2007年土地估价师考试辅导讲座
（第一部分：土地基础知识）
尚国琲
第一部分：土地基础知识
一、土地概念
（一） 考试目的
测试应考人员对土地内涵、基本特征及类型的理解与掌握程度
（二） 考试基本要求
掌握：土地的基本定义，土地的主要特征
熟悉：土地的功能
了解：我国土地资源的特点及其他学科对土地的定义
一、土地的定义
(一)土地的基本定义（掌握）
土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在种种活动的结果。这一定义包括以下几层含义：
1、土地是综合体。土地的性质和用途取决于全部构成要素的综合作用，而不取决于任何一个单独的要素。
2、土地是自然的产物。人类活动可以引起土地有关组成要素的性质变化，从而影响土地的性质和用途的变化。
3、土地是地球表面具有固定位置的空间客体。具有立体的垂直剖面，向地上、地下的范围是现今人们利用技术所能达到的范围。
4、土地是地球表面的陆地部分。陆地是突出于海洋面上的部分，包括内陆水域、海洋滩涂。
5、土地包括人类过去和现在的活动结果。人类活动可以影响土地的质量和用途，这些人类活动结果也是土地的重要组成部分。
(二)其他学科对土地的定义（了解）
1、土地资源学
土地资源学中，土地的概念分为广义和狭义两种。广义：土地是指地球表层的垂直剖面，包括土壤、气候、地貌、水文和生物等自然要素与人类的劳动综合作用，所形成的自然—经济综合体。显然包括陆地和海洋的整个地球。
狭义：与广义比，狭义的概念不概括海洋，指地球的陆地表层，包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿等。土地资源学将土地作为一个自然、人类活动共同作用的综合体进行研究，关注的是其内部自然属性的变化规律。
2、土地经济学
从经济学角度看，土地是自然赐予人类的资源、资产，既包括自然资源，又包括人类劳动而形成的资产,其范围为陆地(包括内陆水域)以上和以下的三维空间范围的全部资源。
3、土地法学中，土地概念为涉物法律概念。作为一个法律概念，一般应该由法律进行正式界定，但我国现行法上对土地未设定义，只是《中华人民共和国土地管理法》第4条中对土地的利用类型进行了分类，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。
其中：农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；
建设用地是指建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；
未利用地是指农用地和建设用地以外的土地及其生产潜力和持续生产的能力。
从地理学角度看，土地是气候、土壤、植被和水文等自然要素与人类劳动所形成的一个立体的自然综合体，对土地的任何利用活动，都受土地生态系统某些构成要素的制约，并对土地的演变产生影响。土地与土壤的本质是不同的。土壤是土地的一个组成要素，对于农业用地，土壤的肥力是形成土地生产力的基础。
二、土地的特性（掌握）
土地的特性，包括土地的自然特性和经济特性。土地的自然特性是指不以人的意志为转移的自然属性；土地的经济特性则是指人们在利用土地的过程中，出现的一些生产力和生产关系方面的特性。
（一）土地的自然特性
1、土地位置的固定性
土地的空间位置是固定的，不能移动。土地位置的固定性，要求人们就地利用各种土地。
2、土地面积的有限性
地球是自然历史形成的，其面积具有不可再生性。人类可以改良土地，提高土地质量，改变土地形态，但一般不能扩大土地面积。土地面积有限，迫使人们必须节约、集约地利用土地资源。
3、土地质量的多样性
由于土地自身的条件（地质、地貌、土壤、植被、水分等）以及相应的气候条件（光照、温度、雨量等）的差异，因而造成土地的巨大自然差异性。这种差异性不仅存在于一个国家或一个地区的范围内，即使在一个基层生产单位内也同样存在着。随着生产力水平的提高和人类对土地利用范围的扩大，这种差异性会逐步扩大，而不是趋于缩小。土地的自然差异性是土地级差生产力的基础。土地的自然差异性，要求人们因地制宜地合理利用各类土地资源，确定土地利用的合理结构与方式，以取得土地利用的最佳综合效益。
4、土地功能的永久性
土地作为一种生产要素，“只要处理得当，土地就会不断改良。”在合理使用和保护的条件下，农用土地的肥力可以不断提高，非农用土地可以反复利用，永无尽期。土地的这一自然特性，为人类合理利用和保护土地提出了客观的要求与可能。
（二）土地的经济特征
1、土地供给的稀缺性
由于人口不断增加和社会经济文化的发展，对土地需求不断扩大，而可供人类利用的土地又是有限的，因而便产生了土地供给的稀缺性，并日益增强。土地供给的稀缺性，不仅仅表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上，还表现在由于土地位置固定性和质量差异性导致的某些地区（城镇地区和经济文化发达、人口密集地区）和某种用途（如农业用地）土地供给的特别稀缺上。一般来讲土地的自然供给量是指除了现有技术条件下没法利用的永久冰盖、戈壁、沙漠等土地外的陆地面积。
