融资合作商务意向书
贵州西能博方房地产开发有限公司
国际金融ＣＢＤ●门户商务综合体
——贵阳国际金融中心项目
国际金融ＣＢＤ●门户商务综合体
通过前期委托房地产专业策划服务机构——友联行，为项目前期进行了大量的市场调研及分析，目前项目初步定为方向为：
项目定位介绍——项目总体定位方向
即：利用紧邻乾图中心商业、乾图五星酒店、金阳红街商业和市政广场的位置关系，与利用与周边的大型商业、商业街区、五星酒店、市政广场等业态关系，形成互动，构建整个国际金融中心的门户型商务综合体。
图为：意向示意
国际金融中心介绍
金融CBD由金阳大道、观山大道、迎宾大道、诚信路围合，为金阳最中心的城市地理位置，轻轨1、2号线路在此交汇。金融CBD为金阳核心商务、商业板块，总用地面积1122亩，规划总建筑面积225万平米，总投资规模约150亿元。金融CBD板块是继世纪城板块、会展城板块之后的金阳第三大中心板块。三大板块构成了金阳的未来三大核心商圈和城市功能金三角。
金融CBD是金阳高密度的办公建筑群集，包括多栋150-300米的超高层建筑，贵阳市政府欲将金融中心规划建成集国内外知名的银行、保险、证券、信托等金融机构和世界500强、国内500强企业及国内外上市公司总部经济的城市经济集合体，集中大量的金融、商贸、服务、会展、商务办公、酒店和高级公寓等设施，除中心商务区外，还规划了中心商业、生活配套（公寓、酒店、商业和生活服务设施）。
金融中心一期部分项目已经动工，贵州证监局、贵州保监局、省农信社、农行贵州分行、华创证券等10家金融企业与金阳新区管委会签署意向协议书，预计2011年底成为首批入驻该中心的金融企业。
项目位于政府规划的——金阳CBD商圈门户
金融CBD板块
会展城板块
世纪城板块
金融中心225万㎡
联盛国际22万㎡
盘煤总部13万㎡
烟科所项目
地化所项目
铝镁设计院项目
裂变广场6万㎡
东景项目
中移动3万㎡
开磷城9万㎡
市北供电
麒龙万㎡
黔桂总部6万㎡
迈德国际
世纪城28万㎡
中铁逸都25万㎡
大唐电力5万㎡
美的项目11万㎡
会展城28万㎡
茅台总部
永贵大厦
中澳科技16万㎡
项目介绍
——CBD地块未来将成为贵阳市新兴的办公商务集群
宗地名称
金融-C22
用地面积
㎡
容积率
土地出让金
亿元
计入容积率面积
㎡
本案
项目地块介绍——地块情况及开发指标
西能博方公司于2009年获得金阳“国际金融中心”（以下简称金融CBD）的“金融C-22”地块开发权；用地性质为商办，用地面积 ㎡。
前期出让容积率为，土地出让金8000万元（已交）；
2010年控规容积率提高到，预计将补交土地出让金4000万元，总计土地出让金约为亿元（须补交的土地出让金额未定）。
本地块位置在金融CBD东南角，紧邻“八匹马”、金阳红街、乾图中心和10万平米的市政广场。地块四至范围为：
■东至：金阳大道
■西至：金阳红街
■南至：乾图中心五星级酒店
■北至：梨园路和市政广场
项目地块介绍——项目四向
项目用地介绍——用地条件介绍
项目地块东西长121米，南北长米；其中由东至西形成缓坡，高差约10米。
按政府规划要求，兼容指标：不低于70%办公；不高于30%商业，车位指标：不低于636个。
商务写字楼需按照超高层设计。
附：金融CBD项目一览表
金融CBD土地已出让完毕。2010年政府方面对部分项目地块的做出了容积率调整；部分项目地块则保留2006年调整的容积率指标。金融CBD在建在售的项目有麒龙CBD、金阳红街、乾图中心B地块、市建院。其他项目均处于前期阶段。政府方面要求整个金融CBD在5年内建成。总建筑面积225万平米（不含商业和酒店）。
近两年贵阳商办市场供不应求
