高品质的住宅产品价值创新
——上篇
主讲：周柏生
目录
1
2
3
4
住宅产品创新的目的与形式
住宅产品创新的阶段与流程
住宅产品创新的设计管理支持系统
5
规划概念设计的价值与地位
住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径
住宅产品设计研发阶段的创新与案例分析
6
1. 实现客户价值、改善生活硬件环境、激发社区潜能
2. 是企业核心竞争力的体现
一、住宅产品创新的目的与形式：
一流企业制造标准
二流企业制造品牌
三流企业制造产品
(一) 目的：
1.改善型创新
——住宅发展阶段：居住生存型、宽裕型、舒适享受型、发展型四个阶段。阶段变化需求产生的创新
2.组合型创新
——多类型的组合、小区规划中住宅不同外立面的组合。
3. 移植型创新
——不同物业类型生活方式、空间的移植，别墅空间、生活方式向联排、叠拼移植，联排、叠拼向多层住宅移植等。
(二) 形式：
阶段：
1、项目决策（论证策划阶段）——概念设计阶段
2、产品研发（方案实施阶段）——方案设计、扩初设计
3、产品实施（工程管理阶段）——施工图绘制、实施建造阶段
二、住宅产品创新的阶段与流程
产品创新研发
概念规划
规划方案
扩初设计
施工图设计
建筑、
规划方案
部品
设计及
定板
扩初设计
拿地节点
概念规
划草案
概念规
划方案
方案报建
方案设计
扩初设计
施工图设计
模型研究
施工图设计指引
部品材料调研
部品材料清单
部品材料定板封样
销售配合资料
结构设计
设备选型
建筑平面
实施方案设计阶段
产品、技术创新研发
论证阶段
策划阶段
设计管理阶段
工程
管理
销售示范区设计
1.价值链系统
三、住宅产品创新的客户价值基础与价值实现路径
营销策划
设计研发
营销推广
市场语言
产品语言
市场语言
客户定位
产品设计
推广策略
2.价值链系统的核心内容
(1)营销策划的三阶段内容
a. 投资决策报告
b. 营销策划报告
c. 价格策略报告
(2)推广策略的三个角度
a. 概念阐述
b. 价值表达
c. 机会诉求
(3)推广渠道
广告类----户外广告、路牌、地铁广告、公交广告、店堂广告、
报纸广告（硬、软）、电视广告
网络、平面博客、短信、彩铃广告、电台
楼书、文本营销（出书）、杂志夹页、媒体楼书、客户会通讯、定点直投
论坛、准业主活动、跨界宣传活动、老客户介绍新客户
(4)”文科”与“理科”营销
A 典型的文科营销方法
B 典型的理科营销方法
打造概念
发布各种有意境的或“虚幻”的广告宣传语
客户通讯、客户会营销
事件营销
品牌营销
赞助活动/会议/音乐会
明星代言
C 文科+理科的营销方法
产品营销
样板间营销
园林营销
投资回报率营销
特价房、尾房营销
价格营销
四、住宅产品创新的设计管理支持系统
1.设计管理体系框架:
2.设计管理支持系统:
五、规划概念设计的价值与地位
1.规划概念设计的设计深度与范畴
2.规划概念设计在产品创新中的关键作用
3.董事长/总经理(及一线高管)：如何从多方案中比较与判断规划概念设计
的价值方向
(1)设计策划管理与概念设计单位的选择
(2)把握规划概念设计价值方向的十大原则
概念设计要点
项目的规模分类
多方案比较的规划概念设计优化
4. 概念设计阶段的创新案例
景观概念设计
概念设计要素
策划报告中的项目概念设计内容主要涉及项目主题特征的挖掘与描述，以及针对此主题概念展开的规划、建筑、景观等一系列设计概念等。
良好的项目概念设计，使项目的市场价值能够充分展示及挖掘出来，形成有力的产品支撑点，使得它在项目策划报告书成为不可或缺的重要内容，它也使得项目的市场定位免于空泛而具有可操作性和现实性。