由于土地稀缺性日益增强，土地供求矛盾日益尖锐化，导致一系列土地经济问题的产生。土地供给稀缺性是引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提。由于土地供给稀缺，在土地私有，自由买卖、出租的条件下，出现地租、地价猛涨，土地投机泛滥等现象。
2、土地用途的多样性
土地既可作为农用地，又可用作建设用地，在一些无法生产利用的特殊区域或障碍性设施又具有军事利用价值。土地用途的多样性，可以满足工业、居住用地、商业用地等人们的多种需求。
3、土地利用方式的相对分散性
由于土地位置的固定性，对土地只能就地分别加以利用，因而土地利用方式是相对分散的。这一特点在农用土地上表现得更为明显。农业(种植业)利用绿色植物从土地中吸取营养物质，将太阳的光、热能转化为生物能，生产农产品。没有一定面积的土地就不能转化一定量的光、热能，也就不能生产足够人们需要的农产品。因此，农业生产必须分散在广大面积的土地上进行。即使在非农产业中，土地利用方式可以相对集中，但出于土地的固定性，不能将其重叠起来利用，也只能分别加以利用，因而相对来说也是分散的。
土地利用方式相对分散这一特性，要求人们在利用土地时要进行区位选择，并注意搞好地区间的交通运输联系，以提高土地利用的综合区位效益。
4、土地利用方向变更的困难性
土地有多种用途，当土地一经投入某项用途之后，欲改变其利用方向，一般说是比较困难的。这首先受土地的自然条件所制约。其次，还由于在工农业生产上变更土地利用方向往往会造成巨大经济损失，因而是不合理的。土地利用方向变更困难这一特征，要求人们在确定土地利用方向时，一定要进行详细勘察，做出长期周密的规划，决不能朝令夕改，任意改变土地用途。
5、土地报酬递减的可能性
由于“土地报酬递减规律”的存在，在技术不变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。这就要求人们在利用土地增加投入时，必须寻找在一定技术、经济条件下投资的适合度，确定适当的投资结构，并不断改进技术，以便提高土地利用的经济效果，寻找土地利用的“集约边际”，防止出现土地报酬递减的现象。
6、土地利用后果的社会性
土地是自然生态系统的基础因子，土地互相联结在一起，不能移动和分割，因此，每块土地利用的后果，不仅影响本区域内的自然生态环境和经济效益，而且必然影响到邻近地区甚至整个国家和社会的生态环境和经济效益，产生巨大的社会后果。土地利用后果的巨大社会性，要求任何国家都要以社会代表的身份，对全部土地进行宏观的管理、监督和调控。
三、土地的功能
1、人类生存的物质基础
只有土地才能作为为人们提供食物的最基础保障，土地是农业生产中最基本的生产资料，也是一切生产资料中最重要的生产资料，是人类社会最难得、最宝贵的物质财富。人们所从事的经济活动，或在经济建设中，国民经济各行业的存在与发展，都是通过对土地的利用才得以实现的，没有土地就不可能有经济的发展。
2、人类生产生活的场所
土地由于其物理特性，具有承载万物的功能，因而成为人类进行一切生活和生产活动的空间和场所，成为人类进行种植、房屋和道路等建设的地基。
四、我国土地资源的特点（了解）
1、绝对数量较大，人均占有量小。
2、山地多，平地少。
3、各类土地资源分布不平衡，土地生产力水平低。
4、宜开发为耕地的后备土地资源潜力不大。
二、土地的分类
考试目的：
测试应考人员对土地类别、不同类型土地特点的理解与掌握程度
考试基本要求
掌握：土地的基本类别及我国土地的分类
熟悉：不同类别土地的特点
了解：我国主要类别土地利用的方式
土地的分类
一、土地的基本类别（掌握）
根据我国2002年1月1日实施的《全国土地分类（试行）》，土地分类系统采用三级分类体系，一级地类设3个，二级地类设15个，三级地类设71个。其中，一级地类即基本类别包括农用地、建设用地和未利用地三类。
1、农用地
指直接用于农业生产的土地，包括耕地、园地、林地、牧草地及其他农用地。2、建设用地
指建造建筑物、构筑物的土地，包括商业、工矿、仓储、公共设施用地、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等
3、未利用地
指农用地和建设用地以外的土地，包括未利用土地和其他土地两类。其中，未利用土地指目前还未利用的土地，包括难利用的土地。未利用土地包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩石砾地和其他未利用土地等类。其他土地指未列入农用地、建设用地的其它水域地，如河流水面、湖泊水面、苇地、滩涂、冰川及永久积雪等地类。
不同类别土地的特点（熟悉）
我国主要类别土地利用的方式（了解）
二、建设用地
（一）建设用地的特点
1、承载性与非生态利用性
建设用地从利用方式上看，是利用土地的承载功能，建造建筑物和构筑物，作为人们生产、生活场所，而不是利用土壤的生产（肥力）功能。它要求我们在选择用地时，尽可能将水土条件好的土地留作农业生产用地，建设用地可利用水土条件相对较差、而承载功能符合要求的土地，从而使土地资源的配置更加合理化，以发挥土地更大的效益。
2、土地利用逆转相对困难性
农业用地变为建设用地较为容易，建设用地变为农业用地困难。
3、土地利用的集约性
农用地或未利用地变为建设用地后，就具有利用的高度集约性和资金的高密性，可以产生更高的经济效益。
4、区位选择的重要性
