流转税的税收筹划
尤旭东
A增值税的纳税筹划：
增值税的概念
是以商品生产、流通和服务各个环节的增值额为增税对象的一种税。
增值额=产出-投入 从一项货物看，该货物值经历的生产和流通的各个环节所创造的增值额之和
货物价值=C+V+M
C：劳动对象与劳动工具所转移的价值
V：劳动者的价值
M：劳动者创造的价值
增值额= V+M
增值税对V+M征税，因而消除了对“C”重复征税的弊病。
法定增值额的概念：
是各国政府根据各自的国情、政策要求，在增值税制度中人为地确定的增值额。
增值税的类型(按扣税范围)
（一）收入型：
（二）消费型：
（三）生产型：
“生产型”增值税实际征税的增值额大于V+M，包含了部分“C” （劳动工具所转移的价值），“生产型”增值税处于增值税的初级状态。
假定某企业报告期货物销售额为78万元，从外单位购入原材料等流动资产价款为24万元，购入机器设备等固定资产价款为40万元，当期计入成本的折旧费为5万元。根据上述条件计算企业的理论增值额及在不同国别增值税制度下的法定增值额。A国收入型、B国消费型、C国生产型
允许扣除的外购流动资产价款
允许扣除的外购固定资产价款
法定增值额
同理论增值额的差异
A收入型
24
5
49
0
B消费型
24
40
14
-35
C生产型
24
0
54
+5
各类增值税的比较
发达国家通常采用消费型增值税，鼓励企业的固定资产投资，虽然少征收了增值税，但增强了企业的获利能力，以后能够多征收企业所得税。
发展中国家通常采用生产型增值税，以增加政府的财政收入。
我国东北地区的增值税转型试点
上海市最近进行的探索
增值税税收筹划空间
纳税人
征税范围
税率
计税依据
增值税的纳税人
在我国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务，以及进口货物的单位和个人。
境内是指：销售货物的起运地或所在地在境内，以及销售的应税劳务发生在境内。
增值税的纳税人还包括：
1、 把企业租赁或承包给人经营的，以租赁人或承包人为纳税人。
2、 对报关进口的货物，以进口货物的收货人或办理报关手续的单位和个人为进口货物的纳税人。
3、 对代理进口货物，以海关开具的完税凭证上的纳税人为增值税纳税人。
增值税的扣缴义务人是指：境外的单位或个人在境内销售应税劳务而境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理人为扣缴义务人；没有代理人的，以购买者为扣缴义务人。
区分一般纳税人、小规模纳税人的两个依据：
1、会计核算水平：a）纳税人的会计核算是否健全？b）是否能够提供准确的税务资料？ 2、企业规模的大小
纳税人的税收筹划
一般纳税人应纳增值税额=销项税额-进项税额
∵进项税额=购进项目金额×增值税税率
增值率=（销售额－可抵扣购进项目金额）÷销售额
购进项目金额=销售额-销售额×增值率
=销售额×（1-增值率）
注：销售额与购进项目金额均为不含税金额
∴进项税额=可抵扣购进项目金额×增值税税率
=销售额×（1-增值率）×增值税税率
因此，
一般纳税人应纳增值税额=销项税额－进项税额
=销售额×增值税税率－销售额×（1-增值率）×
增值税税率
=销售额×增值税税率×[1－（1－增值率）]
=销售额×增值税税率×增值率
小规模纳税人应纳税额=销售额×征收率（6%或4%）
当两者税负相等时，其增值率则为无差别平衡点增值率。
即：
销售额×增值税税率×增值率=销售额×征收率
增值率=征收率÷增值税税率
无差别平衡点增值率
一般纳税人税率
小规模纳税人征收率
无差别平衡点增值率
17%
6%
35．29%
17%
4%
25．53%
13%
6%
46．15%
13%
4%
30．77
某生产性企业，年销售收入（不含税）为150万元，可抵扣购进金额为90万元。增值税税率为17%。年应纳增值税额为万元。
由无差别平衡点增值率可知，企业的增值率为40%[（150-90）/150]＞无差别平衡点增值率%，企业选择作小规模纳税人税负较轻。因此企业可通过将企业分设为两个独立核算的企业，使其销售额分别为80万元和70万元，各自符合小规模纳税人的标准。分设后的应纳税额为9万元（80×6%+70×6%），可节约税款万元（万元-9万元）。
无差别平衡点抵扣率判别法
一般纳税人应纳增值税额=销项税额-进项税额
∵进项税额=可抵扣购进项目金额×增值税税率
增值率=（销售额－可抵扣购进项目金额）÷销售额
=1－可抵扣购进项目金额/销售额
=1－抵扣率
注：销售额与购进项目金额均为不含税金额
∴进项税额=可抵扣购进项目金额×增值税税率
=销售额×（1-增值率）×增值税税率
因此，
一般纳税人应纳增值税额=销项税额-进项税额
=销售额×增值税税率-销售额×（1－增值率）×
增值税税率
=销售额×增值税税率×[1－（1－增值率）]
=销售额×增值税税率×增值率
=销售额×增值税税率×（1－抵扣率）
小规模纳税人应纳税额=销售额×征收率（6%或4%）
当两者税负相等时，其抵扣率则为无差别平衡点抵扣率。
即：
销售额×增值税税率×（1－抵扣率）=销售额×征收率
抵扣率=1－征收率/增值税税率
当增值税税率为17%，征收率为6%时，抵扣率=1-6%÷17%=%=%
无差别平衡点抵扣率
一般纳税人税率
小规模纳税人征收率
无差别平衡点抵扣率
17%
6%
64．71%
17%
4%
76．47%
13%
6%
53．85%
13%
4%
69．23%
某商业批发企业，年应纳增值税销售额为300万元(不含税)，会计核算制度健全，符合作为一般纳税人条件，适用17%增值税税率，该企业准予从销项税额中抵扣的进项税额占销项税额的比重为50%。在这种情况下，企业应纳增值税为万元(300×17%－300×17%×50%)。
乙丙企业均为小规模纳税人，批发机械配件。甲企业的年销售额为120万元（不含税），年可抵扣购进金额为100万元；乙企业的年销售额为150万元（不含税），年可抵扣购进金额为130万元。由于两企业的年销售额均达不到一般纳税人标准，税务机关对甲、乙两企业均按简易办法征税。甲企业年应纳增值税额为万元（120×4%），乙企业年应纳增值税额为6万元（150×4%）。
应注意的问题
税法对一般纳税人的认定要求
财务利益最大化
企业产品的性质及客户的类型
国家税法的重大变化
