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长沙、包头房价再创新高
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研究周报
2010 年 2 月 20 日 房地产市场（11/02/07~11/02/13）
第 6周（11/2/7—11/2/13），全国主要城市商品房销售概况如下：
销售情况：22 个城市同比降 2%，一线城市降 9%，二线城市平；22 个城市环比增 171%，一线城市增 149%，
二线城市增 178%，上周春节因素交易清淡，本周环比回升属正常。一线城市，沪、京同比降 45%、32%，深、
杭、穗同比增 200%、93%和 18%。二线城市，温州、包头、青岛、昆明、重庆、长沙、南京同比降幅超过
30%；成都、宁波、东莞、天津、苏州同比增 20%以上，成都在“新国八条”细则落地前集中备案成交面积
同比大幅增长 300%。（20 个城市上周（ 春节期间）成交面积环比降 86%,同比降 80%）。
房价情况：有价格数据的 11 个城市半数以上均价下跌，长沙、包头房价再创新高。一线城市，京上周昌平
楼价超 3 万拉高均价，本周昌平、丰台楼价大幅回落拉低均价，城区涨多跌少，郊区回落明显，全市均价
跌 10%；沪各分区均价微跌；深关内占比大幅回落，宝安区别墅占比回落，全市均价跌 35%；杭主城区价跌，
郊区价涨，全市均价跌 2%。二线城市，天津市内六区及环城四区普跌，均价跌 16%，但市区、滨海新区及
远郊区县与年前相比仍小幅上涨；重庆大部分城区价跌，全市均价跌 6%；宁波北仑区上周成交占比大拉低
均价，成交占比回落均价回升 48%，本周各区均价较年前小幅下跌；长沙均价涨 4%再创新高。
重点城市商品房交易情况：
上海 734 % 15583 % 43285 %
北京 727 % 27586 % 94577 -
天津 888 % 8656 % - -
深圳 480 % 18685 % 23640 %
南京 348 % - - 29734 %
武汉 - - - - - -
重庆 1794 % 6829 % 93131 %
广州 738 % 12234 % 37466 %
环比% 可售量 环比%城市 成交套数 环比% 成交价格
北京：扣除保障性住房本周成交 727 套，成交面积 万平米，同比分别下降 %和 %，环比增 158%
和 117%。
成交均价 27586 元/平米，成交均价同比涨 %，环比跌 %。
房地产市场
套均成交面积 116 平米，环比降 %，同比增 %。
住宅期房可售套数为 64351 套，环比降 %。
上海：本周住宅成交 734 套，成交面积 万平米，成交套数和面积同比分别降 %和 %，环比分别
增 %和 %。
成交均价 15583 元/平米，本周成交均价同比上涨 %，环比涨 %。
住宅套均成交面积为 96 平米，环比降 %，同比降 %。
本周住宅可售套数为 万套，环比增 %。
深圳：本周住宅成交 480 套,成交面积 4万平米，同比分别增 221%和 200%，环比分别增 倍和 倍。
二手房成交 万平米，同比降 %，环比增 29%。
住宅成交均价为 18685 元/平，同比跌 %，环比跌 %。
套均成交面积为 84 平米，环比降 10%，同比降 %。
房管局公布的深圳可售套数为 23640 套，环比降 %。
长沙：本周住宅期房成交 691 套，成交面积为 万平，同比降 %和 37%，环比分别增 %、200%。
成交均价 6414 元/平米，同比涨 %，环比涨 4%。
住宅期房套均成交面积为 107 平米，环比降 %，同比增 %。
重庆：本周成交 1794 套，成交面积 万平米，同比分别降 37%、%，环比分别增 253%、%。
成交均价 6829 元/平米，同比上涨 19%，环比下跌 %
行业新闻：
1、高档住宅土地增值税清算可能打破楼市量跌价涨的局面
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房地产市场
日前，来自住建部和国税总局的信息显示，春节之后，按照国务院的统一布置，全国税务系统正准备对高
档住宅重点进行土地增值税清算。所谓“高档楼盘”是指那些定价或者销售、成交价格明显高出区域内平
均成交价格的住宅楼盘。在本次重点清算的过程中，将严格执行如下规定：增值额未超过扣除项目金额 50%，
征收增值额的 30%，超过 50%未达 100%的征收 40%，对超过 100%低于 200%的征收 50%，如果超过 200%，则
需要缴纳增值部分的 60%作为土地增值税。中央财经大学财政税收学院副院长刘桓称，由于土地增值税执
行的是累进税率，往往是开发时间和周期拖得越长，房价就长得越高，这就导致征收土地增值税的税基也
就越大，开发企业需要支出的税金也就越高。一位房企财务总监表示：“现在土地增值税，基本上是采用预
征的方式，口径比较松的时候，预征额为 1%的下限，也就是一个项目还没有动工，先按项目预计销售收入
的 1%预征，然后在项目完成结案后进行清算，现在，这个预征额的下限提高到了 5%。”这很有可能迫使资
金来源趋于紧张的房企加快开发和销售的节奏。
2、加息及取消利率优惠政策另新购房人群月供大幅增加