09年，市场总供应万㎡，仅为08年供应量的%；而总成交万㎡，是08年成交量的倍。09年前11个月的供求比达1：，市场严重供不应求。
数据来源：中国房地产信息集团
2009年商办市场供求走势
2010商办市场供求走势
2010年市场新增供应量为万㎡，主要集中在国家政策组合拳出台的几个节点，如二三季度的前期四季度的后期。2010年贵阳市写字楼市场，全市写字楼成交量是万㎡，供求比达到1：，市场呈现供略大于求的局面，发展较为健康。
整体成交均价平稳上升
全年成交均价走势较为稳定，整体处于上升通道
除1月、3月、5月、9月成交价格起伏较大外，整体市场价格在4500元/㎡左右，且下半年以来，市场价格逐渐拉高，上升趋势明显。
数据来源：中国房地产信息集团
2009年商办市场价格走势
2010年商办市场价格走势
全年成交均价较去年上涨%，市场仍处于上升通道
1-12月份，受个盘影响严重的整体办公市场价格波动频繁，从总体上看，呈现上涨势头，全年平均价格在5327元/㎡左右。价格表现与供求关系略显不一致，主要在于贵阳城市经济发展实力有限，办公整体市场容量较小，极易受本地个盘供求走势及价格策略的影响。
金阳新区成为商办市场的成交热点
2009年1-12月办公用房主要楼盘占比图
2009年贵阳市场办公销售面积为万㎡，世纪城占33%，绿地·联盛国际11%，振华凯都大厦8%,办公市场其他楼盘销售面积之和占48%，从所占比例上得出金阳区的世纪城项目，在09年期间，其办公在贵阳市场完全占据主导地位，远远高于主城区的振华凯都大厦，而世纪城办公销售的成功和其商品住宅在贵阳市场的热销有不可分割的联系。
2010年1-12月办公用房成交面积排行榜
项目名称
区域
成交面积(万㎡)
成交均价(元/㎡)
世纪城办公
金阳新区
5103
绿地联盛国际
金阳新区
4315
中天·会展城
金阳新区
5505
麒龙CBD
金阳新区
6152
金世旗·帝景传说
金阳新区
3200
祥源大厦
云岩区
6495
振华凯都大厦
云岩区
7091
金北大厦
金阳新区
3835
贵州物资综合楼
云岩区
6053
鸿通城
南明区
9580
2010年贵阳市场办公销售面积为万㎡，金阳新区依然是成交热点区域，除与当前的商办市场供应主要集中在金阳新区外，在客车站、轻轨、体育馆等诸多基础设施落户敬仰后，主力供货以金阳成为新的办公市场供求热点板块，而其他区域除主城区有少量供应外，均无市场变化。。
贵阳房地产市场供求2009年商业市场供求关系一直处于供小于求的状态，09年以来商业市场成交活跃（09年全年共成交万㎡），供应量极度缺乏（09年总供应万㎡），总体供求比1：。未来很长一段时间市场仍会消化存量，但随着已出让的商业用地投入开发，明年新增供应量将有所增加，但短期内市场供不应求的态势不减。
近年商业地产市场同样明显供不应求
贵阳市2009年1-12月商业市场供求走势图
数据来源：中国房地产信息集团
贵阳市2010年1-12月商业市场供求走势图
2010年商业市场供求关系一直处于供需略为平衡的状态，10年以来商业市场成交活跃（10年全年共成交万㎡），供应量大幅增加（10年总供应万㎡），总体供求比1：。
整体市场均价有所起伏，但处于稳定上升通道
2009年金阳新区成交均价最高达11478元/㎡；主城区成交均价次之，南明区成交均价达9449元/㎡，云岩区成交均价9443元/㎡；乌当区成交均价7490元/㎡，花溪区成交均价为6547元/㎡，小河区成交均价为5958元/㎡；白云区成交量较小，受心美TWINS商住楼、贵铝商住楼、帝璟佳苑等商业项目影响较大，成交均价达10984元/㎡。
贵阳市2010年1-12月商业市场成交均价走势图
贵阳市2009年1-12月商业市场成交均价走势图
金阳新区成交均价起伏较小，均价较高，且处于平稳时期。
