郊区化与就业的空间错位研究
• 很多美国城市研究权威学者提出:“美国城市发展的
未来在城市的边缘地带” .outer city; edge city
• 中国呢？
郊区化就是城市在经历了中心区绝对集中、相
对集中以后的一种离心分散阶段，它表现为人
口、工业、商业先后从城市中心区向城郊区的
外迁。
郊区化不仅仅关系到每个人的出行、就业、生
活，还关系到一个城市的产业布局、土地利用、
经济与社会发展，关系到国家的社会稳定与可
持续发展的大问题。
郊区化
一、美国的郊区化
在美国，郊区化过程产生了大量依赖交
通和高速公路的公寓，填充了不断扩展
的郊区，郊区的功能从单纯的居住区转
变为目前由零售廊道 (retail corridor)、
高新技术产业群、高密度办公场所、商
业节点(commercial nodes)组合而成的专
业化边缘城市（edge city）。在后现代城
市，郊区被看作城市新的增长点，具有
不同的功能和多样化的特点。
美国在郊区有许多次中心（subur
downtown），不仅仅是一个交通、商业
的节点，而是一个发挥城市功能的地区，
在郊区有大的购物中心，不仅可以为郊
区居民服务，甚至吸引城市中心的居民
前来购物。
郊区化是交通的发展推动的，包括汽
车的普及与州际高速公路的建设
汽车的普及缩短了人们概念中的时空距离，时间、
距离等因素对人们在就业、居住、购物、娱乐等
生产生活中的影响程度下降，人们在选择居住区
位时不再过多地考虑距离问题。在交通运输业的
带动下，郊区的工商业、房产业的发展水平不断
提升。由于城市提供可用厂房的能力有限，抑制
了工厂发展，而郊区充足的土地、低廉的地价和
税收以及逐步完善的交通设施则吸引了不少厂商。
郊区商业也开始发展，出现了连锁商店、
Shoppingmall、Outlet等销售业态及社区银行、连
锁旅馆、办公楼等。
美国的郊区化经历了四个阶段
萌芽阶段——首先搬入郊区的都是富有阶层；
形成阶段——大量中产阶级开始搬入新的郊区居
住，但仍要每天到市中心工作、购物和娱乐；
发展阶段——居住郊区化和工业郊区化；
成熟阶段——郊区的自立程度越来越高，由单一
的居住功能变成具有各种城市功能的就业中心。
郊区人口是都市区人口的一部分，郊区化的出
现导致了多中心城市空间结构的形成和巨型城
市带的兴起。
郊区化的优势
郊区拥有宜人的居住与工作环境：
开阔的空间
便利的交通
美丽的田园风光
不受干扰的生活
良好的基础设施
贴近自身需求且财力雄厚的地方政府
以白人中产阶级为主的同质化社区
郊区俨然成为“世外桃园”。
郊区化的弊端
土地浪费。郊区化占用大量土地资源，横向蔓
延，由近郊到远郊，再到边缘地带，带来交通、
环境、基础设施和社会矛盾等一系列问题。
资金、技术、人才外流。郊区化带走了包括资
金、技术和人才等方面的宝贵资源，使原本就
备受困扰的中心城市雪上加霜。
种族隔离。居住在中心城市的少数民族和有色
种族居民，自身经济条件较差，地方政府财力
有限，住房破旧，基础设施年久失修，形成大
量“隔都”(ghetto)，与郊区出现巨大反差，
被形象地称为“两个世界”、“两个美国”。
城市蔓延
downtown
美国的城市形态
在市域范围内有多个城市职能中心，多中心
有机疏散的特征比较明显。美国的城市在郊
区化、网络化方面的变化特别明显，城市中
心区（downtown）衰退，城市的许多功能组
织迁到郊区或更远的地区，形成若干独立而
又有机联系的功能区。在城市的边缘沿主要
交通线形成许许多多卫星城市。这些新兴的
卫星城市依附于大城市，与大城市融合联系
在一起，从城市景观上看不出明显的边界。
二、中国的郊区化
自从西方国家20世纪20年代步入郊区化
以来，我国的一些大都市如北京、上海、
广州等也自80年代出现了人口、产业等
