重庆西部现代物流产业园
多式联运基地
商
业
计
划
书
重庆西部现代物流产业园筹备组
2007年10月
目 录
3摘 要
41项目概况
52市场分析与行业发展前景
行业发展前景
市场需求空间分析
133项目功能定位
174项目优势条件
政策优势
交通区位优势
低成本的开发环境
完善的配套项目支持
实力雄厚的战略伙伴支持
205财务预测
多式联运企业特区项目财务预测
集装箱公共服务区及联运大楼项目
246关键招商客户分析
关键驻商价值定位
潜在关键驻商筛选及优先排序
关键驻商谈判步骤
277项目营销策略
品牌营销策略
渠道策略
政府关系营销策略
公共关系营销策略
298风险控制
项目风险估计
风险规避建议
329.财务附表
1项目概况
⑴ 项目名称
重庆西部现代物流产业园多式联运基地
⑵ 项目建设地址
项目位于重庆市沙坪坝区土主镇，中梁山、缙云山之间的重庆市西部新城东部，襄渝铁路以东、渝遂铁路以南、渝遂高速以北、中梁山以西地块，靠近重庆大学城和西永微电子工业园。
⑶ 项目建设规模
项目规划用地约1740亩，总建筑面积92万平方米。
⑷项目总投资
项目总投资约亿元，其中单个企业特区项目预计投资亿元，集装箱公共服务区及多式联运大楼项目投资约亿元。
⑸项目内容
多式联运区依托铁路集装箱中心站，开展集装箱水铁联运、公铁联运、铁铁联运等多式联运业务，并逐步发展水陆联运等业务，为重庆多式联运的公共运作平台。项目占地面积100万平方米，主要功能区块包括大型多式联运企业基地、集装箱公共服务区和联运大楼。与寸滩等重庆主要集装箱港口紧密合作，打造西部地区最大的水铁联运枢纽；与中铁集装箱和中集等大型集装箱运输企业合作，在吸引大量铁路集装箱和公路集装箱的同时，吸引国际集装箱在联运区堆存，将多式联运中心打造成西南地区最大的集装箱箱源集聚地和调拨中心；积极与各个铁路陆路口岸（阿拉山口、霍尔果斯等）和港口展开合作，争取开通铁路国际多式联运线路和班列，通过联运信息中心，实现多式联运承运人（或货运代理人）与货主的信息对接，在园区打造多式联运综合信息服务平台。
2市场分析与行业发展前景
行业发展前景
公路、铁路、水运、航空这四种运输方式各有特点，分别在各自适宜领域发挥着重要作用。但由于我国交通基础设施建设与运输活动组织运营机制的限制，公路运输仍然是我国目前最主要的运输方式。中国过去二十年的经济增长较多受益于沿海外向型港口经济，港口物流推动高速公路与集卡运输得到大发展。而随着经济向内陆延伸，集卡的经济运输半径将难以支撑，铁路在交通运输体系中的骨干地位势必得到树立。
表2-1：四种运输方式的优缺点对比表
我国铁路运输长期受路网和通过能力限制，其运输能力没有得到完全释放，尤其是在铁路已超负荷运输的大背景及“货让客”的总体要求下，更约束了铁路运输能力的发挥，据统计，我国铁路运输满足率不到35%，其中大部分得不到满足的运输需求转由公路运输完成。然而，随着我国铁路建设力度的加大，路网密度和通行能力的不断提升，铁路货运呈现出巨大的发展空间。铁路运输兼具的经济、高速、高效、环保、载重量大等特点，正在逐步替代公路运输，成为我国未来交通运输体系中主要的运输方式(美国目前铁路运输的需求每年上升7%，原本以公路运输到内地的货物，已经开始由铁路运输或多式联运到内地)。
铁路运输的发展离不开多式联运的支持，由于铁路运输只能在固定的运输设施（货站）之间完成，其两端的集散货过程仍需依赖其他运输方式。而多式联运由两种或两种以上的运输方式协同配合完成，综合了不同运输方式的优点，兼备各运输方式的特性，创造了许多满足客户个性需求的多式联运产品。同时，多式联运对各运输方式之间的协同运作也提出了更高的要求，尤其是不同运输方式之间的衔接能力将直接影响到多式联运的运输质量和效率。目前，我国的多式联运尚处于萌芽状态，但随着多式联运内在价值的不断发现和整合运作水平的不断提高，多式联运将成为主流的运输组织方式。
表2-2：主要多式联运组织方式的特点
市场需求空间分析
现代物流业的发展和大型物流产业园区的建设离不开产业经济的支撑，重庆重庆作为我国的老工业基地，已经拥有了较为雄厚的产业基础。经过10年努力，重庆基本形成了以汽车摩托车、装备制造、资源加工、高技术产业、现代服务业为支柱的新型产业体系。在新型工业化道路上，重庆已经成为西部地区制造、能源、化工、医药产业的核心基地。2006年，重庆工业销售值增至4200亿元，实现利润155亿元，老工业基地正在实现向长江上游经济中心的成功转型。市属国有资产规模2006年进入全国十强，并形成一批特色产业集群，产业竞争力跃居全国第六位。重庆是我国的摩托车之都和五大汽车生产制造基地之一，拥有长安、力帆、庆玲、嘉陵、红岩、隆鑫等一大批汽车、摩托车制造企业。目前，重庆汽车整车生产量已占到全国11%，摩托车占全国40%。近年来，福特、沃尔沃、海尔、格力等一大批国内外著名企业来渝落户，大公司、大基地快速成长，逐步形成一定规模的产业链。根据不完全估算，在我国每实现1亿元的工业产值，就有1700万元的物流需求，而在西部地区这一比例更高，每实现1亿元的工业产值，所产生的物流需求超过2000万元。从生产和消费的角度来看，西部地区的很多产成品包括汽车、摩托车等和原材料都是属于外销型产品，需要通过各种运输方式输送出去；而西部地区又缺乏大量生活消费品的生产能力，大量的生活消费品如家电、服装等需要从东部地区输入。同时，由于西部地区地处内陆，产品和原材料跨区域流动的物流成本居高不下，寻找更为低廉的物流运输通道以降低物流成本是西部产业发展特别是外向型产业发展的现实要求，而拥有成本优势的长江水运在一定程度上能够满足这一要求。东西部地区经济的结构性差异和西部物流成本的现实决定了重庆本地区远距离货物运输量和西部地区货物中转流通量十分巨大，随着产业东西转移进程的不断加快，相关物流量将会快速上升，从而为建设多式联运基地，依托长江水运和铁路集装箱班列发展公铁联运、公水联运提供了广阔的市场空间。
铁路运输和多式联运的大发展，将会给一直以来物流成本较高的西部地区带来巨大的发展机遇。多式联运基地充分利用自身区位优势和长江水运优势，紧紧抓住铁路集装箱中心站建设的先发优势及铁路路网建设向重庆倾斜的重要机遇，通过开行国内主要城市的铁路集装箱班列和散杂货五定班列，发展和创新河海联运、铁海联运等多式联运组织方式，扩大集疏能力和丰富多式联运产品，逐步发展成为西部地区乃至全国重要的多式联运中心。多式联运基地对降低整个西部地区物流成本、提高物流运作效率、优化内陆地区物流通道具有更加重要的积极作用。
⑴ 长三角地区集装箱和散杂货发往西北地区
受我国现有铁路和水路路网与通达能力所限，长三角至西北地区的货物（包括集装箱和散杂货）主要还是采用公路运输的方式，并且大部分适箱货物仍然以散杂货装载的方式进行运输。而铁路运输的在途时间长，且车皮、货车班列等都属于稀缺资源，造成铁路运输需求满足不具有广泛性，因此铁路运输成本只有理论上的价格。长三角至西北地区单位货物运输成本如下表所示：
表2-3：长三角地区散杂货发往西北地区现有物流成本
单位：元/吨
表2-4：长三角地区集装箱（20尺）发往西北地区现有物流成本
单位：元/标箱
由于铁路运输的满足率低，且运输资源往往向若干大型企业集中，对于大部分中小企业（包括各类经营户等）来说，难以得到铁路低成本的运输服务；此外，还有一部分需求客户由于对运输效率和在途时间要求较高，也只能选择公路运输作为主要的运输手段。根据表2-3和表2-4，长三角地区发往西北地区货物的真正具有可操作性的市场运价如表2-5所示。
表2-5：长三角地区发往西北地区单位货物的公路运输成本
