房地产经济学
（第二版）
谢经荣 吕萍 乔志敏 编著
房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第二章 地租理论
重点问题
古典经济学的地租理论
马克思的地租理论
新古典经济学的地租理论
城市地租理论
房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第一节 古典经济学的地租理论
古典经济学时期流行的地租理论，是地租剩余理论。该时期的地租论点是：地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余，剩余额的大小取决于农产品的需求和供给成本，农产品的成本又取决于土地的位置和肥沃程度。
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第一节 古典经济学的地租理论
一、威廉·配第的地租理论
地租是一块土地的耕作者从他的收获之中扣除了自己的种子、口粮及换取其他生活必需品所需要的产品部分后剩下的谷物，即所得到的剩余就是这块土地一年的地租。靠近人口稠密地方的土地，相对于土质相同而距离较远的土地，由于土地产品运输费用的节约，能产生较多的地租。如果用更多的劳动改良土地，使土地丰收，地租会因收成的增加超过所使用劳动的增加而上涨。谷物需求增加，价格即上涨，因而生产谷物的土地的地租也上涨。
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第一节 古典经济学的地租理论
二、亚当·斯密的地租理论
地租是使用土地的代价，它是在保证租地人取得对所垫付资本的足够补偿，并获得平均利润的前提下，按照土地实际情况支付给地主的最高价格。
地租在很大程度上并非地主改良土地所投入资本的利润或利息。
地租成为商品价格构成部分的方式不同于工资和利润。
地租随土地肥沃程度不同而不同，也随土地位置的不同而不同。
谷田和牧场的地租支配其余一切耕地的地租。
煤矿能否提供地租，取决于它的产出力和位置。
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第一节 古典经济学的地租理论
三、詹姆斯·安德森的地租理论
土地肥沃程度的差异，是土地支付或不支付地租，以及支付不同地租的原因。地租同农业的绝对生产率毫无关系。
在不同生产条件下生产出来的等量产品具有同一的市场价格，是形成地租的前提。
由土地改良投资造成的土地生产力，会同土地的“自然”生产力融合在一起，从而提高地租。对一块土地的不断耕种，也能改良土地。
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第一节 古典经济学的地租理论
四、李嘉图的地租理论
地租是为使用土地原有的和不可摧毁的生产力，而付给地主的那一部分土地产品。
土地数量的有限性和质量的差异性，是支付地租的原因。
谷物价格高不是为了支付地租，相反，支付地租倒是因为谷物价格高。
矿山的租金和地租一样，都是产品价格高昂的结果，而绝对不是它的原因。
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第一节 古典经济学的地租理论
五、古典经济学对地租属性的认识
该时期的地租观点是，地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余。
工资和利润的高低是造成农产品价格高低的原因，价格高低又引起地租的高低，所以地租高低是农产品价格高低的结果。
土地面积的有限性、不可移动性和土地质量的差异性是产生地租的原因。
土地肥沃程度和位置的不同产生地租的差异。
地租是为使用土地原生产力而支付给地主的那一部分产品。
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第二节 马克思的地租理论
一、资本主义地租的实质
资本主义地租，是租地农场主为取得土地使用权，而支付给土地所有者的超过平均利润的那一部分剩余价值。土地所有权的垄断是资本主义生产方式的历史前提。土地所有权是地租的前提，地租是土地所有权得以实现的经济形式。
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第二节 马克思的地租理论
二、级差地租
级差地租是产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入到该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额。根据级差地租形成的条件不同，又可以分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。
级差地租Ⅰ是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。级差地租Ⅱ是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。
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第二节 马克思的地租理论
级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ的关系：
级差地租Ⅰ是级差地租Ⅱ的基础和出发点。
从历史上看，级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段。
从形成过程看，级差地租Ⅱ的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