国家已提高了对一般纳税人的“准入门槛”
国税发明电[2004]37号国家税务总局关于加强新办商贸企业增值税征收管理有关问题的紧急通知
二ＯＯ六年一月九日，上海市国家税务局转发财税[2005]165号 财政部、国家税务总局关于增值税若干政策的通知
增值税纳税人与营业税纳税人的筹划
政策规定
兼营非应税劳务：是指纳税人的经营范围既包括销售货物和应税劳务，又包括提供非应税劳务。
增值税暂行条例实施细则规定：纳税人兼营非应税劳务的，应分别核算货物或应税劳务和非应税劳务的销售额。不分别核算或不能准确核算的，其非应税劳务应与货物或应税劳务一并征收增值税。
关于混合销售的概念及筹划空间
增值税暂行例实施细则第五条规定：一项销售行为如果既涉及货物又涉及非应税劳务，为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，应当征收增值税；其他单位和个人的混合销售行为，不征收增值税。
混合销售的特点在于一项“销售行为”，例如购买货物送货上门；买空调带安装；在饭店用餐时购酒水饮料。
选择途径是使自己成为哪一类企业, (50%)
小规模纳税人的选择
某房地产公司下属独立核算的经营部是增值税小规模纳税人。该经营部既销售装修材料，也咨询、中介服务，某月装修材料销售为18万元，另取得咨询、中介服务收入2万元，该企业应作何税收筹划？
营业税税率5% 20000*5%=1000
20000 /*4%=
20000 /*6%=
原规定小规模纳税人征收率为6%，应分别进行核算
现规定商业小规模纳税人征收率为4%，可选择不分别核算
含税销售收入无差别平衡点增值率 (%)
增值税税率
营业税税率
无差别平衡点增值率
17
5
17
3
13
5
13
3
从两种纳税人的计税原理来看，一般纳税人的增值税的计算是以增值额作为计税基础，而营业税纳税人的营业税是以全部收入作为计税基础。在销售价格相同的情况下，税负的高低主要取决于增值率的大小。一般来说，对于增值率高的企业，适于作营业税纳税人；反之，则选择作增值税纳税人税负会较轻。在增值率达到某一数值时，两种纳税人的税负相等。这一数值我们称之为无差别平衡点增值率。其计算公式为：
一般纳税人的选择
一般纳税人应纳增值税额=销项税额-进项税额
∵进项税额=购进项目金额×增值税税率
增值率=（销售额－可抵扣购进项目金额）÷销售额
购进项目金额=销售额-销售额×增值率
=销售额×（1-增值率）
注：销售额与购进项目金额均为不含税金额
∴进项税额=可抵扣购进项目金额×增值税税率
=销售额×（1-增值率）×增值税税率
因此，
一般纳税人应纳增值税额=销项税额－进项税额
=销售额×增值税税率－销售额×（1-增值率）
×增值税税率
=销售额×增值税税率×[1－（1－增值率）]
=销售额×增值税税率×增值率
营业税纳税人应纳税额=含税销售额×营业税税率（5%或3%）
=销售额×（1+增值税税率）×营业税税率（5%
或3%）
注：营业税的计税依据为全部销售额。
当两者税负相等时，其增值率则为无差别平衡点增值率。
即：
销售额×增值税税率×增值率=销售额×（1+增值税税率）×营业税税率（5%或3%）
增值率=（1+增值税税率）×营业税税率÷增值税税率
当增值税税率为17%，营业税税率为5%时，增值率=（1+17%）×5%÷17%=%
这说明，当增值率为%时，两种纳税人的税负相同；当增值率低于%时，营业税纳税人的税负重于增值税纳税人，适于选择作增值税纳税人；当增值率高于%时，增值税纳税人的税负高于营业税纳税人，适于选择作营业税纳税人。
含税销售收入无差别平衡点增值率 (%)
增值税税率
营业税税率
无差别平衡点增值率
17
5
17
3
13
5
13
3
某建筑装饰公司销售建筑材料，并代顾客装修。2002年度，该公司取得装修工程总收入为1200万元。该公司为装修购进材料支付款项936万元（价款800万元，增值税税款136万元）。该公司销售材料适用增值税税率为17%，装饰工程适用的营业税税率为3%。判别该公司缴纳何税种合算？
计算增值率：
增值率=（1200－936）÷1200=22%
（注：在计算增值率时，如果销售额为含税销售额，则购进金额亦为含税购进金额）
∵增值率22%＞无差别平衡点增值率%
∴企业选择缴纳营业税合算，适宜作营业税纳税人。
可节约税收额为：
[1200÷（1+17%）×17%－136]－1200×3%=－36=（万元）
无差别平衡点抵扣率判别法
一般纳税人应纳增值税额=销项税额-进项税额
∵进项税额=可抵扣购进项目金额×增值税税率
增值率=（销售额－可抵扣购进项目金额）÷销售额
=1－可抵扣购进项目金额/销售额
=1－抵扣率
注：销售额与购进项目金额均为不含税金额
∴进项税额=可抵扣购进项目金额×增值税税率
=销售额×（1-增值率）×增值税税率
因此，
一般纳税人应纳增值税额=销项税额-进项税额
增值税税率
=销售额×增值税税率×[1－（1－增值率）]
=销售额×增值税税率×增值率
=销售额×增值税税率×（1－抵扣率）
营业税纳税人应纳税额=含税销售额×营业税税率（5%或3%）
=销售额×（1+增值税税率）×营业税税率
当两者税负相等时，其抵扣率则为无差别平衡点抵扣率。
即：
销售额×增值税税率×（1－抵扣率）=销售额×（1+增值税税率）×营业税
税率
抵扣率=1－（1+增值税税率）×营业税税率/增值税税率
当增值税税率为17%，营业税税率为5%时，抵扣率=1-（1+17%）×5%÷17%=%=%
这也就是说，当增值率为%时，两种纳税人的税负相同；当抵扣率低于%时，营业税纳税人的税负轻于增值税纳税人，适于选择作营业税纳税人；当增值率高于%时，增值税纳税人的税负轻于营业税纳税人，适于选择作增值税纳税人。
同理，可以计算出一般纳税人增值税税率为13%或营业税纳税人的税率为3%时的无差别平衡点的抵扣率，列表如下：
含税销售收入无差别平衡点抵扣率 (%)
增值税税率
营业税税率
无差别平衡点增值率
17
5
65．59
17
3
79．35
13
5
56．54
13
3
73．92
筹划方法
兼营
混合销售
增值税计税依据的税收筹划
计税依据的法律界定
一般纳税人应纳税额的计算
销项税额
进项税额
小规模纳税人和进口货物应纳税额的计算
销项税额的税收筹划
专业安装公司节税效果好
