2004年10月26日(周二)下午15:00-16:30，焦点在线访谈互动论坛将邀请旺德行公司代表Simon Hollis，王东晖博士以及部分开发商和专业协会代表做客搜狐公司演播室，介绍MAPIC 2004第十届国际商业房地产展览会的动态。 >>点击 参与直播 被誉为国际商业房地产嘉年华的MAPIC 2004（第十届国际商业房地产展览会）将于2004年11月17日-19日在法国南部海滨城市嘎纳举行。MAPIC（国际商业房地产展览会）是目前全世界规模最大的商业房地产专业性展览交易活动。世界各地最具竞争力的商业房地产和零售业精英聚集一堂：300多家国际投资商（如德国AREAL BANK AG银行）、400多家地产开发商（如法国欧尚集团商业地产 IMMOCHAN SAS、英国RODAMCO EUROPE 欧洲商业地产集团等）、1400多家国际商业零售商（如法国家乐福集团 CARREFOUR EUROPE、德国欧倍德家居装饰 OBI- HISAG INTERNATIONAL等）、以及众多专业服务提供商（如英国BENOY、法国ARTE CHARPENTIER等）形成了完整的商业地产资源服务合作平台，同时还有各大城市代表、各国行业协会、连锁经营协会、商会等参与其中。MAPIC展会引领着国际商业房地产行业发展趋势，参与者将获得最优秀、最广泛的国际合作机会。
光大花园陈洪志：市场时刻提醒我们“你死定了” -<1230bytes>
光大花园陈洪志：非常感谢生活元素，让光大地产和其他的地产有一个零距离的接触，有学习的机会。同时也借此对支持我们的各位媒体表示感谢。我想光大地产进入广州有五年多了，也开始尝试做商业地产，商业地产而言，商业地产的利润而言，我的一个朋友说，同样面对一个4＋4＝几的问题，一个家庭主妇会说等于8，面对一个会计的时候，他会说是等于6还是8，等我回去问一下总经理再答复。如果一个律师他会说你想等于几。作为住宅我想说是8或者9。作为商业地产，可能等于零或者等于16。我想正是因为商业地产的管理经验，对管理团队是非常严格的，所以我们一直强调的是战战兢兢。我想讲三点。 一、企业发展的需要，光大地产来到广州五年，我们一直强调的开发理念是四步规模，稳健发展。强调的是先做实，再做强，之后做大。所以我想这几年，企业的发展，会尝试涉及商业地产。我们光大地产上海公司，最初也是做了三、四年的住宅，现在才开始做商业地产，例如上海的公司。 二、区域发展的需要，光大花园所处的新滨江板块，随着富力、城启这些大型开发商的进入，随着市政的消息利好的带来。即使是广州地产住宅竞争最激烈的一块，四个集团在间隔不到500米，街的对面，一年内有几万货推出，定价都是在5000元、6000元。未来区域的需要，除了富力做的家乐福以外。 三：我们要非常关注市场，关注广场的亮点区域，包括琶洲、珠江新城。保利做的是保利广场，我们做的是中国政府采购中心，在琶洲还有其他的项目。作为光大地产进入商业地产是企业发展的需要和区域发展的需要，也包括市场热点发展的需要，商业地产在广州有自己的特性，我们的市场时时刻刻的提醒我们，就象以前我在读书时一样，我在睡觉，突然老师问我问题，当时我我吓呆了，这时有一位同学给了我一个纸条，我认为有救了，一看纸条上面写的是“你死定了”。 所以要对团队不断的加强要求，时刻提醒自己。商业住宅的增长达到了，宏观调控的调控力度很大，正在施工的商业地产不断的上升，国家新一轮的控制很难避免，所以我希望政府对商业地产加以调控和引导。作为开发商对商业地产的开发，多数是根据自己的土地的面积和预期的利润来开发，但是实际上，应该根据区域的人口和消费能力进行开发。我想在广州，如果按照人均指标开发商业地产，无疑广州的商业地产应该是看好的，但是在短期内，如果集中到一个区域，是否适合开发商业地产，
2004CIHAF中国住交会上海地产风云榜“名人、名企、名盘”评选活动颁奖典礼 █主持人 有一位男孩向他自己的祖母抱怨说，我生活压力大，学习功课多。可是他祖母正在烤制蛋糕，她祖母问他说，孩子，来几个生鸡蛋？来点生的调制油？要不，来点苏打？这点东西单独来尝味道的话是很糟糕，可是正是由于这三样东西的拼凑和烤制才有了美味的蛋糕。我要说的是，大理石，黄沙、水泥，单独面对它们一点都不讨人喜欢，可是经过在座各位和你们团队的拼凑，就成了最温馨的家的组成元素。 女士们、先生们下午好，欢迎来到今天2004CIHAF中国住交会房地产风云榜“名人、名企、名盘”的评选活动。由中国住交会组委会、文汇、新民联合报业集团旗下《新民晚报》、《文汇报》、《东方早报》共同举办的2004CIHAF中国住交会上海地产风云榜，是2004中国住交会的重要组成部分之一。本次活动的入围项目将代表上海房地产业的最高水平和上海住宅产业的现代化的前沿表现，从而组成上海房地产界的最强方阵，并在中国房地产的最高峰会展上一展上海房地产行业的魅力风采。通过这一平台，上海房地产界将跟上海同行进行平等交流，实现成功对接。这些名企、名盘、名人通过住交搭起来的平台，将充分展示他们的实力和形象。 今天“三名”评选，有上海房地产风云人物、著名楼盘、优秀企业、房地产优秀社区、优秀别墅、优秀商业地产以及城镇发展特殊贡献奖等七个奖项，将在稍后全部诞生。 下面向各位介绍出席今天会议的来宾。中国房地产业协会副会长顾云昌，中华全国新闻工作者协会书记处书记魏铭祥，建设部住宅建设专家委员会副主任徐正中，建设部建筑文化中心主任李岗，中国住交会组委会秘书长单大伟，上海房地局房地产处处长赵龙杰，东方房地产学院院长教授张居业，上海社会科学院房地产研究中心教授张泓铭，上海财经大学房地产研究中心教授印堃华，文汇、新民联合报业集团党委副书记、副社长，《新民晚报》党委书记总编辑胡劲军，《新民晚报》副总编徐炯，文汇报社总编辑裘新，文汇报社副总编辑鲍连涛，《东方早报》社长齐红进，《新民晚报》纪律委员会书记印雄耀，《新民晚报》广告部主任王建生。欢迎。 首先我们有请中国住交会组委会秘书长单大伟先生致词。 █单大伟 尊敬的各位领导，各位嘉宾，下午好。被业内誉为中国地产节，中国住宅产业奥林匹克的住交会今年移师上海，在此我
焦点网独家直播:2004CIHAF天津区推介榜颁奖盛典 -<7527bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/21 14:39
【主持人】：各位地产界的朋友，各位嘉宾，下午好。津报集团房地产优势企业联盟峰会暨2004CIHAF天津区推介榜颁奖盛典现在开始。下面我首先介绍一下今天与会的嘉宾和领导: 《天津日报》报业集团社长总编张建星先生 《天津日报》报业集团副社长霍静 《天津日报》报业集团副总编辑张颖 《天津日报》报业集团秘书长于建军 《天津日报》报业集团编委张绍祥 中国住交会组委会秘书长单大伟先生 天津市建委副总工程师王明浩先生 天津市社会科学院经济预测研究所所长卢卫先生 下面我们首先请我们建委的总工王明浩先生点评一下这次获奖的企业。 天津市建委副总工程师王明浩先生：今年天津推荐的名盘水平比去年高很多 【王明浩】：有幸作为天津报业集团房地产优势企业峰会2004名盘推介专家之一，我们几个专家对这次推介的企业，推介的名盘进行了评审，最后评了天津城市营造大奖、评了15个名盘，评了五个最佳名企，加上三位风云人物，另外还有一些单项奖。总的来说，这次天津名盘的推荐，我们感到我们几个评委感到水平比去年高很多，15个名盘可以拿到全国去，在全国范围内都有一定的水平，可以和兄弟城市的楼盘比一比。这些名盘的特点，首先所有名盘规划水平比较高，每一个规划都考虑了环境，给住户创造良好的居住、休闲、活动等等大的环境。第二个这些楼盘，住宅设计都各有特色，能够满足天津市不同层次的老百姓的需求，第三个这次楼盘，盖完的楼盘，质量都相当好。没有盖的，从现在施工的情况来看，也是相当负责的，没盖完，正在盖的也是相当好的。总之来说，感到这次天津的水平的确对整个房地产的发展，这次名盘推介起到很好的作用。我觉得最成功的是泰达集团，泰达集团这几年来对我们房地产建设做了很大的贡献，比如说泰达足球队，台达集团在唐沽开发区专门建立了水泥厂，另外泰达做了很大的贡献，这次海河开发里面，运河商贸区它拿过去开发成泰达城，很成功，目前各方面反响很大。所以给泰达这个大奖，是我们几个评委很同意的，也希望泰达集团今后给房地产做更大的贡献。 另外15个名盘各有特色，其中我比较喜爱的比如最喜爱的水木天成，水木天成老板都不知道，我已经两个礼拜亲自到现场去看你们售房的情况。水木天成最大的特点，它利用了自然，树全部保留下来了，水面全留下来了，而且房子大部分