由市中心区向郊区扩散的郊区化现象。
一个城市的发展受向心力和离心力的推
动，两种力量的互相消长，导致城市发
展呈现阶段性[1]。
北京的郊区化
北京市主城区的居民外迁率普遍在60％
以上，近年来每年有20万以上的“老北
京”离开原来的家园外迁
10万北京人到河北的燕郊、三河、廊坊、
涿州、固安安家
“本地居民已被外国、外地的消费者和
投资者边缘化，北京也越来越不是北京
人的北京了”。
北北京京：：通通州州高高端端商商务务服服务务区区、、新新首首钢钢功功能能区区、、丽丽泽泽金金融融商商
务务区区、、怀怀柔柔文文化化科科技技产产业业新新区区、、海海淀淀北北部部生生态态科科技技新新区区、、
北北京京科科技技商商务务区区。。昌昌平平：：未未来来科科技技城城、、高高教教新新城城、、科科技技商商
务区务区
20世纪90年代以来，在经济全球化与信息化宏
观背景下，北京经济持续快速发展，产业结构
调整力度加大，城市郊区化进入一个新的历史
时期，这是城市发展过程中的一个重要转折[2-
4]。随着人口与产业的扩散，在城市边缘区出
现一些“区域性功能区”[5]，如经济技术开发
区、高新技术园区、工业小区、居住小区、空
港、物流仓储区、区域性游憩地等，它们正成
为城市经济社会发展、功能成长最活跃的区位。
伴随着城市边缘区的大规模开发，一系
列区域性的矛盾与冲突也接踵而至，如
重复建设、环境污染、大量占地，等等。
出现了芒福德（）曾引以为忧
的“四大爆炸”现象，即人口爆炸、近
郊区爆炸、快速干道爆炸和游憩地爆炸
等。
目前，我国的城市化已经进入了加速发
展时期，并将在未来的50年内一直处于
工业化和城市化的加速发展阶段，在这
一阶段中，城市的功能将不断增加和强
化，城市规模将会急剧扩大，城市用地
扩展是发展经济和提高人民生活质量的
必然要求，但是，人多地少的基本国情
以及不合理的盲目开发，带来了一系列
的矛盾与问题。
北京郊区化存在的问题
（1）大量地侵占了宝贵的耕地，大面积污染了
生态环境，极大地激化了城市土地利用扩展与
耕地保护之间的矛盾。1984～1992年间，北京
核心区面积年均扩展，1990年代后，城
市扩展尤为迅速，年均扩展达[6]。近几
年，北京房价居高不下，与此同时，商品房空
置率很高，新房地产项目不断涌现。“房地产
泡沫”造成了巨大的土地浪费、资金沉淀以及
繁多的社会、生态问题。
海淀区2001年到2008年非农建设年均占
用耕地公顷，目前全区耕地2528公
顷，照此速度再过10年海淀将没有耕地。
2008年门头沟区耕地只剩924公顷
大兴区2001-2008年增加建设用地面积
公顷 ，耕地减少2873公顷。
（2）城市“摊大饼”式扩张蔓延，以老城
为单一中心，城区一环环向外扩张，给
城市核心区带来的压力越来越大，城市
交通拥堵现象突出。北京城市扩展不断
蚕食城市绿化隔离带，分散集团模式名
存实亡。
（3）居住区与产业布局空间错位（ spatial
mismatch）。住宅郊区化速度加快，但是产业
配套滞后。大量的人在郊区居住，到城里上班，
比如望京、回龙观、天通苑，都是20多万人的
居住区，是功能单一的“卧城”，缺乏产业支
撑与就业机会，居住和就业不平衡，所以这些
人口每天早晚必须进出城，交通压力很大。
（4）城市边缘区缺乏统一规划，用地混乱，功
能分区不明显。
（5）产业布局相对分散，相互缺乏产业联系，
缺乏集聚效益与规模效益，基础设施重复建
设，加大了建设成本。
（6）外来人口集中，棚户区面积越来越大。
城市边缘区居民在经济利益驱动下，违法乱
建扩建出租房屋，居住环境条件恶劣，形成
了事实上的贫民窟。
“北京不可缺少的贫民窟”———唐家岭村。不足
三千村民的村落居住着近六万名被称为“蚁族”
的外地户籍大学毕业生。
北京打工者的“蜂巢”人生：百平