某大型商城于2001年12月底对该商城的经营情况作综合分析时发现：该商城在2001年度销售各种型号的空调器5243台，取得安装调试收入953860元；销售热水器4365台，取得安装调试收入358540元，两项收入合计1312400元，根据“混合销售”的规定，实际缴纳增值税元。这一块的税收负担的确不轻！
组建具有独立法人资格的专业安装公司
假设该商城2002年度经销的空调器和热水器数量不变，那么专业安装公司接受委托安装服务的收入金额为131 2400元，适用3％税率征收营业税，则公司应纳营业税额为：1312400×3％＝39372（元）。
经过以上筹划，从企业整体利益的角度讲，企业实际少缴税款元，税收负担下降了％
销售方式的税收筹划
折扣销售
还本销售
以旧换新
以物易物
案例
某商场商品销售利润率为40%，即销售100元商品，其成本为60元，商场是增值税一般纳税人，购货均能取得增值税专用发票，为促销欲采用三种方式：
1、将商品以7折销售；
2、凡是购物满100元者，均可获赠价值30元的商品（成本为18元）
3、凡是购物满100元者，将获返还现金30元。
（以上价格均为含税价格）
思考
假定消费者同样是购买一件价值100元的商品，则对该商场来说以上三种方式的应纳税情况及利润情况如下（由于城市维护建设税及教育费附加对结果影响较小，因此计算时未考虑）：
（1）7折销售，价值100元的商品的售价为70元。
增值税：70÷（1+17%）×17%－60÷（1+17%）×17%=（元）
企业所得税：
利润额=70÷（1+17%）－60÷（1+17%）=（元）
应缴所得税：×33%=（元）
税后净利润：－=元
(2)购物满100元，赠送价值30元的商品（成本18元）
增值税：
销售100元商品应纳增值税：100÷(1+17%)×17%－60÷(1+17%)×17%=元；
赠送30元商品视同销售，应纳增值税：30÷(1+17%)－18÷（1+17%）×17%=元；
合计应纳增值税：+=元
个人所得税：
根据国税函[2000]57号文件规定，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物等应按规定代扣代缴个人所得税，税款由支付单位代扣代缴。为保证让利顾客30元，商场赠送的价值30元的商品应不含个人所得税额，该税应由商场承担，因此赠送该商品时商场需代缴顾客偶然所得个人所得税为：30÷（1-20%）×20%=（元）
企业所得税：
利润额=100÷（1+17%）－60÷（1+17%）－18÷（1+17%）－=元；
由于代顾客缴纳的个人所得税款不允许税前扣除，因此应纳企业所得税：[100÷（1+17%）+30÷(1+17%)－60÷（1+17%）－18÷(1+17%)]×33%=（元）；
税后利润：－=元
(3)购物满100元返回现金30元
增值税：
应缴增值税税额=100÷(1+17%)×17%－60÷(1+17%)×17%=(元)；
个人所得税：元（计算同上）
企业所得税：
利润额=100÷（1+17%）－60÷（1+17%）－30－=（元）；
应纳所得税额=[100÷（1+17%）－60÷（1+17%）]×33%=元；税后净利润：－=元。
由此可见，上述三种方案中，方案一最优，方案二次之，方案三最差。
买一赠一如何做帐
这是一篇中国税务报解答读者提问的编者文章
该文说：本报8月31日曾刊登过买一赠一业务的相关处理，原题为：我超市为促销，推出买一赠一的销售方式，购买一大盒酸奶赠送同品牌一小盒酸奶，大盒进价5元/盒，售价8元/盒；小盒进价2元/盒，售价3元/盒。以上售价为含税价，请问应如何进行帐务处理，如何计算增值税？
原解答为：
税法规定，将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人，属于视同销售行为，应缴纳增值税。并以一盒为例，按无偿赠送他人作出了相关的会计处理。其中对赠品的处理为：
借：营业费用
贷： 库存商品 2
应交税金---应交增值税（销项税额）
{3/(1+17%)*17%}
2004、9、14新解答为：
文章发表后，有读者提出不同意见，经咨询国家税务总局有关部门负责人，买一赠一是目前商业零售企业普遍采用的一种促销方式，其行为性质属于降价销售，应按照实际取得的销售收入计算缴纳增值税。该文又以购买大瓶花生油赠送小瓶花生油为例作出了新的会计处理。
销售额、销项税按实际取得的销售收入计算，销售成本按大、小瓶合计计算
评论
“法不责众”，税收政策根据实际情况的变化作出相应调整是应该的。而且，新解答的口径符合实质重于形式的原则。应该说，赠送小瓶的前提是购买大瓶，并非无偿赠送。
应该以发布文件的方式作出政策调整，仅以国家税务总局有关部门负责人作解释的方式不够慎重，基层税务机关难以掌握。
纳税筹划
办法一；降低销售价格，实行捆绑式销售。
降低销售价格，实行捆绑式销售，即将大盒酸奶和小盒酸奶分别下调，使其销售价格的合计数等于8元，并将大盒酸奶和小盒酸奶一起销售。这样，也能达到促销和节税的目的。
办法二：将赠送货物为销售折让来对待。
将促销的主要商品按正常销售来对待，同时把赠送货物按其价值以销售折扣的形式返还给客户。即在普通发票上填写大盒酸奶盒价格8元，同时填写小盒酸奶一盒，价格3元，同时以折扣的形式将3元在发票反映，直接返还给客户，发票上净额为8元，客户实际付款为8元，这样便达到促销的目的。折扣额3元能够冲减商场的销售收入，即此项活动的不含税销售收入为8/元，增值税的销项税额为8/*17%元，从而减少了增值税销项税额,同时也避免了企业所得税和个人所得税的问题。
正确掌握视同销售和应作进项税转出的区别
下列行为，视同销售货物，征收增值税
1、将货物交付他人代销
2、销售代销货物
3、设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将 货物从一个机构移送到其他机构用于销售，但相关机构设在同一县（市）的除外
4、将自产、委托加工的货物用于非应税项目
5、将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费
6、将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他单位或个体经营者