十年磨一剑，出鞘始见锋 -<5202bytes>
类别：上海论坛 > 上海房产经理沙龙 作者：龙在上海 发布时间：2004/10/25 15:25
----证大集团重彩描绘浦东CLD商业新未来 投资商、地产商、艺术商、研究机构…… 从海南到浙江、从浙江到上海、从上海再到全国…… 真的令人难以置信，一个草创于风雨飘摇之年的投资公司，短短十年就发展成为享誉全国、总资产逾40亿的大型企业集团！神话般的惊人发展速度，不能不让许许多多的业界同仁刮目相看！或许有人会企图从证大集团的发展历程里找到公司迅速发展壮大的“秘笈”，然而，如果指望以静态的目光去考究这些问题，将可能永远找不到答案。 2003年底，一向以非常规动作“出行”于地产界的证大集团，首次以“城市运营商”的身份，成立了上海证大商诚房地产开发有限公司，正式参与浦东CLD中心11万平方米商业地产项目的开发。这个名叫“大拇指广场”的“商业造镇”项目，是证大集团进军房地产领域以来的第一个大型商业地产项目，这个项目汇集了证大集团10年来丰富的地产开发经验以及对商业地产的成熟构想。然而，这花费10年时间磨成的“利剑”，究竟有何等之锋利，不禁令人翘首以待…… 十载养精蓄锐，今朝厚积薄发 证大集团从1993年正式成立发展至今，已经形成了证券投资和房地产开发两大支柱产业，同时涉足文化产业及转型时期社会经济、文化等方面的研究活动。在证券投资业务方面，成立了上海证大投资管理有限公司，主导证券市场投资、企业财务顾问及高科技项目投资等方面的业务。2002年，通过娴熟而又专业的市场运作，成功策划并实施了在香港主板市场对“四海
白领置业周光绍：做商业地产要先想好如何退出 -<677bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 17:45
白领置业操盘手周光绍：为了抓紧时间，我想讲三个问题。 一、感谢李先生，让我安静的在座这里2：45分，向各位学习。 二、我目前的身份是代表发展商进行商业地产操盘。要注意四个问题，做商业地产很复杂，作为操盘手要注意投资者即我们的老板，还有购买商铺的投资人，经营者、消费者我们都要关注。作为操盘手就是要考虑如何平衡这四方面的关系，刚好本人这四个角色都作过。 我认为要把四个关系提出来的需求都要满足，操盘手必然会精神分裂，所以我认为只求平衡，希望在操作的过程中，尽量的照顾四方面的利益，不同的商业地产的定位，侧重点不同。我们现在做的是社区型的购物中心，主要是照顾好零售商的需求兼顾其他三个方面。希望从这一点取得突破，把四个关系处理好，我认为这方面的机会非常少。 三、我想谈的是做商业地产我们要先想好如何退出，在去想如何进入。想好推出比想好进入困难得多。这一点上，作为住宅，买完了发展商就退出了，做商业地产就无法推出，所以作为我来讲，从商业地产的角度来讲，我个人的感受是如何退出。 >>进入搜狐焦点房地产网广州站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：自由心岸代表刘少玲：先改变地产才可以改变商业天汇城营销总监梁澜：地产城市名片与中国制造天汇城总裁林卫智：广州商业地产发展空间很大十甫名都代表徐卿玮：一万多平方米卖了七个亿光大花园陈洪志：市场时刻提醒我们“你死定了”佳阳策划公司梁晶晶：商业地产规划是一门经济学花花世界项目代表严小青：做商业地产前要做调研更多>>
自由心岸代表刘少玲：先改变地产才可以改变商业 -<799bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 17:40
自由心岸代表刘少玲：谈不上回应，今天下午就是来学习的，听了这么多商业策划大师、操盘高手的发言，各位的发言都是值得我学习的，听到了很多的新名词，所以我认为是新鲜的。我看了今天论坛的主题是“地产改变城市”我有一点感触。记得我在入行做地产的时候，大约是在92、93年的时候，我认为地产是可以改变城市的。国家对房地产的开发是改变了很多的城市。我认为先要改变地产才可以改变商业。 我只有地产方面的经验，没有商业的经验给大家分享，也没有可参考的经验。我在地产做了很多年，参与了买卖楼房和策划，到了98、99年有人提出了房地产的策划，所以大家发觉了广州的楼宇没有规划。所以这个时候地产的规划才受到政府的关注和行内人的重视。今天商业地产这个名词，我认为这个词出来的很短暂，今天就能听到这个声音—“改变城市”，我认为意识是很早的。 做了七、八年的房地产才有人提出要进行规划，商业地产的出现也只有二、三年。商业地产是否需要规划，规划是从地域还是从文化着手。也许过几年，大家才发觉商业地产更需要规划，应该将住宅和商业相结合，进行规划。所以我认为大家也应该对规划进行讨论。今天是来学习的，很高兴听到很多观点和学习新的经验。对于我来说，我在商业方面没有入行，如何将地产和商业做好，就像在座的刚才讲的，如何将商业的规划与城市的规划结合，很想和大家深入的讨论。 >>进入搜狐焦点房地产网广州站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：天汇城营销总监梁澜：地产城市名片与中国制造天汇城总裁林卫智：广州商业地产发展空间很大十甫名都代表徐卿玮：一万多平方米卖了七个亿光大花园陈洪志：市场时刻提醒我们“你死定了”佳阳策划公司梁晶晶：商业地产规划是一门经济学花花世界项目代表严小青：做商业地产前要做调研高盛集团钟朝辉：坚信并坚持市调得出的项目定位更多>>
佳阳策划公司梁晶晶：商业地产规划是一门经济学 -<1734bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 16:58
佳阳策划公司代表梁晶晶：感谢生活元素的李先生。今天有机会在这里与商业地产的专家坐在一起很开心。进入中国市场，我们公司已经有9年的时间了，我们是在96、97年来到中国的，我以前在新加坡和澳洲定居，在海外是从事商业投资策划的。来到广州，感觉上，在1996、1997年公司操作的第一个项目是流花路的广州服装会展中心。到目前来说，基本上所有投资的业主可以达到15％的回报率。 我们也配合过中华广场的营销、商铺投资。在这个过程中，我发现在前几年，喊破喉咙也没有听你说商业地产策划，没有人会理会商业策划的重要性。也没有人会理会商业里产的营销。如何让大家成为互动，我认为生活元素提供了这样的平台，引领了行业的商业化，形成了行业的会晤机制。在广州的房地产来说，如果能够正确将商业地产重视起来，除了媒体，希望我们的政府，规划局或者商业局也能够重视并引领，对整个城市的改变会更加有好的亮点。 从我操作过的广州项目或者其他城市的项目来看，现在很多的开发商都忽略了一个问题，商业地产是考虑经济效益还是承诺小业主的效益，还是满足未来进驻的经营者的效益，还是满足未来购物的消费群体。在这个复杂的结构中，在没有经验的情况下，开发商就蒙了。在广州重点的商业广场、步行街，都看到零售商反复进场、反复退场的现象。从我的角度来看，本身是可以避免发生的。 回顾过去，在座的各位为了打造好自己的购物中心，走遍了全世界吸取经验。可借鉴是克隆还是外观、液态。所以我感觉，不能盲目。为什么法国的春天百货可以经营一百年，建筑结构没有改变，可能是里面的液态品牌改变。一些不可改变和改变的，你要发觉为什么有一些不改变，有一些要改变。所以购物中心的开发过程中要把硬件和软件分开。 不能单纯从视觉角度考虑，还要考虑整个城市的购物文化。很多的品牌，非常有名，但是他们的品牌定位不同，八十年代大家只知道佐丹努，现在也是国际的品牌。在整个社会文化的进步过程中，零售商进步的脚步是不同的，法国的春天百货现在卖的物品已经翻新了很多，可能发生什么样的变化，要察觉消费者的消费变化，应和消费者的变化，这也是市场变化的进程。 我们最近搞的白云机场的策划，我们和政府和房管局一起开会，一起考虑如何规划，我认为这是一门经济学的问题，不是某一个单纯的领域的问题。经济学包括了零售业和商业流通业。