米复式住进38户
2012-11-21 16:00:152012-11-21 16:00:15 来源 来源: : 南方都市报南方都市报((深圳深圳))
当北京的房价堪比纽约和悉尼，他们就
从十几平米的小房间挤进了一个个不到
三平米的小隔断—这种密如蜂巢的“房
间”，在北京市写字楼和高校集中的区
域并不鲜见，“蜂巢”里的租客们静悄
悄地生存着。每天，他们只在这里躺下
去睡觉，站起来上班，他们几乎总是一
声不吭。
城市边缘区产业布局与土地利用问题非
常突出，土地利用选择、空间划分以及
控制与规划都直接影响着人们的生产和
生活，人们经济活动对不同地区土地利
用结构的变化又起着决定性作用，必须
对居住区、工业区等功能性小区进行合
理布局，解决好居住与就业、耕地保护
与城市扩展、经济发展与环境保护之间
的关系。
北：奥运会、推进中关村科学城、未来科技城建设。
东：城市CBD的东扩，通州建设首都副中心
南：南城计划，第二机场建设，新航城
西：首钢搬迁，西部建设CRB文化娱乐休闲区
北京市产业结构调整力度加大，以及旧城改造步伐加
快，巨大的投资规模将会加大刺激北京的城郊化过程，
另外，我国户籍、就业等制度的变化将加快城市化进
程，这些因素必将加速北京城市向周围地区蔓延、扩
展，带来城市边缘区更大规模的土地开发与利用。
北京城市在不断扩大
因此，积极开展北京城市边缘区土地利
用的时空演进规律和结构优化的研究，
探索符合市场经济和城市发展规律的空
间重组途径，对于城市居民安居乐业，
实现土地资源优化配置、优化北京城市
空间结构和完善城市功能，实现城市可
持续发展极为迫切和至关重要。
三、国内外研究现状
美 国 社 会 学 家 EW伯 吉 斯
（）的同心圆土地利用模式、
美国经济学家H霍伊特（）的扇
形土地利用模式以及美国地理学家
CD哈 里 斯 和 EL乌 尔 曼
（）的多核心土地利用模式都
涉及了城市边缘区土地利用问题[7-8]。
二战以后，随着经济的发展和收入的增
加，美国、加拿大等国的城市开始快速
扩张，并侵占了大量农业用地[9]。城市
“摊大饼式”扩张趋势引起了社会各阶
层的广泛关注。他们认为“摊大饼式”
的增长是一种以分散、无计划、低密度
和相邻土地间在功能上互不相干为特征
的发展模式，地方政府在基础设施建设
方面投入高、效率低[10]。
巴黎地区国土开发与空间组织计划
1960年的PADOG（巴黎地区国土开发与空间组
织计划）提出建立多中心的城市结构，即在城市
建设区内建设新的发展极核，与巴黎共同组成多
中心的城市聚集区，以抑制城市聚集区的蔓延扩
张，追求城市的整体均衡发展。
随着西方城市人口和就业的空间扩散以及郊区
化的发展，城市多核心空间结构及其演化、城市
扩散形态成为西方城市地理学的研究热点[11-12]，
“边缘城市”、“郊区次级就业中心”[13]等不断
出现，城市与边缘、城市与郊区甚至城市与乡村
间的差异已不明显。
“Smart Growth”（精明增长）
美国马里兰州州长Parris 于1997年首
先提出“Smart Growth”（理性增长）。理性增长
实际是一种紧密增长又叫做控制增长或者计划发
展，试图重塑城市和郊区的发展模式，改善社区，
促进经济，保护环境。
“smart growth”的目的有三个：一是城市发展
要使每个人受益；二是应达到经济、环境、社会
的公平；三是使新、旧城区都有投资机会，得到
良好的发展。
“smart growth”鼓励土地利用的紧凑模式，强
调对城市外围有所限制，反对城市蔓延，鼓励在
现有城区及社区中填充式发展，提倡土地混合使
用，住房类型和价格多样化[14~15]。
伦敦、纽约、东京等国际大都市在发展过程中
都曾经面临城市边缘区扩张问题。在众多研究
城市边缘区动态演变的学者中，Richard W.