2010年金阳新区成交均价最高达11818元/㎡；主城区成交均价次之，南明区成交均价达10537元/㎡，云岩区成交均价16307元/㎡；乌当区成交均价7372元/㎡，花溪区成交均价为17276元/㎡，小河区成交均价为5973元/㎡；白云区成交量较小，受心美TWINS商住楼、贵铝商住楼、帝璟佳苑等商业项目影响较大，成交均价达6000元/㎡。
金阳新区整体成交均价同比其他区域处于最高水平
金阳新区是商业市场的成交热点区域
2009年成交主要分布于金阳新区，成交量占到全市的43%；其次是南明区，占全市成交总量的35%；再次是云岩区占全市成交总量的9%；小河区占7%，白云区占3%，花溪区占2%，乌当区占1%。
金阳新区和南明区商业用房成交占市场78%。
金阳新区商业用房成交占市场近60%。
2010年市场主力成交仍然主要分布于金阳新区，成交量占到全市的%；其次是南明区，占全市成交总量的%；再次是云岩区占全市成交总量的%；小河区占%，白云区占%，花溪区占%，乌当区占%。
贵阳市2010年1-12月商业用房各区域成交分布图
贵阳市2009年1-12月商业用房各区域成交分布图
当前同区位的CBD地块的写字楼(麒龙CBD）2010年均价在6000元左右。
■假定：同样产品的本案在2013年全面入市
在未来三年GDP保持增长10%左右的增长率，三产比例不变或增长，那么商办项目每年将呈10%以上水平上升。
由上测算2013年写字楼均价：
2011年全年均价水平为6600元/ ㎡。
2012年全年均价水平为7260元/ ㎡ 。
2013年均价水平为7926元/ ㎡。
金阳的商铺销售势头火爆，最低15000元每平米，最高50000元没平米。本案商业部分在设计上基本处理为可售独立商铺或小独栋商业，在金融CBD大板块概念的支持下，商铺销售不存在问题。保守预计商铺均价为20000元。
可售产品
均价
可售建面
项目套数
可售套数
销售收入
销售模式
备注
高层写字楼
7926元/㎡
27120㎡
21495元
按建筑面积
超高层写字楼
9000元/㎡
46640㎡
41976万元
按建筑面积
地面商业部分
20000元/㎡
14700㎡
29400万元
按建筑面积
-1F+-2F商业
持有不售
20000㎡
不计容
使用权
无产权
普通地下室
60000元/个
18000㎡
636
636
3816万元
按项目套数
合计
96687万元
初步销售测算方案一（地下商业持有）
整体产值将达亿元，同时持有20000方商业。
可售产品
均价
可售建面
项目套数
可售套数
销售收入
销售模式
备注
高层写字楼
7926元/㎡
7120㎡
5643万元
按建筑面积
超高层写字楼
9000元/㎡
46640㎡
41976万元
按建筑面积
地面商业部分
20000元/㎡
14700㎡
29400万元
按建筑面积
-1F+-2F商业
15000元/㎡
20000㎡
30000万元
按建筑面积
普通地下室
60000元/个
18000㎡
636
636
3816万元
按项目套数
合计
11083万元
初步销售测算方案二（地下商业销售）
整体产值将达亿元，商业全部变现，写字楼量减少。
工程项目（费用）名称
造价或费用(万元)
楼面造价(元/M2)
百分比(%)
开发建设成本费用
%
一、土地费用
8240
%
二、斟察、设计和前期费
%
三、建筑安装工程费
%
四、（小区）配套建设费
%
五、管理费
%
六、税费
%
七、不可预见费
%
建设期利息
3000
%
运营费用
%
经营税金及附加
%
土地增值税
%
土地增值税缴交/预征
%
项目总投资
100%
开发产品成本
%
固定资产投资
%
经营成本费用
%
销售成本费用
%
租赁成本费用
0