花花世界项目代表严小青：做商业地产前要做调研 -<821bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 16:51
花花世界项目代表严小青：感谢生活元素给了我这样的机会，我是第二次参加这样的论坛。 我在外国做了一段时间，我发觉郊区和近郊区是有分别的。做项目前要做调研。花花世界是毗邻郊区，周围的楼盘是非常多的，我们作了一年的调研，有了数据支撑我们的发展。商业物业最大的风险是租金，作为郊区最大的风险是人流。 之前我看了一本书，是关于中国购物中心的，我把它当做课本一样。但是我老板给了我指示，说课本是课本，但是他没有经营过，所以的困难没有经历过，所以加入商业地产或者团队的人才能够体会困难有多大。 这里与各位占家和前辈讨论一下超前项目在广州市区中如何操作，我们面临哪些困难。我认为应该做好调查。 我外面回来，发现路上有很多的私家车，在广州区域私家车的提升是非常高的，但是顺德是最高的达到20％，其实私家车我的理解是开车上下班。现在经济发展了，很多人有了私家车，所以私家车的概念扩大了，工作的车、生活的车也是私家车。所以我们郊区的停车场是1500元，这个在市中心是很难做得到的。 在国外参观一个项目，他们基本上是后面是工厂，前面划分一个地方给你购买品牌。所以我们花花世界前面开了卡帝龙，就像麦当劳一样，大家都可以进去吃。 我们会有自己的特色，走自己的道路，坚持我们的数据，与商家进行沟通，我们会对我们的项目有相信，如果大家感兴趣，我会带大家去看一下我们的项目。 >>进入搜狐焦点房地产网广州站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：高盛集团钟朝辉：坚信并坚持市调得出的项目定位光明广场总策划周颖舟：商业地产是一门“数学”正佳广场代表谢仕平：购物中心有两大风险星河传说代表方志华：商业地产中政府角色很重要广电集团张总：呼吁政府加强项目规划和布局城建集团邓江：由单纯的房地产开发转向商业经营保利地产胡在新：经济增长给商业物业带来商机更多>>
光明广场总策划周颖舟：商业地产是一门“数学” -<1184bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 16:33
光明广场总策划周颖舟：非常感谢生活元素给我机会，我参加过很多的会议，今天感觉非常的激动。我从来没有见过这么多人来关心商业地产，这是第一次。以前有过一次是到一个网站搞论坛，人都很少，今天人这么多，所以很激动。第二，认为今天特别有感受，所以我拿着笔记录。今天是可以学到东西的时候，所以记录了很多的内容。今天的会议对我的启发很大，从93年到现在，有运气在广州连续做了三个大的商业，一个是中旅广场、东泰广场、光明广场。 商业物业是时尚的物业，我认为这个观念很好，是非常到位的。我做中旅的时候，觉得非常困难，招百佳的时候很困难，感觉快要倒闭了。当时我们还有疑虑的，因为负二层卖得不好，从重得到了很多的教训。如果能够早一点听到今天的论坛，就不会犯错误。 下面谈一下购物中心主力店的问题，如果主力店做得不好，就会失败。主力店选得不好，就会失败，有一个很好的例子就是北京华联，这是一个教训，华联一开门就亏损，搞了不好久关门了。所以很多人认为是我们搞的，其实不是我们搞的，其实广州的文化是大家不喜欢逛百货，作为地产商应该给零售商一些好的意见，才可以共同获得利益。 商业地产是高风险高回报，并不是把商家引进来就成功了，如果商家失败了，我们地产商也没有利益。所以两者的关系是非常密切的。 还有一个就是融资渠道，有靠卖铺和靠银行贷款，还有依靠信托基金。目前的状况，并不是各个都像城建总这样有实力，我们如何融资。我们主要是通过商铺套现。 如何将投资人、建设者、经营商搞好，这是很关键的。刚才的陈总谈的一个问题是，如何进行社区的规划。我认为住宅是一首诗歌，商业地产是数学。商业地产如何算术，这与国家的GDP有关的。美国的商业物业是人均2平方米。商业物业如果想盈利，必须每平方米达到八千元，这样才可以正常的维持正常的电梯、电费。这个标准是广州的情况，建设费用最好达到五千左右，不要超过六千。这些是成本的问题，如何计算是我们考虑的。 高租金也是高压力，压力是各个商家的财务报告，这几个数字就构成了商业是一门数学，关键是算帐，算得清就可以，如果算错了，就会有问题。 最后一句话，如果你要爱一个发展商，你就让他做商业房地产。如果你要恨一个发展商，告诉他马上去做商业地产。 >>进入搜狐
深圳将掀购物公园潮 规划大型购物公园近10个 -<1365bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者：沈永淳 发布时间：2004/10/25 16:55
目前，一种新的商业机构——购物公园正在深圳形成，这种新的购物公园区别于以往的大型商业机构，在经营中减少百货经营的比例，增加休闲和餐饮的比例，力图营造舒适的购物环境。 据记者了解，目前深圳正在规划或者建设的大型购物公园接近10个，有业内人士评价，这种大型的购物公园将给消费者带来耳目一新的感觉，但是业内人士提醒，大型商业必须注意营销策略，否则很容易遭遇滑铁卢。 购物公园注重休闲 深圳并不缺乏大型的购物中心，国外的大型连锁机构沃尔玛、家乐福，本土的万佳，还有铜锣湾等大型商业机构都在深圳攻城掠地。一方面证明了大型商业机构巨大的吸引力，另一方面也表明了深圳强大的消费能力。今年以来，一种新的商业机构正在悄悄地接近深圳，它就是大型购物公园。 据记者了解，目前深圳正在规划或者建设的大型购物公园接近10个之多，光是在面积并不算太大的福田中心区就有3个项目。这些大型购物公园将在近一两年内开放，届时将成为传统商业卖场和传统休闲场所的一大竞争对手。据介绍，这些大型购物公园选址一般在新兴的写字楼中心，如福田中心区，另外在消费力比较高的住宅区，如东海购物公园。 据介绍，在经营业态上，大型购物公园区别于一般的大型商业机构，减少了百货经营的比例，加大了休闲娱乐和餐饮的比例，营造更加舒适的购物环境。目前有一些传统的商业卖场也逐渐往这个方向发展，但是由于大型购物公园在规划和配套方面更加合理、成熟，相信会给传统商业卖场带来一定程度的冲击。记者了解到，中心区某大型购物公园项目就专门针对中心区餐饮业市场空间巨大现状，打出“特色品牌餐饮，全球同步娱乐”一条街的思路，推出国际风情酒吧街区，构建“购物公园”餐饮娱乐网，把“消费=娱乐+美食+休闲”的消费文化以网络的形式推介给更多的消费者。 多为开发商自主经营 虽然国家目前正在通过宏观调控措施控制大型商业项目的建设，但是作为消费力强劲的深圳，大型商业项目上马仍然不少。不过，深圳一些正在建设的商业项目也出现了一些新亮点，一是大型购物公园，二是这些大型的商业项目大多为自主经营。 以往一直从事商业地产运作，现为深圳市星河房地产经营有限公司总经理助理的王黎明在接受记者采访时介绍，最近深圳新建大型商业项目中80%以上的发展商选择自主经营，例如华润万象城、金光华、益田假日广场、招商、东海等
商业地产过热下的冷思考 -<3229bytes>
类别：精英文集 > guoshangquan 作者：郭上权 发布时间：2004/10/26 00:00
