高，水体质量好，利用价值高西西区自然资源条件处于劣势n缺少山体资源n水体资源可利用性低，以分散的鱼塘为主，区域北边有水体面积约1050亩的小罗塞湖，水体质量一般。本报告是严格保密的。35
旅游资源现状旅游资源分布较为集中；人文资源主要分布在玉屏山、玉屏湖附近；自然资源分布在杜公湖、玉屏湖附近；西区旅游资源单一，以农田为主；目前区域内大规模的系统开发尚未出现1序号景点名称序号旅游产品人文景点1张京父母墓12柏泉古井旅游度假村休闲度假景点2景德寺13柏泉休闲山庄114123柏泉古井14团鱼山休闲农庄132434张京墓15岳家山度假村14655余家嘴遗址16玉屏山庄1676龙王台遗址17碧溪园21115东7鳞木化石98178天主教堂西9北塞湖遗址101210钥匙墩遗址11孙武故居p以古井、古寺、古墓、古树为主的反映历史文化的旅游资源比较有特色，但是整体知名度不高，开发力度不够3p旅游产品主要以休闲度假山庄，初级农家乐为主，经营内容趋于同质化，缺乏具有鲜明特色的产品p旅游资源和产品相对集中在玉屏西路、红星路和规划中的古堤路、岳家山路围合的区域内，便于通过对区域内资源的整合来充分挖掘发展的潜力本报告是严格保密的。36
旅游资源本项目具有一定的旅游资源和自然资源基础，但同周边其他旅游度假区相比，资源均不强势；区域内游项目的经营状况一般景德寺柏泉古井旅游度假村柏泉古井杜公湖资源分类东湖旅游风景区资源等级柏泉地区资源等级宗教类无景德寺、天主教堂自然风光类东湖、磨山、枫多山、吹笛山上幺教湖、杜公湖、陡山人文古迹类行吟阁张京父母墓、张京墓、柏泉古井、孙武故居主题公园类磨山楚文化游览区休闲类疑海沙滩浴场、亲水平台柏泉古井旅游度假村、团鱼山休闲农庄生物资源东湖樱花园、鸟语林鳞木化石平常很少有人来柏泉旅游消费，农家乐除了周末有些人外，平常都没有什么人，显得很冷清——武汉的士司机本报告是严格保密的。37
区域认知度柏泉在武汉市民中的认知程度较低配套建设投资建设消费者态度n柏泉农场因距离市区n柏泉地区除中心镇、n绝大部分的人知道较远，区域发展受到限杜公湖地区工业项目投东西湖区，也知道金制，城镇配套建设档次资发展较快外，其他领银湖，但是对于柏泉低域的投资建设相对贫乏90% 不了解n由于本区域受东西湖n现阶段地区尚无其他区城市化辐射进程慢，成规模商品房项目的开与东西湖区金银湖地发建设区、常青花园地区的城市基础配套建设相比，区域价值明显逊色柏泉对大部分武汉人来说属于典型的陌生区域本报告是严格保密的。38
项目资源盘点小结1、交通条件便利项目优势条件••柏泉周边路网完善，和武汉市区联系紧密，通过外环到达武汉市各区在30--50分钟内；2、具备规模优势••与武汉市现有其他新农村建设项目对比：本项目属于规模最大的整体进行开发的新农村建设项目，使之具有整体资源调配优势，规避了区域内重复建设和投入的风险3、良好的自然环境••区域原生态资源保存很好，存在大面积水系，空气质量高，植被保存较好；4、具备一定的产业基础••区域内初级加工企业实现聚集，休闲农业和旅游农业得到一定的发展，为深入开发打下良好的基础相对弱势因素1、郊区陌生区域：地处城市近郊，在整个武汉地区认知度低；旅游产品开发无特色；2、人口以农业人口为主，收入来源单一；外迁问题突出，面临人口过疏化危险3、并非强势的自然资源水平：由于处于围垦区中，地块资源和武汉其他地区相比不够强势，地形不够生动；区域内景观资源较好的地方，土地权属复杂；4、区域内道路建设落后，通达性差••区内部部分道路路况差，尤其是部分通往景观聚集区的道路窄小崎岖本报告是严格保密的。39
项目界定项目属于区域中心城市近郊，具有一定生态资源的大规模的，新农村建设开发项目•本区域所在的武汉市是湖北省会，占据全国交通枢纽的地位，属于人流，物流，资金流和信息流的交汇之处，是本区域在未来辐中部地区中心城市射周边城市的基础。•随着城市骨架拉开，城市的快速扩展，区域功能不明晰，给与地处地理边缘的柏泉通过特定功能中心化、重构区域价值的机会。位处郊区陌生区域•地处城市近郊，区域认知度低以新农村建设为主•项目借助新农村建设的进行，希望达到农民增收，区域面貌改善，成为区域发展的增长极•项目整体占地超过78平方公里，整体开发必须以78平方公里区大规模开发域的整体定位为基础；•因此在区域发展策略的制定中也必须考虑大规模开发的特点，在形成区域持续竞争力的基础上建立分阶段开发策略。本报告是严格保密的。40
本次汇报内容1. 新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6. 发展战略7. 规划建议本报告是严格保密的。41
世联模型通过国内外案例总结：传统农村向现代化农村转化的过程中，生产方式的转变是农民生活方式转变的关键因素，城市发展以及环境改变是重要的外在因素内在因素：相互作用生产方式的转变内在因素外在因素•农业由土地利用型农业向技术集约型农业的转变•农民务农转向务工等•…人外在因素：•经济的发展•城市化的带动•生活环境的改变•…生活方式转变本报告是严格保密的。42
新农村建设模式现代化农村的转变主要通过内因和外因两个方向切入，目前新农村建设模式主要包含以下五种：模式1韩国新村模式城市化率高模式2城中村模式模式城中村模式3华西村模式模式4松岗模式模式5三圣乡模式松岗模式u附加值包含居民利益的实现度，生产方式转变的速度三圣乡模式华西村模式附加值低韩国新村模式附加值高城市化率低本报告是严格保密的。43
武汉正处于大都市化阶段，在都市融合的背景下，我们应选择与本项目自身发展条件相似的发展模式新农村动态发展模式华西村模式单中心城市扩张•发展背景：城市初级发展阶段•驱动力：内部动力•发展速度：中速城中村模式三圣乡模式•切入点：发展工业，消化农村剩余•发展背景：城市形成动力并超速扩张大都市化形成韩国新村模式松岗模式劳•发•发展背景：快速发展展背景农：业以中观心城市为核心、卫星城镇•驱动力：城市化在城市初化，期出的现典•发展背景：快速城副城型都市融合新市在化都，出市现功典型能都市为光纽带休,远闲郊区旅域中心•发展速度：快速城农村建设中融板合块中定位游鎮和，小拓城鎮展为依农托的都市群框架基本形自发改变的•驱动力：政府决政府的支持•区驱动域力核：外心部价资本副城主城副城策介成内在动力是在中远期的发具•发有展速举度：足慢轻速•值发展；速边度：缘中地速•驱业动发力：展政空间，带动府主相导积聚了一定展中，柏泉副城•切重入的点：作改用善农区功能中心•发展速度：中速力量后的较也将面临承接民生活环境，扶•化切入，点发：发展展地旅游•切关入产点：业发发展，形成展农完业观佳选择城市化的趋势持农业发展休闲业，扶持工业，消区化经农民济剩，余劳改动力光休闲旅游，完善农都市群形成业善产业的链农，使业农民变地区面貌产就地业享受链城条市化成果横滨副城川崎副城东京副城其他城市其他城市副城千叶本报告是严格保密的。44
通过模式分析并结合柏泉现状，项目现阶段发展应参照韩国新村模式、松岗模式与三圣乡模式的优点，构筑自身的发展模式标准的定义及符号说明(好，1分)(中，分)(差，0分)区域背景具有类似的城市发展进程背景，与周边与周边城市的发展存在经济联系，但关区域发展更多依靠区域自身发展，和周城市发展紧密联系系不紧密边城市关系不紧密发展机遇项目所在城市有一些可预见的特定时间项目所在城市内无特定的可预见的事件项目所在区域内有一些可预见的事件会和事件促进该区域的发展促进或阻碍该区域发展阻碍该区域的发展驱动力类型事件发生前提条件与本项目背景很类似事件发生前提条件与本项目背景关联度相近事件发生前提与本项目背景关联度弱国家政策国家宏观政策对于农业的发展大力支持国家宏观政策对农业没有特殊政策国家的宏观政策偏向于支持其他产业各被选模式综合评定适应性条件韩国新村模式城中村模式华西村模式松岗模式三圣乡模式区域背景发展机遇驱动力类型国家政策本报告是严格保密的。45
松岗模式整体借鉴型案例•从区域发展战略，关键的实施举措等•松岗发展中出现的问题，可以借鉴规避案例研究三圣乡模式农业发展借鉴案例n依靠大力发展农业观光休闲旅游，有效延伸农业产业链条的做法很值得本项目借鉴n政府在新农村建设初期的重要举措韩国新村模式农业发展借鉴案例•韩国主要是努力发展农业，其发展举措是我们借鉴的关键•农业关联产业发展借鉴•提高农民收入的关键措施本报告是严格保密的。46
松岗模式成果松岗镇以南国桃园旅游业为第三产业的龙头,推动和促进了一、二产业的协调发展,实现了综合经济实力快速提高，其发…展模式也被称作“松岗模式”指标变化镇区面积4平方公里人口结构就业1992年2006年65%外来人口外来就6万人业人口50000人外来人口很少平方公里待业人口12000人14000人本地人口35%1992年2006年万人1992年2006年土地价值2006年农民人均年49万/亩产业结构农民三产5%收入结构收入超过8000年二产14%26%40%农业收入79%一产81%25%68%5万/亩工业收入1%35%6%三产收入6%1992年2006年1992年2006年1992年2006年1992年2006年农业粮食，蔬菜蔬菜，花木苗圃工业乡镇小厂松过夏工业园：160家各种企业，主导产业家电制造，有龙头企业，工业投资总额超40亿元，从业人数万人三产服务业本极报少告是严格保密的。整个第三产业的收入达到亿元，服务业每年营业额达到近4亿人民币各项税收收入亿元
松岗模式区域发展松岗在大广州都市圈中承担了休闲旅游和商务会…议的主要功能，形成了自身功能积聚松岗.南国桃园本报告是严格保密的。48
松岗模式资源分析松岗镇拥有一定的自然资源和良好地域通达性，被经济相对发达城市合围，不具备强势地理优势，但拥有消费巨大的旅…游市场•自然资源分析: 广东著名的桃花之乡松岗镇东北部，包括平顶山、尖峰岭等十多个山岗是珠江三角洲内自然条件尚末受到人为破环、污染的地区之一。•交通状况分析: 已经形成了现代化的交通网络东距广州，南抵佛山均12公里。禅炭公路、桂和公路、龙头路、山南大道呈“井”字型分布，50公里长的环镇公路把镇内交通网络连成一片,水路可直达广州。•区位分析: 松岗并不具备很强地理优势松岗镇隶属广东省佛山市南海区,镇域南北长，东西宽，面积平方公里. 地处珠江三角洲腹地,虽然位于广佛都市圈重要区位上，但是东南西北分别有三水、大沥、官窑、狮山，与其他城市相比：人流、物流、信息流都处于弱势旅游市场分析:珠三角是我国最为发达、最具活力的旅游区域以广州、深圳为代表的珠三角城市群成为目前全国最富活力、旅开发南国桃园旅游度假区游经济最为发达的区域，两市的旅游经济综合实力近年保持在全大力发展第三产业国同类旅游城市的前两位，旅游潜力巨大。本报告是严格保密的。49
松岗模式农业发展松岗农业的发展由种植粮食逐渐过渡到种植花卉苗木和蔬菜…等经济作物，主要供应广州和佛山市场，少量出口换取外汇佛山2001-2010年规划: •松岗在大佛山的规划中农业重点在于发展花卉苗木种植，并以松岗花卉交易市场为中心，与顺德和南海形成花卉生产带。•有效调减粮食种植面积，用于蔬菜和花卉等经济作物桃花种植发展现状：桃花种植面积产量产值销路为1200亩左右，平均每年上平均每只售价60元27%销往海外占区域面积19%市25万只一年销售额：1600万元73%销往佛山和广州政府举措•建设区域内最大的花卉交易市场——南海花卉城•协助举办一年一次的桃花节，扩大销售渠道，增加桃花交易量本报告是严格保密的。50
松岗模式三产启动松岗的发展是利用优势农业资源发展休闲业为第三产业的主导产业，带动餐饮业、房地产业和休闲娱乐业兴旺发展，成…功促进了本地的快速发展决定建设南国桃园后，封山育林，区内的一草一自1995年11月开园以来，南规划建设“松桃2005年1月南海商业带”修建横区划调整后，原木，一沙一石都不准乱国桃园的游客量每年以25%的纵两条共3公里松岗镇与狮山街砍、乱挖；周边一千米内比例上升。的新路，实现新道、官窑镇、小不准建工厂，原有的逐步1999年被列为省级旅游度假区城区和南国桃园塘镇合并为狮山迁移。中央电视台南海影视城落户松有效对接。镇岗南国桃园。旅游业发展历程萌芽期缓慢发展期快速增长期1980199219951999200320042005政府有意向1992年底，松岗镇决定南国桃园2003年被评每年南国桃园接开发旅游业利用天然石林及山塘水为佛山新八景之一待的人流量达库等自然风光开发南国后，名气大升120万到130万桃园旅游度假区人次，最多达到.200万人次。旅游者变化轨迹本地游客广佛都市圈珠三角本报告是严格保密的。51
松岗模式三产启动南国桃园利用现有自然资源积极吸引外资，兴建休闲…设施南国桃园占地8平方公里,由平顶山、尖峰岭组成，是广东著名的桃花之乡自然资源配套设施u通隆岩乡村俱乐部桃源夜总会u鹭鸟保护区u碧波湖野战俱乐部高尔夫训练场央视南海影视城鹭鸟保护区u南海观音寺怡院酒店…南海影视城桃源玉宇：四星级酒店桃源假日会所单位：万人…250200150南国桃花10050开发方式：引入了数十亿元外资进行开发，发展过程中成功引进中央电视台南海影视城，枫丹白鹭酒店和0高尔夫球场等高档项目，使南国桃园已成为一个品位和知名度较高的旅游度假区1996年1997年1998年1年3年4年2002年2001999年2000年200200南国桃园年接待游客量本报告是严格保密的。52
松岗模式三产启动南国桃园已成为广佛两地的都市休闲区…鲜明的区域感与城市保持适当距离距广州市、佛山市12公里与城市产生差异良好的交通通达性广佛高速公路、广三高速公路化鲜明的区域识别性道路两边差异化的植物、枫丹白鹭酒店雕塑自然环境的观赏型设施碧波湖、桃花谷、观鹤楼丰富的休闲功能南海影视城、高尔夫球场、南具有特色的体验型设施海观音寺、野战俱乐部、碧波以吸引人气湖水上娱乐场、烧烤中心公共休闲娱乐设施南国桃园内部园林、碧波湖、桃花谷满足商务会议要枫丹白鹭酒店、会议中心/会展需6-7家中大型饭店、烧烤中完善的复合功能满足短期度假的生活需要心、桃源玉宇大酒店、假日酒店、桃苑宾馆、乡村俱乐部以保持人气6-7家中大型饭店、多个居住满足长期居住的生活需要社区、桃园小学、桃园中学、公交车等；但缺乏医疗、集中购物场所、银行等配套本报告是严格保密的。53
松岗模式三产启动南国桃园对于松岗整体经济的推动作用…一是有利于直接带动全镇1993年，松岗只有两家略到2002年截止，松岗拥有数十个饮食业、旅业、运输业、上档次的餐馆，一家供销大酒店，四星级宾馆一家，餐饮商品零售业等以服务为主社旅馆20多个床位营业额达到近4亿人民币的第三产业的迅速发展随着南国桃园建设的推进，环境效应发挥了作用,使松夏工业园在二是间接带动第二产业即90年代初全国经济低迷，周边镇众多工业园中，脱颖而工业的迅速发展招商引资困难重重出，至今已引入有一定规模的外来企业160家，投资总额超过40亿元，从业人数万人南国桃园的发展带旺了饮食业、三是很大程度上解决“三旅业、运输业、商品零售业以及农”即农村、农业、农民大量的农村富余劳动力,农松夏工业园的开发，不但使松岗的发展问题民生活贫困接纳了４万多外来工前来务工经商，而且最大限度地解决了本镇农村大量富余劳动力的就业问题1980年左右，城区的面积2004年左右，城区的面积达到4四是加快了城市化进程仅有０．１０６平方公里平方公里本报告是严格保密的。54
松岗模式带动二产松岗镇坚持“工业立镇”的发展方向，确立以家电产业为主导产业，积极引进和培育家电规模企业，南国桃园旅游业的…发展同时也促进松夏工业园的产业发展地理位置：松夏工业园位于松岗镇北侧的山115岗荒地，占地面积约为10平方公里，工业园入园企业单位：亿元东距广州，南抵佛山和广州国际新机场都是投入资金分钟车程,被誉为“珠三角首座园林式工业园”105产业现状：松夏工业园现在共有企业160家，其中45家为家电企业，主导产业是家电10041产业；有ＴＣＬ家用电器（南海）、东芝家电制造、燕京啤酒、日本高木精工、华高空95调、日田科技、立邦家用电器、爱庭家用电器等多家企业进驻落户年2003年2005年园区快速发展期间入园企业和投资总量工业园和南国桃源的快速缓慢发展期快速增长期发展处在同一阶段，达到了互动的效果家电业发展历程1994200220042006松岗镇开发松夏工业园2002年，松岗镇成立家电国内外家电产业的龙头实现家电产业集群发展技术创新中心和家电行业协企业入住松夏工业园，会，政府引路发展家电产工业园二期开发已经开业。始本报告是严格保密的。55
松岗模式发展中心镇松岗政府以发展旅游业作为发展的切入点，将中心镇区发展作为经济持续发展的突破口，使整个地区的功能更加完善，…促进镇区土地利益最大化u确立三区互动的战略2000年松岗确立了三区互动的战略，明确了新中心城区将以松岗河两岸为建设2005年１２月８日，南海区狮山镇松岗商业大道“大布田”重点，深化实施“三区（南国桃园、松夏工业园和新城区）”互动发展战略，（土名）地段，土地面积９９全力打造宜商宜居、环境优美、商机无限的小城镇３５３．８８平方米，土地用途为城镇混合住宅用地，土地u关键举措使用年限７０年。建筑密度：≤２５％；容积率：≤1. 改造旧城区的环境、改造镇内的路网。２．４；绿化率：≥３５％，价格为7451万元。2. 加大对于镇中心生活配套设施的建设，共计投入２５００万元建设松岗新医院，桃园小学等作为松岗新城区内超过百亩的地块对开发商有很大的吸引3. 对有污染的企业严格把关，力，其不仅能有效控制成本，还可以开发一些目前市场上需4. 投入资金对松岗河一河两岸的整治求较大的中等住宅项目——开发商访谈2005年松岗中心镇成为南国桃园以及江夏工业园的成熟配套区，同时由于人口，产业的聚集效应，中心镇的土地价值得到了很大提升本报告是严格保密的。56
松岗模式房地产松岗的房地产业随着二三产业的平衡发展和城市配套设施建设，由旅游度假类的第二居所演变成常驻性住宅，价格也一路…攀升元/平米3500•2005年1月南海区划调整后，原松岗镇与狮山街道、官窑3000镇、小塘镇合并为狮山镇2500200015001000500南国桃园里主要由三个大的楼盘：天安鸿基花园、汇江假日花园和香格里01999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年拉花园。近期开发的汇江假日花园已狮山房地产价格的变化（均价）经明确表示楼盘定位是常住性住宅名称开发时均价建筑类型占地开发商客户间天安鸿基花园2001年别墅：9000别墅，洋房60万m2天安投资有客户多是度假，投资，外地居多（送前后花限公司园）香格里拉花园2000年别墅，4000别墅，洋房60万m2南海濠迈置（送装修）业有限公司汇江假日花园2004年洋房、小高洋房、小高10万m2佛山市南海佛山市区为主，大部分为私营业层：4200层、独立/汇江物业有主，自住联排别墅限公司本报告是严格保密的。57
案例启示一由单一的生产基地转变为复合功能以及复合产业的区域，并形成特定的核心功能由单一产业，单一的功演化为复合产业以及复合功能能区域的区域，并形成特定核心功能单一区域功能复合但具有核心功能弱区域吸引力具有一定竞争力弱人口集聚力强单一，农业为主产业结构多元非常低居民生活水平周边城镇等同单一，农业收入为主收入来源多元，农业外收入占一定比例低居民消费水平周边城镇等同建设现代农业的过程是与地区工业化和城镇化的过程是互为条件，相辅相成的。本报告是严格保密的。58
案例启示二松岗新农村建设的发展通路确立自身在大广带动旅游服务业的州的功能，发展发展，同时带动二区域整体区域功能中休闲和会议旅游产和农业的发展功能强化心化，经济发展迅速关键举措确立自身在区域引入知名旅游休闲发展区域的切入点在工业，调整农业产业重视中心镇发展中的功能定位, 项目成功启动以解决农村剩余劳动力就结构整体开发业，增加农民收入n明确自身在周边n引进中央电视台南n着力点在于发展本区域经n农产品种植摆脱n为了达到城镇经济区域大环境内的地海影视城，枫丹白鹭济，切入点是工业以粮食作物为主的的发展和人口的聚位和功能，确立为酒店和高尔夫球场等n以自身产业基础较好的家电农业结构，推广经集，加强消费能力，都市“静板块”高档项目业为主导产业，同时也关注产济作物集中力量建设中心镇n以南国桃园的旅n建设适当超前的配业与周边城市产业发展的关联n适应广州地区对n要有适当超前的市游休闲业为第三产套设施，高档次的休度农产品的要求积极政配套设施和相对配业的主导产业启动闲娱乐设施等n起步阶段只要符合环保安全发展花卉种植套，有一定档次的教发展生产标准，不论规模大小，也育，文化，医疗卫不论二，三产，都可以引入生，娱乐，体育等公n合理布局，节约利用土地，共服务设施，要维护使之形成独立的产业带和产业好环境，培养持续发聚集区展能力本报告是严格保密的。59
松岗模式整体借鉴型案例•从区域发展战略，关键的实施举措等•松岗发展中出现的问题，可以借鉴规避案例研究三圣乡模式农业发展借鉴案例n依靠大力发展农业观光休闲旅游，有效延伸农业产业链条的做法很值得本项目借鉴n政府在新农村建设初期的重要举措韩国新村模式农业发展借鉴案例•韩国主要是努力发展农业，其发展举措是我们借鉴的关键•农业关联产业发展借鉴•提高农民收入的关键措施本报告是严格保密的。60
三圣乡模式区域发展成都市三圣乡选择以特色农业生产为基础，开发农业旅游，推进城乡一体化建设的发展模式，取得了可观的经济效益和社会…效益，成为有效保障农民利益，建设社会主义新农村的典范指标变化花卉产值土地租金改造前改造后6560万元2000元/亩1500元/亩全区农业产值全区农业产值占GDP的比重虽4124万元占GDP的%然下降到%，但生产总值在五年间增长了6602万元，增幅达%农业2000年2005年改造前改造后集体资产周极少“五朵金花”已接待游客11003583万元周边边地地价价三产服务业万人次，实现旅游收入亿元年增幅达122%，其片区生态环境的改变吸200万元/亩以上中经营性资产占了引了知名开发企业入2000万元以上住，家魁岸了城市东部副中心的开发建设只有万元整个“五朵金花”片区的税收收入达到1200万元，年增幅达万元50万元/亩政府税收收入300%，餐饮行业的税率达到%2002年2006年2000年2005年本报告是严格保密的。61
三圣乡模式资源分析三圣乡乡富选有择传发统展的以花卉花农卉业种优植势产和业良为好基地础域通，达开性发，观区光位休条件决定其不适合发展工业，但拥有消费巨大的乡村旅游消费闲旅游为主导的农业旅游的模式…市场•自然资源分析: 富有传统的花卉农业优势三圣乡常年花卉种植经营土地已发展到6000亩，日均上市量约占成都市场分额的80%，被国家命名为“中国花木之乡”和“全国十大重点花卉批发市场”。•交通状况分析: 已经形成了现代化的交通网络环城高速三环路、成龙路、绕城高速公路、成渝路纵横全乡，直接连接火车东站、南站及双流国际机场，交通十分便捷，为花卉产品的流通提供了有利条件。三环路成渝高速•区位分析:受到“城市通风口”特定区位的限制，不适合发展工业三圣乡位于成都东南，距市区仅7公里；受到“城市通风口”特定区位的限制，是不可征用的非建设用地，无论是工业还是房地产等非农项目，在这里选择的机会难度较大旅游市场分析:乡村旅游深受成都市广大农民的喜爱，以举办首届花卉博览会为切入点，已经成为成都市中低收入市民重要的旅游憩息目的地发展以花卉种植产业为基础，以观成都居民历来就有休闲生活习惯，对回归田园的雅趣生活的追求热光休闲旅游为主导的农业旅游情始终高涨，成都曾被喻为“休闲之都”，也是上个世纪90年代全国最早兴起农家乐休闲方式的城市之一。本报告是严格保密的。62
三圣乡模式发展历程以成功举办首届花卉博览会为切入点，三圣乡因地制宜、按照市场导向先后开发了花乡农居、幸福梅林、江家菜地、东篱菊园和荷塘…月色“五朵金花”，打造出5个具有市场差异化的农业旅游项目2003年2004年2005年5月2005年10月2006年开发项目花乡农居幸福梅林江家菜地东篱菊园荷塘月色规模3532亩2155亩5000余亩3000余亩1000余亩pAAAA级国家旅游风景区p以梅花种植为主p以江家绿色蔬菜品牌为p主要栽种四季菊花，形p以种植莲偶和花卉为项目特点p五朵金花的核心区p围绕梅花文化和梅花产依托成四季菊花景观主p以花卉种植销售为主，依业链，发展旅游观光产业p通过都市人与采地农户p形成“环境、人文、菊p吸引国内外知名画家托花卉发展旅游、观光、休签订代种协议结对，把传韵、花海”的交融来创作，促进当地文闲等相关产业统种植业变为体验式休闲化产业链的形成产业，实现城乡互动本报告是严格保密的。63
三圣乡突破原有的单纯以农作物生产——销售的产业链条，积极推进花卉三圣乡模式农业发展种植产业的产业化经营，并以花卉种植为基础，发展农业观光休闲旅游，…拓展了农业发展空间、带动相关产业发展，形成了完善的农业产业链条农户分散种植，农业产缺少统一的大业化程度低型销售渠道改造前农业产业农民贫穷落后，业产业链经济作物、花卉种植农产品销售农链条缺矢2002年人均收入仅3000多元采取[市场+基地（公司）+股农] ×科技的农兴建10000业经营模式，大力发展龙头企业，形成种平方米的花植、加工、销售为一体的农业产业化经营模卉交易批发式，原有农民到企业务工，获得薪金收入市场改造后农业产业链花卉种植花卉加工花卉销售农民生活水平有完整的农业产业链条了本质的提高，休闲观光旅游红砂村的人均收入达到6080元农民依托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动本报告是严格保密的。64
三圣乡模式政府举措政府按照“市场带动、基地生产、企业经营、政府服务”的模式对三圣乡进行社会主义新村建设，在建设初期是绝对的…主导力量和积极的扶持者政府实施的关键举措1政府在改造先期出资进行基础设施建设和对环境进行综合整治对新村建设进行整体规划出资修建道路、饮用水、排水管道（含电气管道）改造村民原有住房通过“市场带动、基地在村里组建土地合作社，由合作社代表出租土地农户与承租土地的公司谈判，生产、企业经营、政府2将全村90%的耕地租给花卉公司，农民以土地承包经营权入股，形成股田制服务”的模式，每平方公里城市化投入仅1500万元，整个“五朵金花”12平方公里总利用成功举办花博会的机遇，举办各种活动，为景区作宣传扩大景区影响力，投入仅约亿元3形成品牌效益4政府参与项目的投资，均以政府先期投入，进行市场化运作，营造和培植市场，吸引企业参与合作，然后溢价退出本报告是严格保密的。65
三圣乡模式政府举措政府通过创造性地实施“减法”补贴政策，统一将原有村民住房改装为川西民居风格，对景区环境进行精心规划，成为景区农家乐吸引市…民的一大亮点p改造初期，由政府补贴80%的改造款；改造工程中期，政府补贴50%；改造工程后期全部由农民自费p对于被花卉企业占地的农户在新的地方集中修建房屋以节约土地，新居修建时统一成川西民居风格；对于旧的农民房实行就地改造，给房屋穿衣戴帽p对于部分经营性物业，政府为提高经营者积极性，统一购买家私p注重细节，对一盏灯、一块石头都进行了精心考虑，重点突出文化品位本报告是严格保密的。66
三圣乡模式社会效益通过政府的大力扶持、农业产业链的延长，农民的收入从原来单一的种植收入转为多元收入体系，生活质量有了明显的提高…1租金p农民土地承包权流转，每亩每年可获得1800元以上的租金p农民宅基地出租，每年可获取3-10万元的租金农民的收入从原来单一的种植收入薪金2p农户以宅基地和土地承包经营权转为由土地房产租金、农业种植经入股的形式参与乡村的经营，以p农民到农业龙头企业或公司务工，每“保底营利润、入股股息、打工薪水共同人每月可获取500元以上的薪金收入+分红”的模式分享收益构成的多元收入体系p依托农居从事插花、餐饮、茶社等经4股金营活动，每户每月营业收入上万元p农民达到社会保障条件后，每月可领取元的养老金、报销住院费等“保障金”收入保障金3本报告是严格保密的。67
三圣乡模式社会效益三圣乡的社会主义新农村建设通过一系列措施使村民就地享受了城市化的文明成果，减少了对城市扩张的压力，消除了新的“城中村”形…成乡村基础设施的城市化建设保障失地农民享有同城市居民相同的权利、利益和生活保障p按照“农民出资、政府补贴”，将农民房p构建农村保障体系，将农民纳入新型农村合作医疗，改造成老成都民居和仿欧式建筑享有社会养老保险、城市最低生活保障金p构建城乡教育体系，取消乡管学校，对农村九年制义p以城市道路、污水处理、天然气等生活设施标准，完务教育阶段的学生部分学费进行全额补贴善乡村基础建设p构建农民就业体系，开发服务型岗位，自主型岗位，p修建社区卫生服务中心、学校等现代化配套设施农民生活方式发生改争取社会型岗位，支持创业型岗位，增加公益性岗位，p打造生态化景观，营造优美的生态环境变，不再把离乡进城作加快了农民生产方式的改变p通过实施拆院并院、拆企入园、建新拆旧等方式搞好为进入现代化的唯一途p构建农村发展体系，加快农村集体经济改革，向股份土地整理，在不减少原有耕地面积的前提下，实现土地径，而是就地享受城市化、公司化发展资源向土地资本的转变化的文明成果本报告是严格保密的。68
案例启示三圣乡建设社会主义新农村取得成功的关键因素u因地制宜，错位发展u乡镇进行景观化打造，城市化建设n充分利用城市通风口背靠大城市的地缘优势，因n由“农户出资、政府补贴”，按照宜散则散、宜地制宜，打造“五朵金花”聚则聚的原则将旧农房进行景观化改造n完善乡村基础设施建设n乡村配套设施现代化打造n乡村景观进行生态化打造n土地规模化经营，在不减少原有耕地面积的前提下通过实施拆院并院、拆企入园、建新拆旧等方式整理土地n完善农业产业链条，突破原有的单纯以农作物生n构建农村保障体系产——销售的产业链条，以花卉种植为基础，发展农业观光休闲旅游n构建城乡教育体系n构建农民就业体系n将现代文化因子注入农业休闲观光，增加传统产业的文化附加值n构建农村发展体系n加强农业产业化运作，大力扶持农业产业化龙头企业u延伸农业产业链条，加强农业产业化运作u使农民离土不离乡，就地市民化本报告是严格保密的。69
松岗模式整体借鉴型案例•从区域发展战略，关键的实施举措等•松岗发展中出现的问题，可以借鉴规避案例研究三圣乡模式农业发展借鉴案例n依靠大力发展农业观光休闲旅游，有效延伸农业产业链条的做法很值得本项目借鉴n政府在新农村建设初期的重要举措韩国新村模式农业发展借鉴案例•韩国主要是努力发展农业，其发展举措是我们借鉴的关键•农业关联产业发展借鉴•提高农民收入的关键措施本报告是严格保密的。70
发展背景韩国新村模式韩国政府在城市化快速发展时期，为解决城乡发展差距过大引发的农村与社会问题，于1970年启动了“新村运动”发展历程韩国处于城市化快速发展时期城市化率从1960的39％上升到1970的50％城乡发展差距加大，引发了城市问题和社会难题，最终影响到国民经济的持续增长韩国政府于1970工农业发展城市居民和农农村人口大带来诸多的部分农村地农业的相对落后导致国内严重失调民的年平均收批流动城市问题和区农业濒临工业产品市场的缩小和粮年发起“新村入差距加大社会难题崩溃食进口外汇的浪费，威胁到工业和经济的可持续增长运动”，以政府p从1962年-p1962年农p农村人口p农村社会支援、农民自主1971年韩国政府实施的两个户年平均收的比例从劳动力老龄和项目开发为基五年经济发展入是城市居1950年的化、弱智化规划中，工农民的71%，70%降到本动力和纽带，p农业后继带动农民自发的业发展的速度而1970年降1971年的无人之差，从到61%46%进行建设活动个百分点扩大到8个百分点地价结构不均衡，城市地价飞速上涨，农村地价与本身的价值脱离1975年，韩国城市用地仅为全国的％，但地价占了全国总地价的44％国际、国内环境的变化加大对优质农产品需求p韩国社会消费品逐渐向高档化发展，市民对优质农产品需求加大p国际环境的变化导致韩国市场开放，政府大力发展优质农产品来与进口农产品竞争本报告是严格保密的。71