在建设用地的选择中，区位起着非常重要的作用。区位具有相对性，一是对一种类型的用地来说是优越的区位，对另外一种用地来说则不一定。二是区位的优劣可以随着周围环境的改变而改变。
5、无限性与再生性
由于建设及经济发展的需要，建设用地占用土地，对农业构成巨大的威胁。建设用地的需求不断在延伸，而土地的供应是有限的，这就迫使我们要慎重考虑如何更加有效地以有限的工业区满足无限的需求；再生性指建设用地能够从现有的建设用地即存量建设用地中经过再开发重新获得。
6、空间性与实体性
建设用地是整个建筑工程的一部分，建设用地的空间立体利用对于高效利用土地、节约用地，都是很有成效的。建设用地的实体性是指建设用地具有固定的形状，是一个工程实体，一旦形成就能直接为人类建设活动服务。
（二）、建设用地类别
按照《土地管理法》和2002年1月实施的《土地分类（试用）》的规定，建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括商业、工矿、仓储、公用设施、公共建筑、住宅、交通、水利设施、特殊用地等。
1、商服用地
指商业、金融业、餐饮旅馆业及其相应附属设施用地。包括以下几种类型：
①商业用地：指商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。
②金融保险用地：指银行、保险、证券、信托、期贷、信用社等用地。
③餐饮旅馆业用地：指饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村等及其相应附属设施用地。
④其他商服用地：指上述用地以外的其他商服用地，包括写字楼、商业性办公楼和企业厂区外独立的办公楼用地；旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、高尔夫球场、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地。
2、工矿仓储用地
指工业、采矿、仓储业用地。包括以下几种类型：
①工业用地：指工业生产及其相应附属设施用地。
②采矿地：指采矿、采石、采砂场、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地。
③仓储用地：指用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地。
3、公共设施用地
指为居民生活和二、三产业服务的公用设施及瞻仰、游憩用地。包括以下几种类型：
①公共基础设施用地：指给排水、供电、供气、邮政、电信、消防、公用设施维修、环卫等用地。
②瞻仰景观休闲用地：指名胜古迹、革命遗址、景点、公园、广场、公用绿地等。
4、公共建筑用地
指公共文化、体育、娱乐、机关、团体、科研、设计、教育、医卫、慈善等建筑用地。包括以下几种类型：
①机关团体用地：指国家机关、社会团体、群众自治组织、广播电台、电视台、报社、杂志社、通讯社、出版社等单位的办公用地。
②教育用地：指各种教育机构，包括大专院校，中专、职业学校、成人业余教育学校、中小学校、幼儿园、托儿所、党校、行政学院、干部管理学院、盲聋哑学校、工读学校等直接用于教育的用地。
③科研设计用地：指独立的科研、设计机构用地，包括研究、勘测、设计、信息等单位用地。
④文体用地：指为公从服务的公益性文化、体育设施用地。包括博物馆、展览馆、文化馆、图书馆、纪念馆、影剧院、音乐厅、少青老年活动中心、体育场馆、训练基地等。
⑤医疗卫生用地：指医疗、卫生、防疫、急救、保健、疗养、康复、医检药检、血库等用地。
⑥慈善用地：指孤儿院、养老院、福利院等用地。
5、住宅用地
指供人们日常生活居住的房基地（有独立院落的包括院落）。包括以下几种类型：
①城镇单一住宅用地：指城镇居民的普通住宅、公寓、别墅用地。
②城镇混合住宅用地：指城镇居民以居住为主的住宅与工业生产或商业等混合用地。
③农村宅基地：指农村村民居住和宅基地。
④空闲宅基地：指村庄内部的空闲旧宅基地及其他空闲土地等。
6、交通运输用地
指用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、港口、码头、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地。包括以下几种类型：
①铁路用地：指铁道线路及场站用地，包括路堤、路堑、道沟及护路林；地铁地上部分及出入口等用地。
②公路用地：指国家和地方公路（含乡镇公路），包括路堤、路堑、道沟、护路林及其他附属设施用地。
③民用机场用地：指民用机场及其相应附属设施用地。
④港口码头用地：指人工修建的客、货运、捕捞船舶停靠的场所及其应附属建筑物，不包括常水位以下部分。
⑤管道运输用地：指运输煤炭、石油和天然气等管道及其相应附属设施地面用地。
⑥街巷：指城乡居民点内公用道路（含立交桥）、公共停车场等用地。
7、水利设施用地
指用于水库、水工建筑的土地。包括以下几种类型：
①水库水面：指人工修建总库容≥10万立方米，正常蓄水位以下的面积。
②水工建筑用地：指除农田水利用地以外的人工修建的沟渠（包括渠槽、渠堤、护堤林）、闸、坝、堤路林、水电站、扬水站等常水位岸线以上的水工建筑用地。
8、特殊用地
指军事设施、涉外、宗教、监教、墓地等用地。包括以下几种类型：