2004年的商业地产似乎呈现出了最具活力的一面，各地商业投资纷纷上阵，大型商业设施也是八面开花，除了北京、上海和一些沿海城市，就连我国西部的一些城市也兴起了造商业城热潮。商业地产一时成为当今最热门的话题，在全国各地发起的商业论坛上，众地产人士对此火热的场面的评价也是褒贬不一。 风起云涌的商业地产 据中国城市商业网点建设管理联合会调查：我国大型商业设施建设近年来存在过热的苗头。仅2003年1月到10月份，全国商业地产竣工面积就有2000万平方米，而在建和已经立项的商业地产多达200家、面积高达3000万平方米。就广东省为例：今年广东省房地产开发投资增速持续上涨，商业地产开发投资在第一季度却出现了大幅增长，并且在第二季度继续迅猛增长。仅今年上半年，商业地产开发投资在全省房地产开发投资中所占比例达到了%，更重要的是，这一增长势头在今年下半年已明显日趋猛进，就在商业地产开发投资迅猛增长的同时，广东商业用房空置问题却日趋严重。统计数据显示，在空置结构不断趋向“恶化”的同时，今年上半年广东省商业用房空置面积同比大幅增加了%，而同期商业用房开发投资同比却大幅增长超过50%，成为广东房地产开发投资增长的主要因素，此举无疑令广东商业地产开发投资环境更趋“恶化”。 像广东省这样的例子在国内还有很多，过度的投资埋下了引发金融风险和社会风险的隐患，其中部分城市中心区还存在着商业网点过于集中而引发的恶性竞争和经营错位的情况，甚至出现了环境污染，加重了城市交通压力。鉴于这一现状，今年3月以来，国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题做出批示，要求防止盲目投资与重复建设，商业地产投资也到了该降温的时候。4月，中央政府开始全面实施宏观调控，相继出台了一系列政策来防止商业地产过度膨胀。其中，最为严厉的政策就是针对商铺开发、按揭贷款。商业银行开始压缩房地产信贷尤其是作为投资物业的商业用房贷款，据悉，重庆市已决定采取措施限制投资性购房政策，商业用房贷款首付比例将提高到60%，贷款利率也在基准利率的基础上上涨了20%。预计2004年下半年，上海、江浙等地针对商业地产将会出台更加严厉的信贷政策，即除极个别项目，银行将不再为绝大多数商业项目提供按揭贷款，此举将让商业地产开发、投资彻底降温，回归理性。另外，大型购物中心和钢铁、水泥等也将一起列
上谷商业街自10月16日开盘以来，在短短的半个月时间内，从开盘典礼上庄严肃穆的升旗仪式到西区开盘2天即清盘的销售奇迹，从商业地产网上拍卖的成功尝试到北京招商会的盛况空前，以全新的操作理念不断创造着一个又一个辉煌时刻。 10月30日上午，天塔湖畔再次盛装打扮，上谷人又一次迎来了属于自己的节日。酝酿已久的“天津融创上谷商业管理服务有限公司”正式宣告成立了。管理公司的成立体现了上谷团队一贯坚持的操作理念：真正成功的商业地产项目必须是能够持续稳定地发展的。 上谷项目策划初期详细广泛的市场调研表明：国内很多开发商还在以住宅地产的操作模式来运作商业地产，只注重销售、注重快速的现金回笼，却忽略了后期的经营管理，这是目前商业地产开发的主要弊端之一。调研结果显示，90%以上的商家十分重视运营管理的质量，大部分商家对目前商业物业的管理状况非常不满。 融创上谷李旭东先生介绍项目情况 根据商业地产的定义，商业的可持续经营是其基本特性之一。开盘售罄和开街满铺都不是界定成功商业地产的标准，真正成功的商业地产在度过商业2-3年的培育期以后仍然能够保证持续稳定的发展。 所以“天津融创上谷商业管理服务有限公司”的根本职能就是保证项目持续稳定地发展，以专业化、特色化的理念来经营上谷。 专业化是指提升自身运营水平的专业化程度，上谷通过聘请世界顶级水平的商业管理公司——美国的仲量联行作为管理顾问，从前期就介入项目的营运管理，为项目注入国际化商业经营管理理念。通过对所有的加盟商家实行统一营运管理服务，提升品牌的综合竞争力和凝聚力。 特色化即是指上谷网站的建立、上谷俱乐部的成立和专有期刊《谷事》的发行。上谷斥资数十万建立了餐饮娱乐精品网站——“JOY上谷”网站，并为其成立了一个专业服务管理团队 ，在上谷加盟商家和消费者之间建立起一座互动的平台；同时上谷以垄断天津高端消费群为目标，成立了“上谷”俱乐部，发行上谷卡，依靠商家联盟的规模化效应，吸引消费者，为上谷积累了大量客户群。 迄今为止，上谷网和上谷俱乐部诞生不过两个多月的时间，却已初具规模，现拥有联盟商家百余家，申领上谷卡会员5000余人。我们的目标不止于此，在未来三年内，“JOY上谷”将发展成为拥有一家网络媒体、400家联盟商家、10万注册会员的高端俱乐部，整体拉动天津的消费市场
美居中心钟朝辉：坚信并坚持市调得出的项目定位 -<1103bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 16:42
美居中心钟朝辉：关于主力店的问题，其实是另外一个问题，做商业地产一定要清楚自己的定位，经过前期的市场定位，你要清楚你的项目是什么。刚才周总谈的问题，主要是主力商店和项目不匹配，所以连累了物业。我们之前做时代广场时，定位是高档的购物中心，所以找了广州友谊，这说明你的选择要对，否则就会饥不择食。如果当时找了大卖场和超市就不会有时代广场的成功。所以在招商时一定不要着急，否则就会影响整个项目的发展。 另外，做商业地产，高声集团与其他的地产是不同的，他们是从住宅地产延伸到商业地产。我们是只会做商业地产，其他的不会做。你有耐力，资金雄厚，就会成功。 你必须在项目策划过程中，逐渐培养和网络一批，商业营运的专业团队。要投入很大的资本到营运团队中去。我认为，你要坚持市场调研出来的数据。很多时候受不了压力就将项目变得面目全非。 时代广场在1999年开业的时候，也像陈总说的一样，给了一张纸条“你死定”了，其实这也是对自己定位的坚持，做好前期市场的调研，顶住压力，对项目定位要坚持住，才可以将项目做好。 商业地产取悦的人要多一点，商业地产讨好的是消费者，第二是商家，第三是投资人，这三方面都要满足。我认为最中间的是消费者。 嘉宾主持：方总说了还有政府。 钟潮生：我一直在商业地产运营里面工作，我认为最难的是取悦我们的消费者，这是最难的。如果这一点做好了，后面的环节就可以解决。只要能够吸引足够的消费人流，就可以对商家有交代，商家就不会拒绝缴租，也不会有其他的问题，这是我们这么多年的心得。我建议研究的商业地产商，如果自己的资金实力不够，不要轻易涉足商业地产，因为这会拖累你的主业。你的资金实力要雄厚，如果没有这样的实力，如果你是做科技的，你认为商业地产是一个金蛋，还没有等鸡蛋孵化出来就死了。 政府由于商业地产项目，可以找上炫耀，你要考虑你和政府做交易时你的得失，你满足了政府的需求，政府是否给了你对等的利益。所以要衡量好才去做。 关于花花世界的项目，由我们的严小姐讲一下。 >>进入搜狐焦点房地产网广州站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：光明广场总策划周颖舟：商业地产是一门“数学”正佳广场代表谢仕平：购物中心有两大风险星河传说代表方志
新开业知名商铺相继受困 北京商铺预警2005 -<4498bytes>
类别：北京论坛 > 京城雅居 作者：柠檬砖茶 发布时间：2004/10/30 15:12
“人流太少，生意不好做，现在很多小业主都对开发商有意见。”巨库的业主张先生告诉记者，他正准备将其去年花20多万元投资的13平米商铺转卖掉。 去年，号称打造北京首家新青年时尚卖场的巨库在长达几个月的重磅广告的轰炸下，短时间即销售一空。然而，今年4月开业后经营的顺畅局面没有出现，问题却接踵而来。 不久前，巨库商户代表与发展商首创资产管理有限公司进行了谈判，提出改变商场布局、更换管理方、增强有效广告宣传，以及成立商户委员会等多项要求。张姓业主表示，“如果明年还是这样的经营状况，500多个小业主不满的情绪可能会集中爆发，发展商与当初承诺不符的行为我们肯定会向相关部门投诉。” 巨库面临的危机并非个例。中国城市商业网点建设管理联合会最近发布了对国内十多个大中城市的调查预警：两三年内，商业地产可能将成为继住宅之后的又一个投诉热点。 商铺投诉年即将到来？ 从去年开始，商铺卖出“天价”的报道频繁见诸于报端：富力城“美食ZONE”售价每平米万元；建外SOHO某商铺每平米拍出万；即使是地理位置不佳的巨库有的商铺每平米也卖到了3-4万元…… 投资者对于商业地产热情的高涨，用“前所未有”来形容毫不为过。据易铺网的一项调查显示，北京目前各类型商铺供应量总和已超过300万平方米。戴德梁行负责商铺事务的董事胡莘女士则预测，到2007年市场新增的供应量将与目前的总供应量相当。 “由于市场不成熟，商铺的开发热和销售热带来一系列后遗症，这两年积聚的问题会在明年或后年有一个集中的显现。”北京红石行房地产经纪有限公司总经理潘好龙说。 另有业内人士认为，诸如小业主投资回报不能兑现、商场因经营不善而关张、大量的租售纠纷等矛盾，随着商铺的迅猛发展，将会越来越加剧。 “买了不久就后悔了。”一位巨库业主向记者表示，开业后，巨库的广告投入与前期销售相比锐减，原来开发商承诺商场由美国一家富有商业地产管理经验的公司管理，然而最后却变成了一家国内公司。“看到这种情况，我没有去经营，而是返租给商场两年，商场一次性给了我租金三万多元，将来从房款中直接扣掉。像我这样返租给商场的占了1／3。” 类似于巨库的故事也发生在其他商业地产项目中。位于亚运村的第五大道由于定位和业态组合