项目的规模分类:
50万平米以上
大盘
100万平米以上
超大盘
15~30万平米以上
中盘
15万平米以下
小盘
多方案比较的规划概念设计优化
(1)深圳香蜜山
(2)深圳梅陇镇
(3)金地北京格林小城
(4)金地北京格林小镇6
(5)金地北京格林小镇
案例1:深圳香蜜山
案例2:深圳梅陇镇
案例3:北京格林小城
小城东南侧隔100米宽市政绿化带比邻50米宽的荣京西街，西北隔30米宽规划路与大雄地产相临，东北隔40米宽规划路和70米宽绿化带比邻凉水河，西南隔50米宽的规划路与三海子公园相望 。
格林小城经济技术指标
按每户1辆考虑
车位数
约4000 m2
幼儿园面积
约1500 m2
辅助运动休闲会所面积
约12000 m2
集中商业中心区建筑面积
约680000 m2
可销售建筑面积
其中：
>35%
绿化率
约1
容积率
约680000 m2
建设用地面积
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
案例3:北京格林小城
一、项目概况：
项目名称：金地格林小镇六
地块区位：用地位于北京市中心城区东南方向的马驹桥镇。
地块规模：项目建设用地面积104510平方米，总建筑面积159800平方米。
北区限高30米,容积率,南区限高18米,容积率。综合容积率约为。
4. 建筑类型：层住宅、6层住宅、10层住宅、幼儿园、会所及配套商业设施等。
案例4:北京格林小镇6规划概念
绿化用地13900平米
4，6层洋房用地53787平米
小高层用地41925平米
商业用地
教育用地8700平米
案例4:北京格林小镇6规划概念
过程方案1
案例4:北京格林小镇6规划概念
过程方案2
案例4:北京格林小镇6规划概念
项目设计主题以法国浪漫小镇为主题。在建筑规划及景观的层面都能体现到法国小镇之艺术及浪漫情怀。小区分为南片区及北片区两部份，南北片区定位有差别。南片区以精致、细腻为主；北片区以自然开阔空间为依归。
案例4:北京格林小镇6规划概念
交通组织分析
交通组织以人车分流为概念，使小区更安全。北片区设半地下车库，南片区设全地下车库。南片区以外环车道配合路面停车，北片区则以车道作部份围绕。小区内的住宅花园空间基本上作人车分流处理。
案例4:北京格林小镇6规划概念
讨论：规划中的行列式布局与空间关系
案例5:北京格林小镇规划概念
案例5:北京格林小镇规划概念
规划概念总结:
空间布局及景观架构:充分利用周边有利环境.规避不利环境 。
2. 竖向设计
3. 住宅户型及类型的分布结合景观资源与朝向要素综合平衡考虑。
4. 消除传统“行列式”格局:
尊重城市肌理,形成平行于城市道路的楼栋布局。
保证正南北向采光，形成正南北向的楼栋布局。
着重住宅单体山墙部分加强丰富变化, 营造富于变化的庭院空间。
5. 尽量减少高层数量,降低感觉容积率 。
6. 交通人车分流,尽量减少对区内景观及活动的影响 。
7. 创造人文交往空间。
景观概念设计
大盘案例
中盘案例
小盘案例
高品质的住宅产品价值创新
下篇
主讲：周柏生
创新篇案例1
天津格林世界规划、户型及立面设计
六. 住宅产品创新的实现与全程案例分析
创新篇案例2
苏州某项目规划、户型及立面设计
创新篇案例3
通州某项目规划及单体设计
创新篇案例4
成都某住宅项目规划及单体设计
创新篇案例5
北京金地名京项目
七. 住宅项目全程价值链系统创新的案例分析
1.深圳梅陇镇项目
2.苏州亿城新天地项目
3.北京金地格林小镇6项目