①军事设施用地：指专门用于军事目的的设施用地，包括军事指挥机关和营房等。
②使领馆用地：指外国政府及国际组织驻华使领馆、办事处等用地。
③宗教用地：指专门用于宗教活动的庙宇、寺院、道观、教堂等宗教自用地。
④监教场所用地：指监狱、看守所、劳改场、劳教所、戒毒所等用地。
⑤墓葬地：指陵园、墓地、殡葬场所及附属设施用地。
三、农用地
（一）农用地的主要特征
1、生态利用性。农用地主要是依赖于土地的肥力，直接从耕作层生产农作物，对土壤、气候等自然条件有十分严格的要求。
2、利用逆转性。即在法律法规允许的情况下，农用地内部各用途之间可以相互转换，并且具有恢复到原用途的可能性。
3、利用的相对粗放性。与建设用地向相比，农用地产生的经济效益相对较低，因而利用强度相对较弱，精耕细作，密集的资金投入等只是个别地区。
4、利用的永续性。在农地利用过程中，土壤养分和水分虽然不断地被植物吸收、消耗，但通过施肥、灌溉、耕作、作物轮作等措施，可以不断地得到恢复和补充，从而使土壤肥力处于一种周而复始的动态平衡之中。
（二）农用地的主要类别
1、耕地。指种植农作物的土地，包括熟地、新开发复垦整理地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽小于米，北方宽小于米的沟、渠、路和田埂。
2、园地。指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营多年生木本和草本作物（含其苗圃），覆盖度大于50%或每亩有收益的株数达到合理株数70%的土地。
3、林地。指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地。不包括居民点绿地，以及铁路、公路、河流、沟渠的护路、护岸林。
4、牧草地。指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。
5、其他农用地。指上述耕地、园地、林地、牧草地以外的农用地。包括畜禽饲养地、设施农业用地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田水利用地、田坎、晒谷场等用地。
四、我国主要类别土地利用的方式
1、粗放型和集约型
从土地利用效益的角度来考虑，土地利用方式由粗放型和集约型两种。
粗放型土地利用方式，是指依靠外延扩张，通过增加土地面积来满足获取土地收益的方式。粗放型土地利用方式的指标是土地的投入和单产都很低。
集约型土地利用方式，是指依靠增加物质和劳动投入来提高土地收益的利用方式。为了协调土地经济共给的稀缺性和人类对土地需求的无限性的矛盾，目前各国都提倡集约型土地利用方式。
2、土地利用类型
土地利用方式的另一种理解是，它相当于土地利用类型，如耕地、园地、林地、建设用地的利用等。它近似于土地利用类型，但不同地方细类有所不同，可以分得很细。
土地权利制度
考试目的
测试应考人员对土地权利制度的理解与掌握程度
考试基本要求
掌握：土地产权的概念即构成、土地所有权制度和土地使用权制度。
熟悉：土地制度的概念，土地他乡权力制度。
了解：主要国家和地区的土地制度。
一、土地产权概念
土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关土地财产的一切权利的总和。包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、土地地役权等。
二、土地产权的构成
我国土地权利总体上可以分为土地所有权、土地使用权和土地他项权利三大类。其中土地他项权包括土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。
三、土地制度概念
1、土地制度的定义
土地制度首先是一种经济制度。它是人们在一定社会制度下利用土地所形成的经济关系的总和，是社会经济基础的组成部分。土地制度又是一种法权制度。它是土地经济关系的法律体现，是上层建筑的组成部分。完整的土地制度，包含土地所有制、土地使用制与土地管理制度三大方面。
2、我国城市土地制度的构成与基本特征
（1）我国城市土地制度的构成：国有土地所有权制度、国有土地使用权制度、土地管理制度。
①国有土地所有权制度：国有土地实行社会主义全民所有制，由国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。国有土地所有权的主体是国家，由国务院代表国家行使土地所有权。国有土地所有权客体是国家所占有的土地，还包括地上和地下一定范围内的空间。在国有土地占有、使用、收益和处分四项权能中，土地占有权、土地使用权及一定程度的土地收益权和一定程度的土地处分权，可在一定时间内出让给土地使用者，但保留基本收益权（收取地租权）和基本处分权（使用期满后收回一切出让的权利）。由此可见，国有土地所有权的基本特征是；1、主体的特定性，即国家；2、交易的禁止性，土地所有权不能以任何形式进行交易；3、权属的稳定性，由主体的稳定性和交易的禁止性所决定；4、权能的分离性。
