ޠࠔআแࡍሲࢾᆡۨস————大市场分析、项目评估、产品定位、营销和企划推广思路
ۨসᄋফቤೊఙႊှޝዐႊ଼0ှޝຠሲၢቶॊᇜਖ਼ቦᆰᄌஊޘອૺଥৃࢾᆡࢾᆡ፦ሾຠચૺ፦ሾፇ
ཱྀဤቤೊఙ
ĕቤೊఙ——16ฤ26߃ă上海新联康的前身，为台北新联阳实业机构下属的海外事业处。92年,进入中国大陆，经营销售代理业务。自93年推出国泰机构兴建的“大连站前不夜城”，汤臣公司上海浦东的金融大厦和商务中心。取得成功之后,奠定在中国大陆发展基础。2003、2004连续2年获得CIHAF中国房地产优秀代理机构和营销代理品牌企业。ེ༽ĂᓜጓĂߋဣĂঌᐊ2007 中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10公司业务链涵盖一级市场的土地开发和评估、二级市场的销售代理，在高端公寓、别墅、商业办公地产具有绝对综合优势，不但在销售领域形成核心优势领域，更在策划推广业内享有盛誉。
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新加坡传慎集团ᒦቤ੶ᅺపஶྡྷ保利地产
[ቤೊఙ]庞大资源的整合传播者Combining various resources and spreading our products中国房地产百强策划代理TOP10THE TOP10 IN REAL ESTATE SALE OF CHINA
[ቤೊఙ]庞大资源的整合传播者Combining various resources and spreading our productsᆸඣࠎᐆࡼሾ၉ໜ૭20032004200520062007年销售额637080105249（亿元）
ᅲ࿖ࡼႊଦ৩财务人事管理部行政客户开发研展部产品研究总经理/副总经理文案企划部设计代理销售业务部人力资源
ቤೊఙᓜଜᆕᏋ્由新联康最高决策层组成的质量控制专业委员会，集合了新联康最高层的智慧精华，负责项目质量的整体把控，力求对每一个开发商负责，对项目负责。ᔐளಯǖᒲቃಸ1978台湾国立政治大学地政系都市计划组毕业1979加入新联阳公司1980赴美进修都市计划研究生1981返台继续任职新联阳公司1992 赴中国大陆开拓新市场，并于1995年正式成立上海新联康投资顾问有限公司
ቤೊఙᓜଜᆕᏋ્ঃᔐளಯǖࣛଛ⃟台湾工业管理学士1988 加入新联阳公司业务部1993 随新联阳赴中国大陆开拓市场至今ዐᐱݝᔐளಯǖዏચݝঃᔐǖႻᩫᆪ1990 上海财经大学市场学专业1996年加入上海新联康企划部1992 进入房地产行业2001年企划部主任1993 加入上海新联康业务部2002年企划部襄理1994 负责研究发展部工作至今2003年企划部副理2008年企划部副总ጓᇗݝঃᔐǖാऽચݝଐᒎࡴǖᐽሑ1989 东北师范大学城乡及区域规划专业1984 台湾复兴商工广告组毕业1993 加入上海新联康业务部1991 加入灵狮广告设计指导1998 业务部襄理1994 加入台北新联阳设计指导2002 业务部副理2002 上海新联康企划部设计指导2003业务部经理2008 业务部副总
ၫెຳგᇹᄻఱઓॲᇗᇹᄻljljීᏎၫె统筹客户资料的信息管理，现已积累了95年至今所接洽及实际成交的客户资料。操作方便快捷，保证客户资料完整,通过系统进行对客户进行发送短信服务、打印标签直邮服务和客户服务呼叫中心，使客户服务更加高效高质。并可提供客户需求分析的各类数据，以支持业务销售活动。
ှޝڳᆻᎁဴ06年进入长春，操作项目长春万科上东区目前公司在长春操作项目共达到3个，在售2个04年进入沈阳，操作项目沈阳万科金色家园目前公司在沈阳操作项目共达到5个，在售2个05年进入鞍山，操作项目鞍山万科城市花园目前公司在鞍山操作项目共达到3个，在售2个92年首次进入大连，操作项目大连站前不夜城，03年再次进入大连，操作项目大连万科城市花园目前公司在大连操作的项目共达5个，在售2个植根东北，市场把握度准确全面
ఱઓᓾᏎᎁဴ大连沈阳鞍山长春合计1993年大连站前不夜城\\\1个在售2003年大连万科城市花园\\\共2个，1个在售2004年大连万科城市花园沈阳万科金色家园\\共3个，1个在售大连万科城市花园沈阳万科金色家园2005年鞍山万科城市花园\共6个，4个在售大连万科假日风景沈阳万科四季花城沈阳万科四季花城2006年大连万科假日风景鞍山万科城市花园长春万科上东区共8个，5个在售沈阳万科兰乔圣菲沈阳万科四季花城大连万科假日风景沈阳万科兰乔圣菲鞍山万科城市花园长春万科上东区2007年共13个，10个在售大连万科溪之谷沈阳万科魅力之城鞍山万科金色家园长春万科兰乔圣菲沈阳万科新里程沈阳万科四季花城大连万科溪之谷鞍山万科金色家园长春万科兰乔圣菲2008年沈阳万科兰乔圣菲共16个，在售9个大连新希望家园鞍山万科城长春万科洋浦花园沈阳万科魅力之城合计共5个，在售2个共5个，在售3个共3个，在售2个共3个，在售2个/5年发展历程，16个操作项目，百万平方米销售业绩，上万组成交客户的经验积累。
My Houseቧᇦଆၣຳგࡼဧ一手房源（项目）的网络推荐（免费网络广告）一二手房联动，客源的充分整合
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ཽᏋଦ৩ૺᒆถॊ主委业务部企划部研展部ᓜښଐᆪښှޝᓜᏋᔝޠᔝޠᔝޠᓜښᓐಯሾ၉ࡔܭ3-5ሾ၉ࡔܭ3-5ሾ၉ࡔܭ3-5¾主委：主控个案的整体执行和各环节、部门配合协作¾企划部：个案整体形象包装及相关企划物制作，阶段性广告策略的制定与执行。¾研展部：市场前期策划及销售期动态的追踪报告。¾专案：整个案场的总指挥，销售目标的制定及相关行销推广方案的执行，协调业主、企划、研展及相关厂商各方关系。¾副专案：协助专案进行工地日常管理，保证销售工作各环节的畅通。¾专案助理：工地行政管理者，相关销售报表的经济分析。¾销售组长：销售主力，带领并指导销售代表的工作。¾销售代表：销售第一线
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ښಿॊሱ——ޠࠔ౾༛ဓऺޠࠔࢻܰၩ项目坐落长春净月经济开发区国家4A级旅游景区净月潭国家森林公园对面。占地8万平，总建3万平，容积率仅为；纯别墅项目，美国南加州西班牙传教士mission建筑风格，单价7000－20000元/平方米。፦ሾጓ从06年10月首次销售至08年7月,近两年的时间,已圆满封园.成为长春高端别墅市场的标志性项目,据不完全统计,07年长春市80%单价和总价最高的别墅产品均出自长春万科兰乔圣菲.近2年完成近亿签约金额，联排别墅单价从7000元/平方米上升至13000元/平方米,独栋别墅单价从11000元/平方米上升至20000元/平方米。
ښಿॊሱ——ޠࠔ౾༛ဓऺ
ښಿॊሱ——ޠࠔᅺపࣁཌࡌᐆညᎌჅݙᄴࡼཌಯศ项目坐落经纬南路与临河街交汇处，占地15万平，总建19万平，容积率约为；以多层及花园洋房的低密度大面积住宅，主力产品面积100-150平米，主力产品单价：高层均价4500;多层均价4800;洋房均价5000(五期)፦ሾጓ06年在项目整体价格高于周边竞品800-1000元/平方米的情况下，当时最让万科头疼的是上东的高层产品,整个长春市场上最难去化的也是高层产品,起价仅售2800元/平方,销售情况并不理想,在新联康加入后,迅速调整销售思路,逐渐打开长春的高层产品市场,。并在5月份的上东区四期产品上市开盘时销售业绩再创新高,开盘当天去化率达到了98%,当时起价已经上涨了800元达到3600元/平方, 在07年9月份,第一周就完成了万科整月的销售指标,万科之后就疯狂的涨价,仅一个月上调了4次价格,合计涨了800元左右,万科先后又定了新的目标,在新联康的整个销售团队共同努力下,在9月份就提前完成万科的全年销售指标.后期产品销售率创佳绩.该项目08年初已经结案,缔造了长春二道区继万科城市花园后又一个有一个高档次项目,大大带动了该区域的发展。
ښಿॊሱ——ޠࠔᅺపࣁཌ
ቤೊఙႊ¾东北市场在全国的地位ှޝዐ¾长春市场发展情况¾复地在长春的发展策略ሲၢቶॊᇜਖ਼ቦᆰᄌஊޘອૺଥৃࢾᆡચૺ፦ሾፇሲጓࢾᆡ
আྜྷޠࠔገఠࡼᆰᄌ……ᆰᄌǖ2008আອᓘޠࠔLjᆸඣᐏඐಯஊআࣁ۱ࡼߒኚखᐱǛ问题一：东北及长春的经济和房产的走势如何？在全国处于什么水平？问题二：长春的宏观经济和房地产市场的发展情况？目前形势如何？问题三：众多品牌开发商的竞争，复地如何立于不败之地？
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ཝਪᓍገळޘᑶݽஊᇜᅉᑶݽ近年，土地政策密集出台，影响较大的有：¾2007年11月1日开始实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》¾2007年1月16日晚，出台《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税开征。¾2008年6月20日公布，国土资源部和国家工商总局制定的新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年.影响：土地政策的密集出台和实施，加大了打击土地囤积和哄抬房价的力度，同时结束了开发商直接拿购房者的资金滚动开发的历史。ளᑶݽ¾十五次提高存款准备金率：自2007年1月15日以来，十五次上调存款准备金率，目前已达%。¾六次加息：2007年，五次提高贷款利率。到2007年12月21日一年期贷款利率已达%。¾提高第二套房贷首付比例：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付比例不得低于40%。影响：提高存款准备金率和加息导致主要依赖银行资金的开发商资金来源匮乏，而加息和提高首付比例则直接导致了投资性购房比例的下降。Ⴧ¾限外政策升级，《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。¾保障性住房建设力度加大。影响：外商投资减少；保障性住房解决了部分中低收入者的购房需求。தฤळޘᑶݽ߲გ୷ࣶǗࢯ఼ࡼೆࣞ୷ࡍă
ཝਪᓍገ߃ှ߅ୣ༽ౚ城市2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月半年环比％半年同比％成交量（万平方米）%%上海均价（元/平方米）%%成交量（万平方米） %%杭州均价（元/平方米）%%成交量（万平方米） %%宁波均价（元/平方米）%%成交量（万平方米）%-41%广州均价（元/平方米）%%成交量（万平方米）%%深圳均价（元/平方米）%%成交量（万平方米）%%北京均价（元/平方米）12028130361018913460成交量（万平方米）%%天津均价（元/平方米）%%成交量（万平方米）%%长春均价（元/平方米）%%成交量（万平方米）%%沈阳均价（元/平方米）%%成交量（万平方米）%%南京均价（元/平方米）58526028成交量（万平方米）381729334236-50%-41%苏州均价（元/平方米）%25%成交量（万平方米）593900363900645200724800564700487600-47%-50%成都均价（元/平方米）58865705568655815460/1%17%成交量（万平方米）9336854179376580738240751124198676127-49%-24%重庆(套内)均价（元/平方米）50074858503949834885506319%44%ࢯ఼ᑶݽਫීመLj༄ཝਪࡍဴࢅධLjࣁ۱ှޝሤ࣪୷ੑă
ཝਪᓍገ߃ှळଥᐿ७2002-2007北京、上海销售均价增幅2002-2007杭州、苏州销售均价增幅%%%%%%%%%%%%%%%%200220032004200520062007200220032004200520062007北京均价涨幅上海均价涨幅杭州均价涨幅苏州均价涨幅2002-2007东北重点城市销售均价增幅%%%%2002年到2007年，一线城市北京上海的%长春%年平均房价涨幅在14-18%，二线城市杭州%%苏州的年平均房价涨幅在22-24%之间，东%%%北地区除大连的年平均涨幅在16%外，其%%%余三市年平均涨幅在-9%之间，特别%200220032004200520062007是长春的年平均涨幅仅为%。大连均价涨幅哈尔滨均价涨幅长春均价涨幅沈阳均价涨幅ࣁ۱ᑳᄏळଥᐿ७ࣞݙࡍLj෧ሤ࣪ݙዏᒮă
ᓍገ߃ှࡼळଥၺຳ07年部分城市房价160001337014000114541200010300100008735627580006400480051526000356530763677400020000深圳北京上海广州天津大连成都太原西安沈阳长春2001-2007东北重点城市销售均价6600540042003689一线城市经过量价大幅度提升之后，处318633763000于高位运行状态；二线城市受一线城市2916291127432738的带动房价也在大幅提升，已到达一定1800高度；东北除大连外其余城市的房价提2001200220032004200520062007大连均价长春均价沈阳均价升增幅不大却不失平稳。ጙሣᎧऔሣ߅ၚቯ߃ှळଥᐐ७୷ࡍǗࣁ۱ळଥᔓဴຳᆮLjᆚߒኚఘੑă
ࣁ۱ૺޠࠔளᑶݽ振兴东北老工业基地2003年中央提出振兴东北老工业基地，加强工业、农业、服务业的发展，完善跨区域基础设施建设，推进资源型城市建设，同时保护生态环境，培养人才促进整个东北地区经济发展。实施“工业强市”战略¾长春与香港在汽车及零部件、现代农业、城市重点工程建设，教育科技等领域开展合作，实现共赢。¾2007年年底长春市提出“工业强市”，以一汽整车扩能建设为突破口，带动地方汽车及零部件产业提档升级；并实施百万吨化工醇等农业产业化项目，做大产业集群。促进民营经济发展2008年6月长春出台25条经济政策促进民营经济发展：拓宽民营经济投资领域、放宽民营企业市场准入条件、优化民营经济发展环境、强化扶持和服务措施等方面，进一步促进我省民营经济发展
ࣁ۱ள2002-2007一线二线城市GDP增幅2002-2007东北重点城市GDP增幅%%%%%%%%%%%%%%%%%%200220032004200520062007200220032004200520062007大连GDP增速哈尔滨GDP增速长春GDP增速北京GDP增速上海GDP增速全国GDP增速沈阳GDP增速全国GDP增速北京上海一线城市2002-2004年的GDP增长幅度较大，一度达到%，2005年有所回落，之后涨幅在%之间，增幅下降；而东北2002-2004年的增幅仅在10-15%之间，2005年回落，之后增幅持续上扬，目前已达%，涨幅超过一线城市，特别是长春涨幅已达%是东北四市中最高的。ᑶݽࡼᒮ࢛४ߒLjဧࣁ۱ࡼளஙฤۣߒߒኚႥखᐱLj༄GDPᐐ७ިਭጙĂऔሣ߃ှă
ᔐஉǖࣁ۱༄ளߒኚखᐱLj߅ୣᎌჅିࡣळଥሤ࣪ᆮࢾLjळޘှޝဵཝਪሤ࣪܈୷ఙࡼཌᎮă