为降低两地区间运输成本、提高运输效率，作为拥有承东启西重要区位优势的重庆需发挥积极作用。重庆利用其较强的集散货能力和集装箱中心站建设的先发优势，争取开通重庆至上海、宁波的集装箱定期班列，打通东西部货物运输的铁路通道。通过组织公铁联运或在开通重庆至乌鲁木齐集装箱班列基础上的铁铁联运等多式联运方式，即形成（义乌、宁波、上海）←→重庆←→（乌鲁木齐、西安）的多式联运链，从而实现长三角地区和西北地区货物的快速、高效流动。
图2-1：长三角地区至西北地区多式联运通路组织方式
长三角地区至西北地区多式联运成本测算如表4和表5所示：
表2-6：长三角地区发往西北地区散杂货联运成本测算
单位：元/吨
表2-7：长三角地区发往西北地区集装箱联运成本测算
单位：元/标箱
结合表2-5、表2-6和表2-7的现有运输成本及联运测算成本数据，可以看到，公铁联运方式与原有的公路直达运输方式相比，单从运输成本上讲，不具备绝对优势，部分城市间也存在公铁联运成本高于公路直达运输成本的情况；在运输全程的安全性方面，联运组织方式的安全性和可控性要高于公路直达运输，因此公铁联运具有一定的比较优势。而铁铁联运的成本优势则非常明显，重庆应发挥自身独特的地理区位优势、和未来即将形成的11条发散状铁路干线的路网优势，增强中转和编组作业能力，完全有能力成为长三角地区至西北地区、乃至华南地区至西北地区、东北地区至西南地区、东部地区至西部地区的铁铁联运转运中心。
⑵ 西部地区集装箱出口
目前，我国主要港口的集疏运业务大都通过集卡完成，一般情况下，集卡的经济运输半径为1000公里范围内，但由于我国与港口配套的铁路、内河航道运输能力和网络规模效应尚未形成，港口集疏效率依然较低、且成本较高。
表2-8：西部地区集装箱集运至主要港口的运输成本
单位：元/标箱
随着我国制造业的发展和出口产品的极大丰富，我国港口正处于历史上最好的发展机遇期，全球航运中心的地位也逐步得到树立。为适应我国港口的运输能力的不断提升，港口的集疏系统建设显得重要而紧迫。随着长江黄金航道的开发利用、集装箱中心站建设为集装箱班列对开创造条件，我国的港口集疏系统有望得到改善和优化。而“班列对船期”的铁海联运、“船期对船期”的河海联运等多式联运组织方式的创新，更是大大提高了我国产品出口的效率、缩短在途时间、降低了出口成本。
图2-2：西部地区集装箱出口多式联运组织方式示意图
重庆通过发挥自身铁路集疏能力、铁路集装箱中心站、长江水运等资源优势，开通至上海、天津、深圳等国内主要出海港口的多式联运通道，改以往集卡运输的方式为以重庆为转运结点的多式联运方式，即由重庆通过铁路集装箱班列运至港口并上船的铁海联运与由重庆通过长江水运至上海港上船的河海联运，如图2所示。
铁海联运与河海联运的多式联运成本测算如表7、表8所示：
表2-9：西部地区集装箱至主要港口的铁海联运成本
单位：元/标箱
表2-10：西部地区集装箱至主要港口的河海联运成本
单位：元/标箱
通过表2-8、表2-9、表2-10的对比分析，可见通过铁路集运至重庆的铁海联运和河海联运模式具有明显的成本优势，对降低西部地区集装箱的出口成本具有重要意义。
随着信息技术的不断进步和基础设施衔接问题的得到解决，在重庆市开展多式联运业务的基础条件已经成熟，同时西部地区通过多式联运寻求降低物流成本的愿望十分强烈，坐拥长江黄金水道和全国第五大铁路枢纽之利的重庆承担起建设西部地区多式联运基地的历史使命。然而，由于过去基础条件所限，重庆缺乏能够提供一站式多式联运服务的企业，多式联运业务不活跃，多式联运服务能力有限，更缺乏一个促进多式联运集聚发展，培育和扶持多式联运企业发展的基础平台。但与之相对应的是，以节约物流成本、提高物流效率为目的的多式联运需求正在蓬勃发展。多式联运基地紧紧把握重庆市多式联运刚刚起步这一重要机遇，为重庆多式联运企业提供优质的发展平台，积极开展多式联运这一市场蓝海具有广阔的发展空间。
3项目功能定位
多式联运区依托铁路集装箱中心站，开展集装箱水铁联运、公铁联运、铁铁联运等多式联运业务，并逐步发展水陆联运等业务，为重庆多式联运的公共运作平台。具体来说，与寸滩等重庆主要集装箱港口紧密合作，打造西部地区最大的水铁联运枢纽；与中铁集装箱和中集等大型集装箱运输企业合作，在吸引大量铁路集装箱和公路集装箱的同时，吸引国际集装箱在联运区堆存，将多式联运中心打造成西南地区最大的集装箱箱源集聚地和调拨中心；积极与各个铁路陆路口岸（阿拉山口、霍尔果斯等）和港口展开合作，争取开通铁路国际多式联运线路和班列，通过联运信息中心，实现多式联运承运人（或货运代理人）与货主的信息对接，在园区打造多式联运综合信息服务平台。同时，利用重庆市中心站建设的先发优势，成立独立的投资开发企业，打造多式联运基地品牌，积累多式联运基地投资管理经验，在我国未来铁路集装箱中心站陆续建设完成的情况下，通过品牌复制和管理输出在全国范围内进行多式联运基地网络布局。
图3－1：多式联运中心联运组织图
多式联运区规划占地面积100万平方米，主要功能区块有：大型多式联运企业基地、集装箱公共服务区、联运大楼。多式联运基地将在未来我国多式联运体系中承担以下三大作用：与三大出海口和各大陆路边贸口岸的多式联运——枢纽喂给港；与其他国内中心站的铁路联运——铁路集装箱运输网络重要节点；与成渝经济区及周边二线城市的公铁联运——区域分拨中心。重点打造以下九条联运通道，其中依托重庆铁路集装箱中心站和长江黄金水道发展的水铁联运将是多式联运发展的重要切入点和是否能够做大作强的关键所在。
表3-1：多式联运通道一览表
联运类型
联运通道
水铁联运
阿拉山口←→欧亚大陆桥←→西安/兰州←→物流产业园区←→寸滩港（九龙坡、黄谦、万州）←→长江黄金水道←→上海、宁波出海
中亚、南亚←→泛亚铁路←→昆明←→物流产业园区←→寸滩港（九龙坡、黄谦、万州）←→长江黄金水道←→上海、宁波出海
南宁、北海、钦州组合港←→北部湾新区←→物流产业园区←→寸滩港（九龙坡、黄谦、万州）←→长江黄金水道←→上海、宁波进口港
公铁联运
中亚、南亚←→泛亚铁路←→昆明←→物流产业园区←→重庆八大物流基地←→重庆及周边地区
南宁、北海、钦州组合港←→北部湾新区←→物流产业园区←→重庆八大物流基地←→重庆及周边地区
阿拉山口←→欧亚大陆桥←→西安/兰州←→物流产业园区←→重庆八大物流基地←→重庆及周边地区
水公联运
上海、宁波进口港←→长江黄金水道←→寸滩港（九龙坡、黄谦、万州）←→物流产业园区←→重庆八大物流基地←→重庆及周边地区
铁铁联运
阿拉山口←→欧亚大陆桥←→西安/兰州←→物流产业园区←→昆明←→泛亚铁路←→中亚、南亚
阿拉山口←→欧亚大陆桥←→西安/兰州←→物流产业园区←→北部湾新区←→南宁、北海、钦州组合港
表3－2：多式联运区功能区块布置
区块名称
规划面积
功能
万平方米
亩
大型多式联运企业基地
通过土地出让方式引进2-3家大型多式联运企业，以“企业特区”的概念，大型多式联运企业为核心，打造多个自成一体的多式联运服务基地
集装箱公共服务区
提供集装箱堆场、拆装箱、租赁、维修等集装箱服务，将其打造成重庆乃至西部地区最大的集装箱物流基地和空箱调拨中心
联运大楼
联运信息展示、调度中心，多式联运承运人办公场所，海关、检验检疫机构办公场所
公共用地、道路、绿化等
——
总计
——
大型多式联运企业基地：大型多式联运企业基地规划面积40万平方米，通过以土地转让的方式引进2-3家大型多式联运企业，鼓励其根据自身多式联运功能需求，建设规划各自成系统的企业多式联运中心。进而在园区总体规划的指导下，以“企业特区”的概念，大型多式联运企业为核心，打造多个自成一体的多式联运服务基地。通过引入大型多式联运企业自主建设，为现代物流产业园区快速积累多式联运相关资源，同时，为建设集装箱公共服务区快速回笼资金，平衡项目开发初期的现金流缺口。