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第二节 马克思的地租理论
三、绝对地租
绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成地租。
资本主义农业绝对地租的来源：由于资本主义农业有机构成低于社会平均资本的构成，在对劳动的剥削程度相等时，将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值，从而生成出更多的利润。
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第二节 马克思的地租理论
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价值
社会（一般）生产价格
个别生产价格
绝对地租
级差地租
土地肥沃程度逐渐递增
单产价格
图2—1 绝对地租概念
第二节 马克思的地租理论
四、垄断地租
垄断地租是由产品的真正垄断价格带来的超额利润转化而形成的地租。
垄断地租可以分为两种：
由于土地所有权垄断，不付地租在未耕地上进行投资受到限制，以至土地产品按照高于它们价值的垄断价格出售，由此而形成超额利润转化为地租。
由于某一土地的独特的自然特性，所生产出的产品具有较好的口味或其他质量特征，以至于能够以超出价值基础的垄断价格出售，由这种垄断价格产生的超额利润转化为垄断地租。
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第二节 马克思的地租理论
五、建筑地段地租和矿山地租
建筑地段地租和一切非农业用地的地租一样，是由真正的农业地租调节的。位置对其级差地租具有决定性的作用。
矿山地租的决定方法和农业地租是完全一样的。
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第三节 新古典经济学的地租理论
一、边际生产力地租理论
投入土地的资本和劳动，是由陆续使用的等剂量构成的。在陆续投入的过程中，陆续使用的各个等剂量所产生的报酬会出现递增、递减或者增减交替的过程。我们把所产生的报酬刚好与耕作者的生产费用相等的剂量，称为边际剂。它所产生的报酬称为边际报酬。投入土地的总剂量数乘以边际报酬，得到所投入资本和劳动的一般总报酬。所投入资本和劳动产生的总报酬，超过这个一般总报酬，超过的部分就是土地的剩余生产物，在一定条件下转化为地租。
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第三节 新古典经济学的地租理论
图2—2 边际生产力地租的形成
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e
f
g
h
c
d
b
a
a′
o
资本和劳动投入量
报酬量
△d
第三节 新古典经济学的地租理论
二、稀有地租和级差地租
如果地租被看成土地服务总价值，超过所有土地在按照边际利用时所提供的总服务价值的差额时，地租就是级差地租。
土地所提供服务的价格，由服务总量的自然稀缺性和对这些服务的需求即供求来决定，而地租最容易被看成这种稀缺价格总量和产品生产成本总量之差，因此它一般又被视为稀有地租。
三、城市地租
城市地租等于位置地租加上农业地租。
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第三节 新古典经济学的地租理论
四、准地租
准地租是指从人类制造出来的特定生产工具中获得的收入。即任何无供给弹性的生产要素都能得到或多或少具有地租性质的收入。
五、地租与土地产品价格的关系
地租是不是决定价格的成本，取决于我们是从一个企业、一个小的行业，还是一个大的行业或整个经济范围的角度来看问题。
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第四节 城市地租理论
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一、城市级差地租
城市土地的空间位置，包括交通便捷程度、基础设施完善程度、集聚程度、地质水文状况、环境等区位因素，是影响城市级差地租的决定性因素。
城市级差地租Ⅰ：由土地位置引起的相对较高的利润，在一定条件下，会转化为地租。
城市级差地租Ⅱ：连续投资直到建筑边际，由此产生的建筑产品总价值与总建筑生产成本之间的差额，构成业主的超额利润。这一利润在一定条件下转化为地租。
第四节 城市地租理论
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二、城市绝对地租
城市绝对地租是在土地使用权和土地所有权分离的条件下，所有土地使用者都必须缴纳的地租，即城市土地使用者所必须缴纳的最低限度的地租。
城市绝对地租量至少等于与最边缘城市土地相邻农地上的农业地租。
三、垄断地租
由于土地所有者对供不应求的稀缺土地的垄断，这种超额利润就转化为垄断地租。
关键术语
地租 绝对地租 级差地租
垄断地租 建筑地段地租
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复习思考题
分析古典经济学和马克思在地租理论上的异同。
新古典经济学关于地租的理论是怎样表述的？
试阐述级差地租的内容。
试阐述绝对地租的内容。
运用本章所学关于地租的知识，说明如何运用地租理论，尝试去解决当前耕地保护与城市发展的矛盾？
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