7、将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者
8、将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送给他人
不准从销项税中抵扣的进项税
1、纳税人购进货物或者应税劳务，未按规定取得并保存增值税扣税凭证，和扣税凭证上未按规定注明增值额及其他有关事项的，进项不得抵扣。
2、一般纳税人有下列情形之一的，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票
A）会计核算不健全，或者不能购提供准确税务资料的
B）符合一般纳税人条件，单不申请办理一般纳税人认定手续的。
不准从销项税中抵扣的进项税
3,购进固定资产
4、购进的货物和应税劳务用于非应税项目
5、购进的货物或应税劳务用于免税项目
6、购进的货物或应税劳务用于集体福利
7、非正常损失的购进货物
8、非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或应税劳务
9、一般纳税人采用邮寄方式销售、购买货物所支付的邮寄费，不允许计算进项税额抵扣。
内外有别、产品与购入有别
购入货物
自产及委托加工货物
用于非应税项目
进项转出
视同销售
用于集体福利、个人消费
进项转出
视同销售
用于投资
视同销售
视同销售
用于无偿赠送他人
视同销售
视同销售
非正常损失不论购入货物和自产及委托加工货物均进项转出
结算方式的税收筹划
纳税义务发生时间的规定
应收货款一时无法收回的情况下，选择分期收款结算方式
选择委托代销方式
销售价格的税收筹划
进项税额的税收筹划
一是尽可能向一般纳税人购买货物，取得增值税专用发票，及时认证，及时申报；
二是合理安排进货时间，利用购进扣税法延缓纳税，在通货膨胀的前提下，效果比较明显。
购货对象的筹划
增值税一般纳税人从小规模纳税人处采购的货物不能进行抵扣，或只能抵扣6%（4%），为了弥补因不能取得专用发票而产生的损失，必然要求小规模纳税人在价格上给予一定程度的优惠。究竟多大的折让幅度才能弥补损失呢？这里就存在一个价格折让临界点。其计算公式如下：
从一般纳税人购进货物金额（含税）为A，从小规模纳税人处购进货物金额（含税）为B。则：
从一般纳税人购进货物的利润为：
净利润额=销售额－购进货物成本－城市维护建设税及教育费附加－所得税
=（销售额－购进货物成本－城市维护建设税及教育费附加）×（1－所得税税率）
={销售额－A÷（1+增值税税率）－[销售额×增值税税率－A÷（1+增值税税率）×增值税税率]×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）}×（1－所得税税率） ……………………………………①
从小规模纳税人购进货物的利润为：
净利润额=销售额－购进货物成本－城市维护建设税及教育费附加－所得税
=（销售额－购进货物成本－城市维护建设税及教育费附加）×（1－所得税税率）
={销售额－B÷（1+征收率）－[销售额×增值税税率－B÷（1+征收率）×征收率]×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）}×（1－所得税税率） ……………………………………②
注：销售额为不含税销售额，征收率为税务所代开的发票上注明的征收率。
当两式相等时，则有：
{销售额－A÷（1+增值税税率）－[销售额×增值税税率－A÷（1+增值税税率）×增值税税率]×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）}×（1－所得税税率）={销售额－B÷（1+征收率）－[销售额×增值税税率－B÷（1+征收率）×征收率]×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）}×（1－所得税税率）
即：
A÷（1+增值税税率）+[销售额×增值税税率－A÷（1+增值税税率）×增值税税率]×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）
= B÷（1+征收率）+[销售额×增值税税率－B÷（1+征收率）×征收率]×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）
得：
A÷（1+增值税税率）－A÷（1+增值税税率）×增值税税率×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）= B÷（1+征收率）－B÷（1+征收率）×征收率×（城市维护建设税税率+教育费附加征收率）
则：
A/(1+增值税率)×[1－增值税税率×(城市维护建设税税率+教育费附加征收率)]=B/(1+征收率)×[1－征收率×(城市维护建设税税率+教育费附加征收率)]
当城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%时，则：
A/（1+增值税税率）×（1－增值税税率×10%）=B/（1+征收率）×（1－征收率×10%）
B=[（1+征收率）×（1－增值税税率×10%）]/[（1+增值税税率）×（1－征收率×10%）]×A
当增值税税率=17%，征收率=4%时，则有：
B=（1+4%）（1－17%×10%）/[(1+17%)×（1－4%×10%）]×A=A×%
也就是说，当小规模纳税人的价格为一般纳税人的%时，即价格折让幅度为%时，无论是从一般纳税人处还是从小规模纳税人处采购货物取得的收益相等。同样原理可得出增值税税率为13%，由税务所代开的发票上注明的征收率为6%及取得普通发票时的价格折让临界点。临界点数值见下表。
价格折让临界点
一般纳税人税率
小规模纳税人征收率
价格折让临界点
17%
6%
%
17%
4%
%
13%
6%
%
13%
4%
%
案例
利宁厨具公司(增值税一般纳税人)，外购原材料—钢材时若从北方钢铁厂（一般纳税人，增值税税率为17%）处购入，则每吨的价格为50 000元（含税）。若从得平钢铁厂经营部（小规模纳税人）处购买，则可取得由税务所代开的征收率为4%的专用发票，含税价格为44000元。试作出该企业是否应从小规模纳税人购货的决策。（已知城市维护建设税税率为7%，教育费附加征收率为3%）