集装箱公共服务区：集装箱服务区规划面积32万平方米，设置集装箱堆场、集卡停车场、拆装箱区、维修保养区等功能服务区块，为集装箱提供堆存、拆装箱、清洁、维修、保养、检验、箱号验证、租赁等服务。充分利用中心站与园区带来的集装箱流量，以空箱回收和区域内调拨为重要切入点，逐步发展成为重庆设施设备先进、服务功能完善、管理水平较高的集装综合服务基地和西部集装箱调拨中心，加快集装箱的周转速度、提高空箱使用率。其中：集装箱堆场区作为中心站或代理人调度、交接、集中、保管和堆存空箱、集装箱装卸的场所，同时也是办理进出口集装箱重箱或空箱整箱交换、保管和堆存的场所；集卡停车场主要停泊往来于寸滩港与现代物流产业园区之间集装箱拖车以及公铁联运集装箱卡车；拼箱拆箱区：发挥铁路集装箱中心站的运能优势，帮助中心站对零担货物进行集货，在拆装库进行集装箱拆箱装箱作业；维修保养区：引入若干家专业集装箱维修保养公司，为中心站和物流园的集装箱及外来集装箱提供清洁、维修、保养、检验等服务，并逐步从定点维修发展成为现场维修，进一步拓展服务链；租赁服务区：引入专业的集装箱租赁服务公司，为客户提供集装箱租赁及其配套服务、和箱号验证等服务，满足客户短期或长期的集装箱租赁需求，并与船公司和其他集装箱拥有主体合作，提高集装箱的使用率，促进集装箱的良性流转。
联运大楼：通过铁路内陆口岸的申请，在联运大楼设置海关、动植物检疫等监管机构，供各类货物及交通工具等办理出入境手续。吸引大型货运代理公司和多式联运承运人入驻中心，接受国内外货主的委托，代办接货、发运业务。发挥西部多式联运信息枢纽作用，建立以计算机为中心的管理信息系统（MIS），包括进行事务处理的数据处理系统（DPS）和以辅助决策为内容的决策支持系统（DSS），对来自全国各地的联运信息进行汇总处理，并联系分段承运人组织运输。
4项目优势条件
政策优势
2007年6月7日，国家发展和改革委员会下发《国家发展改革委关于批准重庆市和成都市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区的通知》。胡锦涛总书记的讲话和新特区的成立，表明了国家对重庆直辖十年以来发展成就的充分肯定，另一方面，也体现了新的国家战略对重庆市的重新定位。铁道部在重庆直辖10周年庆典期间确定把重庆建设成为全国五大铁路枢纽和西部地区最大的铁路枢纽，也为项目依托铁路集装箱中心站开展多式联运业务提供了重要保障。同时，由于西部物流产业基地开发公司的积极争取，产业基地享受与西永微电园（高新技术产业）同等优惠政策，在土地、税收方面享受最大限度的优惠政策。
交通区位优势
重庆市位于我国西部地区中心地带，长江的上游，东濒中部的湖南、湖北，西临四川，北接陕西，南与贵州毗邻，位于长江上游经济带和成渝经济区生产力布局的结合部，是西南地区的交通走廊。重庆是西部地区唯一拥有长江黄金水道的大型城市，随着三峡蓄水工程的不断推进，长江航运能力将得到极大的提升。独特的地理区位使重庆具备了成为西部各区域经济带的联系通道和西部地区货物进出最重要交通枢纽的天然优势。受西部大开发、三峡工程建设、直辖效应以及城乡统筹新社区等综合影响，作为重要基础设施的交通运输实现了跨越式发展，重庆市作为西部地区和长江上游最为重要的综合交通枢纽的地位已经基本形成。多式联运基地项目位于重庆西部新城的西部现代物流产业基地，项目本身拥有良好的交通区位条件。铁路方面，襄渝铁路和渝怀铁路在基地交汇；公路方面，渝遂高速公路横贯基地，并通过高滩岩互通立交、土主互通立交、渝遂立交与重庆市内环线和规划中的中环线相连，在西部新城沿物流产业基地、白市驿散货物流中心、黄谦码头组团形成重庆未来的西部物流大通道；此外，重庆市还规划了一条城市快速干道，穿越中梁山，直接连通基地和寸滩港。借助优越的交通区位条件，重庆市现代物流产业园区能够与重庆市各大港口车站、主要工矿企业、工业园区保持较高的集散效率。公路、铁路、水路三种运输方式在园区汇合，使基地拥有了组织开展公铁联运、水铁联运和铁铁联运的独特优势。
低成本的开发环境
西部物流产业基地采取“整体规划、分步实施、市场运作”的开发模式，铁路及相关项目由铁路部门负责组织实施。由沙坪坝区政府和重庆建工集团共同组建基地整体开发建设公司，注册资本5亿元，负责基地前期基础建设、运营和管理，极大地降低了多式联运基地子项目的前期基础设施建设成本。同时，公司积极利用国家统筹城乡综合配套改革试验区的先行先试权, 根据城乡总体规划适时调整基地土地利用规划和土地利用年度计划，探索农村集体土地流转和集约化用地的新模式，为项目合理降低用地成本提供巨大的空间。在税收方面，政府也将给予足够的优惠政策。
完善的配套项目支持
重庆西部现代物流作为未来重庆未来的产业高地，未来重庆市整和现有物流资源的核心平台，统筹规划了国家铁路综合物流中心、多式联运区、仓储加工区、货运配载区、城市配送区、保税物流区、新型物流社区、物流装备产业发展区、商贸交易区9个功能区，构建聚集重庆物流资源和公共物流服务平台、长江上游水陆空多式联运平台、区域物资分拨分销集散平台、物流装备制造基地、物流金融和培训等综合服务平台，物流及其他配套项充足，可以对多式联运基地的发展提供有力的支撑。同时根据渝发改文〔2007〕1076号文件精神，为促进西部物流产业基地快速发展，以基地为核心，在黄磏—铜罐驿长江沿线布局联动发展区，享受基地同等政策。联动发展区规划面积15平方公里，物流设计能力3000万吨以上，形成水陆联运物流港区，为基地大宗物资集疏运提供支撑。积极引导主城区内环以内上桥、茄子溪等地传统物流设施和城区大型市场搬迁置换到基地相应功能区及联动发展区，铁路散货物流按品种流向在基地和联动发展区合理布局，为项目未来发展提供了必要的物流量保障。
实力雄厚的战略伙伴支持
为积极构建开放式业主平台，吸收有实力的国内外物流企业参股、合资、合作，形成基地开放开发投资主体多元化的业主结构，以发挥各自的优势，按功能区划分区负责，全面推进基地建设。经过前期积极宣传，基地已经与重庆港务物流集团、交运控股、中集物流等企业形成初步的合作意向，为多式联运基地未来开展铁铁联运、公铁联运和水铁联运提供了必要的战略伙伴支持。
5财务预测
多式联运企业特区项目财务预测
表5-1：企业特区财务预测基础数据
营业收入
•建成起第二年营业收入：6000万元
•年递增率：5%
资金来源
•贷款占固定资本投资的比例：50%
•贷款年利率：%
•投资建设年限:1年
折旧
•土地摊销：50年
•房屋折旧:30年
•设备折旧：20年
流动资本
•启动预备流动资金：300万元
固定资本
•单个企业用地:400亩
•土地出让价：30万元/亩
•城乡统筹实验优惠价:15万元/亩
•楼房及设备投资：20000万元
表5-2：企业特区财务预测结果
项目名称
单位
情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25%
情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25%
情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15%
情景四：土地成本15万元/亩、营收好于预期20%
项目总投资
万元
营业收入
万元
内部收益率（所得税后）
%
税后累计财务净现值
万元
投资回收期（所得税前）
年
投资回收期（所得税后）