发展背景韩国新村模式韩国新村运动，经历了开发主体由官主导，过渡到官民一体，最后实现民主导的发展历程，使韩国的农村环境发展历程和经济发生了巨大变化1970年1973年1976年1980年1988年基础建设阶段扩散阶段充实和提高阶段国民自发运动阶段自我发展阶段p1993年目标p改政善农府民作的居为住新条村件运动p的改参善和与提主高农体民，的启居住环境和生活质量动新农工p村发业展和建畜特设牧产业农，、业在农初产品期加发调国展整多民农种自业经结营主构，开，大进发力一发一步展些活p建动设，社政区文府明p发展农村经济主支持、协调、推进新村运动发展p推动农村保险业发展农p推动文化建设发展要村金负融责业、通流过通规业划、协调、服务推p政府无偿提供水泥、钢p修建村民会馆和自来水设施p为广大全农村提供各种建材p建动立新和完村善运全国动性向新深村运度和p致广力度于发国民展伦理道德建筋族等建物设新质农，村激的发积农设极民性自汉p修建生产公用设施p支援农村文化建设动的民间组织p支援农工开发区建设p制定规划、协调、服务，与、法共制同教意育识教育和民主采取的关p建立全国性组织新村运p发展多种经营动中央协议会p进行新村教育提供财政、物质、技术支持p积极推动城乡流通业的键举措和服务健康发展p建立新村运动中央研究p对卓有成效的村庄提供贷院，培养新村指导员款，并在各方面提供优惠政策p动员知识分子到农村推广知p识和技术p初步改变了农村的生活p农民收入大幅度提高p社区经济开发日趋红火p农民的经济收入和生活水平p有助于农村经济、文化成效居住条件p农业连续实现丰收p新村运动从政府主导的“下已纪接近城市居民生活水准发展的机构、活动内容和p引起了广大农民的共鸣p新村运动迅速向城镇扩乡式运动”转变为民间自发形式的组织机构应运而生p巨农额业大与变农化村，经农济村发居生民了建大设，运成动为全国性的现代化规的律，和更社加会注实重效活的动群内众涵活、动发展与城市居民的收入差距进一步缩小p韩国的城市发展均体现出既迅猛又集中的特点，p由于经济的持续发展，交p韩国城市群形成韩国城市工业发展集中，产业活动向沿海港口城市高度集聚通的改善，城乡差距不断缩2000年发展阶段89%p城乡收入差距大、农村人口出现过疏化问题致使小1985年部分农村地区农业濒临崩溃的边缘74%p发达的基础设施为加强各等级城镇间、城乡间的191970年70-2000年韩国城市发展曲线联系，实现城乡一体化发展提供可能50%本报告是严格保密的。72
韩国新村一村一品韩国新村运动中确立了区域特产品为区域农业发展的主要产业，开展了一村一品运动，并运用多种举措来扶持特产品的高阳新村发展（运动早期）开发背景选择的产业政府的关键举措产品的流通举措u城随着市韩发国展信，息经时济代的水到平来，u韩选国择开展农区特域产特品产作品为运动发，选u确确立区立域区特域产发品展的战战略略精神：u由国内经济和城市的发展，社择区域性强的，商品化程度高运于用区多域种特销产售品的渠主道要保是提高，社会消费食品展农业经济的主要产1。揭开地方化时代的序幕，自城会消费食品逐渐向高档化发的品种觉开发和发展区域经济以及社会证市商消品费者的，流出通台性两个重要展高档化，产生了巨大业之一成立专门机构提供技战略出售特产品：的需求u产品包括：文化u开放的农产品市场中，韩国术支持，保证产品的1。通过一般渠道商品销售1。用米做的加工食品麦芽糖和2。质对量于传，统以特及产产品品进流行再通开发2。观光销售国内的农产品试图在质量上韩国饼干和改进增强与进口产品的竞争力渠道2。豆类加工食品有酱油，豆面3。激发农民的勤勉，自立和自u区域产业的振兴条，豆糖等助精神，增强村民的实践欲望3。用番茄，南瓜，番茄等果蔬4。把农水产品作为特殊商品开做成的酒品发时，需要建设原料加工中心，4。以花类作的酒，香料以及家加工工场，对农民进行技术培训庭保健用品5。区域特产品代表地区形象，5。以鱼类为原料的各类特产品要确保质量和信誉从韩国现在发展农特产品的趋势来看，在开发6。以家禽为原料的加工食品6。增强区域特产品的知名度，并在百货商场和超级市场设立专区域农特产品的同时，柜进行销售也需要开发区域文化的观光资源；在区域特产7。加强对拥有特产产品村落的支援品的概念中包括古迹和观光资源，并同时出售u协助调查地区特产情况特产品来吸引消费者，u成立专门的政府机构管理和进促进区域第三产业的发行技术上的支持展本报告是严格保密的。73
韩国新村一村一品韩国新村运动对于区域产业的发展重点主要还是高阳新村投入在农业方面，在运动后期开始发展地区工业保证区域中有完整的农业产业系统的举措：将农业转化为高收入，提高区域农业产品的附加值改善小城镇的商业机高生产率农业能，使农民直接参与到交易活动中去，提高农民收入农副产品生产产品深加工产品销售市场：农满足消费业建立产业化模式，形成了特建立农产品加工园、努力发建立大型农副产品交易市场、色产品生产基地展大型农产品加工龙头企业配送中心；农产品流通业企业者需求提产积极推进农产品进超市供优质，业无公害的链安全食经济作物种植休闲观光旅游产业品；满足城市居民建立林业生态园、名优花卉品种种植基地、绿色建立集自然、人文、物种、果林、花卉、垂钓、餐休闲观光食品生产基地饮、游乐于一体的各具特色的观赏、休闲景点的需求本报告是严格保密的。74
韩国新村一村一品韩国政府设定了特别开发区发展农业，技术密集型花卉高阳新村产业，文化休闲观光业（运动后期）开发背景住宅改良计划：农业开发计划u韩项国目由所于处工属业于化和大快都速市城近市发u先居对民统点一组路团周边式的建村设庄，进设行有改良中。心每户的u原展，致使城市生活环境恶化，城市建筑面积是165-330平米，最少有三室，水农有业耕生地产面为积不主做，大经的济调作整物为辅居郊民，对韩于自国然城的市亲发切展感迅越来速越，浓厚冲区式，厕所配，有以各及类厨服房，务并设在施周边建成庭u每个农户最大面积限制在10%左右种城市环境恶化植经济作物，例如人参，木耳等u韩国休假的时间增加，带来观光院，栽种观赏树，提高缓冲以及景观效果机会的增加，各类服务内容需要充u定居体系的完备：实华和体系化u村庄主要由三部分组成，村庄中心区，居农业基础设施建设耕u高阳市属于首尔的近郊，主要选民组团中心区，以及居民组团；在村庄中建地设整理农工村作基，础通设过施机械化提高水稻生产效率择的产业是近郊园艺农业。（首尔心内设立各类服务机构。作为韩国的首都，是一个拥有约1u建设花卉村：修建村庄入口和农用路千多万人口的超级大都市）u规模为1公顷，建房20户，每户面积是330修建村庄公用设施开发规模平米文化观光设施计划u韩20国个选村择庄京一畿道起高大阳规市模的开20发个村子土地利用计划观光园艺农场作为特别开发区u第主一要阶开段发：利项用目统有一农路业周观边的光文，化体和育观光自由修养林开发前提：资运源吸动引圈游，客综，合建疗成高养收院入，的技农术业密观光集圈老人休养村u第二阶段：利用现有的高尔夫球场为基础观光农场体育场u接土受地现性在质的土不地做利改用变模，式增加建型成综花合卉疗圈养院，体育活动圈u重农点民放收在入保证为文主化福利，改善生活u第三阶段：利用现有的花卉基地和蔬菜基基础设施和增加农民收入上地，建成尖端技术花卉圈环境保护计划建设污水处理厂开发目的建设大型垃圾燃烧场和热利用发电厂u将城该市农与村农区域村建共设存成的城新市农与农村村共存，具有舒适，方便生活和产业基础设施及环境保护计划的农村典型本报告是严格保密的。75
韩国新村一村一品韩国高阳新村农业旅游休闲项目建设利用大规模整体开发，合理调配资源，把旅游和农业紧密结合，合理利用现有土地高阳新村资源韩国高阳新村项目建设启示：1. 大规模统一开发2. 合理利用现有的土地资源3. 启动区沿路开始4. 改变观念把旅游资源也算作农业特产品来开发本报告是严格保密的。76
韩国新村总结韩国新村运动总结项目所处区域环境背景主要驱动因素政府采取的关键举措产业选择u韩国由于工业化和快速城市发行政推动u增加固定收入的举措：使农村剩余一产：特产品，农业产品，展，致使城市生活环境恶化劳动力在村中企业就业花卉等u城市居民对于自然的亲切感越来u进行教育和培训培养熟练工人，扩二产：农产品深加工，手工越浓厚大农民可就业的能力艺品加工等u韩国休假的时间增加u农村工业化为基础进行地区性开发三产：文化观光农业，农贸u城市发展，经济水平提高，社会为方向交易消费食品高档化，产生了巨大的需u发展工业，增加剩余劳动力的就业求机会政府在新村运动中的职能u政府机构的调整：在市或乡镇中成立新村运动协议会，在各村中设置新村开发委员会，来统筹兼顾，分工协作和保证信息畅通u政府财务援助：不采取平均分配政策，而是通过奖励先进，鼓励竞争的方式来提供支援，主要目的是调动农民投入家乡建设的积极性u重点项目支持：原则是与农民生活相关度紧密地建设工程为重点项目，例如公路，桥梁等，还有就是扶持能提高农民收入的项目，例如畜牧，特产作物等本报告是严格保密的。77
韩国耕地面积少，剩余劳动力多，所以其农村发展战略为把韩国新村总结剩余劳动力直接或间接的转化为生产力，同时也提高了农民的收入以及在社会中的地位提高农民收入的举措提高农业内收入的举措：提高农业外收入的举措：1.调满足整区产域消业费结者构需要帮助农民由土地利用型向改善小城镇的商业机能，，，增为加之提使之直接参与到交易活动农供村优质剩无余公劳害的技术利用型转化，生产技动安力全的食品术含量高附加值高的经济耕地较少的农民就，业满足机高会度，工业中去，从而增加收入是化农城市需求作物例如建设农产品批发市场村和农业开发的方向开发具有地区特色的农业外收，入有产业利，于例提如工高业农民在经济发展中的，帮助农民向规模化农业发增加剩余劳动力的就业机展，转化为技术集约型农使他们家中的剩余劳动力耕地较多的农民在本地就业，在本地消地会位业费，增加本地税收通过农村工业化，使地区所需要的消费材料由当地直接供给进行教育和培训培养熟练工人，扩大农民可就业的能力u建立农业技术交流中心本报告是严格保密的。78
本次汇报内容1. 新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6. 发展战略7. 规划建议本报告是严格保密的。79
通过模式研究，案例揭示以下产业和农业的关连性强，对新农村建设中区域的发展产生较大拉动作用农业工业第三产业韩国新农村生产技术含量高、附加值农产品深加工，手工艺品休闲观光农业旅游业，农高的经济作物、蔬菜，花加工等贸交易卉苗木种植华西村优质高效、生态观光农业钢铁、纺织、化工、电子旅游业等松岗镇蔬菜，花卉苗木种植家电制造产业，农产品深旅游休闲业、饮食业、运加工等输业、商品零售业、房地产业深圳城中村房地产、商品零售业…农业经济作物农产品深加工旅游业花木苗圃手工艺品加工饮食业生态观光农业钢铁运输业纺织商品零售业化工房地产业电子本报告是严格保密的。80
结合武汉市、东西湖区和柏泉的产业定位，以及发展现状结合案例总结进行重点产业筛选研究旅游业商品零钢铁经济作售业房地产业运输业化工食品加纺织物种植旅游休饮食业生态观工业手工艺电子农贸交易过滤条件：闲产业光农业……品加工对于农民收入拉动项目资源条件投入成本与都市关联度与农业发展关联度操作实现性房地产业旅游休饮食业闲产业农产品深加工备选选择生态观生物制药光农业农贸交易…那么根据武汉现状以及柏泉自身条件，将重点研究现代都市农业、休闲旅游业，科技生态型工业等相关产业本报告是严格保密的。81
区域农业分析启示：柏泉应以增强都市服务的功能为原则，重点发展绿色高效农业，绿色农产品加工业、创汇农业、旅游休闲农业等劳动密集型产业，积极加强与城市需求的联系，达到提高农民收入的目的柏泉农业发展存在的问题柏泉农业发展规划柏泉农业发展建议l农产品产业化程度还比较低，产业l未来柏泉规划将建设水产养殖基l发展绿色高效农业，发展绿色农产链条短，农产品增值效益差，农民地、水产苗种繁育基地，和柏泉现有品加工业、创汇农业、旅游休闲农业收益没有得到显著提高的农业基础非常吻合，为柏泉未来农等劳动密集型产业l经济作物的播种比例比较低，还业发展提供了很大的机遇l延长农产品产业链，加强与城市需需要加大科技含量提高亩产效益求的关联程度，增强为城市服务的功能，以达到提高农民收入的目的柏泉农业发展现状与现代都市农业关键指标参照武汉现代都市现代都高度集约农业的发展态区位与城市市农业条的关联化的经营区域农业件势度极强的功能体系方式市场趋势u都市六大产品产量占农业总产值的•区位条件符合现•农业产品生产加78%•要进行生态、社•加强农业产业链代都市农业发展的强与城市需求关联会等功能的开发，u现代都市农业的发展在武汉已成主要发展趋势条件程度的销售经营环节以•国际市场趋势，加强农业各项功能增强为都市服务的国内和区域市场都的开发，完善现代功能显示出对于绿色食都市农业体系品以及和农业关联度高的休闲产品的强烈需求本报告是严格保密的。82
区域旅游业分析启示：柏泉应避免在起步阶段陷入大众休闲度假市场的激烈竞争；应针对市场空缺的商务度假市场发挥自身的资源、区位优势，迅速确立区域旅游市场的高端品牌；同时稳妥积极的推进农业旅游的发展，从扩大产业链的角度出发解决新农村建设中面临的实际问题支u以商务休闲旅游作为突破口建立区域形象uText构持筑新农u以农业观光旅游作为新农村建设根本区域村形建象设u以文化休闲旅游提升区域文化内涵本报告是严格保密的。83uu
区域工业分析启示：柏泉具备了发展农副产品加工业的条件，而且与农业发展关联度高，对于区域发展拉动态势明显u大武汉产业发展层面武汉发展重点产业食品制造业已经成为武汉业的十大支柱产业之一，并且已经形成了自身的产业链重点发展农副产品深加工业及智慧型无污染产业东西湖区重点发展产业东西湖板块拥有国家级食品加工区u区域发展层面u柏泉自身发展条件柏泉已经形成企业聚集柏泉镇作为其一部分实现了农产品加工企业在区域内的聚集，具备了进一步发展的条件本报告是严格保密的。84
区域商业分析启示：柏泉现阶段不具备建设大型农产品批发交易市场条件，建议建设以水产品交易为主的中小型农产品批发交易市场，增加农民直接参与农产品交易的机会柏泉现状与要求条件的匹配程度交通条件与国道、港口、铁路的联系还不够紧密，市区主干道只有外环线从镇区杜公湖附近穿过，但是出入口收费，影响货物运输一般公共设施条件镇区内除五环路外路况一般，供电、水、通信条件还需要改善从柏泉现较状差与建设大土地资源条件镇区内可供市场建设土地资源较为丰富，低价较低型农产品批好发市场的要求条件匹配情况环境保护条件镇区处于武汉中远郊地区，建设市场对城市生活干扰少看，柏泉目好前还不适提高经营效益条件东西湖区现在主要的农产品批发市场舵落口蔬菜批发市场、辛安渡农产品产地批发市场以及惠安现代生态农业长廊集中在东西湖的西南合建设大较型差的农产品部，柏泉镇内建设大型批发市场缺少竞争力批发市场提高运行效益条件东西湖区现有农、牧生产基地主要集中在惠安长廊、辛安渡、东山农场地区，柏泉还不是处于主要农产品流量路径上较差武汉商业发展背景分析柏泉商业发展背景分析p武汉商业处于规模化和多样化阶段，商业竞争激烈p柏泉目前已经初步形成了七大特色农业产业基地，农业发展形势好p水产品无p项目所在地距传统商业发展轴仍有一论是产量还是生产效益在东西湖区占有绝对的优势定距离，零售商业优势不明显p柏泉现在急需延长产品产业链，通过建立批发市场带动农业生产相关环节的发展我们建议目前在柏泉建设以水产品交易为主的中小型农产品批发交易市场本报告是严格保密的。85
区域房地产业分析启示：发展作为都市商务休闲功能区配套的物业是本项住宅物业市场的发展方向竞争分析武汉房地产现状房地产板块分析l金银湖片区依托其处于城郊结合部的发展机会l各板块的高端房地区位优势以及丰富l购房自住为主产物业依托不同的的度假休闲资源，l房价仍有上升空间资源各有发展社区规模较大，产发展作为都市l汉口片区居住空间l拆迁带动刚性需求l武汉市住宅小区开品类型丰富的郊区化进程沿西商务休闲功能l大量开发商进驻发空间依托产业迁移和政府主导向郊l盘龙城片区依托土北方向快速发展，区配套的物业地资源优势以大规为本项目融入城市是本项目房地区拓展的趋势明显模、低容积率的纯房地产发展提供了产业的发展方l武汉居住区空间布高端住宅产品为主直接的机会向局呈现出明显的圈层分布特点，本项l汤逊湖片区和沌口目正处于城市发展片区依靠非常强势的第四圈层的湖景资源，在环湖地区大多修建纯高端住宅，普通物业类型住宅也占有一定的比例本报告是严格保密的。86
区域基础建设分析启示：从武汉现阶段的重大设施和项目的投入的情况来看，都市交通网络的快速建立将加快项目进入都市融合的进程通过对武汉城市重大项目或设施投入的分析，我们认为公路发展近期公路交通将对柏泉的发展产生较大影响交通对柏泉发展影响巨大不利因素：1.武汉主城的吸聚力依然较大利好因素：2.良好的交通也会带走一部分人流和资金流1.柏泉带来较多的发展机遇3.面临区域发展后劲不足的危险2.加强与主城的密切联系3.外环线的通车将迅速推动本区域发展发展中期轨道交通需要利用公路交通配合使用，努力扩大对于柏泉地区的辐射程度；机场的带动效应。发展远期未来王家墩大快速发展将为东西湖区以及柏泉农场带来远期发展机遇本报告是严格保密的。87
人口和消费分析启示：武汉居民的投资意识逐渐增强，在消费支出增长最快的是购房，旅游休闲，文化娱乐以及饮食消费，对项目的发展具有支撑作用人口宏观趋势：1.武汉外来人口近年来快速增加，这种趋势在武汉城市圈的建设中还将持续，这将直接影响整体经济走向2.由于城市外来居民的快速增加，农民在城市中就业的机会大量减少3.城市居民和农民的收入差距加大4.武汉人均收入上升潜力巨大城镇居民收入消费特点：1.居民的投资意识增强，房地产是重要选择之一2.居民收入比高决定了消费者的需求多元性3.居民消费中增长最快的是购房，旅游休闲，文化娱乐以及饮食消费农村居民的收入消费特点：1.武汉农村居民的恩格尔系数整体低于城镇10个百分点2.农业收入占到总收入的60%以上，对于土地的依赖性很强3.农民劳动报酬性收入是拉动收入的主要动力，增长源单一4.增加农业外收入是增加农民收入的关键本报告是严格保密的。88
现阶段产业发展选择根据现阶段区域发展的实际情况，本项目应重点发展高效农业、旅游业、农副产品加工产业发展以绿色高效农业，绿色农产品加工业、创汇农业、旅游休闲农业为主的现代都市农业u农业农产品深加工业, 生物u工业制药及智慧型无污u旅游业以商务休闲市场作为染产打开局面的突破口，业是新镇工业发展方向积极稳健的发展农业观光旅游本报告是严格保密的。89
本次汇报内容1. 新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6. 发展战略7. 规划建议本报告是严格保密的。90
项目发展战略选择：领先者战略——主动站位在武汉都市融合加快的发展背景下，柏泉位于城市边缘地带，应该主动站位，确立自身在大武汉地区的功能，获得发展先机。以核心功能积聚的中心化策略来实现特定功能中心化、重构区域价值，达到区域价值提升，经济发展，居民富裕，环境改善的目的本报告是严格保密的。91
区域发展思路迎合武汉现代化城市发展的趋势，通过产业结构的主动调整纳入都市融合的进程中，率先确立在武汉都市板块中的都市休闲体验功能。1.从都市发展角度进行总体功能的定位；2.区域便捷的交通、优良的环境、适宜的距离，解决了都市人渴望离市但不愿出市的心理矛盾；3.整体功能实现的首要问题是实现传统农业的升级换代，进而解放人口、土地等资源；4.工业化道路是增强区域竞争能力的基础，是解决人员安置，提高生产率的最佳选择5.旅游产业的发展是提升区域综合品质的重要手段，是吸引外界瞩目的便捷途径本报告是严格保密的。92
传统地域解构方式V S重构区域价值的方式中心与边缘区域发展中心化与边缘化位于武汉城市边缘地带，不属于地方式选择柏泉可以采取中心化举措，促使该地理位置上的中心地带，该地区不被区成为人们关注的中心，从而实现区人们所知，所关注，直到被人遗忘域价值的提升，以发展的眼光来看待自身价值重项目差异区域定位重战略与资源柏泉是一个78平方公里的区域，如柏泉将柏泉建设为78平方公里的大规模新农村建设果一现状下分块分期分别个别发项目本身就具有大规模开发的优势，展，那么将在不久的将来面临自身在确定战略以及定位后应该深入挖掘以休闲功能为亮点区域内的竞争，这将极大地削弱柏规模，产业等优势，在大武汉的发展泉自身在大武汉地区的竞争能力大势下加快自身发展以产业功能为基础全面迎合区域市场重竞争战略在区域战略不确定的情况下，面对在确定自身发展战略以及核心功能以以新镇为核心的各种层面的对于柏泉的希望和要后，对于周边环境的变化有既定的应求，面对周边区域的竞争，柏泉难对策略，在不同的阶段将采用不同的以选择真正适合自己的发展道路，发展策略，避免重复建设，重复投资面临失去自身核心价值的危险都市休闲区单纯品牌推广区域战略重核心功能竞争力柏泉产品丰富，但都不具有明显的在自我中心化的区域战略下确立区域品牌优势，就单个项目或产品的宣发展计划，围绕自身核心功能和价值传达不到使区域核心价值提升的目进行系统的，分期开发，使自身核心的功能价值得到最大化，带动相关产品价值的提升本报告是严格保密的。93
都市休闲主义“让自己的城市生活停留在自然感觉中，同时享受着城市的现代便捷与乡村的舒适随性。”居住不能脱离生活，休闲并非远离都市…它是一种生活方式、生命状态……它是现代人的“奢侈”梦想……摆脱无休止劳作、摆脱都市喧闹、污染，回归自然……而又能拥有城市时尚、活力的现代生活以及创造精神…….随心所欲，以欣然之态做心爱之事……以优雅的姿态，自由自在的生存…本报告是严格保密的。94
区域功能定位大武汉的都市生态休闲区集商务休闲、生态体验、产业基地、科技孵化于一体的综合性区域，打造大武汉地区一流的都市休闲体验区，营造一种真正的休闲生活方式为都市中向往自然的人创造一片乐土，成为现代人的世外桃源，不张扬，不做作，成为适宜现代人生活的休闲高地本报告是严格保密的。95
战略举措战略举措1：确立柏泉在大武汉地区所承担的核心功能为“都市休闲区”战略举措2：确立产业互动的发展战略，着力发展经济，从生产方式着手改变农民生活方式战略举措3：大力发展中心镇, 从外部环境提高农民生活质量本报告是严格保密的。96
战略举措1：确立柏泉在武汉核心功能为“都市休闲区”，闹市中的“静区”传统农村转变为现松岗模式启示：在代化农村的途径和都市功能板块中定方式是什么？位区域核心价值1.项目问题解析2. 国内外案例分析和模型研究5. 典型案都市休闲区……………•在武汉快速都市融例分析3. 都市融合的下出现典型现•区域发展战略研究合因素象分析4. 城市解构从武汉的人口，产业，土地以及房地产分析认为，柏泉具备发展都市休闲区的条件本报告是严格保密的。97
战略举措确立产业互动的发展战略，着力发展经济，从生产方式着手改2：变农民生活方式，改善农民收入结构，增加工业和服务业就业机会，实行产业联动吸纳更多的就业人口以都市休闲产业来带动地区的三产服务业的发展，同时也提供了就业机会改善小城镇的商业机能，三产发展以绿色高效农业，绿让农民直接参与到产业链的色农产品加工业、创汇农销售环节中去，直接获利使之直接参与到交易活动业、旅游休闲农业为主的中去，从而增加收入以都市休闲业的发展现代都市农业例如建设农产品批发市场来重塑本区形象，带农业满足区域消费者需要，为动三产服务业的发发展以绿色高效农之提供优质无公害的安全展，适度发展镇区商业，绿色农产品加食品，满足高度工业化城业工业、创汇农业、旅游休闲农业为主提高农业内收入农民提高农业外收入市需求的现代都市农业由土地利用型向技术利用发展工业是前提、基础型转化，生产技术含量高和关键，以此来就地转工业附加值高的经济作物移农村剩余劳动力发展工业，增加农村剩余劳动力的就业机会，是农村开建议农产品深加工, 发的方向，有利于提高农民生物制药是镇区发向规模化农业发展，转化在经济发展中的地位展的主要产业，同为技术集约型农业通过农村工业化，使地区所时也关注区域与周开发具有地区特色的农业需要的消费材料由当地直接边城市产业发展的外收入产业生产加工原料由当地供给供给关联度本报告是严格保密的。98
战略举措3：大力发展中心镇, 从外部环境入手，提高农民生活质量u为了达到城镇经济的发展和人口的聚集，加强消费能力，集中力量建设中心镇u要有适当超前的市政配套设农业施和相对配套，有一定档次•提高经济作物产量，满足•在大力发展农产品深加工的教育，文化，医疗卫生，武汉地区高档农产品需求的基础上建立针对东西湖区农产品流的中小型农产品批发市场娱乐，体育等公共服务设施，要维护好环境。培养可通销售•农产品原料提供•农民直接参与到持续发展能力给农产品深加工企农产品的销售中去业，延伸农业产业中心•农业观光游链配套镇配套工业商贸物流休闲•工业、休闲业的发展必然带动当地业经济的发展，农民通过介入其他产业的工作参与到当地经济的发展中建设适当超前的配套设施，高档次的休闲娱乐设施等本报告是严格保密的。99产业链延伸产业链延伸
本次汇报内容1. 新农村解读2.发展目标解析及问题的提出3.项目资源盘点4.新农村发展模式及案例研究5.都市融合下的产业分析6. 发展战略7. 规划建议本报告是严格保密的。100
总体功能布局根据资源禀赋条件、体验感知过程、土地集约利用方式，进行功能布局的合理安排；将用地范围划分为以中心镇为核心的两大主要功能片区，形成一核、两片、三点的功能布局u一核：1.柏泉中心镇u两片：1.产业示范区2.水乡休闲区楚汉馨香u三点：1.特色产业基地2.杜公风韵3.楚汉馨香柏泉中心镇水乡休闲区特色产业基地杜公风韵功能布局意图说明通过产业基地的位置置换，强产业示范区化进入通路上生态都市休闲区的特色，保持进入环境的统一协调，塑造完美的游客体验；突出柏泉中心镇的枢纽作用，使休闲功能区与产业示范区交汇于柏泉中心镇，能够形成良好的互动并保持各自相对的独立。本报告是严格保密的。101
功能布局思路说明改变原有线性发展模式，突出柏泉中心集镇综合服务作用的辐射范围，通过与三个不同功能产品的组合关系，拉大区域发展框架，迎接都市融合带来的挑战u产业布局：1.抓住中心镇改造机会，突出集散、管理、交流等功能，全力塑造片区整体形象，形成都市休旅游区楚汉馨香闲体验的展示中心；2.依托大规模平整耕地、水面，形成以特色产业基地为核心的高效农业产业示范集群；3.依托观光农业大力发展杜公风云、楚汉馨香等休闲度假产品，形成休闲产业集聚；u居民安置：中心镇柏泉原有居民,逐步向中心镇、楚汉馨香、特色产业基地三个片中心镇区集中，并提供充足的劳动力供给；通过杜公风韵吸引高素质人口的进入，提高整体人居环境。工业区特色产业杜公风韵外部影响外部影响本报告是严格保密的。102
中心镇区设置以主客共享的理念兼顾内部原住民和外来游客的双重需要，提供具有特色的完善的服务生活配套；提供开展经济活动的场所，通过中心辐射形成柏泉腾飞的新增长极u新镇位置：原柏泉镇茅庙集，张柏公路以东u村镇合并：候湾、蒋付湾、李家巷子、高彭湾、刘嘴湾、汪湾、店湾、孙湾、陈湾、陶湾、茅柴山、田付湾、石湾、合丰湾、窑上湾、肖咀湾、大黄宛、康西湾、六家湾、九方土、友喜湾、排楼、陈岑岗、东湖七队、东湖八队。u拟还建面积：400亩u拟腾出面积1046亩本报告是严格保密的。103
中心镇区构想功能定位：u成为向外界展示的窗口柏泉的窗口；u形成居住，行政管理、交通枢纽、旅游服务、商贸活动等多功能为一体的新型小城镇；u通过城镇吸聚作用扩大城镇人口规模，吸引劳动力人口回流；产业定位：u旅游服务中心u特色产品交易市场u行政服务中心u交通枢纽u房地产开发本报告是严格保密的。104
产业示范区设置以高效农业示范园和特色产业基地构成产业核心地带，通过上下游产业的紧密联系消化劳动力，增强区域经济实力，切实解决产业的升级换代，并形成规模集聚效应u产业基地位置：吴新公路以南、张柏公路以西u新村位置：吴新公路东柏公路交汇u合并村镇：柏泉中心镇罗祖庙、老屋湾、新湾、小湾、杂湾、老王湾、杨湾、邱湾、周家门、汪付湾、王湾、沙帽山、大边湖村、张家墩、五支沟、魏湾、桥头村、新建队、排楼湾、冯田付湾、魏湾u拟还建面积：新村特色产业基地300亩u拟腾出面积1110亩本报告是严格保密的。105
特色产业基地将特色产业作为全镇经济腾飞的基础，积极吸引国内外知名企业进入，扩大柏泉影响范围产业选择：u以农副产品深加工为主导产业u以生物制药、生物科技研发的关联产业为辅助扩大产业结构宽度u适度选择吸引无污染的智慧型产业进入本报告是严格保密的。106
高效农业示范园u改变原有的农业耕作模式，通过现代化机械和生产方式的运用提高农业生产效率；u改良农业产品结构，通过引进新的育种方式增强农产品的竞争力，占据农产品的高端消费市场；u成为武汉及华中地区的农产品品牌代言人。本报告是严格保密的。107
水乡休闲区设置针对商务休闲打造以商务休闲为核心高端旅游休闲产品系列，针对大众休闲市场，通过观光农业的原生态演绎打造原汁原味的生态体验，通过文化脉络的产业延伸提升内在价值u杜公风韵位置：绕城公路以南、张柏公路以东、柏银公路以西u楚汉馨香位置：玉屏山水库、玉屏山东路以西；新村u府河流波位置楚汉风韵府河流波府河流域湿地保护区u新村位置：红星公路以南、银景公路以西；柏泉中心镇u合并村镇：八房湾、祝冲湾、花果园、万子山、彭湾、刘湾、鄢湾、大李湾杜公风韵u拟还建面积：150亩u拟腾出面积291亩必须要明晰现有玉屏山水库周边的土地权属关系，对用地单位提出建设性要求，进行统一协调开发本报告是严格保密的。108
杜公风韵构想商务休闲的核心吸引物；迎合商务人士追求享受的特点，突出商务游憩的概念，将紧张的商务活动安排在悠闲的生态体验中，利用武汉发展带来的经济活力带动区域的发展产品定位：高素质的休闲产品结合幽静的生态环境，通过健康主题满足商务人士生活对高素质休闲度假的要求主要产品：u水健康主题度假会所水健康主题，将健康管理理念全面引入水域休闲产业，使健康产业和水域休闲产业有机地结合在一起以门票+会员制的管理方式，通过身体检测、SPA休闲、科学运动，保健理疗、合理膳食等一系列手段，开创了动感SPA的营运模式，为社会大众提供一个亚健康疗复和水域休闲的新乐园u动感水上运动基地为时尚一族提供动感刺激的水上运动，控制机动类水上项目的活动范围。主要活动如皮划艇、滑水等u休闲度假地产结合商务休闲的特开发相应的配套物业，增强区域活力u湖畔酒店本报告是严格保密的。109
楚汉馨香构想以景德寺、柏泉古井为载体，以楚汉文化为基础，勾勒一副充满浓郁水乡传统文化的丰富画面，成为都市人放松心灵的精神乐园u功能详解：以景德寺和柏泉古井为核心，凭借优越的地理环境，充分反映武汉地区悠久的文化脉络，与天主教堂遥相呼应，体现武汉人胸怀宽阔的人文精神产品设置：深度开发景德寺及周边配套设施，依托玉屏山、玉屏湖的优越自然环境，使游客来得了、留得下、走了还想再来本报告是严格保密的。110
府河流波构想保护现有的湿地环境，充分展现柏泉地区良好的自然环境，成为武汉近郊生态系统中最妩媚的一朵奇葩u功能详解：集中展示整个柏泉地区生态环境的现有风貌，通过充满生机的环境营造，培养游客热爱自然、亲近子让的愿望产品设置：尽量避免永久性建筑，因地制宜的构建栈道、木屋等生态环保的构筑性旅游设施。游客不仅能欣赏原生态的水生植物，还可以获得夜宿小船的独特探险经历本报告是严格保密的。111
观光农业构想强调游客的参与过程，通过建设各种不同风格的蔬菜、花卉、果类等兼特产品销售的基地庄园，既满足农业生产的需要，又可使游客融入自然，体验不同的劳作乐趣u功能详解：通过大面积观光农业生态系统的培育，引领游客进入自然生态的生产过程中，体现自然生态的都市休闲理念，以农业经济循环利用为载体，以园区互动形式体现生态环境下的和谐生活u产品类型：以花卉、果类、蔬菜为主要种植作物u主题产品：生态度假村、循环农业展示u目标市场主要针对家庭型、团队型游客市场本报告是严格保密的。112