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ޠࠔளተဴ整体经济历年东北重要省份国民生产总值情况（单位：亿元）%%%%%14%%208420942089长春在东北重要城市中，经济总量最低，但13%%增长幅度较大，特别是2007年GDP增幅是%%12321150四个城市中最高的，后期发展潜力和空间较%大。%%200220032004200520062007长春GDP哈尔滨GDP沈阳GDP大连GDP大连GDP增速哈尔滨GDP增速长春GDP增速沈阳GDP增速产业结构近年长春三产比例情况（亿元）100%07年，长春三次产业增加值分别为200亿90%%元，亿元以及亿元，三次产业%结构由06年的：：调整为60%::，第二产业比重上升，第一产50%40%业及第三产业比重略有下降。%随着国家振兴东北老工业基地政策的实施落20%实，长春第二产业得到了长足发展，但第三10%%产业近年也有所提升。2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年一产产值二产产值三产产值ளࡼႥᐐޠLjऔĂྯޘጓኸႥखᐱLjޘጓஉ৩ᎁછLj߅ᆐ߃ှखᐱࡼᎁLjۣᑇळጓఙߒኚखᐱă
ळޘᄾᓾຶৰ近年长春固定资产投资总额变化近年长春房地产投资总额变化%26040%%50%%%45%35%1400135040%20030%%%%25%%30%%%%14020%%%25%%%%%15%%%8010%%%4002355%285200%2000%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年房地产投资额（亿元）房地产投资增速%固定资产投资额（亿元）投资增速%自2000年以来，长春固定资产投资总额呈2004年以前长春的房地产投资保持平稳增长，05、现稳步发展的势头，特别是自2005年开始06年增幅放缓，2007年强劲反弹，投资总额达到增长率大幅提高达40%以上，07年达到亿元，较06年增长36%。1350亿元，较06年增长42%。固定资产投历年长春房地产投资总额比重情况资的持续高增长，促进城市化的进程和发展。%%%%%%%%%%%8406502005年以后，房地产投资占固定资产总额的%460560390比例有所回落，但回落幅度较小，且依然保%持两位数增长，长春的房地产开发市场良%好，且有较大的空间。%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年固定资产投资总额房地产投资总额房地产投资比重Ⴅࡼ߃ှછ߈ਜ਼ळޘᄾᓾࡼߒኚᐐޠLjᅎࣅ೫ޠࠔळޘࡼߒኚఎखă
৪൰ೆຶৰ近年长春城镇人均可支配收入与消费性支出走势图近年长春社会消费品总额变化%90018%%%%16%%%%%%%14%%%%%%%%12%%%%%%600790560010%%%%%%%61478%%%%%%3002%%2000%%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年总额（亿元）增长率%人均可支配收入（元）人均消费性支出（元）增长率增长率自2000年以来，长春社会消费品总额呈现稳步长春人均可支配收入及人均消费性支出近年发展的势头。07年达到亿元，较06年增都有明显增长，人均可支配收入的增长速度长%，较2000年增长%，年均增长更快，而近年人均消费性支出的涨幅逐渐超率超过%。此外，社会消费品总额增幅增过人均可支配收入的涨幅。长明显，增长水平已经超过国民经济增幅增长水平，整体市场消费水平提升相对明显。ှޝሿॅၺຳኸႥᄋဍLjႥᐐޠࡼ၃ྜྷተ߅༓ࡍࡼ৪൰ᑽ߁ă
ᑳᄏளણஹᔐஉǖޠࠔ߃ှளૺ્ሿॅຳᆮᐿLjࣁ۱ጓࡼཝෂআቭਜ਼খᐆ۸ޠ໐खᐱဣೆLj၃ྜྷᎧᑽ߲ࡼႥᐐޠᆐှޝᄋᎌಽࡼ৪൰ᑽ߁ă
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ޠࠔळޘखᐱဥ简述:长春市房地产行业起步较晚，从九十年代末期才正式起步，截止到目前为止,历经近10年,但发展速度较快，作为后发展的城市成功借鉴了发达地区的房地产发展经验，新的产品理念形成较快，本地开发企业迅速成长，加之外来地产巨鳄纷纷看好长春市的发展前景，从整体上带动了整个房地产产业的发展，房地产投资始终保持20%左右的稳步增长。ޠࠔळޘှޝखᐱဟମ-ှޝ༅ೆࡍ-૦્࢛-खᐱ༄ஶੑ/
ޠࠔळޘखᐱဥ1998-2008ฤ房地产发展历程《国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通1998知》，提出从1998年下半年开始，停止住房实物分配，逐步ጲᆡᒆૹᓾ实行住房分配货币化。起ळૺ۾ቃఎख1月，建设部出台了《关于1999年向职工出售公有住宅楼房的价步1999格及有关政策的通知》。ᆐᓍ-ఎख߈ࣞ୷期2月，中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意ࢅ-ှޝধধݛă见》，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地。大连万达集团进驻长春，让消费者的住房刚性需求集中释放。2000（长春首个外籍开发的高档次项目，开启了长春品牌开发商的ᅺࡉĂᅺపĂᒦ时代）。ࢀࡍఎखீሤ初3月，品牌开发企业万科进入长春。至今，万科已经在长春成功ྜྷޠࠔLjᎧ۾ఎ2001步开发了万科·城市花园、万科·上东区、万科·兰乔圣菲、万科·兰乔公寓、万科·洋浦花园5个项目，每一个项目均成为经खጓৢᄴ፦ᐆ೫发典，引领时尚生活。ኸႥहࡼ൲ऱှ5月，《长春市城市住宅区物业管理条例》实施。展ޝLjᔐᄏఆૻ中海进驻长春。自此，六年七城，中海地产在长春开发建设中期2002海·水岸春城、中海·莱茵东郡、中海·水岸馨都、中海·国际Ⴅဍă社区、中海·南湖一号、中海·金域中央以及即将启动的中海·常青藤。一系列作品已经成为消费者争相追逐的理想家园。
ޠࠔळޘखᐱဥ1998-2008ฤ房地产发展历程ࣤቶࡼࡍ᎖市ཇLjఎखࢯ场上海绿地进驻长春，成功开发绿地·长春上海城。之后，落子2003多处，开发建设绿地·英湖印象、绿地·新里中央公馆。（跟ᑳޘອሣૺఎख调随政策导向）融创进驻长春，所开发的融创·上城成为新一轮时尚之作。ࣞLjჁିఆ整Ljབྷછ༄ྯฤ期హᒙޘອă1月，长春市人大常委会修订通过《长春市土地管理细则》。20045月，《经济适用住房管理办法》出台，严禁任何单位借集资、合ှޝࢯᑳઁLj稳作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。8月4日，《长春市城市房屋拆迁管理条例》开始实施。ཇਈᇹཋ᎖ຳੰ步福建天嘉房地产进驻长春。ૺᑶݽࡼࡴሶLj发香港南益集团进驻长春，开发南湖边上的美宅——南郡·水云天。2005《长春市物业专项资金管理办法》11月1日起正式施行。ळޘखᐱᆮݛ展3月，国务院出台的《关于切实稳定住房价格的通知》，要求地方政ဍă期府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见，人称“国八条”。
ޠࠔळޘखᐱဥ1998-2008ฤ房地产发展历程2006年5月17日，（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、2006土地、廉租房和经济适用房建设等方面。2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面做出ஐᓐཝਪळޘख了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关ᐱࡼࡍဴLjೝฤᒦ快问题的通知》。ޠࠔᅉှޝह10月18日，长春市政府新办公楼正式投入使用。长春市政府的南迁速标志着长春市南部新城建设的正式开始，也使长春南部新城成为未ݙࣥᐐޠLjଥৃૺ来长春市乃至东北地区创新发展的引擎。发߅ୣጐᎌࡍ७ࣞ展20072月1日，国家税务总局发布的《关于房地产开发企业土地增值税清ࡼᄋဍă算管理有关问题的通知》开始在吉林省施行，要求正式向房地产开期发企业征收30%-60%不等的土地增值税，这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。6月19日，长春市人民政府法制办公室和长春市房地产管理局公布《长春市物业管理条例（征求意见稿）》向社会各界征求意见。充分发挥了政府的职能作用，也明确了物业公司的职责，将在一定程度上减轻物业公司的负担。8月15日，《长春市政府保障性住房建设与管理办法》实行。
ᅉቧᇦ2006年长春土地出让48块，总面积万平方米，其中住宅用地40块，面积万平方米，所占比重为%。纯商业用地7块，面积万平方米，占%的比重。2007年长春共有55块土地出让，总面积万平方米，其中住宅地块共40块，出让面积万平方米，占全部出让土地面积的%。而商服用地也增长到了15块，面积达到万平方米。土地放量特别是住宅的放量明显减少，商业用地增加。截止2008年8月21日长春2008年土地放量33块万平方米（不含工业用地）其中住宅用地20块，面积万平方米，所占比重为%。纯商业用地13块，面积万平方米，占%的比重；净月开发区共放量3块，均为居住用地，面积万平方米。长春2006年土地出让情况长春2007年土地出让情况长春2008年1-8月年土地公告情况朝阳区汽车产业区汽车产业区二道区朝阳区绿园区净月区南关区南关区经开区绿园区高新区二道区朝阳区宽城区二道区绿园区宽城区高新区汽贸区宽城区经济技术开发区经济技术开发区南关区净月区高新区净月区朝阳区二道区高新区朝阳区二道区高新区绿园区经开区朝阳区二道区宽城区经济技术开发区净月区宽城区经济技术开发区净月区宽城区高新区南关区汽贸区净月区绿园区南关区汽车产业区绿园区南关区汽车产业区07年净月区土地出让结构近年，土地放量集中在高新技术产业开发区、净月经济开发区汽车产业开发区等外围区域也较多，市中心的朝阳南关区土地放量逐渐减少。净月经济技术开发区出让土地幅数仅为8幅，住宅用地出让幅数4幅，但201面积均较大，共有万平方米，土地出让集中为住宅用地，市场未00来竞争形势严峻。商业用地也出让4幅，共有万平方米。 居住、商业用地商服用地出让面积(万平方米）出让幅数（幅）ᅉहିLj߅ୣᅉᓍገૹᒦᏴᅪᆍཌᎮǗுᏜఎखཌཱུ߲܈ಿ୷ࡍă
ཇᓨౚ长春近年商品房供求情况（万平方米）长春2007、2008年上半年商品房供求情况（万平方米）年06年07年07年1-6月份08年1-6月份上市量成交量上市量成交量¾长春近年市场供应量在大幅提升，2006年达到近年供应¾2008上半年供应量为万平方米，是2007年同期的峰值，2007年萎缩，较2006年减少19%，仅为万倍，平方米。¾2008年上半年成交量为279万平方米，使2007年同期的¾长春近年的成交量在逐步提升，年平均增幅达到45%，倍2007年成交量达到平方米；¾2008年上半年长春商品房供求比为1:，市场供应大¾长春近年整体供应量大于成交量，年平均剩余量达到54于需求，对比2007年同期，供求比1：，2008年上万，2007年由于供应量减少，产生供不应求的局面，半年供求比的增长远超2007年同期。༄໐ࡼ૩ኹዏᒮLjଝઁ໐ቤᅎࡼᐐޠLjऎᑳᄏ߅ୣᐐޠቃ᎖።ᐐޠLjᑳᄏှޝࡍ᎖ཇă
ळଥၺຳ长春收入与房价关系图上海收入与房价关系图%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%年2002年2003年2004年2005年2006年2007年%%%%%%%%2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年人均收入增长率房价增长率房价增长率人均收入增长率可以看到：长春2001-2005年人均收入增长率高于房价增长率，2006年房价增长率一度高于人均收入增长率，2007年出现回落，房价增长率再次低于人均收入增长率；而上海的情况恰恰相反，2006年之前人均收入增长率只有房价增长率的1/4左右，受到市场的影响2007年房价增长严重缓慢，目前基本达到人均收入和房价的增长相持平的状态。၊ࢯ఼፬ሰळଥૄൢLjှޝࡼ৪൰ၺຳᑵૄਙಯෂă
ှޝࣤዐ历年一线城市成交量与均价情况4000150003489对比一线发达城市上海、北京，长春的房地产市场成交量33063185302511454及成交价格相当于北京上海01年的水平，刚刚进入快速增30001200026021003023769197221697122164长阶段。197118881796200090006778553417081261648912056437上海房地产市场上升期历经4年，成交量上涨%，价61785118100041346000476456013866格上涨%，平均增量分别为%和%；03000北京房地产市场上升期历经5年，成交及价格分别上涨2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年ဍ໐%和%，平均增量分别为%和%北京成交量上海成交量北京均价上海均价ࢯन历年二线城市成交量与均价情况ᑳࡧ180011000对比二线成熟型城市杭州、苏州，长春的房地产成交量及໐໐成交价格相当于03年的水平，开始有持续的发展。年2002年2003年2004年2005年2006年2007年杭州成交量（万平方米）苏州成交量（万平方米）杭州均价(元/平方米）苏州均价(元/平方米）目前长春市场成交量价的年平均增量分别为%和%，量的增速已超过一线城市，市场需求旺盛，但城市经济水平限制其价格增长，价格增长幅2001-2007沈阳住宅销售均价图60034003250度较小。ଥఎ270ဪႥᐐޠ成交面积（万平方米）成交均价ޠࠔধྜྷळޘႥखᐱࣤLj߅ୣᎧଥۣߒᐐޠă
ှޝ፬ሰೆ二线城市.价格走势图一线城市.价格走势图.北京成交面积（万平方米）上海成交面积（万平方米）杭州成交面积（万平方米）苏州成交面积（万平方米）北京成交均价(元/平方米）上海成交均价(元/平方米）杭州成交均价(元/平方米）苏州成交均价(元/平方米）长春07年1月-08年6月价格走势长春近期市场成交价格依然保持平稳增长，成交量在07年房交会的8月及11月达到峰值，其他月份平稳增长。年整体市场低迷观望的氛围对长春影响不大，长春市场没有出现大幅的下1500247715201000滑，对比去年同期成交量增加%，10500成交价上涨%。.成交面积（万平方米）成交均价(元/平方米）ጙሣ߃ှࡼᆃሸᄟ࣪ޠࠔှޝሾ፬ሰ୷ྦྷLj߅ୣᎧབྷฤᄴ໐۾ߒຳ༦ᎌቃ७ᐐޠLjऎଥৃᆮᒦᎌဍă
2008ฤۍฤອᓕᐤཇ2007年2008年上半年长春供应量对比2007年2008年上半年长春成交量对比月2月3月4月5月6月1月2月3月4月5月6月07年月销售量08年月销售量07年月供应量08年月供应量¾07年1-6月份批准预售面积总计159万平方米，而08年上半年的总供应可售面积为万平方米，08年上半年的批准预售面积是07年上半年的倍，同比增加104%。¾07年1-6月份销售面积总计万平方米，而08年上半年的总销售面积为万平方米，同比增长%。08ฤۍฤޠࠔळޘှޝ።ࡍ७ᄋဍLjዏᒮࡍ᎖ཇLjৈሲீᑱଝ௭Ljࢅଥ࠳ሾ߅ᆐ၄ࣤă
ሲሾ၉ࣅზ在市场的重压之下，长春楼市展开促销大战，开发商普遍采取低开快跑的营销策略。6月6日，中海国际社区以2677元/平方米的起价横空出世，引发楼市震动，6月7日，保利·罗兰香谷开盘，3800元/平方米起价，开盘价格远低于人们的心理预期;7月27日，澳海·东方1号开盘起价2988/平方米，又是一个超低起价各种优惠对楼市有所触动，但远未达到市场所期冀的效果。除中海和保利等个别品牌地产的楼盘之外，大多数楼盘销售仍旧进展缓慢。