楼盘小区商铺潜藏大风险 热衷投资可能是"陷阱" -<1890bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者：黄博华 发布时间：2004/10/29 10:19
□热点话题 “一铺养三代”，广州人一向热衷商铺投资。毕竟，与住宅甚至写字楼相比，投资商铺的获利能力可能更高，当然风险也更大。事实上，由于定价与市场背离，尤其是发展商缺乏商业项目运营经验盲目开发，目前广州不少楼盘小区商铺投资潜藏着巨大的投资风险，楼盘小区商铺投资并不总是像发展商所形容的那样是一项包赚不赔的买卖、一个大“馅饼”，而可能是一个巨大的投资“陷阱”。 商铺投资风险突显 国内零售业全面开放后，百货、超市的竞争日趋激烈。据悉，外资大型零售企业例如家乐福、百安居、沃尔玛、易初莲花、7－11等，近期都有可能在中国尤其是在南国商业大都会广州市实施“大动作”。外资大型零售企业的相继进驻，令广州商业地产开发与投资面临一次重新布局与整合的机遇。正是看好这一商机，今年来，广州众多房地产发展商纷纷涉足商业地产，掀起了一股声势浩大的商业地产开发热潮。 然而，由于不少缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐商铺高额回报，不仅盲目上马大量开发小区商铺，而且盲目定价，严重透支了小区商铺的投资价值。更为重要的是，不少房地产商开发商铺“重销售、轻经营”的现象极为普遍，令广州楼盘小区商铺投资风险突显。 业界“共识”：一般情况下，楼盘小区商铺的定价为住宅的3倍，即一个楼盘住宅均价为每平方米5000元时，商铺一般为15000元左右，然而如今不少楼盘小区商铺与住宅售价业已严重“背离”：一些楼盘住宅只卖每平方米3000多元之价，商铺售价却高达10000多元！ 缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐商铺高额回报而推出的大量严重透支了投资价值的小区商铺，造成了大量空置。有关统计数据显示，与去年相比，截至今年8月份，广东地产开发增长了％，其中商业地产增长了50％。然而在地产开发增长的同时，空置面积也达到了2000多万平方米，商业地产空置率更是比去年同期增长了25％！广东省连锁经营协会会长孙雄在接受有关记者采访时表示，目前商业地产开发商在地产开发的过程中，存在盲目上马、分散经营的不良现状。开发商往往不考虑入驻商家的实际需求，缺乏统一规划，结果造成商业地产空置率居高不下。 众所周知，住宅小区重要的是居住功能而非商业功能，但为了追逐高额回报而盲目推出大量商铺的发展商，其向消费者所描绘的巨大投资回报却正在将众多投资者引向“深渊”。光大花园董事副总
华远总裁任志强的格局思维源于11年的军人生涯 -<1097bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/08/04 15:36
1951年3月出生于山东掖县，1968—1981年参军，先后任排长、参谋，退伍后任北京怡达公司副总经理至1984年，1991年成为北京市华远经济建设开发总公司总经理，现任北京市华远集团总裁，华远集团公司总经理。 2004年7月，作为东直门交通枢纽工程的东华广场项目股权交易结果浮出水面，华远公司接手北京城建，成为这一2008奥运工程的“新主人”。 其实早在4个月前，任志强将尚都项目后期转让给潘石屹时，就已经策划完备了对东华广场项目的收购。“如果说华远在与潘的交易中，是用手中的‘粮票’换了潘的‘鸡蛋’，那么在东华广场的项目则是华远用手中的‘鸡蛋’换了北京城建的‘粮票’”。任志强坦言。 二十余年，任志强带领着新老华远在迂回转进的过程中，每一步都是因势利导、谋定而后动。 就像任志强所说，“能征善战的士兵并不一定能胜任将军”。11年军人生涯的追求，赋予任志强“格局”思维的能力：前瞻、识大局。 “当年孔明应该尊敬司马懿，棋逢对手，往往别人还是一头雾水之时，司马懿已经抽身而去，承认自己的失败。如今中国地产界的处境，需要你做几十步以外的思考。”任志强说。 1992年，任志强确定了华远向股份化、集团化、国际化发展战略到1997年，任志强率领华远房地产股份有限公司在境外成功发行了亿美元债券，实现了企业资本和经营的双重国际化，这一步步走来，稳重而具有前瞻。 2001年岁末，任志强宣布辞职，几乎所有人都认为“老任”摆错了棋局。那年，任志强将自己所持18%的股份转让给华润、回收华远品牌，创建新华远。 “刚开始规模有限，当然压力繁重；现在优势显现，有压力的应该是对手。”任志强说。短短两年，再次创业的任志强，已经将新华远的资产变成了几十亿。 这让人想到了1981年，任志强准备转业。如果继续留在部队的话，任志强的前途会很好，但正是这前瞻性的跨步，让中国地产界多了一位重量级人物。 从放弃军队优厚待遇步入商海，到离开“大船”老华远，创业新华远，任志强的胆识，是军人生涯最好的收获，也是华远最大的幸运。 中国地产界，有的人紧跟形势，炒作价值；有的人发现潮流，实现价值。 而任志强前瞻性的格局性思维却引领潮流，创造价值。相关报道：顺驰掌控人张桂宗解读上市路线:正待市场时机周榕：从
中轴经济挑动城市主动脉 商业地产成主流(图) -<7677bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者：萧秋华 发布时间：2004/10/28 09:40
假如将整个城市看作生命体，成都的心脏就是天府广场，而人民南路无疑将成为搏动整个城市的经济大动脉。到目前为止，短短几公里的人民南路已经完全形成了一个以高级商务为核心，高档消费作为其配套的城市经济的动力核心，它的经济辐射能力不仅是四川，大多入驻中轴经济圈的世界知名企业在自身当量和经济影响力上已经覆盖了整个西部地区。 大量跨国企业、知名公司、国际性驻蓉机构、豪华酒店、高档百货公司、甲级写字楼……这里是成都人民南路，代表了成都甚至西部最高档的商务配套。由于人民南路正处于整个城市的中轴线上，为了将城市中轴线上兴起的独特高档商务经济与其他区域经济区分开来，同时比较准确地表达出其核心地位和城市价值，我们形象的描述其为“中轴经济”。范围从改造后的天府广场开始直到二环路立交桥，加上目前天府大道旁的高新企业孵化园和规划中的会展经济圈，中轴经济有继续向南蔓延的趋势。 四大绝对理由催生中轴经济 理由1：便利交通———水陆空三栖直达 从某种意义上来讲，没有水、陆、空三栖直达的便利交通，人民南路及其沿线要成为成都的中轴经济带就要打一个“折扣”。水上，锦江将人民南路拦腰切断，老码头虽然大多已废弃，但随着锦江航道的疏浚，“门泊东吴万里船”不会仅仅是历史；陆上，人民南路的双向6车道仍然是成都市老交通干线中最畅通的一线，直达火车北站、火车南站相当快捷、方便。人民南路四段与机场高速公路相交，到达双流国际机场不过10余分钟的时间。而主车道为双向八车道的人民南路南延线将为整个中轴经济带打通交通瓶颈制约。因此拥有环线路、甚至地铁等良好的交通条件的中轴经济带的发展势头必将更加迅猛。 理由2：成熟配套———高档商务量身之作 应该说，消费者对选择在人民南路进行商务办公有着极高的认同度。不仅人民南路作为成都市的南北交通主轴，有着极为便利的交通条件，更为重要的是，人民南路上的城市之心、川信大厦、时代数码大厦、威斯顿联邦大厦等高档、品牌办公物业由于其充足的停车位、优质的餐饮配套、安全高速的电梯、气派的大堂等硬件配置在消费者心目中形成了良好的区域形象，在软件配套方面，这些高档商务办公楼请的国内国际知名物业管理公司在服务的人性化、灵活性、可调节性方面又有着成都很多写字楼不可比拟的优势，也聚集了大量知名公司的入驻。同时锦江宾馆、岷山饭店、索非亚·万达大酒店等成都市
央视东迁衍生“传媒地产” 乔迁之争助力CBD？ -<1957bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者：刘纯意 发布时间：2004/10/22 14:02