由价格折让临界点得知，增值税税率为17%，小规模纳税人的抵扣率为4%时，价格折让临界点为%，即临界点时的价格为43865元（50 000×%），而小规模纳税人的实际价格44000元＞临界点的价格43865元，因此适宜从一般纳税人处采购原材料。
从利润角度来看，从北方钢铁厂购进原材料的净成本为：
50000/（1+17%）－50000/（1+17%）×17%×（7%+3%）=（元）
注：依进项税额计提的城市维护税和教育费附加可以抵减产品销售税金及附加
从得平钢铁厂购进原材料的净成本为：
44000/（1+4%）－44000/（1+4%）×4%×（7%+3%）=（元）
由此可以看出，从得平钢铁厂购进钢材的成本大于从北方钢铁厂购进钢材的成本，因此应选择从北方钢铁厂购入。
若利宁厨具厂只能从得平钢铁厂取得普通发票峭能进行任何抵扣，由以上价格临界点得知，只在在得平钢铁厂的含税销售价格低于42010元（50000×%），才可考虑从小规模纳税人处购入。
企业在采购货物时，可根据以上价格临界点值，正确计算出临界点时的价格，从中选择采购方，从而取得较大的税后收益。
兼营免税或非应税项目进项税额核算的筹划
某公司是增值税一般纳税人，生产A产品，售价17元/件（不含税），成本构成大致为材料10元/件（其中主要原材料9元/件，辅助材料1元/件），工资等其他成本6元/件（进项税额忽略不计），当年预计生产200万件。现有一国外来料加工的订单，由该公司提供辅助材料并加工成A产品，加工费元/件，共计10万件。
该公司销售部门的人员作了一个预测，由于来料加工货物出口时免征增值税，其耗用的辅助材料的进项税额不能抵扣，应增加材料的成本，所以该加工成本是辅助材料元/件，工资等其他成本6元/件，合计成本元/件，加工利润是（－）×10=万元，因此签订了该加工合同。
不得抵扣的进项税额=全部进项税额*免税项目销售额/全部销售额
全部进项税额=10元/件×17%×200万件+1元/件×17%×10万件=万元
免税项目销售额=元/件×10万件=75万元
全部销售额合计=17元/件×200万件+元/件×10万件=3475万元
不得抵扣的进项税额=×75/3475=万元
该来料加工业务的成本总额=1元/件×10万件+万元+6元/件×10万件=万元
来料加工业务利润=75万元－万元= 万元
即该订单不得不盈利，反而亏损了万元。
减免税的税收筹划
争取享受优惠政策是纳税筹划的主要视点
增值税主要优惠政策介绍：
一 免税（办税员培训教材p116）
1 法定项目免税
2 不征税货物或劳务
3 特定项目的免税
二 减税（办税员培训教材p123）
三 即征即退（办税员培训教材p128）
进出口税收以另行讲解
免税和即征即退的区别及适用范围
思考：某企业以生活垃圾发电，其销售电力可享受增值税即征即退政策，如果改为免征增值税，将给该企业带来什么影响？
纳税筹划必须注意税收优惠政策的不断变化
例：
2002-10-10财政部、国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展税收政策的通知财税[2002]70号 自2002年1月1日起至2010年底，对增值税一般纳税人销售其自产的集成电路产品（含单晶硅片），按17%的税率征收增值税后，对其增值税实际税负超过3%的部分实行即征即退政策，所退税款由企业用于扩大再生产和研究开发集成电路产品。
2004-10-25财政部、国家税务总局关于停止集成电路增值税退税政策的通知财税[2004]174号《财政部国家税务总局关于进一步鼓励软件产业和集成电路产业发展税收政策的通知》(财税[2002]70号)第一条有关增值税退税政策，自2005年4月1日起停止执行。 2005年3月31日以前，财税[2002]70号文的第一条有关增值税退税政策仅适用于在2004年7月14日前已认定的集成电路企业和2004年7月14日前已认定的集成电路产品(含单晶硅片)。
委托加工减轻增值税负
A企业是一家机械配件生产企业，企业规模不大，但是由于市场信誉良好，最近一段时间订单较多，企业现有的生产能力略显不足。张厂长有心扩大生产规模，但是考虑到该行业市场总体上供大于求，产品销售市场并不稳定，周边地区又存在10余家同类产品生产企业，因此怕扩大投资规模带来经营上的风险。最近该企业又接到了10000件产品的生产订单，张厂长正为组织生产发愁。
增值税税基是企业在生产过程中获得的增值额。从理论上讲，增值额是企业在生产经营过程中新创造的那部分价值，包括劳动者在再生产过程中获得的补偿V和新创造的剩余价值M，即货物或服务价值中V+M部分。那么在考虑增值税税收负担筹划时，V+M部分的价值越大，负担的增值税越多。但是，按照企业追求利润最大化的经营思想，M部分自然是越大越好。因此，进行税收筹划只有减少V部分的比例，如果V部分能够充分运用外购劳务取得进项发票，必然可以扩大增值税进项税额抵扣的比例，从而达到节税的目的。
方案一：
例如，A企业新接到的10000件产品的订单，如果安排本企业自己生产，在不考虑固定成本的情况下，那么组成产品变动成本的主要是原材料成本和劳动工资支出。原材料成本每件20元，人工费每件15元，产品售价每件50元，则生产销售10000件产品的销售收入是50万元。那么销项税额是50×10000×17％＝85000（元），可以抵扣的进项税额是20×10000×17％＝34000（元）。企业这批产品的应纳税额＝85000－34000＝51000（元）。销售收入增值税负担率＝51000÷500000×100％＝％。
方案二：
如果A企业将这批10000件产品的生产任务采取委托加工方式委托给临近的B企业，支付加工费15万元，那么可以从对方取得增值税专用发票，发票上注明的增值税额为25500元。那么企业的销项税额仍然是50×10000×17％＝85000（元），可以抵扣的进项税额为20×10000×17％＋25500＝59500（元），企业这批产品的应纳税额＝85000－59500＝25500（元）。销售收入增值税负担＝25500÷500000×100%＝％。
合理筹划运费可以降低税负
运费结构与税负的关系
假设运费价格中的可扣税物耗的比率为R（不含税价，下同），则相应的增值税抵扣率就等于17％×R.