ळޘှޝၺຳᔐஉǖޠࠔࡼळޘধধݛྜྷखᐱ߱໐LjှޝଥৃߒኚຳᆮLjᆚᎌጙࢾࡼखᐱ༅ೆLjࡣဵத໐ᎅ᎖ᑳᄏ።ࡍ७ᄋဍLjှޝዏᒮࡍ᎖ཇLj߲ሚ೫ጙࢾଢ଼ଥ࠳ሾሚሷă
ሲሾ၉ࣅზ全国大势低迷，而东北和长长春的房地产刚刚步入发展春的房产形势相对较好，量初期，整体市场持续看好。价都基本保持稳定。长春市场是一个值得进入的市场，能够为复地提供稳定的利润来源。
ᆰᄌǖআྙੜྜྷޠࠔှޝǛ્ෂᐏዹࡼீᑱǛᒰࣶອఎखࡼீᑱLjআྙੜೂ᎖ݙھᒄǛ
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আᏴᒦਪ复地荣誉2004-2007年连续四届中国房地产百强企业综合实力TOP102004-2007年连续四届中国蓝筹地产企业2005、2006年连续两届中国房地产上市公司十强2004中国十大最具价值房地产公司品牌复地自1994年开始房地产业务以来，秉承“以人为蓝图”的经营理念，坚持为城市新兴中产阶层打造高性价比的生活、工作、休闲空间。十数年来，复地已经在上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、杭州、西安、成都等地，成功开发数十个项目截止2007年12月31日，复地共拥有总建筑面积约950万平方米的土地储备。
আှ“复地”上市历经坎坷¾2002年下半年,复地就已经准备实现第一次IPO。但当时中国电信(0728,HK)进行了大规模IPO,因市场反应不佳,被迫推迟计划,复地也受其影响,推迟招股。¾2003年2月,复地在汇丰的安排下再次安排招股,但在公布招股结果的前夕,复地招股很不理想,宣布押后上市。¾复地终于于2月6日在港交所挂牌,股票代码为2337，共发售亿股H股,其中90%为国际配售,10%公开发售。而复地向散户发售的部分受到追捧,获481倍认购。于是复地将招股价调高到元。复地历经三年终成正果,预计筹资亿至亿港元,这也将大大缓解复星的压力。同时复地发行A股计划现已基本完成相关文件的准备工作，正在等待证监会及相关政府部门的审核批准。
আࡼखᐱऱሶ复地历年净利润区域分布长春——复地进驻东北第一站！20062007东北区域其他地区16%其他地区22%北京上海14%50%上海长春北京200770%28%华北区域北京2003天津2005西安2006Rmb2,679 mil*Rmb5,044 mil*成都无锡2009预估2008预估上海1994南京2003重庆2005武汉2002杭州2006上海长沙上海其他地区其他地区27%32%35%中西部区域47%长三角区域北京北京38%21%*Rmb12,933 milRmb7,127 mil*¾复地的两个发展方向分别是：一从长三角出发辐射中西部，二是从京津出发辐射整个北方。¾06-07年销售利润主要来自上海和北京，预计未来利润主力将会转移到其他城市中去，预计比例08、09年分别可以达到35%和47%。
আࡼᅉॊݚ土地存量地区分布长春总建面积天津8%城市应有总建面积(平方米）1%上海(平方米.) 成都21%2%上海2,136,000 1,255,000北京517,000429,000 南京1,409,000 610,000 无锡833,000417,000西安23%杭州581,000 476,000 南京武汉1,064,000745,00014%重庆683,000683,000 西安2,527,0001,331,000重庆无锡武汉7%成都200,000200,0008%10%杭州长春830，000830，0006%天津152,000114,000总量10,932,0007,090,000¾目前复地在非长三角一带的土地存量占总存量的51%，而且多为在建项目，说明这些区域的项目势必成为复地未来的发展重点。长春的三个项目所占比例也达到了8%。
আᏴޠࠔ复地目前在长春拥有一个商业项目、两个住宅项目，总建超过80万平方米。目前均处于启动阶段。宽城项目：总建20万平方米，综合社区，包括：多层、小高层、高层。长春市区宽城项目辉达大厦项目辉达大厦项目：总建9万平方米，综合性商务净月项目楼，包括：酒店公寓、写字楼、购物中心。净月项目：位于净月大学城内，总建54万平方米，中高端综合社区，包括：联排别墅（待定）、花园洋房、电梯多层、小高层及高层公寓住房、酒店式公寓、底商及会所等。
ᔐஉǖআဵጙଜᎌອᎌဣೆࡼఎखLjཝਪછᑵ߅ᆐૹᅍᏥᔫࡼཋဴLjऎᓘޠࠔ᎒߅ᆐআൢᔇࣁ۱ࡼਈጙݛă
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ອޘዐ长春品牌开发商分布市场现状代表项目进驻开发商复地宽城项目时间项目品质中海金域中央万科地产2001兰乔圣菲高端绿地蓝海绿地英湖印象复地辉达大厦万科城市花园绿地集团2003新里中央公馆中高端万科洋浦花园绿地长春上海城中海南湖1号万科上东区和记黄浦2005御翠园项目高端中海常青藤融创地产2003融创上城中高端保利罗兰香谷中海莱茵东郡中海地产2002南湖1号高端融创上城中海水岸春城保利集团2006罗兰香谷中端复地净月项目中信城中海水岸馨都绿地新里中央公馆万科兰乔公寓中海国际社区中信地产2006中信城中高端万科兰乔圣菲和记黄埔复地地产2007--保利净月项目¾外地品牌开发商自01年逐渐进入长春，项目主要分布在市中心，并逐渐向城市外围发展。¾品牌开发商项目定位普遍中高端。ሚᎌອޘᒰࣶLjॊݚ܈୷ਓमLjሲਖෝࡍLjອᒠLjອீᑱ૮ೲă
ອޘዐ开发体量土地储备分布项目总开发项目总建土地储备体量开发商数（万平方米）（万平方米）5605万科地产绿地集团470南部新城项目和记黄浦29214融创地产158/中海地产719270和记黄埔老柴油25045公顷（长春保利集团机分厂地块科技文化中心）绿地南部新城项目长春科技文化中心中信地产144/保利大剧院万科广源路项目复地地产383/总计25649/¾目前品牌开发商在长春开发规模近650万平方米，主要分布在市中心和净月开发区。¾目前中海地产在长春的开发总量最大。߹ᒦጲᅪLjࡍఎखᅉ݀ݙࡍLjᆚீᑱተဴభă
ອޘዐ品牌亮点展示万科兰乔圣菲中海国际社区外立面：南加州风格英式风格会所、售楼处保利罗兰香谷融创上城样板示范区户型：层层退台
ᔐஉǖ༄ޠࠔཝਪቶອఎखᏠૹLjఎखሲᒰࣶLjऎ۾ᅉອሤ࣪ལचLjఱઓ࣪ᅪఎखᎌ୷ࡼ၊ࣞăऎ࠭ఎखఎखࡼऱሶఘఎखᒮቦᓆ୍ฉጤLjுᏜཌ߅ᆐఎखེ࢛ă
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ອޘዐ品牌价值提升品牌商开发模式—万科发展历程：2006年2001年2003年¾长春万科房地产开发有限公司宣告成立¾位于二道区的上东区项目开始开发。¾2006年万科在长春的第一个别墅项目开始销售。¾长春万科城市花园项目开始建设，规划¾项目规划占地面积约15万平方米，总规划建¾万科·兰乔圣菲，得名于美国最富有的小镇用地约15公顷，规划总建筑面积为18万平筑面积约20万平方米，总户数约1300户左右。Rancho Santa Fe。小镇以其美丽的风光、充沛的方米。以多层为主，中心绿地局部点缀点以新都市主义规划理念为背景，园区公共空间阳光吸引了包括比尔·盖茨、文莱·苏丹这样大名式小高层，小区在总体设计风格上充分表对外开放式的布局特点，延续了城市的文脉，鼎鼎的世界首富比邻而居。长春万科兰乔圣菲，选现美国风情的意境，建筑造形体现美国现注重营造良好的公共空间，形成景观资源充分址净月潭国家森林公园，纯正Mission风格，打造代建筑手法。共享。上东区还推出了万科集团专利产品——美国南加州原味别墅。包括单体和联排两种建筑情景花园洋房，这是一种户户带花园或露台的形式。其中楼王以1500万元成交，项目也多次刷新型住宅，填补了多层住宅与别墅之间的空白。新长春房地产市场的价格记录。万科城市花园万科上东区万科兰乔圣菲
ອޘዐ品牌价值提升——ޘອ品牌商开发模式—万科发展历程：2007年2008年万科兰乔公寓是长春万科6年时间以来，在长春¾万科洋浦花园位于长春市东部，属经济技术开发区，是东方广场区域的地标性建筑群落。首度开发的全小户型精品项目，位于长春市城区¾项目总建筑面积约万平方米，依万科集团的“全面家居解决方案”，引入了目前在北京东南部净月经济开发区，东、南至净月大街，西区域、上海区域比较成熟的全装修产品——TS和U5，它在设计流程及设计理念上不同于以往至兰乔圣菲别墅区，北至聚业大街。项目整体建的“毛坯+装修”的建造模式，而是一种深具科技含量与创新技术的全面的家居解决方案。万筑风格为简约西班牙风格，并且在长春首次推出科洋浦花园在设计方面融入了北欧的简约风格，打造以人为本的生活理念，凸显项目在居住了精装修产品。文化上的理念先进性和在施工工艺上的技术先进性。万科兰乔公寓万科洋浦花园专利产品——情景花园洋房ᎁኅࡼޘອອᒠဵᅺ南加州原味别墅南加州原味别墅పᔢࡍࡼᄂྻLjऎ༦Ᏼޘອࠎቤऱෂጐဵ全小户型精品项目ቲጓഌᄿዲࡼ୯ྻă全装修产品——TS和U5
ອޘዐ品牌价值提升品牌商开发模式—中海发展历程：2002年2003年2004年“中海·水岸春城”一期20万平方米土地正2004年，长春中海地产有限公司在03年基础上长春中海地产有限公司是中海地式开发运作，当年9月推盘销售，当天销售继续开发二期项目，建筑面积约9万平方米，依产集团公司所属之全资子公司，243套，创造了长春房地产市场日销售的历史托伊通河——长春市唯一的河流的自然景观，成立于2002年12月，注册资本1最高纪录。规划建筑面积约100万平方米，共营造西班牙小城浪漫文化气息为卖点，享有亿元人民币。分三个组团。绿化率为56%，近2万平方米的“水岸春城，浪漫之都”的美誉。2004年销售中庭绿地，各南北贯穿的两条S形生态绿带，650套，为公司平稳发展奠定了基础。2005年5形成以自然生态、水景、绿河为主的核心景月，歌雅园三期顺利开盘，当日成交额逾6000观。万，再次创造了长春房地产市场的奇迹。中海水岸春城中海水岸春城
ອޘዐ品牌价值提升品牌商开发模式—中海发展历程：2005年2006年2007年2005年，长春中海地产有限公司倾力开发了又一精品楼盘—2006年，长春中海地产有限公司在前三年的基础2007年7月24日，长春公司在大连成功—“中海·莱茵东郡”，从中高档住宅开发转向高档住宅开上，又开发运作了“中海·水岸馨都”项目，成摘得第一块土地，标志着中海地产在环发，开盘当日销售42套成交额突破7000万，再次震惊了长春为少有的在长春同时开发运作多个项目的房地产渤海区域的布局又完成了重要的一环，房地产市场。2005年，长春中海地产有限公司获得了长春房公司；2006年4月，长春中海地产有限公司以标志着东北区域的逐渐完善。2007年7地产“销售面积”和“销售额”双料冠军，中海地产在春城18000万元成功取得了南湖大路与工农大路交汇月31日，备受各界关注的普阳街地块房地产的领跑者地位确立。处的万平米的土地使用权，在春城赢得了“地被长春公司收入囊中，占地面积王”的称号；2006年12月，再次以79000万元成万平方米。这是继中海地产摘取南湖岸莱茵东郡是中海地产别墅开发进程中第三代别墅的代表作。功竞买取得了南环城路以南地块50万平米土地使边最后珍稀地块、打造东南板块中海新整个项目总用地70万平方米，其中一期用地近27万平方米，用权，为长春中海地产有限公司健康、持续、快城后的又一惊人手笔，这预示着中海地建成后将成为长春首个法德风情城区名流别墅区。速的发展奠定了基础。产在长春的区域战略布点及可持续发展中海莱茵东郡的实质转变。中海水岸馨都中海水岸馨都
ອޘዐ品牌价值提升品牌商开发模式—中海发展历程：2008年06年的“地王”——中海•南湖1号终于面世，沿袭5月31日，中海国际社区开盘，是中海地产第四代中海金域中央是中海地产在长春市建中海地产豪宅专家的血统，为城市高端人士打造长产品的代表，拟分期分组团开发，包括多层、小高造的“中海第五城。”位于南关区的春市乃至吉林省内品质绝伦的地标性住宅产品。南层、高层和低密度高级住宅等多种建筑形式。建成核心位置。该项目占地9万平方米，总湖1号主要产品类型为平层、错层复式三种形式，6-后，项目将形成拥有重点中学、酒店公寓、大型商建筑面积大约18万平方米，由22栋楼8层多层电梯豪宅，1梯2户设计，其中一部分住宅电业等大量公建配套组成的、可容纳7000户人居住组成。梯可直接入户。打造英国维多利亚风格的世界级公的大型高品质社区，成为长春乃至全国均有影响的中海金域中央园豪宅。住宅示范社区。中海国际社区中海南湖1号中海南湖1号中海南湖1号中海南湖1号中海金域中央中海国际社区
ອޘዐ品牌价值提升——ਖෝ品牌商开发模式—中海100万平方米中海水岸春城70万平方米中海莱茵东郡13万平方米中海水岸馨都中海南湖1号万平方米95万平方米中海国际社区中海金域中央18万平方米+中海常青藤35万平方米万平方米ఎखࡍਖෝሲጲૺߠᔗࡼᅉࡀဵᒦᏴޠࠔळޘှޝۣᑺߒኚखᐱࡼ༄ᄋă
ອޘዐ品牌价值提升——ຳଥݽ品牌商开发模式—中海6月6日，中海国际社区以每平方米2677元的超低起价引发楼市震动，均价3700元左右，又位于南城核心，属于国际潜力的价值之地。在房价不断上涨的今天，在楼市均价已经超过3500元的长春，2677元的房价看去上很有诱惑力。作为长春最有影响力的地产企业之一的中海，率先打起“起价2677元/平”广告即是一种营销手段，还是市场的试金石。ఎखࡍਖෝሲਜ਼ຳଥݽۣᑇ೫ᒦࡼႥབྷછă
中信城ອޘዐ品牌价值提升——ਖચ品牌商开发模式—中信2005年，中信地产受政府之邀，落子长春净月，投资承建中国长春现代农业博览园，携手政府实现“把农博会从水泥地搬到黑土地”的城市梦想，打造“永不落幕的农博会”。与此同时，中信地产以巨资拍下毗邻农博园的110万中信城平方米“地王”，将其打造成集别墅、洋房、公寓于一体的高端社区。农博园农博园中信城农博园
ອޘዐ品牌价值提升——ଥৃ品牌商开发模式—保利“保利罗兰香谷“6月7日，保利·罗兰香谷一期首批房源开盘销售创造了亿的销售业绩，成交966套，创造了客户争相购房的销售场面。6、7两月，首批推出房源销售率超过90%，总销售额冲刺10亿元人民币。罗兰香谷开盘时花园洋房均价5000元/平方米，而周边竟品融创上城的相同产品均价则达到了5500元/平方米，差价近500元/平方米。
ອޘዐ品牌价值提升——ཌਖચ品牌商开发模式—保利“保利罗兰香谷”占地50万平方米，规划有联排别墅、多层、小高层和高层产品。中央景观长廊80米宽，600米长，近5万平方米。三大景观区域包括：北部小高层景观区，横贯中部东西的水景景观轴和南部别墅景观区。罗兰香谷总平
ᔐஉޘອǛᔓǛଥৃǛਖચǛ༄ᑳᄏࡍဴࢅධLjఱઓࡼଥৃැঢࣞLjྙআ۾ᓹጙ༤ጲབྷચᔓᔫᆐ࣪ऱᑣࡼᄟୈሆLjፇ۾ښᔫᆐআྜྷޠࠔࡼ၅ৈሲLjጲ༫ࡼ“ଥৃ”ૺ“ޘອਖચ”ݽۣᑇሲࡼᎌಽབྷછૺআອࡼ߅ၥೂă
ቤೊఙႊှޝዐ¾项目位置ሲၢቶॊᇜ¾区域环境和配套¾区域规划和交通¾项目概况ਖ਼ቦᆰᄌஊޘອૺଥৃࢾᆡચૺ፦ሾፇሲጓࢾᆡ
ཌᆡগศ火车站绕城高速路经开区城市中心高新区本案净月区۾ښᆡ᎖ޠࠔှுᏜఎखཌดLj௦ಭှᒦቦಱLj௦ಭޱᐶಱă