央视东迁无疑是一部充满悬疑的大片，从库哈斯的方案中标，到因交通、成本等问题东迁几度流产，再到方案的屡受质疑，“乔迁之喜”在央视手里演变成了一场名副其实的“乔迁之争”。公元2004年9月22日，央视新址奠基仪式的举行总算终结了这场前后耗时两年的拉锯，2004年对于中央电视台和CBD都有着非同寻常的意义。 央视东迁衍生“传媒地产” 央视之所以得到地产界的高度关注，其带来的人流和巨大消费能力自然是CBD以及周边开发商的一大惊喜，从最早张宝全的苹果社区在去年传出打造“传媒港”到时代华纳进驻万达广场，成为“传媒桥头堡”。自从央视传出东迁，传媒地产的概念似乎一夜之间成为了热门话题，甚至相关地产商制作一份厚达50余页的分析报告，详细阐述央视工作者的生活习性以及与央视有关系的附带产业的发展规模，央视的进驻对于他们而言，同时意味着商业和住宅的两块大蛋糕，其影响力可见一斑。 有调查显示，北京有与电视直接相关联的公司1000多家，间接相关联的公司3800多家。按照央视的规划，到2008年，CCTV的电视频道将从现在的12个增加到60个。CCTV的迁入将形成和带动从节目制作、大型活动策划组织、硬件及新技术研发供应到影视经纪人、代保险、金融投资服务等一个庞大的文化产业链。在央视新址不远处，北京电视台新址也在酝酿中，其号召力不亚于中央电视台。 这一媒体产业链对房地产最直接的需求首先将在写字楼市场上显露。张宝全就曾明确表示，小型制作公司以及Studio工作室将成为苹果社区的锁定对象，其实这只是央视带来的众多产业形态的一小部分，挤进CBD的地产商谁也无法怠慢这些现在租住在梅地亚或是更不上档次写字楼里的中小企业。而按照百人行代理行总经理童渊的分析，CBD核心区的写字楼将消化部分实力雄厚的传媒制作单位，而中小型则最有可能往南部双井区域发展，而富力城、苹果社区、乐城国际等项目的商业地产部分都或多或少地做好了针对性的产品细分，整个传媒链条将在CBD产生深远的影响。 而住宅市场的波及范围则更为广泛，不仅西大望路到双井沿线的高档住宅开始将部分人群锁定央视，包括朝阳北路以及通州和亦庄的地产项目也开始升温，而据记者对部分央视记者的私下了解，传媒行业的职业特点使得地产与传媒的结合也存在不稳定性，个性化强、职业流动性高以及传媒的工作时间比较分散，因此购房自住肯定没有写字楼商务市场的
生活元素举办“商业改变地产 改变城市”论坛 -<2051bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/25 19:16
一、契机 WTO之后的广州日渐走向“国际化”，尤其是随著广州和港澳地区紧密结合的CPEA以及泛珠三角合作“9+2”战略的实施，广州国际商业大都市地位进一步加强，商业地产开发开始在广州展现出无比巨大的潜力与商机，与时俱进积极应变的广州各大型品牌房企把握这一历史机遇，大力开拓商业地产项目，逐步从单纯的住宅开发转向兴建自有商用物业，然后进行出租经营以获取长期的投资回报，掀起了一场商业地产开发热潮。 宏观上看，商业地产的加速升温依旧势不可挡，尤其是在大中城市，各种时尚的商业业态如雨后春笋般前赴后继，商业建筑的体量记录不断刷新。与之相对应，征战多年的地产大亨纷纷开辟商业地产的第二战场，老百姓的投资目光越来越关注商业地产，各种商业的专业数语开始成为消费者耳熟能详的常用词，“一铺养三代”的传统观念诱惑着数目可观的民间存款，商业地产的讨论和专题充斥着各种媒体。总之，从事商业地产的开发商开始成为地产舞台的主角，作为城市生活基本配套的商业地产成了财富的代名词，并大有燎原之势。 二、内容 商业的繁荣带来了商家对地产的需求，商业与地产的结合为人们描绘出一幅美妙的前景。商业地产作为一种开发模式和赢利渠道，正成为广州地产业的新创富模式。许多有实力的开发商从纯粹开发、销售住宅物业转向兴建写字楼、商场、酒店，只租不售，放长线钓大鱼，立足成为现代“地主”长远收租，把自有物业长久地经营下去。如祈福集团将建30万平方米的超大型Mall，富力地产集团将在珠江新城建两个超五星级酒店和多栋商住楼、宏宇集团将在星河湾兴建“白金”五星级休闲商务酒店、城建集团也将在全市各区兴建数个商住项目、南方香江集团全国性的商业运营已经初见成效，就连李嘉诚也斥资15亿元在黄埔建立一个占地32万平方米全球最大的玩具礼品城。 另一方面像正佳广场、光明广场、名盛广场、十甫名都、花花世界、华南Mall等综合性商用物业被普遍看重并不断崛起；而且家居、鞋业、茶叶、皮具、布匹、礼品、文具等专业市场成行成市迎运而生。 三、核心 无论如何，商业地产是在房地产业高速发展的前提下诞生的，它的成长过程，自然离不开整个中国房地产业的大气候。商业地产的开发必须与城市的文化和发展趋势协调同步，商业地产只有依托城市经营的大环境，将城市的文化特色和商业价值进行有机的结合，才能实现与城市的协调发展。但是如何让商业地产开
城建集团邓江：由单纯的房地产开发转向商业经营 -<1496bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 15:39
城建集团邓江：今天都是老朋友了，今天是第三次参加聚会，首先感谢《生活元素》策划了这个活动。城建总涉足商业地产有很长的时间，一直都是在不自觉的进行中。因为我们有很多的地，没有进行开发，所以就做了一些商铺，让其他的经营商进行经营，从中尝到了甜头，例如江南西的布匹市场。我们的白马服装市场在广州是很有知名度，具有很强的辐射力。白马品牌使我们看到了商业地产经营的好处。从2002年集团将商业地产作为集团战略发展的方向考虑，特别是城建集团和越秀重组在香港上市后，所以商业地产公司中占的比重非常大。前面两位老总也讲了公司的持续发展的问题，作为上市公司，注重的是机构投资者，看重的是地产公司的资产，看重的是可持续的发展。 作为发展商也有转型的，因为以前我们对商业涉足的比较少，现在通过几个大的项目，我们跟几个经营地产的经营商，例如零售或者经营玩具城，如何与这些商家合作，例如股权的参与还是宽松的合作，如何使双方的利益融合在一起，我认为这在操纵过程中，正如前面保利胡总讲的如何兼顾各方的利益，地产公司的长处是开发，不善于经营。做商业地产紧紧依靠开发商是不行的，必须是开发商、零售商、策划、物业管理公司几个方面共同协调，才能把商业地产长期的通过市场的运营，把商业地产的价值增长起来。 商业地产本身来说，应该是具有价值凝聚力的，我们到任何一个城市，主要看这个城市的经济活跃和发达程度，这个城市的商业设施反映了这个城市的不繁荣成都，这就涉及到商业地产的情况。为什么说北京、上海、广州等的这些商城可以凝聚全国的购买力，这就是这些城市的商业地产的营运。这里面包括了品牌的推广和内部的运营。通过这样的工作把全国的购买力和商业凝集在一起，所以商业地产必须具备价值凝聚力，才可以凝聚非常高的利润在里面，这也是各个商业地产，发展商、开发商、运营商都踊跃的进入这各领域的原因。 第二，讲到发展的问题，就是“放水养鱼”，我认为发展商如果要可持续发展，必须要有资金的支持，商业发展要需要大量的资金铺垫。我总结了以前的很有名的项目，或者突然从市场上消失或者成为烂尾楼，这是因为资金支持的不够。 从以前我们融资的情况来看，主要是自有资金，靠卖商铺或者是银行的贷款这几种形式来推动项目的运行。现在我们也尝试另外一种模式。作为一种大的商业地产，如果要良好的运作，要与资本市场挂钩，进行有机的联
十甫名都代表徐卿玮：一万多平方米卖了七个亿 -<777bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 17:15
十甫名都代表徐卿玮：我一直在听各位在谈，我们是属低层次的，我们是卖铺的。我做地产有13年了，2000年国星河湾的前期，后来又搞锦绣香江，我一直做房地产，为什么让我做商业。他请我到客家王吃鸡，我还是走了。到了十普名都，我是一个商业策划人。2年前我认为自己是一个商业策划师，今年我觉得自己是一个卖铺的。我认为自己在这方面学习的太多了，有成功也有教训。 我们公司是一个小公司，规模比较小。十普名都的老板说上面做商场，下面做商铺。老板又说做写字楼好不好，我说全部搞商业，做商铺。十甫名都发展有六年了，如何将利益最大化。我们只有1万多平方米，卖了7个亿，所以我认为在销售上有一定的经验，但是不能抬高自己，我自己还是一个卖铺的。我劝老板我要做商业了，明年我们在荔湾有一个商业项目，就是康王路，在天河我们也有一个项目，大概有180亩，我认为还是应该搞住宅。我希望多一点住宅的经验，跟大家探讨一下，商业住宅没有经验。我认为做商业地产是很有潜力的，这需要有消费者的潜力，利益追求目标是很难说的，你认为这个地方好，进行投资，风险性是高于利润和机遇的，我做策划比较注重调研，我认为一个地区的市场潜力和消费力决定我们是否要做商业地产，这是做商业地产的动力。我当初见老板时我问你的投资取向是什么，他就说要快赚钱，资金尽快抽回来。 >>进入搜狐焦点房地产网广州站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：光大花园陈洪志：市场时刻提醒我们“你死定了”佳阳策划公司梁晶晶：商业地产规划是一门经济学花花世界项目代表严小青：做商业地产前要做调研高盛集团钟朝辉：坚信并坚持市调得出的项目定位光明广场总策划周颖舟：商业地产是一门“数学”正佳广场代表谢仕平：购物中心有两大风险星河传说代表方志华：商业地产中政府角色很重要更多>>