本项目的潜在风险与应对思路风险详解应对思路政策风险l仅依靠拆村并点获取土地指标的土地推出规模有限，不利于区l政府全方位的开发支持与保障，予以优先开发域立势l在政府调控中保证重点项目的开发要求l宏观调控力度不断加强，土地市场的波动会增加区域开发的不确定性l通过产品类型和用途的多元化以及弹性开发规避政策风险l新政已经停止针对主题公园的用地审批l争取中央省市的各级政策支持一级开发风险l前期基建、拆迁与启动设施投入巨大。而土地价值的实现受到l要按照市场规律开发，开发次序、功能布置和配比严格按照市场要求众多因素影响，土地价值增值不确定性导致了一级开发的风险l通过规划体系的建立实施以确保实现区域的价值增值预期l若拆迁不能按计划进行，将对项目的开发产生威胁l政府的支持与协调，保证拆迁顺利进行投资者引入风险l大规模区域开发，需要实力雄厚、经验丰富、具有先进开发模l政府制定具有较高市场透明度的政策法规及推进举措，体现政府长期式和思路的大型品牌开发商参与，需要由国际视野的厂家进入。持续开发的决心和承诺，帮助投资者减小风险预期值，从而有效保持一旦产业招商进展不利，整个区域开发的进程和开发效果就会受投资开发的市场活力到巨大挫折l在开发初期就全力引进具有标杆效应的大型开发商和产业企业，通过示范效应带动投资者进入l对重点企业的区别对待，通过建立优惠条件吸引品牌企业进入区域开发协调风险l78平方公里的区域开发需要吸引和组织相当数量的投资者共同l建立完备的协调合作架构参与，需要大量的协调工作，其难度主要体现在政府工程和开发商工程、开发商工程之间的施工协调上。如果在这些方面出现问l进行详尽而准确的前期计划、研究、筹备工作题，很容易导致开发进程受阻l明确各种类型开发商的任务职责l成立专门的机构在施工过程中进行监督检查旅游市场风险l旅游业作为受宏观政治经济形势影响波动较大的行业，l随着本项目影响力建立，面向整个中部区域进行营销，丰富客户地域结构可规避单一游客来源地带来的潜在风险本报告是严格保密的。113
谨呈：武汉三江航天兴隆投资有限公司：[2006] GW-SZ-73武汉东西湖区柏泉农场项目开发实施策略暨开发模式研究版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。
第二阶段项目研究工作内容2006/112007/032007/04第一阶段第二阶段第三阶段区域整体发展方向的市场研判开发实施策略暨开发模式研究启动期实施策略新农村建设理论研究现代农业产业发展研究柏泉现状分析柏泉新农村实施建议开发合作模式研究盈利模式分析本报告是严格保密的。115
内容摘要u柏泉社会主义新农村的建设需要通过一、三产的互动发展实现区域的腾飞；u对比国外现代农业的发展历程和柏泉自身的条件我们发现：为了达到区域腾飞的目的必须联合农业产业中的各个环节，整合现有资源，疏通产业链条，设计适宜农业生产要素充分流动的社会主义现代农业发展之路，目前应首先解决制约农业发展的农业生产要素价值整理和提升；u旅游产业是一个多主体多课题的复合产业，柏泉应当通过形象导向模式开展旅游运作，根据柏泉旅游的资源、市场及区位分析，先确定区域旅游的形象，然后根据旅游形象制定产品体系，根据产品性质选择具体开发合作模式；u三江作为优势主体参与到柏泉社会主义新农村建设中是体制的创新，要通过科学的政企合作模式保证各方参与主体的权益，实现区域的协调发展。本报告是严格保密的。116
研究思路1、前期研究回顾2、柏泉新农村建设的核心问题及解决方式3、柏泉新农村建设总体开发模式4、柏泉农业开发模式研究5、柏泉旅游开发模式研究本报告是严格保密的。117
柏泉概况柏泉位于武汉近郊，属于区域中心城市近郊，具有一定生态资源，权属明晰的大规模区域开发项目交通n区域外部交通条件通达性良好，能够迅速到达主城区•具有一定的旅游资源和自然资源基础资源•自然环境相对保持了原有的生态面貌，拥有大面积的水体资源可供利用柏泉n农地占到54%，农地中以耕地为主，占到农地总量的89%用地构成n水域占到35%n其它性质的用地面积比例均不超过5% 武汉核心区n农业是柏泉的主导产业，产值占到柏泉总产值的45%产业结构n工业总体规模小n休闲农业和旅游农业得到初步发展人口n人口呈递减趋势，面临人口过疏化的的危险n农业人口所占比重大p柏泉位于武汉西北部东西湖区内，属于武汉近郊半小时经济圈范围内p农场面积78平方公里，性质明确，权属集中，便于消费n消费能力弱，不及武汉市人均收入的一半进行大规模的区域整体开发本报告是严格保密的。118
功能定位在武汉市都市融合的背景下，我们认为通过重构区域价值，柏泉未来能够承担东西湖区新发展极的作用，并发展成为大武汉的都市休闲区(CED)n柏泉农场面积78平方公里，人少地多，土地平整具有大规模开发的优势在武汉都市融合背景下通过对区域的整体规划，n区域与外部交通通达性良确定未来发展功能定位，好，能够迅速到达主城区区功将柏泉建设为n区域内自然环境保持了原生域态面貌，拥有一定的人文旅游通过整合自然资源和旅游资源，能以休闲功能为亮点资源价开发度假休闲、商务游憩项目定值位以产业功能为基础n农业是柏泉的重要产业，休重重闲农业和旅游农业得到初步发构发挥农业产业基础优势，以新镇为核心的展延长产业链，发展现代农业组n人口呈现过疏化趋势，消费都市休闲区能力弱通过中心镇及相关配套建设，提高区域活力本报告是严格保密的。119
产业定位根据现阶段柏泉区域发展的实际情况和未来的区域功能定位我们认为现阶段应重点发展绿色高效农业、旅游业、农副产品加工工业，以实现柏泉经济的可持续发展农业发展以绿色高效农业、机械农业、休闲农业为主的现代都市农业旅游业以商务休闲市场作为打开局面的突破口积极稳健的发展农业观光旅游工业发展农副产品深加工、生物制药及智慧型无污染工业本报告是严格保密的。120
规划设想根据资源禀赋条件、体验感知过程、土地集约利用，我们将划分为以中心镇为核心的两大主要功能片区，形成一核、两片、三点的功能布局楚汉馨香柏泉中心镇水乡休闲区产业示范区特色产业基地杜公风韵本报告是严格保密的。121
发展目标体系柏泉社会主义新农村建设既要实现政府的目标，又要满足农民的愿望，实现企业运作的合理回报，并最终实现柏泉自身经济的可持续发展政府：示范v现代农业体系建立可持续发展v主动参与社会主义新农村v城乡统筹发展建设v发挥新农村建设示范作用v实现三江集团相应以工补v区域价值提升农的大型国有企业责任v区域经济可持续发展v获得正常经济收益社会主义新农村建设农民：企业：收入提高v加入现代农业产业体系责任环境改善各环节生产，提高收入形象水平利润v良好的居住条件、完善的生活配套本报告是严格保密的。122
研究思路1、前期研究回顾2、柏泉新农村建设的核心问题及解决方式3、柏泉新农村建设总体开发模式4、柏泉农业开发模式研究5、柏泉旅游开发模式研究本报告是严格保密的。123
柏泉农民对新农村建设发展的要求梳理本报告是严格保密的。124
柏泉农民意愿收入水平提高是开展新农村建设的前提（一）现状u农民收入来源少……新农村建设要能让我挣到更多的钱u种植分散，生产效率低u从事农作物生产收入低……工业企业劳动强度大，报酬低，变化大，对我们的吸引力不高，没有长期合同，劳工关系没有保证，u工业企业缺少规模效益，对本地农民收入对它没有太高期望……提高没有帮助……目前人均收入4700元左右，水稻种植每亩投入每年500元左右，好年景收入在700元左右，水稻种植收入基本上是亏损的，要通过其他种植收入弥补通过目标瓜稻结合，平均每亩纯收入也就400元左右…………只要收入有提高，工作地点的变化是可以接受的u农民收入来源多元化……租种面积的变化不是根本问题，只要收入提高，种多少地无所谓……u龙头企业产、购、销一体化操作，使农民在提高农业内收入外享受农产品加工后的增殖收益——柏泉农场原住民访谈本报告是严格保密的。125
柏泉农民意愿改善农业生产基础条件是农民开展生产活动的（二）迫切需要现状u居住分散……乡级公路，路况很差，晴天都是土，雨天都u农业生产设施投入不足, 科技成果转化率低是泥，车都不容易开进来……u乡级公路路况差u农田基础设施改造投入力度小……场里本来没钱，所以目前农业设施的投入不够，近年来增加的不多……u耕地质量低……农业设施改造有场里和私人两个部分，场里面的投入不高，个人的鱼塘改造又太贵，万一赔目标了就完了…………一个农场只有两个技术员，一个还是只懂养u农业生产物质装备现代化水稻的，根本顾不过来，希望能多来几个老师指u农业高科技成果高效应用农田水利设施现导……代化——柏泉农场原住民访谈u能够满足农民生产、生活需要的乡村公路u高质量、高标准农田本报告是严格保密的。126
柏泉农民意愿希望能够帮助与市场接轨，延伸产业链末端，（三）完善销售环节现状u难于获得市场需求信息u对市场信息不敏感……我们未来的希望能够是由懂市场的人指引我径们搞大规模的生产u需要自己寻找销售途u缺少大型农产品交易市场……最愁的是如何销售，最好是我们只管种，产品结构的调整和市场选择由企业来负责…………我们对市场的了解有限，能不能有企业能够目标帮助我们尽快地贴近市场，建立合适的销售的渠道保证产品的销售……u充足的市场交易空间u多元化市场流通主体u大型龙头企业指导农民依照市场需求进行——柏泉农场原住民访谈生产，对农产品统一收购本报告是严格保密的。127
柏泉农民意愿盼望基础生活条件的改善（四）现状……这里卫生条件差，最需改u居住配套不完善善厕所，夏天蚊子太多u生活社区环境差……生活配套，要干净，社区环境的整洁，上下水要整治，小区绿化我们不关心，因为本来柏泉的生态环u医疗设施和服务质量不能满足农民要求境就好，主要是居住环境差……u文化娱乐场所缺失……看病太贵，农场医院的医疗设施和服务质量达不到我们要求…………农闲时期没有活动，容易滋生不必要的纠纷，原目标本每年的大戏今年也停了，大家都有怨言，最好能有个文化场馆……u完善的居住配套u整洁的社区环境……新农村的改造不能让我为了搬家而背债……u现代化医疗设施，优质医疗服务u充足的文化娱乐场所，满足农民精神文化需求——柏泉农场原住民访谈本报告是严格保密的。128
国家对新农村建设的要求和具体任务本报告是严格保密的。129
新农村建设的重要性国家通过多个一号文件的发布，确定了新时期“社会主义新农村建设”工作的重要性，文件内容也体现了中央政策目标不断明晰的过程u“三农”问题——重中之重、核心地位——贯穿中2国农村工作的红线。2000044年年《《中中共共中中央央国国务务院院关关于于促促进进农农民民增增加加收收入入若若干干政政策策的的意意见见》》u新世纪已连续4年出台了以“三农”为主题的中央“一号文件”。《2《中中共共中中央央国国务务院院关关于于进进一一步步加加强强农农村村工力若干政策的意见》工作作提提高高农农业业综综合合生生产2000055年年能产能力若干政策的意见》u要促进农民增产增收，提高农业综合生产能力，开创社会主义新农村建设的22000066年年《《中中共共中中央央国国务务院院关关于于推推进进社社会会主主义义新新农农村村建建设设的的若若干干意意见见》》新局面。u要给农业健康发展、农民持续增收和农村长期稳定《中2《带来强劲的动力。2000077年年农村中共建共中设中央的央国若国务干务院意院关见关于》于积积极极发发展展现现代代农农业业扎扎实实推推进进社社会会主主义义新新农村建设的若干意见》本报告是严格保密的。130
政策第一阶段目标社会主义新农村建设初期主要停留在“就农民论农民”,“就农村论农村”,“就农业论农业”层面政策2005年《中共中央国务院关于进2004年《中共中央国务院关于促进农民增加收入若干政策的意见》一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》核心目的千方百计促进农民增收提高农业综合生产能力关键策略u粮食主产区政策倾斜u坚持“多予少取放活”方针u推进农业结果调整u稳定、完善和强化各项支农政策u发展农村二、三产业u加强农业基础设施建设u改善农民进城就业环境，扩大就业u加快农业科技进步u发挥市场机制作用搞活农产品流通u继续调整农业和农村经济结构u增大投入，加强农村基础设施建设u进一步深化农村体制改革u深化农村改革关注点农民问题农村、农业问题本报告是严格保密的。131
政策第二阶段目标本阶段社会主义新农村建设从根本上触及制约我国农业和农村发展的深层次核心矛盾，实施战略性转变，逐渐跳出“三农”解决“三农”u社会主义新农村建设逐步2006年《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》形成比较完整的思路。生产力生产关系u从根本上触及制约我国农业和农村发展的深层次核u推进现代农业建设，强化农村u统筹城乡经济社会发展心矛盾——较低生产力水产业支撑u促进农民持续增收，夯实经平，以及生产关系不适应u加强农村基础设施建设，改善济基础生产力发展。物质条件u全面深化农村改革，健全体u加快发展农村社会事业，培养制保障新型农民u从提升生产力水平和调整u加强农村民主政治建设，完先进生产关系角度，提出善乡村治理机制促进新农村建设工作推进u切实加强领导，动员全党全的战略性措施。社会关心、支持和参与社会主义新农村建设本报告是严格保密的。132
政策第二阶段目标将社会主义新农村建设系统化，将其定义为长期、宏大的系统工程；以农村经济发展作为核心目标，把发展现代农业作为着力点，推进城镇化与城乡协调发展2003年中国农业与非农业经济指标总目标生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主100%80%非农业非农业核心目标•三增：粮食增产、农业增效、农民增收85%50%•缩小城乡差距60%40首要任务发展现代农业.5%40%农业50%20%农业•“转变”加快农业和农村经济增长方式战略15%关键举措•“拓展”农业发展领域，构建产业体系战略0%产业结构就业结构城镇化水平•“提升”农业自主创新能力和支撑保障能力战略载体实施小城镇战略，走农村城镇化道路，提升成城乡融合发展的区域经济•全面推进农村的经济、政治、文化、社会和党的建设•用统筹城乡经济社会发展取代城乡二元经济社会结构创新点•已进入以工补农、以城带乡阶段，初步具备提供农村公共产品的条件•培养有文化、懂技术、会经营的新型农民，给农民创造平等的自我发展的空间本报告是严格保密的。133
新农村建设目标体系农业增效—农民增收—农村城镇化，全面推进社会主义新农村建设目标一农业增效•农业产业化•农业现代化•农业市场化社会主义目标二新农村建设目标三农民增收农村城镇化•收入增加，物质生活水平提高•农村社会经济快速发展•农民知识化，精神生活水平提高•城乡差距缩小本报告是严格保密的。134
政策第三阶段目标明确指出现阶段工作的首要任务是发展现代农业，强调现代农业的重要性，并指出它既是推进农村经济社会进步，又是促进农民增收的必要条件u新农村建设不是简单的新2007年《中共中央国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义村庄建设，而是发展先进新农村建设的若干意见》生产力。•加大对“三农”的投入力度，建立促进现代农业建设的投入保障机制u发展现代农业是新农村建设的着力点，既是推进农•加快农业基础建设，提高现代农业的设施装备水平村经济社会进步，又是促•推进农业科技创新，强化建设现代农业的科技支撑进农民增收的必要条件。•开发农业多种功能，健全发展现代农业的产业体系•健全农村市场体系，发展适应现代农业要求的物流产业•培养新型农民，造就建设现代农业的人才队伍•深化农村综合改革，创新推动现代农业发展的体制机制•加强党对农村工作的领导，确保现代农业建设取得实效本报告是严格保密的。135
柏泉社会主义新农村“农业升级换代，统筹城乡发展”是柏泉建设社会主义发展的核心问题新农村、实现整体区域发展的核心问题政府目标农民目标u统筹城乡经济社会发展u提高农民收入，实现收入来源多元化u推进现代农业建设，强化农村产业支撑u实现农业生产基础设施现代化、科技化u促进农民持续增收，夯实经济基础u加强农村基础设施建设，改善物质条件农业升级换代u延伸农业产业链，完善市场机制，健全销售环节u加快发展农村社会事业，培养新型农民u全面深化农村改革，健全体制保障统筹城乡发展u改善生活环境、完善配套设施及服务，提升精神生活水平u加强农村民主政治建设，完善治理机制u切实加强领导，动员全党全社会关心、支持和参与社会主义新农村建设本报告是严格保密的。136
实现农业产业的升级换代急需进行农业全面改造，同时从延长产业链、稳定发展的角度需要积极发展旅游业和农产品深加业农业升级换代旅游业（辅助）农业（主导）农产品加工农业的升级换代农业的升级换代（辅助）将会对劳动力产需要切实解决现农业生产的成生挤出效应，旅阶段柏泉区域农果需要多种市游业具有大规模业的发展问题，场渠道快速消吸纳劳动力的作要重新认识农业化，通过农产用，发展旅游业在区域发展中的品加工业的聚将会稳定区域农地位，并主动地集，可以实现业的快速均衡发寻求变革产品附加值的展，旅游业也能提高，加少流刺激农业的产品通环节的浪费需求本报告是严格保密的。137
旅游业能够快速提升区域价值，解决农民实际收入问题，实现村民的就地城市化，对统筹城乡发展起到强力的推动作用对旧镇区农民住宅的“穿衣戴帽”，改善农民生活环境和居住配套完善城市道路、污水处乡村基础设理、天然气等生活设施配套施的城市化完善城市道路、污水处理、天然气等生活设建设施配套保障农民享旅游业有同城市居统政府财政收入增加民相同的权村民能筹（重点）利、利益和够就地生活保障享受城城市化的增加农民就业机会，提高农民农业外收入文明成乡果发展积极发展绿色、高效农业、观赏农业，提高农业农民农业内收入，从根本上解决农民收入问收入水平提高（基础）题农副产品由于劳动强度大，对农民生产加工工业吸纳农村劳动力，增加农民农业外收入技术水平要求高，报酬低，变化大，对柏泉农民吸引力不高（推动）本报告是严格保密的。138
综合解决办法以农业和旅游业的互动发展模式，解决实现柏泉社会主义新农村建设的关键问题旅游业中心镇现代农业现代农业为旅游业提供农村设备与空间、农业生产场地、农业产品、农业经营活动、自然生态、农业自然环境、农村人文资源旅游业为农业发展提供更多的资金支持，促进农业的升级换代旅游业消化了农村劳动力，增加农民农业外收入现代农业与旅游业的相互促进作用在中心镇中得以最大程度体现，它既是现代农业的生产空间，又是供武汉市民旅游消费的场所，通过中心镇的辐射成为柏泉腾飞的增长极本报告是严格保密的。139
研究思路1、前期研究回顾2、柏泉新农村建设的核心问题及解决方式3、柏泉新农村建设总体开发模式4、柏泉农业开发模式研究5、柏泉旅游开发模式研究本报告是严格保密的。140
目标体系柏泉的全面腾飞是一项系统工程，在这项工程中既要保证合理规划的实现，又要在健康有序的节奏下建设现代农业发展体系、构筑区域价值，并保证各方参与主体的经济目标得以实现规划实现利益实现柏泉社会主义新农村建设不是单纯的旧村战略目标实现现代农业生产体改造，而是以发展现柏泉社会主功能形成系建立代农业、统筹城乡发重大设施建设展为重点的长期、宏义新农村建农民收入提高大的系统工程，是实设目标实现进程实现农村面貌改善现柏泉经济可持续发区域有序建设经济可持续增长展、农民持续增收的逐步实现新农村发就业机会增加重要举措展目标区域价值提升项目本身对于柏泉农民、政府和城市经济的影响深远本报告是严格保密的。141
“政府+ 企业”联合开发资金、技术基于柏泉农场发展现状以及农业生产各人才、市场企业参与主体的特征分析，世联建议柏泉区域发展应采取政企联合开发模式，在建农民立生产要素市场化流动框架体系下，确保柏泉新农村建设健康有序发展，实现政府土地柏泉区域发展整体的目标。政策支持本报告是严格保密的。142
政企联合开发政企联合开发是政府部门与企业单位联合参与、共担风险、共享利益的一种合作关系政企联合开发的定义l是政府或非盈利组织与企业单位之间的一种合作关系l以期达到风险、资源和技能在项目运作中的共享l使得各参与方获利，并实现区域发展联合参与、共担风险、共享利益政企联合开发的构建主体联合政府部门企业单位开发u中央政府、地方政府机构u私营组织及强势个体本报告是严格保密的。143
政企合作开发的特点政府部门企业单位u减少了公建配套设施的投入u创造更利于协作的政策环境u增加政府税收及潜在的非现金收益（政府形u如果需要，政府可提供资金或政策支持象、就业机会等）u降低开发成本及商业风险优u充分利用开发商的开发经验及创造力u有公共机构参与投资的项目更容易得到政府的点u有利于加快项目的实施进程批准，批准的进程也会加快u政企合作关系会使政府通过整个进程加强对项目的控制，从而有利于实现更多的政府公共目标u既作为土地的出售人，又作为土地的经营开发u企业单位的期望值不是随着市场的变化而变化者的各自固有利益之间的潜在冲突缺u企业单位对政治环境的变化非常敏感，容易受点u会弱化政府部门对项目的规划设计、开发建设影响而发生变化的宏观控制力本报告是严格保密的。144
政企合作模式关系框架图政企合作合同体系：东西湖区政府公私合营合同三江集团项目合同公司合同3.经营性合同柏泉新农村建设领导小组4.管理性合同三江兴隆5.设施租赁合同6.政策优惠性援助协协选议调择农业基础投资开发开项关联企业7.其他能在公私合营发目定义范围内的合同进内旅游项目开发程容村镇集体原住居民其他相关项目开发本报告是严格保密的。145
政府借助三江的市场运作能力进行社会主义新农村建设，政府的支持有利于增强企业和农民的信心目标体系实现情况原因分析u借助企业的市场运作能力和区域开发成功经验，提升政府对新农村建设规划实现程度很好的运营管理水平，增强区域规划实现的控制力u政企合作管理区域发展，增强各参与主体之间的有机结合、协调联动，促进生产要素合理分配与流动，保障规划顺利实施进程控制速度很好u政府的支持增强企业和农民参与新农村建设的信心，提升参与主体积极性，加快区域规划的实现u区域整体发展增加了政府税收及潜在的非现金收益（政府形象、就业机利益实现程度很好会等）u农民、企业获得区域整体生产效率提高所带来的增值收益本报告是严格保密的。146
在政企联合开发模式下，政府统筹协调各参与主体合作关系，三江负责具体工作的落实实施，联合关联产业和农民共同构筑社会主义新农村产业体系，推进区域健康有序的发展u政府区域管理者u农民生产参与者社会主义新农村体系u关联企业生产组织者u三江兴隆区域运营商本报告是严格保密的。147
政府作为区域管理者，制定区域发展目标和方向，监督、协调各个主体的活动，保证合作体系的健康运作主体角色责任u制定区域发展目标和方向u制定区域发展目标、发展方向与开发计划u统筹管理区域开发运营管理u主导农业生产、加工、销售龙头企业的招商工作u监督、协调产业链上u解决农民问题，负责宣传、发送、解决纠纷、拆迁安置等工作各参与主体的活动u协调各参与企业的关系，促使生产各环节的有机结合，保证生产要素的充分流动政府区域管理者u协调企业与农民的关系，保障农民与企业合作的合法权利，保证参与企业的农民的利益实现u负责与上级政府的沟通联系，争取资金、技术、人才、政策支持u鼓励合作社发展，给予优惠政策u扶持推广生态农业、有机农业、设施农业、观光农业u建立完善的保障系统u大力发展基础教育，提高农民自身素质水平u实行农业保险支持政策u发展农村社会保障，如教育、医疗、公用设施、生活服务等本报告是严格保密的。148
政府通过对柏泉规划与发展建设的控制管理，实现新农村建设目标，促进区域全面发展权l通过对项目规划的最终审批权控制项目整体发展方向力l对参与生产过程各参与主体生产活动的的监督权、管理权l实现新农村建设目的，产业结构优化提升l增加税收，扩大政府财政收入利l环境改善提高了区域价值，土地价值提升益l区域综合实力增长，获得可持续健康发展的动力l增加就业机会，农民安居乐业，获得社会效益，提升政府公信力l实现国有资产的保值增值本报告是严格保密的。149
三江集团作为区域发展运营商，贯彻区域发展目标，依托自身资源组织多方主体进入区域发展活动体系中，推进区域快速发展主体角色责任u负责承担区域发展整体规划、城镇总体规划及旅游区、新镇建设规划的编制任务u受政府委托进行拆村并点、土地的复垦、农田基础设u基本生产要素整理施更新改造u受政府委托进行农民生活设施的建设u筹措生产建设资金u对中心镇进行开发建设三江集团区域运营商u尽力协助政府引进龙头企业进入农业的生产、加工、销售环节u组织多方主体进入u为政府提供资金、人才、管理技术的支持，提升政府区域发展活动体系运营管理能力u协助政府监督和协调各参与企业、企业与农民之间的关系，保证合作体系的健康运作u楚文化主题小镇的建设u推进旅游项目实施u农业科技观光旅游的开展u生态休闲区运作本报告是严格保密的。150
三江集团通过协助政府进行生产要素整合以及协调管理区域开发，促进新农村建设的实现，并获得社会形象提升和相应的资金收益l享受新农村家园建设、土地复垦项目所涉及的地方人民政府颁布的各项优惠政策权力l确保享有环杜公湖地区和旅游区域的未来土地开发权利（不参与新农村工程以外的建设活动）l享有上一级政府赋予的对区域开发进行整体管理和协调的优先权利l投资农业基本生产要素整理的固定资金收益l区域开发收益及二级开发后对部分经营性物业经营管理利的营业收益益l三江集团作为有社会责任感的企业形象提升带来的社会效益本报告是严格保密的。151
关联企业作为产业开发商，完善自身经营管理能力，提高生产力，加快技术转化，紧密联系市场，促进产业结构优化提升主体角色责任u农业产业链上各种关联企业积极加入到农业生产、加工、销售环节u设计经营适合柏泉形象定位的旅游产品。u组织生产u生产、加工型企业积极采用农业机械化生产，将发达的科学技术和科学的产业管理方法应用到农业生产各个环节关联企业生产组织者u提供资金u销售型企业积极开拓市场，提高信息化程度，更新销售业态u技术支持u信贷机构在政府支持下积极为农业生产提供低息贷款u学校、科研机构加强对农民的基础教育和农业生产技术的推广，将先进的科学技术尽快转化为生产力u对员工进行技能培训本报告是严格保密的。152
关联企业通过积极参与现代农业建设，获得经营服务优惠政策，实现经济效益最大化l获得减免税费、租金等的政府优惠政策帮助权力l获得贴息贷款、贴息补助等政策性资金援助l简化办证审批手续l一般农作物生产型企业获得销售收益，花卉种植企业除了获得销售收益外还可以获得观光旅游收益l加工型企业一般获得销售收益，部分科研型企业还可以利获得专利费的收取和技术转让收益益l销售型企业除了获得销售收益外，销售市场还可以利用市场外资源获得端架、灯箱、广告收益l信贷机构获得贷款利息l学校科研机构可以在农业发展地区建立实验基地进行科学研究，提升自身的科研能力本报告是严格保密的。153
农民作为生产者，参与实际生产过程，提高自身生产能力，拓宽收入渠道，增加劳动收益，就地享受社会进步的成果，获得个体成功，实现自身价值主体角色责任u参与多种类型的现u从单纯的从事农作物生产积极加入到加工、流通、销售等其代农业生产他环节农民生产参与者u在合作指导下开展u参加农业技术培训，积极采用先进的生产工具、生产技术和管理方法，提高自身的生产能力农业观光旅游u努力提高自身的素质水平，积极提升创业能力，实现自身价u进入加工企业务工值本报告是严格保密的。154
农民通过积极参与农业生产过程，实现多元化经济收益的提升，享有完善的社会保障，改善生活状况l优先获得参与产业链各生产环节生产活动的权利权l进入企业务工获得合理劳动收入的权利力l与龙头企业签定生产合同和销售合同获得销售收入的权利l优先参加基础教育和农业技术培训的权利l享受农业价格补贴政策和相应农业低息贷款的权利l农民单独从事农业生产，销售后获得的收入l农民到农业龙头企业或公司务工，获得薪金收入利l农民依托农居从事餐饮、茶社等经营活动，获得营业收益入l农村社会保障体系建立完全后，农民达到社会保障条件可获得养老金、报销住院费等“保障金”收入l通过教育培训提升劳动技能本报告是严格保密的。155
研究思路1、前期研究回顾2、柏泉新农村建设的核心问题及解决方式3、柏泉新农村建设总体开发模式4、柏泉农业开发模式研究5、柏泉旅游开发模式研究本报告是严格保密的。156
柏泉农业发展需要进行深层次的变革——社会主义新农村建设是柏泉发展的必然选择本报告是严格保密的。157
中国农业发展历程我国农业发展经历了从解放前结构分散的小农经济到解放后产权、经营权集中的人民公社时期和产权集中、经营权分散家庭联产承包制时期这三个主要阶段建国前时期1949人民公社体制时期1978家庭承包制时期核心内容u小农经济u“政社合一”组织，集体统一经营生产u在不改变农村土地所有权的情况下，给与农民承分配包期内的土地使用权u提高公有化程度，扩大公有化规模u实行分户经营、自负盈亏，使农民获得生产和分配的自主权发展机制u封建土地所有制u强制性的自上而下的制度变迁u农民自发的自下而上的制度创新土地产权u私人所有u土地集体所有u土地所有权集中，使用权一定程度的分离u土地为集体所有，承包给家庭经营形成原因u分散的土地所有制u小农经济难以满足国民经济发展的需要u人民公社生产经营的高度集中不适应当时农业生u农业合作化、公有化程度越高，越能促产力的发展水平进经济的发展u小规模分散经营具有灵活、适应性强的经营方式效果u生产效率低u生产者积极性提升有限u初期调动了农民积极性，一定程度上推动了农业u生产积极性低u经济收入增长缓慢生产发展u为工业化建设共提供5400多亿资金u后期生产要素分散带来高成本、低效率问题u效率成本、运行成本、监督维护成本高u为工业化提供资金积累增多u阻碍农业技术进一步升级，个体抗风险能力差本报告是严格保密的。158
参与主体分析参与主体经历了从单一的农民经营向“政府+农民”的二元结构的过渡，并逐渐向“农民+政府+企业”的多元化方向发展，逐步形成产业的灵活多样化建国前时期1949人民公社体制时期1978家庭承包制初期1985家庭承包制后期u统一组织农民加入人民公社u接受家庭联产承包责任制度并u推行“工业反哺农业”，在u实行生产资料集中管理使用加以推广农村推行“多予少取放活”的政府方针u对农产品实行统购统销，最大限u提高了农产品收购价格度集中农业生产u对基本粮食数量实行统购统销u全面改革统购统销体制逐渐加l实大行对粮食农计业划收的购投入力度，u消户籍除管影理制响度农没有业松生动产力发展u推的进农制村度税费障改碍革，减轻农民负担l严格管制粮食市场，严禁私商自由经营粮食业务u放松户籍管理制度u颁布严格的户籍管理制度u以社员形式从事基本农业生产u获得承包期内土地使用权u可以合理的向城市流动，取农民工作u获得的土地使用权是残缺的，土得农业外收入u农不能民涉从足流政通府领域统一管理的农地业使用生权产的有逐偿渐转让转受化到限为制拥有自u出现合作化方向发展的趋u小范围涉足流通领域势，主产经生”营公司+农户“、“合作组织+农户”、“批发市场+农户”等合作类组织参与农业产业化经营u出现从事农产品生产、加企业――工、销售的专业化公司本报告是严格保密的。159
农民积极性逐步提升人民公社通过集中发展，提高了基本农业生产力；家庭承包将农民从束缚中解放出来，提高了农民的生产积极性；进入新世纪，农民突破小农经济局限性，寻求合作支持的愿望日益强烈建国前时期1949人民公社体制时期1978家庭承包制初期1985家庭承包制后期u为了维持生活的基本需要u初期通过集中管理大力发展农u实现了土地所有权和使用权一u家庭联产称承包责任制的制田基本设施，大幅度提高农业生定程度的分离；度变迁的冲击力释放完毕，制产效率u在不改变农村土地所有权的情度缺口开始凸现；u但统购统销制度限制压低了农况下给予农民承包期内的土地使u小户经营的局限性和破坏性产品的价格，农业生产的价格激用权。越来越明显；励机制作用丧失；u农民的劳动价值得以正确衡量u一些农民组织的小型土地集u分配制度上的“平均主义”、约已经使农民尝到土地集约化“大锅饭”限制了个体的发展利用的甜头。u二元户籍制度限制农民从事其他产业活动的机会，剥夺了农民的选择权利。农民对合作服务、合作开被动的生存方式农民生产积极性受到制约农民生产积极性极大提高发、合作积累和合作保障的需求十分强烈本报告是严格保密的。160