长春中医学院ཌᎮણஹ公安专科学院吉林艺术学院现代传媒学院路硕博环城高速东北师大附中东北师大路净学新城路博月大华侨外国语街本案税务专科农大农博园工大人文信息学院۾ښᒲܟቅᏠૹLjཽᆪᇦเăࠥᅪሲதแ݇ᏊLjࠀ᎖ுᏜᏊ६མLjညზણஹੑă
ޠࠔแ݇Ꮚ自2008年开始，中国长春现代农业博览园将成为中国长春农业、食品博览会的永久会址，使农博会从以往的水泥地植根于黑土地，做到常年展示、永不落幕。中国长春现代农业博览园位于长春净月经济开发区内，由曾担纲德国汉诺威世博会的德国阿尔伯特施佩尔建筑与规划设计公司进行规划设计，总用地面积200万平方米，由中信华南集团投资亿元建设，是目前国内首个集现代化、生态型、综合性为一体的农业博览园区。园区空间结构布局为一园、九区、九馆：¾一园为中国长春现代农业博览园;¾九区分别是主展馆区、分展馆区、君子兰花卉展示区、种植展示区、果树展示区、优良动物展示区、新农村展示区、美食区和停车区；九馆分别为主展馆、分展馆、农业博览馆、航天育苗科技展示馆、君子兰组培展示馆、现代农业展示馆、珍奇植物展示馆、君子兰花卉展示交易馆、花鸟鱼馆，是一个科技含量高、以农业为主题的多功能展示区;¾园区建成后，将吸引国内、国际知名农业企业加盟，邀请国际、国内著名专家举行论坛，力争在3-5年内将其打造成为国际知名的农业‘博鳌’盛会。
ޠࠔแ݇Ꮚ
ுᏜრਖચ到2020年，净月开发区将基本建成国内一流并具有国际水准的综合性、多样性、高品位的生态旅游、冰雪旅游、度假旅游的胜地；基本形成以旅游经济产业为主导产业，其它相关产业为辅助产业的集约化新兴经济区；基本建成生态平衡、环境优美、设施配套的长春市生态型新城区。
ཌᎮણஹཌᎮดᇄອᓕᐤLj༦ອᒠ୷ތă۾ښဵཌᎮดጙৈळޘሲă
博学路ᒲܟᄁ本案农大北门小区沿线农大北门配套小区沿线配套博学路两侧的底层商业۾ښᒲܟᄁݙࣶLjጲညᄁᆐᓍLjᎌࡍቯૹᒦጓLjᓍገॊݚᏴแࡍ۱ඡLjএதቃཌዘሣጲૺ݇ኧവዘሣă
ୣᄰ߲ቲ洋浦大街东环城路环城高速新卫星路城大街路硕博净58路公交1月大路学街博本案轻轨公交103路༄۾ښ߲ቲ୷ᆐݙܣLj߹158ୣᏴএதᎌᐶ࢛ᅪLj༵ਜૺ103വୣ௦ಭሲᔢதࡼᐶ࢛ݛቲဟମጐኊገ15ॊᒩጲă
信号基站博学路్ᄟୈ5号地净乙五路5号地技术指标5号地为农田，平整无遮挡，基地面积：万平方米信号基站但地块东侧有信号基站，存在辐射影响总建面积：万平方米容积率：会所：1万平方米综合商业：4万平方米幼儿园：3200平方米配套设施：2000平方米博学路净乙五路ሲ5్ᒲܟവౚᄟୈੑLjၷሶ4ޱࡸLjுጰ႐വᆚ߅ă༄ᅉᆐแᄙLjෂຳᑳLjᒲܟᇄᑒࡪLjࡣࣁݾቧᐶࡀᏴ६ᆆቔă
ሲஉ൙ோঀጙᏊLj50ᅺຳऱඳࡍਖෝআਪଔཌ
ቤೊఙႊှޝዐሲၢቶॊᇜ¾如何在前期配套条件不很熟的条件下达成项目ਖ਼ቦᆰᄌஊ的快速去化？¾如何落实本案的生活配套来保障项目前期的入住率以及后期的有利去化？售价的合理增长？ޘອૺଥৃࢾᆡચૺ፦ሾፇሲጓࢾᆡ
ਖ਼ቦᆰᄌጙǖྙੜᏴ༄໐ᄁᄟୈݙ੪ၚࡼᄟୈሆࡉ߅ሲࡼႥབྷછǛۣᑺᔗ৫ࡼఱઓኊཇᑊࡵፀሶఱઓ
ᆰᄌጙှ၅ৈࡍਖෝሲఱઓᏴಱǛ+ཌᎮఱǛ——৫൮ǛჇඣဵၹǛᅪఱǛ——࠭ಱǛ
ཌᎮఱઓ۾ښᒲܟቅૺᔫཽᏋၫ教授副高级专业技国务院特殊其他专/高级职在校生院士教师人数术职务人员津贴获得者家学者教授称人数东北师范大学222212————547838391294（）211吉林农业大学17471——3584866——4721031长春中医药大学6989——4433327161664670长春税务学院15000——300——————300300华侨外国语学院6800————————202040长春工业大学人7000————————333370文信息学院吉林公安高等专3700————————626262科学院总计815192110181147105923903467ுᏜࡍኧ߃ሚᎌ୴ᒆᏖ3467ཽLj࣪᎖۾ښᎌጙࢾࡼఱઓᑽ߁ăᑚዹࡼᑽ߁৫൮Ǜᔢᒫถ৫ࡉࡵࡼ߅ୣถᎌࣶǛ
独墅湖高教区地处苏州工业园区东南面，占地一千公顷。借鉴剑桥、ښಿ牛津等国际名校校园建设经验，一次规划、分步实施、滚动开发。——苏州翰林缘北京大学、南京大学、生物纳米园等海外著名高校及高校研发机构在此入驻，已具相当规模。翰林缘效果图翰林缘效果图独墅湖高等教育区。“翰林缘花园”是独墅湖高教区内的第一个社区。小区总建筑面积约31万平方米，其中住宅面积约29万平方米，规划建造28幢高层住宅，整个小区分两期开发，一期11幢，二期17幢。07年8月开盘。
ੀᏏఱᏎॊᇜ面积配比及去化情况：一期15万平方米，其中110-160平方米中大户型占50%，80-100平方米中小户型占50%。一期共约1000套，目前已售罄，销售时段，月去化200套左右。二期已开盘，已去化600套。成交客户95%为大学城老师。大学教师人数则在翰林缘购房的大学城老师占老师总人数的比例为：利物浦59思培学院501600×95%科技大150西安交大200≈28%南京大学5322663东南大学200苏州大学4000总计5322人ᔫᆐࡍኧ߃ጙৈཌLjੀᏏᇢ೫ࣖၩઌ୴ཌ୴နᔐၫࡼதྯॊᒄጙ৪ळă
ఱᏎᆉ૦由于本案与翰林缘有着极大的相似度——大学城周边的第一个社区，所以翰林缘28%的产业人群购房比例同样适用于本案。净月大学城目前拥有教师约3500人，所以本案的大学城客源预估为：3500×28%980套附加原因：≈翰林缘开盘时价格较附近其他楼盘便宜近10%，并且为定向房，一定程度上促进了去化速度。加之今年房地产市场普遍不景气，观望气氛浓厚，预计去化套数为700套左右，只占项目总户数的16%。项目项目体量：产业人群比例同时，本案区域产业人口只有苏州翰林缘35万平方米：5322人1万平方米：152人翰林缘区域产业人口的65%，但项目体量为翰林缘体量的本案50万平方米：3467人1万平方米：69人143%，产业人群对于本案50万的体量缺乏足够的支撑。ᒲܟޘጓཽཬၫሤ࣪ᎌሢLj࣪ઁኚఎखጲૺࡍተሷࡼၥೂࡀᏴᆆቔ
۾ఱઓሤ࣪ᎌሢLjኊገࡴྜྷᅪཽཬ
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ீᑱཌᎮཀྵࢾ复地净月项目中信城万科兰乔公寓中海国际社区周边在售公寓项目客户区域结构朝阳区南关区二道区经济开发区高新开发区市内其它区域净月区外省市其他/中信城11%14%21%17%3%11%23%//中海国际社区25%15%5%35%10%10%//万科兰乔公寓19%14%15%5%4%17%9%13%4%ᒲܟሲఱઓᅪఱઓᓍገᔈ᎖औࡸĂளఎཌLjጲૺݝॊࡼޫዴਜ਼ฉਈࡼှᒦቦఱઓă
ఱઓഗሶ宽城区火车站绿园区二道区公交103路朝阳区南关区经开区轻轨公交158路南部新城区高新区净月区本案࠭༄ཌᎮࡴྜྷᅪఱઓࡼୣᄰࣅሣࣥLjளఎLjฉݝቤ߃ጲૺுᏜཌॊഗ۾ښ༅ᏴఱઓLjቤཌဵ۾ښࡼீᑱݬఠཌᎮă
ீᑱཌᎮှޝுᏜज़ஶཌۇ్
ཌᎮᏎ长春净月经济开发区位于长春市区东南部，是1995年成立的省级开发区。区域生态环境优越，人文环境一流，配套环境完备，己成为长春市投资、居住、休闲的首选之地。月净旅游业：净月潭森林公园、伪满皇宫博物院、长影世纪城等文教科研：东北师大净月校区、吉林农业大学、吉林省农科院等房地产：香港和记黄浦、中海水岸春城、富奥花园、万科地产等高端产业：国家制造业软件基地——汽启明软件园、干细胞中心、生物医药、精密制造等不远的将来，净月开发区将逐步建成长春市的生态核心区、吉林省内高端产业集聚区、国内生态城市建设示范区、国际一流生态环境优美区，成为长春市东南板块的一颗明珠。ுᏜཌज़ஶᎁගLjஶᓾᏎॕLjညზણஹᎁLjဵޠࠔቤቭညზᓕཌă
万科兰乔圣菲ཌᎮሲ本案月潭优山美地中信城御翠园净月钻石山庄玫瑰谷森林华墅开盘总建2案名位置产品类型成交均价(元/ M)主力面积（M2）主力总价(万元)2时间(万M)净月钻石山庄.净月分团36号叠加-230110-126森林华墅.柳莺东路独栋313000350-860455-900单体单体9500单体339-497单体322-472月潭优山美地.净月大街/绿柳路12小独栋小独栋8400小独栋317-376小独栋266-315独栋13000-15000独栋520-750御翠园未上市银杏路/聚业大街独栋50274-500小独栋12000-13000小独栋328-356独栋12000独栋470独栋658独栋联排中信城.净月大街4775号102联排8500联排320-350联排350-470叠拼多层多层4200多层107，170洋房45，71独栋351-421双拼11000双拼292双拼386-463独栋联排玫瑰谷.净月大街/聚业大街32叠加6700联排262-290叠加140-151叠加多层多层5000叠加210-226多层70-85多层140-170ுᏜრᒲܟᓍገጲܰၩሲૺࡍਖෝআሲᆐᓍLjᎼޘອෂ૩ࡍLjᔐଥă
ᒮ࢛ৈښ中信城长春中信鸿泰置业有限公司是隶属于中信华南（集团）的国有控股企业，是中信华南（集团）新的战略布局和产业延伸。公司于2005年8月在长春注册。目前在长春拟开发中国长春现代农业博览园及中信城项目。中信城•商业会展项目农业博览园主要开发内容为：75公顷商业会展用地，约30－35万平方米的建筑开发体量，包含会展建设、酒店建设、商业建设、餐饮、娱乐建设；其中会展约6万多平方米，酒店约6万平方米，商业约15万平方米，餐饮、娱乐约6万平方米。中信城•住宅项目——中信城为大型的复合型住宅项目，主体建筑类型为低密度产品（包括独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠加别墅），此外辅之于情景洋房或多层公寓产品；商业公建配套主要由风情商业、配套商业、休闲会所、幼儿园等构成。规划用地面积为110万平方米，容积率为，建筑面积约为88万平方米开发商：长春中信地产位置：净月大街4775号建筑设计：陈世民建筑师事务所洋房景观规划：易兰建筑规划设计咨询有限公司全程代理：天启&开启机构别墅占地：243万平方米，总建：102万平方米绿化率：42%产品类型：独栋，联排，叠拼，多层洋房
ᒮ࢛ৈښ中信城均价：独栋14000元/平方米联排8500元/平方米叠拼6000元/平方米多层4200元/平方米主力面积：独栋407-476平方米联排330-350平方米多层97-173平方米的二房三房四房主力总价：独栋570-666万元联排281-298万元多层45-71万元客源情况：多层客户以市内客户为主中信城总占地面积约200万平方米，由高端住宅区、农博园和塞文山（原大顶子上）组成。住宅区占地面积约110万平方米，包括拉斐庄园单体别墅、普罗旺斯联排、叠加别墅和德芳斯、洋房产品。农博园占地面积约95万平方米（不含农大合作用地），有展览区、大型商业配套区和外展三部分组成。2007年，中信城一期拉斐庄园单体别墅，普罗旺斯联排别墅先期面世。2008年，中信城二期上市
ᒮ࢛ৈښ中信城建筑立面采用法式新古典主义风格
ᒮ࢛ৈښ中信城样板房装修较为复古，奢华
ᒮ࢛ৈښ中信城附加值：双车位，地下室赠送，阁楼赠送，花园赠送会所设施：5000平方米两座主题会所，三层，有体操馆，球类区机械运动区，斯诺克，咖啡厅，篮球馆，SPA区，儿童游乐园，棋牌室等商业设施：35万平方米繁华商区教育配套：6万平方米师大附小中信实验学校其他设施：32万平方米农业主题公园有利点：净月区中心位置，环境良好坡地地形，景观优势明显附加值高，赠送面积实惠不利点：样板区设置较远，样板间档次不高。
ཌᎮᄂ࢛ညზણஹጙᒇဵுᏜཌࡼᔢࡍ൲࢛LjཌᎮดሲࢾᆡ࣡LjޘອጐጲࢅමࣞࡼܰၩಢᆐᓍLj༄ጯளተ߅೫ޠࠔ࣡ᓕཌࡼॉᆍă
ீᑱཌᎮှޝጟᄰۇ్
ཌᎮሲ富奥花园中海莱茵东郡中海水岸馨都中海国际社区开盘总建主力总价销售案名位置产品类型成交均价(元/ M2)主力面积（M2）时间(万M2)(万元)率联排11000-13000联排224联排265-300伊通河以东南环路多层，高层，小高叠加6000-6100中海国际社区95叠加230、260叠加140-16060％./临河街南行300米层，联排，叠加多层5000公寓130-140公寓65-80高层4000双拼，联排、叠伊通河东卫星路南联排10000联排285-440联排285-440中海莱茵东郡.加，电梯洋房，小%200米双拼12000-13000双拼390双拼468-507高层，高层净月临河街/南环联排8000-9000独栋400独栋640力旺弗朗明歌.单体、双拼、联排29/路独栋16000联排220-270联排176-243高层5000高层125-145高层65伊通河以东，卫星叠加、联排、洋房、富奥临河湾叠加6000叠加237叠加14380%路南80米高层洋房5500洋房167-215洋房90ۇ్ดሲࣶᆐᓕཌLjᎼޘອଥৃᏴ4000-5000Ꮔ/ຳऱඳᔧᎎă
ᒮ࢛ৈښ中海国际社区2002年，中海挺进城市结构飞速变革的长春，一举拿下伊通河畔100万平米的土地，2006年，中海再度斥资亿摘取市中心南湖畔及新城市中心南环城路的两块黄金之地。2007年，长春中海地产启动”“万家灯火”计划，同时操作五个楼盘，包括园区已经成熟的中海水岸春城，中海莱茵东郡，中海水岸馨都，中海南湖1号，中海国际社区。目前，中海在东南板块的三座园区已经各具规模中海生活圈，自成一个新兴的CLD中心。中海莱茵东郡中海水岸春城中海水岸馨都2008年，中海在城市核心，南关珍惜无二的长春大街，亚泰大街交汇处中海国际社区，筑建一座傲然繁华的高尚居所——中海金域中央。历经5年，中海品牌在长春万众翘楚。顺应城市发展的企盼，站在城市运营商的高度，一次次超越自我，一次次创新前行，让中海开发的项目先后赢得了“市民最喜爱的楼盘”、“长春名盘”,”中国名盘“等一系列殊荣，由于中海的突出贡献，长春中海更被授予”长春城市推动大奖“……中海在南部新城的项目中海水岸春城，中海莱茵东郡，中海水岸馨都，中海国际社区，总占地133万方，总建筑面积达195万方，在南部新城连片发展，极具规模，更拉动了整个区域的发展。更吸引力旺集团进入区域开发高端别墅项目。ᒦᏴޠࠔఎखࣶৈሲLjᎌሤࡩࡼອ፬ሰೆă
ᒮ࢛ৈښ中海国际社区开发商：长春中海地产有限公司位置：伊通河以东南环路/临河街南行300米建筑设计：欧普建筑设计（亚洲）有限公司高层景观设计：香港泛亚国际景观设计公司物业管理：长春中海物业管理有限公司占地：50万平方米多层总建：95万平方米别墅产品类型：联排，双拼，叠加高层主力面积：联排224平方米多层叠加230-260平方米总价：联排265-300万元/套叠加140-160万元/套上市日期：日，中海地产以亿的巨额摘取了南城500843平方米的新地王，开始中海国际社区的造城计划。项目位于政府规划的南部新城核心位置，毗邻市政府新址，东临临河街，西至伊通河，南近102国道。项目规划为高档住宅、大型商业，重点中学等。同时南部天然水景绿地，西部临河景观得天独厚。此项目是中海地产继水岸春城，莱茵东郡，水岸馨都之后的又一高品质大型社区。项目2007年首期住宅入市，成为南部新城又一瞩目的开发亮点。ਪଔཌਖෝࡍLjޘອಢቯॕLj뀨࿖Ljᎌ੪༓ࡼှޝீᑱೆ
ᒮ࢛ৈښ中海国际社区135㎡88㎡