奥运公园由于拥有龙形水系、中央广场以及国家森林公园形成的广大腹地，这里将形成类似于上海外滩和香港维多利亚港湾的良好城市景观 -<3394bytes>
类别：北京论坛 > 闻涛苑(澳林春天) 作者：潜水议林 发布时间：2004/10/28 11:05
翠曦 2004-10-20 09:04:30 发表于搜狐焦点房地产网-谈房论市-翠堤春晓论坛 思源顾问将奥运公园打造成北京“标识经济商圈” 焦点房地产网 2004年10月18日15:38 参考消息报 张奕凡 “奥林匹克公园应致力于打造‘标识经济商圈’，塑造北京中轴线北端的城市新地标，从而使亚奥地区成为北京的国际化大都市的多中心之一。”思源顾问总经理李国平在接受笔者采访时如是说。在日前结束的奥林匹克中心商业地产一级开发策划方案的第二轮角逐，思源顾问凭借“注意力经济”提出全新的“标识经济”概念，将策划区域定位于“标识经济商圈”，进而依据这一明确的主题形成规划设计调整方案、开发策略与运作方案、土地价值评估报告以及推广策略及实施方案，获得了专家的一致好评，取得了综合评分第一的成绩。 什么是“标识经济”和“标识经济商圈”？李国平解释说，由于标识性给城市或区域带来经济价值提升的现象称为“标识经济”。进而将由标识经济吸引企业、机构以及各种商业形态在一个特定的城市区域的聚集称之为“标识经济商圈”。 根据北京城市总体规划多中心的空间布局思路，像CBD、金融街、中关村等分别承担着商务中心区、金融中心、高新技术产业园区的功能定位，而亚奥地区在城市新格局中所扮演的角色是什么呢？思源顾问通过对奥林匹克中心地块深入分析后发现，该地块最大的劣势在于本地区目前仍然处于区域市场的性质，不具备向全市辐射的态势。因此增
首届山东住交会闭幕,深圳瑞尔特喜获丰收(图) -<1822bytes>
类别：精英文集 > liurui 作者：刘锐 发布时间：2004/10/27 00:00
10月22日至24日，由齐鲁晚报、生活日报主办的首届山东住交会暨2004年齐鲁秋季房地产展示交易会在济南舜耕国际会展中心隆重举行。近200家房地产开发商的参与、近50个楼盘的展出和一系列相关活动的开展使住交会热闹非凡，成为山东房地产界的盛大节日。深圳瑞尔特及其代理的齐鲁·花园和乐得家·金瀚家园也参加了展出。以“交流、合作、发展”为主题的首届山东住交会与往年举办的十届房产会相比有实质性的突破和提高，创造了三个山东地产的第一：第一个打开了行业的条块局限，以展览、论坛和评奖方式，联合与住宅相关的上中下游数十个产业，形成跨第二、三产业并涉及三十多个相关产业门类的山东房地产产业链；第一个引进德国慕尼黑展会标准，以“名人、名企、名盘推介”等方式，对山东房地产业进行全面的总结；第一个为山东房地产业搭建境内外融资、开发合作大平台的展会。作为山东省规模最大、参展人数最多的房地产业综合盛会，首届住交会推出了论坛、“名人、名企、名盘”评选，“齐鲁置业”杯房地产销售精英大赛等系列活动。22日下午，应组委会邀请，深圳瑞尔特董事长朱曙东先生在贵和皇冠假日大酒店举办的2004山东土地运营高峰论坛作了专题演讲。朱曙东以独特的思维对城市土地运营与复合型地产开发进行了深刻的阐述，并以瑞尔特代理的金瀚家园等楼盘的实战操作对理论进行诠释。理论与实践相结合的精彩演讲受到了与会者的热烈欢迎。在当天晚上的2004齐鲁地产十大风云人物对话活动中，荣获十大风云人物称号的齐鲁置业有限公司董事长马莹女士和山东金瀚集团董事长杨青山先生与主持人精彩的互动对话赢得了全场热烈的掌声。首届山东住交会于今天胜利闭幕，在这次有山东地产“奥斯卡”、山东地产“奥林匹克”之称的地产节上，齐鲁置业有限公司、山东金瀚房地产开发公司、山东建设建工集团等50家开发商被评为2004齐鲁地产品牌企业50强，济南齐鲁·花园、东营清风湖社区、济南银丰山庄等50个楼盘被评为2004齐鲁名盘50强，济南明珠新世纪广场等10个商业楼盘被评为2004济南商业地产10强，齐鲁置业有限公司总经理助理谭晓慧女士等人被评为2004齐鲁房地产优秀职业经理人。在这次住交会上，瑞尔特房地产顾问机构收获颇丰：一、荣获2004齐鲁房地产营销策划特别奖。二、在“齐鲁置业”杯房地产销售精英大赛上大获全胜。 1、瑞尔特荣获最佳团队奖； 2、刘亚男（济南齐
访谈实录：关注MAPIC 关注中国商业地产发展 -<3374bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者：徐文胜 发布时间：2004/10/26 22:42
2004年10月26日(周二)下午15:00-16:30，焦点网在线访谈互动论坛邀请商业房地产专家以及部分开发商和专业协会代表做客搜狐公司演播室，向国内广大的商业地产投资人员介绍MAPIC，并讨论MAPIC(国际商业房地产展览会)对中国商业地产发展的影响。 访谈嘉宾：旺德行欧洲公司总经理：Simon Hollis先生旺德行中国公司总经理：王东晖博士旺德行研究策划部总监：朱蓉女士北京国华置业股份有限公司市场营销部经理：曹学文先生河南建业商业地产投资股份有限公司总经理：刘晓璞先生中关村西区项目建设及经营管理中心副总经理：程蕾熹女士中国连锁经营协会秘书长：裴亮博士 主持人：搜狐焦点房产网商业地产部总监：卞京 >>点击进入MAPIC 2004（第十届国际商业房地产展览会）专题 下面是本次访谈的实录。 卞京：各位网友，下午好！ 今天，搜狐焦点网、焦点商铺网非常荣幸的邀请到几位开发商老总以及商业地产咨询方面的专家做客搜狐焦点网，和大家一起聊一聊即将在法国嘎那举行的第十届国际商业房地产展览会，简称为MAPIC。 MAPIC被誉为国际商业房地产的嘉年华，是目前全世界规模最大的商业房地产专业性展览交易活动，其目的就是使展会的参与者获得优秀、广泛的国际合作机会。 今年的展览会将于11月17日-19日举行，第一次在展览中单独开辟了中国馆，向世界展示中国商业地产及零售行业的发展现状及前景。同时，今年的展会也将首次举办中国论坛，论坛将邀请国际资深专家及中国参展商共同分析中国商业房地产发展，并以此向国际商业地产界推广中国及中国项目。 下面，我首先介绍一下今天前来参加访谈的嘉宾： 旺德行欧洲公司总经理Simon Hollis先生，旺德行中国公司总经理王东晖博士，旺德行研究策划部总监朱蓉女士，北京国华置业股份有限公司市场营销部经理曹学文先生，河南建业商业地产投资股份有限公司总经理刘晓璞先生，北京科技园建设股份有限公司副总经理程蕾熹女士，中国连锁经营协会秘书长裴亮博士，我是卞京，是搜狐焦点网商业地产部的负责人。 下面，有请今年MAPIC展会的中国区协办单位：旺德行商业投资咨询公司总经理王东晖博士从整体上介绍一下今年MAPIC展会的基本情况，以及对中国商业地产的特别之处。
访谈实录：关注MAPIC 关注中国商业地产发展(2) -<2910bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者：徐文胜 发布时间：2004/10/26 22:52
