福星国际商会大厦营销策划报告
第一章 市场调研部分
1-1 总体市场背景
2002年武汉整体经济情况
国民经济稳定增长，2002年国内生产总值亿元，
比上增长% ；
固定资产投资较快增长。全年全社会固定资产
亿元，增长%；
消费品市场稳定增长。全年社会消费品零售总亿元，比上年增长%；
2003年上半年情况
2003年上半年，武汉市实现国内生产总值亿元，
比2002年同期增长%；
上半年投资、出口保持较高增速，分别为%和
%，均创下武汉市历史最好水平。
写字楼市场发展状况
小结：
1998年到2001年，武汉写字楼竣工面积在30万平方米
上下波动，变化不大；销售面积比较均衡，在2001年有
一个高峰；
2000年2季度到2003年2季度四年中，武汉写字楼价格
呈现稳步增长形式，且上扬趋势在后期明显加快；
市场现状及分析
2002年末至今推出近20个楼盘，其中武昌推售量占总推量的82％，以绝对优势超过了汉口，且市场潜在供应量巨大；
市场迹象表明，中小型企业将占据写字楼需求市场的主流地位；
新推出的写字楼价格上涨趋势明显，但基价较低，面积相对偏小，且呈多样化发展趋势；
1-2 典型项目分析结论
实用率均在60—66%左右 ；
办公空间净高均在米以上 ；
绝大部分写字楼公共走道宽度超过米；
多配备进口高速电梯，电梯速度在2—米/秒之间；
大多数车位不满足客户需求；
乙级写字楼售价集中在3500——5500元/ M2；
客户主要为国内保险证券公司、通讯网络公司、房地产公司、顾问公司和国外的科技企业、驻汉办事处等 ；
主要卖点集中在地段优势、建筑形象、硬件配套设施、装修水平及品牌/口碑效应上。
1-3 市场总结
写字楼市场门槛降低 ；
新经济市场条件下，中小型公司成为写字楼市场需求主力 ；
写字楼市场产品呈面积偏小、类型多样化发展趋势 ；
武汉写字楼市场处于稳定上升态势，且平稳中不乏张力 ；
中国民生银行大厦、商业银行大厦的建成进一步确立新华路与建设大道交汇片区CBD核心地位 ；
第二章 客户分析
2-1 市场背景
随着新经济时代到来，武汉各行各业高速发展，诸多中小型公司纷纷涌现，使武汉原有甲级写字楼独霸天下的格局逐渐改变。
2-2 自用型客户分析
市场现有写字楼产品主要有：
高档纯商住楼
Openhouse-商务公寓
酒店式公寓
SOHO
Studio
Open office
Openoffice＝Soho＋Studio
Openoffice＝新经济＋WTO一体化经济
Openoffice＝成熟商住＋酒店管理
Openoffice＝创业平台＋投资升值＋弹性未来
诠释openoffice
Open office
客户需求特征：
位于CBD或主要商圈附近，通讯发达、
交通方便、商业形象要好、周边生活配
套设施较为齐全；
Open office享受者：尤皮士
2-3 投资型客户分析
置业门槛和投资回报
物业区位
物业档次形象
物业品质
物业软性配套与物业管理
第三章 竞争分析
3-1 竞争楼盘素质排位
建银大厦
商业银行大厦
信合大厦
福星国际商会大厦
良友大厦
嘉鑫假日广场
凯盟大厦
同成广场
1
2
3
4
5
6
7
8
项目
价性比
综合性价比标志线
609
363
988
嘉鑫假日广场
凯盟大厦
同成广场
良友大厦
建银大厦
商业银行大厦
信合大厦
本项目
3-2 素质与价格分析图
3-3 竞争分析结论
产生威胁的主要楼盘：
嘉鑫假日广场、同成广场
存在威胁的楼盘：
良友大厦、凯盟大厦、信合大厦
第四章 项目分析
4-1 地段优势
4-2 周边配套
汉口火车站
4-3 交通体系
4-4 周边环境
4-5 发展总战略
品牌与实力造势，树立项目形象与价值感
充分展示项目地段优势、景观优势
把握机会，针对目标客户，制造个性产品
培育市场信心
树立产品特性
建立竞争优势
第五章 项目定位
5-1 物业定位
城市中央
公园景观
小单位
OPENOFFICE 创新商务空间
5-2 推荐案名
福星•国际商会大厦
5-3 形象定位
都市 时尚 个性化 商务空间
5-4 客户定位
甲级写字楼中的中小型公司；
乙级写字楼中的成长型公司；
商住楼中成长较快、希望改变形象的公司；
外地、外国企业或政府的办事处；
为甲级写字楼提供配套服务的中小型公司；
小型商务机构、专业工作室；
个人投资客户；
5-5 户型定位
单层划分为18个单位