若企业不拥有自营车辆，而是外购，在运费扣税时，按现行政策规定可抵扣7％的进项税，同时，这笔运费在收取方还应当按规定缴纳3％的营业税。这样，收支双方一抵一缴后，从国家税收总量上看，国家只减少了4％（即7％－3％）的税收收入，换句话说，该运费总算起来只有4％的抵扣率。
令上述两种情况的抵扣率相等时，就可以求出R之值。即：17％R＝4％，则R＝4％÷17％＝％。R这个数值说明，当运费结构中可抵扣增值税的物耗比率达％时，实际进项税抵扣率达4％。此时按运费全额7％抵扣与按运费中的物耗部分的17％抵扣，二者所抵扣的税额相等。因此，我们可以把R＝％称为“运费扣税平衡点”。
A企业以自营车辆采购材料一批，内部结算运费价格2000元，现取R之值为％计算，则这笔2000元的采购运费价格中包含的物耗为：2000×％＝元，相应可抵扣进项税额为：×17％＝80元。如果自营车辆独立核算时，A企业可以向该独立车辆运输单位索取运费普通发票并可抵扣7％的进项税＝2000×7％＝140元，与此同时，该独立核算的车辆还应缴纳营业税＝2000×3％＝60元。
这样，站在A企业与独立车辆总体角度看，一抵一缴后实际抵扣税只有80元。
当R＝％时，两种情况抵扣的税额相等
购销企业运费中降低税负的途径
1.采购企业自营运费转变成外购运费，可能会降低税负。拥有自营车辆的采购企业，当采购货物自营运费中的R值小于％时，可考虑将自营车辆“独立”出来。
例如，B企业以自营车辆采购货物，根据其以往年度车辆方面抵扣进项税资料分析，其运费价格中R值只有10％，远低于扣税平衡点。假设1999年该企业共核算内部运费76万元，则可抵扣运费中物耗部分的进项税＝76×10％×17％＝万元。
如果自营车辆“独立”出来，设立隶属于B企业的二级法人运输子公司后，B企业实际抵扣税又是多少呢？“独立”后，B企业一是可以向运输子公司索取运费发票抵扣进项税＝76×7％＝万元；二是还要承担“独立”汽车应纳的营业税＝76×3％＝万元，一抵一缴的结果，B企业实际抵扣税款万元，这比原抵扣的万元多抵了万元。运费的内部核算价未作任何变动，只是把结算方式由内部核算变为对外支付后，B企业就能多抵扣万元的税款。
2.售货企业将收取的运费补贴转成代垫运费
对于售货方来说，其只要能把收取的运费补贴改变成代垫运费，就能为自己降低税负。
例如，C厂销给D企业某产品10000件，不含税销价100元／件，价外运费10元／件，则增值税销项税额为：10000×100×17％＋10000×10÷（1＋17％）×17％＝元，若进项税额为108000元（其中自营汽车耗用的油料及维修费抵扣进项税8000元），则应纳税额＝－108000＝元。
设立二级法人运输子公司
让该子公司开具运输发票收取这笔运费，使运费补贴收入变成符合免征增值税条件的代垫运费后，C厂纳税情况则变为：销项税额170000元（价外费用变成符合免征增值税条件的代垫运费后，销项税额中不再包括价外费用计提部分），进项税额100000元（因运输子公司为该厂二级独立法人，其运输收入应征营业税，故运输汽车原可以抵扣的8000元进项税现已不存在了），则应纳增值税额为70000元，再加运输子公司应缴纳的营业税为：10000×10×3％＝3000元。这样C厂总的税收负担（含二级法人应纳营业税）为73000元，比改变前的元，降低了元。因此，站在售货企业角度看，设立运输子公司是合算的。
政策规定：
《增值税暂行条例实施细则》第十二条规定，价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费返还利润、奖励费、违约金（延期付款利息）、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
只有下列项目不包括在内：（一）向购买方收取的销项税额；（二）受托加工应征消费税的消费品所代收代缴的消费税；（三）同时符合以下条件的代垫运费：1.承运部门的运费发票开具给购货方的；2.纳税人将该项发票转交给购货方的。
企业注意事项：
应尽量避免价外收费，尤其是避免代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。
如果必须由供货企业安排外部运输，而运输企业又不愿为付款企业开具为购货方，这时有一个互不吃亏的解决方案：
例：运输企业开具一万元运费发票给供货企业，供货企业取得运费发票及抵扣联，其中9300元列入费用，700元为可抵扣进项税额；供货企业按不含税价9300元向购货企业收取代垫运费，开具增值税专用发票，计算销项税9300元*17%=1581元，对方可抵扣，价税合计10881元。
B 营业税纳税筹划
尤 旭 东
营业税的概念
对有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人就其取得的营业收入征收的一种税。
它一般以营业额全额计征，分行业设定不同的税目、税率，具有计算简便的特点。它和增值税、消费税一起，归纳为流转税。
营业税的纳税人
在中华人民共和国国境内提供本条例规定的劳务（以下简称应税劳务）、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人
营业税的税目税率
交通运输业、建筑业、邮电通信业、文化体育业 3%
服务业、金融保险业、转让无形资产、销售不动产 5%
娱乐业 20%
一 营业税纳税人的纳税筹划
兼营行为的纳税筹划
营业税的兼营行为包括两个方面，一是纳税人既提供应税劳务又提供非应税劳务和销售货物。二是营业税的纳税人兼营不同应税项目的劳务提供。
营业税纳税人和增值税纳税人的筹划
兼营不同应税项目的纳税筹划
混合销售行为的纳税筹划
一项销售行为，如果既涉及营业税应税劳务又涉及货物或非应税劳务，就别称为混合销售行为。从事货物的生产，批发或零售的企业，企业性单位及个体经营者的混合销售行为，视为销售货物，不交纳营业是税：其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，应当缴纳营业税。
根据无差别平衡点增值率的原理（参见 “增值税纳税筹划”有关内容），可以选择在混合销售行为中，是作为增值税的纳税人还是作为营业税的纳税人较为有利。
建筑安装企业的纳税筹划
案例 京璞建筑安装公司中标长江宾馆的一项建筑安装工程，含电梯，中央空调，土建及内外装修在内，总造价2400万元。其中。电梯价款120万元，中央空调价款200万元，土建及内外装修价款2080万元。应当如何对这项业务进行纳税筹划呢？
如果京璞公司同长江宾馆签订合同把电梯和中央空调的价款作为建筑安装工程产值，应税的营业额应包括设备价款。
应纳营业税=2400*3%=72 （万元）