利益分配格局农民收入水平低、结构单一、增长缓慢，与国家经济发展不相匹配，产业间的利益分配格局需要进行调整，使农民充分享受到社会经济的发展建国前时期1949人民公社体制时期1978家庭承包制时期农民u农产品低价收入u农业生产增加，收入提高u农“大民锅收饭”入平低均分，配结构单一，增长u缓不能慢通过市场价格获得征地补偿收u其他农业外领域的收益的获取受到严益，某些地区仍受到限制格限制u农民自建设施产权不归农民，直接影响农民收益政府/国家u征收农村税费u征收农村税费u抽取农业剩余资源，占农业积累额u继续提取农业剩余资源65%以上，最高达%国家通过u农政业为策工体业化制建转设提移供、年均分21配0亿农，业农民平均提供农业剩余80元生产的剩余价值保障工业资金积累体制影响u统购统销u统购统销u集体公有制u农村土地产权制度不合理，影响利u平均分配制度益分配工农关系u工占农利，以农养工以农养工u工占农利，以农养工本报告是严格保密的。161
城乡差距逐步加大从建国以来到本世纪头两年，我国城乡差距呈现出先缩小后扩大的走势，目前城乡差距比例及绝对值都呈现高位运行的态势，严重影响农业生产的投入建国前时期1949人民公社体制时期1978家庭承包制初期1985家庭承包制后期u政府选择和推行重工业优先发u实行家庭联产承包责任制提高u政府加快城市改革步伐，城展战略使得资本过度集中于城市农民积极性；市居民收入加快提高速度；产业，劳动力过度集中于农业；u提高农产品收购价格，农民收u各种制度障碍限制着劳动力u统购统销政策降低了城市的生入大幅度提高；自由移动和人口迁移；活成本；u城市改革步伐相对缓慢，与农u小户经营的局限性和破坏性u城市职工劳动生产率和报酬水村改革相比，城市改革对企业利越来越明显，阻碍和破坏了农平远远超过农村生产力。润和职工收入的直接效果小很业生产力的发展。多。城乡差距大，城乡消费比城乡差距迅速缩小，城乡城乡差距整体上呈扩大率始终保持在的很消费比率持续下降，1985趋势高水平上年下降到最低点本报告是严格保密的。162
农业发展历程总结中国农业发展实际是经历了不断完善的否定之否定的循环上升发展过程u中国农业经历了“小农经济—集体经济—小农经否定之否定的循环上升济”否定之否定的循环上生产力水平升阶段。……小农经济u生产力发展到现在的程度上，要求在肯定上次生产集体经济关系结构成功的基础上进小农经济行再提高建国前时期人民公社体制时期家庭承包制时期未来中国农业否定之否定发展模型本报告是严格保密的。163
农业发展历程总结中国农业发展阶段的变化是以调整农业生产关系为特点，通过生产要素的改善和相互关系的转变以提升综合农业生产力水平的过程u农村生产力水平发展到一定程度，需要对生产关系进建国前人民公社体制时期家庭承包制时期……行调整。u农业发展是改善农业生产u原始、落后的生产u生产关系超前变u初期调整生产关系u提升生产力水平要素和要素之间的关系，以力革，不适应落后的以适应当时生产力u变更生产关系促进生产力继续提升的过生产力u仍维持较低生产力程。水平u中国农业发展阶段的变化生产关系与生产力不相适应，必阻碍生产力水平提升，制约农业发展实际是在寻找一个农村生产力如何能迅速提高的途径。生产力生产关系本报告是严格保密的。164
柏泉发展的必由之路社会主义新农村建设就是为了从根本上解决农业生产关系与生产力不相适应问题；农业的发展是柏泉整体区域升级发展的基础u改u改革革农农产产品品统统购购统统销销体体制制，，允允许许企企业业和和个个人人进进入入农农业业收收购购市市场场参参与与竞竞争为争为解解决决生生产产关关系系与与生生产产u推u推进进农农村村税税费费改改革革，，减减轻轻农农民民负负担力担力不不适适应应问问题题，，政政府府不不u户u户籍籍管管理理制制度度松松动动，，农农民民收收入入结结构构多多元元化化，，开开始始工工业业反反哺哺农农业断业断推推行行多多项项旨旨在在促促进进农中央政府推进社会主义新农村建设农业发展的新举措u出u出台台中中央央““一一号号文文件件””对对农农村村改改革革和和农农业业发发展展作作出出具具体体部部署业发展的新举措署u…u………u柏u农农民民收收入入低低，，收收入入来来源源少少，，收收入入不不稳稳定定性性较较大大柏泉泉农农业业生生产产关关系系也也逐逐u渐u柏柏泉泉财财政政收收入入在在东东西西湖湖区区排排名名最最后后渐与与生生产产力力水水平平不不适适u应u农农业业基基础础设设施施投投入入不不足足，，缺缺乏乏技技术术指指导导，，农农业业生生产产效效率率低低应，，导导致致农农业业新新问问题题的建设社会主义新农村是柏泉发展的必由之路的出u出现现u村村庄庄建建设设滞滞后后，，生生活活环环境境欠欠佳佳，，配配套套设设施施不不能能满满足足农农民民要要求求uu市市场场信信息息不不对对称称，，市市场场销销售售渠渠道道不不健健全全本报告是严格保密的。165
农业的基础作用农业是柏泉区域发展的基础，农业的改善将直接关系区域内农民生活生产结构的调整农业是区域发展的基础工业的发展需要中旅游业的发展需要心镇为其提供相关中心镇提供相关的的生活配套设施硬件配套设施u农业是柏泉重要的支柱产业；柏泉也是武汉市及东工业中心镇休闲业西湖区政府发展农业的重发以光态通点区域；农业发展在任何展农销农休系过农业售产时候都不能放松闲统大副初市品农的面产级场流培积品产通业u农业的发展将直接或间接育观地促进柏泉加工工业、观深品需，光加为要光休闲旅游业的发展以及发农工基建展业中心镇的建设，是柏泉未础立观生来成功打造武汉都市休闲，区的基础和发力点农业本报告是严格保密的。166
农业是柏泉发展将柏泉建设成为大武汉的CED应以发展农业为先CED的先导条件导，实现农业与其它产业之间的良性互动u农业发展是区域稳定发展的基础u农业发展能解决人民群众的基本生活问题u农业生产力的提高能够扩充柏泉作为CED的实力u农业生产环境的改善能满足建设CED对整体环境的要求本报告是严格保密的。167
柏泉农业发展现状及问题本报告是严格保密的。168
柏泉财政现状基础经济水平较低、财政转移支付能力较弱导致现代化大型农业设施的投入乏力柏泉农场财政收入低柏泉财政收入占全区比例•柏泉财政收入仅2900万元•占东西湖区不到2%•在区内（平均7000万元）排名靠后柏泉2900万元%柏泉税收结构财政收入以税收为主70%•税收主要来源于二、三产30%•农业无税收，需倒补贴100-200万元/年无三产二产一产本报告是严格保密的。169
柏泉农民收入现状农业产业收入偏低、产业结构外收入缺乏导致柏泉农民收入偏低；柏泉农民没有自身进行农业生产要素改善的能力1085010247柏泉农产品收入（元/亩）农业直接收入乏力5500•蔬菜种植收入最高，水产收入稳45434307定。•粮食种植收入最低，仅能维持生活，每亩投入500元/年，收入最2000-3000高约700元，但一般处于亏损。1000-1500•农民要通过种植其他产品来弥补武汉市元）东西湖区职工东西湖区农民柏泉人均收入（500-600粮食收入亏损，瓜稻结合平均纯100柏泉农民总体收入水平低收入约400元蔬菜园林水产莲藕粮食•柏泉农民收入仅4307元/人年•低于东西湖区平均水平•不及武汉市人均收入的一半6%1%3%10%2005年东西湖区农民户均收入结构1%工资性收入农业收入牧业收入农业收入占到总收入的79%，说明农民主要的收20%入来源是农业收入，对土地的依存度高渔业收入二产收入二产收入占到总收入的1%三产收入三产收入占到总收入的6%4%财产性收入55%转移性收入本报告是严格保密的。170
土地资源优势柏泉农场可利用农业生产的土地面积广，人均耕地占有指数远高于全国平均水平，土地权属明晰便于统一协调8亩/人亩/人柏泉全国u柏泉农场总用地面积78平方公里，总人口万。u柏泉人均农用地为8亩，明显高于全国平均水平。未利用土地%水域%耕地%用地性质耕地园地林地交通用地城镇村庄面积(公顷)工矿用地%交通用地园地用地性质城镇村庄工矿用地水域未利用地%林地%面积(公顷)%本报告是严格保密的。171
农业基础设施现状对农业基础设施建设力度小，缺乏对农田道路、水利、现代农业物质装备的投入，缺少大型农业生产基地和农产品深加工基地柏泉农业基础设施现状发展方向本报告是严格保密的。172
柏泉农业产业优势柏泉农业结构一定的产业优势；水产品养殖无论在产量还是亩产效益上在东西湖区内排名领先；但经济作物的播种比例比较低，还需要加大科技含量提高亩产效益柏泉与东西湖区主要农业产品亩产量对比图2005年东西湖区主要都市农产品产量蔬菜、瓜类水果水产品禽蛋产量牛奶产量牲猪存栏家禽存笼2柏泉全区柏泉长青2807015161543125591599117201慈惠走马岭4553335354220300253217927850`新沟11000056040023028057383380粮食作物经济作物蔬菜瓜果渔业荷包湖300004129524414030090000辛安渡72450503117055681469311477831p柏泉的农作物产品中还是以传统的水稻种植为主，经济作物种东山339006049300300024500植比例小。径河20540311539855291500155025000李家墩1015094089056005695p在以牧业、林业、渔业、蔬菜三店15651115712536023106545瓜果为主的现代都市农业生产新沟镇1463324011510771528029500中，柏泉的渔业和畜牧业产量较牧业园200034506400403675905高，特别是在水产品养殖和禽蛋农科所28763435生产方面，柏泉在东西湖区占有生态园2145661400249714002732绝对的优势。合计535714187644007866465205427267407911p在产品效益上，柏泉在粮食作柏泉所占比例%%%%%%%物和水产品的产品效益较高，亩2005年东西湖主要农场农作物产量产量均高于全区水平，经济作物和蔬菜瓜果类产品的的效益水平柏泉长青走马岭荷包湖辛安渡东山径河新沟镇柏泉所占比例还需要提高。粮食作物%经济作物%本报告是严格保密的。173
支撑体系问题柏泉农业主要存在农业科技水平落后、产业化程度低、市场不健全、农民素质低等主要问题，需要通过多方主体的参与改变目前的现状参与主体政府企业农民支撑体系n对农业科技成果转化为农业生n缺少使用先进科学技术进行n技术落后，设备陈旧，精深科技创新产力的推广力度不够农业科学技加术工能转力化差为农业先进生产力农能业力生产弱的操作能力n存在保护主义，对产前、产n企业规模小，缺少大型龙头n仅能参与生产环节，无法参产业体系中、产后环节产业体农系各业参产与企业管理和调控不够业化企程业度的参低与，缺少大型龙头企与业到参产前与环节、产后环节n对多元化、多层次的市场流通n市场规模小，参与主体信息n无法获得前沿市场信息，对市场体系主体引导不够n未培育起来竞争有序的市场市场开化程放度程低，度销低售业、态流落后通主体单一信息不敏感n劳动素质低人力资源n没有建立对农民劳动素质的培养的培训教育体系农民劳动素质低本报告是严格保密的。174
柏泉农业产业链虽然柏泉农业结构不断优化，但农业产业化程度较低，产业链现状未得到完全有效延长，产业联动程度低，一、三产业互动效应不强•缺少设施先进、•缺少大型龙头企•精深加工能力功能完善、交易业进行产业化经营差、发展相对滞规范的农产品交后易市场，流通业态陈旧产品深加工产品销售生产要素整理（缺失）农产品生产休闲观光旅游产业•与农业生产产生互动效应不强产业化程度低，产业链连接不顺畅，农民、企业、中介组织和市场等主体要素缺少有机结合，一、三产业互动效应不强本报告是严格保密的。175
现代农业发展研究本报告是严格保密的。176
现代农业定义现代农业在参与主体、生产方式、经营方式、技术运用等诸多方面与传统农业有着显著区别现代农业基本内涵现代农业与传统农业的区别u以保障农产品供给、增加农民收入、促进内容传统农业现代农业可持续发展为目标；经营主体个体农户农业企业和家庭农场u以提高劳动生产率、资源产出率和产品商经济规模小农经济规模经济品率为途径；生产模式封闭式开放式u以现代科学技术和现代技术装备为支撑；增长方式粗放型外延式集约型内涵式u在家庭承包经营基础上，在市场机制与政府调控的综合作用下；生产技术不变化创新型生产手段落后、传统新式的u农工贸紧密衔接，产加销融为一体，多元化的产业形态和多功能的产业体系。生产目标自产自销追求利润最大化土地、劳动生产率低高——农业部部长杜青林资本和劳动投入比例低高投入生产要素农户自行解决从市场购买产业结构分割型联动型劳动者技能体力型智能型社会化服务体系无完善和健全本报告是严格保密的。177
现代农业的特征生产手段科技化要素投入集约化产业功能多元化u投入现代科技及装备u增加资本投入u提供农产品和工业原料u生活休闲u普及现代农业知识，培u应用科技与装备养新型农民u适度集中土地u生态保护u强化组织管理u旅游度假u文明传承u科普教育综合效益统一化资源配置市场化产业经营一体化u经济效益u开放农产品市场u延伸农业产业链，生u生态效益u完善市场体系产-加工-销售有机联系u社会效益u一产向二、三产业延伸渗透，壮大产业体系u创造专业化合作组织本报告是严格保密的。178
现代农业产业链现代农业实际上已经发展成为一个与发展农业相关、为发展农业服务的产业群体，包括产前-产中-产后三大领域，并由一产向二、三产延伸渗透产前领域产中领域产后领域农水科政资可高科观产物休产管业利技策金持效技光后流闲品理机设支协保续农农农加支度销输械施持助障农业业业工持假售出业u现代农业不再局限于传统的农业部门；u还包括生产资料工业、农副产品深加工等第二产业，交通运输、技术和信息服务等第三产业；u现代农业成为一个与发展农业相关、为发展农业服务的产业群体。本报告是严格保密的。179
国外农业发展案例研究日本模式农业发展借鉴案例n科技的大规模使用增强了土地的利用价值n农协的参与协调了各方主体之间的关系案例研究美国模式农业发展借鉴案例n机械化的运用提高了土地的产出，节约了人力n市场化的企业运作，自发的协调了各主体之间的关系现代农业发展进程研究现代农业发展进程研究•通过对国外农业发展进程的研究寻找推动现代化农业进程的关键因素本报告是严格保密的。180
国外农业发展实证发达国家根据人与土地之间的关系，划分为两种发展实现的模式现代农业模式规模农业集约农业特征人少地多人多地少典型代表美国、加拿大、澳大利亚日本、荷兰、韩国基本情况l耕地充足l耕地少而散l农户经营规模大（户均耕地l农户经营规模很小（户均耕100～200公顷）地1～3公顷）l工业发达l农产品供不应求l劳动力缺乏现代农业特点l先实现农业机械化l先生物化学技术现代化l再转向农作物品种的改良及l而后重点转到操作机械化，化肥的应用生产精确化l最终实现生物化学化和信息l政府对农业投入较多的“保化护”资金本报告是严格保密的。181
典型案例1日本现代农业以小规模农户经营为基础，经历先化学化后日本机械化的过程，走一条以人工资源投入替代土地资源的农业产业现代化道路日本农业基本情况日本农业现代化经历了四个时期u日本属于典型的人多地少国1234家，农户耕地面积过小，平明治维新-1900年1900年-二战结束二战后-1970年代初1970年代以后均每户仅，且地块零散。•学习西欧先进农•改良劳动对象，多•通过农村民主化改•开发和推广应用高u日本现代农业以生物技术为业技术，以提高农投入劳动，多施肥料革，促进现代农业技性能的农业机械农业技术创新重点，精耕细业生产力•劳动密集和土地密术的开发和应用•大量推广应用化学作，以缓解土地资源不足，集结合的小型经营耕•建立起农业现代化技术和生物技术提高土地产出率。作技术体系的基本框架日本现代农业类型设施农业运用先进设施与现代农艺技术，四u日本现代农业以小规模农户经营为基础，生产逐渐规模化、功能多样化。季生产无公害农副产品u生产手段经历先化学化后机械化过程，向全自动化、设施化、智能化发展。走一条以人工资源投入替代土地资源的农业现代化道路。观光农业设立菜、稻、果树等田园，吸引游人参观体验，农业与旅游业相结合u政府十分重视农业生产的前期投入，实行农产品价格支持，还投入大量资金建设通过有实力的农业集团建设有特色农业基础设施，实现土地集约经营，并通过政策调整保障农业发展。特色农业的农副产品生产基地，依托先进科技进行深层次开发，形成具有国际u农协是农民自愿建立的合作组织，组织农业生产资料供应和农产品收购、加工、竞争力的特色农业贮运、销售等社会化服务，使农村供-产-销三大领域实现一体化。本报告是严格保密的。182
典型案例1多种主体参与到现代农业产业链中，政府、农民、农协及企日本业有不同的分工与合作，农协承担起承上启下的主要作用产前环节产中环节产后环节农业要素增值整理现代农业生产产品深加工产品销售保障系统政府l出资建设水电气暖、广播、l扶持大规模有机农业生产l鼓励城市工业化l优惠农民税收l经济立法、调整财政道路、通讯等农业基础设施进程中的中小企业l控制大米等主要粮食作物金融政策保障农业l给予农业补助金向农村发展和烟草的收购l投资、补贴农村社区l建立农业长期低息贷款制度l实行农产品价格补贴政策建设、农民教育、环境保护、污染治理等l开垦荒地、围海造田、规划l以高关税、严格检疫制度和平整土地等贸易保护措施限制国外l补贴农业技术推广l成立地域农业改良普及中心农产品进口l颁布法律促进町村合并，加快农村城镇化l废除土地转让限制，引导土地流转，集中土地农民l利用政府补贴或贷款，购买l生产一两种产品，形成专业分工l兼营他业l兼营他业生产材料和机械l根据企业技术要求生产优质农产品l自由买卖和出租土地农协l组织农户，编制生产与经营l供应高科技含量种苗、农药、化肥及l进行生产加工技l储存、运输市场l推广农业技术计划其他生产资料术指导l进行产品销售指导l组织农户资金l取得信贷资金l供应生活资料l接受农户委托，l开发引进低成本高收益技术l进行具体生产技术指导对农产品分级收l发展农村社会保障，购、统一包装如教育、医疗、公用设l推广优良品种施、生活服务等l制定合理耕作制度企业l银行、信贷机构为农民提供l专业大户租入或购入土地，集约化经l私营企业几乎垄l私营企业几乎垄断畜产品l建立农业科研和推广低息、免息贷款营断畜产品加工销售体系l工商企业直接投资办大型农l农业企业制定生产环境、生产过程和场工艺、农产品的标准化，全程跟踪服务l农产品加工企业付给农民预购订金，提供商本品报告性是农严格产保密品的生。产技术，如生物化学、机械技术等183
典型案例1技术上的成功加快了日本农业产业现代化的进程，非盈日本利性的农协组织起到了关键的协调发展作用1. 针对人多地少特征，重点促进现代农业生产技术的开发和应用，以提高土地产出率，辅以推广高性能农业机械，以提升劳动效率。2. 农协主要负责•组织农民集体与企业对接•提供基础生产资料的信息帮助，推广新技术•合理改造农业产业结构3. 政府主要负责•出资进行农业基础设施建设•编制农业规划引导土地集中，集约开发•给予农业补助，优惠税收•投资农村社区建设及社会保障，加快农村城镇化•投资农业教育，推广农业技术•鼓励农协等合作组织的发展4. 企业主要负责•工商企业投资建设农场，集约化经营•提供生物化学、机械技术以及资金支持•负责产品收购、包装、储存、运输、销售，全程跟踪服务5. 农民主要负责•利用补贴或贷款购买高科技含量生产材料和机械•采用先进技术生产优质产品•兼营他业，参与农业产加销环节本报告是严格保密的。184
典型案例2美国人少地多的农业资源特征决定了美国农业发展以农业机械美国化的广泛应用为主，结合发达的科学技术和科学的产业管理来实现农业现代化美国农业现代化经历三个阶段u美国农业资源的特征是人少地123多，劳动力供给短缺。半机械化阶段田间作业机械化阶段全盘机械化阶段（初始阶段）（发展阶段）（成熟阶段）u高成本的劳动力，诱导农民偏向劳动替代型技术的选择，美国的农•18世纪末到19世纪中期•19世界末到20世纪初•20世纪40-50年代到业技术革命从机械技术开始。动了70-80年代•以人力和畜力驱动、按•第二次科技革命带u再实现农业机械化后，美国农业机械原理设计制造的改农业以机引（或电动）•不仅农机具数量增加，转向农作物品种的改良及化肥的应良农机具取代传统农具的大型农业机器代替改而且性能不断提高，设用，实现生物化学化和技术化。良的农机具的过程计和制造出适应精细作业要求的农业机械u不仅重视农业生产技术的现代化，美国农业组织也十分重视农业组织管理现代化，大力推行农业专合作组织农工综合企业工商企业农业合作社业化、一体化、社会化。n把农业生产同农用生产资料的生产、供应，或农n由私人工商企业与农场主n单个农民出于自组织方式产品的加工、销售过程的签订合同，以直接的业务身产销利益的考3%-5%从事农若干环节，纳入一个统一往来向农场主提供服务，虑，组织起来的互业生产的人口的经营体内把产供销统一起来助合作经济组织产值占美国GDP的17%n私人与工商企业通过合同n全部生产一过程由一个特点企业组织完成建立一种相对稳定的联系n农民自发组织n原有的工商企业和农场仍n个体具有独立性保持各自的独立地位不变本报告是严格保密的。185
典型案例2政府、农民、企业是美国农业发展的重要参与主体，企美国业尤其是农工商综合体对资源的集中占有使现代农业得以迅速发展产前环节产中环节产后环节农业要素增值整理现代农业生产产品深加工产品销售保障系统政府n资助兴办灌溉工程，加强农n建立一整套种子繁育推广体系，制n推进农业一体化地改良等订有关种子管理的制度和法律文件n对外贸易支持政策n给予合作社有限豁免待遇、税产业体系建立，收优惠、提供信贷支持等多种优n组织大批城市失业者到农村n重视推广生态农业通过严格的立法n在工农收入差距、地区修公路、建水库等和合同制度保证城乡差别拉大的情惠政策n立法实施水土保持和生态环境保护况下实行价格支持n免费拨土地给各州建立农业高政策，实行可持续农业发展战略农业工业化生产n建立农村电气化管理局，解和补贴，后期逐步等院校和拨款兴建农业实验站，决农村电力供应n投资向大农倾斜，支持大农业，消取消价格和收入补在各州建立农业推广体系，为农贴，使美国农场完业教育科研和推广拨款n建立农业信贷制度，以保证灭中、小农农场主生产所需资金全实现市场化n建立由大学、政府、技术推广部门和农民代表组成的农业推广指导委员会n实行国家对农业保险提供保费补贴的农业保险支持政策企业n联邦土地体系专门为农场主n中间信贷银行向农场主提供中、短n农工综合企业和n农工综合企业和工n合作社对内为成员提供物资与提供用于购买土地和房屋等期贷款工商企业将产供商企业将产供销统资金、组织经营管理等，对外输不动产的抵押贷款n家庭农场通过与农产品加工企业和销统一起来一起来出劳物和销售农副产品农业供销合作社签定生产合同和销售合同，实现农业社会化生产农民n利用政府补贴或贷款，购买n农户之间通过联合与重组，扩大生n随着专业化程度n随着专业化程度越生产材料和机械产经营规模越来越高，不少来越高，不少农场n广泛采用喷滴灌，建立完整n积极采用机械化操作及生物、化学农场退出产前、退出产前、产后部的排水设施体系技术产后部门的经门的经营，专务于营，专务于农业农业生产n实行土地普查建立土壤档案n将先进的管理技术运用到农场管理生产中本报告是严格保密的。186
典型案例2大规模的机械化运作，农业企业对生产要素资源的集中占美国有和现代化管理使用，提高了美国现代农业的生产效率1. 人少地多、农田规模效应明显的地区着重大力发展农业机械化技术以提高劳动生产率，辅以现代科学技术和管理技术的应用以提高生产效益。2. 政府主要负责•为农业基础设施建设提供信贷支持和资金资助•推广生态农业、机械农业发展•推进农业一体化体系建设•对农产品价格进行补贴•发展农业教育、建立农业技术推广体系•支持农业合作社发展•提供农业保险支持政策3. 企业主要负责•农业生产的各环节提供资金和技术支持•促进自身供销一体化建设、产业化经营4. 农民主要负责•通过联合与重组以扩大生产经营规模•积极采用机械化操作及生物、化学技术提高生产效率本报告是严格保密的。187
案例总结现代化农业发展必须引入多方主体的参与，通过协助、合作、合资等多种形式组成完整的产业系统链条政府国外农业现代化产业群的形成原因各不相同，发挥关键作科研机构销售企业用的主体各不相同，但最终殊途同归。现代农业产业集群社会主义现代化农业建设的关键应是尽快构建一个适合自协作组织生产企业身条件的产业体系，充分发挥各方资源的优势共同发展农民本报告是严格保密的。188
案例总结通过针对农业生产要素的市场化运营，提升农业产品的价值空间，改善农业生产关系，是增强现代化农业产业生命力的关键；农业产业化过程实质上是农业要素投入、增值、流动、实现的市场化进程实现农业要素资本的市场化流动是连接各参与主体，改善农业生产关系的纽带农业要素u农民市场化u企业、研发机构u土地作为农业生产的根本要素，是农民的安身之本；u土地作为农业生产的开发基础，是企业的立业之本；u分散经营的个体农民，没有能力进行深层次的生产关系变革；u专著农业科技研发生产的单位和企业，没有能力进行大规模的产业结构改造；u农业产业化实质上是农业要素资本化的市场进程，表现为物化资本的增加和人力资源价值的提升；u农业要素市场化的流动从根本上解决了各方参与主体之间的联系合作问题，使产业链发展变得通畅。本报告是严格保密的。189
国外农业发展案例研究日本模式农业发展借鉴案例n科技的大规模使用增强了土地的利用价值n农协的参与协调了各方主体之间的关系案例研究美国模式农业发展借鉴案例n机械化的运用提高了土地的产出，节约了人力n市场化的企业运作，自发的协调了各主体之间的关系现代农业发展进程研究现代农业发展进程研究•通过对国外农业发展进程的研究寻找推动现代化农业进程的关键因素本报告是严格保密的。190
国外农业现代化进程基本生产要素的改变带来整个农业生产关系的深层次变革，农业基础设施的完善是国外农业现代化发展的基础世界范围内基本实现农业四十年代五十年代六十年代七十年代八十年代机械化比基本实现农业现代化的时间要早20~30年美国、加拿大、澳大利亚u美国、加拿大、英国、法国、德国、澳大利亚等发达国家，大多在20世纪40~50年代英国、法国、开始农业机械化；德国u20世纪60年代前后相继实现了全面机械化；u农业现代化进程大体开始于日本20世纪40年代，在70年代后先后实现现代化；u在20世纪的50年代和70年代，日本、韩国分别开始发展韩国水稻机械化。农业基础机械化的实现农业现代化的实现本报告是严格保密的。191
生产要素改善在二产发工业园区通过土地资源要素的市场化运营、园区内生产展中的成功实践企业的产业化运营管理，最终实现了园区土地资源价值的最大化体现u工业园区通过针对u工业园区的生产企u体现在产品收益方面的土地土地资源要素的整业运营资源价值得到最大化理，满足工业企业的生产需要u土地所有者针对产u园区内吸引的生产u通过产品的销售实业发展需要进行土企业通过产业化的现，将土地价值的地的一级整理，通规模集中运营，增最大化体现在，环过道路管网等基础加技术资金的投境改善、人员就设施的修建，改善入，整合上下游关业、增加税收、整土地资源条件，吸系，大幅度提高生体科技提升等诸多引成熟企业进入产效率方面本报告是严格保密的。192
生产要素改善上海浦东新区上海浦东新区以一步到位建设实施的基础设施开发为先导，将区域在二产发展中的形态开发和功能开发有机统一，使得物流、资金流、信息流、人的成功实践才流、和技术流能够在开发区内有限空间内集中、充分地流动，促进了各企业利润和生产效率的大幅提升n浦东开发开放进入了一个实质性的n第一个五年计划的十大基础设施n第二个五年开发完成，浦东n2005年城市基础设施投资额启动阶段建设基础开发为主的建设基本完成国际机场、地铁二号线、外高达到亿n政府组建浦东规划设计院，进行高n全面展开新一轮十大基础设施建桥港区二期、上海信息港浦东标准规划设枢纽等工程相继完工n1990年开始第一个五年计划的十126大基础设施建设城市基础设施投资额（亿元）增长90%年1995年2000年2005年工业企业利润总额（亿元）增长倍增长倍工业全员劳动生产率(百元/人)功能开发提上议程n建成陆家嘴金融贸易区、花木行政n工业企业实现利润总额n将浦东的主要经济功能定位在集散功文化中心、张江高科技园区、金桥开亿元能、生产功能、管理功能、服务功能发区等六大开发区，物流、资金流、和创新功能等几个方面，按照功能分信息流、人才流、和技术流在开发区区进行企业招商引资内充分流动本报告是严格保密的。193
生产要素改善上海浦东新区通过土地资源要素的整理，浦东新区的产业增加值和财政收在二产发展中的成功实践入分别获得了以4倍和24倍于基础设施投资速度的增长，并取得了良好的社会效益，成为中国最有活力的发展地区之一产业增加值（亿元）财政收入（亿元）2000450增长4004倍增长24倍1500350300经济效益大幅200增加城市基础设施00199520002005199520002005投资额土地价增长值得到150从业人员数（万人）35100职工平均工资3186 (元3最大化144).倍140平均每年多吸纳30100体现增长倍万人就业2510013020100125良好的12015100社会效999511510100益本报告是严格保密的。194
生产要素改善昆山经济昆山经济开发区大规模的基础设施建设为其经济的全面迅速在二产发展中技术开发的成功实践区发展奠定了坚实的基础，成为中外客商投资的热土；通过完整的产业链建设各企业生产效益不断增加n高质量规划先行，进行五通一平n政府加大开发区基础设施建设n在周边乡镇相继建立起十余个n开发区累计投入资金140亿元，用建设力度，完善配套功能，建筑城工业配套区，形成了庞大的工业于交通、能源、电信等基础设施建市新区区体系设154454城市基础设施投资额（万元）年平均增长倍210001063405181985年1990年1995年2005年年平均增长24445393%外商投资额（万美元）利税总额（万元）年平均增长倍777723n国内客商纷纷前来n台资企业先后落户开发区n政府推动内外资企业配套协作，n已有欧美、日韩、港澳台等41n欧美企业也相继进入延伸产业链，促进了外企生根和民个国家和地区的1000多家企业落企壮大，同时也促进了产业集聚户区内，初步形成了电子信息、精密机械、民生用品等三大主导产业本报告是严格保密的。195
生产要素改善昆山经济对昆山经济开发区土地资源要素的整理极大推动了区域生产总在二产发展中技术开发的成功实践区值和财政收入的快速增长，职工收入也有了大幅提高，取得了经济效益和社会效益的双丰收，区域土地价值得以最大化体现600总产值（亿元）53614工业用地地价（万元/亩）500增长1228倍增长近112倍经济效城市基0益大幅199520002005600000增加0础设施财政收入（万元）54173220022006500000投资额增长44倍400000增长300000土地价值得到6200000最大化体现.35倍8900310000011843019952000200525000职工平均工资（元）2300020000增加14000元17593良好的15000社会效益10000905850000本报告是严格保密的。196199820032005
世联研究位于产业链前端的农田基础设施等关键生产要素的建设投入是现代农业发展的关键驱动因素，赋予产业链活力的源动力现代农业发展生产要素提高农民建设投入生活水平•装备现代化•提高农产品•高新技术应用深加工企业•建设设施先进•土地集约化技术水平•功能完善•做强龙头企业•更新先进设备•交易市场规范现代农业发展“钟摆”驱动模型本报告是严格保密的。197
世联研究通过对农业基本要素，诸如农业用地、农业设施的资本投入，改善生产条件，提高农业要素的价值，通过农产品的生产销售提高农民收入，是最终实现社会主义现代农业发展目标的重要手段u作为农业生产的直接参与者，农副产u形成完整的农业u通过资本的投入，进u吸引专业企业的进品附加值的综合提行以土地资源为主的产业链关系，推入改善生产关系，高直接反映在农民农业生产要素综合基进农业产业现代并带来新的农业技的农业生产收益础整理化的形成术变革上，实现社会主义现代化农业发展的最根本目标转变对农业要素尤其是农业用地开发的观念是提升整个农业产业链价值、发展社会主义现代农业的关键本报告是严格保密的。198