年
投资利润率（所得税前）
%
投资利润率（所得税后）
%
投资利税率
%
注:项目计算期为20年,表中税后累计财务净现值为第七年年末数据
图5-1：企业特区净现金流量（所得税后）财务演示
图5-2：企业特区分情景净现金流量（所得税后）财务演示
集装箱公共服务区及联运大楼项目
表5-3：集装箱公共服务区及联运大楼项目财务预测基础数据
营业收入
•建成起第二年营业收入：4000万元
•年递增率：5%
资金来源
•贷款占固定资本投资的比例：50%
•贷款年利率：%
•投资建设年限:1年
折旧
•土地摊销：50年
•房屋折旧:30年
•设备折旧：20年
流动资本
•预备启动资金：600万元
固定资本
•用地:480亩
•土地出让价：30万元/亩
•城乡统筹实验优惠价:15万元/亩
•建筑及设备投资：15000万元
表5-4：集装箱公共服务区及联运大楼项目财务预测结果
项目名称
单位
情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25%
情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25%
情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15%
情景四：土地成本15万元/亩、营收好于预期20%
项目总投资
万元
营业收入
万元
内部收益率（所得税后）
%
税后累计财务净现值
万元
投资回收期（所得税前）
年
投资回收期（所得税后）
年
投资利润率（所得税前）
%
%
%
%
%
投资利润率（所得税后）
%
%
%
%
%
投资利税率
%
图5-3：集装箱公共服务区及联运大楼项目净现金流量（所得税后）财务演示
6关键招商客户分析
关键驻商价值定位
现代物流产业园区多式联运基地在招商引资过程中要对潜在招商对象进行价值定位，以便通过综合分析，对潜在关键驻企业进行综合排序，并根据排序结果，制定招商引资方案，进而建立园区未来良好的业务发展蓝图。这些价值定位包括以下5个方面：
表6-1： 多式联运基地对未来关键驻商的价值定位
1、发展战略
•潜在进驻企业在重庆/中国的业务发展历史是怎样的？
•该潜在进驻企业未来在重庆/中国的发展战略是什么？
•该潜在进驻企业在同行竞争和市场中的地位如何？
•该潜在进驻企业对重庆物流产业、重庆西部现代物流产业园区的发展有何影响？
2、财务状况及投资能力
资金是否充足，有没有顺畅的融资渠道和融资平台以保证持续不断的资金投入？
过去几年的财务状况和未来几年财务预测状况如何？
投资强度如何，能做到和愿意做的规模？
3、关键技能
在行业领域内是否有较高的知名度，是否能够代表行业领域的先进发展水平和经营模式？
过去是否开发过相类似的项目，是否成功，目前经营状况如何？
企业自身管理/运作水平如何？
是否有稳定且庞大的客户资源或者与园区发展紧密相关其他稀缺性资源？
4、沟通渠道
关键进驻企业与重庆市政府/铁路部门/长江航运的关系如何？
与园区发展公司是否能够良好沟通？
与园区相关外围企业沟通是否顺畅？
5、企业社会责任
能否能够且愿意提供众多的本地就业机会？
是否愿意推动本地社区不断发展？
是否愿意为员工提供有效社会保障？
潜在关键驻商筛选及优先排序
根据多式联运基地对未来关键入驻企业的价值定位，初步得出了第一阶段吸引的潜在关键驻商重点目标。
表6-2：多式联运企业特区潜在关键驻商筛选
重庆及国内大型多式联运企业
第一步筛选
第一步筛选结果
第二步筛选
第一阶段重点招商目标
重庆港务物流集团
中集物流集团
中铁物流
中海物流
长航物流
民生物流
远成物流
重庆交通运输集团
联运物流
在行业领域内是否有较高的知名度，是否能够代表行业领域的先进发展水平和经营模式？
资金是否充足，有没有顺畅的融资渠道和融资平台以保证持续不断的资金投入？
重庆港务物流集团
中集物流集团
重庆交通运输集团
民生物流
长航物流
联运物流
是否有稳定且庞大的客户资源或者与园区发展紧密相关其他稀缺性资源？
关键进驻企业与重庆市政府/铁路部门/长江航运的关系如何？
重庆港务物流集团
中集物流集团
重庆交通运输集团
民生物流
表6-3：集装箱公共服务区及多式联运大楼潜在关键驻商筛选
集装箱公共服务区潜在招商对象
第一步筛选
第一步筛选结果
第二步筛选
第一阶段重点招商目标
园区开发公司自建
重庆港务物流集团
重庆交通运输集团
重庆建工集团
仲量联行
联运物流
企业战略是否符合多式联运基地未来业务发展蓝图？
资金是否充足，有没有顺畅的融资渠道和融资平台以保证持续不断的资金投入？
园区开发公司自建
重庆港务物流集团
重庆交通运输集团
重庆建工集团
仲量联行
是否有稳定且庞大的客户资源或者与园区发展紧密相关其他稀缺性资源？
与园区相关外围企业沟通是否顺畅？
园区开发公司自建重庆港务物流集团
重庆建工集团
仲量联行
关键驻商谈判步骤
在制定招商方案及文件的基础上，根据重点对潜在关键驻商展开接触与谈判,其中关键步骤如下。
表6-4：关建驻商谈判步骤
第一步：接触、谈判 所需时间：4-6周
主要工作内容：依据所确定的潜在关键驻商的优先顺序和可能的角色分别确定沟通对象和联系人；进行初步联系和接触；阐述西部现代物流产业园区对于多式联运项目目标关建驻商的价值定位；听取关键驻商的要求和条件。
决策者：现代物流产业园区发展公司总经理 辅助人员：多式联运项目招商引资业务负责人
第二步：调整招商优先顺序 所需时间：1周
主要工作内容：根据初步接触结果调整原定目标关键驻商的优先顺序；调整和细化必要的政府政策；确定下一步谈判的时间、地点、主题和参加人员。
决策者：现代物流产业园区发展公司总经理 辅助人员：多式联运项目招商引资业务负责人
第三步：深入谈判 所需时间：数周-数月
主要工作内容：与目标驻商进行协商、会谈；明确双方的责任和义务；确定具体的财务安排条款；制定项目的具体时间安排。
决策者：现代物流产业园区发展公司总经理或总经理指定的谈判人员
辅助人员：多式联运项目招商引资业务负责人
第四步：修改招商方案 所需时间：数周-数月
主要工作内容：根据会谈情况修改、调整招商引资方案和文件；进行新一轮谈判；制定合作意向书。
决策者：现代物流产业园区发展公司总经理或总经理指定的谈判人员
辅助人员：多式联运项目招商引资业务负责人
第五步：达成协议 所需时间：1-4周
主要工作内容：就关键驻商入驻西部现代物流产业园区多式联运基地的方式、条件、利益分配等达成具体协议；由相关律师、会计师、公证人等对正式文件进行审议；签署正式文件。
决策者：现代物流产业园区发展公司总经理，重大项目由发展公司董事会决策
辅助人员：多式联运项目招商引资业务负责人，有关律师、会计师、公证人
7项目营销策略
品牌营销策略
表7-1：多式联运基地品牌营销策略
策略1：借助西部物流产业基地、港务物流集团及中集集团的品牌效应来成功营销多式联运基地，建立“多式联运基地”是重庆市乃至西部地区未来多式联运的主枢纽概念，以增强入驻企业对基地的信赖感，提高多式联运基地各类营销措施的有效性。
策略2：通过多式联运基地的成功营销与优质服务来塑造多式来年运基地“打造西部多式联运通道，降低西部物流成本”的品牌形象，并借助多式联运基地形成的品牌效应进一步开拓新的服务领域，同时推动重庆西部现代物流产业基地整体品牌营销，形成良性循环。
策略3：通过多式联运基地服务方式的不断调整，多式联运通道的不断创新，将西部现代物流产业基地多式联运基地打造成西部地区的多式联运中心。