户型主力面积为90—130平方米
5-6 主打广告语
Openoffice，不想回家
Openoffice，轻装创商海
Openoffice，投资新天地
5-6 价格定位
项目的均价初步确定为：
4300——4500元/平方米
第六章 营销策略
6-1 产品修正完善策略
5A智能化标准
BAS楼宇自动化系统
OAS办公自动化系统
FAS消防自动化系统
SAS安防自动化系统
CAS通信自动化系统
酒店式物业管理服务
保安清洁服务
证券网络、国际互联网络服务
代订报刊、杂志、鲜花、礼品服务
行李搬运服务
电脑、文字秘书、收发传真
信件、国际长途、留言及导游服务
电脑预定车、船、机票服务
办公用品租赁服务
适度超前局部设计（电梯）
【液晶显示屏】
【多功能显示屏】
【IC智能卡装置】
适度超前局部设计（大堂电梯间）
液晶显示屏
产品完善
项目标示
前广场
大堂水牌
大堂绿植
标准层电梯厅
大堂电梯厅
公共走道
走道隔墙
公共休闲区
茶水室
公共办公设施区
茶水室
其他完善建议
为提高项目竞争力，建议：
每100平方米个车位，即有420个车位；
提供10兆到桌面的网络；
6-2 营销推广策略
销售实施纲要
一个核心、两条线索、多个节点
一个核心：Openoffice商务办公理念
机遇核心：全新商务办公理念，打造武汉商务精神领袖；
产品（硬件+软件）核心：把握项目外部与内部优势，打造CBD首席商务办公空间，成就企业发展未来，激发客户事业联想。
理念核心：追求“自由、自有、自主”的事业理念，以全新轻松、愉悦的工作方式营造“活力无限、成长无限”的工作氛围，工作方式选择创造生产力；
发展核心：投资企业长远发展，成就百年事业。
两条线索
推广明线：
CBD、中山公园、商业经济
项目独家特色个性产品
推广暗线：
赋予建筑精神内涵——全新工作方式选择
多个节点
工程进度
开盘
各种图片展览
各种营销活动
促销活动
全情商务样板间展示
12大卖点
武汉CBD首席商务物业
武汉首席绿色景观办公空间
全新商务办公空间——Oppenoffice
5A职能化系统配置
著名品牌物业管理服务
品质一流（品质高度 ＞ 建筑高度）
地标建筑
面积适中空间自由间隔
配套设施
24小时商务办公
工作方式 （我们贩卖活力无限工作方式）
工作理念 （快乐工作 快乐人生）
销售时间
销售业绩
开盘销售节点
策略：产品及OPENOFFICE概念的强势推广，引暴开盘热销。
媒介：户外广告、报纸广告、报纸软文、网络广告、海报等
策略：1、“中小企业发展商务培训及讲座”带动销售，继续保持开盘之后良好的销售业
绩；
2、从产品的各个方面，深入诠释OPENOFFICE的优越性能及其“泛商务化都市生
活”的新观念；
3、剥离大都市中隐藏着的“城市专业人才”，倡导“优皮士”特有的生活品味和商
务生 活信条；
4、借势中国民生银行大厦，进一步强调城市中央核心地带的突出优势。
媒介：针对全市中小型公司的“全球化发展商务培训及讲座”、户外广告、报纸广告、报
纸软文、电视广告、网络广告、车体广告、广播广告、DM等
营销推广核心思路
正常销售曲线
理想销售曲线
核心推广策略
商务论坛带动销售
论坛一：“中小型公司如何创业与发展”
论坛二：“如何打造中小型企业文化企业理念”
论坛三： “执行力与竞争力”
论坛四：“企业管理与人才管理”
论坛五：“财务管理与缴税管理（合理避税）”
论坛六：“WTO”与机会竞争
媒体推广总思路
以Openoffice概念为推广核心贯穿营销全程
媒体组合
户外广告+车体广告+报纸+
刊物杂志+网络+直邮+电视+电台
6-3 价格策略
1、通过前期密集宣传炒作确立全新商务理念后，为保证本项目能够迅速树立高素质、高品牌形象，实现快速热销，采取相对合理价格入市策略，保障项目成功；
2、为最终实现均衡热销，在实际销售各阶段，针对当期销售突破点，必须采取相对合理价格实施变化策略
3、项目高素质全新写字楼形象树立后，根据销售率的爬升，逐步 适度提升售价；
4、销售率达到85-90%时，根据当时市场状况和剩余房号作相应调 整，进行促销；
5、一次性付款享受95折优惠，标准按揭享受97折优惠；
第七章 销售执行
7-1 销售总思路
强势推广Openoffice概念
打造城市中央首席全新商务空间
强力攻击，实现快速销售
7-2 销售前提
工程形象：楼体外部防护网全部拆除，营销中心前塔吊拆除；