ᒮ࢛ৈښ中海国际社区附加值：地下室，车库，花园配套设施：11万平米的旗舰商业板块及占地万平米的国际教育板块，将引入餐饮、休闲、娱乐等多元化业态，形成辐射方圆10公里的影响力，并建设省级重点中学和两所社区内双语幼儿园，有利点：品牌优势大规模社区，规划良好南部新城核心位置，潜力巨大不利点：价格较高样板区未作，缺乏展示效果
ཌᎮᄂ࢛ۇ్ஐᎅᒦࣶৈሲࡼఎखLj༄खᐱ୷ᆐ߅ၚLjऎฉݝቤ߃ࡼਖચጐᆐۇ్ळޘှޝࡼखᐱᄋ೫ಽੑፐႤă
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ሲॊݚ东方广场中意天成东皇洋浦澳海坦克学院可口可乐༄ளఎཌࣁऱਓޝএதৢᎌ5ৈᏴ၉ሲLj08ฤቤှሲᐴᔐᄏࡼ80%ă
ሲ۾༽ౚ面积案名开盘时间产品类型总建均价（元/㎡）开盘销售率（平方米）19550089-150%洋浦花园6月4028日小高层、高层澳海东方-1401号7月20日%多层天成领寓9月初多层、高层-12736%20东皇先锋／、高层／80-101多层／24320080-9583%中意之尊07年初高层༄কཌᎮှሲᒦጙৈሲᆐ07ฤ߱ှLj႐ৈ08ฤቤᐐሲLjᒦྯৈሲጯளఎဪሾ၉Ljጙৈሲࡗ၉ă
ሲ۾༽ౚ市场小结：¾目前该区域所有项目中，以08年新增项目为主；¾区域内各项目的总建规模相对较小，一般在20万左右；¾区域内的物业类型以高层和多层为主，各占有一定的比例；¾各项目的价格一般在3500-4000元／㎡之间，洋浦花园由于其产品定位较高且为全装修产品，价格最高；¾08年上市的项目开盘时间都在6月份之后，开盘后销售情况并不理想；¾区域内的各项目客源以区域内各企、事业职工为主，同时包括二道及周边区域内工薪阶层为主，经济实力不强。
ᒮ࢛ৈښ洋浦花园开发商：长春万科房地产有限公司位置：洋浦大街与武汉路交汇处规模：占地万平方米，总建20万容积率：2开盘时间：08年6月28日产品类型：小高层、高层装修情况：全装产品，800-1000元/平工程进度：结构体均价：高层5500元/平、小高层6000元/平主力面积：二房89平方米当期销售率：45%ዳ໌ઔᏊᆐޠࠔᅺపᇋৈሲLj08ฤᒦኮှLjᆐཝᓤኀޘອă
ᒮ࢛ৈښ发展历程万科上东区万科城市花园万科兰乔公寓万科兰乔圣菲ᅺప࠭2001ฤ߲ޠࠔLj7ฤጲሌઁఎख೫ᅺప߃ှઔᏊĂᅺపࣁཌĂᅺప౾༛ဓऺĂᅺప౾༛Ꮌ႐ৈᄂྻࡼሲLj08ฤᓍᅎᇋৈሲ—ዳ໌ઔᏊă
ᒮ࢛ৈښ产品分析TS—B精装2房TS—A精装2房90ຳऱඳཝᓤኀೝळޘອLjဵዳ໌ሲࡼᓍೆޘອLjೝᄇ႐ઓLjᆐ27ށށޘອă
ᒮ࢛ৈښ产品分析TS—E精装3房101ຳऱඳLjቃྯळଐLjளဣLjဵকሲ୷றܙࡼઓቯă
ᒮ࢛ৈښ产品分析U5精装大宅五大优势系统：U1—自由收纳玄关系统：U2—多功能厨房系统：U3—便捷家政间系统：U4—细致衣帽间系统：U5—休闲阳台系统：150ຳऱඳLjறᓤࡍᐤྯळଐLjဵকሲᔢࣤޘອă
ᒮ࢛ৈښ景观及配套ሲᓍࡌ۱๏ᓔज़ৃLjᒈۻૺஶጐ࣒ݧࡔܭ۱๏ညࡼൊྻᒈۻᔪᆐᏊཌࡼࡔܭᒈᇕă༄ᄁጐሤ࣪ۡྦྷă
ཌᎮᄂ࢛কཌᎮޣጓ୷ࣶ,ညᄁ,ဗሤ࣪ۡྦྷ,ᓕॉᆍݙเ,ᄴဟळޘᏴকཌᎮखᐱဟମ୷ᅵ,ᆁᆁጲᆡᒙᇢ۾ཌᎮĂጲଥৃᇢᒲܟཌᎮࡼఱઓă
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ཌᎮᏎ长春高新技术产业开发区是首批国家级高新区之一。建区十七年来，经过高新区人的艰苦创业，戮力拼搏，一座功能齐全、结构合理、设施完备、服务优良、环境优美的现代化科技新城已矗立在北国春城西南部。在世界经济一体化进程中，长春高新区将立足科技，放眼全球。坚定实施科技商品化、产业化、国际化发展战略，全力推进高新技术产业发展。在未来的征途上，长春高新区将以招商引资为核心，亲商、安商、富商，实现新的“九通一平”，建设数字型、信用型、无费型、生态型、服务型“五型高新区”，塑造最优的投资环境，打造国内一流并具有国际水准的高科技园区。
ཌᎮሲ伟业星城融创上城咖啡小镇保利罗兰香谷剑桥高新怡众名城倚澜观邸开盘总建成交均价主力总价案名位置产品类型主力面积（M2）时间(万M2)(元/ M2)(万元)联排221-282联排181-231融创上城.高新硅谷大街1877号联排，双拼60多层双拼270双拼324联排7000-8000联排245-255联排178-230保利罗兰高新硅谷大街与电台街交联排，多层，多层5000多层147多层74香谷汇处小高层小高层4500小高层87-90小高层39-41吉大南校北门致远街南剑桥多层，高层103900135、15652-60100米临湖5500倚澜观邸硅谷大街与飞跃路交汇处高层，小高层3013065其他4000-5000伟业星城开运街以南飞跃路以西多层，小高层403300-350070-9025-30二期咖啡小镇光谷大街与飞跃路交汇处多层，小高层363500小高层106、13037-45高新怡众五期多层4100-4200多层90-150光谷大街2008号多层，小高层8040-55名城景观带5400-5700小高层50-124ۇ్ดሲጲࣶށૺቃށᎼޘອᆐᓍLjෂ૩းᒦLjᔐଥሤ࣪ݙLjᓍገጲᒲܟޘጓཽཬૺှཌఱઓᆐᓍೆఱᏎă
ᒮ࢛ৈښ保利罗兰香谷保利•罗兰香谷保利地产登陆春城的第一个房地产项目，占地50万平方米，规划有联排别墅、多层、小高层和高层产品，是保利地产集16年开发经验，在对长春市的气候环境、居住习惯做出充分研究的基础上进行的，是保利地产专为长春打造的高档住宅项目。保利•罗兰香谷外展点已于2007年11月16日起在香格里拉三楼大连厅对外开放。开发商：保利房地产（集团）股份有限公司位置：高新区硅谷大街与电台街交汇处物业管理：家利物业管理（上海）有限公司占地：50万平方米，小高层总建面积：71万平方米别墅产品类型：联排，多层，小高层，高层均价：别墅7300元/平方米小高层4500元/平方米多层高层4200元/平方米主力面积：联排246-255平方米公寓140-160平方米销售情况：别墅销售只余10几套上市日期：.７交房日期：09年底
ᒮ࢛ৈښ保利罗兰香谷ᓔज़ৃሚࡔ଼ஈLjஶށࠨॕLjဣ༫༤
ᒮ࢛ৈښ保利罗兰香谷储物阳台小小歀歀窗窗明卫90㎡134㎡大拐角飘窗采光阳台大拐角飘窗采光阳台ळቯऱᑵᄰᅀLjࣶዴგૺࠊă
ᒮ࢛ৈښ保利罗兰香谷ዹۇମᓤኀআ৵ज़ৃLj፦ᐆࡍ࣡ᓣࡼঢ
ᒮ࢛ৈښ保利罗兰香谷附加值：地上车库，地下室，多露台景观设计：600米长、80米宽、近5万平方米的中央绿化园林景观带“香谷十颂”物业管理：主道路及出入口24小时监控，门禁刷卡系统等有利点：高新区核心位置，发展潜力巨大景观规划良好，社区环境优良露台花园设计合理，房型舒适。价格优势不利点：综合社区，不利营造别墅区氛围
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ீᑱۇ్܈୷比较项本案所在大学城经开洋浦区域净月风景区板块净月伊通河板块比较本案所在区域成熟度成熟度不成熟不成熟不够成熟比较成熟较差周边企业较多，人文氛多个项目中均有新建人文氛围周边多所高校环绕周边学校相对不多本案的人文氛围最好围较差的中小学本区域属于工业区，自紧邻净月潭，自然环紧临伊通河，环境较本案所在区域是目前环境靠近农博园及净月潭然环境先对薄弱。境优越好环境最差的目前仅轻轨和郊区线本案与净月风区景区交通目前交通状况比较差目前道路宽阔，路况较好多条公交线可以到达板块交通状况最差周边以住宅底层的小商净月风景区板块配套配套相当不成熟生活配套非常欠缺生活配套齐全业为主，餐饮较多最差经济住宅与别墅混合产品类型以低品质经济住宅为主以中低档产品为主以别墅产品为主本案所在区域产品档区域次最低，没有成熟的以大面积配以少量中园区户型以中小户型为主以中小户型为主以大面积为主小面积为主国家级开发区的定位及区本案人文环境的竞争竞争优势人文环境自然环境，生态成熟配套，发展潜力域发展优势最为突出本区域及朝阳区经济本地客户为主，后续需本区域企业客户为主，还市区富人阶层认可区实力较强,看中区域后客源？引入外来客户包括部分二道客户。域氛围，渡假及投资续发展潜力的改善型客户及投资客۾ښཽᆪણஹᔢଛLjࣖᎁဴLjถ৫ᎧீᑱཌᎮተ߅ࡇᆡீᑱLjࠥᅪሲএதࡼแ݇ᏊᎧுᏜრጐถᐐ༓ሲீᑱೆă
ਖ਼ቦீᑱೆᄋೖுᏜညზણஹแ݇Ꮚࡍኧ߃+ޠࠔᆎጙૹညზૺཽᆪ᎖ጙࡼᔢးጩᓕࡼቤቭཌă
ᅪఱઓᄂᑯ根据本案竞争优势及市场情况，预计本案现阶段吸引的外来客户将是：¾看好项目及区域发展前景的长期投资型客户认可大学城的人文氛围周边净月环境影响资金充裕，希望置产¾与学校相关的产业人群或对学校有特殊感情（如母校情结）的客户近年毕业的学生，希望落户长春对学校存在情感，喜爱学校周围的生活环境看好未来发展潜力ሚࣤ۾ښభጲᇢࡼᅪఱઓᓍገဵᄾᓾఱLjጲૺݝॊࡍኧ߃६ཽཬ
ᆰᄌ1ǖஞஞᇢᅪࡼᄾᓾఱઓਜ਼ཌᎮ६ቯఱઓถ৫ۣᑺሲઁኚఎख൮Ǜ
ښಿஐୂ——༴ࡲᅺప₼ೆᒄ߃项目信息开发商：青岛万科地理位置：城阳核心区项目规模：占地20万平方米，总建38万平方米规划户数：约3300户产品类型：情景花园洋房，多层，小高层面积区间：85-200平方米销售均价：6400元/平方米߃ှᅪᆍ༅ೆखᐱཌࡼࡍਖෝᔏᓕሲ
ښಿஐୂ——༴ࡲᅺప₼ೆᒄ߃市场环境可售住宅套数可售住宅面积区域套百分比万平方米百分比全市32701100%%市南区%%市北区 %%四方区 %%李沧区 %%崂山区 %%城阳区 %%黄岛区 %%即墨市 %%胶州市%胶南市 %%平度市 %%莱西市 %%城阳区户籍人口不到50万人，只占青岛全市人口（万人）的%；但目前区域房地产开发形式良好，根据网上房地产的数据，城阳可售房源占到全市的%，仅仅依靠本地客户不足以消化这么大的开发体量。₼ೆᒄ߃ஞஞጞణཌᎮఱᏎݙถ൸ᔗሲࡼႥབྷછ
ښಿஐୂ——༴ࡲᅺప₼ೆᒄ߃地理环境4公城阳区里魅力之城地处城阳核心区，居住密度低、居住舒适度高，逐渐成为青岛市新的宜魅力之城居生活区。随着青岛北区和整个青岛市流亭机场的经济发展，城阳区将成为热点发展区35域，成为青岛的北部经济中心。公里城阳之前一直给人城市近郊的概念，直到最近几年才大力开发，生活设施等不够完善。而且区域距青岛市中心区35公里，相对较远，交通出行也极为不便。这直接青岛市中心区影响了魅力之城对于市区客户的吸引力。௦ಭှཌ୷ᏐLjཌᎮཱྀభࣞݙLj݀༦ୣᄰᆐݙܣLj፬ሰᅪཌᎮᔈᓕఱઓࡴྜྷ/
ښಿஐୂ——༴ࡲᅺప₼ೆᒄ߃客源与销售青岛魅力之城来人区域结构青岛魅力之城已购客户区域结构277316一期140一期97153142314112二期189二期531054301002003004000100200300400青岛区域外市区城阳青岛区域外市区城阳ሲሾ၉۾ఱઓᆐᔈᓕኊཇLjᅪఱઓᆐᄾᓾఱઓă࠭߅ୣఱઓཌᎮஉ৩ఘLjᒗሲऔ໐LjཌᎮดኊཇීመିLjᅪཌᎮఱઓ৪൰ጐීመଢ଼ࢅăሲལच࣪ᔈᓕఱઓࡼࡴྜྷLj፬ሰ೫ሲሾ၉ă
ߒኚఎखఱઓዐ项目后续开发既有条件前期开发积累的人气及项目知名度前期开发带给客户对区域发展前景的信心逐渐完善的生活及配套设施后续较大规模的体量区域内消化殆尽的客源比重较高的投资性客户项目后续开发核心问题ᅪᔈᓕఱઓࡼߒኚࡴྜྷƽ
ਖ਼ቦᆰᄌऔǖྙੜݣถߒኚࡼᇢᅪཌᎮᔈᓕఱઓǛྙੜဣሚሲࡼߒኚखᐱǛྙੜൢဣ۾ښࡼညᄁۣᑇሲ༄໐ࡼྜྷᓕൈጲૺઁ໐ࡼᎌಽབྷછǛ၉ଥࡼಯᐐޠǛᄁਖચᎌኔᅲ࿖ᒮ࢛ᄁᒮ࢛ൢဣ
ᄋဍᄁၺຳ߅ښಿஐୂ————ᅺపࠔଣ྇ज़ஶ
ᅺపଣ྇ज़ஶ项目定位：万科假日风景位于上海市闵行区莘庄镇春申城示范基地，是上海市四大居住示范区之一，总用地面积万平方米，分5期开发，总建筑面积55万平方米，可容纳人口万。万科假日风景是万科新一代造镇计划的体现，其整体规划全面显出市镇化的特征。时间：项目整体开发历时5年，2001年开盘2006年基本结案。均价：2001年开盘均价为3600元/平方米，而2006年末均价为11000元/平方米。建筑：建筑形态以小高层、多层为主，小区的整体风格为澳州风格。户型：项目户型丰富多样，从小面积的蚂蚁公寓到大面积的宽景洋房都有分布，拥有多种适合不同客户的产品类型。配套：2001年项目开发以前区域内配套较不完善，所以房价也一直在地位徘徊，板块的房地产发展一般，假日风景入市也是采用了配套先行的策略，项目配套一共包括主要包括一个学区，两条大道，三个中心，四个景区，由于项目本身配套的建设，加之后期政府配套的逐步完善，所以项目的价格有了大幅度的提升。
ᅺపଣ྇ज़ஶ2001年开发进度：项目首次开盘，开盘均价3600元/平方米。配套配合：项目的主要商业配套——总建1万平方米的假日广场已经全部做好，售楼处就位于首期假日广场内。假日广场商业街商业街内部
ᅺపଣ྇ज़ஶ2002年开发进度：一期基本售完，并于2002年8月开始入住，开始二期销售，销售均价4000元/平方米配套配合：随着一期的入住，759路公交车引入了社区，并开通了到达莘庄的小区班车，假日广场也开始营业，包括有邮电支局、派出所、诊所等设置的社区服务中心也基本建成。畹町路沿线商业也开始的修建。社区班车时刻表社区中心中国银行
ᅺపଣ྇ज़ஶ2003年开发进度：二期基本售完，并于2003年10月开始入住，开始三期销售由于配套的完善和整体楼市的发力，03年价格涨幅较大，由年初的4400元/平方米上涨到了年底的7400元/平方米。配套配合：703路到达徐家汇的公交车引入小区，轨道交通5号线竣工通车，9月万科9年制义务教育学校开学，畹町路沿线和假日广场内部的的餐厅、酒吧、美容院、超市、银行、房地产中介等都已开张，营造出时尚的生活氛围与情趣。九百家居，欧倍德、红星美凯龙相继开业，大卖场春申购物中心也已经签约，投资18亿元的仲盛商贸中心的动工（预计2005年竣工）畹町路沿线商业畹町路沿线商业
ᅺపଣ྇ज़ஶ2003年轨道交通5号线开通配套学校百安居海丽达幼儿园
ᅺపଣ྇ज़ஶ2004年开发进度：三期基本售完，并于2004年5月交房，开始四期销售价格由年初的6500元/平方米上涨到了年底的9000元/平方米。配套配合：沪闵高架建成通车，进一步方便了有车客户前往市区，畹町路和假日广场的商业已经基本成熟，距离项目500米的春申购物中心开门营业，改变了板块内没有大卖场的现状，与大卖场配套的其他商业，使得小区的商业和生活氛围更加成熟。春申购物中心沪闵高架二期通车
ᅺపଣ྇ज़ஶ2005年开发进度：四期基本售完，并于2005年5月交房，开始五期易买得购物中心销售价格由年初的9000元/平方米上涨到了4月份的12000元/平方米，之后由于宏观调控的影响价格一直保持在9000元/平方米。配套配合：社区整体的生活氛围已经趋于成熟，2005年区域内另一家大型超市易买得开业，进一步完善了项目的生活配套。另外社区南面7万平方米的郊野公园基本竣工。70000平方米郊野公园
ᅺపଣ྇ज़ஶ156路通车告示2006年开发进度：五期销售持续销售，整体处于收尾阶段，价格保持在11000元/平方米配套配合：再次引入公交线路156路，直通新交通枢纽上海南站，7万平方米郊野公园全部建成，社区新商业街——苏豪街开始招商，新市镇规模已经基本成型，社区商业苏豪街
ᄁၺຳᄋဍஐୂႈఠ由于项目配套设施的良好配合，营造了良好的生活氛围，初期购房客户入住率很高，直接导致上海万科假日风景价格实现了大幅的上升，收官价格达到了开盘价的3倍，而且项目年去化量在10万平方米，实现了项目又快又好的去化。ᄁဗ፦ᐆဵᇢᔈᓕఱઓࡼ৪൰ਜ਼ྜྷᓕࡼਈLjဵ࠳ࡍቯቤᑪሲఙਦࣅఎखࡼݙऔजᐌăଝᔈᄁLj࠳ှᑶ뀨࿖ă