策略4：在成功塑造错式联运基地品牌的基础上，通过对外投资、合资等方式开展各项投资业务，进一步强化西部现代物流产业基地作为重庆市物流产业高地和未来新经济增长引擎的地位。
渠道策略
表7-2：多式联运基地渠道策略
策略1：项目招商人运直接上门拜访重要客户，实施一对一营销。
策略2：通过设立招商处，并指定专人负责多式联运基地区块招商工作，由其统一负责重要客户接待和相应营销活动
策略3：充分利用园区开发公司和政府、行业主管部门的良好工作关系、开展政府营销。
策略4：对于远程客户或不确定客户通过信函、电子邮件等方式进行营销。
策略5：对于集装箱公共服务区和联运大楼的营销，由招商处外聘工作人员到各类目标客户的集结点或场所进行宣传营销。
政府关系营销策略
表7-3：多式联运基地政府关系营销策略
策略1：争取列入重庆市乃至国家重点物流项目之列。
策略2：邀请政府有有关部门参观基地，参加基地举办的各项相关活动。
策略3：由重庆市政府和沙区政府保持密切联系，向主管部门领导通报基地发展情况，霍迪政府的优惠政策扶持。
策略4：对政府宣传的重点应集中在多式联运基地第四方物流理念，对于降低重庆乃至西部地区综合物流成本、推动区域经济发展以及培育现代物流产业的作用等方面。
策略5：在基地信息系统为有关主管部门（如发改委、工商税务管理部门等）MIS系统的介入预留接口，便于政府主管部门直接在基地网上发布有关政策、法规和掌握基地各项信息。
公共关系营销策略
表7-4：多式联运基地公共关系营销策略
策略1：优先选择高速公路户外广告牌、机舱内广告、出租车电台广告作为广告媒体向外推出广告。
策略2：通过不定期开展行业论坛（如西部物流论坛、重庆物流论坛等），在业界扩大多式联运基地的品牌知名度。
策略3：在专业媒体开辟各类专栏或及时将具有新闻价值的信息提供给报纸、电台等新闻媒介，为媒体提供新闻素材。
策略4：站住或与媒体合作举办各类相关活动，经常邀请媒体来基地参观，互通有无。
8风险控制
项目风险估计
按照风险来源的不同，项目的风险主要有政策因素风险、社会因素风险、经营因素风险、技术因素风险、管理因素风险和不确定风险等。
[1]政策因素风险。主要是指项目所处的宏观环境的局势稳定性，项目建设和运营所受到的法律法规的约束和政策性调控影响，以及项目的审核批准过程中存在的各种不确定性问题。
多式联运基地项目本身属于重庆市未来着重打造的西部现代物流产业园区的子项目。项目整体建设符合胡锦涛总书记314讲话的指示精神和统筹城乡发展的总体战略，是重庆市打造一小时经济圈的重点项目之一，也是重庆市“十一五”物流发展专项规划的重点项目。市政府专门就本项目成立了由3位副市长牵头的项目领导小组。因此，本项目基本没有政策因素风险。
[2]社会因素风险。主要是指项目所在地区的技术经济发展水平，以及对项目的支持配合力度，协作化程度。
一方面，重庆拥有雄厚的产业经济基础支撑，以及西部地区传统商贸重镇的独特区位优势，拥有长江黄金水道和国家级铁路物流中心的支撑，多式联运基地完全有能力承载西部多式联运中心的开发建设；另一方面，在统筹城乡的大原则下推进项目建设工作，有利于协调业主、村镇、农民等多方关系和利益，这都能够将项目的社会因素风险降到最低。
[3]经营因素风险。经营因素风险在项目的全寿命周期内长期存在，影响频率高，交叉作用多见，原因较为复杂。主要有合同风险（如合同的结构设计、合同履约与变更问题，争议与索赔，合同的条款确定等）、项目运营风险（包括涉及到项目的建设成本的融资问题、财务问题、利率与汇率波动、通货膨胀和物价波动问题等）。
本项目总投资额超过6亿元，且各子项目或子功能区的投融资模式和建设开发模式也不相同，因此对投融资、项目管理、建设工程等方面提出了严峻的考验。本项目存在一定的经营风险。但由于引进了中集物流、港务物流这一类具有雄厚实力和丰富的多式联运实践经验的企业作为业主，本身具有一批比较稳定的外围企业作为客户群，可以将项目的经营因素降到最低。
[4]技术风险因素。技术风险大多属于人为的风险。受知识水平所限，人们在进行预测、决策、评估和各种技术方案的选择制定时所产生相应的不确定性。
物流专业以及跨行业知识背景和实践经验的不同程度缺失，有可能给本项目造成一定的技术风险。
[5]管理风险因素。项目由于管理原因而产生的安全、质量、责任事故影响恶劣，且后果损失巨大，其中多数因管理组织方式的建立、管理制度的制定或是因疏于对人员的管理教育而产生的道德行为风险和职业责任风险。
[6]不确定性风险。本项目是重庆市首个整体规划、统一布局、全面推进实施的多式联运基地项目，目前重庆及西部地区的多式联运市场仍然处于发展阶段，因此有着众多的不可预见因素。重庆市政府发展多式联运的细化政策还未出台，一些限制多式联运进一步发展的政策性因素依然存在。受进驻业主、客户企业对现代物流认知能力所限，以及市场开拓和业务发展的时滞性，项目发展初期可能达不到预测的业务运作量。
风险规避建议
本项目属于低风险性项目，然而一些风险还是值得注意，例如政策因素风险、社会因素风险、经营因素风险、技术因素风险、管理因素风险等。对于政策因素风险和社会因素风险，属于外部风险，需要通过项目外在利益关系的平衡、就项目发展问题进行全面沟通等方法规避；而经营因素风险、技术因素风险和管理因素风险，都属于内部风险，可以进行内在技术手段来规避。对于经营因素风险，可以通过重视合同、严格财务制度、完善项目管理、加大招商的力度、加强信用建设来得以规避；对于技术因素风险可以通过聘用专业人才、岗位职业培训等措施进行规避，而管理因素风险可以通过严格管理制度、程序以及专业的管理人才的使用进行风险的规避。
9.财务附表
表9-1：多式联运基地企业特区项目成本费用表（情景1）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
外购燃料及动力
工资及福利
折旧
摊销
维护维修
还本付息
管理
其他
总成本合计
其中固定成本
可变成本
经营成本
注：土地价格30万，所得税25%，计算期为20年
外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧20年，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限15年，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金
表9-2：多式联运基地企业特区项目投资损益表（情景1）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税（25%）
税后利润
特种基金
可供分配利润
盈余公积金（15%）
应付利润
未分配利润
累计未分配利润
注：土地价格30万，所得税25%，计算期为20年
表9-3：多式联运基地企业特区项目现金流量表（情景1）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
现金流入
营业收入
回收固定资产余值
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
回收流动资金
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
特种基金
净现金流量(所得税前）
累计净现金流量（所得税前）
(P/F,,t)
所得税前净现值
所得税前累计净现金流现值
净现金流量(所得税后）
累计净现金流量（所得税后）
所得税后净现值
所得税后累计净现金流现值
注：土地价格30万，所得税25%，计算期为20年