如果该公司只参与长江宾馆土建和内外装修的2080万元的建筑工程合同，设备由建设单位自行采购，京璞公司只负责安装，则：
应纳营业税=2080*3%=（万元）
后一种方式应纳营业税公司少缴万元的营业税
建筑工程承包公司的税收筹划
案例 A工程承包公司得知B单位将发包一建筑工程，A公司如果采用协助方式让C施工单位中标，由B单位与C施工单位签订工程承包合同，总金额为110万元，A公司从中收取服务费用10万元，则A公司对该笔业务收入应按“服务业”税目计算缴纳营业税=10×5%=万元。
筹划
在合同金额相同的情况下，如果采用A公司直接与B单位签订合同，然后，A公司再将该工程转包给C施工单位，分包款为100万元，则A公司按“建筑业”
税目应缴纳营业税=（110－100）×3%=万元，少缴税款万元。
建筑业营业税政策演变
中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（财法[1993]40号） 第十八条 纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
营业税税目注释(试行稿) 国税发[1993]149号
(一)建筑 建筑,是指新建,改建,扩建各种建筑物,构筑物的工程作业,包括与建筑物相连的各种设备或支柱,操作平台的安装或装设工程作业,以及各种窑炉和金属结构工程作业在内.
上海市税务局关于营业税有关问题的处理意见税一便发（1994）13号
对建设单位按定额预算价格向施工单位供料，对施工单位的建筑安装营业税该如何计征？
答：在建筑安装业务中，由建设单位自行采购建筑材料后提供给施工单位，并按建筑安装的预算定额向施工单位结转材料价款，施工单位也按该预算定额，不另外收取料差结转建安工作量的，我们意见对施工单位可按此预算定额为计税依据来计征这部分材料的建筑安装营业税。
执行难点及政策盲区：
包工不包料怎么办？
国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知 国税发[2002]117号
纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同（包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同）方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务（包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同），同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：
(一)具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质； (二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。
凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。 以上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。
关于扣缴分包人营业税问题
(一)如果分包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为除自产货物、增值税应税劳务以外的价款。 (二)除本条第一款规定以外的分包人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为分包额。
本通知所称自产货物是指： (一)金属结构件：包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品； (二)铝合金门窗； (三)玻璃幕墙； (四)机器设备、电子通讯设备； (五)国家税务总局规定的其他自产货物。
国家税务总局关于纳税人销售自产建筑防水材料并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知<国税发[2006]80号>
纳税人销售自产建筑防水材料的同时提供建筑业劳务，凡符合《国家税务总局关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发〔2002〕117号）规定条件的，按照该文件的有关规定征收增值税、营业税。 本通知自2006年5月1日起执行。
这两个文件的发布是国家为避免重复征税采取的重要举措，同时产生了几家欢喜几家愁的效果，民用工程自产货物生产商高兴，从中又产生了筹划空间；重点免税工程自产货物生产商则叫苦不迭
总承包企业签订分包合同应掌握的技巧
在将符合规定的工程分包给符合规定条件的生产商时，分包合同上应分别注明货物价款和建筑业劳务价款。能起到节税效果。
案例：甲企业总承包一项建筑工程，将铝合金门窗的制作安装分包给乙企业，乙企业为铝合金门窗生产企业，并具有建筑业施工（安装）资质。分包合同标的为购买铝合金门窗及安装总价，甲企业并据此代扣代缴了的3%建筑业营业税。但是，乙企业的主管税务机关要求乙企业按合同全额计算17%销项税额，缴纳增值税，乙企业主管税务机关的要求是否合理？分包合同的签订出现了什么问题？
财税[2006]114号
财政部 国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知
上海市地方税务局报来《关于上海百安居装饰工程有限公司以清包工形式开展的家装业务征收营业税问题的请示》明确如下: 纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。 上述以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。
本文是解决营业税征收中存在重复征税问题的又一重大举措，彻底解决了在装饰修缮工程中税收政策不合理以及难以操作的问题
安装工程不合理的老规定
“纳税人从事安装工程作业，凡所安装的设备的价值作为安装工程产值的，其营业额应包括设备的价款在内”的规定，疑为对国有施工企业岐视条款
“安装工程产值”只是一个统计指标，竟如此严重地影响了税款的计算，使这一规定的不合理性及难以操作，成了一个突出的矛盾。
财税[2003]16号规定
通信线路工程和输送管道工程所使用的电缆、光缆和构成管道工程主体的防腐管段、管件（弯头、三通、冷弯管、绝缘接头）、清管器、收发球筒、机泵、加热炉、金属容器等物品均属于设备，其价值不包括在工程的计税营业额中。(不再强调是否计算产值) 其他建筑安装工程 的计税营业额也不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。