Martin研究了美国大都市地区人口与就业的空
间错位问题 [17]。科曾（）发现
城市边缘区土地利用景观具有周期性演变的特
点[18]。埃里克森（Rodney A. Erichson）将城
市边缘区土地利用空间结构的演变划分为三个
不同的阶段，即外溢——专业化阶段、分散—
—多样化阶段与填充——多核化阶段 [19]。
Bryant把第三阶段称为城市边缘区土地的再开
发阶段。
国内研究
自八十年代实行土地有偿使用制度以来，有关
城市土地利用问题的研究一直是我国学者关注
的热点，并在许多方面取得了显著的成果，如
城市土地利用理论、城市土地置换与经济区位、
城市空间扩展形态等[21-23]。在城市边缘区研究
方面也有很多成果，在城市边缘区空间结构特
征、边缘区特性、边缘区土地利用演变、扩展
模式[24~33]等方面都做了大量而卓有成效的工作。
武进（1990）探讨了城市边缘区的概念，并对
城市边缘区空间结构演化的机制进行分析；崔
功豪（1990）以苏、锡、常为例探讨了我国城
乡过渡地区存在的主要问题并对其演变的动力
机制进行了分析；顾朝林（1995）认为城乡过
渡带是我国大中城市发展、扩散、蔓延的主要
地区，并对这一地区的人口特性、社会特性、
经济特性、土地利用特性和空间演化规律进行
了探讨；
陈佑启（1998）探讨了城市边缘区土地利用的
演变过程与空间布局模式；刘盛和（2000）对
北京市土地利用进行空间聚类和历史形态分析，
探索了城市土地利用扩展的时空分异规律与模
式。周一星(2000)认为北京的郊区化与美国多
中心郊区化模式不同，郊区依然由城市中心控
制。这些研究工作为我国城市发展做出了巨大
贡献，并丰富了我国城市地理学的相关理论。
纵观已有的工作，在以下几个方面的研
究还比较薄弱：（1）城市边缘区产业布
局与产业联系以及“区域性功能区”的
功能分区与优化问题；（2）城市边缘区
空间填充与结构优化，特别是空间重组
问题；（3）城市边缘区土地储备与再开
发问题等等。
研究意义
在新时期新背景下，北京城市扩展的规模越来越
大、速度越来越快，城市边缘区扩展的内容与方
式、边缘区土地利用与空间结构都发生了新的变
化。在此背景下系统分析北京城市边缘区空间扩
展方式、过程与空间特征，研究边缘区产业布局
规律与“区域性功能区”优化模式、探讨空间结
构优化和空间重组途径，并据此提出边缘区土地
储备和再开发方案具有重大理论意义与实践价值。
为城市规划、土地管理与开发提供科学依据，以
实现北京市“精明地增长”（Smart growth）和
可持续发展。
四、北京的住宅郊区化与就业
的空间错位
1、引言
经过20多年的改革开放，中国经济发展取得了
举世瞩目的成就，2012年人均GDP已超过5000
美元。经济发展水平和城市化水平的指标都表
明，城市化将进入加速发展阶段。
制约城市化的政策、制度障碍正在逐步消除。
2010年居住在城镇的人口为亿人，占
%。
预计中国城市化率到2025年将增长到55%左右，
城市人口增加到亿～亿，新增2亿人。
中国特有的国情
资源存量、经济基础、社会制度、发展阶段等因
素决定了中国的郊区化不论是过程、动力机制还
是结果都与西方发达国家相比有明显不同
美国的城市化经历了城市化、郊区化、逆城市化、
再城市化等几个阶段，城市中心相应地由集中、
繁荣、萧条、重建的过程。
我们国家多数地区还只是在城市化阶段，部分大
城市特大城市进入郊区化阶段，现在这些城市面
临一个的大的转变时期，出现许多亟待研究与解
决的问题：比如交通问题、住房问题、土地问题、