现场包装：完成销售中心、前广场、通道及相关导视、形象等系统
工程；
展示包装：完成样板层场地清理及包装；
销售资料：销售、宣传等相关资料制作完成并到位；
法律文件：预售许可证取得，查丈报告取得；
销售支持：按揭银行落实；
人员组织：项目经理、销售人员培训完成，到位；
配套部件：销售电话申请开通；
物业管理：服务项目及管理费确定；
宣传推广：报纸媒体跟踪炒作开始；相关网站、网页开通；直邮广
告发布 ；
7-3 包装方案
导视系统
形象墙
户外广告
楼梯条幅
7-4 营销总纲
第一阶段
9月中—10月中
前期造势
积累客户
第二阶段
10月中—12月上
正式开盘
形成热销
第三阶段
12月上—4月下
销售达
到高峰
第四阶段
4月下——
写字楼售磬
第一阶段
9月中旬—10月中旬
借助报纸广告、户外广告、网络广告、以及现场楼体形象墙的强势包装宣传造势，举办高水准的论坛，在短期内确立项目城市中央最佳商务领地地位；
9月15日进场接受咨询积累客户；
突破点
以焦点事件（“全新商务办公空间模式探讨”论坛）为引
爆点，大力推广福星国际商会大厦核心优势——CBD优
势，积累目标客户，为成功开盘奠定基础。
行动要点
“全新商务办公空间模式探讨”论坛
时间：10月9日（周四）
地点：项目27层会议中心（或香格里拉大酒店）
主要议题：
1、国内现有最新办公模式——写字楼、商住楼、商务酒店、
SOHO、Studio、Open house的探讨
2、全新办公模式概念——Openoffice诠释
3、Openoffice未来发展空间
4、福星国际商会大厦——Openoffice全新商务办公空间引领者
“威克德瑞”俱乐部
时间：9月25日开始
地点：福星城市花园营销中心/香格里拉大饭店
会员享受权益：
享受额外2个点折扣之权益
获得抽取额外折扣的权力
享受购买1、2、3号楼额外2个点折扣之权益
送室内公共部分（天、地、墙）装修权益
享受会议室一年使用10次之权益
享受会所9折优惠使用权益
享受参加福星国际商会大厦培训之优先权益
免费优先参与福星惠誉公司举办的其他社区活动
享受优惠半年物业管理费之权益
营销保障
项目
完成时间
大堂售楼处
样板层
导视系统
户外广告
网络广告
车体广告
报刊杂志
宣传物料
报纸计划
9月30日
9月30日
9月20日
9月20日
9月20日
9月20日
9月20日
9月20日
9月20日
第二阶段
10月中旬—12月上旬
通过媒体组合大力推广Open office概念和项目卖点，确立国际商会大厦全新商务空间产品形象，产品高素质、高品位的形象得到认可，形成热销；
突破点
以项目开盘为惊爆点，大力推广Openoffice理念与福星国际商会大厦核心卖点，吸引自用买家，并以投资客为补充，持续热销。
行动要点
开盘
时间：待定
地点：福星国际商会大厦一楼营销中心现场
准备工作：
售楼处现场布置完毕；
各类销售文件齐全，便于客户索取；
销售人员全部到岗；
礼仪公司提前确定，准备签到本、胸花、花篮、彩旗、气球、条
幅（含新闻发布会隆重召开的条幅）、礼品、军乐队等；
领导、嘉宾、媒体记者的邀请；
交钱、签约所需相应工作人员，文件到位；
礼品制作完毕；
“世纪拍卖”
时间：开盘当天
地点：福星国际商会大厦前广场
活动主题：
开盘当天，选择景观、位置比较好的一套单位，
用较低的底价进行现场拍卖，制造现场热烈的
氛围，促进销售，并有效制造媒体新闻点，对
项目进行无偿宣传。
其他要点
情景样板层实景展示
产品推广会
“国际商会大厦历程回顾”展览
“中小企业发展商务培训及讲座”
媒体强势报道/炒作
第三阶段
12月上旬—4月下旬
Openoffice办公方式成为国际商会大厦独有精神内涵；加强对投资理念的宣传引导；随着媒体组合深入推广，本项目成为武汉高素质高性价比的商务领袖
突破点
宣传全新商务空间，全新工作方式、工作理念引导，对投资理念进行强势宣传，深入挖掘客户（自用/投资）资源 。
行动要点
现代中小企业管理模式、工作方式论坛
“轻装闯商海”投资理念炒作
武汉“效率最高”中小企业评比
举办“商务办公空间图片”展
“中小企业发展商务培训及讲座”
第四阶段
4月下旬——
通过前期销售的总结，对后期推广进行调整；
针对剩余单位采取活动营销，优惠促销
行动要点
优惠组合单位推出
媒体广告
THANKS!!
武汉德思勤福星项目组