ᅪᔈᓕఱઓࡴྜྷᄟୈ外来投资客户关注点外来自住客户关注点成熟的优良的居住氛围生态环境复地的大学城便品牌实力人文氛围需求提升利的的善升值潜力交居住需求完通施条设件套配高品质相对市区社区规划较低的价格较高的性价比ᄋဍᄁၺຳဵᇢᅪᔈᓕఱઓࡼ
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ᄁဗፇᄁဗดྏ案名一期二期三期配套示范区，会所，沿街绿化，商业街，集中商业（生活魔方)）三角地公园，小学，集中商业商业招商，超市引进内容无锡万科一兆韦德会所，二层约2000平，内有室内外泳池、真锅咖4000-5000平商业中心，商业魅力之城配套啡，社区商业约3000平方米，其中生活魔方约600平方街约3500平方米，三角地公规模米，可以经营餐饮性商业，商业街只能经营非餐饮性商业园约7800平方米家乐福超市，社区学校配套运动会所（高尔夫学校），高社区公园，会所及周边，国际级恒温网球场班车（至中山公园，2小时一内容尔夫公园，风情街，幼儿园，班），人工湖金地格林家乐福超市在建筑一、二层，世界约5000平方米会所，约33000配套社区公园约100亩，会所3层，网球场有4块室内场地，2块三四层将招商作KTV等，社区平方米高尔夫公园，近3公里商规模室外场地英国学校，人工湖约10000平业街，国际知名幼儿园方米案名一期二期三期四期五期小区班车，公交车公入小郊野绿园、儿童天地、配套假日广场建好，假日会，花园大道，郊野绿园全部竣工，苏豪区，假日广场商业，社区海丽达幼儿园、9年制内容做销售中心中央广场商业招商服务中心，蔚秀湖义务教育学校万科假“儿童天地”占地面积达假日会包括网球场、蔚秀湖景区占地19000平日风景10000平方米假4000平米，分为游乐区、室外游泳池、室内篮配套米，它保留了小区内最原日广场，上下两迷宫区、AGITO区、老球场、健身房等，“花7万平方米郊野公园规模生态的“T”型水体及1000层年健身区和成人休闲区园大道”全长500米、多平米的生态小岛。等宽18米，ᔫᆐ߃ှᅪᆍࡍਖෝሲLjஐୂښಿᄁဗလॊᅲ࿖Lj۞౪્ჅLjጓLjૹᒦࡍቯጓLjᏥࣅޝჅጲૺ୴ᎹဗૺஶᄁਖચᏴดLj݀ྜྷୣሣവݗሲ߲ቲݙܣࡼೳဴă
ᄁဗፇ۾ښᄁဗ会所，网球场，游泳池……双语幼儿园，小学……运动生活配套配套教育底层商业，泛会所居住配套开设药房，邮局，银行，景观干洗店，社区服务站……需求引入公交线路配套市政商业配套配套社区公园，散步长廊……集中商业，引入大型超市或卖场，餐饮……۾ښᅪݝᄟୈ୷ތLjፐࠥৎ።ᒙࡍቯᄁLjተ߅ᄁᄏᇹLj൸ᔗጓᓍཝऱᆡᓕኊཇă
ᒮ࢛ᄁဗፇ¾东北师大附小的入学保障（一期销售时必须落实，是吸引外来客户的重要资源）¾针对中信城学校读书资格的竞争¾会所配置建议一期规划落实经营公司及开放时间¾商业街建议一期规划落实经营公司及开放时间¾班车（建议设置**到**的直接进入市区的社区巴士或联系公交公司开通从净月到重庆路或**的公交路线，解决出入不方便的根本问题）¾大型超市1号地块，希望在5号地块一开始销售时落实哪家超市及开张时间，希望09年年底可以开张经营解决根本的生活问题会所会所小区班车
ᄁဗፇᄁဗఎखၿኔ根据上海金地格林世界，无锡万科魅力之城以及上海万科假日风景各期开发配套情况，我们发现这类项目的配套设置具有如下特点：开发时间配套设施会所，商业街等必要设施教育，休闲，购物等生活设施配套规模功能单一、中小规模功能复杂、大规模ᄁဗႲᓹሲߒኚఎखऎݙࣥॕLjਖෝܤࡍLjถࣶዹă
ᄁဗፇ۾ښᄁఎखၿኔ开发阶段开发初期开发后期引进超市，公交线路或提供班车，规划示范区，业主会所，羽毛球相应配套设施幼儿园或小学等教育机构，一阶段的商场等运动设施，小型商业街业开始经营，塑造社区景观环境，设置理由项目开发初期，居住氛围不有了前期销售的积累，项目要塑造完善成熟，开发体量比重也不算的生活氛围，满足后续客户的日常生活大，客户对于生活配套的要需求，因此需要设置大型配套，解决住求相对不高，配套设置宜易户吃穿住行等全方位需求。以简单易行为要点。ሲఎखઁ໐ᒮᏴႨᐆᓕॉᆍLjፐࠥገᏴ߱໐ଝ༓ިှLjୣLj୴ᎹࢀညᄁࡼLjஊᓕઓཝऱᆡᓕኊཇă
ᄁဗፇ۾ښᄁఎखၿኔࠥᅪLjᎅ᎖ሲ2ૺ4్ᆡ᎖༄ཌᎮࡼጓૹᒦཌLj᎒ᎌሌ໐ఎखࡼૄૺᅍ৪ఱઓࡼཽᏋᑽ߁Ljፐࠥፇሌఎख2ૺ4్ᄁLjᒄઁᏳఎख6్ดᄁă
ઁኚఱઓᄂᑯ由于本案开发后期备有完善的配套设施，将外部条件做足，附加区域明显的价格优势，将会吸引到客户是：市区自住客户认可复地的品牌，看好区域发展潜力受项目前期塑造形象吸引ኊገᒦቃઓቯޘອ喜爱社区人文，生态的居住环境希望居住舒适，又缺乏购买实力，关心总价以年轻人购买婚房及老人养老为主本区域客户目睹项目前期开发，对项目充满信心ฤ༵ఱઓኊཇᒦቃઓቯ不能承受前期较高端的产品总价而未购房希望住在本区域但受交通不便影响而未购房ધळఱઓኊཇෂ૩ࡍ由区域内工作的年轻人及区域内居住的换房客户为主投资型客户开好项目升值潜力以置产为投资目的ቃઓቯௌࢢါᎼ期待未来出租给大学城人员或出售
ఱᏎࢾᆡᔐஉ
ᑳᄏఱઓࢾᆡ结合项目开发初期所吸引到的客源，本案整体客户定位如下：¾在区域工作生活的本地客户，尤以大学城的老师为主力，自住为主¾看好区域发展潜力，认同项目价值的投资性客户¾市区与学校相关的大学城辐射客户，对项目区域熟悉，认同区域价值。¾市区自住型或养老客户¾市区改善型客户及其他客户
औࣤఱઓዐჇඣࡼኊཇਜ਼৪൰ࡼࡼဵဠඐǛဠඐዹࡼޘອถ৫းჇඣǛ
۾ఱઓኊཇቅ୴ᒆ༄ᓕણஹහၤ目前周边住宅特点：产权归属：均为多层住宅大部分为学校产权品质很低，没有园区及物业管理一部分企业宿舍与边周边商业混在同一区域，没有分隔少量个人产权目前居住人群：居住面积：高校教职工学校的教职工宿舍多为小面积，以60-80平方米的面积为主。周边居民其他区域外来人员该区域内目前没有专业园区，大部分住宅为学校或企业分发的职工宿舍，品质低，居住环境差，没有园区及景观规划，舒适感很低。۾ఱઓኊገᔈᎌޘཚࡼLjၔးࣞ୷ࡼLjখ࿖ቯჅ
Ⴧఱઓኊཇ市区自住客户描述：因受市区价格挤压而选择本案ኊገᒦࢀෂ૩ޘອ看好区域前景及项目未来发展খ࿖ఱઓኊገࡍෂ૩ޘອ希望居住的舒适，惬意少量养老需求市区学校相关客户：熟悉项目区域，对区域有独特情感认可区域价值，看好未来发展ኊገᒦቃෂ૩Ljਭࣟቯޘອ多为近年毕业生，资金实力较弱投资客户描述：看好区域前景及项目未来发展手上资金充裕，买房后可能闲置期待ኊገቃෂ૩ޘອ升值
ఱઓᄂᑯහၤ根据人群比重及市场情况预估，本案客户将具有如下特征：客户种类预计比例需求产品购买关注点吸引时机大学老师（高级）8%多层，洋房，舒适型三房、四房产品力，社区档次一期大学老师（青年）12%多层、小高层两房和小面积三房产品力，社区档次、价格一期小高层，酒店式公寓，小面积两价格，周边人文环境、区域投资客户10%一期及后期房和一房未来发展价格，周边人文环境、区域大学城辐射客户10%小高层两房，三房，多层两房一期及后期未来发展价格，周边人文环境、区域市区自住客户50%小高层两房和小面积三房未来发展，区域生活配套、二期和市区的交通联系价格，周边人文环境、自然市区改善客户10%洋房和多层，舒适型房源环境，区域生活配套、和市二期区的交通联系۾ښ၅໐ఱઓᐴᑳᄏఱઓ܈ᒮࡼ20%ᔧᎎă
ޘອ܈ᒮ根据不同产品的需求客户比重，确定本案的产品比重产品类型主力客户比重洋房大学城老师（高级），市区养老及改善10%多层大学城老师（高级，青年），大学城辐13%射客户，市区改善小高层投资客，大学辐射客户，市区自住75%酒店式公寓投资客2%合计/100%
ෂ૩܈根据项目体量及目标客户需求，建议本案产品面积配比如下：总体案量房型面积户数户数比例合计面积面积比例洋房四房两厅两卫%%三房两厅两卫%%两房两厅两卫%%洋房合计%%多层三房两厅两卫%%两房两厅两卫%%多层合计%%小高层两房两厅一卫80-902390 %%三房两厅两卫130341 %%三房两厅一卫110-120683 %%小高层合计3414 %%酒店式公寓一房%%总体合计4826100%%
ጙ໐ޘອ܈ᒮ项目一期客户占全部客户20%左右，所以一期总量预估为10万平方米较为合适，确定一期客户结构:客户种类预计比例需求产品购买关注点吸引时机大学老师（高级）20%多层，洋房，舒适型三房、四房产品力，社区档次一期大学老师（青年）30%多层、小高层两房和小面积三房产品力，社区档次、价格一期小高层，酒店式公寓，小面积两价格，周边人文环境、区域投资客户25%一期及后期房和一房未来发展价格，周边人文环境、区域大学城辐射客户25%小高层两房，三房，多层两房一期及后期未来发展由此得出产品比重为：产品类型主力客户比重洋房大学城老师（职称），市区养老及度假24%多层大学城老师（职称，青年），33%小高层投资客，大学辐射客户，市区自住43%合计/100%
ෂ૩܈一期推案房型面积户数户数比例面积面积比例洋房四房两厅两卫16022 %%三房两厅两卫130-15066 %%两房两厅两卫90-10022 %%洋房合计110 %%多层三房两厅两卫130-140112 %%两房两厅两卫100-110112 %%多层合计224 %%小高层两房两厅一卫80-90367 %31178 %三房两厅两卫13052 %6812 %三房两厅一卫110-120105 %12052 %小高层合计524 %50042 %总体合计858 %91992 %
ቤೊఙႊှޝዐሲၢቶॊᇜਖ਼ቦᆰᄌஊ¾竞争项目产品力比较ޘອૺଥৃࢾᆡ¾项目产品营造建议¾项目价格评估建议ચૺ፦ሾፇሲጓࢾᆡ
ீᑱሲޘອ܈୷
ཌਖચ܈୷中海国际社区中信城玫瑰谷占地50总建95占地243总建102占地30总建32容积率车位比-容积率车位比-容积率车位比1：绿化率-物业中海绿化率42%物业中信绿化率%物业华业组团绿化，社区外围自然水系山体公园，农博园7000平方米生态公园，坡地组团景观保利罗兰香谷融创上城占地50总建71占地总建60容积率车位比容积率车位比-绿化率%物业保利绿化率40%物业-5万平方米中央景观大道，集中水景四条中央景观大道，ཌਖෝ໋ܩ୷ࡍ༦ࣶᆐᔏቶཌLjᎌጙࢾஶਖચLjࡣᒑᎌۣಽ൜౾ሧ৸ᒦያၺஶஶࡸ୷ᎌᄂྻLjᇕጓႊࣶᆐఎखᔈሆࡼᇕጓಯႊ/
ཌᄁ܈୷社区配套会所建设案名社区配套交通条件教育设施公建设施周边商业中心功能面积11万平米的旗舰商业板块及占地万平米的国际教育板块，将东北师大附属实验中中东大市场、北方中海国引入餐饮、休闲、娱乐等多元化17路、112路、学、长春市第二实验市场、远方超市、际社区业态，形成辐射方圆10公里的影225路、轻轨小学分销、威海小学恒客隆超市响力，并建设省级重点中学和两所社区内双语幼儿园32万平方主题会所，三层，米农业主有体操馆，球类区风情商业、配套商业、休闲会所、102路、120路、6万平方米师大附小中题公园净、机械运动区，斯诺5000平中信城幼儿园建设银行已进驻，国际大无长春农博园160路、轻轨信实验学校净月潭国克，咖啡厅，篮球方米型超市、五星级酒店即将进驻家森林公馆，SPA区，儿童游园乐园，棋牌室等6000平高尔夫练习场，2000平方米全功净月潭国102路、120路、游泳馆、SPA、健身方米玫瑰谷能幼儿园，独立商业街、综合业净月大学城家森林公无160路、轻轨房、医疗、台球室态搭配园125中、省二实验，育才外国语学校、吉林保利罗125路、239路、2700平大学、动画学院、交名流会所沃尔玛超市兰香谷129路、轻轨方米通学院、莱姆顿学院、经济管理干部学院等吉林大学南校区、125中学、长春邮电学院、绿色生态游泳池、咖啡碱、沃尔玛山姆店、欧融创上193路、129路、长春动画学院、省二园、大鹅咖啡厅、台球室、游泳场健身中心、瑜伽馆、亚卖场城239路实验学校。岛净月潭国家森林公园美容美体馆幼儿园:市政府机关第二幼儿园高新分园ᆡ᎖ுᏜࡼሲᔈࡼᄁ܈୷ཝLjऎۣಽਜ਼ྌࠎᎅ᎖ᒲܟ뀨࿖Lj৺ཌดᄁ୷/
ᅪೂෂ܈୷案名风格材料立面效果案名风格材料立面效果中海国面砖、新古典英式中信城面砖际社区涂料主义新古典面砖、保利罗玫瑰谷现代涂料主义涂料兰香谷融创上面砖、城新德系涂料ᅪೂෂዕྻມLjມᒮ᎖๏ါቤ৵࢜ज़ৃLjࡣ߆ሚਫጙۅă
ઓቯ܈୷中海国际社区中信城玫瑰谷3室2厅2卫130平方米，南北3室2厅2卫136平方米，南北4室2厅2卫165平方米，南北保利罗兰香谷融创上城3室2厅2卫145平方米,南北3室2厅1卫163平方米,南北໋ܩઓቯถᔪࡵऱᑵᄰᅀLjݚಯLj݀༦ઓดઔᏊLjᓞ୯ࠊࢀଐጐ߲ሚᏴळቯᒦLjࡣઓᅪహମਜ਼এଝᒋࢀଐ྆ࡀᏴখహମă
ޘອೆ܈୷உ൙ǖீᑱሲޘອೆႨᐆᎌጙࢾၺຳLjఎဪ።ጙቋ୷ᆐሌࡼଐLjࡣᏴஶਖચLjೂෂႨᐆૺઓቯଐऱෂ྆ᎌ୷ࡍࡼᄋဍహମă
۾ښޘອ፦ᐆፇ
1、产品布局2、体验人文ޘອຠ3、体验生态4、居住享受
ޘອݚ地块东面建有派出所及长春税务学院宿舍，东北角紧邻地块北面暂为东北发射塔，发射塔对师大空地，目前在人体有辐射。做围墙，用途未知。地块西面为沁馨家园，为农大老师集地块南面为农大所资建房，房龄交新。属空地，地块内现有塔吊，在建项目尚不明却。周边道路情况良好，过往车辆较少。
ޘອݚ适合产品：适合产品：24多层小高层、酒店式公寓13适合产品：适合产品：洋房小高层உ൙ǖᅉଥᒋ࠭Ljጞࠨଢ଼ࢅLj2ݝॊᔢᎌଥᒋLj5ݝॊᔢࠨă
ޘອݚ۾ႊཱྀᄴࠥऱښࡼޘອݚ
体验人文以一个业主回家的视角，由远及近的诠释社区人文精神。远景（建筑）——渐近（围墙、大门）——进入社区（植被、小品、游艺设施）——进入楼栋（大堂）——到家（俯视景观）
法式园林大堂围墙大门植被名牌雕塑儿童游艺设施
ᓔज़ৃ“Art-Deco”即艺术装饰风格，发源于法国，演变自十九世纪末的Art Nouveau（新艺术）运动，它结合了因工业文化所兴起的机械美学，以较机械式的、几何的、纯綷装饰的线条来表现，后期，远东、中东、希腊、罗马、埃及与马雅等古老文化的物品或图腾，也都成了Art Deco装饰的素材来源。
ᓔज़ৃ建筑方面表现为简洁流畅、挺拔向上的线条，金字塔状台阶式退台，强调对称的构图，干净利落，整体凹凸的立面、摩登的形体又赋予古老的、贵族的气质，显现出建筑本身高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息。表达出不断超越的人文精神和力量。
ᓔज़ৃ
ᆍ༑Ăཌྜྷా匹配建筑，同样设计有Art Deco风格的围墙及社区大门，让客户从外部就先领略社区的人文精神及品质感。围墙大门
ᒈۻܪဤ在小区内不同的植被旁设置标识牌，用以向业主介绍植物的种类、学名、俗称、特性等，欣赏花草的同时更是可以增长科普知识。
ཽࢩႨ可以在社区景观内设置名人雕像，国内外名人均可，同时再配以文字，介绍其身平事迹，对于小孩的教育可以起到很好的帮助作用。
ᎊጳဗ以往在社区中摆设的游艺设施色彩虽然鲜艳但较为死板，整体感觉与社区景观及建筑的搭配不协调，不够自然，没有完全体现社区的人文情怀，因此我们建议在此方面能够更加亲近大自然。
ᎊጳဗ
ᎊጳဗ
ᎊጳဗ
ྜྷઓࡍჭ大堂外部装饰有对联，看到大堂内部装饰的名人相片并配有名言（大都以生活感悟为内容），对自己、对孩子都是一种无形的财富。我们若要生活，就该为自己建造一种充满感受、思索和行动的时钟，用它来代替这个枯燥、单调、以愁闷来扼杀心灵，带有责备意味和冷冷地滴答着的时间。－－高尔基