郊区的产业扩散与布局问题、环境污染问题等等。
2、北京市住宅郊区化过程
研究区域
北京市的发展现状
北京市作为中国的首都，城市化水平不
断提高，城市功能不断完善和增加，城
市人口急剧膨胀，城市规模不断扩大。
目前已面临用地、基础设施、环境等多
方面的巨大压力。
北京郊区化的特点
土地使用制度改革、道路的大量修建、房地产
开发、产业结构调整、奥运会建设等促使北京
市的居住、产业出现了向郊区拓展的离散倾向。
北京的郊区化与美国多中心郊区化模式不同，
郊区依然由城市中心控制，郊区就业与配套设
施大大滞后于住宅的发展速度，这就导致了城
市圈层蔓延和交通拥挤等一系列问题。
人口数量变化——中心区负增长，
海淀、朝阳成为重要增长、扩展区
人口密度变化－中心区下降，近
郊区上升
人口密度比较
1990 年人口分布密度 2000 年人口分布密度
2．2 建国以来北京新建住宅的
分布
将建国以来北京新建住宅竣工面积资料
汇总发现，北京住宅郊区化主要表现在
北京新建住宅郊外扩展。从1949年以来，
北京市的住宅建设主要集中在近郊区，
它占总建设面积的60％左右，城区的建
设量所占比重逐渐下降，远郊区逐渐增
加。
表1 北京市不同阶段新建住宅
面积（万平方米、％）
区域/阶段
合计面
积
城区 近郊区 远郊区
面积 比例 面积 比例 面积 比例
1949－1979 3108 957 1749 402
1980－1990 5083 676 3633 774
1991－2000 10260 1390 6603 2267
2001－2004 8906 942 6422 1542
数据来源：根据北京市统计年鉴整理
图2 1990－2004年北京市新建
住宅竣工面积图
2．3 北京市住宅郊区化的几个
阶段
（1）初始阶段（1990-1995年）
从1990年开始，北京市近郊和远郊新建住
宅面积均呈现上升趋势，但在1993年呈
现出一个低谷，到1994年出现了 “房地
产热”，“圈地热”、“开发区热”等。
（2）近郊化阶段（1996-2000
年）
1996年到2000年呈现出快速增长的趋势，其中
城区增长近108万平方米，近郊区增长近300万
平方米，远郊区增长220万平方米。
城区的住宅建设与郊区相比，其增长幅度要小，
近郊区的增长速度明显的快于城区和远郊区。
从1996年开始，北京市住宅用地整体出让项目
明显增加，其中近郊区的出让项目最多。
（3）快速发展阶段（2001年
以后）
2001年以后，近郊区新建住宅竣工面积与2000年
前相比，呈现大幅度增加，2004年较2000年增长
了1000万平方米
居住区的建设向外拓展的速度进一步加快，2001
年四环以内新开楼盘占全市％，四环外占
％，至2004年四环以内比重下降为％，
四环外比重上升为53％，其中五环外占％。
城市住宅建设发展的重心开始从近郊向远郊区域
扩展，北京开始进入住宅郊区化的高速发展阶段。
3．北京住宅郊区化的基本特征
沿公路环线呈同心圆向外
扩展
住宅用地集中分布在二、三、四、五环
周围，呈现明显的环状分布。
采集1992－2002年的1535个住宅出让样
本中，在三－四环、四－五环的近郊区
居住用地出让的样点占到总数的50％，
造成了城市“摊大饼”式蔓延，但是密
度相对比较高。低密度单体别墅所占比
例很小。
图3 1992-2005年北京住宅用地出让样点分布图
沿快速交通干线呈扇面分布
住宅出让沿快速交通干线分布特征明显。其中表
现最为明显的是机场高速路和京通快速路，
1992－2005年住宅出让总数为352个和351个，