表9-4：多式联运基地企业特区项目成本费用表（情景2）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
外购燃料及动力
工资及福利
折旧
摊销
维护维修
还本付息
管理
其他
总成本合计
其中固定成本
可变成本
经营成本
注：土地价格15万，所得税25%，计算期为20年
外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧20年，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限15年，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金
表9-5：多式联运基地企业特区项目投资损益表（情景2）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税（25%）
税后利润
特种基金
可供分配利润
盈余公积金（15%）
应付利润
未分配利润
累计未分配利润
注：土地价格25万，所得税25%，计算期为20年
表9-6：多式联运基地企业特区项目现金流量表（情景2）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
现金流入
营业收入
回收固定资产余值
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
回收流动资金
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
特种基金
净现金流量(所得税前）
累计净现金流量（所得税前）
(P/F,,t)
所得税前净现值
所得税前累计净现金流现值
净现金流量(所得税后）
累计净现金流量（所得税后）
所得税后净现值
所得税后累计净现金流现值
注：土地价格15万，所得税25%，计算期为20年
表9-7：多式联运基地企业特区项目成本费用表（情景3）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
外购燃料及动力
工资及福利
折旧
摊销
维护维修
还本付息
管理
其他
总成本合计
其中固定成本
可变成本
经营成本
注：土地价格15万，所得税15%，计算期为20年
外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧20年，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限15年，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金
表9-8：多式联运基地企业特区项目投资损益表（情景3）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税（15%）
税后利润
特种基金
可供分配利润
盈余公积金（15%）
应付利润
未分配利润
累计未分配利润
注：土地价格15万，所得税15%，计算期为20年
表9-9：多式联运基地企业特区项目现金流量表（情景3）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
现金流入
营业收入
回收固定资产余值
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
回收流动资金
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
特种基金
净现金流量(所得税前）
累计净现金流量（所得税前）
(P/F,,t)
所得税前净现值
所得税前累计净现金流现值
净现金流量(所得税后）
累计净现金流量（所得税后）
所得税后净现值
所得税后累计净现金流现值
注：土地价格15万，所得税15%，计算期为20年
表9-10：多式联运基地企业特区项目成本费用表（情景4）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
外购燃料及动力
工资及福利
折旧
摊销
维护维修
还本付息
管理
其他
总成本合计
其中固定成本
可变成本
经营成本
注：土地价格15万，销售好于预期20%，所得税25%，计算期为20年
外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧20年，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限15年，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金
表9-11：多式联运基地企业特区项目投资损益表（情景4）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税（25%）
税后利润
特种基金
可供分配利润
盈余公积金（15%）
应付利润
未分配利润
累计未分配利润
注：土地价格15万，所得税25%，销售好于预期20%，计算期为20年
表9-12：多式联运基地企业特区项目现金流量表（情景4）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
现金流入
营业收入
回收固定资产余值
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
回收流动资金
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
特种基金
净现金流量(所得税前）
累计净现金流量（所得税前）
(P/F,,t)
所得税前净现值
所得税前累计净现金流现值
净现金流量(所得税后）
累计净现金流量（所得税后）
所得税后净现值
所得税后累计净现金流现值
注：土地价格15万，所得税25%，销售好于预期20%，计算期为20年
表9-13：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目成本费用表（情景1）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
外购燃料及动力
工资及福利
折旧
摊销
维护维修
还本付息
管理
其他
总成本合计
其中固定成本
可变成本
经营成本
注：土地价格30万，所得税25%，计算期为20年
外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧20年，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限15年，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金
表9-14：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目投资损益表（情景1）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税（25%）
税后利润
特种基金
可供分配利润
盈余公积金（15%）
应付利润
未分配利润
累计未分配利润
注：土地价格30万，所得税25%，计算期为20年
表9-15：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目现金流量表（情景1）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