②国有土地使用权制度：现行城市土地使用制度是在不改变土地所有权归国家所有的情况下，国家可将土地使用依法确定给单位或个人使用。国有土地使用权的主体是使用土地的单位或个人。《土地管理法》规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”可见我国国有土地使用权最基本的取得方式为有偿使用和无偿划拨。国有土地有偿使用的方式有三种
1、国有土地使用权出让，包括招标、拍卖、挂牌或协议的等方式；2、国有土地使用权租赁；3、国有土地使用权作价出资或者入股。国有土地使用权出让是有一定的限制的，包括必须依法取得、必须交纳土地有偿使用金、有使用年期、规定的用途以及有偿使用合同规定的其他义务等。土地使用者在使用年限内可以将土地使用权依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。可见，国有土地使用权的基本特征具有主体广泛性、使用权取得有偿性、使用年期有限性、交易方式多样性、使用权属动态性、使用权内容的限制性等特点。
③土地管理制度：是国家为维护土地所有制，调整土地关系，合理组织土地利用，保护土地权利人的合法权益，通过法律法规确定的，对土地进行管理的形式、组织、机制、手段、程度、方法、宏观调控和监督检查等各项制度措施的综合。如有国有土地使用权取得审批制度、耕地与基本农田保护制度、耕地占补平衡制度、土地利用规划制度、土地用途管制制度、土地监督检查制度、土地登记制度、土地调查与统计制度、土地定级与估价制度等等。它由中央和各级地方政府实施，其基本特征具体有强制性和综合性。
（2）我国城市土地制度的基本特征
①城市土地实行土地公有制，土地公有制是我国社会主义的基本经济制度。
②城市土地公有的基本形式是土地国有制，城市土地属国家所有，国务院是国家土地所有权的主体。
③城市国有土地实行有偿有期限使用制，国家以有偿有期限方式将国有土地使用权出让给土地使用者使用。
④实行土地统一管理制度，主要表现为城乡地政统一管理和土地资源调查与评价、规划、利用、保护、监察等管理职能的统一归口管理。
3、我国农村土地制度的构成与基本特征
（1）我国农村土地制度的构成
集体土地所有权制度：是农村农民劳动群众集体所有制，集体土地所有者包括村农民集体、乡（镇）农民集体、村内两个以上的各农民集体几种形式。村农民经济组织或村民委员会、乡（镇）农民经济组织的法人机关是村或乡（镇）集体土地所有者的法定代表，分别对集体土地行使所有权。
集体土地使用权制度：现行农村集体农用地使用制实行家庭联产承包责任制，农民经济组织将集体农用地使权承包给农户使用，以农户为单位独立经营，自负盈亏。
（2）我国农村土地制度的基本特征：
①农村土地实行土地公有制；
②农村土地公有制的基本形式是农村集体土地所有制；
③农村农地使用制度实行家庭联产承包责任制度；
④农村建设用地使用实行审批制度。
四、我国土地所有权制度
1、土地所有权的含义
土地所有权是土地所有者依法对土地占有、使用、收益、处分的权利。土地所有权是土地所有制在法律上的体现，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。我国实行土地的社会主义公有制，具体表现为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式，反映在所有权上既为国家土地所有权和农民集体土地所有权。
2、国有土地所有权的权能及范围
国有土地所有权是指国家对其依法所有的土地，享有占有、使用、收益和处分的权利。国有土地属全民所有，由国务院代表国家依法行使土地所有权。
国有土地所有权包含土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权四项权能。在四项权能中，国家通过法律规定的形式，将其中的土地占有权、土地使用权及一定程度的土地收益权和一定程度的土地处分权，可在一定时间内出让给土地使用者，从而与土地的所有权分离，以充分调动使用者的积极性，发挥土地的最大效益。
国有土地所有权的范围：根据有关法律法规的规定，城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区中已被国家依法没收、征收、征购、征用的土地为国有的土地；矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源都属国家所有（由法律规定属于集提所有的除外）；农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地应属国家所有；因国家组织移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地等应属国家所有。
3、集体土地所有权的权能及范围
集体土地所有权是指集体土地所有者依法对集体土地享有占有、使用、收益和处分的权利。集体土地所有者包括村农民集体、乡（镇）农民集体、村内两个以上的各农民集体。村农民经济组织或村民委员会、乡（镇）农民经济组织的法人机关是村或乡（镇）集体土地所有者的法定代表，分别对集体土地行使所有权。
集体土地所有权同样包含土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权四项权能。但土地所有者对土地权利的行使受到一定的法律限制。包括对土地处分权的行使，受农民集体经济组织成员共同意志和国家法律和政府管理的限制；土地使用权的分配受农民集体经济组织成员共同意志的限制，农用地转为建设用地受国家法律和政府管理的限制等。