通过案例研究分析，世联认为对农业生产要素的整理、吸引多方参与主体、应用现代生产技术、统一的组织协调、提高农民素质水平是影响现代农业发展的关键因素u位于产业链前端的农田基础设施等关键生产要素的投入是u政府、农民、企业等不同现代农业发展的关键驱动因素参与主体采取分工与合作u转变对农业要素尤其是农业农业生产要素整理方式加入农业产业链上各用地开发的观念是提升整个农环节的生产活动业产业链价值、发展社会主义多方参与主体现代农业的关键u综合应用农业机械化、发达成功发展现的科学技术和科学的产业管理现代生产技代农业的关方法术应用键因素农民素质提高u政府、政府性的民间组织或是综合型农业生产企业统一协统一的组织协调u政府加大对农业生产技术调各参与企业的生产活动，以的推广，提高农民的生产提高各产业之间的联动，促进素质生产要素的流动本报告是严格保密的。199
柏泉农业发展解决方案本报告是严格保密的。200
柏泉农业解决方案现代农业的综合开发意味着要素的投入，效率和效益的平衡经济效益、社会效益和生态效益的统一资金、物资、劳力和最终目标科技等生产要素的基础投入1.合理配置、科学利未被利用、用农业生产要素利用不充分2.提高农业综合生产不合理的农能力和市场竞争力业资源运用工程和生物措3.推动传统农业向现施，进行广度和深度代农业转变的开发提高农业综合生改善和保护农业生产能力和农产品态环境，提高资源商品率利用率本报告是严格保密的。201
柏泉发展现代农业生产要素增值整理、产业集群组织建立是柏泉急需解决的问题发展现代农业急需解决的问题农业生产要素增值整理建立产业集群组织大规模提升农业生产要素，解决制约现代农业发展的基础问题积极培育适合各方参与主体的产业结构组织，发挥各方优势，推动生产要素的合理流动发展现代农业，实现农业的高速增长和长期可持续发展本报告是严格保密的。202
战略举措进行农业综合开发，通过大规模农业生产要素的整理和1：投入，解决制约现代农业发展的基础问题，为柏泉新农村建设打好坚实基础农业示范基地和生产基地建设农田基础设施建设u发挥柏泉农产品优势，建设u进行农业用地的升级整理集国际先进农业生产技术、u进行包括水电气、道路、通讯、灌溉生产设备与工具、优良品工程在内的农业基础设施改良种、现代农业管理技术为一u投入农业机械设备体的绿色、高效农业示范基农业综合开发：地和生产基地农业基础生产要素增值、整理、升级u进行拆村并点工程建设，将零散的土地集中到一起，实现农业的规模化生产，使土地生产效率最大化土地集约化、规模化利用本报告是严格保密的。203
战略举措2：依照建设现代农业的要求，重构完整的现代农业产业链，将所有涉农产业、涉农机构统一在现代化的农业产业集群下，形成产业群的竞争合力产业链各环农民农民农民农民节参与主体政府政府农民政府投资企业生产企业加工企业专业市场销售企业投资企业产前环节产中环节产后环节产业链农业要素资本化运作现代农业生产产品深加工产品销售休闲观光旅游产业支撑要素城镇化建设政策资金科学技术信息服务培训仓储、物流支撑要素参与主体政府、企业政府政府、企业科研机构科研机构科研机构企业金融机构企业政府本报告是严格保密的。204
具体实施举措明确柏泉农业产业链上各参与主体的具体举措，吸引投资企业进入，解决重要的产前生产要素整理环节，充分利用社会资源实现柏泉区域腾飞的目的产前环节产中环节产后环节农业要素资本化运作现代农业生产产品深加工产品销售保障系统休闲观光旅游产业政府l协调企业与上级政府关系n扶持推广生态农业、有机农n引进龙头企业参与产品n实行农产品价格补n鼓励合作社发展，给予优l争取财政拨款业、设施农业、观光农业深加工贴政策惠政策l编制城镇规划、农业产业规n引进农业龙头企业参与农业生n给予企业适当优惠条件n引进龙头企业参与n大力发展基础教育划产n保障农民与企业合作的产品销售n兴建农业试验站，建立由l引导土地流转，集中土地n给予企业适当优惠条件合法权利n给予企业适当优惠大学、政府、技术推广部条件门和农民代表组成的农业l给予农民购买生产材料和机n保障农民与企业合作的合法权械补贴利n保障农民与企业合推广指导委员会作的合法权利n实行农业保险支持政策n进行农村社区建设n发展农村社会保障，如教育、医疗、公用设施、生活服务等企业l投资建设农业基础设施，包n提供具体生产技术如生物化l进行产品加工技术指导l统一储存、运往市n推广农业技术括水电气暖、广播、道路、学、机械技术指导通讯、灌溉工程等l对农产品分级收购、统场l制定生产环境、生产过程和工一包装l进行产品销售指导l平整土地，改良农田艺、农产品的标准化，全程跟l投资建立农业生产基地踪服务l银行、信贷机构提供低息、免息贷款农民l购买生产材料和先进机械n农户联合，扩大生产经营规模n参与产品深加工n参与产品销售n参加农业技术培训n积极采用机械化操作及生物、n加入合作社化学技术n采用先进的管理技术本报告是严格保密的。205
柏泉农业开发模式研究本报告是严格保密的。206
农业基础生产要素农业基础生产资料的非竞争性和非排他性的基本特征决的公共产品性质定了其具有公共产品和准公共产品的性质公共产品基本内涵公共产品基本特征非竞争性非排他性纯公共产品是私人产品的对称，是指具有消费或使用上的非u一部分人对某一产品的消费不u产品在消费过程中所产生的竞争性和受益上的非排他性的产会影响另一些人对该产品的消利益不能为某个人或某些人所品费专有，要将一些人排斥在消费准公共产品性质介于纯公共产u一些人从这一产品中受益不会过程之外，不让他们享受这一品与私人产品之间，具有效益上影响其他人从这一产品中受益产品的利益是不可能的的外溢性和消费过程中一定程度u受益对象之间不存在利益冲突上的排他性与竞争性方面的特征农业基础生产要素农田道路水电气暖通讯设施农业机械设备农业生产基地公共产品准公共产品本报告是严格保密的。207
采取BT模式进行公共产政府财政基础的相对薄弱、社会公共产品经济效益的没品建设的必要性有最大化发挥从根本上决定了公共产品建设需要采取BT模式n社会公共产品是社会绝大多数人都能享受的产品，应当由n社会公共产品建设往往需要大量财政国家财政主导建设投入，而现阶段财政基础相对薄弱n政府抗风险能力弱，需要独自承担建n公共产品投入资金量大，建设和维护过程中会遇到各种各设和运营风险，牵扯工作精力，影响样的风险其作为社会公共机构的工作效率n政府由于缺乏专业技术人才，缺乏公n公共产品由于长期被政府垄断，缺乏竞争机制的引用，没共项目运营管理经验，对公共项目的有发挥其最大的经济效益投入往往是高投入，低效率，低效益采取BT模式进行公共产品建设本报告是严格保密的。208
BT模式概念BT是政府进行公共设施建设采用的一种融资手段，政府最终要获得项目的所有权和使用权BT（Build—Transfer）即建设—转让方式，是BOT的一种变换模式，政府将一个设施项目的特许权授予承包商。承包商在特许经营期内负责项目设计、融资、建设，当基础设施建设完工后，该项目的有关权利按协议由政府赎回。BTn是政府采用的一种融资手段n其结果是项目最终移交给政府n收入来源：政府赎回时支付给投资者的融资本金及约定的费用n项目建成后移交给政府的方式：项目建成后，投资者将项目直接有偿转让给政府本报告是严格保密的。209
BT模式的优点采用BT模式进行公共产品建设的最大益处在于其弥补了政府财政资金的不足，提高了投资项目的运做效率弥补我国社会公共项目资金的不足，减轻政府的财政负担提高投资项目的运作分散政府投资社会公效率共项目的风险BT模式的优点为当地引进先进的技术和管理经验为政府增加财政收入为社会创造就业机会本报告是严格保密的。210
采用BT模式的运作流程项目的确政府列出建设项目私人机构提出BT模式政府进行BT方定与拟定清单并公诸于众建设建议并申请投标案可行性研究确定对于确定以BT方式建设的项目也可以不采招标向选择的数家私人对报名的私人机政府或其委托机构发布招标广告用招标方式而直接与机构发售招标文件构进行资格预审有承担项目意向的私人机构协商投标开标评标排序谈判规定政府和BT项目公司的权力和义务，决定双方的风险和回报BT模式建设移交私人机构将项目直接有偿转让给政府本报告是严格保密的。211
BT模式风险虽然采用BT模式进行公共设施建设具有很大的优势，但由于从投标开始到中标直至进行移交整个过程时间长，涉及面广而复杂，不可避免地会遇到各种各样的风险融资风险是指由于汇率、利率和通货膨胀率的预期外的变化带来的风险市场风险是指由于供求关系变化和价格变化导致项目产品市场竞争力下降带来的风险，在原材料市场上可能会由于原材料涨价从而导致工程超支，这是另一种市场风险不可抗力风险是指由于自然条件复杂，环境恶劣给项目带来损失的可能性，此种风险不仅会增加项目预防措施费用，而且风险一旦发生还可能造成巨大经济损失技术风险主要是由于制度上的细节问题安排不当带来的风险运营风险BT项目投资额大，涉及利益主体多，他们之间在项目投标、建设和运营期间能否协调好彼此的利益关系，相互协作，共同努力，对BT项目成败有极大影响其他风险包括合同风险、法律责任、保险纠纷，环保风险本报告是严格保密的。212
柏泉农业生产要素整理东西湖区、柏泉街道办两级政府具有高效的组织协调能力，参与主体分析（政府）和基础的服务组织架构，但依靠财政补贴的专项投入不能解决柏泉整体发展的全部需要现状优势愿景n柏泉农场是国有企业，政府是78平方公里土地的所有者，且大部分土地平整，便于对大规模的区域进行统一规划•实现农业产业化、市场化，农民收入n具有组织协调能力，能够调动农场各部门的人员成立专门的组织统提升一协调新农村建设•农村基础设施建设完善，满足现代农n与上级政府（区市省）联系业生产要求n解决新农村建设中涉及到的对农民的宣传、发动、解决纠纷、退•协调好上级政府、农民以及参与农业地、拆迁等问题产业链各环节的企业主体的关系n协调农业链产前、产中、产后环节生产体系各参与主体之间的关系•大力发展现代农业，提高机械化水平劣势和农业科学技术的应用•农民素质提高，收入大幅度增长n缺少懂大规模区域规划、懂农业科学技术、懂现代管理的专业人士•区域价值大幅提升n财政收入少，缺少进行农村基础设施建设、加大农业投入、改善农民生活质量的资金解决问题关键——积极协调参与现代农业产业链各主体的关系，融通现在农业发展过程中各种生产要素投入所需要的资金本报告是严格保密的。213
柏泉农业生产要素整理参三江企业可以利用其完备技术、资金、人力等方面的资源优与主体分析（三江集团）势参与到农业基础生产要素的整理建设中，在保证其投资收益前提下实现其社会价值现状优势愿景n具有资金优势，有能力解决新农村建设中生产要素投入所需要的大规模资金•在保证其基本利益实现的前提下，积n具有技术优势和人才优势,有丰富的二级开发能力,有能力解决好农极参与现代农业生产要素投入和整理村生产要素整理过程中建设技术层面上的各种问题环节n具有丰富的管理经验,提高建设项目的运作效率•实现企业社会价值,建立其社会责任n具有出色的组织协调能力,协调好参于农村生产要素整理过程种各感形象主体之间的关系,进行资源的充分整合劣势n涉及到的前期运作问题会遇到政策上的瓶颈以及与农民利益的协调问题需要政府进行组织协调n缺少涉及农业方面的经营管理经验解决问题关键——三江集团应在保证正常利益的实现前提下，利用其资金、技术、人才、管理等优势，积极参与到现代农业发展过程中本报告是严格保密的。214
柏泉农业生产要素通过对柏泉农业生产要素参与主体的分析，世联认为对柏泉农业整理建设模式选择生产要素的整理应该有针对性地分别采用BT模式进行，在完善柏泉农业基础设施的同时发挥农业公共产品的最大经济效益n政府有进行农业生产要素整理的急切愿望，愿意为项目提供政策支持以及相应的风险担保措施农业生产要素具有柏泉农业生产要素整n柏泉政府缺少建设资金、专公共产品和准公共理采用BT模式业技术人才以及对公共产品的产品性质运营经验n三江集团具有资金实力和融通资金的能力拆村农农并业业业机基讯包础、括农业n三江集团具有技术、人力、生管理等方面的经验，愿意加入采用BT模式，三江点用地械设灌溉水电产到新农村建设中建设完成后由政府完工程升级设施基全赎回备改工气整良程在、道地理工工内程程的路农、通本报告是严格保密的。215
柏泉农业生产要素整理采用BT模式的运做流程农业基本生产要素整理涉及具体的项目的确定柏泉政府直接与三江集团协商拆村并点工程谈判规定东西湖区政府和三江集团的权力和义务，决定双方的风险和回报,签订一系列合同农业用地升级整理工程农业机械设备建设包括水电气、道路、通讯、移交东西湖区政府BT模式灌溉工程在内的农业基础设施改良工程政府支付给三江集团融资本金及约定的费用农业生产基地建设托管移交东西湖区政府项目初期协助柏泉农场进政府按合同约定行生产企业的招商，协助的核算成本的投柏泉农场获得市场化运作资收益率支付三的经验江集团本报告是严格保密的。216
柏泉在采用BT模式进行三江集团在采用BT模式进行农业生产要素整理过程的不同阶段主要存在运农业生产要素整理过程营风险、市场风险、技术风险和政治风险，建立完善的合同体系是合理规中的风险分析避这些风险，分散风险、将风险降到最低的最有效手段三江集团在农业生产要素整风险所处阶段理过程中遇到的主要风险运营风险市场风险BT模式三江集团、建筑工程由于建材等原材分包商、农产品购买料价格上涨、建建设移交方等利益主体彼此的筑设备租金上升政治风险利益冲突在项目建设导致的工程超支运营过程的潜在风险以及农产品市场竞争力下降的风市场风险险技术风险技术风险政治风险运营风险由于在承建过程中技由于政府的换届术上的细节问题安排、信誉问题而导不当导致工程延期，致的三江没有得缩短经营期从而导致到投资回报的风工程回报减少的风险险建立完善的合同体系，规避和分散风险本报告是严格保密的。217
通过与不同的相对关系人签定不同的合同，明确不同相对人的权利义务，确保农业生产要素整理建设的顺利进行BT模式设备/能源供应商供应合同贷款协议特许权协议贷款银行政府三江集团保险合同工程建设合同保险公司承建商谈判建设特许权协议贷款协议保险合同供应合同本报告是严格保密的。218
各种类型的合同主要涉及的内容和条款合同类型合同主要涉及内容和条款贷款协议协议约定贷款人向某一特许工程提供贷款，以该项目的预期收益偿还贷款，而无权向项目公司追偿。项目公司需要以其公司财产或权益作为抵押，政府可以提供某种形式的担保或承诺，以保证贷款的安全性。供应合同通常订有“照供不议条款”，即要求供应商以固定价格、稳定的质量品质为建设项目提供长期、可靠的建设材料，以减少原材料供应数量和价格变化的风险。产品销售合同往往载有“取否均付条款”,约定购买者即使在产品服务由于不可抗力或其它原因不能提供的情况下也必须支付一定的货款，以保障项目公司的最低利润率。保险合同通常主要包括与保险公司签定的财产保险合同与人身保险合同。BOT项目特许权协议规定项目公司和政府在项BT项目特许权协议规定项目公司和政府在项目开发过程中的目开发和运营过程中的权利与责任。政府授予权利与责任。政府授予项目公司建设项目的权利，而项目公项目公司在一定期限内（特许期内）建设和运司则同意为项目进行投融资和建设。特许权协议确定在协议特许权协议营基础设施和权利，而项目公司则同意为项目各方中分担风险的方式和范围，以及一旦在项目建设期内发进行投融资、建设、运营和维护。特许权协议生不测事件，政府方提供的支持和各方应采取的行动。BT项确定在协议各方中分担风险的方式和范围，以目特许权协议要特别明确政府收回项目时对投资公司投资费及一旦在项目寿命期内发生不测事件，政府方用和投资收益返还的标准、返还的期限以及进度以规避政府提供的支持和各方应采取的行动。由于自身缺乏完善的偿债机制、信用机制带来得风险。本报告是严格保密的。219
研究思路1、前期研究回顾2、柏泉新农村建设的核心问题及解决方式3、柏泉新农村建设总体开发模式4、柏泉农业开发模式研究5、柏泉旅游开发模式研究本报告是严格保密的。220
旅游开发模式类型区域旅游开发模式受制于资源、市场、产品、功能等诸多方面，并由此产生了四种旅游区域的主导开发模式u资源导向u产品导向旅游区域开发u市场导向u形象导向本报告是严格保密的。221
旅游开发模式特点资源导向市场导向产品导向形象导向u制定区域旅游发展战u在市场机制下的旅游u针对市场需求对旅u在充分分析论证旅略主要以风景资源结发展模式，最先的出游资源评估、筛选游市场和旅游资源定义构为基础，考虑接待发点，应该是旅游市和加工，然后设的基础上，首先确服务设施现有状况和场的需求，而其潜在计、制作、组合成定旅游地的旅游形发展条件，去确定旅的需求比现实的需求适销对路的旅游产象，依据旅游形象游行为层次结构，进更为重要，不是有什品，并推向市场确定旅游产品及其而拟定相应的战略措么资源便开发什么，组合结构，设计旅施，以便进一步扩大而是市场需要什么便游网络，突出旅游旅游市场开发什么地特色–注重现有资源的–注重潜在市场需–在资源市场的分–根据资源、市场u特征利用开发求的挖掘，忽略析基础上，偏重确定功能形象资源的特殊性单体产品设计–根据形象要求制定产品u代表–传统风景名胜区–不成功的主题公园–早期的华侨城–东部华侨城本报告是严格保密的。222
柏泉旅游开发模式选择重视旅游地形象的打造，根据柏泉旅游的资源、市场及区位分析，先确定区域旅游的形象，然后根据旅游形象制定产品体系，根据产品性质选择具体开发合作模式资源盘点评估市场需求分析定调子旅游区域功能形象定盘子旅游产品体系定路子项目开发模式充分展现区域旅游形象的功能，对区域旅游业产生直接驱动作用本报告是严格保密的。223
自然资源柏泉区内自然环境相对保持了原有的生态面貌，有大面积的水体资源可供利用，生态资源、区位资源优势明显p柏泉地势走向北高南低，区内生水体资源态环境保持了原生态平衡，地貌形态为低丘、垄岗湖积平原1府河2昌家河p镇区西北边有一夜山、架子山、陡山、斗山、玉屏山、瓠子山、岳3小罗塞湖家山等山体资源，但资源并不强4陈家湾水库势，最高的陡山山高只有71米左右15祁家山水库p陡山相望的睡虎山是一座公墓，6岳家山水库影响到对整片山体资源的开发27古堤湖348上幺教湖146257p柏泉水体资源非常丰富，整个镇9杜公湖35区四面环水，内分布水系纵横交67山体资源错，较大的水域资源有镇区北边的8府河，西边的小罗塞湖，东边的古1陡山堤湖、上幺教湖和杜公湖92睡虎山3架子山p水体质量较高，分布较广；玉屏湖，古堤湖，上幺教湖，杜公湖，4一夜山小罗塞湖以及地块内府河的水域面5玉屏山积约为14400亩6岳家山7宋家山本报告是严格保密的。224
旅游景点现状旅游景点集中于玉屏山、杜公湖两地，便于协调开发；但现有景点在市场知名度不高，在区域竞争中处于劣势1序号景点名称序号旅游产品人文景点1张京父母墓12柏泉古井旅游度假村休闲度假景点2景德寺13柏泉休闲山庄114123柏泉古井14团鱼山休闲农庄132434张京墓15岳家山度假村14655余家嘴遗址16玉屏山庄1676龙王台遗址17碧溪园21115东7鳞木化石98178天主教堂西9北塞湖遗址101210钥匙墩遗址11孙武故居p以古井、古寺、古墓、古树为主的反映历史文化的旅游资源比较有特色，但是整体知名度不高，开发力度不够3p旅游产品主要以休闲度假山庄，初级农家乐为主，经营内容趋于同质化，缺乏具有鲜明特色的产品p旅游资源和产品相对集中在玉屏西路、红星路和规划中的古堤路、岳家山路围合的区域内，便于通过对区域内资源的整合来充分挖掘发展的潜力本报告是严格保密的。225
武汉市民出游倾向郊区旅游尚未有效开发，难以得到满足；但大众旅游市场消费能力不足，%以下的武汉市民出游花费在100元以下，对推动区域内旅游经济的贡献不大武汉市民游憩现状及未来期望(%)城市由于工业化和快速发展，致使城市生活环境恶化，生100活环境日益拥挤，城市居民对于与城市环境有较大差异的90郊游，休闲生活的亲切感越来越浓厚807060p学院经常组织出去旅游，一般去庐山，九寨沟，三峡等国50家级的旅游风景区，要不就是出国旅游，自己出去旅游很40少，除非是很有吸引力才会去。3020——武大教授100郊游锻炼购物看电视上网棋牌p武汉郊区好的地方不多，主要出游地方是稍微远一点的宜现状期望昌、庐山、九寨沟、神农架等地方，主要是休息、打牌。冬天出游的地方主要是洗温泉。——房地产企业高管普通居民能够承受的假日消费支出（元/人）p平常很少出去玩，如果出去的话，一家人的消费也是在价格<700元以下5050-100100-200200-500>500范围——东方马城消费者比率%%20%%%p周末主要是去东湖和森林公园玩，远一点就是去黄陂，消费在500元左右，武汉人周末喜欢带家人出去吃饭，如果一家人吃200元左右就很好了，武汉玩得地方比较少。——普通市民本报告是严格保密的。226
商务休闲市场发展武汉商务活动频繁，连续四年进入中国商务旅游城市排名前十名，商务旅游的经济能量巨大，汉口地区商务休闲市场规模超过60亿元人民币中国商务旅游城市排名p2007年，世界旅游支出总额将增加到8700200320042005亿美元，其中3500亿美元来自商务旅行。中1北京1北京1北京国目前是世界上增长最快的商务旅行市场之2上海2上海2上海一，仅次于美国和日本。3杭州3广州3杭州p4广州4杭州4深圳2005年中国在商务旅游方面的支出约为250亿美元，鉴于国内外进行旅行的中国企业家的5深圳5深圳5广州增多和在中国开办外国公司数量的增加，商务6南京6南京6成都旅游市场将持续两位数增长，到7成都7武汉7武汉2020年将达到8武汉8成都8南京1150亿美元。9苏州9天津9青岛p目前国内全年商务旅游总量可达亿人次10天津10青岛10天津p武汉已经连续4年被评为全国十大商务旅游城市，其旅游主要由商务和学术会议业务构成，本报告是严格保密的。227
功能定位分析柏泉具备发展商务旅游，并成为“都市休闲板块”的条件“都市休闲板块”形成条件本区域条件1黄金距离与市区约30~60分钟，快速路提供的方便交通，但往往不在日常通勤距离内30分钟左右到达汉口中心区，到达武汉其他区域的时间在一个小时以内√2自然环境突出良好的大环境，区域整体开发强度不高，自区域空气佳，水土好，植被条件好，开然环境保持良好发强度不高√汉口及东西湖区域内产业活动旺盛，具3产业支撑区域内有产业及相关产业人口的消费有雄厚的消费潜力√临近汉口，位于武襄产业带上√4关键节点临近或通往其他地区的途中东西湖内已兴建高尔夫、马场，主题性公园等，丰富而集聚的硬件设施将形成复合功能强大的休闲功能√5区域内有多种项目组成的复合的休闲功能代表板块怀柔、密云梅沙马山所处城市北京深圳无锡区位距市区60公里，车程约１小时距市区30公里，20分钟车程距市区35公里，30分钟车程自然/人文资源雁栖湖、红螺寺、雁栖湖、慕田峪长城海、沙滩太湖、灵山大佛内在产业休闲旅游港口、物流医药、加工制造休闲项目滑雪场、采摘园、培训基地、疗养基地主题公园、海洋生物馆高尔夫、垂钓中心、国际赛马场本报告是严格保密的。228
旅游形象定位大武汉的都市中央休闲区（CED）武汉都市群中的城乡融合区（RURBAN）集商务休闲、生态体验、文化体验于一体的综合性区域，打造大武汉地区一流的都市休闲体验区，营造一种真正的休闲生活方式成为都市中向往自然的人创造一片乐土成为现代人的世外桃源成为适宜生活的休闲高地让自己的城市生活停留在自然感觉中，同时享受着城市的现代便捷与乡村的舒适随性。本报告是严格保密的。229
旅游产业体系发展以商务休闲为亮点，生态观光农业为基础，传统文化为底蕴的休闲产业，打造大武汉的都市中央休闲区（CED）u商务休闲u以商务休闲旅游作为突破口建立区域形象u以农业观光旅游作为新农村建设根本u以文化休闲旅游提升旅游产业区域的文化内涵体系u文化休闲u农业观光本报告是严格保密的。230
重要产业的推动作用商务休闲旅游和农业观光旅游对柏泉区域发展，实现社会主义新农村建设具有重要的推动作用1２３C的作用提升区域价值增加就业机会形成产业标杆ED改善投资环境解决三农问题带动全面发展1２３农业观光旅游改变农业结构增加就业机会拓宽收入来源的作用延长产业链实现就地安置提高收入水平本报告是严格保密的。231
旅游产业内容农业观光旅游商务休闲文化休闲u休闲观光型1.楚汉文化主题小镇1.柏泉古镇以欣赏田园风光、放松身心2.生态商务休闲区2.景德寺为主，也参与一定的农事活动3.主题酒店3.天主堂1.观光农园2.花卉苗圃4.企业家会所4.张京墓5.水岸运动俱乐部3.科技农业博览4.生态农庄旅馆u务农参与型参与劳作活动并可通过劳动收入抵扣旅游费用1.牧场劳作2.农田劳作3.渔事活动本报告是严格保密的。232
旅游产业参与主体旅游产业涉及环节多范围广，应充分考虑各方参与主体的利益平衡实现，实现协调发展旅游资源所有者1——国家和政府代表全民行使所有权，享有资产的处置权和收益权；承担大规模公建配套建设，应享有收益权旅游投资开发者——三江集团旅游资源管理者2在资金管理与技术方面——柏泉农场进行投入，取得相应的资源旅游产业承担环境保护和配套管理开发经营权，应享有相应的的职责，保证农场的利益4经济收益是处理资源保护与旅游开发关系的关键旅游产业从业人员——农场农工部分资源被占用的农工需要获得生活的保障，应充分享有就业权，在外部环境的改变情况下，享有获得同步收益增长的权利，是和谐发展的关键3本报告是严格保密的。233
旅游项目发展模式新农村发展下的旅游开发必须将原住民的参与当作旅游发展过程中的一项重要内容和不可缺少的环节，在合理利用资源的条件下尽可能采用联合开发的模式保证各方的利益实现政府开发模式资原源住民企业开发模式价企业开发模式值利的益优的联合开发模式联合开发模式化联合开发模式实配现置程度农民开发模式本报告是严格保密的。234
组织架构柏泉旅游开发公司架构东西湖区人民政府柏泉新农村建设小组柏泉旅游开发总公司区产域品项项营策目目行财项开……政务目销划开部部发发部部部一二部部本报告是严格保密的。235
开发角色从价值链的分析出发，四方参与主体参与到旅游区域和项目的开发建设，通常有三种可能的商业角色资源开发项目开发管理运营商业角色资源盘拆迁旅游资源开发项目规项目项目施工营销营销运营点整理安置出让招商划定位设计融资管理销售销售管理–区域发展商–向资源所有人收购旅游资源–项目开发商–旅游资源整理–把旅游资源出售/转让给旅游开发商–针对特定旅游资源进行项目建设–把所建旅游项目出售/出租给运营管理商–项目运营管理商–协助设计符–负责日常的运合运营管理营、维修及其它需要的旅游管理产品主要涉及的工作u旅游开发价值链可能参与的工作本报告是严格保密的。236
不同的角色对于能力的要求不同商业角色资本实力融资能力项目管理市场营销/招商能力政府关系区域发展商项目开发商项目运营管理商重要性最高重要性最低本报告是严格保密的。237
政府、农场、三江、农民在完成各类型具体旅游项目上具备了不同的能力条件最好最差融资能力项目管理市场营销/招商能力政府关系农业商务文化农业商务文化农业商务文化农业商务文化观光休闲体验观光休闲体验观光休闲体验观光休闲体验政府三江集团农场农民本报告是严格保密的。238
具体项目发展模式根据具体项目对资源、文化、资金、规模的不同要求，在联合开发模式下，选择不同的主导方实施具体项目的运作–需要依托农业生产资源农业观光–需要农民的广泛参与农民主导–需要市场化的企业指导企业协助–资金需要根据规模可灵活变化–需要大规模的资金支持项目实施商务休闲–需要高品质的产品提升区域价值企业主导–需要市场化的操作应对产品竞争政府协助–需要尊重不同文化的信仰理念文化体验–需要协调不同宗教的相互关系政府主导企业协助本报告是严格保密的。239
三江可选择的盈利模三江集团在旅游基础开发和项目开发中可选择的式主要盈利模式u获取旅游资源整理1自主开发的稳定收入合作开发•承诺投资回报率旅游资源整理的固定委托回报23合作开发•按股份利润分红u获取旅游项目二级4项目公司自主开发开发和区域增值收益5项目公司转让变现通过项目开发和资源转让开发，获取开发利润和增值收6合资公司合作开发益7BOT项目转让本报告是严格保密的。240
模式一：三江自主进行旅游区基础开发建设，政府按约定委托回报比例返还给三江u优势J对政策的把握度高模式一运作过程示意图：J能够保证项目的顺利实施J能够控制旅游区域开发节奏柏泉新农村建设小组东西湖区政府u劣势L资金压力过大L市场化程度低委托金L操作缺乏灵活性柏泉旅游开发总公司适用性分析三江兴隆旅游资源被较大程度贬损所需资金投入通过多角度融资能够解决原住民对非政府机构介入拆迁极为排斥拆赔谈判签订协议拆迁补偿资源整理旅游用地旅游资源流现金流本报告是严格保密的。241
模式二：三江寻求合作开发，约定投资回报率，吸引其他投资者合作进行基础建设（融资性质）u优势模式二运作过程示意图：J缓解资金压力J三江主导具有较强的公信力J对政策的把握度高柏泉新农村建设小组东西湖区政府J后固，定三合江作可方以的实投现资利回润报最率大化委托金u劣势L风险独自承担L市场化程度低柏泉旅游开发总公司约定投资L不能调动投资者的积极性三江兴隆回报率注入资金其他主体适用性分析只是针对特殊的个案，不具按约定投资回报率有普遍性返还投资收益所需资金投入通过多角度融资能够解决拆赔谈判签订协议拆迁补偿资源整理旅游用地旅游资源流现金流本报告是严格保密的。242
模式三：三江谋求战略性合作开发，同卓越的合作伙伴面向整个资源改造和建设开发过程的长期合作，按股分红模式三运作过程示意图：u优势压J缓力解独自开发所造成的资金J能够保证项目的顺利实施柏泉新农村建设小组东西湖区政府润J分空散间风险，同时也降低了利开J良发好打的下合基作础开发为旅游项目委托金作J相者互的学积习极借性鉴，并调动了合柏泉旅游开发总公司按股金分红三江兴隆其他主体u劣势L旅游区域开发利润需要分享项目公司适用性分析成熟稳健的合作者，战略性的合作拆赔谈判签订协议拆迁补偿资源整理旅游用地项目有一定风险，受开发操作水平的影响较大旅游资源流现金流本报告是严格保密的。243
三江是否在旅游基础建设开发后介入旅游项目开发，取决于地块价值的提升速度以及旅游项目在整体格局中的重要性u旅游资源价值迅速增值，是旅游项目的开发出让旅游项目开发权获得旅游项目开发权前提。获得出让金获得进一步增值收益和开发利润u因此，在出让旅游资源之前的区域营销、规旅游资一级开发之后旅游资源价值迅速一级开发之后旅游资源价值未达划和形象宣传、基础设源价值攀升到预期水平到预期施、交通路网、绿化景观建设、关键配套和边界处理等必须先期着重周边关投入。系周边配套和基础建设已经形成周边配套和基础设施建设尚未形成，区域尚有较大增值空间重要性属于相对次要项目，对于整体影对于项目整体来讲意义重大，需响不大（不包括BOT型项目）要对开发进程进行控制本报告是严格保密的。244
模式四：三江取得资源自主进行旅游项目开发u适应性模式四运作过程示意图：l项目后期三江自有资金比较充裕l积累一定开发经验后柏泉新农村建设小组东西湖区政府l项目开发利润率高u要点三江兴隆l一级开发结束后，应在挂牌前对l旅游资源价值作市场评估，之后按照柏泉旅游开发总公司项目公司评估价格通过土地空转来获取开发资源u适宜项目l适宜主要的现金流项目运作拆赔谈判签订协议拆迁补偿资源整理旅游用地旅游资源流现金流本报告是严格保密的。245
模式五：三江通过定向摘牌获得特定旅游资源的开发权，转让后获取回报u适应性模式五运作过程示意图：l三江自有资金比较充裕l需要在战略上控制旅游资源开发进程柏泉新农村建设小组东西湖区政府l旅游资源需要一定时间来提升价值l项目开发利润相对旅游资源增值利润较低三江兴隆u适宜项目其他开发l适宜进行分散的农业观柏泉旅游开发总公司项目公司主体、原光旅游开发住农民l适宜进行文化休闲类项目开发拆赔谈判签订协议拆迁补偿资源整理旅游用地旅游资源流现金流本报告是严格保密的。246