2004年10月26日(周二)下午15:00-16:30，焦点网在线访谈互动论坛邀请商业房地产专家以及部分开发商和专业协会代表做客搜狐公司演播室，向国内广大的商业地产投资人员介绍MAPIC，并讨论MAPIC(国际商业房地产展览会)对中国商业地产发展的影响。下面是本次访谈的实录的第二部分。 王东晖：刚才曹经理讲的比较客观。因为华贸中心项目的确在国外投资界了解中国地产，还是比较有价值的。 下面我们讲讲中关村这个项目，请程总介绍，中关村项目是在北京市海淀区政府立项52公顷项目中的一部分，现在大家知道是家乐福已经在这边入驻了，而且家乐福几乎能做到国内前三名的营业额，这个项目非常有潜力，因为北京海淀区可以说是全国个人消费能力最高的一个区域，但是可能因为消费结构不太一样，所以他的商业掌握程度也需要仔细的研究。请程经理介绍他们企业的情况。 程蕾熹：大家好！非常感谢搜狐焦点网和旺德行公司给我们提供这个机会让我们和大家一起交流，下面我们把这次参加这个展会和我们公司的情况跟大家介绍一下。这次我们选择参加这个博览会，主要考虑到这个展会世界上最大的一个商业地产博览会。我们非常高兴把我们的项目介绍给大家，因为我们这个项目位置在中关村商务核心区，现在叫中关村广场，占地52公顷，它的周边是100万平米的写字楼，营业面积是14万平米。当时我们做这个项目的时候，我们这个项目是作为配套项目来做的。 北京科技园建设股份有限公司副总经理程蕾熹女士 中关村广场购物中心一个是有便利的交通环境，中关村地区日益增长的消费需求，也是我们商场诞生的一个最重要的因素，同时北京市的商业海淀区具有非常大的潜力，这是公认的。所以我们就是在这个商务中心区里考虑这个项目，当时海淀区周围高档的写字楼的这个项目。在海淀区人均收入超过2000元的已经超过76％，这点来考虑，我们在做市场定位的时候，我们也是这么考虑的，市场定位我们要独立性、趋势性、文化性的体验中心。海淀区的消费合其他区不同，更讲求生活的品质，所以我们要引导人们将来的生活理念和生活方式。我们在购物中心立项以及设计和建设过程中，我们要求我们做到的是保证国际化的品质，主要是从这几个方面来体现的，第一是我们的硬件环境，这个地方大概40多条公交线以外，还有两条地铁7号、4号线都穿过我们中关村广场，同时我们在广场地下设计有地下交通系
天汇城营销总监梁澜：地产城市名片与中国制造 -<3040bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 17:32
天汇城营销总监梁澜：商业地产我认为一直是男人的天下，今天听了各位老师精采的演讲，我受益匪浅。我想谈一下商业地产城市名片与中国制造。 1．商业地产 一般来说，商业地产主要有商场（包括普通单体商场、商业街、专业市场、商业MALL等）、写字楼、酒店式公寓和产权式酒店四大类。这里重点探讨一下商业MALL的发展。 目前几乎中国所有的大中城市都已经或计划建设大型的商业MALL，北京、上海、广州、温州、武汉、大连、青岛、重庆、东莞等地的MALL甚至超过了100万平方米，平均面积则超过10万平方米。 综观世界购物中心的发展，商业MALL的平均面积，美国不足1万平方米，日本是2万平方米，英国14000平方米。 据中国购物中心产业资讯中心统计，截至2004年初，全国大型商业设施的投资建筑面积已经达到1564万平方米，数量为151个，但其中统大多数还是“准商业MALL”(即统一开发，分散销售)。 好大喜功、分散销售、资金不足以及经营缺位，已成为制约商业MALL发展的四大软肋。 商业地产是个祸，没胆不要轻易碰。 有人算过一笔帐，以一座20万平方米的MALL为例，征地、基建、装修以1万元/平方米计算，需要20亿元。 建成后，每平方米一年须有1万元的营业额才能维持，这个数据与周总的8000差距不大，一年就得20亿元，平均每天得卖500万元以上。 以人均消费100元，50%有效客流，平均每天每个店铺得接待10万顾客，加上不均等的边际效应，整个商场常年的客流应该保持在40万左右。 试问，中国又有几个商场每天能有40万的客流？ 有规模才会有效益。适度规模适度效益，最佳规模最佳效益，过度规模零效益或负效益。像目前的广百新翼、维多利广场，还有转了几轮的中泰广场，都是遇到同样的客流不足问题。刚才正佳的谢总也很坦诚地提到了这个问题。 一个商场的成功，除了硬性的选址是既定的因素之外，其余就是财和人的问题，也就是资本与运营的问题。刚才保利和富力两位老总，也一再强调可持续发展。 商业地产，其一是资金。商业MALL是资本高度集中的产物，我个人觉得开发商资金实力至关重要。 同样以刚才的举例来说，一个20万平方米的商业MALL，假若开业后客流不足有一半商家退场，每平方空调费按25元计算，倒贴一个月就得250万，一年就是30
天汇城总经理林卫智：广州商业地产发展空间很大 -<464bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者： 发布时间：2004/10/26 17:25
天汇城总经理林卫智：与各位有实力、有年轻的朋友在一起聚会，很感谢生活元素的李先生。我也没有什么经验要讲，我经验香港地产有很多的年，经历了一次风波到了加拿大，后来来到了广州。到了广州刚要适应，就改变了。所以来听一下如何改变，本来是想听大家讲一下，没有想讲。我经常到世界各地走一下，看一下，回到广州发展空间很大。我认为现在是非常好的时代，我们到了东站搞了一个天汇城。我们想经营一个国际玩具城。为什么大家要到你这里租铺，为什么不到别的地方搞，因为我们这个地方的商铺租金适当。下面请我们的总监讲一下。 >>进入搜狐焦点房地产网广州站，了解更多地产信息与楼盘资料相关报道：十甫名都代表徐卿玮：一万多平方米卖了七个亿光大花园陈洪志：市场时刻提醒我们“你死定了”佳阳策划公司梁晶晶：商业地产规划是一门经济学花花世界项目代表严小青：做商业地产前要做调研高盛集团钟朝辉：坚信并坚持市调得出的项目定位光明广场总策划周颖舟：商业地产是一门“数学”正佳广场代表谢仕平：购物中心有两大风险更多>>
访谈实录：关注MAPIC 关注中国商业地产发展(3) -<3368bytes>
类别：房产新闻 > 新闻 作者：徐文胜 发布时间：2004/10/26 23:02
2004年10月26日(周二)下午15:00-16:30，焦点网在线访谈互动论坛邀请商业房地产专家以及部分开发商和专业协会代表做客搜狐公司演播室，向国内广大的商业地产投资人员介绍MAPIC，并讨论MAPIC(国际商业房地产展览会)对中国商业地产发展的影响。下面是本次访谈的实录的第三部分。 王东晖：非常感谢三位嘉宾！这次可能还有几个其他项目要参与MAPIC的展示活动，有一个叫深圳意田假日广场，在深南路上，世界之窗对面，广东省东莞莲花国际做的一个非常有名的商城，大概20万平米的面积。华远有一个百岛园是一个非常有特点的文化建设项目，这次非常感谢合作的专业协会，包括中国建筑协会、中国商业联盟、中国房协，还有专业机构、媒体的各位朋友的关注和支持！ 卞京：下面我们请中国连锁经营协会的秘书长裴亮博士来谈一谈，刚才各位老总都是从地产商的角度谈参加MAPIC的想法，裴博士能不能从商业角度谈一谈MAPIC对中国商业项目的意义？ 裴亮：MAPIC我们其实关注的比较久，因为MAPIC一个支持单位叫FFF，还有一个支持单位叫FA，这两个分别是法国和美国的连锁协会，所以这个事情我们也一直比较了解。每年参加MAPIC的零售商和一些品牌商数量非常多，我们也看过一些名单，应该讲非常有吸引力。 中国连锁经营协会秘书长裴亮博士(右)与主持人卞京 今年年底有两项重要的政策，一个是12月11号，零售业对外资开放，这是今年年初的一个外资开放政策。再一个是12月31号按照WTO的约定，特许经营要放开限制，这两个因素实际上是对零售业和连锁海外进中国有一个很大的刺激作用，我们过从上海回来，上海我们搞了一个上海国际加盟展览会，包括美国、法国等他们都非常有有趣。MAPIC实际上欧洲品牌的集散地。所以这次旺德行带领国内一些知名地产企业，也有个别的商家去，应该会引起欧洲参加会议的这些连锁品牌的关注，我想这是一定的。 具体分析到MAPIC，会有什么样的成效，我也做了简单分析。从面积来讲，最大的肯定是百货店和大卖场，像华贸可能将来是一个高档百货店，百货店从面积、租金收入可能是最重要的。像欧洲是百货店诞生地，将来肯定能把我们一些品牌吸引过来，因为在国内我们找百货的品牌往往会同质化，这个之间没有个性化的错位，在欧洲有大量的品牌可以选择，这点上可以起到作用。再一点就是餐
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