集体土地所有权的范围：根据有关法律法规的规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有以外，属于集体所有；宅基地和自留地属于集体所有；由法律规定属于集体所有的森林、山岭、草原、荒地、滩涂等。
五、我国土地使用权制度
1、土地使用权的含义
土地使用权是土地使用者经国家依法确认的使用土地的权利，是土地使用制度在法律上的体现。土地使用权有广义和狭义之分。狭义的土地使用权是指依法对土地的实际使用，包括在土地所有权之内，与土地占有权、收益权和处分权是并列关系；广义的土地使用权是指独立于土地所有权能之外的含有土地占有权、狭义的土地使用权、部分收益权和不完全处分权的集合。
土地使用权与使用土地意义不同。土地使用权是依照法律程序经人民政府确认后取得的，是土地使用者使用土地的法律保障。使用土地则是一种土地利用行为，有合法使用，也有非法使用，这种行为不经依法确认不受法律保护。通常，土地的使用权拥有者与具体的土地使用者是同一单位或个人，但在特殊情况下，具体的土地使用行为可以与土地使用权分离，如土地使用权依法出租、临时使用等。土地使用权按照其所依附的土地所有权不同，分为国有土地使用权和集体土地使用权。
2、国有土地使用权的种类及权能
国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权能，指单位或个人依法使用国有土地的权利。按照我国民法通则的规定，土地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。不同类型的国有土地使用权其权能有所不同。国有土地使用权的种类主要有以下几种。
①划拨国有土地使用权。划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者交纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。符合划拨供地目录的用地，经批准后可保留划拨用地方式。
划拨国有土地使用权具有无偿性和无限期使用的特点。无偿性，就是土地使用者不向土地所有者交纳使用费（出让金、租金等），土地使用者在取得划拨国有土地使用权时交纳的补偿费、安置费是支付给农民或原用地单位的，没有付给土地所有者，即国家。无限期使用，即除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。
划拨国有土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权的权能，划拨国有土地使用权的处分权能受到一定限制。使用权人不得对其权利进行有偿处分，土地使用权不能随意转让、出租、抵押。如果要转让，对符合条件的，必须经有批准权的人民政府审批，办理土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。如果连同地上建设物、其他附着物出租划拨国有土地使用权，应按规定的定额或比例标准向国家上缴收益金，办理租赁登记。划拨国有土地使用权抵押有两种情况，一是按《房地产管理法》的规定，必须与地上建筑物一起设定抵押。二是根据国家、省、市的有关规定，划拨土地可以直接抵押。但无论哪种情况，都必须经有批准权的人民政府审批，一旦处分划拨土地使用权时，拍卖所得价款中，必须先缴纳政府应收取的土地出让金后，抵押权人方可优先受偿。
②出让国有土地使用权
出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。出让国有土地使用权具有四个特征：1、国有土地使用权以出让方式取得；2、出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得；3、出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限；4、出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。
出让国有土地使用权人在合同存续期间内，依法对土地享有占有权、使有权、收益权和部分处分权，在出让合同约定下，土地使用权可以依法转让、出租、抵押、作价入股（出资）。但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用证期间，土地使用者对土地不享有处分权。对改变土地用途的，需经出让方同意，重新签订出让合同，并补缴土地出让金差价。
③租赁国有土地使用权
租赁国有土地使用权是土地使用者以按期向土地所有者支付租金为对价而原始取得的一定期限的国有土地使用权。
需要注意的是，租赁国有土地使用权与国有土地使用权租赁是两个不同的概念。前者是以国家所有者为出租人，属于土地使用权的原始取得，而后者是以出让国有土地使用权人为出租人，属于土地使用权部分权能的传来取得。
租赁国有土地使用权的用地者与国家之间存在债权债务关系，因而租赁土地使用权人在租赁期内，对承租土地只享有占有权、使用权和收益权，而没有处分权。当承租人根据租赁合同约定，支付土地租金并完成开发建设，已办理租赁土地使用权登记以及地上建设物、其他附着物所有权登记，并取得房地产权证书，经土地行政主管部门批准同意，可将承租土地使用权转让或抵押。