模式六：三江与其他开发公司、本地农民合作进行具体旅游项目开发u适应性模式六运作过程示意图：l项目开发利润率较高l项目开发进程需要控制柏泉新农村建设小组东西湖区政府l项目前期三江自有资金比较紧张委托金l项目前期缺乏足够开按股金分红发经验三江兴隆其他开发主体、原经营收益住农民u适宜项目l适宜进行分散的农业观光旅游开发l适宜进行对操作能力柏泉旅游开发总公司项目公司旅游项目运作要求较强的旅游项目开发拆赔谈判签订协议拆迁补偿资源整理旅游用地旅游资源流现金流本报告是严格保密的。247
……综上，三江可以通过定向摘牌获得旅游项目开发权，根据具体情况获取旅游项目开发和旅游资源增值收益参与旅游项目开发获利项目公司自主开发合资公司合作开发三江自有资金比较充裕项目前期三江自有资金比较紧张积累一定旅游开发经验后项目前期缺乏足够开发经验项目开发利润率高项目开发利润率较高，但整体利润相对较低直接获得旅游资源增值收益项目公司取得资源后转让变现u旅游资源价值在一级开发后尚项目后期三江自有资金比较充裕未达到峰值，将随项目进展进项目开发利润相对旅游资源增值利润较一步增值。低u对于项目整体意义重大，必须旅游资源需要一定时间来提升价值对开发进程进行严密控制的旅游资源。非重点地块，通过规划控制旅游资源本报告是严格保密的。248
柏泉区域腾飞农民增收农业增效农村城镇化本报告是严格保密的。249
开发实施计划柏泉社会主义新农村建设实施三步走战略，从建设现代农业示范基地、新农村中心镇到实现柏泉新农村建设的全面发展现代农业示范基地建设新农村中心镇建设柏泉农场全面发展任务u重点培养一至两个高u建设符合柏泉发展需要u发展旅游农业、大面积推科技农业示范基地的中心城镇广高效农业u进一步提高农业机械化、产业化、市场化的水平u全面开展农村城镇化建设作用u通过现代农业示范效u解决示范区农民的安置u新农村建设的全面实现应，向人民群众揭示问题，通过生活样板的现代农业的实际成展示，揭示新农村建设u生产、生活可持续发展果，鼓励更多的群众对生活质量改善的作用参与到新农村建设中u解决其他区域居民的后顾之忧，为后期全面发展提供物质基础起步阶段稳固阶段腾飞阶段本报告是严格保密的。250
THE END 本报告是严格保密的。251
附件1：新农村发展模式研究本报告是严格保密的。252
五种主要的新农村建设模式模式1韩国新村模式城市化率高模式2城中村模式模式3华西村模式城中村模式模式4松岗模式模式5三圣乡模式松岗模式u附加值包含居民利益的实现度，生产方式转变的速度三圣乡模式华西村模式附加值低韩国新村模式附加值高城市化率低本报告是严格保密的。253
发展背景韩国新村模式韩国政府在城市化快速发展时期，为解决城乡发展差距过大发展历程引发的农村与社会问题，更好的发展国民经济，自1970年启关键举措动了“新村运动”韩国处于城市化快速发展时期城市化率从1960的39％上升到1970的50％城乡发展差距加大，引发了城市问题和社会难题，最终影响到国民经济的持续增长韩国政府于1970工农业发展城市居民和农农村人口大带来诸多的部分农村地农业的相对落后导致国内严重失调民的年平均收批流动城市问题和区农业濒临工业产品市场的缩小和粮年发起“新村入差距加大社会难题崩溃食进口外汇的浪费，威胁到工业和经济的可持续增长运动”，以政府p从1962年-p农村社会支援、农民自主1971年韩国政p1962年农p农村人口府实施的两个户年平均收的比例从劳动力老龄和项目开发为基五年经济发展入是城市居1950年的化、弱智化规划中，工农民的71%，70%降到本动力和纽带，p农业后继带动农民自发的业发展的速度而1970年降1971年的到无人61%46%之差，从进行建设活动个百分点扩大到8个百分点地价结构不均衡，城市地价飞速上涨，农村地价与本身的价值脱离1975年，韩国城市用地仅为全国的％，但地价占了全国总地价的44％国际、国内环境的变化加大对优质农产品需求p韩国社会消费品逐渐向高档化发展，市民对优质农产品需求加大p国际环境的变化导致韩国市场开放，政府大力发展优质农产品来与进口农产品竞争本报告是严格保密的。254
发展背景韩国新村运动在国家经济高速发展，城市快速扩张，城乡差距进一步韩国新村模式发展历程扩大的背景下实行，经历官主导——官民一体——民主导的发展阶关键举措段，使韩国农村环境和经济发生了巨大变化1970年1973年1976年1980年1988年基础建设阶段扩散阶段充实和提高阶段国民自发运动阶段自我发展阶段p1993年目标p改政善农府民作的居为住新条村件运动p的改参善和与提主高农体民，的启居住环境和生活质量动新农工p村发业展和建畜特设牧产业农，、业在农初产品期加发调国展整多民农种自业经结营主构，开，大进发力一发一步展些活p建动设，社政区文府明p发展农村经济主支持、协调、推进新村运动发展p推动农村保险业发展农p推动文化建要村金负融责业、通流过通规业设发展划、协调、服务推动新村运p政府无偿提供水泥、钢p为广大全农村提供各种建材p建立和完善全国动性向新深村运度和p致广力度于发国民展伦理道德建筋设族等建物p修建村民会馆和自来水设施设新质农，村激的发积农极民性自汉p修建生产公用设施p支援农村文化建设动的民间组织p支援农工开发区建设p制定规划、协调、服务，与、法共制同教意育识教育和民主采取的关p建立全国性组织新村运p发展多种经营动中央协议会p进行新村教育提供财政、物质、技术支持p积极推动城乡流通业的键举措和服务健康发展p建立新村运动中央研究p对卓有成效的村庄提供贷院，培养新村指导员款，并在各方面提供优惠政策p动员知识分子到农村推广知p识和技术p初步改变了农村的生活p农民收入大幅度提高p社区经济开发日趋红火p农民的经济收入和生活水平p有助于农村经济、文化成效居住条件p农业连续实现丰收p新村运动从政府主导的“下已纪接近城市居民生活水准发展的机构、活动内容和p引起了广大农民的共鸣p新村运动迅速向城镇扩乡式运动”转变为民间自发形式的组织机构应运而生p巨农额业大与变农化村，经农济村发居生民了建大设，运成动为全国性的现代化规的律，和更社加会注实重效活的动群内众涵活、动发展与城市居民的收入差距进一步缩小p韩国的城市发展均体现出既迅猛又集中的特点，p由于经济的持续发展，交p韩国城市群形成韩国城市工业发展集中，产业活动向沿海港口城市高度集聚通的改善，城乡差距不断缩2000年发展阶段89%p城乡收入差距大、农村人口出现过疏化问题致使小1985年部分农村地区农业濒临崩溃的边缘74%p发达的基础设施为加强各等级城镇间、城乡间的1970-2000年韩国城市发展曲线1970年联系，实现城乡一体化发展提供可能50%本报告是严格保密的。255
发展背景韩国耕地面积少，剩余劳动力多，所以其农村发展战略为把韩国新村模式发展历程剩余劳动力直接或间接的转化为生产力，同时也提高了农民关键举措的收入以及在社会中的地位主要驱动因素政府主导发展区域城市化进程大都市化阶段，城乡差距较大，出现都市融合现象政府在新村运动中的职能政府机构的调整：在市或乡镇中成立新村运动协议会，在各村中设置新村开发委员会，来统筹兼顾，分工协作和保证信息畅通政府财务援助：不采取平均分配政策，而是通过奖励先进，鼓励竞争的方式来提供支援，主要目的是调动农民投入家乡建设的积极性重点项目支持：原则是与农民生活相关度紧密地建设工程为重点项目，例如公路，桥梁等，还有就是扶持能提高农民收入的项目，例如畜牧，特产作物等提高农民收入的举措提高农业内收入的举措：提高农业外收入的举措：发满足展区工域消业费，者增需要加，农为帮助农民由土地利用型向改善小城镇的商业机能，村之提剩供余优质劳无动公力害的的安就全技术利用型转化，生产技使之直接参与到交易活动业食品机，会满足，高是度农工业村化和城术含量高附加值高的经济耕地较少的农民中去，从而增加收入市需求作物例如建设农产品批发市场农业开发的方向，有开发利具于有地提区高特农色的民农在业经外收济入发产业展，中例如工地业位，帮助农民向规模化农业发增加剩余劳动力的就业机展，转化为技术集约型农使他们家中的剩余劳动力会业耕地较多的农民在本地就业，在本地消费，增加本地税收通过农村工业化，使地区所需要的消费材料由当地直接供给其他举措开展区域特产品运动，健全批发市场发展文化观光农业发展农村金融业建立农业技术交流中心本报告是严格保密的。256
发展背景三圣乡模式在成都市城市化进程加速发展时期，三圣乡根据自身发展条件，发展历程选择了发展以花卉种植产业为基础，以观光休闲旅游为主导的农关键举措业休闲观光旅游，使农民就地享受了城市化文明成果u成都处于城市化快速发展时期，城市化率从2000年的%提高到2005年的%环城高速u成都城市化质量总体不高，主城区、城市边缘区与中远郊区城市化进程极不平衡三环路成渝高速u三圣乡距市区仅7公里，且周边交通以举办首届花卉博三圣乡发达，但如果定位不准，很容易形成览会为切入点，三新的“城中村”圣乡选择了发展以花卉种植产业为基u三圣乡富有传统的花卉农业优势础，以观光休闲旅游为主导的农业旅游u受到“城市通风口”特定区位的限制，不适合发展工业u乡村旅游深受成都市广大农民的喜爱，已经成为成都市中低收入市民重要的旅游憩息目的地本报告是严格保密的。257
三圣乡模式发展背景三圣乡因地制宜，按照市场导向先后开发了花乡农居、幸福梅林、江家菜发展历程地、东篱菊园和荷塘月色“五朵金花”，打造出5个具有市场差异化的农业关键举措旅游项目，走出了一条专业化、规模化、品牌化的都市观光农业发展之路2003年2004年2005年5月2005年10月2006年开发项目花乡农居幸福梅林江家菜地东篱菊园荷塘月色规模3532亩2155亩5000余亩3000余亩1000余亩pAAAA级国家旅游风景区p以梅花种植为主p以江家绿色蔬菜品牌为p主要栽种四季菊花，形p以种植莲偶和花卉为项目特点p五朵金花的核心区p围绕梅花文化和梅花产依托成四季菊花景观主p以花卉种植销售为主，依业链，发展旅游观光产业p通过都市人与采地农户p形成“环境、人文、菊p吸引国内外知名画家托花卉发展旅游、观光、休签订代种协议结对，把传韵、花海”的交融来创作，促进当地文闲等相关产业统种植业变为体验式休闲化产业链的形成产业，实现城乡互动本报告是严格保密的。258
三圣乡模式发展背景三圣乡以特色农业生产为基础，通过开发农业休闲观光旅游，发展历程在完善农业产业链的同时带动了城乡一体化建设，提高了农民关键举措收入，保障了农民利益，取得了可观的经济效益和社会效益主要驱动因素政府主导发展区域城市化进程以中心城市为核心、卫星城镇为纽带,远郊区域中心城鎮和小城鎮为依托的都市群框架基本形成成功的关键举措突破原有的单纯以农作物生产——销售的产业链条，积极推进花卉种植产业的产业化经营，并以花卉种植为基础，发展农业观光休闲旅游，拓展了农业发展空间、带动相关产业发展，形成了完善的农业产业链条采取[市场+基地（公司）+股农] ×科技的农兴建10000业经营模式，大力发展龙头企业，形成种平方米的花植、加工、销售为一体的农业产业化经营模卉交易批发式，原有农民到企业务工，获得薪金收入市场花卉种植花卉加工花卉销售其他举措n因地制宜，错位发展n乡镇进行景观化打造，城市化建设休闲观光旅游n构建乡村保障体系，使农民离土不离乡，就地市民化农民依托农居从事插花、餐饮、茶社等经营活动本报告是严格保密的。259
城中村模式发展背景超速发展的城市，制度创新成本最低的城市，外来人口创造发展历程的城市，这是深圳的典型特征；城中村属于深圳快速城市化关键举措进程中的产物之一深圳工业化的时间短，规模u超速发展的城市大，而且是从外部上以港资为深圳城市建设的初期，政府将土地进行大片划分，由土地的使用者投资建设，政府不干主导因素推动发展的，因此深预，不介入，土地的使用者负责地区内的建设和管理。通过这种方式，政府在自身产出圳工业化和城市化过程中，农薄弱的情况下，有效的利用了民间资金，调动了各方的积极性，在短时间内建设了现代民是通过提供土地，通过转让化城市土地积累所形成的厂房和物业u案例：深圳华侨城5平方公里生产资料加入这一过程，而没有从职业上，工作上融入这一蛇口工业园平方公里过程，因而农民的经济社会组深圳南油开发区23平方公里织方式，生活方式都没有真正城市化u制度创新成本最低的城市在建设的初期，深圳作为全新的城市，制度转化的成本极低，几乎没有成规模的既得利益阶层，即使与享有同样政策的汕头和厦门相比，同样存在落差；与香港的地缘关系，可以最直接的引入诸多城市建设的经验和成果；国家的对于深圳的政策就是允许试，允许闯u外来人口创造的城市1.外来人口大量进入深圳，为深圳的工业发展提供了必须的廉价劳动力2.外来人口加速了深圳第三产业的发展，方便了人民生活，给城市提供了广泛的服务3.几百万的外来人口带来了巨大的消费，是城市发展的重要动力之一4.外来人口为深圳原居民带来了收入来源本报告是严格保密的。260
城中村模式发展背景城中村属于都市发展的产物，农村转变的主要驱动力发展历程关键举措来自于中心城市的快速扩张经济形式p农民集体经济形式p农民集体经济形式p股份合作制公司p股份合作制公司管理形式p村民委员会管理p村民委员会管理p居民委员会p居民委员会生产形式p农耕，少量渔业其他p出租房屋p出租房屋p出租房屋土地利用p大部分农户居住在自家宅p农民在宅基地商翻盖2-4层楼p农民宅基地上楼房已经翻盖到p1999年以后抢建风潮持续两基地，楼层高度大部分为1房7-9层年，私房普遍建设在8层以上，层，大部分村民按规定建房p农民抢建私房以抢占土地p私房抢建扩大蔓延城中村格局基本形成收入来源p农业收入p出租房屋以及集体房p出租房屋以及股份公司p300-500元/年p地产物业收入农分民红主要是从物业出租p出中租获房屋得以及利股份益公司分红生活方式p农村生活p融入城市生活p城市化生活p城市化生活农村阶段农村融入城市初期阶段农村城市化阶段平稳发展与改造时期197919921996现在深圳城市p深圳在短短2年时间内吸p深圳特区工业化迅猛发展，p深圳特区政府强制性实行大规p深圳特区进入全面城市化阶化阶段引了很多香港企业北上，城市规模不断扩张，城市建设模农村城市化管理调控，进入政段，成为全国第一个没有农村成为香港的生产基地和城市生活自然吞噬农村府主导的城市化阶段，发展迅速的城市政府举措p政府征用农民土地，但p政府于82和86年出台《特区p市规划国土管理部门停止私房p1999年政府颁布《关于坚决查暂不征用农民宅基地，并内农村规划工作的通知》对特的报建审批工作处违法建筑的决定》在农民原居住带附近规划区农民用地标准作了明确规定p政府确定村内股份公司的股份p2002年政府颁布双规新村p政府统一征用集体所有土划分p政府以项目形式零散征地，并且逐步无偿划拨集体发用农村用地展用地本报告是严格保密的。261
城中村模式发展背景深圳城市的快速是区内原有农村发生快速变化的发展历程关键举措外在动力主要驱动因素城市化是主要的推动因素区域城市化进程单中心城市形成扩张阶段，没有出现都市融合现象政府大量征收农民土地，农民失地后寻找发展缝隙深圳农村转变的机遇深圳经济的发展带来了大量的外来人口和住房土地的价格猛涨以及对于住房的大量需需求求，农民意识到土地资源是巨大的经济财富，形成了以地生财的发展模式政府职能缺失没有提供廉价住房通过成立股份公司经城中村发展的关键举措营集体物业来保证农虽然农民的利益获得了农村集体组织转化为股份公司民收入和其他利益保障，但是农民没有获的劳动技能，生产方式根本改变村民转化为市民身份改变农民的社会地位和要素没有本报告是严格保密的。262
发展背景华西村依靠优越的地理位置，在改革开放时期相对放宽松的华西村模式发展历程政治经济和文化背景下大力发展乡村工业，使全村迅速走上关键举措致富道路所处地理位置优越p位于江苏省南部，是中国最富有、人口最密集的地区之一p交通便利，距南京150公里，距无锡仅35公里，距张家港9公里，距苏州50多公里p距离整个三角洲经济发展的火车头——上海150公里，较易受到上海经济带的辐射全村仅仅依靠发展单一农业经济，总产值低，经济发展速度慢p70年代全村人拼死拼活种田得到的总产值只有24万元，比不及只用20个人办的小五金厂的产值改革开放后发展乡村工业的政治经济和文化大环境变得相对宽松p20世纪70年代，在社会的动荡时期首先在村内搞起五金厂和面粉厂p改革开放后，农村走在整个经济体制改革的最前列，整个国内政治经济文化环境宽松很多，华西村工业得以快速发展，大获成功而致富本报告是严格保密的。263
发展背景华西村模式华西村新农村建设，是内部资本发展的典型代表，通过自身发展历程资本不断的积累，以及产业结构的积极调整，完成了传统农关键举措村向现代化农村的转变主要驱动因素：关键举措：成功条件：u内部资本驱动u推进农业结构调整，充分挖掘农业内部的增收潜力u对权威集中的要求程度高u发展工业是前提、基础和关键区域城市化进程u延伸产业链条，增强产业相关程度u个人决策性失误带来的风险大u资本扩张所需时间较长u城市形成阶段，周边城市u以现代工业的生产方式组织农业、把分散的农业生产化进程加快整合起来。在实现人和自然的和谐发展的基础上，实u资本积累需要全体村民的共同支持现生态效益、经济效益和社会效益的统一七十年代八十年代九十年代新世纪主要p平整土地、兴修水利举措p创办了小五金厂p调整产业结构，结合自身情p积极扩大产业规模p改造提升传统产业，发展高新况，大力发展工业产业技术产业p制定十五年发展蓝图p启动“万亩农林科技示范园了p制“定苦了战新三的年发，展实规现划三，化提三出p形系纺列织成、铝化型工材、、电铜子型等材六、大钢生材产、区”园亿元村”的目标冶p投金资和8三亿产元，做强华西的纺织、p投资12亿元的化纤、炼钢项目同时启动p重塑华西村地貌p社会总产值亿元，销售具体p实现亩产一吨粮的目标p工业产值达到69万元，银元收，入2人7.均61收亿入，利税p形成钢铁、纺织、旅游三大产亿业9000元成果行存款100万元p13个分公司和40多个工厂企p固定资产62．77多亿业p形成了以旅游业和优质高效、生业态。观旅光游农业业的为产重值点比的重第已三占产全村经济总量的20％以上p超华过两村农民元年平均工资性收入10000美成效p成为农业样板村p开创苏南乡镇企业发展p实现农村工业化p实现农村城镇化p实现农村现代化的风气本报告是严格保密的。264
松岗模式发展背景发展历程在大广州快速都市化进程中，松岗主动站位承担了休闲旅游关键举措和商务会议的主要城市功能，达到边缘地区中心化的效果松岗发展背景松岗.南国桃90年代广州处于大都市化阶段的快速发展阶园段广州城市建设经历了两个重要阶段。n城市建设快速推进时期(1990年~1995年)n城市建设水平迅速提高与持续发展阶段(1996年~2000年)广州90年代发展大都市的重要举措1.确立扩张城市骨架的战略：1996年以来，广州坚持“生态优先”原则，准确提出“南拓北优、东进西联”的发展方向，描绘了“山、城、田、海”城市格局和发展蓝图，确立了以“一个基地”、“八个中心”为主的现代化中心松岗整体战略城市的框架面向21世纪，面向港澳及珠三角地区，向游客提供高标准的休闲度假、康乐体育、商务会议等旅游设施和服务2.利用交通的建设来加强都市融合的速度：n1992年底，松岗镇邀请专家学者共同制定了南国桃园建设n重大基础设施建设奠定了大都市建设的基础，提总体规划升了城市综合竞争力。n根据战略意图，通过近10年的建设，成功引进中央电视台n构筑以机场、港口、铁路为龙头、以“双快”南海影视城和枫丹白鹭酒店等高档项目，南国桃园已成为（高快速道路与快速轨道线）交通体系为骨干的交一个品位和知名度较高的旅游度假区通运输网，城市综合竞争力得到加强。本报告是严格保密的。265
松岗模式发展背景松岗镇引入大量资金，以旅游休闲业作为第三产业的主导产业发展历程启动，并确立家电制造产业为二产主导产业，实现了一二三产关键举措互动，加速了农村城市化进程，其模式也被称作松岗模式开发南国桃园旅游休闲度假区大力发展第三产开发方式：引入了数十亿元外n自然资源分析: 广东著名的桃花之乡资进行开发，发展过程中成功n交通状况分析: 已经形成了现代化的交通网引进中央电视台南海影视城，络枫丹白鹭酒店和高尔夫球场等n区位分析: 松岗并不具备很强地理优势高档项目，使南国桃园已成为n旅游市场分析:珠三角是我国最为发达、最具一个品位和知名度较高的旅游活力的旅游区域度假区决定建设南国桃园后，封山育松岗镇开发松夏1999年被列为工业园南国桃园2002年，松岗镇成规划建设“松桃商2005年1月南海区林，区内的一草一木，一沙一省级旅游度假区业带”修建横纵两石都不准乱砍、乱挖；周边一开园以来，游客立家电技术创新中心划调整后，原松岗中央电视台南海量每年以和家电行业协会，政条共3公里的新路，镇与狮山街道、官千米内不准建工厂，原有的逐25%的影视城落户松岗比例上升。府引路发展家电产实现新城区和南国窑镇、小塘镇合并步迁移。南国桃园。业。桃园有效对接。为狮山镇萌芽期缓慢发展期工业快园速和增南国长桃期源的快速发展处在同一阶段，达到了互动的效果19801992199419992003200420052006松岗镇成立，1992年底，松岗镇决定利用每年南国桃园接待政府有意向开天然石林及山塘水库等自然南国桃园2003年被评为佛的人流量达120万到发旅游业风光开发南国桃园旅游度假山新八景之一后，名气大130万人次，最多达实现家电产业集区.升到200万人次。群发展本报告是严格保密的。266
松岗模式发展背景南国桃园作为松岗镇发展起爆点，使其有别于其他区域功能，发展历程重构自身在整个大广州区域的核心价值，从而实现了旅游休闲关键举措业与工业的发展，带动农村面貌彻底改变主要驱动因素：u外部资本驱动区域城市化进程u城市群形成阶段，各城市板块形成自身功能，各区县竞争激烈，央视南海影视城关键举措：u以旅游业的发展来重塑本区域在大广州区域中的板块功能，弥补了都市中的功能缺失u发展工业是前提、基础和关键，以此来就地转移农村剩余劳动力u延伸产业链条，增强产业相关程度u在实现人和自然的和谐发展的基础上，实现生态效益、经济效益和社会效益的统一成功条件：鹭鸟保护区u所在区域在功能上存在各功能板块不明晰的机遇u区域经济发展速度较快u对于交通的通达性要求较高南国桃花本报告是严格保密的。267
附件2：农产业发展分析本报告是严格保密的。268
武汉农业现状武汉市农业总体水平有所提高，经过五年的发展已经具有现代都市农业的雏形，形成了六大主导品种u农业总产值提高，2005年实现农业总产值180亿元，2000000历年农业总产值年增长率15%同比增长%1600000u6大主导产业情况比较好，2005年完成产值亿元，占农业总产值的140000078%%%%%u高效农业得到发展，科技对农业增长的贡献率达到%50%以上%800000u农业产业化进程加快，2005年农业产业化种植面积600000覆盖率和农户覆盖率达到50%400000200000u农民人均收入增长较快，2005年农民人均总收入达到元，比上年增长0-5%%200120022003200420057000历年农民人均总收入 年增长率20%蔬菜%5000水产牲猪%400010%农业相关的%6大主导产业%%奶业旅游100000%家禽20012002200320042005本报告是严格保密的。269
武汉农产业发展方向现代都市农业作为武汉市的农业发展方向，其产量已经占到农业产值比重的76%以上武汉市在2003年提出发展都市农业的思路，计划通过5-10年的努远郊：建设名特优新特色农业力，在区域布局上建设近、中、远三大圈层，在功能上构造生产、生和森林自然生态休闲旅游基地活、生态三维空间近过几年发展，武汉现代都市农业主要农产品生产产量持续增加，都中郊：重点建设种养加多市农产品产值在农业总产值中占到绝对的主导地位种经营集约化生产基地万元比重（%）农林牧渔业产值1805957100近郊：重点建设绿蔬菜瓜果类产值色园艺观赏基地牧业产值渔业产值三类合计单位：10000500045004000350030002500现代都市农业是指靠近都市，为都市居民提供优良农2000副产品和优美生态环境的搞集约化、多功能的农业15001000u特性：集农业的生产、生活、生态三种功能于一体500u形式：休闲农业、观赏农业、生态农业、设施农业、0工厂化农业、高效农业等蔬菜水果水产品禽蛋产量牛奶牲猪出栏家禽出笼本报告是严格保密的。270
东西湖农产业优势东西湖区已形成围绕以无公害蔬菜、奶牛、名特水产品、瓜果为主的农产品优势，未来应积极拓展向产业链上下游延伸特色优势农产品新洲区无公害蔬菜、蘑菇、香菇、小香葱、黄颡鱼等洪山区苗木花卉、菜苔、萝卜、西瓜、林果等汉南区玉米、辣椒、榨菜、牲猪养殖、高效水产业江夏区春茶、夏瓜、秋桔、冬鱼黄陂区芦笋、葛根、西甜瓜、地膜花生、红薯、叶菜、超级稻、甘蔗蔡甸区莲藕、西甜瓜、藜蒿东西湖区无公害蔬菜、奶牛、名特水产品、瓜果农副产品生产产品深加工产品销售农业建立“公司+ 基地+农户“的产业建立食品加工园、努力发展建立大型农副产品交易市场、产化模式，形成了特色生产基地大型食品加工龙头企业配送中心；农产品流通业企业积极推进农产品进超市业链经济林木、名优花卉种植休闲观光旅游产业建立林业生态园、名优花卉品种种植基地、绿色建立集自然、人文、物种、果林、花卉、垂钓、餐食品生产基地饮、游乐于一体的各具特色的观赏、休闲景点本报告是严格保密的。271
柏泉农产业现状柏泉水产品养殖无论在产量还是亩产效益上在整个东西湖区都占有很强的优势；经济作物的播种比例比较低，还需要加大科技含量提高亩产效益2005年东西湖区主要都市农产品产量柏泉与东西湖区主要农业产品亩产量对比图蔬菜、瓜类水果水产品禽蛋产量牛奶产量牲猪存栏家禽存笼2柏泉全区柏泉长青280701516154312559159911720慈惠7186724513261801342208601走马岭`新沟11000056040023028057383380粮食作物经济作物蔬菜瓜果渔业荷包湖300004129524414030090000辛安渡72450503117055681469311477831p同东西湖区其他地区相比，柏泉的农作物产品中还是以传统的东山339006049300300024500水稻种植为主，经济作物种植比径河20540311539855291500155025000例小李家墩1015094089056005695p在以牧业、林业、渔业以及蔬三店15651115712536023106545菜瓜果的现代都市农业生产中，新沟镇1463324011510771528029500柏泉在的渔业和畜牧业产量较牧业园200034506400403675905高，特别是在水产品养殖和禽蛋农科所28763435生产方面，柏泉在东西湖区占有生态园2145661400249714002732绝对的优势合计535714187644007866465205427267407911p在产品效益上，柏泉在粮食作柏泉所占比例%%%%%%%物和水产品的产品效益较高，亩2005年东西湖主要农场农作物产量产量均高于全区水平，经济作物和蔬菜瓜果类产品的的效益水平柏泉长青走马岭荷包湖辛安渡东山径河新沟镇柏泉所占比例还需要提高粮食作物%经济作物%本报告是严格保密的。272
柏泉农产业现状虽然柏泉农产品结构不断得到优化，形成了七大特色农业基地，但是农产品产业化程度比较低，产业链条短，农产品增值效益差，农民收益短时间内没有显著提高产业化程产业链条没度比较低有完全形成产业链条缺失产品深加工产品销售农民收益短时农产品生产间内没有得到l蔬菜基地休闲观光旅游产业显著提高l苗木花卉基地l皖西鹅基地l菜牛基地l莲藕基地与农业生产产生互l水产养殖基地动效应不强l网箱养鳝基地本报告是严格保密的。273
柏泉农产业发展规划未来柏泉将建设水产养殖基地、水产苗种繁育基地，发展都市生态旅游区武汉市2006-2020年都市农业发展规划中，武汉都市农业的基本布局规划为“六大区域、四大中心、两大体系”p东西湖区作为六大区域之一，将建设现代设施农业区p作为农产品加工区之一加入东西湖国家级食品加工区重点打造p柏泉农艺旅游度假区列入全市旅游休闲体系以现代设施农业为主体，在东西湖区惠安长廊和107国道沿线及周边地区，建设10万亩无公害、绿色、有机食品（蔬菜瓜果）生产基地、2万亩优质鲜食杂粮基地、4万亩水生蔬菜基地。在辛安渡、东山农场等地，建设万头奶牛养殖基地；在柏泉、荷包湖、走马岭农场等地，建设3万亩特种水产养殖基地及1亿尾名特优水产苗种繁育基地━武汉都市农业发展规划（2006-2020年）以加工企业为龙头，在武汉城市圈规划建设一批农产品以金银湖生态旅游区、惠安生态长廊、柏泉农艺旅游度假区生产基地，……大力发展农产品深加工和精加工……重为主体，建设以体育休闲、农事体验、观光农业、水上运点打造国家级东西湖食品工业区动、主题公园、度假休闲为主要旅游产品的东西湖都市生态旅游区━武汉都市农业发展规划（2006-2020年）━武汉都市农业发展规划（2006-2020年）本报告是严格保密的。274
都市农产业市场条件国际市场趋势，国内和区域市场都显示出对于绿色食品以及和农业关联度高的休闲产品的强烈需求，基于现有柏泉的农业基础，可能发展方向是绿色高效农业，绿色农产品加工业、创汇农业、旅游休闲农业等劳动密集型产业市场条件p国际市场有机类农产品的市场份额也在绿色农业高效率农业逐步扩大，为我们发展绿色高效农业提供了市场机遇环保、无污染、有利于食品安全卫生的农高投入高产出的农产品产品投入较低，而产出相对较高的农产品p我国经济的快速发展和城乡居民收入水平的迅速提高，已经引发农产品市场需求绿色高的变化，安全优质的绿色食品日益受到消效农业费者青睐所从事农业项目的产出减去所投入的成本（包括土地、劳动、资本及劳动农业劳动者对其产出的满意程度p全国绿色食品年产量达1500万吨，但仅者智慧等各种生产要素的总和）后形高，有较高的收入预期成的净收益高的产品占食物商品量市场份额的3％，无法满足日益增长的市场需求高效益农业高效用农业p2005年，武汉市社会消费品零售总额达亿元，城镇居民人均可支配收入达10850元，市民对旅游休闲、体验农业文我们希望柏泉能够留一块地做绿色高效农业的基地,能够做明等精神文化型享受的追求呈快速增长趋成世界一流的农田,产品供给武汉最高级的饭店势━访谈武汉民政局王局长本报告是严格保密的。275
现代都市农业产业关键从柏泉农业现状条件来看，在加强与城市的关联度，完指标善农业体系以及高度集约化经营上尚需努力1区位条件：l农业的发展位于都市城市化地区与周边间隙地带2与城市的关联度极强：符合l现代都市农业的生产、流通和消费，农业的空间布局和结构安排，农业与其它产业的关系等，必须服从城市的需要并为此服务。4高度集约化的经营方式现代都市农业l大都市对这种农业的l农业生产经营实现生发展关键因素依赖性，相互关系为相产、加工、销售一体化互依存、相互补充、相经营，进而达到高度的互促进的一体化关系农业发展形态和为都市服务的特殊功能在农业产品生加强农业产业链的销售经产加强与城市营环节以增强为都市服务需求关联程度的功能3现代都市农业的功能体系完整l现代都市农业不仅是经济功能的开发，而且要进行生态、社会等功能的开发，并进而实加强农业各项功能的开现全功能性的大农业发，完善现代都市农业体系本报告是严格保密的。276
区域农业分析启示柏泉农业发展存在的问题柏泉农业发展规划柏泉农业发展建议l农产品产业化程度还比较低，产业l未来柏泉规划将建设水产养殖基地、l发展绿色高效农业，发展绿色农产品链条短，农产品增值效益差，农民收水产苗种繁育基地，和柏泉现有的农业加工业、创汇农业、旅游休闲农业等劳益没有得到显著提高基础非常吻合，为柏泉未来农业发展提动密集型产业l经济作物的播种比例比较低，还需供了很大的机遇l延长农产品产业链，是柏泉现代都市要加大科技含量提高亩产效益农业的发展方向柏泉农业发展现状与现代都市农业关键指标参照武汉现代都市现代都高度集约农业的发展态区位与城市区域农业条件的关联市农业的功能化的经营势度极强体系方式市场趋势u都市六大产品产量占农业•区位条件是符合•在农业产品生产•要进行生态、社•加强农业产业链总产值的78%现代都市农业发展加强与城市需求关会等功能的开发，的销售经营环节以•国际市场趋势，u现代都市农业的发展在武的条件联程度加强农业各项功能增强为都市服务的国内和区域市场都汉议程主要发展趋势的开发，完善现代功能显示出对于绿色食都市农业体系品以及和农业关联度高的休闲产品的强烈需求本报告是严格保密的。277