ཌஶ建造与建筑相匹配的法国规整式园林。其结构均严格按照对称的几何图形式布局，大量地运用花卉，在造型树的边缘，以时令鲜花镶边，大面积草坪上，以栽植灌木花草来镶嵌组合成各种纹理图案。俯视其景，感觉置身于花的海洋，更能感到其恢弘气度和雍容华贵。
体验生态通过业主在社区中的所见所感来体会社区生态。社区漫步休闲动线：百果园——香薰道——水景
水景香薰道百果园
ڻਫᏊ在社区内种植大批不同品种的果树，果树一年四季的花开花谢不仅丰富了社区内的景观，也带给业主置身于果园中的感觉，此外还可以在其中布置部分动物雕塑，来增加其乐趣。菇娘南果梨
ڻਫᏊ蓝莓柿子
ڻਫᏊ
ሧࡸ在社区的中央景观内打造香薰道，或是在楼栋入口设置香坛，种植些许有观赏性且有特殊功效的植物，使其不仅能够美化社区、制造氧气、净化空气、同时也有益于人体的健康，例如：松柏：具有杀菌和抑制病原体的作用，松柏植物的气味对肺结核有防治作用；丁香：有明显的净化空气的能力，镇痛安神，唤起人们罗曼蒂克的美妙感觉；玫瑰：使人平静；蔷薇：松弛神经、解除身心疲劳，帮助治疗神经系统疾病；石竹：可增强记忆力；菊花香：能清热祛风、清肝明目，可用来作为头痛病的辅助治疗手段；老鹳草：能增强人的自信和意志，改变优柔寡断的作风。此外，将其铺地设置为按摩道或木板路，健康环保的同时更是贴近大自然。
ሧࡸ丁蔷香薇石老竹鹳草
ሧࡸ按木摩板道路
ၺஶ水景能够给人带来美好的享受，也能够体现社区的品质，但是由于长春气候不宜作大水景，因此建议在社区内搭配建筑、景观，设置部分具有观赏性的雕塑喷泉，既美观又实用，更体现了社区的生态环境。
Ⴧ۸景观灯方面，建议采用半导体灯。因为在同样的亮度下，半导体灯的耗电量仅为白炽灯的十分之一，寿命却是白炽灯的100倍，非常有效的节约了能源。
居住享受主要体现不同产品类型多附加值的居住空间。
ᓕሱ၊花园洋房多层小高层
ઓቯᅎୀઔᏊዳळጙ一楼：147㎡二楼：137㎡三楼：135㎡四楼：164㎡
ઓቯᅎୀઔᏊዳळऔ二楼：150㎡三楼：115㎡一楼：150㎡四楼：89㎡五楼：89㎡
ઓቯᅎୀࣶށ户型：两室两厅一卫面积：平方米特点：1、户型设计有入户花园；2、错层设计；3、主卧室带有270度转角窗，且各房间采光面大。
ઓቯᅎୀࣶށ户型：三室两厅两卫面积：120平方米特点：1、户型设计有入户花园；2、错层设计；3、主卧室带有270度转角窗，且各房间采光面大；4、客厅及两房间朝南。
ઓቯᅎୀࣶށ户型：三室两厅两卫面积：132平方米特点：1、户型设计有露台；2、户型布局规整、尺度舒适。
ઓቯᅎୀቃށ户型：两室两厅一卫面积：90平方米特点：1、户型北面设计有大面积阳台、封闭后可作房间使用，南面赠送露台；2、将厨房及卫生间移至户型中间，减少了交通面积；3、客厅4米大面宽。
ઓቯᅎୀቃށ户型：三室两厅两卫面积：115平方米特点：1、客厅及两卧室朝南，采光效果好；2、卧室米大开间；3、主卧面宽近米，且带转角凸窗，观景效果佳；
ઓቯᅎୀቃށ户型：三室两厅两卫面积：133平方米特点：1、户型尺度舒适，各功能空间布局合理；2、客厅带有大面积转角空中花园，观景效果佳，舒适度高；3、主卧、次卧米大面宽，居住舒适度高。
ઓቯᅎୀቃށ户型：一室一厅一卫面积：55平方米特点：户型布局合理、紧凑，功能空间划分明确，且带有阳台，舒适度高。
ଥৃፇ
ࣶށଥৃፇ目前区域内项目缺乏，而中信城，中海国际社区是最靠近本案的项目，且两个项目均有多层产品，所以项目多层的销售价格对本案有多层的定价有直接的指导意义比较项本案中信城中海国际社区比较中海距市区最近，本案优于地段新城大街东，大学城区域净月大街西，净月潭对面南部新城区域中信城规模50万平方米住宅102万平方米95万平方米本案规模最小净月区，大学城，靠近农博净月区，临近净月潭，环境优本案环境不如中信城及中海环境南部新城居住区园，周边多为旧房子美国际社区新城大街，净月大街，博学路交通净月大街，轻轨，自驾南环城公路，自驾周边道路出行便利性均不足公交113，轻轨距离较远，且结束时间早综合商业、超市，酒店式公山体公园，农博园，大商商配套大型商业，中学，本案的综合配套设施完善寓，会所，幼儿园等场，小学，初中，幼儿园多层户型设计通透方正方正，大面积，无阳台小户型舒适度不够本案多层房型规划较好以小高层为主的混合社区，以低密度产品为主的社区多层以多层，高层为主的混本案建筑密度较高社区类型多层为辅带电梯产品为补充，合社区，别墅产品为辅为公寓型的社区
ࣶށଥৃፇ周边竞争项目参考与中海国际社区相比1、本案在配套、景观、户型设计方面具有优势；2、中海国际社区在地段认知度及居住环境成熟度方面具有优势。建议：本案居住氛围及地段不及中海国际社区，所以本案多层定价应该低于其多层5000元/平方米。与中信城相比1、中信城在地段认知、区域环境，规划配套方面优于本案；2、本案在社区环境、产品设计方面优于中信城；3、复地的品牌尚未在长春树立影响。建议：本案外部环境相对中信城略差，但复地品牌及产品品质较有保障，项目整体水平接近，所以定价应该与其4200元/平方米持平োှޝ܈୷जLj۾ښࣶށࢾଥᏴ4200Ꮔ/ຳऱඳᔧᎎă
ށଥৃፇ目前区域内高层项目缺乏，只有中海国际社区目前有高层产品在售，其价格对本案有直接的指导意义，而保利罗兰香谷是有高层离本案较近的项目，其价格对本案有一定的借鉴意义。比较项本案保利罗兰香谷中海国际社区比较中海与保利距市区距离差地段新城大街东，大学城区域高新硅谷大街与电台街交汇处南部新城区域不多，均优于本案规模50万平方米71万平方米95万平方米本案规模最小净月区，大学城，靠近农博本案环境不如保利罗兰香环境高新区核心位置，居住氛围良好南部新城居住区园，周边多为旧房子谷及中海国际社区新城大街，净月大街，博学路电台街，硅谷大街保利罗兰香谷的交通较交通公交113，轻轨距离较远，且公交125路、239路、129路等多路南环城公路，自驾好，而本周边道路出行便结束时间早公交车，距离轻轨较近利性不足保利罗兰香谷的配套完综合商业、超市，酒店式公沃尔玛、小学，初中，幼儿园、大配套大型商业，中学，善，本案的综合配套设施寓，会所，幼儿园等学军在周边，成熟居住区配套全优于中海国际社区高层层户型设预计本案高层房型规划较通透方正户型方正，多数为全明户型户型舒适度不够计好以小高层为主的混合社区，多以低密度产品为主的社区高层产品以多层，高层为主的混本案建筑密度较高社区类型层为辅为补充，合社区，别墅产品为辅为公寓型的社区
ށଥৃፇ周边竞争项目参考与中海国际社区相比1、本案在配套、景观、户型设计方面具有优势；2、中海国际社区在地段认知度及居住环境成熟度方面具有优势。建议：本案居住氛围及地段不及中海国际社区，所以本案高层定价应该低于其高层4000元/平方米。与保利罗兰香谷相比1、保利罗兰香谷在地段认知、区域环境，规划配套方面优于本案；2、本案在社区内部环境、产品设计方面预计优于保利罗兰香谷；3、复地的品牌尚未在长春树立影响。建议：本案除社区内部的营造及产品设计方面预计优于保利罗兰香谷，其余均不及保利罗兰香谷，所以定价低于4500元/平方米。োှޝ܈୷जLj۾ښށࢾଥᏴ3800Ꮔ/ຳऱඳᔧᎎă
ዳळଥৃፇ区域项目名称上市时间多层价格洋房价格价格比例天津水晶城05年470062001：沈阳金地国际花园07年600072001：大连西山阳光水岸07年9800130001：大连壹品漫谷07年750098001：长春融创上城05年450053001：长春上东区06年385048001：长春目前在售的洋房仅有融创上城，其周边多层售价在：4600元/平方米，多层与洋房的价格比例为：1：；长春多层和洋房的价格比例为：：，因此我们建议：༄۾ښዳळࡼ၉ଥᏴ5000Ꮔ/ຳऱඳᔧᎎ܈୷ಯă
ޘອଥৃፇ产品价格建议根据目前市场比较法且产品较好等利好条件下确定本案的价格为：产品类型建议价格（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价(万元）洋房5000130-15057-66多层4200120-14048-56小高层380080-9030-34
ޘອଥৃፇ去化量预估6月6日，中海国际社区以2677元/平方米区域项目年去化量的起价入市，引发楼市震动，受其价格1615带动，开盘仅两个月销售量达到了15万平方米；6月7日，保利·罗兰香谷开盘，元/平方米起价，开盘价格远低于人们的心理预期，其销售量达16万平方米；两个项目在低价的带动下量走高，在此时的长春市场，低价是最为有利的中信水岸新都莱茵东郡融创国际社区保利提升成交量的手段。07年销量08年1-8月销量༄ཝਪळޘှޝߒኚࢅධLjޠࠔှޝጐ၊ࡵ೫ጙࢾ፬ሰLj࠭߅ୣ༽ౚఘLjຳଥྜྷှࡼሲབྷછීመገੑ᎖Ⴧሲă
ޘອଥৃፇૺབྷછ考虑不同价格策略预计其去化量为：策略选择价格指标（元）设定原则市场风险性预计的年去化量（万平方米）小高层：3200市场低价1多层：3500低15-16定价策略洋房：3800小高层：3400市场平价2多层：3800中9-10定价策略洋房：4300小高层：3800市场高价3多层：4200中高5-6定价策略洋房：5000考虑目前的市场情况和本案的具体情况，本案采取平价定价策略，故本案价格为：产品类型建议价格（元/平方米）主力面积（平方米）主力总价（万元）洋房4300130-15052-60多层3800120-14044-51高层340080-9027-30ᏴຳଥྜྷှࡼᄟୈሆLjᎾଐ۾ښᆚࡼฤབྷછᏖᆐ8-10ᅺຳऱඳ/ฤă
ቤೊఙႊှޝዐሲၢቶॊᇜਖ਼ቦᆰᄌஊޘອૺଥৃࢾᆡ¾企划推广策略ચૺ፦ሾፇ¾业务执行策略ሲጓࢾᆡ
ચᅎਓ
项目认知——关键描述土地认知•净月新城，唯一生态居住板块•净月潭以80%的植被覆盖率，成为长春之最，长春市委十届九次全会提出了“建设净月生态城，把长春打造成生态型现代化国际性城市”的目标。净月是唯一的生态居住板块，是中高档人群的主要导入区。
项目认知——关键描述土地认知九所学府，人文浓郁高教区包括东北师范大学、吉林农业大学、长春中医学院等高校在内的九所高校汇集在净月区，成为长春人文气氛最为浓郁的区域。
项目认知——关键描述土地认知农博园效应，高端产业集聚区农博会从品牌影响力、农业科技推动力及经济增长力等方面推动着吉林经济的日新月异，会展经济带动一整条产业链的发展，散发着巨大的核聚力量。
项目认知——关键描述建筑认知Art-Deco新古典主义建筑Art-Deco,新古典主义建筑风格，海派文化的建筑代表，融合着中西方人文文化的内涵，展现出庄重、典雅的生活气质。
项目认知——总结•净月新城的未来前景、农博园带动会展经济，以及大学城组合出的复合经济形态，大大提升了项目的地块属性。也使得净月新区从一个只是生态性的风景区完成了融合山水生态、品质人居、现代商业的未来新城的华丽转身。项目关键词：•净月新区前景，农博园经济，学府人文，新古典主义建筑生活
项目认知——解析项目关键词解读：•农博园经济学府人文净月新区前景新古典主义建筑生活项目背景支持项目核心价值支持项目视觉形象支持会展经济人文生活生态博览主题公园观光旅游
项目认知——解析•从项目关键词来看项目的产品内涵，及给人带来的生活意义——•1）生态：给项目一个更纯净、更安静的氛围，除了人造的社区景观，更有鬼斧天工的大自然手笔；优良的自然生态资源，为生活提供了更加宜居的环境，能更近距离享受天然，生活更加纯净、悠然。
项目认知——解析•从项目关键词来看项目的产品内涵，及给人带来的生活意义——•2）人文：提升项目的文化感，楼盘形象大大提升，也加强了社区的学识气息，整个居住环境高尚、儒雅；居住在此能切实感受到浓厚的文化，耳濡目染之间提升人的文化涵养，学校的资源为生活提供了更丰富的内容。
项目认知——解析•从项目关键词来看项目的产品内涵，及给人带来的生活意义——•3）观光旅游：新型旅游带动片区经济的发展，人口的导入引发相应配套设施的建立；近在咫尺的农家乐旅游，最为熟悉的旅程路线，无时无刻不带给生活最淳朴的回归。
项目认知——解析•从项目关键词来看项目的产品内涵，及给人带来的生活意义——•4）博览主题公园：为小区提供了独特的农业景观，增加生活情趣；与农博园比邻而居，不仅能时时刻刻观赏科技农业的硕果，而且农业博览主题公园更将融入日常生活，提供休闲、散步、游玩的场所。
项目认知——解析•从项目关键词来看项目的产品内涵，及给人带来的生活意义——•5）会展：会展经济的辐射效应，汇集大量资本与人流，使土地价值倍增，高端产业聚集带来高端的城市配套，项目有机会成为高端住宅；丰富而高端的配套，生活无上便捷，更能体验城市高端配套，提升心理荣誉感。
项目定位•单一的卖点不足以成为吸引客户的重磅炸弹，只有将多项优势结合，才能发挥强大的聚合效应。•生态区+人文学府+观光旅游+博览主题公园+国际会展的50万平米国际复合城
行销概念•如何将项目的“复合”优势形成自身独特的形象和个性，进行传播，我们有两个方向概念的思考。行销概念一：•NEWSTART国际复合城N：Nature自然，净月的生态人居环境E：Exhibition 展会，农业博览会、东北亚博览会W：Water 湖水，借指净月生态环境S：School 学府，周边9所高校围抱T：Tour 旅游，农业观光新型旅游经济A：Agriculture 农业，农业博览园R：Relaxation 休闲，农博园为生活提供了最好的休闲之地T：Town 城镇，新都市主义的大规模复合国际城NEWSTART 又代表一种新的开始，新的可能。
行销概念•行销概念二：文＋生＋游＋园＋会文：人文荟萃，9所学府相邻生：自然净月，中央生态居住区游：农业旅游，创新回归之乐园：农博园，比邻而居的后花园会：会展经济，完善生活配备文生游园会，一种全新的概念，给人丰富、人文、悠闲的生活联想。
行销概念•我们主推的行销概念：文＋生＋游＋园＋会解读：1.两个概念都表达出了项目的丰富生活特质。2.“NWESTART”概念更加现代和国际化。“文生游园会”概念更具人文及文化内涵底蕴。在项目学府片区的地脉源上，人文气质更与项目契合。3.在传播中，长春鲁辉国际城“HOPSCA”的概念与“NWESTART”概念逻辑类似，在项目形象新鲜度上，”文生游园会”更具关注度。
行销策略命名原则：A.突显项目文化感B.直击项目核心利益价值推广原则：A.广告方面，以“文＋生＋游＋园＋会”进行深度广告诉求B.活动方面，以“文＋生＋游＋园＋会”分阶段进行主题活动渠道原则：A.采用多维通路，全方位包装B.面向大众，多采用报纸等大众媒体进行广告诉求C.针对目标客群，主动出击，采用区域小众媒体，点对点沟通
创意策略案名建议复地·府和园案名解读：1）从项目核心利益点考虑，有九所学府、一座农博园2）去除复杂及修饰，回归本质，直击要害，保留：府+园3）府，除了指代学院之外，还有官邸、知府之意，人文、贵族、高档气息较浓，体现了本案居住生活的高贵品质4）园，除了指代农博园之外，还寓意景观、生活的丰富和满，体现了本案居住生活自在、多彩的生活方式5）和，寓意和美、祥和，代表本案居住生活的和谐，在以和为贵的中国，和一字，很能引起国人的共鸣
包装方案一
Logo
Logo和文字的组合
报纸稿
报纸稿
报纸稿
报纸稿
软文
户外高炮
户外高炮
引导旗
围墙
户型册
其他应用
其他应用
其他应用
其他应用
其他应用
包装方案二
Logo
报纸稿
报纸稿
报纸稿
DM
户外高炮
引导旗
围墙
其他应用
其他应用
其他应用
其他应用
其他应用