地上房屋等建筑物、构筑物依法抵押的，承租土地使用权只能按合同租金与市场租金的差值及租期估价，抵押权实现时土地租赁合同同时转让。在使用年期内，承租人有优先受让权。
租赁国有土地使用权的转租，租赁土地使用权人并未丧失其土地使用权，未脱离原国有土地租赁合同的约束。因此，租赁土地使用权转租可不经土地所有权人同意。
④国有土地作价入股（出资）
国有土地作价入股（出资）是国家将国有土地作价后，以投资的形式将土地注入到有限责任公司或股份公司，有限责任公司或股份公司通过支付股息和分红取的土地使用权。国家将土地使用权作价入股（出资）后，国家只是享受国家股的股东权利，领取股息和分红，土地使用权属于有限责任公司或股份公司，享有对土地的占有权、使用权、收益权和部分处置权。有限责任公司或股份公司在使用年期内可将土地使用权依法转让、作价（入股）出资、出租、抵押。但改变土地用途的应经土地行政主管部门批准同意，并补缴出让金差价。
⑤国家授权经营
国家授权经营是国家将土地使用权授权给国家控股公司经营，被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司，对授权经营的土地具有占有权、使用权、部分收益权和部分处置权。国家控股公司对土地使用权在集团公司内部凭授权书在使用年期内可依法作价出资（入股）、出租，或在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让。但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报土地行政主管部门批准，补缴土地出让金。
⑥外商投资企业场地使用权
外商投资企业场地使用权是在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业以支付场地使用费或以中方已取得的划拨国有土地使用权作价出资、入股等方式而取得的一定期限的国有土地使用权。
外商投资企业对场地享有占有权、使用权和部分收益权。外商投资企业不得擅自将其场地使用权转让、出租、抵押或在作价出资或入股。外商投资企业将其场地使用权转让、出租、抵押的应按划拨国有土地使用权交易有关规定处置。
⑦城市私房用地使用权
城市私房用地使用权是城市私有房屋的所有权人对房屋占用的土地所享有的国有土地使用权。
城市私房用地使用权取得有一定的特殊性，其中多数人是在实行土地公有制前已经取得房屋及其所占用土地的所有权，土地公有化后仍继续享有房屋所有权，因而享有相应的国有土地使用权的情况。这些城市私房所享有的土地权利属划拨国有土地使用权。城市私房用地使用权的主体是城市私房所有权人，客体限定在私房所占用的土地。这就意味着城市私房用地使用权是依附于房屋所有权而存在的。房屋所有权转移，其土地使用权随之转移；房屋所有权丧失，其土地使用权随之终止。
城市私房用地使用权人对私房占有范围内的国有土地通过使用该土地上的房屋而实现对土地的利用和收益。根据房地主体一致原则，城市私房用地使用权人对使用的私房用地具有有限的处分权，即在私房用地使用权不脱离房屋的前提下，可以转让、出租、抵押其私有房屋及其所使用的国有土地使用权。城市私有房屋及其占用范围内的土地使用权可一并继承。城市私有房屋及其占用的土地在改变用途时，必须经依法审批，向国加上缴土地收益。城市私房用地使用权人未经批准不得擅自翻建房屋。
3、集体土地使用权的权能
集体土地使用权是农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人在法律规定的范围内对集体所有的土地享有的用益物权。这个定义包括以下要点：1、权利主体限定在农村集体经济组织及其成员以及符合法律规定的其他组织和个人；2、集体土地使用权在权利转让、土地用途、客体范围、使用权主体范围等方面受到法律的某些限制；3、权利客体为集体所有的土地，但不包括地下矿藏、埋藏物等法定国家所有物；4、权利性质为用益物权。集体土地使用权按用途可分为农地使用权和建设用地使用权；按不同用途和不同取得方式可分为农地使用权、宅基地使用权、乡镇企业用地使用权、乡村公益用地使用权。
集体土地使用权的权能。集体土地使用权人对集体土地享有占有权、使用权。依土地用途的不同和权利取得方式的不同享有不同的收益权、处分权。通过承包方式取得的农用地承包经营权，承包人对土地享有占有权、使用权、收益权和一定的处分权；宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限的处分权，有限的处分权指权利人将房屋连同宅基地一同转让、出租的权力；乡镇企业用地使用权人对土地享有占有权、使用权。收益权按照有关公司法、合伙企业法的规定或依约定处置，乡镇企业用地使用权不得转让、出租，但企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的，不在此限。乡镇企业用地使用权经批准，可以随厂房一同抵押；乡村公益用地使用权人对土地仅享有占有权、使用权，基本上不拥有收益权和处分权。
六、土地他项权利制度