2 月 8号，央行宣布，自 2011 年 2 月 9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款
基准利率分别上调 个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。
按照房屋价格 100 万，首付比率 30%，贷款期限 30 年为例，三次加息对月供的影响如下：
加息时间 贷款利率 优惠幅度 实际利率 月供 环比变化 累计变化
加息前 % 7 折 % 3406
第一次加息后 % 折 % 3591 % %
第二次加息后 % 折 % 3673 % %
第三次加息后 % 无优惠 % 4471 % %
三次加息后月供增加幅度：%
其中：加息影响幅度 %、优惠取消影响幅度 %。
3、房企资金链在楼市调控下已岌岌可危
在“新国八条”、房产税试点启动和加息的组合影响下，一线城市楼市成交量已开始明显下滑，导致开
发商销售资金回笼压力不断在加大。而作为资金密集型产业，随着调控措施的连续出台，在资金压力下，
开发商可能将降价抛售部分房源以解燃眉之急。不仅如此，房企在资本市场进行公开募资的难度也越来越
大。多个银行还表示今年压缩房地产开发贷款。房企融资的成本也明显上升，三次加息后，五年期以上贷
款利率累计提升 66 个基点，未来不排除继续加息的可能，房地产开发贷融资成本会逐渐提升。此外，房地
产信托融资难度也在加大。根据上海财汇统计的数据，近期房地产开发商通过信托融资逐渐减少。在 2010
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年 10 月份，共有 253 款信托产品，其中，资金流向房地产领域的有 57 款，占比 %。而到 2010 年 12
月份，在 302 款信托融资产品中，房地产领域只有 29 款，占比下降为 %。但与此同时，相对于A股上市
房企来说，在香港上市的内地房企却多了一个“钱途”，不少房企纷纷将目光投向海外，发行优先票据、债
券以及与各大银行签订信贷协议等筹备过冬粮草，但利率高达 8%-15%。在我们看来，去年房地产商在香港
融资还很容易，但今年情况可能会有很大的不同，融资成本将会大大提高，更何况对于多数中小房企，根
本无法在香港融资。如果新一轮调控持续收紧，部分开发商的资金链将会绷紧，行业洗牌可能会发生。
公司新闻：
保利地产：2011 年 1 月份，公司实现签约面积 万方，同比增长 %；实现签约金额 亿元，
同比增长 %。
主流房企 2011 年 1 月销售情况：（单位：万平方 亿元 元/平方米）
销售面积 同比 销售金额 同比 平均单价
万科 216% 201 221% 12152
恒大 140% 98 182% 6960
保利 % % 10000
龙湖 249% 228% 13610
对北京等地方限购细则的点评（中金版）：
北京市政府网站今日公布房地产调控细则，至此已有上海、青岛、济南、成都、北京五个城市出台细则。
按照“新国八条”的规定，其他大中城市也将在本月陆续出台地方调控细则。目前五地细则与我们之前在
报告（2011 年 1 月 26 日“对国务院会议部署房地产市场调控的评论”）中的评述基本一致。鉴于市场对限
购政策的关注，我们做出以下补充评论。
评论：
各地方限购方案与“新国八条”要求大致相同，即“禁 3 禁 2 禁 1”：本市户籍居民家庭已拥有 1 套住房
的，可以再购买第 2 套住房，暂停购买第 3 套住房（禁 3）；外地户籍居民家庭在本市无住房的，可凭本
市纳税证明或社会保险缴纳证明（须满足一定年限）购买 1 套住房，暂停购买第 2 套住房（禁 2）；不能
提供一定年限本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停购房（禁 1）。所不同的是对非本
市户籍居民在当地纳税或社保的最低年限要求和限购范围的规定。
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北京、上海政策更为严格：与其他城市要求非本市户籍居民在当地纳税或社保年限须超过 1 年不同，北京
设定为 5 年，上海 2 年，隐含对外地人购房更大的限制力度，我们认为短期将对北京、上海房价产生抑制
作用。
其他城市限购力度相对宽松：济南本市和外地居民均可新购一套住房（不考查已有住房状况），成都限购仅
限于主城区。往后看，我们认为多数二线城市将采取“禁 3 禁 2 禁 1”且以 1 年为纳税时限的限购方案，
中西部城市预计更倾向于将限购范围划定在主城区。
若限购严格执行，对市场的预期影响：我们估算显示，若 40 个大中城市均采取全市限购方案，全国成交
量下降 18%；若仅采取主城区限购方案，全国成交量下降 9%。考虑到部分城市仅针对主城区限购，全国住
房成交量下降应当在 9%～18%之间；由于一线城市对外地人纳税时限的要求更长，限购对成交量的打压将
更明显，预计降幅可能超过 50%。
但我们认为实际影响可能低于上述预期，原因在于：1）政策执行过程中会打折扣；2）上述计算是假设市
场整体规模不增长的情况，事实上随着经济增长和 11 年供给的增加，市场规模理论上应有增长，综合考
虑增减双方面的影响，我们维持 11 年住房交易量下降 10%的判断。
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