减少计税环节的纳税筹划
案例： 北京瑞祥展览公司，主要业务是帮助外地客商在北京举办各种展览会，在北京市场上推销其商品，是一家中介服务公司。2003年的10月，瑞祥公司在北京某展览馆举办了一期金秋名优西服展览会，吸引了100家客商收费2万元，营业收入共计200万元。中介服务属于：“服务业”税目，应纳营业税：
200*5%=10（万元）
筹划
瑞祥展览公司举办展览时，让客户分别缴费，瑞祥公司收100万给客户开除发票，展览馆收100万，开出发票。分解以后，瑞祥公司此项业务应纳营业税额就变成为：
100*5%=5（万元）
通过策划，瑞祥公司减少纳税5万元而且对其他上，下游的客户的收支，纳税均不产生影响。
适用不同税率的纳税筹划
案例 建设单位B有一工程需找一施工单位承建。在工程承包公司A的组织安排下，施工单位C 最后中标，于是 B与C签订了承包合同，合同金额为200万元。另外，B支付给A 公司10万元的服务费用。此时。A应纳营业税为5000元。
筹划
A承包公司进行筹划，让建设单位B直接和自己签订合同，金额为210万元。然后，A再把该工程转包给施工单位C。完工后，A向C支付200万元。这样，A应缴纳营业税（2100000-2000000）*3%=3000元 少缴2000元税款。
注意的是：A必须具有总包工程的资质。
税收优惠的纳税筹划
依据国家税务总局颁发的《关于随军家属就业有关税收政策的通知》的规定：从2000年1月1日起，对为安置随军家属而新开办的企业，随军家属占企业总人数60%以上的。或从事个体经营的随军家属，自税务登记之日起，3年内免征营业税。
案例：
甲地某粮食企业有一栋近千平方米的闲置楼房，其结构和所处的地理位置适合于饮食服务业的开发和利用。因此，该企业拟与他人合作创办一家集餐饮 住宿 旅游为一体的综合性旅社。如何进行纳税筹划？
甲地的发展目标是建成过国际化旅游城市，并且军队企业比较多，有大量的军人家属。因此，只要能使随军家属从业人数达到规定的比例，该旅社就能获得税收优惠。
假如该企业在2002年预计从业总人数为30人。那么，要想获得税收优惠，上岗就业的随军家属人数则不应少于18人。
根据其对餐饮，住宿 旅游的投资规模预测，该旅社2002年全年经营收入为200万元，那么，该旅社在2003 2004年两年间的营业收入均也2001年相等，那么该旅社从2002年至2004年3年共计可获免税优惠33万多元。
集团公司大型设备购用节税筹划
某一大型建筑集团公司下辖10个专业施工子公司，承揽业务由集团公司统一参加招、投标，业务承接后再由集团公司按专业施工分包给各子公司，为了增加设备利用率，节约资金，所有大型施工机械由集团公司统一购置并作为固定资产管理。
方案一：集团公司对各子公司都具有绝对控股权，从而把各子公司视同是一家人，在管理与物资分配上作为内部单位对待，因此对需要设备的子公司实行无偿调拨方式。
独立纳税人之间使用对方资产应符合等价有偿的原则。因此集团公司对设备实行无偿调拨的方式，不符合税法和市场公允原则，按税法界定该业务属于集团公司对子公司提供租赁资产应税行为，应按市场价格确定营业额，计算缴纳营业税及附加。
方案二：各子公司需要使用时向集团公司办理经营租赁手续，向集团公司支付租赁费，集团公司收到租赁费作为其他业务收入，计缴营业税、城建税、教育费附加；各子公司凭集团公司开具的发票将租赁费计入施工成本。
符合税法规定,但形成在集团内成员企业之间提供设备无形中增加了一道流转税，增加了企业成本；若由各子公司单独购置施工机械，可以避免缴纳流转税，但却重复占用大量营运资金，资金机会成本提高；
有没有既能节约资金又可以节税的办法呢？
方案三：集团公司对需要挖掘机的子公司不进行出租，而是按挖掘机的账面净值出售给子公司，同时办理相关资产的过户转移手续，其他子公司需要挖掘机时，再由占有挖掘机的子公司对其出售。
税法规定纳税人销售自己使用过的固定资产，暂免征收增值税，这样的运作模式可以避免缴纳营业税及附加万元。
个人出售住宅的纳税筹划
国税发[2005]89号
（一）2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。 （二）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
（三）2005年6月1日后，个人将购买超过2年（含2年）的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的，一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。 （四）个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。 （五）个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。 （六）对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，在向地方税务部门申请按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税时，需提供购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
在上述政策中，普通住房及非普通住房的标准、办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、差额征税扣除凭证、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发[2005]89号)和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)的有关规定执行。
可享受优惠政策的普通住房标准
凡同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房： （一）住宅小区建筑容积率在以上； （二）单套建筑面积在140平方米以下； （三）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。 上述标准自2005年6月1日起执行。以后由市政府每半年公布一次。
筹划要点
购买普通住宅如用于投资，尽可能满5年后再出售
由于房屋产权证办理时手续比较麻烦，而且，经常发生因房地产商手续不齐备或者以在建房屋抵押贷款未还清而无法为业主办理“小产证”的情况，因此，购房者应在签订房屋买卖合同时，尽早缴纳契税。
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