传播策略•传播总思路独树一帜，建立与竞争项目明显区隔的形象突出项目利益点，产品的实用价值大众形象与公关活动联动出击的立体推广
传播策略推广阶段形象亮相精神传递互动传播第一阶段第二阶段第三阶段（）（）（）品牌提升形象导入品牌保温强势促销品牌建立惯性销售公关互动情感诉求
【推广第一阶段】形象亮相4月——6月推广目的：全市性高调形象出街、塑造强势形象、引发广泛关注广告：以项目整体形象高调入市媒体：户外——市区大牌，区域引导旗报纸——新文化报东亚经贸新闻（软文配合硬广）活动——学校工会活动校园网广播——90地产小众——校园直投
【推广第一阶段】形象亮相4月——6月活动构想主线：府和园之“文”突显项目的“人文”特征，针对一期以学校教师为主的目标客群。充分利用学校资源，举行诸如“校园巡展”、“教职工产品说明会”、“大学城经济论坛”等活动，积累目标客群关注。
【推广第二阶段】精神传递6月—10月推广目的：产品信息深入释放，建立人文、生态的生活体系广告：具体卖点，“文”“生”“游”“园”“会”深度解析媒体：户外——市区大牌公交车身报纸——新文化报东亚经贸新闻杂志——长春新地产主流活动——学校工会活动校园网小众——区域短信校园直投学校巡展
【推广第二阶段】精神传递6月—10月活动构想主线：府和园之“生”突显项目的“生态”特征，进一步强化项目区域的环境优势。以诸如“长春宜居论坛”、“风水大师品读净月”“净月影像展”建立项目生态宜居的形象，唤起人们重视自然风水的中国人居文化情感。府和园之“游”结合生态的卖点，利用农博园及净月潭进行互动体验的“游赏”之旅。“心灵spa——净月潭之旅”、“梦想花田游赏行”等，在游赏的过程中，对项目形成更深的认知与认同。
【推广第三阶段】互动传播10月—12月推广目的：持续的项目信息传递，现场互动体验，形成口碑传播广告：项目产品信息与现场活动信息相结合的传播媒体：户外——市区大牌候车亭灯箱报纸——新文化报东亚经贸新闻活动——房展会市区路演DM——小区投递
【推广第三阶段】互动传播10月—12月活动构想主线：府和园之“园”以农博园主题博览园为契机，以项目现场的园林为协助，进行系列的现场互动活动。府和园之“会”一方面结合农博园会展经济，利用会展，进行联合活动。一方面讲“会”的含义外延。“东北亚博览会——长春的节日盛会”、“收获生活——农产采摘会”、“新古典主义——庄典人生盛会”等以及最终形成项目“会聚四海人生”的独特项目文化。
ጓᇗᒊቲ
ᔐᄏᏇᐌ•迅速、准确、稳定
•迅速：施工进度，证照取得，销售相关支持条件，落实迅速，时间节奏可以保证。•准确：准确找到目标客群及推广渠道，将目标客群拉进现场完成销售。•稳定：追求稳定的产品供应，来人量及成交、回款，现金为王
ጓᇗᒊቲݽ客户导入策略入市时机选择价格策略推盘策略
客户导入策略入市时机选择•一片价格策略•二点推盘策略•三条线
客户导入策略入市时机选择•一片价格策略本案周围区域及自由大路以南区域推盘策略自由大道本案
客户导入策略入市时机选择•二点：价格策略香格里拉：作用：发展商品牌形象展示推盘策略时间：2008年11月-2009年6月租用中东大市场：作用：积累客户时间：2009年1月-2009年底
ᅪᐱᆡ“औ࢛”ፇ建议一：本案的外展可设在香格里拉，用以复地公司的企业宣传及品牌宣传。展位设置时间初步建议在08年11月—09年6月之间。建议二：本案的另一个外展可设立在中东大市场内，用以扩大宣传及吸引客户，展位设置时间初步建议在09年1月-12月底
“औ࢛”ᒄጙǖሧৃಱ౯长春香格里拉大饭店简介：香格里拉是市内唯一的国际豪华酒店，酒店位于长春市金融、商务、娱乐中心重庆路及西安路路口。长春香格里拉大饭店拥有市内最大的宴会厅、是长春市五星级酒店之一。万科、保利、和记黄浦等大品牌开发商都在此处设立个外展位。ௌࢢଥৃǖऔണ91ຳඳࡼᐱᄦଥৃᏴ9111Ꮔ0ᄖLjጙണࡼଥৃ᎖औĂྯണă
“औ࢛”ᒄऔǖᒦࣁࡍှޝ中东大市场简介：建立于2000年10月，是中东集团投资亿元兴建的一座大型综合性卖场。市场总占地面积21万平方米，营业面积13万平方米，。中东大市场现有6000多商户，经营品种有服装百货、鞋帽箱包、烟酒食品、五金家电、建材陶瓷、家具灯具等10万余种。ᒦࣁ51ຳऱඳᐱᆡLjᆡᒙ୷ੑࡼଥৃᏴ21111Ꮔ0Ꮬă
客户导入策略入市时机选择•三条线：价格策略红线绿线推盘策略轻轨线
ఱઓࡴྜྷǖጙຢĂऔ࢛Ăྯሣ从项目地到市区,共有两条交通动线:红颜色交通线路经过:新城大街—世纪广场—东环城路—自由大路或吉林大路到市区火车站绿色交通路线经过：净月大街—世纪广场—净月大街—人民大街到市区。中东轻轨—长影—火车站。世纪广场แࡍᒲܟࡼኧညĂနૺᒲܟࡼࣶጲၤೝᄟሣവᆐᓍገ߲ቲࣅሣă复地项目
客户导入策略入市时机选择•2009年6月中下旬房展会之时，开盘销售价格策略原因: 1、大势趋于明朗推盘策略2、近半年的客户积累与项目宣传时间3、房展会，全市房地产一大盛事
客户导入策略入市时机选择•平价入市：追求一炮而红的最佳效果平开平走，追求持续热销价格策略推盘策略•差异定价：不同产品不同基础价格，根据销售进度确定价格走势（预期年度升幅6%），并兼顾不同产品间合理价差。•设定价格标杆：前三期以洋房作为价格标杆，后面以联排为价格标杆
客户导入策略•保证有效的产品导入与客户积累入市时机选择价格策略•优质大盘形象面市：首次上市，供应量4万㎡左右推盘策略•创造产品卖点，以不同产品线吸引市场持续关注•集中上市原则
ཝښॊ໐ፇ时间产品面积（万㎡）单价（元/㎡）总销（亿）小高层多层年（一期）洋房合计小高层多层年（二期）洋房合计小高层年（三期）洋房总供应量合计小高层联排别墅待定2012年（四期）多层合计小高层酒店式公寓待定2013年（五期）多层（上半年）联排别墅待定合计全案共计
全案分期建议之总坪图三期
2009ฤᅎښଐચ时间产品面积（万㎡）单价（元/㎡）总销（亿）小高层多层年6月开盘洋房合计小高层多层年9月上旬开盘洋房合计年11月小高层
ᅎښᑽߒᄟୈ一.市区接待1、香格里拉08年11-09年6月2、中东市场09年1-12月二. 售楼处位置：建议在博学路与净乙五路路口面积：1、面积500㎡，包括前台接待、道具区、销售区、销控区等。2、工作区250㎡，包括办公室、会议室、卫生间、储藏室、财务室等。三. 样板房：1、开盘前一个月建议在售楼处周围空地搭建样板房2、9月开盘前完成示范区及实地样板房，供二次开盘使用。四. 设立学校教师团购优惠方案，包括付款优惠、折扣及房源等。
路五乙净图例及时间节点ዹۇᐱာፇ临时售楼处指示牌前设立临时接待处前装修完成工地围墙前设立沿路引导旗前设立售楼处指示牌前设立售楼处及样板房前装修完成样板示范区前完成装修看房动线路博学学博路售楼处入口样板区范围：包含小高层、多层各一栋样板房：在样板区，大、小户型各做一套备注：景观展示效果最大化，但工程及绿化带配合要求高净乙四路
【现场围板】看板要充分展示本案的主诉求，使得客户在参观的全过程都体验项目所要表达的生活意境。
【沿路指引】沿路路引方便客户在参观样板区时方便辨识方位。
【售楼处】大面积的落地玻璃,使售楼处内外景观交融,营造生态绿色的第一印象。
【样板区】在售楼处通往样板房的路径上设计社区景观示范区，以草坪铺设，用乔木、灌木、花丛来点缀，并设置简单水系。
【样板楼栋及细部】建议样板单元底下几层首先落成，外立面形象能完全体现。另外，阳台部分花卉装饰，更能体现小区生态景观。
【样板房】样板房注重露台、阳台、入户花园等空间景观展示，营造生态自然悠闲的居住氛围。
ቤೊఙႊှޝዐሲၢቶॊᇜਖ਼ቦᆰᄌஊޘອૺଥৃࢾᆡચૺ፦ሾፇ¾项目商业定位ሲጓࢾᆡ¾商业营销策略
ሲጓࢾᆡ
ுᏜጓሚᓨ净月商业现状¾分布：净月目前的商业主要是森林公园门前和农大周边的早期商业和大学城周边新兴商业。¾现状：净月目前的商业经营主要满足周边居民和大学城师生的日常消费，规模小，经营档次不高，对外界的辐射能力弱。ுᏜᑳᄏጓਖෝቃĂࠨࢅၢ᎖ཌᎮቯጓLj࣪ᅪ६ถೆྦྷă
ࡍኧ߃ጓሚᓨ大学城周边的新兴商业呈两街三路分布，净分别是净月大街、新城街，聚业路、博硕月路、博学路为基础，向周边延伸的商业规大路新硕街划布局。博由于净月大街和新城街是市区进入净月旅城游经济开发区的主干道，所以分布在街两路学博旁的商业会明显得到发展。而聚业路深入大本案区域内，分布商业较少，博硕路、博学路商业较为集中，没能向外辐射，使之商业发展不均衡。街路硕新博城路目前本案周边的商业主要是博学路和博硕路在学博经营的商业。大街ࡍኧ߃ጓᓍገॊݚᏴୣᄰছࡸLj࣪ᅪ६ถೆྦྷă
ሲᒲܟጓጓზ博学路目前经营业态博硕路目前经营业态7%19%25%38%38%21%9%7%36%网吧住宿（公寓）其他餐饮餐饮住宿（公寓）网吧美容美发其他社区服务业态档次面积（平方米）业态档次面积（平方米）餐饮低档70-80餐饮中高档50-80旅店式公寓低档1000以上旅店式公寓低档1000以上网吧一般1000以上网吧一般1000以上博学路118家经营业态中餐饮占38％，经营业态比重较博硕路旅店式公寓业态所占比列最大，其他社区服务大，而19％的住宿（公寓）经营业态所占比例依然很大；尽管比例较大，但经营类型较多，其中包括美容美发、网吧由于规模较大，数量有限，所以在数量占有率方面相超市、干洗店、娱乐设施等业态，其次是餐饮所占比对较少。但经营面积照比其他业态的社区服务经营面积要例亦很大。几个大型网吧经营面积千平米以上，可见大一些。社区服务的业态包括美容美发、日用百货、超市、此地块经营业态还是主要以住宿、网吧和餐饮为主。水果店以及浴池等业态。这些业态总量不及餐饮比例。ሲᒲܟጓጓზᓍገጲᒦࢅݫፙĂᆀګĂᓕႪDŽᎼDžᆐᓍLjჇཌॲᇗᆐॺă
ሲᒲܟጓሿॅཬ商业消费群界定博学路和博硕路的商业依托大学校园而兴起，规模不是很大，基本保证周边居民和大学教师与学生的消费需求。由于学生基数大、消费能力均衡，目前是支撑校园周边商业经济发展的主力。商业消费群特点对餐饮、娱乐型商业需求比较旺盛在校学生属于青年群体，喜爱聚会、游玩，经常出入充满激情和时尚的消费场所，对周边商业讲究物美价廉，以中、小商业形态为主，不太讲究品味。对超市、公寓具有很强的依赖性¾由于学生对生活用品的需求量大，为了购买方便使得学生对超市过于依赖，主要进行生活用品和生活食品的消费，据调查，在区域内的商业超市，营业状况良好。¾作为年轻时代的大学生，恋爱的情侣大多需求自己的空间。在校内自由的空间较少，所以将目光放在了校园周边的公寓。通过问卷调查，有93％学生对公寓认可，说明现代大学生对校园周边的公寓有着较强的依赖感。这也是该类业态经营状况较好的原因。对于服装、电子等价位较高的商品，多数在市区内形成消费由于区域缺少大型的购物商业项目，吸引不了在校学生，所以他们对于较高价位的商品需求，多数进入市区进行采购。依然以火车站、重庆路、桂林路、红旗街四大商圈为主，生活用品方面的购买，主要集中在中东市场。ሲᒲܟጓሿॅཬጲኧညᆐᓍLj࣪ݫፙĂᎥಘĂިှĂᎼࢀ྇ޟሿॅᎌ୷ࡍࡼኊཇLjऎჇሿॅࣶᏴှཌᅲ߅ă
ሲᒲܟጓሿॅཬ商业消费群消费能力根据条查，净月开发区在校学生每月在餐饮、娱乐方面的有效消费在每人300元左右（不包括校内消费）的占48％，200元以内的占52％，这个数字说明平均每人消费能力有限。但由于在校学生的数量巨大，6万师生，平均消费200元，每月周边商业收入达到1000万左右，整体消费能力非常强，而且这种消费带有持续性，消费能力非常稳定。同时，由于学生的个性偏差，能够承受高消费的学生数量逐渐增多，月支出可在800元左右，对于餐饮等商业需求空间更为广泛灵活，选择空间较大。随着国家对教育成本的进一步调控和家庭教育支出的不断加大，学生的自主资金将更加浓厚，消费能力将不断增强。ᄏሿॅถೆࢅLjࡣၫࡍLjᔐᄏሿॅถೆLj༦Ᏼᄋဍă
ᔐஉǖሲᒲܟጓૹᒦᏴ݇ႂവĂ݇ኧവLjጲᒦࢅݫፙĂᆀګĂᓕႪᆐᓍLj൸ᔗ۾ညኊཇLjኧညᆐᓍገࡼሿॅཬLjᔐᄏሿॅถೆᏴᓆ୍ᄋဍă
ሲᎾᅎጓগၤ路硕博新城路学博商业位置大街产品描述：首次推出商业量为3#地沿街的部分，约5100平方米左右，每套面积约250平方米，总套数20套，产品形式为1跃2ᆡ᎖݇ኧവጓࡼܟዘࣤLj۸ጙࢾࡼጓॉᆍLjᆚ༄ஶ୷ੑă
ጓᓍᄌࢾᆡጓૹᒦᏴ݇ႂവĂ݇ኧവLjጲᒦࢅݫፙĂᆀ۾ښጓګĂᓕႪᆐᓍLj൸ᔗ۾ညኊཇLjኧညᆐᓍገࡼጞణࡍኧ߃ှޝᄂᑯሿॅཬLjᔐᄏሿॅถೆᏴᓆ୍ᄋဍăᒲܟနညਜ਼ᒲܟࡼሿॅLjዓኚ۾ښޘ4$్1-2ށጓ-!Ꮦ31ᄁ361ຳऱඳᔧᎎࡼዘ݇ኧവĂ݇ໂLj۸ጙࢾࡼጓॉᆍLjᆚ༄ஶ୷ੑăອᔝႂവጓጓზLjݗߠᎥಘహڹǖᒦݫፙĂᎥಘᆐᓍă۾ښጓᏴࡍኧ߃ጓࡼᒮገᔝ߅ݝॊᆡ᎖݇ኧവጓࡼܟዘࣤăᆡᒙᄂ࢛
ጓጓზࢾᆡ3$్ࢾᆡ——ᒦݫፙĂᎥಘဗă引进国内外部分知名的快餐品牌如：麦当劳、真功夫、等有一定档次的品牌，以及部分娱乐休闲设施，同时可以适当引进书店、美发、眼镜为主营业务的店铺，打造适合学生与老师的业态；营造中档的商业氛围，提升商业形象。
ጓࢾଥ周边商业情况位置面积（平方米）租金（元/平/天）经营业态产权形式备注二手房情况以餐饮为层高3-4米不等，一一层1．2主，配有其一层70-80层多为餐饮，二层他生活业态博学路周边个人产权二层200-400多为网吧及桌球，目前大多数都为出公寓、KTV、公寓等租，业主都较看好二层网吧、台球周边的发展潜力及升值空间，转让及餐饮、超市、一层出售情况基本没有。一层50-80沿线多问整层经公寓等为住博硕路周边二层100-200或个人产权营，其他多为底商公寓、KTV、整层经营（公寓除外）二层网吧、台球本案租金预估从位置来看本案的商业位于博学路商圈内且临近居住区暂定项目租金为博学路业态都以满足基本生活需要为主，缺少相关娱乐等业态，而从经营业态看元/平方米/本案商业定位为中档餐饮、娱乐的主题式的业态。天除了博学路周边的居民、老师及学生外，相对其他商业高端的定从客源来看位可辐射或吸引周边的客源。োှޝ܈୷ज۾ښᔖࢾᆐᏄ/ຳऱඳ/ᄖă
ጓࢾଥ租金售价转换本案租金暂定为元/平/天，目前周边的商铺的投资回报率为8%，根据投资回报率推算：商业均价=日租金×365天÷投资回报率＝（1．5元/平方米/天）×365天÷８%=4106-5018（元/平方米）োᔖनႯ۾ښጓ၉ଥᎾଐᆐᏄ0ຳऱඳLjୂ᎖۾ښᆐቤޘཚໂLjᄟୈገᏐᏐੑ᎖ᒲܟࡼጓણஹLj৺ፇ၉ଥࢾᆐᏄ0ຳऱඳă
ጓ፦ሾݽ
ጓሾ၉ဟମፇጓᏴ2008ฤฤሾ၉ဵ॥ಯǛ¾大盘项目如单独以商业作为项目入市并不合适；¾作为大型住宅商业的混合业态，商业先入市让消费者认为开发商缺钱，开发商的实力受到质疑；¾售价不高，影响整体品质。ጓࡼሾ၉ᅎਓဟମڔဵ॥ಯǛ¾为了商业有良好的去化，08年10月开始大盘的整体推广，推广时间提前。¾08年10月开始大盘的整体推广，整个项目战线拉长，不利于销售兴奋点的延续。2009ฤ6Ꮬှᎌಽ࢛¾项目已有工程形象，有利于售价提升；¾大盘提升整体推广开始，帮助商业去化速度和价格提升。3119ฤฤ݀ऻጓှࡼᔢੑဟ૦-ᆸႊፇᏴ311:ฤ7Ꮬှ୷ᆐᎌಽă
ጓᅎਓፇጓྙੜᅎਓǛ利用现场包装如围档、楼幅等把商业产品信息发布出去，做商铺积累，到09年6月开发5#地块开盘时集中销售3#地块商业，留一套商铺作为接待中心。硕博新路城大学博接待路中心商业位置街ໂᄏ୷ቃLjጲཌᎮቶᅎਓᆐᓍLjᑣ࣪ᒲܟఱઓă
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