土地他项权利是在土地所有权和土地使用权以外，依法律、合同或者其他合法行为设定的土地权利。土地他项权利具有以下特点：1、土地他项权利是在他人土地上享有的权利。土地他项权利的客体是他人土地所有权、使用权的客体；2、土地他项权利的主体是土地所有权人、使用权人以外的，与土地所有权人、使用权人之间存在着某种法律关系的民事主体；3、土地他项权利不受一物一权的限制，一块土地同时可以设立多种或同种多个他项权利；4、土地他项权利依存于土地所有权、使用权，又是对该所有权、使用权的一种限制；5、土地他项权利是长期存续的权利，因而有加以登记的必要。目前土地他项权利主要有土地抵押权、承租权、地役权、空中权和地下权、土地借用权、耕作权等。
1、土地抵押权的含义及抵押的范围
土地抵押权是土地使用权人在法律的范围内不移转土地占有而将土地使用权作为债权担保，在债务人不能履行债务时，债权人有权对土地使用权及其上建设物、其他附着物依法进行处分，并以处分所得的价款优先受偿的担保性土地他项权利。设定土地抵押权时，作为标的物的土地并不发生转移，它仍为土地抵押人占有使用，只以其代表经济价值的某项权利(使用权)作担保。这样，土地抵押人在取得贷款后更能发挥土地的经济效益。只是当抵押人到期不能履行债务时．抵押权人有权将土地处分并优先受到清偿。抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务，则土地如期赎回，受抵押的权利又回到抵押人手中，抵押权则自动消失。对土地抵押权的理解，还应把握以下几个特点：
1、土地抵押不是实物抵押，而是权利（土地使用权）抵押；2、抵押权的客体是法律允许转让的土地使用权，即权利客体的限制性；3、抵押人必须是享有土地使用权的债务人或第三人；4、土地使用权的抵押不影响土地上其他权利人的权利。
土地使用权抵押的范围主要有以下几种：
（1）采取出让方式取得的国有土地使用权可以抵押；
（2）依法以国有土地上的房屋抵押的，被抵押房屋占用范围内的国有土地可以抵押；
（3）依法承包并经登记的集体荒山的土地使用权可以抵押；
（4）农村集体经济组织投资设立的企业的厂房等建设物抵押的，其占用范围内的乡（镇）企业集体土地使用权可以抵押。
2、土地租赁权的含义
土地租赁权是指土地承租人通过合同约定向土地所有权人或土地使用权人支付租金而取得一定期限内对土地占有、使用、收益的土地他项权利。土地租赁权有以下几个要点：
（1）权利客体。作为土地他项权利的租赁权以土地使用权的存在为前提；
（2）权利内容。土地使用权出租后，承租人取得对土地排他占有、使用的权利；
（3）租金义务。承租人在取得承租权的同时，承担支付租金的义务；
（4）权利期限。“租期”是租赁合同的一个重要条款。
七、主要国家和地区的土地制度
1、美国
美国是现代资本主义的典型，但土地并非全部私有。目前美国联邦政府所有的土地占国土面积的32％，州政府所有的土地占10％，私人所有的土地占58％。
2、英国
从法律上看，英国的土地所有权观念是非常特别的，自l066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。英国的土地虽然在法律上属于英王(国家)所有，但完全拥有土地权益的土地持有人纯粹是该土地的永久占有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以地行使相应权利。因此，在实际生活中这些土地持有人也往往不严格地被称作地主。
3、德国
联邦德国的土地管理分散在许多部门管理，通过立法，形成各部门的分工合作制度。土地管理的部门有州测量局、地方法院土地登记局、土地整理司。另外，国家财政部主管农业用地评价和地产价值评价。州发展规划与环保部主管各级土地利用规划工作。德国土地管理机构负责地籍资料的采集、编绘、保管、更新、统计和提供利用，土地登记、土地评价、土地利用规划和土地整理。德国土地管理重视土地立法，采用先进技术进行管理，重视对土地信息的保存、利用和完善。
4、日本
日本现行的土地制度是土地私有制。日本的所谓土地私有制，是一种法律上承认个人或私人可以占有土地的制度，但并不意味着全部土地都为私人所有。在日本，除个人或股份(有限)公司等法人占有土地外，国家和都、道、府、县、市、盯、村等地方公共团体也占有土地。目前，国家和地方公共团体所有的土地占国土面积的35％，私人所有的土地大约占65％。
5、中国香港
香港特别行政区境内的土地和自然资源由香港特别行政区政府管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发，其收入全归香港持别行政区政府支配。香港土地使用制是土地租用制(Lease ho1d system)其特色之一是只租不卖断．除唯一的一个例外是授予圣约翰大教堂永业权(free ho1d)外，其余仅授予一定年限的租业权(Lease hold)。香港特区政府出让土地的方式有四种：拍卖、招标、私人协议和临时出租。
6、中国台湾
台湾现行的土地制度，据台湾当局自己的说法，是“平均地权”的土地制度。这种土地制度，既非单一的土地公有制，亦非纯粹的土地私有制，而是二者之综合发展。台湾在土地上设置的权利，有土地所有权和土地他项权。土地他项权包括地上权、永佃权、地役权、抵押权、典权、耕作权、租赁权等7种。土地所有权为土地的基本权利，所谓“所有权”，台湾民法规定，是所有人于法令限制的范围内，自由使用、收益、处分其所有物，并排除他人干涉的权利。