附件3：旅游产业发展分析本报告是严格保密的。278
旅游产品发展趋势武汉目前处于大都市区形成并向成熟阶段转变的过程中，这是郊区旅游高速发展的重要时期发展阶段大都市形成阶段大都市区形成阶段城市化成熟阶段城市发展特征资源向城市中心集聚资源集聚与扩散并行多个城市区地域空间相交郊区旅游区内旅游以向中心城区集聚环境的压力和交通条件的改内部空间结构趋向均变化原因为主，郊区的相对落后削弱善有效吸引游客进入郊区旅衡，都市郊区完全融入了中心城区扩散能力。游，郊区旅游迅速发展城市功能区郊区旅游只在近郊存在一些传统风主题公园、休闲度假区等过夜接待产品大规模出产品类型景区，少数远郊强势景点产品由于空间优势迅速出现，旅游地扩展至整个得到开发。现郊区，并形成网络结构本报告是严格保密的。279
武汉旅游区域特征从国内、省内旅游空间分布来看，武汉不属于典型的目的地型旅游区，传统观光游览类旅游产品吸引力弱，游客停留时间短，多以过境中转为目的武当山\神农架旅游区北部沿海西三峡宜昌旅游区武汉旅游区部东部板块沿海南部沿海p湖北境内旅游板块划分为大武汉旅游板块、武当p东、中、西部旅游集聚场核数量比为10：0：4；山神农架板块、三峡宜昌板块p国内旅游空间呈东高、中低、西次高的U型分布；p在湖北旅游格局中，武汉旅游区仍处于中转集散p中部地区旅游扩散力大于吸聚力。地的地位，吸聚能力不强本报告是严格保密的。280
武汉旅游板块现状传统的观光游览旅游产品仍是武汉目前的主要旅游产品；中心城区是旅游开发的集中区域和游客的主要停留地，环城游憩带正快速发展，但各区特色不鲜明，多以本地大众休闲市场为主黄彼木兰生态景区大区板块主要项目中心城区大滨江旅游区黄鹤楼景区、龟山景区、首义广场、长江游船码头、汉正街、龙王庙、古琴台、农讲所、汉阳六湖区新洲文化旅游区大东湖旅游区行吟阁、磨山、鸟语林、植物园、省博物馆、海洋世界、九峰山东西湖主题旅游环城游憩带黄陂木兰景区木兰山、木兰天池、木兰湖、谦森岛、中心城区景区清凉寨、云雾山、武湖农场蔡甸旅游度假区知音湖、野生动物园、九真山、嵩阳蔡甸旅游度假区山、欢乐世界地球村、军事训练园东西湖主题旅游东方马场、金银湖高尔夫、武汉国际风区情园、柏泉古井、景德寺、慈惠农场江夏休闲度假区新洲文化旅游区道观河、报恩寺、问津书院江夏休闲度假区龙泉山、青龙山、中山舰p集合黄鹤楼、东湖、江滩等著名资源的中心城区仍是武汉旅游产业的核心区域武汉旅游资源分布游客对武汉旅游资源开发现状评价p由东西湖、蔡甸、江夏、新洲、黄彼组中心城区远城区成的环城游憩带是未来武汉旅游发展的重评价项目比例点区域资源分布70%30%古迹与古建筑67%33%景点个性特色鲜明28％不鲜明72％p中心城区旅游景点是外来游客的主要吸引物民俗风情77%23%旅游商品93%7 %景点综合配套能力较强36％较弱64％p环城游憩带上的各个板块核心竞争力各不相同，但都以满足市民出游并兼顾部分地文景观35%65%景点游览价值较高61％一般39％外来市场为主。水域风光27%73%生物景观31%69%景点游乐项目的参与性较强17％较差83％本报告是严格保密的。281
武汉市民出游倾向武汉市民出游倾向对于郊游生活期望与现实有巨大的差距，郊区尚未有效开发，难以得到满足；大众旅游市场消费能效不足，%以下的武汉市民选择100元以下的消费标准武汉市民游憩现状及未来期望(%)城市由于工业化和快速发展，致使城市生活环境恶化，生100活环境日益拥挤，城市居民对于与城市环境有较大差异的90郊游，休闲生活的亲切感越来越浓厚807060p学院经常组织出去旅游，一般去庐山，九寨沟，三峡等国50家级的旅游风景区，要不就是出国旅游，自己出去旅游很40少，除非是很有吸引力才会去。3020——武大教授100郊游锻炼购物看电视上网棋牌p武汉郊区好的地方不多，主要出游地方是稍微远一点的宜现状期望昌、庐山、九寨沟、神农架等地方，主要是休息、打牌。冬天出游的地方主要是洗温泉。——房地产企业高管普通居民能够承受的假日消费支出（元/人）p平常很少出去玩，如果出去的话，一家人的消费也是在价格<700元以下5050-100100-200200-500>500范围——东方马城消费者比率%%20%%%p周末主要是去东湖和森林公园玩，远一点就是去黄陂，消费在500元左右，武汉人周末喜欢带家人出去吃饭，如果一家人吃200元左右就很好了，武汉玩得地方比较少。——普通市民本报告是严格保密的。282
武汉游客组成分析武汉商贸活动频繁，以商务活动为目的的旅游活动占市场分额的40%；公务商务人员占国内游客的50%以上；来武汉旅游的主要目的国内游客职业结构50%观光游览30%40%商务会议20%30%探亲访友宗教20%10%文化交流10%健康疗养0%0%公务员企事业管理人员工人农民学生离退休人员其它n观光游览和商务会议构成了目前武汉旅游市场的两大重要支柱；n其中对价格敏感较弱的公务、商务人员是武汉旅游市场的消费主体；本报告是严格保密的。283
商务旅游特征商务旅游是有别于观光旅游、休闲旅游的更高层次旅游度假模式，目标市场选择时应针对商务休闲市场进行挖掘，避免陷入同质竞争p商务旅游定义：商务旅游与休闲旅游的差异包括商务旅行者经历的所休闲旅游商务旅游备注有方面，主要指以经商为目的，把商贸活动同旅游谁付费旅游者并非旅行者，主要是公个体商务旅客自行支付旅行费活动相结合的旅游方式，司、或机构用也称为商业旅游。谁来决定目旅游者会议组织者、公司客户组织者通常会考虑会议代表的的地所在地意愿p商务旅游内容：旅行时间通常是在节假全年（从周一到周五）避免在7、8月份举办重大活动包括会议、展览、谈判、日或周末考察、管理、营销等方面旅行前期准提前1个月或有些商务旅行的准备非重大会议要提前几个月甚至一的活动。备几天不等常仓促年以上安排围绕这些活动发生的旅游谁旅行任何有闲暇和那些工作中需要旅行的一些商务旅客由不参加工作的行为都可以纳入商务旅游有钱的人人以及各协会的会员配偶陪伴范畴目的地任何地方—海主要是在经济发达地区一些会议和培训是乡村举行，滨、城市、山的大中型城市奖励旅游的目的地和高档度假p商务旅游特征：区以及乡村等旅游目的地相同1.跨区域的经济活动2.跨文化的活动3.跨领域的活动本报告是严格保密的。284
商务游客特征商务游客是旅游市场中的领先客户，相比一般的大众游客有较多优点u商务休闲旅游与大众休闲旅游最u选择商务度假的重要原因就是希大的区别在于商务休闲游客逗留望在商务活动的同时放松、减时间长压，过几天与平时生活形成强烈反差的轻松日子需停留时间长求高游客档纯粹消u大众休闲游客日费均消费为水u商务休闲旅游的主80元至平要消费群体是中外100元／人，高档次高公司、企业的白u商务休闲游客日客户领，文艺界的名流均消费从600元到等，他们平时工作几千元／人都有节奏快、压力大；本报告是严格保密的。285
商务休闲市场发展我国商务旅游市场每年增长在20%以上，武汉商务活动频繁，连续四年进入中国商务旅游城市排名前十名中国商务旅游城市排名p2007年，世界旅游支出总额将增加到8700200320042005亿美元，其中3500亿美元来自商务旅行。中1北京1北京1北京国目前是世界上增长最快的商务旅行市场之2上海2上海2上海一，仅次于美国和日本。3杭州3广州3杭州p4广州4杭州4深圳2005年中国在商务旅游方面的支出约为250亿美元，鉴于国内外进行旅行的中国企业家的5深圳5深圳5广州增多和在中国开办外国公司数量的增加，商务6南京6南京6成都旅游市场将持续两位数增长，到7成都7武汉7武汉2020年将达到8武汉8成都8南京1150亿美元。9苏州9天津9青岛p目前国内全年商务旅游总量可达亿人次10天津10青岛10天津p武汉已经连续4年被评为全国十大商务旅游城市，其旅游主要由商务和学术会议业务构成，本报告是严格保密的。286
商务旅游需求特点商务旅游作旅游活动的一个分支，具有不同于一般旅游活动的需求特点，尤其对项目的区位、产品的档次有特殊的要求影响商务旅游需求的因素以公司活动为主导的商务会议市场活动需求特点1.旅行的频率公司内部会议员工培训公司对外会议奖励旅游2.旅行支出参加人员10—50人50-200人之间10—50人每批不超过60人3.旅行持续时间举行频率日常频繁季度4.旅行目的以及商务旅游类型日常频繁年度5.需求的季节性会议时间1-2天左右（全1-2天1-2天4-7天6.对某特定目的地需求程度体会议不住宿）7.对某特定目的地需求程度酒店要求喜欢多功能厅形满足基本需求即顶级酒店三星左右式的场所可，对场地要求8.对某特定场所的需求程度较高9.对不同类型的住宿的需求程度路程要求30分钟车程30-90分钟内30分钟车程对较远交通距离的10.根据雇主的类型、年龄、性接受度高别、种族和国籍来细分目的地选公司当地酒店或公司当地酒店或客户所在地著名知名风景区，每年择度假区，多重复度假区，多重复酒店变化，基本不重复选择选择人均消费300-500元200-300元500-1000元本报告是严格保密的。287
商务需求市场分析05年武汉旅游总收入达到235亿，商务旅游市场总量超过100亿，汉口地区作为最重要的商务活动区拥有巨大的商务休闲需求市场，保守估计总额在40-50亿武汉旅游收入(亿元)p近两年在武汉进行旅游消费的300海外旅游者、国内旅游者的累计250235数量都以两位数增长198202武汉旅游收入增长迅速，200160150累计增幅超过25%，已占p武汉累计旅游总收入增幅超过150到武汉国民生产总值的25%，发展商务旅游有坚实的基10010%以上础50p05年武汉旅游市场收入总量超0过2001年2002年2003年2004年2005年235亿旅游收入p商务目的占旅游总量的40%，游客中公务员及企事业管理人员武汉市区产业活动单位分布(个,比重)占游客总量的洪山区,80%4500江岸区,, 13%p到6700, 19%2005年来武汉投资的世界青山区,武汉商务市场分区消费明500强企业已达到63家，且每年2800, 8%显，企业活动一般不愿跨都有7、8家500强企业进驻武区消费汉，汉口地区集中了武汉城区p高端消费群体为武汉市发展商武昌区江汉区,,53%的产业活动单位，商务休闲旅游提供了强劲的动力60007200, 21%, 17%务需求旺盛汉阳区,硚口区,3000, 9%4400, 13%本报告是严格保密的。288
武汉观光农业现状武汉地区农业旅游蓬勃发展，但与北京、上海、南京、成都等城市比仍存在较大差距，目前东西湖地区已形成一定的农业观光产业聚集，具备一定的品牌资源优势u观光农业发展现状u观光农业景点基本分类：1.武汉郊区旅游农业现有各类旅游景区景点21 个，农1.自然风景度假区：如青龙山国家森林公园、南湖度假业观光园、科技园40 个2.特色农业旅游景点：汤逊湖鱼丸一条街、桥梁钓鱼台(其中全国农业旅游示范点3.休闲农业景点：荷包湖休闲农庄2 个)，休闲山庄65 个，休闲农舍（含垂钓园）4.农业科技观光点：田田现代农业园、江汉区教委学农活动实践中心473 个，市级乡村休闲游5.特色文化游览景点：木兰山、天子民族文化村示范村2 个。 年接待游客数近700 武汉农业旅游分布万人次，旅游综合收入7 亿多元。黄陂, 24%3.全市各类农业景点景区占汉阳区,, 6%地46洪山区,.41万亩，4.总投资达亿元，汉南区, 4%25%5.直接从业人员达万余蔡甸区, 4%人，新洲区,p东西湖区的农业观光旅游已6.人均收入3-5万元10%初步形成规模，形成了一定7.具备年接待游客740万人江夏区, 7%次的经营能力。东西湖区,产业聚集20%本报告是严格保密的。289
台湾观光农业发展台湾当地政府对都市观光农业采取积极扶持的态度，提供资金、技术等多方面援助，带动了台湾地区观光农业的发展70年代末1983年1989年4月1992年p观光果园在台湾出现p实施“发展观光农业p举办“发展休闲农业p“农委会”颁发了p台湾人均年收入达到示范计划”研讨会，”对休闲农业“休闲农业区设置管理中等小康生活水平，人1.农民设置观光农园的概念、想法都进行了办法”们的生活方式和消费方首先须向乡镇农会提广泛的研讨p对准备发展休闲农业式由劳动型转向休闲型出申请p通过省农会鼓励各地的地点，聘请了专家进2.由县当局及“省农农会、农民或各种经营行实地考察与评估林厅”和区农业改良主体申请经营休闲农场协同实地勘察业。p由“农委会”资助经费，经营主体亦提供配3.适者纳入辅导对p“改善农业结构提高套资金象，编立年度计划农民所得方案”中设立了“发展休闲农业计4.“农委会”拨给补助经费划”，从技术、经费、宣传等方面加大了对休闲农业支持的力度。本报告是严格保密的。290
台湾观光农业发展台湾地区对休闲农业发展的要求明晰，形成了自己的评价体系，规范的实施保证了农业观光旅游的健康发展u对观光农业的理解利用农村设备与空间、农业生产场地、农业产品、农业经营活动、自然生态、农业自发u面积要大，而且必须连接成片然环境、农村人文资源展经过规划设计，以发挥农业与观农村休闲旅游功能，增进民u必须有许多农民参加且受益众对农村与农业的体验，提光升旅游品质，并提高农民收农益，促进农村发展的一种新u必须有当地农产品可供销售型农业。业u台湾观光农业产品分类：的u必须有美丽景观可以观赏1.较大规模休闲胜地基2.可供过夜的农舍或旅店础u必须有丰富农业经验可让人体验等等3.以观光农园为主的农业观光带条件u并且要能维持农业本质以区别于一般游乐4.野生动植物观赏与研究区等5.品味野味的美食度假本报告是严格保密的。291
农业旅游政策优势观光农业是武汉旅游发展扶持的重要方向；项目应依托自身条件应尽可能利用的外部条件，积极发展农业观光旅游，使之成为消化农村劳动力增加农业外收入的重要举措1.在市级旅游业发展专项资金中，列支一定比例专门扶持市郊旅游农业的发展2.对评为市级龙头企业的旅游农业企业，其基建贷款由市级财政予以适当贴息，去景点的道路优先纳入农村道路规划，企业人员纳入市相关部门业务培训范围，并在市级展会中优先安排展位3.对以农林业规模化生产基地为旅游景点的，其生产基地纳入全市优势农产品正规化基地建设范围4.对市郊农民兴办的“农家乐”、“钓鱼台”、“采摘园”等旅游休闲景点，优先纳入农村改水改厕计划5.对骨干旅游农业景点景区沿线的村，优先纳入“家园建设行动计划”试点村，整体实施“四通四改一化”（路通、水通、电通、信息通、改水、改厕、改圈、改垃圾堆放形式和绿化）6.对新投资市郊旅游农业的项目，其公益性基础设施在市区两级基建项目中予以适当安排7.对投资开发“四荒”（荒坡、荒地、荒水、荒滩）资源建设旅游观光景点的，在土地使用权年限上可放宽至70年8.对参与国有“三场”改制控股开发旅游资源的，继续享受国有“三场”扶持政策不变9.对由多个景点组成的区域性骨干旅游景区，其广告宣传由政府出资进行推介武政［2005］28号文件《关于进一步加快我市乡村休闲游发展的通知》本报告是严格保密的。292
旅游产业发展目标发展以商务休闲为亮点，生态观光农业为基础的的休闲产业，打造大武汉的都市休闲区uCED（central entertainment district）发展的意义对于完善武汉大都市的服务功能，加快武汉服务产业发展将产生重要作用运营后所形成的强大品牌效应和所汇集的人流，能够迅速提升项目所在区域的文化价值和产业价值，对改善投资环境起到重要作用。项目实施后将新增数千个就业机会，对于解决三农问题，实现可持续发展有深远影响将以集聚效应带动所在区域休闲旅游、文化娱乐、特色观光等第三产业的全面发展所属的行业，是国家重点鼓励支持发展的行业。u观光农业发展的意义：1.观光农业的兴起有利于农业由传统的单一功能向集生产、生态、旅游、文化教育等综合功能方向发展2.开发旅游农业资源能为农村剩余劳动力提供新的就业机会3.开发观光农业有利于直接增长农业从业人员的经济收入胡锦涛同志指出：“第三产业就业弹性大、劳动密集、技术密集和知识密集并存，在吸纳劳动力方面有独特优势，应作为今后扩大就业的主攻方向”。本报告是严格保密的。293
旅游市场策略旅游项目应以客户为中心进行创新，率先面对高端商务休闲旅游推出合适的产品，通过领先用户的带动作用撬动整个休闲旅游的蓬勃发展游客市场领先用户发展曲线目商务休闲旅游市场标启动市场都市农业旅游市场大众游客基础高端追随者商务游客时间l旅游市场的领先客户是高端商务游客l他们的需求更极端并远远超前于市场趋势l随着时间的推移原来越多的人感觉到有同样的需求本报告是严格保密的。294产品需求者数量
主要竞争产品分析木兰旅游区是依托强势自然资源的生态旅游项目；主要面向大众观光休闲体验；但景点分散，内部竞争激烈，距离优势不明显，没有形成商务度假氛围，不能满足商务度假需求p位置：黄陂区，距离武汉约一个半小时车程p规模：共占地947平方公里p主要旅游景点：木兰山，木兰湖，木兰天池，古门山，清凉寨，云雾山p景区特点：清凉寨木兰古门木兰湖l武汉城郊大规模生态旅游项目l既有风景秀美的山川，也有历史悠久的文化p客户群特征：主要面向大众观光休闲体验，兼具商务度假功能木兰天池木兰山云雾山景点名称景区主要内容、特点景区类型木兰山佛教圣地，武汉市最高的山脉风景旅游区木兰湖武汉市最大的城中湖，华中地区档次最高、规模最大、环境最美的省级旅游度假区，位居湖北全省旅游度假区十大旅游度假区之首木兰天池森林大峡谷，以飞瀑、溪潭、怪石、奇木风景旅游区、别墅度假区木兰古门石景山，湖泊半岛、峡谷瀑布、山地沙滩、奇峰怪石风景旅游区清凉寨植物景观、刘山银杏山寨、高山古森林风景旅游区云雾山木兰旅游圈中最高大、最幽深、最原始、最神秘、最纯粹的生态森林风景区风景旅游区本报告是严格保密的。295
主要竞争产品分析道观河风景旅游区以具有悠久历史的人文景点为景区特色，主要面向大众观光休闲游乐，缺乏整体规划和建设，档次较低，距离较远，目前景区游客量下滑明显p位置：武汉市新洲区，距离武汉中心城区60公里p规模：游览面积219平方公里，水体面积５平方公里p主要旅游景点：道观河、报恩禅寺、宝石博览馆将军山、狮子岩、问津书院p景区特点：道观河报恩禅寺l由72座秀丽的山峰和一座浩大的潭湖构成，自然景观优越l历史悠久，文物胜迹很多p景区建设目标：全国知名度较高的佛教胜地，科技含量高的科教胜地，环境品位高的休闲胜地p客户群特征：主要面向大众观光休闲体验宝石博览馆狮子岩问津书院将军山本报告是严格保密的。296
主要竞争产品分析汤池温泉是以体验温泉沐浴为主的旅游度假休闲景区，景区游客80%以上是武汉人，兼顾大众与商务市场，稀缺的产品类型和较高的档次奠定了成功的基础，是项目发展的关注对象p位置：位于距孝感应城市区22公里处的汤池镇，距武汉市区110公里p占地规模：一期整体占地560亩，二期计划用地2000多亩p接待游客量：游客80%以上是武汉人，非旺季日接待人数为1000—3000人，旺季日接待人数可达6000—8000人景区特点丰富的主题天然、时尚、养生、休闲、度假、文化风格各异的温泉共有108个风格各异、大小不一的功能温泉池完善的娱乐配套设有夜总会、健康中心、棋牌室等多种休闲娱乐项目多元化住宿条件建有500多间各类客房，可同时容纳1000多人住宿，其中有别墅26幢高品质的商7间大小会议厅组成的国际会议中心，不同规模会议室可务会议服务容纳20—450人的各种会议接待本报告是严格保密的。297
主要竞争产品分析柏泉地区进行商务休闲旅游开发的区位优势、资源优势、规模优势明显黄彼木兰生态景区蔡甸黄陂江夏汉南片区新洲东西湖新洲文化旅游区游区区西郊，与沌口开北郊，路途较南郊，与武昌东郊，路途西北郊，距位发区联系紧密远光谷相连，距较远，汉口距离最东西湖主题旅汉口较远近，中心城区景区交距汉口30公里距汉口30公里距汉口40公距汉口50公金山大道为蔡甸旅游度假区通里，距武昌12里，临近航一级标准化条公里，运枢纽花园式道江夏休闲度假区件路，距汉口12公里u面向武汉地区大众旅游市人知音文化发源地殷商盘龙文中山舰、古战报恩禅寺、景德寺、张场的主要旅游产品大都集文化、汉唐木兰场、古墓问津书院京墓、孙武资文化、北宋二故居中在环城游憩带，存在产源程理学文化、品类型、游客体验过程趋宗教文化同的现象；自丘陵地貌丰富、丘陵地貌丰江河湖泊较丘陵地貌丰湖泊水面较u基于类似功能定位的产品然湖泊众多、水产富、地形地貌多，地势平坦富，多，少量低竞争日益激烈；资资源丰富复杂、动植物水面矮丘陵，源资源丰富u柏泉作为距离武汉城区及汉口CBD最近的自然生态核武汉野生动物木兰系列景龙泉山风景道观河国家金银湖度假区，在开展高端商务休闲心园、九真山、思区、盘龙城、区、中山舰陈森林公园、区、东方马旅游方面具有资源优势、产源农庄、渔乐苑武湖农场、谦列馆、纱帽山将军山场、高尔夫区位优势、规模优势品森岛庄园本报告是严格保密的。298
竞争优势分析柏泉具备发展商务旅游，并成为“都市休闲板块”的条件“都市休闲板块”形成条件本区域条件1黄金距离与市区约30~60分钟，快速路提供的方便交通，但往往不在日常通勤距离内30分钟左右到达汉口中心区，到达武汉其他区域的时间在一个小时以内√2自然环境突出良好的大环境，区域整体开发强度不高，自区域空气佳，水土好，植被条件好，开然环境保持良好发强度不高√汉口及东西湖区域内产业活动旺盛，具3产业支撑区域内有产业及相关产业人口的消费有雄厚的消费潜力√临近汉口，位于武襄产业带上√4关键节点临近或通往其他地区的途中东西湖内已兴建高尔夫、马场，主题性公园等，丰富而集聚的硬件设施将形成复合功能强大的休闲功能√5区域内有多种项目组成的复合的休闲功能代表板块怀柔、密云梅沙马山所处城市北京深圳无锡区位距市区60公里，车程约１小时距市区30公里，20分钟车程距市区35公里，30分钟车程自然/人文资源雁栖湖、红螺寺、雁栖湖、慕田峪长城海、沙滩太湖、灵山大佛内在产业休闲旅游港口、物流医药、加工制造休闲项目滑雪场、采摘园、培训基地、疗养基地主题公园、海洋生物馆高尔夫、垂钓中心、国际赛马场本报告是严格保密的。299
潜在对手分析宋城集团以旅游休闲和景观房产作为业务主体，一般通过主题旅游项目的开发提升区域价值后运作房地产项目，将纯粹的旅游项目发展为多元化大型社区p集团规模：拥有自有经营性物业60余万平宋城集团主题公园主要经营理念以大众文化为主导方向，通过各种活动努方米，未开发房产及商业地产项目300余万力扩大客户群平方米，总资产逾100亿建筑为形、文化为魂追求个性、讲求品质整合营销、集约竞争p集团聚焦的三大主业：p认为人文主题公园是大l以旅游休闲和景观房产为主体众文化产品，它的出现是p统一策划、统一营销大众文化发展的结果p为每个景区确定一个明p注重长期客户的积累，通l以大型基础设施投资为新的增长点p产品既强调文化产品的确的主题，精心施工、精过举办各种社会公关活动l以科技教育为补充物化形态，更重视产品的心管理活动活动、大型节庆活动和文体竞赛扩大客户群范围p集团发展长远战略目标：打造中国旅游休内在价值闲第一品牌p集团主要旅游休闲项目的开发运作模式最先期通过旅游项目的开发，后期将旅游作为房地产的配套作为卖终以带动房地产开发为导向把生地做成熟地，乃至旺地点，作为终端平台开发房地产项目单一景区多元化大型社区单一领域跨区域1996年5月1999年4月1999年9月2000年4月2000年9月2001年9月2002年7月2003年5月2006年5月p宋城景区开业p杭州乐园开园p山里人家、p龙泉山国家原p收购豪华游轮p宋城华美学校落p21世纪庆典p武汉水乡旅p杭州世界美国城开园始森林公园和云“奥丽安娜号”成并开学城项目立项游城项目签约休闲博览园和湖旅游度假区开园正式启动p我国最大的综合性海洋文化旅游公园“中国渔村”奠基本报告是严格保密的。300
潜在对手分析宋城集团开发的项目主要分为大型主题旅游项目、生态旅游项目、综合性海洋文化旅游项目、休闲度假项目四类，主要面向大众阶层，通过各种休闲设施的打造增加旅游产品的可游性大型主题旅游产品宋城、杭州乐园、山里人家生态旅游项目龙泉山国家森林公园、云和湖旅游度假区、美女峰国家森林公园宋城集团产品类型综合性海洋文化旅游项目大连“奥丽安娜”皇家游轮、宁波“中国渔村”休闲度假项目杭州世界休闲博览园、南京旅游新城、杭州21世纪庆典城项目名称包含主要子项目特色宋城主要分为（清明上河图）再现区、九p宋文化主题公园龙广场区、宋城广场区、仙山琼阁p大型歌舞《宋城千古情》区、南宋风情苑区等部分杭州乐园主要由荷兰水街、荷兰花街、荷兰宋城p是中国最大的集旅游、休闲、娱乐、度假、居海、荷兰爱河、地中海、氡温泉度假住为一体的大型旅游度假区之一村、会议中心、景观房产和生态园组p注重人与自然、人与环境、人与生存的相互融成合，构筑了一个自然与生命相互融合的全新旅游休闲场所p乐园内丰富多样的娱乐游园活动杭州乐园的可杭州乐园游玩性山里人家以一座原始风貌保存完好的清末民初p以农耕文化为主题的农业观光旅游景区小山村——大湾村为原型，从返璞归p集休闲、旅游、娱乐、会议、度假为一体真、回归自然出发，营造出有层次、p团队拓展训练、学生踏青、秋游、素质教育的有情趣、有历史文化内涵的空间理想基地山里人家本报告是严格保密的。301
潜在对手分析宋城集团的水乡旅游城项目是以水文化和楚文化为主题的综合性旅游产品，从项目的构成特点和集团操作模式来看其产品将主要面向武汉大众休闲市场楚文化风景区武汉乐园科普馆水上游乐柏泉休闲社区项目核心景观：大规模水景营造和园林绿化儿童乐园国际学校大型剧院假日酒店生态景区水乡旅游城项目项目运作目标年接纳游客百万使武汉市成为中南推动湖北省旅游产品结构p项目位置：东西湖区泾河农场西湖地区，轻轨一号线人次地区旅游目的地的改进和开发理念的提升总站附近，与杜公湖直线距离约5公里p项目用地规模：约9000亩，其中水域面积5000亩，另客户范围：有800亩的土地用以建设高档居住区l第一半径是3个小时车程范围，将直第二半径p项目工期：整个工程分3期，预计8到10年建成，其中接囊括省内客源；最早子项目2到3年完成l第二半径是6个小时车程范围内可迅p项目投资规模：总投资60亿元，一期工程投资18亿速“变现”的潜在市场，包括邻近的安元，并享受东西湖区在土地价格及行政性收费等方面的徽、湖南、河南、江西等省份的客源诸多优惠，水面以租赁性质提供，租期为50年，每年租第一半径金1000万元本报告是严格保密的。3025公里
潜在对手应对策略与宋城错位竞争，强调纯粹的私密享受，满足商务活动对外部环境的要求，使宋城项目作为我们的商务活动的外延配套宋城武汉水乡旅游城项目本项目p旅游、休闲、娱乐、度假、居住为一体的大型p纯粹的商务度假休闲区综合旅游度假区p主要面向武汉市大众消费群体，兼具部分商务p主要面向武汉市及周边有商务度假休闲需求休闲度假功能的高端消费群体p距离主城区近，位于轻轨一号线总站附近，未p能够满足商务游客对私密环境的需要，体现来人流较大身份的象征本项目应借助宋城集团进入区域后带来的机遇，切实针对商务度假休闲客户需求打造纯粹的高端休闲度假旅游产品，与宋城项目形成动静分明的错位竞争，使宋城的项目为我所用本报告是严格保密的。303
区域旅游业分析启示：柏泉应避免在起步阶段陷入大众休闲度假市场的激烈竞争；应针对市场空缺的商务度假市场发挥自身的资源、区位优势，迅速确立区域旅游市场的高端品牌；同时稳妥积极的推进农业旅游的发展，从扩大产业链的角度出发解决新农村建设中面临的实际问题支u以商务休闲旅游作为突破口建立区域形象uText构持筑新农u以农业观光旅游作为新农村建设根本区域村形建象设u以文化休闲旅游提升区域加文化内涵本报告是严格保密的。304uu
附件4：工业产业发展分析本报告是严格保密的。305
武汉工业板块现状武汉市工业布局已初步形成各具产业特色的五大板块，五大板块的工业总产值2005年占到全市工业总产值的57%，本项目所在的东西湖板块将重点发展食品加工和农副产品深加工业板块核心产业主要产业规划发展方向2005年名称工业产值东西湖板块桥口板块青山板块青山钢铁、石钢铁制造业、石油化工重点发展钢铁制造、石油化工、板块化、环保产业、环保产业造船业环保三大产业，与新洲阳逻联约205亿业手，深度拓展发电、水泥和环保元产业，把材料工业和环保工业联系在一起，发展为一个新型的制造业板块桥口都市工业日用消费品加工工业、纺连通江北民营工业园和东西湖，积极发展日用消费品加工，形成约41亿元板块织业小商品大产业，发展都市型工业板块武汉经济开东湖高新发区板块区板块东西湖烟草及食品农副食品加工业、食品制依托江汉平原丰富的农产品资约65亿元板块加工产业造业、饮料制造业源，重点发展食品加工和农副产品深加工，形成新的制造板块和相适应的物流业武汉经汽车制造业汽车及零部件生产、电子拓展汉阳、蔡甸区，联动发展，约600亿元济开发电气、造纸印刷包装、食形成以汽车及零部件，显示器等区板块品饮料、生物工程、新医消费类电子产品为主体的制造板药、环保及新材料等产业块东湖高光电子信化工工业、高新技术农拓展洪山和江夏区，联动发展，新区板息、医药产业、生物工程、环保、机形成以光电子、医药为主体的高约629亿块业电、软件制造业等新技术产业制造板块元本报告是严格保密的。306
柏泉工业规划柏泉农场规划中的杜公湖工业区是东西湖板块中规划的国家级食品加工区的一个重要组成部分板块名称主要发展产业食品加工区附属区金银湖生物医药加工区生物医药加工业海峡两岸科技产业园高新技术产业台商投资区电子、电器等机电制造业高桥现代物流及加工区配送、仓储、连锁销售、商务代理业金银湖生物医药加工区食品加工区农副产品深加工、原料仓储、货物集散、配送、包装、商检、信息服务业高桥现代物流及加工区武汉食品加工区包括一个中心区和三个附属区中心区位于高桥以东，沿107国道的吴家山、慈惠及径河以南的三店、径河等农场n第一附属区布置在高桥以西107国道的走马岭农场n第二附属区布置在径河以北的径河农场、柏泉农场台商投资区n第三附属区位于东西湖东南的养殖农场海峡两岸科技产业园柏泉整体规划中将杜公湖地区规划为武汉北部重要的食品加工区食品加工中心区杜公湖工业园将利用优势。同时通过充分发挥规模效益，向着建成武汉北部重要的食品加工区的目标迈进—柏泉总体规划本报告是严格保密的。307
柏泉工业发展柏泉农场作为武汉食品加工区的一部分，已实现农产品深加工企业在区域内的聚集，具备了进一步发展的条件；区域内已引入4家制药企业，也属于未来可以重点发展的产业柏泉农场区内现有农业深加工企业8家，占到镇区内武汉食品加工业园区发展现状:企业总数将近1/4，初步实现了农副产品深加工企业在区域内的聚集,具备了进一步发展条件；区域内已n自2002年成立以来发展迅猛引入4家制药企业，也属于可以发展的产业n现有食品加工类企业近100家，规模以上企业23家n形成了啤酒业、饮料业、食品制造业、乳制品加工业及食品加工区内现有柏泉农场现有企柏泉农场现有制药业：配套的产业链群代表企业：企业：华润啤酒乐百氏矿泉水n2005年园区农产品加工产值65亿元，占全省农产品加工台湾统一集团金鹰矿泉水怡奥药业总产值的三分之一百事可乐腊味香食品东明配送中心n武汉市场消费的金麦食品香港回盛药业80%啤酒、60%牛奶、50%方便面、40%新元粮油碳酸饮料均出自该加工区上海光明西毛食品三江健康用品武汉友芝友糊涂醉酒天宝蜂业.正国饲料.未来的发展蓝图：.n十一五期间计划培育年销售收入过百亿的企业1家，过20亿的企业5家，过10亿的企业10家n使武汉农产品加工总产值力争突破300亿元乐百氏集团蒙牛集团本报告是严格保密的。308
区域工业分析启示：柏泉具备了发展农副产品加工业的条件，而且与农业发展关联度高u大武汉产业发展层面武汉发展重点产业食品制造业已经成为武汉业的十大支柱产业之一，并且已经形成了自身的产业链重点发展农副产品深加工业东西湖区重点发展产业东西湖板块拥有国家级食品加工区u区域发展层面u柏泉自身发展条件柏泉已经形成企业聚集柏泉镇作为其一部分实现了食品加工企业在区域内的聚集，具备了进一步发展的条件本报告是严格保密的。309