现金流入
营业收入
回收固定资产余值
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
回收流动资金
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
特种基金
净现金流量(所得税前）
累计净现金流量（所得税前）
(P/F,,t)
所得税前净现值
所得税前累计净现金流现值
净现金流量(所得税后）
累计净现金流量（所得税后）
所得税后净现值
所得税后累计净现金流现值
注：土地价格30万，所得税25%，计算期为20年
表9-16：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目成本费用表（情景2）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
外购燃料及动力
工资及福利
折旧
摊销
维护维修
还本付息
管理
其他
总成本合计
其中固定成本
可变成本
经营成本
注：土地价格15万，所得税25%，计算期为20年
外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧20年，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限15年，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金
表9-17：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目投资损益表（情景2）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税（25%）
税后利润
特种基金
可供分配利润
盈余公积金（15%）
应付利润
未分配利润
累计未分配利润
注：土地价格15万，所得税25%，计算期为20年
表9-18：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目现金流量表（情景2）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
现金流入
营业收入
回收固定资产余值
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
回收流动资金
——
——
——
——
——
——
——
——
——
——
现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
特种基金
净现金流量(所得税前）
累计净现金流量（所得税前）
(P/F,,t)
所得税前净现值
所得税前累计净现金流现值
净现金流量(所得税后）
累计净现金流量（所得税后）
所得税后净现值
所得税后累计净现金流现值
注：土地价格15万，所得税25%，计算期为20年
表9-19：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目成本费用表（情景3）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
外购燃料及动力
工资及福利
折旧
摊销
维护维修
还本付息
管理
其他
总成本合计
其中固定成本
可变成本
经营成本
注：土地价格15万，所得税15%，计算期为20年
外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧20年，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限15年，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金
表9-20：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目投资损益表（情景3）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税（15%）
税后利润
特种基金
可供分配利润
盈余公积金（15%）
应付利润
未分配利润
累计未分配利润
注：土地价格15万，所得税15%，计算期为20年
表9-21：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目现金流量表（情景3）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
现金流入
营业收入
回收固定资产余值
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回收流动资金
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现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
特种基金
净现金流量(所得税前）
累计净现金流量（所得税前）
(P/F,,t)
所得税前净现值
所得税前累计净现金流现值
净现金流量(所得税后）
累计净现金流量（所得税后）
所得税后净现值
所得税后累计净现金流现值
注：土地价格15万，所得税15%，计算期为20年
表9-22：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目成本费用表（情景4）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
外购燃料及动力
工资及福利
折旧
摊销
维护维修
还本付息
管理
其他
总成本合计
其中固定成本
可变成本
经营成本
注：土地价格15万，销售好于预期20%，所得税25%，计算期为20年
外购燃料及动力费用按销售收入20%计算，工资及福利按销售收入10%计算，管理费用按销售收入1%计算，建筑折旧30年，设备折旧20年，土地摊销50年计算，维护维修费用第一年300万元，此后每年递增10%，按照贷款占总投资50%，贷款年限15年，前3年只需还息 ，第4年起开始偿还本金
表9-23：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目投资损益表（情景4）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
营业收入
营业税金及附加
总成本费用
利润总额
所得税（25%）
税后利润
特种基金
可供分配利润
盈余公积金（15%）
应付利润
未分配利润
累计未分配利润
注：土地价格15万，销售好于预期20%，所得税25%，计算期为20年
表9-24：多式联运基地集装箱公共服务区及联运大楼项目现金流量表（情景4）
类目
第 1 年
第 2 年
第 3 年
第 4 年
第 5 年
第 6 年
第 7 年
第 8 年
第 9 年
第 10 年
现金流入
营业收入
回收固定资产余值
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回收流动资金
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现金流出
固定资产投资