其次是京昌高速路和石景山路。总体上是沿东
北部、东部（机场高速路和京通快速路）、西
北部、西部和北部（京昌高速路、石景山路和
京汤路）呈扇面发展，以快速交通干线为廊道
向郊外扩展。而东南部、南部及西南部扇面相
对来说发展不够，整体布局是北部密集而南部
相对较稀疏。
图4 1992－2005年住宅出让项
目的扇面分布图
各类型住宅分布区域差异
明显
别墅、公寓、写字楼（商住楼）、普通住宅
（商品住宅）及经济适用房。
写字楼集中分布在城区和近郊区。
普通商品住宅集中分布在近郊区，占66％
公寓同样集中分布在近郊区，占76％。
别墅的分布相对远离城区，五环外占83％
经济适用房分布多集中在近郊相对位置比
较差、土地价格比较低廉的地区。
图5 北京楼盘分布图（2003年秋）
住宅种类分布
的区域差异反
映了北京市出
现由收入高低
体现的社会阶
层的居住隔离，
高收入阶层集
中居住在近郊
高档住宅区或
者交通方便、
环境优美的较
远地区，而低
收入阶层则居
住在交通不便，
相对偏远的地
区。
4、北京市住宅郊区化的动力机制
城市化水平的不断提高与社
会进步，使住宅郊区化成为必然
北京城市经济社会发展迅速发展，人口剧增，
城市中心非常拥挤，市中心的部分居住区让位
于能够提供更高地租的现代服务业，住宅的郊
区化成为必然。
交通设施的改善为居住郊区化提供了可能。城
市轻轨全线贯通，地铁八通线、五号线、四号
线、十号线已陆续开通或开工。
人们生活水平的提高对住宅提出了更高的要求。
北京市道路交通网线图
2020年全市轨道交通示意图
旧城改造，促进住宅郊区
化飞速发展
北京市城、近郊区共有危旧房4860万平
方米。
在危房改造中加强古都风貌保护，在旧
城内划定了30片历史文化保护区。旧城
道路改扩建还将占用一部分土地。
危改区中的公建及配套设施构成成本提
高，从而使大部分居民迁往了生活成本
相对较低的郊区居住。
土地有偿使用制度的实施，地
价梯度变化规律推动住宅郊区化
无偿划拨——有偿出让——公开拍卖
住宅的分布与地价关系密切，地价分布遵循距
离衰减递变规律：离城市中心越远，地价越低；
越接近城市中心区，地价越高。
寸土寸金城市中心区，宜发展高回报率的商业、
金融业等第三产业，而地价相对较低的郊区
（三－六环间）则成为住宅发展的集中分布带。
图6 北京市1992－2000年住宅出
让毛地价分布图
住房制度改革，北京居高
不下的房价迫使居民郊迁
1998年前，是一种低水平的高福利制度，居民
住房由国家与单位分配。1998年始，政府推行
住房制度改革，实行自行购买制度。
2001年，北京人均可支配收入为万元，而
北京的商品住宅平均售价为每平方米4716元。
为此，许多中等收入家庭看中了郊区购房的实
惠，而选择在郊区置业，进一步促进了住宅郊
区化。
北京的住宅郊区化不同于国外的郊区化，仍是
一种被动式的郊区化。
城市规划引导住宅郊区化
20世纪80年代，北京市的发展方针是：严格控
制城市规模，坚持“分散集团式”城市布局，
发展远郊卫星城，并按照“旧城逐步改建，近
郊调整配套、远郊积极发展”的方针，主要在
近郊通过用地调整建设一批新居住区和相应的
配套设施。
20世纪90年代开始，北京市提出的调整产业结
构与布局，采取“退二进三”的产业政策，居
住用地也开始远离中心城区，住宅建设大规模
的向郊外扩展。
“两轴—
两带—多
中心”的
北京新城
市空间布
局
新北京城市规划
重点发展11
个新城，以
疏解中心城
区的压力。
这些新城分
别是：通州、
顺义、亦庄、
大兴、房山、