附件5：商业发展分析本报告是严格保密的。310
商业发展通过城市经济发展与商业形式发展的界定模型，武汉商业处于规模化和多样化阶段，大型购物中心已经相继出现，商业竞争激烈人均GDP800-1500US$1500-4000US$4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人武均G汉DP达到4000美金以上时，人们单纯购物的深时圳间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。城市化率25%45%70%85%95%人均GDP位于1500人均GDP位于1500人均GDP位于2000~人均GDP位于4500~人均GDP位于8000~美金以下；城市化水~2000美金；城市化水4500美金；城市化水8000美金；城市化水20000美金；城市化平在25%以下平在45%以下平在45%以上70%以下平在70%以上90%以下水平在90%以上商业处于与农业经济商业形态出现第一次升商业形态出现飞跃，超越商业范畴的广义商广义性商业的升华转相匹配的原始状态级，取代了农业时代的多样化、规模化的现业形态出现，型，主题性的购物公地摊、集贸市场，商品代商业出现，如超市、SHOPP园等极具个性消费的INGMALL、为城市生活提供基本保专卖店、精品店等大型购物中心、旅游场所出现障商业地产、物流等综合型商业形态出现本报告是严格保密的。311
武汉商业发展轨迹武汉商业空间演变和武汉城市空间的演变趋势趋同，由沿江沿河发展演变到沿路快速发展，呈现离岸扩散态势80年代90年93年2000年以后汉口u江汉路商圈u武汉广场-万松园路商圈u武汉广场-万松园路商圈u武汉广场-循礼门-建设u六渡桥商圈u江汉路商圈u江汉路商圈大道-宝丰路-京汉大道u武汉广场商圈u六渡桥商圈u六渡桥商圈大商圈u汉正街商圈u汉正街商圈u江汉路-六渡桥-汉正街u钟家村商圈商圈u钟家村商圈客户来源u主要客户来自整个大武u主要客户来自整个大武汉区u主要客户来自整个大武汉u客户来自整个大武汉汉区域域区域区域，原武昌部分客户被截流发展主要驱u地理的优势地位动力u极好的交通通达u经济的快速发展消费习惯u算账细，消费理性武昌武昌商圈u司门口商圈u司门口商圈u司门口商圈u徐东商圈（95年二桥u中南商圈通车后发展起来）u中南商圈u街道口商圈u光谷商圈客户来源u主要客户来自武昌u主要客户来自武昌和汉口u主要客户来自武昌和汉口u主要客户来自大武汉区域发展主要驱u极好的交通通达动力消费习惯u购物随机性强，爱冲动消费本报告是严格保密的。312
武汉商业发展趋势汉口的各大商圈在原有发展基础上扩张发展，武昌商圈明显呈现由西向东的沿交通发展主轴，距项目所在地仍有一定距离商业发展轨迹n武汉主要商业集中在汉口和武昌两地n由于汉口和武昌被长江相隔，在城区的定位上也是不同的，所以两地商业发展轨迹不尽相同，客户群也显示了一定的差异n汉口的商圈发展轨迹不明显，几个商圈同时发展，汉口的消费群体是来自于整个大武汉区域，各大商圈在原有发展基础上扩张发展n武昌商圈的发展明显是由于交通的改善，产业的发展，呈现明显的由西向东的发展主轴，在沿江也出现连线趋势，本报告是严格保密的。313
武汉商业批发市场大型农业批发商业市场的选址一般重点考虑6个条件交通条件公共设施条件最好靠近交通枢纽进行布批发市场的所在地要求城市的道局，如紧邻港口、交通主干道枢路、通信等公共设施齐备，有充足纽、铁路编组站或机场，有两种的供电、水、通信的能力，且场区以上的运输方式周围要有污水、固体废物处理能力土地资源条件环境保护条件批发市场一般占地面积较大，周批发市场的选址需要考虑保护自围还需留有足够的发展空间，为然环境与人文环境等因素，尽可此，批发市场一般选取低价相对能降低对城市生活的干扰，应适较低的地区当设置在远离市中心区的地方提高经营效益条件提高运行效益条件市场选址应在已有市场相对聚集的区域，以便发挥市场聚集大型农产品批发市场选址应在主要农产品流量的规模效益，使得市场经营收路径上，以便最大限度地吸引益最大化市场选址条件货流，提高物流设施的利用率，实现集约化运输的基础。柏泉是否具有建设大型农产品批发市场的条件呢？本报告是严格保密的。314
商业发展分析通过条件匹配分析，我们认为柏泉现阶段不适合建设大型农产品批发交易市场，建议现阶段建设以水产品交易为主的中小型农产品批发交易市场柏泉现状与要求条件的匹配程度交通条件与国道、港口、铁路的联系还不够紧密，市区主干道只有外环线从镇区杜公湖附近穿过，但是出入口收费，影响货物运输一般公共设施条件镇区内除五环路外路况一般，供电、水、通信条件还需要改善从柏泉现较状差与建设大土地资源条件镇区内可供市场建设土地资源较为丰富，低价较低型农产品批好发市场的要求条件匹配情况环境保护条件镇区处于武汉中远郊地区，建设市场对城市生活干扰少看，柏泉目好前还不适提高经营效益条件东西湖区现在主要的农产品批发市场舵落口蔬菜批发市场、辛安渡农产品产地批发市场以及惠安现代生态农业长廊集中在东西湖的西南合建设大较型差的农产品部，柏泉镇内建设大型批发市场缺少竞争力批发市场提高运行效益条件东西湖区现有农、牧生产基地主要集中在惠安长廊、辛安渡、东山农场地区，柏泉还不是处于主要农产品流量路径上较差p柏泉目前已经初步形成了七大特色农业产业基地，农业发展形势好p水产品无论是产量还是生产效益在东西湖区占有绝对的优势p柏泉现在急需延长产品产业链，通过建立批发市场带动农业生产相关环节的发展我们建议目前在柏泉建设以水产品交易为主的中小型农产品批发交易市场本报告是严格保密的。315
商业发展分析柏泉现阶段不具备建设大型农产品批发交易市场条件，建议建设以水产品交易为主的中小型农产品批发交易市场，增加农民直接参与农产品交易的机会1.武汉商业处于规模化和多样化阶段，商业竞争激烈2.项目所在地距传统商业发展轴仍有一定距离，零售商业优势不明显3.柏泉现阶段不适合建设大型农产品批发交易市场，建议现阶段建设以水产品交易为主的中小型农产品批发交易市场本报告是严格保密的。316
附件6：房地产业发展分析本报告是严格保密的。317
房地产板块分析武汉城市房地产经历了50多年的发展历程，居住郊区化的趋势日益明显２０世纪５０年代２０世纪7０年代２０世纪8０年代２０世纪９０年代发远郊区吴家山新城中郊区展近郊区阳逻新城变蔡甸新城中心城区化金坊新城居住用地主要集居住用地沿路向不同方居住用地进一步扩居住用地向城市外围全中在旧城，分布向不成片的扩展，形成展，出现了独立的面扩展，居住郊区化的较密集工业－居住的综合体居住区趋势日益明显房地购房自住为主p与全国均值比较，武汉房价收入基本正常，投资性用房比例较低，表明武汉房地产健康良产性发展，目前武汉市83%的人购房用于自住，说明武汉市的房地产市场主要用于满足客户基本功能需求发展房价仍有上升空间p武汉近年房价增长较快，与其它中部城市房价横向比较，仍有一定上升空间现拆迁带动刚性需求p近几年武汉住宅市场呈现出供求平衡的现状，销量增长的原因主要是因为拆迁带动状大量开发商进驻p2005年房地产投资增幅略高的主要原因：大量开发商涌入武汉市场本报告是严格保密的。318
三大片区汉口武汉市整体房地产格局呈现汉口、武昌、汉阳三镇鼎立楼盘板块发展的局面，本项目所处的汉口片区是武汉高档房地产扫描武昌汉阳的主要聚集区片区名产品特征价格特征供求特征消费者特征产品定位文化诉求特征称汉口片中心区域住宅以高层区域商品住宅总体全市商品房销售公务员、商人、中高端产品为浓厚的商业、娱乐的区住房、高档公寓为价格水平在4500元/项目中，本区域公司职员、企业主，中低档楼盘都市文化特征主，城郊结合部以多平方米以上，均价占到46%，供求基老总、外来人员放量偏少层、小高层、联排别在3500元/平方米以本平衡等墅为主下的物业主要集中在后湖、金银湖、二七片及古田区域武昌片中心区域住宅以高层区域商品住宅总体全市商品房销售教师、国有企业市中心湖区以高浓厚的教育、休闲、区住房、小高层住宅为价格水平在4000元/项目中，本区域职工、科研工作档楼盘为主，城人文的文化特征主，城郊结合部以多平方米以上，均价占到%，供略者、老城区拆迁郊结合部以中档层、小高层、纯别墅在4000元/平方米以大于求户、公司职员产品为主为主下的物业主要集中在南湖、光谷区域汉阳片以多层住宅为主区域商品住宅总体全市商品房销售国有及外资企业市中心湖区以高浓厚的历史、工业、区价格水平在3500元/项目中，本区域职工档楼盘为主，城自然旅游的文化特征平方米以上占到%，求大郊结合部以中档于供产品为主本报告是严格保密的。319
三大片区楼盘汉口片区汉口片区主要由八大板块构成，是武汉高档房地板块扫描武昌片区汉阳片区产的主要聚集区域金银湖片百步亭板块区域价值区域整体特征典型楼盘后湖片区常青花园金银湖片资源片区自然资源较丰富的中高档住宅顺驰泊林规模社区区，规划中的国家级旅游度假区万科西半岛杨汊湖片常青花园规模社区以经济适用房起步，武汉最大的常青花园二七路“安居工程”片区古田片后湖片区居住新城自然环境优越的以居住为主的综日月星辰合性居住新区同鑫花园中心片区百步亭规模社区大规模的高性价比普通居住社区百步亭花园（汉正街、汉口、永清）区域品牌二七路次城市价值城市老居民区东立国际二七城市花园东立国际杨汊湖片次城市价值自然环境优越的中低档居住区汉口花园顺驰柏林绿色家园中心片区城市价值城市中心高密度高档住宅居住区中侨观邸江山如画古田片次城市价值城市老居民区汉口春天香港印象本报告是严格保密的。320
三大片区楼盘汉口片区武昌片区主要由六大板块构成，近两年房地产市场依靠交通板块扫描武昌片区改善和优越的景观资源发展迅速，逐渐成为高尚居住区的聚汉阳片区集地板块区域价值区域整体特征典型楼盘青山片区产业基础房地产发展相对独立的江南春城以低层高密度住宅为主园林星城青山片区的普通居住区，规划定位生态工业城区东湖片区城市价值自然资源丰富的高档居香榭水岸资源价值住区楚世家东湖片区积玉桥片区积玉桥片城市价值自然资源丰富的高档居锦江国际城中南片区区资源价值住区玉桥新都南湖片区中南片区城市价值高密度、以商住两用功凯乐花园商务功能区能为主的混合居住区光谷片区配套完善99号公寓南湖片区资源片区自然资源丰富的大型中大华·南湖公规模社区高档居住社区，是未来园世家武汉市重要的城市副中心狮城·风华新都光谷片区产业基础依靠区域内产业基础的巴黎豪庭高素质人口大规模、低密度居住区光谷坐标城锦江国际城大华·南湖公园世家本报告是严格保密的。321
三大片区楼盘汉口片区汉阳片区主要由三大板块构成，整个片区房地产的发展板块扫描武昌片区与汉口、武昌还有一定的距离；基于产业优势，沌口板汉阳片区块高端房地产发展迅速板块区域价值区域整体特征典型楼盘钟家村城市价值位于城市中心地带、小都市兰亭规模普通居住社区锦绣江山王家湾王家湾次城市价值高性价比、大规模普通汉江苑居住社区阳城景园钟家村沌口片区产业基础依靠产业基础、距主城金色港湾景观资源区较远、有很强景观资东方夏威夷源、大规模居住区沌口都市兰亭汉江苑东方夏威夷本报告是严格保密的。322
板块总结分析1随着武汉城市化进程的加快，武汉市住宅小区开发空间依托产业迁移和政府主导向郊区拓展的趋势明显2005年新增建设用地情况3500030000城郊区域250002000015000市内区域1000050000江岸区江汉区桥口区武汉城市汉阳区建设洪山区用地汉南区统计蔡甸区表江夏区黄陂区新洲区单位：平方公东西湖区里1995年2000年2005年2005/1995p武汉市十五时期，城市土地利用以迅速蔓延式向外扩城市建设用地 张，城市化进程加快，2005年末，武汉市建成区面积较1995年扩大了倍道路广场用地随着武汉市产业布局向郊区的调整以及政府主导的经济适用房建设，在市郊逐渐形成了大型的居住聚集区居住用地未来武汉居住空间向郊区拓展的趋势明显，2005年工业用地新增建设用地中，城郊用地达到城区的倍绿地 本报告是严格保密的。323
板块总结分析武汉居住区空间布局呈现出明显的圈层分布特点，本项目正2处于城市发展的第四圈层，未来应是大规模、低密度物业聚集的主要区域之一第一圈层第二圈层第三圈层第四圈层范围内环线以内区域内环线与中中环线与二环与外环环线之间区二环线之之间以及外域间区域环以外区域盘龙城本项目圈层价值城市价值次城市次中产业聚集产业基础和4独特的江景、湖心价值优势土地资源优景资源势金银湖圈层特征高密度、高容积中等规模大规模、大规模、低21率小规模的高档的、中等密中低密度密度居住社3商住混合居住区度的居住社的居住社区为主区区为主沌口汤逊湖物业类型高层住宅多层、高层多层住低层、别墅住宅宅、少量别墅本项目所处圈层本报告是严格保密的。324
金银湖片区依托其处于城郊结合部的区位优势以及丰富的度假休闲第四圈层典型物业竞争分析资源，社区规模较大，产品类型丰富，纯高端产品所占比例较小，1以面积在200平方米左右的类别墅产品为主典型楼盘规模物业类型容积率均价户型卖点销售速度客户来源万科西半岛净用地303多层、小高层、最后一期均价3800多层面积在80多-140品牌、05年10月开汉口地区中亩,总建20万情景洋房、联排元/平米平，少量复式面积在社区氛始销售，已高端客户、别墅160平左右；小高层围、服售出50%产业人口125-150平，别墅共有务13栋，面积在200平米左右顺驰泊林占地多层、小高层、元/平米130~140平米三房、大社04年9月开汉口地区中万平，建面连排别墅别墅4800元/平米140~210平米不等的区、成盘，分四期高端客户，万平大户型熟配套开发，一、产业人口米二期已售出75%金银湖畔粹嶺占地约120联排别墅，叠加叠加别墅：3600--别墅共147套，面积在武汉05年6月开汉口地区中亩别墅3800元/平方米，170-250平米市首倡盘，已销售高端客户，联排别墅：4600--“城市69套，销售产业人口4800元/平方米别墅”率为47%的概念万科西半岛顺驰泊林金银湖畔粹嶺本报告是严格保密的。325
第四圈层典型物盘龙城片区依托土地资源优势以大规模、低容积率的纯高端业竞争分析2住宅产品为主，房型面积普遍较大，具有景观资源优势的产品价格较高，市场反应良好典型楼盘规模物业类型容积率均价户型卖点客户来源F天下山水别墅3160亩，占地72万独栋 180万/套起220-1200平方米之华中地区规模最大城区高端客户平方米间的纯别墅区巢NEST 总占地60万平方独栋、联排一期 4300元/平联排160-250平方武汉市首个大规模城区高端客户米，建筑面积25万别墅方米米中高档山水森林自平方米独栋230-350平方然生态社区，纯米townhouse社区恒达·盘龙湾规划用地1000亩，其双拼、联元/平200-300平方米现代中式别墅城区高端客户中一期建设用地400排、独栋方米亩，二期建设用地600亩F天下山水别墅巢NEST恒达·盘龙湾本报告是严格保密的。326
第四圈层典型物业竞争分析汤逊湖片区和沌口片区依靠非常强势的湖景资源，在环湖地区3大多修建纯高端住宅，普通物业类型住宅也占有一定的比例典型楼盘规模物业类型容积率均价卖点销售速度客户来源总占地800亩，建筑面积独栋，联排、花元/平亲水花园四期2005年6月开武昌地区中金色港湾50万平米园洋房小高层、方米盘，共1048套，高端客户，（汤逊湖片区）高层已销售860套，销产业人员售率82%总占地753亩，总建筑面独栋、双拼、叠多层2700拥有两大湖二期共500套，已汉阳地区中宜家汤臣积30万平方米，二期以拼、联排、花园元/平方米景资源，英销售316套，销售高端客户，（沌口片区）联排和花园洋房为主，三洋房率63%产业人员期为纯别墅区，共有别墅5500伦风情89栋楼，元/平方米140套单位金色港湾宜家汤臣宜家汤臣本报告是严格保密的。327
板块总结分析3汉口片区居住空间的郊区化进程沿西北方向快速发展，为本项目融入城市房地产发展提供了直接的机会时间十一五政府将重点推进后湖片、金银湖片建规划设，重点启动滠口、吴家山、区域的住郊宅建区设化，居进住程用地快将速进一发步展向郊期区蔓延十五百步亭、金银湖片区发展形成一定规模，住宅郊区化本项目期间2003盘龙城片区作为纯别墅片区迅速发发展方向展，居住用地进一步向西北方向蔓延盘龙城21世2000年百步亭经济适用房开始建百步亭纪初设，2001年金银湖片区开始发展金银湖后湖片区常青花园住宅郊区化进程起步期20世纪后湖90年代1996年后湖片区开始发展，常青花园经济适用房片区开始启动20世纪居住用地进一步扩展，出现独立80年代居住小区，如万松园小区20世纪城沿市着化解放快大速道西发段展向西时、期向北伸70年代展，总体往西北方向拓展20世纪城市居住空间主要集中在长江以西，老铁路线以东的区域，同时50年代铁路沿线也有带状分布本报告是严格保密的。居住空间扩展进程328
发展作为都市商务休闲功能区配套的低密度纯高端物业是本项住宅物业市场的发展方向竞争分析武汉房地产现状房地产板块分析l金银湖片区依托其l各板块的高端房地处于城郊结合部的发展机会区位优势以及丰富l购房自住为主产物业依托不同的的度假休闲资源，l房价仍有上升空间资源各有发展社区规模较大，产发展作为都市l汉口片区居住空间l拆迁带动刚性需求l武汉市住宅小区开品类型丰富的郊区化进程沿西商务休闲功能l大量开发商进驻发空间依托产业迁移和政府主导向郊l盘龙城片区依托土北方向快速发展，区配套的低密地资源优势以大规为本项目融入城市度纯高端物业区拓展的趋势明显模、低容积率的纯房地产发展提供了是本项住宅物l武汉居住区空间布高端住宅产品为主直接的机会业市场的发展局呈现出明显的圈层分布特点，本项l汤逊湖片区和沌口方向目正处于城市发展片区依靠非常强势的第四圈层的湖景资源，在环湖地区大多修建纯高端住宅，普通物业类型住宅也占有一定的比例本报告是严格保密的。329
附件7：区域经济发展分析•投资资金走向•重大设施投入•人口与消费本报告是严格保密的。330
投资资金走向根据投资资金走向，武汉现阶段重点建设项目多集中在制造业，交通和公共设施，这些项目的建设将加快武汉都市融合的速度和进程城市道路建设情况全市城区市政道路工程共有135项（含市领导交办的10项）。目前，我市道路建设工程已开工在建101项，其中完工23项（其中市领导交办的已完工6项），其余项目正在开展征地拆迁调查等及前期工作武汉新区建设汉阳江滩（一期）、莲花湖景观绿化等工程建成开放，梅子路、四新大道等道路、三环线白沙洲大桥北线高架、梅子路三环立交、鹦鹉立交主体工程、月湖水环境治理工程等一批重点工程按计划推进武昌火车站改造工程项目建设已进入实际施工阶段。铁路建设完成了车站站房过渡搬迁，老站站房、第二侯客厅已拆除，4号站台拆除完毕，主站房试桩工程和主站房部分地下管线迁改工程已开始施工。地方配套设施建设完成了公交站场搬迁过渡腾退和邮政枢纽中心拆迁，地铁4号线于6月28日正式开工。后湖地区配套设施建设已完成了体育中心配套道路的《土地勘测定界技术报告》，塔子湖东路、汉口花园小区外部市政配套道路等项目已开始征地。百步亭小区市政配套道路、幸福大道（金桥大道～建设大道延长线）建设工程进展顺利，体育中心配套道路工程施工及监理已完成招标，还有一批项目正在进行施工图设计和修规工作。。。。20000002005年基本建设分行业投资额1800000（万元）显示：制造业，公共设1600000施管理业，交通运输业以及教育14000001200000类投资远远高于其他产业，10000002006800000年60个重大项目中，基础设施以600000及工业投入所占比例明显高于其400000200000他行业。0育业和社会组织农林牧渔业采掘业制造业电力燃气水生产业建筑业交通运输业信息传播业批发零售业住宿和餐饮业金融业房地产业租赁和商务服务业科学研究水利，环境和公共设施管理业居民服务业教育卫生和社会福利业文化体公共管理本报告是严格保密的。331
重大项目或设快速路施投入－武汉轨道交通武汉快速路的大量建设将使柏泉地区对外通达性好；外城市圈一体化机场环线的通车具有重大利好，将带动本区域发展u武汉城市圈一体化最近的实现目标：…到2010年，初步形成基础设施一体化，基本实现城市圈内外的快速轨道、高速公路等现代化…武汉市城镇化率达到70％…u主要解决问题：1。解决区域交通基础设施问题，例如机场和火车站扩建2。解决道路交通体系问题，形成城市间路网结构京珠高速3。解决快速通勤交通体系问题，城市内还缺乏市郊铁路，地铁快速公交机场高速系统（BRT）等多种快速交通方式外环快速路柏泉京珠高速和外环保证柏泉到达武汉周边地区的快速性，机场高速以及中环可以使柏泉快速到达市区内各区107国道中环快速路武汉核心区内部道路名称道路长度道路情况通车情况外环路188公里4车道部分地段通车，收费张柏路-4车道通车，不收费五环大道-6车道通车，不收费外部道路名称道路长度道路建设情况通车情况京珠高速2310公里4车道通车，收费机场高速18公里4车道通车，收费中环快速路西段公里3车道西段部分通车107国道区内12公里4车道通车，不收费本报告是严格保密的。332
重大项目或设快速路柏泉地区正处在轨道1号线和2号线之间区域，需要利用公路施投入－武汉轨道交通城市圈一体化和轨道交通配合使用，努力扩大轨道交通对柏泉地区的辐射机场力度u地铁一号线：吴家山—京汉大道—天兴洲—阳逻至天河机场三金潭631堤角2u地铁二号线：天河机场—1汉口站—新华路—长江地吴家山常青花园5青山铁隧道—三层楼—武昌6古田站—紫阳东路—光谷广场—“流芳机场”u吴家山——柏泉的直线距离为公里u天河机场——柏泉的入境直线距离5公里3沌口5青菱本报告是严格保密的。333
重大项目或设快速路施投入－武汉轨道交通通过国内外案例研究，柏泉农场距机场5—7公里，处城市圈一体化机场于空港相邻区和都市辐射区之间，属于关联区域天河机场u空港区——在机场周边的1km范围内是机场所在地区，适合发展包括机场的基础设施机柏泉5—7公里构和与空港运营相关的产业u毗邻空港区——在机场周边3km范围内主要是空港商业的活动地区，以适应空港对周边产生的服务需求，因此主要发展机场服务型产业u空港相邻区——在机场周边的6km范围内研究案例：或在空港交通走廊沿线15分钟车程范围内。主要是u奥黑尔机场,美国借助航空运输的快速性和国际航空港的航线网络的u洛杉矶机场, 美国u希思罗机场辐射效应使经济活动在更大空间范围内得到扩展。, 美国u桃园中正机场, 台湾高科技产业，会展中心，跨国公司的总部等等都会u戴高乐机场, 法国…在这里聚集。u都市辐射区——范围通常在机场周边6km范围外随着距离的加大，空港的影响力逐渐收敛，根据空港规模的大小，其范围稍有不同本报告是严格保密的。334
重大项目或设快速路施投入－武汉根据天河机场发展的现状和未来规划，柏泉需要在中期轨道交通城市圈一体化机场发展阶段利用机场的带动效应机场现状：机场周边发展：u2005年天河机场面积为万天河机场平方米佳都海市工业城n佳都海市工业城基本, 旅客流量474万人次上已经建成，u已开通国际国内航线50条，通n盘龙经济开发区已经达国内外39个城市。开始利用机场效应招商n随着航线日益增多，u天河机场第二航站楼建筑面积武汉依托航空港发展万平方米，由一个主楼和两个指廊组成，配套建设中的站坪柏泉“临空经济”的时机接达到近成熟。25万平方米，与老航站楼站坪连为一体。总投资亿元，2007年底前建成投入使用盘龙经济开发区对本项目的影响：n柏泉位于空港相邻区发展目标：和都市辐射区之间，虽相对于其他两个园区距u“十一五”期间：天河机场的目离较远，在不久将来，标是建成全国六大重点枢纽机机场仍是极大的利好场，2010年旅客吞吐量达到1000万人次，货邮10万吨，起降10万架次，开通10至15条国际航线，国内航线达到100条左右。u远期发展：2020年旅客吞吐量1300万人次、年货物吞吐量32万吨、年飞机起降万架次。本报告是严格保密的。335
重大项目或设施投入-柏泉农场属于武汉新CBD半小时车程范围内，未来王家墩大新CBD王家墩快速发展将为东西湖区以及柏泉农场带来发展机遇新CBD王家墩概况占地： 平方公里区位交通：柏泉目的地距离湖北省政府公里CBD武汉市政府6公里汉口火车站公里武汉经济开发区公里中国光谷中国光谷24公里天河机场21公里柏泉农场23公里武汉经济开发区发展大道青汉年西路开发计划：建筑总规模约1300万平方米路、建设周期为建设大道常青15-20年整体基础设施建设路40-50亿元项目计划吸引投资总额：1000亿元第交一通阶段以：及20大06年量－基20础08设年，施启投动入武汉将C逐BD渐，完使成汉部口分主中干心道区路及向湖王面家景观墩的转建移设，，充分挖掘启动区的商业价值，展现CBD的良好形象。这目前进度：第将二阶是段柏：泉20承09年接－武20汉12城年市扩张的重大机遇王家墩启动区位于CBD东北，建设CBD的道路骨架及主体建筑设施角，总用地公顷，已开第三阶段：2013年－2016年，完成城市主体道路网络和基础设施建设，全面建设商务中始进行征地拆迁工作；心区，基本形成CBD商务“金十字”轴格局。第四阶段：2017年－2020年，全面建成商务区本报告是严格保密的。336
小结从武汉现阶段的重大设施和项目的投入的情况来看，都市交通网络的快速建立将加快项目进入都市融合的进程通过对武汉城市重大项目或设施投入的分析，我们认为公路发展近期公路交通将对柏泉的发展产生较大影响交通对柏泉发展影响巨大不利因素：1.武汉主城的吸聚力依然较大利好因素：2.良好的交通也会带走一部分人流和资金流1.柏泉带来较多的发展机遇3.面临区域发展后劲不足的危险2.加强与主城的密切联系3.外环线的通车将迅速推动本区域发展发展中期轨道交通需要利用公路交通配合使用，努力扩大对于柏泉地区的辐射程度；机场的带动效应。发展远期未来王家墩大快速发展将为东西湖区以及柏泉农场带来远期发展机遇本报告是严格保密的。337
人口和消费武汉外来人口近年快速增加，显示武汉城市的聚集作用日益明显；工薪是居民收入增长主体，同时从居民的财产性收入增长来看，居民投资意识增强n武汉市人口增长呈现由自然增长向机械增长转移的趋势n从农业人口和非农业人口的比较来看，n2004年净迁移人口为万人，净迁移率达%，近年来增加的绝大部分是城市人口反映了武汉市作为省会城市的聚敛作用增强，年19928年00319年99年2000年4年2001年2002年2003年2004年农业人口（万人）非农业人口（万人）16000n工薪收入是拉动城市居民收入增长的主体138181400011719武汉居民的收入构成结构呈现多元化、多渠道的特点，除了12000100391000090809564工薪收入以外，其他收入还有：8525578208000467091762867591362626761730■转移性收入稳步增长，表明社会保障体系的进一步完善60004000■经营净收入持续增长，表明居民有国有企业向个体私营2000企业转移0■财产性收入增长较快。1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年职工平均工资（元/年）城市居民可支配收入（元/年）2004年，武汉市城市居民财产性收入增长较快，虽然在总收入结构中的比例很小，但是说明居民的投资意识加强，房地产在居民财产性收入中占有一定比例本报告是严格保密的。338
人口和消费武汉人均可支配收入与其他中部城市相比还有差距，作为区域中心城市的上升潜力巨大n人均可支配收入的增长最近3年保持在10%以上，预计120002006人均可支配收入年增长率%年，武汉人均可支配收入将达956410000到12000元；相比其他中部城市%13%,武汉人均可支配收入属中等偏上水平，600010%但增速一般9%8%8%40007%200000%2000200120022003200420052005年宏观数据分析省会城市南京长沙合肥南昌武汉人均可支配收入 9684103012增长率%%%%13%本报告是严格保密的。339
人口和消费消费市场“物美价降，通货膨胀小”使武汉居民的消费热情升高；武汉居民购房支出，旅游休闲，文化娱乐以及饮食消费增长显著武汉市城镇居民恩格尔系数变化情况%%%.0%%%%%%%%%%%%1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年恩格尔系数■享受和发展资料消费比重上升，耐用品拥有量增加。2004年，受物价影响，居民吃穿两项消费支出达到元/月，占总消费支出的比重为%。同时，居民自我保健意识不断增强，医疗保健消费增势强劲，居八大类消费增幅之首。居民的交通和通讯消费维持低水平增长，家庭设备用品及服务持续下降，而旅游休闲、文化娱乐等消费支出大幅增加，表明居民生活品质逐步提高，将更多的钱用在发展和享受资料的消费上。■非消费性支出增长显著。u武汉城镇居民的恩格尔系数是%，根据国际数据显示30－40％为富裕u武汉市1997年的城镇居民恩格尔系数为%，从1998年开始恩格尔系数迅速降低u2002年后恩格尔系数的回升主要有两方面的原因：一是食品价格上涨，如粮油、肉、蔬菜等均有不同程度的上涨；二是居民食品消费更注重质量，营养结构更加合理，同时，饮食消费观念逐渐转变，上餐馆消费增加。旅游休闲，文化娱乐消费大幅增加，上餐馆消费增多本报告是严格保密的。340
人口和消费居民分行业的职工收入比高达，金融业收入最高，农民收入属于社会底层；收入比高决定了现阶段武汉消费者的需求多元性n2003年年平均排在居民整体收入显著提高的同时，收入水平的差距2003年武汉市分行业职工年平均工资工资（元）序逐渐形成并日趋明显。农、林、牧、渔业530218n主要表现在: 不同行业的职工收入差距的扩大，不同采矿业462719所有制单位的职工收入差距的扩大，以及不同社会群制造业974312体间的收入差距等几个方面电力、煤气及水的生产和供应业164537n城镇居民的年人均收入水平这种差距，反映现阶段建筑业967713武汉市经济的二元结构，并从根本上决定现阶段居民交通运输、仓储及邮政业961514消费需求的多元性信息传输、计算机服务和软件业182934批发和零售贸易726617住宿和餐饮业771716金融业213851房地产业1230410租赁和商务服务业957315科学研究、技术服务和地质勘查业181505水利、环境和公共设施管理业126329居民服务和其他服务业1132611教育172516卫生、社会保障和社会福利业190793文化、体育和娱乐业148068公共管理和社会组织197002本报告是严格保密的。341
武汉农民收入结构武汉农民收入结构亟待改善,其中农业内收入占到总收入的60%以上，对土地的依赖性很强；增加农业外收入是增加农民收入的关键%%%%%农业收入%林业收入一产收入中农业收入最高，说明农%牧业收入民主要的收入来源是农业收入%渔业收入工业收入二产收入至占到总收入的4% ，说明%建筑业收入农村产业单一,二产发展颇弱交通运输批发零售社会服务业三产收入至占到总收入的%文教卫生13% ，现在农村第三产业水其他家庭收入平较低，但是带动力较强%%其他非生产型收入2005年武汉农民收入结构本报告是严格保密的。342
人口和消费武汉居民的投资意识逐渐增强，在消费支出增长最快的是购房，旅游休闲，文化娱乐以及饮食消费人口宏观趋势：1.武汉外来人口近年来快速增加，这种趋势在武汉城市圈的建设中还将持续，这将直接影响整体经济走向2.由于城市外来居民的快速增加，农民在城市中就业的机会大量减少3.城市居民和农民的收入差距加大4.武汉人均收入上升潜力巨大城镇居民收入消费特点：1.居民的投资意识增强，房地产是重要选择之一2.居民收入比高决定了消费者的需求多元性3.居民消费中增长最快的是购房，旅游休闲，文化娱乐以及饮食消费农村居民的收入消费特点：1.武汉农村居民的恩格尔系数整体低于城镇10个百分点2.农业收入占到总收入的60%以上，对于土地的依赖性很强3.农民劳动报酬性收入是拉动收入的主要动力，增长源单一4.增加农业外收入是增加农民收入的关键本报告是严格保密的。343