流动资金
经营成本
营业税金及附加
所得税
特种基金
净现金流量(所得税前）
累计净现金流量（所得税前）
(P/F,,t)
所得税前净现值
所得税前累计净现金流现值
净现金流量(所得税后）
累计净现金流量（所得税后）
所得税后净现值
所得税后累计净现金流现值
注：土地价格15万，销售好于预期20%，所得税25%，计算期为20年
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图表2
Sheet1
项目名称 单位 情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25% 情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25% 情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15% 情景四：土地成本15万元/亩、销售收入好于预期20%、所得税率25%
项目总投资 万元
固定资产投资 万元
营业收入 万元
营业税金及附加 万元
内部收益率（所得税后） %
税后累计财务净现值 万元
投资回收期（所得税前） 年
投资回收期（所得税后） 年
投资利润率（所得税后） % % % % %
投资利润率（所得税后） % % % % %
投资利税率 % % % % %
固定资产残值 万元 8600
情景一 -29087
情景二
情景二
第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年
情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25% -29675 3066 3071 3732 4069 4443 4859 5321 5833 6402 7031 7729 8501
情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25% -29705 2977 2982 3581 3922 4301 4722
情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15% -29458 3140 3148 3685 4085 4528 5019
情景四：土地成本15万元/亩、销售收入好于预期20%、所得税率25% -29140 3572 3644 4315 4737 5205 5723
Sheet1
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情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25%
情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25%
情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15%
情景四：土地成本15万元/亩、销售收入好于预期20%、所得税率25%
Sheet2
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Sheet3
图表3
情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25%
情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25%
情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15%
情景四：土地成本15万元/亩、销售收入好于预期20%、所得税率25%
Sheet1
项目名称 单位 情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25% 情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25% 情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15% 情景四：土地成本15万元/亩、销售收入好于预期20%、所得税率25%
项目总投资 万元
固定资产投资 万元
营业收入 万元
营业税金及附加 万元
内部收益率（所得税后） %
税后累计财务净现值 万元
投资回收期（所得税前） 年
投资回收期（所得税后） 年
投资利润率（所得税后） % % % % %
投资利润率（所得税后） % % % % %
投资利税率 % % % % %
固定资产残值 万元 8600
情景一 -29087
情景二
情景二
第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年 第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年
情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25% -29675 3066 3071 3732 4069 4443 4859 5321 5833 6402 7031 7729 8501
情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25% -29705 2977 2982 3581 3922 4301 4722 5189 5707 6280
情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15% -29458 3140 3148 3685 4085 4528 5019 5562 6163 6828
情景四：土地成本15万元/亩、销售收入好于预期20%、所得税率25% -29140 3572 3644 4315 4737 5205 5723 6298 6934 7638
Sheet1
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情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25%
情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25%
情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15%
情景四：土地成本15万元/亩、销售收入好于预期20%、所得税率25%
Sheet2
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情景一：土地成本30万元/亩、所得税率25%
情景二：土地成本15万元/亩、所得税率25%
情景三：土地成本15万元/亩、优惠所得税率15%
情景四：土地成本15万元/亩、销售收入好于预期20%、所得税率25%
多式联运中心
铁路口岸（阿拉山口、瑞丽等）
内陆港口（寸滩、九龙坡、黄谦、万州等）
集装箱中心站（武汉、上海、县、昆明等）
出海港（上海、宁波、广州、北海、湛江等）
铁铁国际联运
边贸出口
铁铁国际联运
重庆本地消费
海铁联运
重庆市配
铁水联运
西部产品输出
铁公联运
重庆市配
铁海联运
重庆产品输出
公铁联运
重庆产品输出
水铁联运
重庆市配
西部中转