昌平、怀柔、
密云、平谷、
延庆、门头
沟
城市空间结构中的重要节点
5、居住与就业的空间错位问题
空间错位的形成
企业选择区位时在集聚经济收益、土地成
本和劳动力工资成本之间权衡，追求利润
最大化;
居民家庭其选择区位时在工资收入、土地
成本和通勤成本之间权衡，追求效用最大
化。
企业和居民家庭由此形成竞租函数，在城
市中每块土地上竞租最大者获得该块土地，
最终形成城市中“居住－就业”的空间格
局。
美国形成空间错位的主要影响因素有
以下几点：
制造业、商业等就业岗位大量迁往郊区；
在都市中心边缘黑人居住区就业机会相对白人
少；
与就业的地理隔离导致黑人与白人相比失业率
高、工资低、通勤距离长；
与种族歧视、教育状况与技能相比，居住空间
的不平衡是导致黑人失业的更主要原因；
居住隔离增加了贫穷劳动力的时间成本和交通
成本。
北京的居住与空间错位现象与
美国的差异
一是不存在种族隔离现象；
二是就业机会郊区化尚不明显，就业还
主要集中在市区；
三是低收入阶层离市中心较远，而美国
紧临都市中心区；
四是交通工具还比较落后，更增加了通
勤的时间成本。
虽然没有种族隔离，但是出现由收入分配决定
的社会阶层的居住隔离：外来打工人员多集中
居住在城郊的出租屋中，在城市改造过程中低
收入人员不得不到比较偏远的城郊购买新房；
而高收入阶层则在距离城市中心较近、交通方
便的地区居住。居住在偏远地区的低收入居民
不得不到较远的地方就业，增加了时间成本、
交通成本，并造成了交通拥挤、社会隔离、空
间隔离等社会问题。
空间隔离造成就业成本增加，就业信息不畅，
导致失业率上升。
问卷调查
选取朝阳、海淀、昌平、丰台四个区不同方位、
不同规模的居住小区[1]进行问卷调查。调查结
果显示，被调查对象以低收入者为主，月收入
在5000元以下的占％，其中3000元以下
占50％。
[1] 所选居住区为昌平区的回龙观和天通苑、
丰台区的晓月苑和银地家园、海淀区的育新花
园和乐府江南、朝阳区的北苑家园和兴隆家园
从通勤距离来看，居民就地就近就业比
例较低，居民就地（在本居住组团）就
业的比重仅为％；就近（在本区以
内）上班的比重为％；到邻近区以
外较远距离上班的居民比重为％，
居住在回龙观的居民该比重达到％，
最少的育新花园该比重也达到％。
居民居住地与工作地之间的距离在10公
里以上的占到％，其中20公里以上
的占了％。
从通勤方式来看，％的居民通勤以
公交车及地铁轻轨为主，％的居民
依靠私家车，还有的居民依靠自行车、
步行、单位班车（配车）及出租车，所
占比重分别为％，％、％
和％。
从通勤时间来讲，居民通勤时间在1个小
时以上的占到％，其中通勤时间在2
个小时以上的占了％，甚至有
％的居民通勤时间在3个小时以上。有56
％的居民上班总体的行进方向是向着城
市中心。
北京市住宅郊区化与空间错位
结构示意图
城市化
产业政策
土地使用
制度
居
住
工
业
服
务
政
府
居
住
工
业
服
务
政
府
居住
居
住
工
业
工
业
旧城改造
住房改革
城市规划
交通流
图 北京市住宅郊区化与空间错位结构示意图
讨论
“职住平衡”认为应尽量让居民的居住地和就业地靠
近，以降低通勤量和交通拥堵以及由此带来的交通
成本。但很多经济学者认为对这一概念的理论分析
和实际应用都尚不成熟。
首先，这必然牺牲企业的集聚经济效率;
第二，部分具有负外部性的企业( 如污染企业) 会严
重影响周边居民的居住质量;
第三，这一概念过于依赖“单工作者家庭和通勤行
为是主导的交通需求”的前提条件，家庭中有多个
就业者，工作地点分散，一个居住地无法实现平衡;
第四，职住平衡要求每个企业都可以在周边找到合
适雇员，每个劳动者都能够在居住地周边找到合适
的工作，这在劳动力市场上是难以实现的。
住宅郊区化与就业空间错
位产生的问题
一是交通问题。回龙观、望京、天通苑人口在
10万乃至35万人的超大规模居住区。这些社区
60％以上的居住人口就业在市区，每天有将近
20-40万人往返于这些地区和市区之间，形成了
该区域交通周期性涌堵，居民花费在路上的时
间需要1－3个小时。出现这一问题的原因表面
上看是道路建设落后，而根本原因是就业岗位、
教育、医疗、商业、休闲娱乐等与居住的空间
错位造成的。
二是城市蔓延问题
截止到1997年，10个分散集团的半数以
上，或多或少已与市区相连成片，部分
绿化隔离带宽不过百米。对于近郊区来
说，“分散集团”已经名存实亡。由于
私人汽车拥有率低，公共交通系统不完
善，缺乏捷运系统，企业、居民都尽可
能选择近郊，因此城市空间结构呈现出
连续的圈层扩展。
三是违规用地，土地利用效率
低的问题
房地产开发过程存在越权批地、乱占农
用地、甚至占而不用现象。
郊区土地集约化利用程度比较低，用地
规模偏大。
房地产开发商为了追求高额利润，往往
投资于豪华别墅、高档住宅。
四是郊区基础设施与公用设施
配套问题
郊区开发的配套基础设施建设和公用设
施滞后。财政对郊区的投资有限，而开
发商总是尽量压缩基础设施的投入规模
或延期建设，结果使得许多郊外新区服
务设施不足。学校、医疗、购物、金融
等方面设施跟不上，给居民造成多方面
的不便。
住宅郊区化与居住空间错
位的对策
第一，加强道路交通系统的建设。居住
与就业的空间协调是一个长期的发展工
程，目前北京市的首要任务是要大力发
展公共交通网络体系。北京作为一个人
口过千万的高密度的大城市，大规模发
展家庭小轿车是不可行的，轿车的普及
需要有相应的道路空间和停车空间，北
京城里根本没有那么多停车空间。
第二，在住宅郊区化过程中要
避免形成大量功能单一、形式
单调的“卧城”
结合住宅郊区化规划建设几个新的副中心，作
为城市发展的增长点，把城市的部分功能组织
迁到这些地区，形成若干独立而又有机联系的
功能区和新城区，实现城市区域平衡发展。新
城将承接中心城人口和职能疏散，引导新的产
业集聚，带动区域整体发展，建成相对独立、
功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设
施完善的新城市地区。避免进一步的“摊大饼
”式圈层蔓延，实现可持续发展。
第三，集约利用土地
美国郊区化过程中大规模蔓延的发展模式，对
于中国，特别是发达地区，是必须坚决防止的
;
要通过区域规划和城市规划，合理引导城市布
局，避免旧城中心出现空心化和新区出现松散
化建设；
郊区住宅建设置于严格的规划控制下，使之有
序进行，避免形成单一功能的“睡城”。
第四，应该从整个大都市区的角度、
从大区域角度来制定规划
在考虑郊区发展和住宅发展的时候，要注重不同
区域（新区与城区、新区之间）不同部门（规划、
城建、交通、教育、医疗、供水、环保等）不同
对象（政府、社区、居民、企业）之间的联系与
合作，注意不同因素（经济、文化、政治、政策、
历史、生态等等）对郊区发展的影响。
鼓励企业、商业零售业、金融业、办公部门往郊
区扩散，增加郊区的就业机会和服务能力。不能
仅仅把郊区作为居住和休闲的场所，而应该作为
综合的新兴产业基地、商业零售区、商贸办公区、
居住区，作为城市新的增长点来规划建设。