0
0%
经营税金及附加
%
土地增值税
%
总投资(含销售、租赁成本)
100%
总投资(不含销售、租赁成本)
%
西能初步测算资料总成本费用表
根据初算当前项目总投资成本约为亿，未含改容出让金
项目名称
成本(万元)
投资计划(万元)
合计
第1年
第2年
第3年
开发建设成本费用
一、土地费用
8240
8240
8240
0
0
二、斟察、设计和前期费
三、建筑安装工程费
四、（小区）配套建设费
五、管理费
六、税费
七、不可预见费
建设期利息
3000
3000
1200
1200
600
运营费用
经营税金及附加
0
土地增值税
0
土地增值税缴交/预征
0
项目总投资
开发产品成本
固定资产投资
经营成本费用
销售成本费用
经营税金及附加
0
土地增值税
0
总投资(含销售、租赁成本)
总投资(不含销售、租赁成本)
西能初步测算投资计划
第一年总投资资金为亿元，减土地费用后实际仍需亿左右，未含改容出让金
初步测算损益表（商业持有）
项目名称
损益(万元)
合计
第1年
第2年
第3年
经营收入
0
销售收入
0
开发建设成本费用
0
商品房分摊经营成本
0
运营费用
经营税金及附加
0
土地增值税
0
1344
利润总额
所得税
0
所得税缴交/预征
0
税后利润
盈余公积金
0
公益金
0
应付利润
未分配利润
0
0
0
0
全投资投资利润率（%）
0
0
0
全投资投资利润率（%）
0
0
0
资本金投资利润率（%）
0
0
0
资本金投资利润率（%）
0
0
0
销售周期约为2年，地下商业持有经营
初步测算损益表（商业销售）
项目名称
损益(万元)
合计
第1年
第2年
第3年
经营收入
10000
销售收入
10000
开发建设成本费用
商品房分摊经营成本
运营费用
经营税金及附加
土地增值税
300
利润总额
所得税
所得税缴交/预征
税后利润
盈余公积金
公益金
应付利润
全投资投资利润率（%）
0
0
0
全投资投资利润率（%）
0
0
0
资本金投资利润率（%）
0
0
0
资本金投资利润率（%）
0
0
0
销售周期约为3年，地下商业销售
项目融资商务意向
■合作前提条件
1.项目开发商以“西能博方房地产开发有限公司“为主体，包括项目冠名、广告主体和销售主体。
2.西能博方确保以不低于高层写字楼7450元均价、超高层写字楼8400元均价、地面商业20000
元均价实现销售（地下商业除外）。
3.正常情况下，确保两年内基本销售完毕。
■融资商务对象
1.房开企业：具有二级开发资质，注入资金可达贷款条件。
2.投资公司：可注入资金-2亿元左右。
3.建筑公司：可滚动垫资，分期开发封顶后按一定的比例上浮结算。具体上浮比例可商榷。
■相关分配事项
1.关于利润分配：双方具体商榷。
2.关于自留物业：西能公司或自留部分写字楼物业和地下商业物业（不计容）。自留物业部分的
补偿方案或新的分配方案，双方再议。
项目
数值
单位
备注
1.用地面积
㎡
2.总建筑面积
126460
㎡
3.计算容积率建筑面积
88460
㎡
3-1.高层办公建筑面积
27120
㎡
3-27F
3-2.超高层办公建筑面积
46640
㎡
3-41F
3-3.地上商业建筑面积
14700
㎡
1-3F
4.不计算容积率建筑面积
38000
㎡
4-1.车库面积
18000
㎡
4-2.地下商业建筑面积
20000
㎡
（暂按车库报）
5.建筑密度
30%
6.容积率
7.绿地率
35%
8.车位
636
辆
（除开地下商业面积）
附：开发意向——设计经济指标
概念性平面规划
附：开发意向——超高层设计意向
附：开发意向——高层设计意向
BOX商业街区
附：开发意向——商业设计意向
贵州西能博方房地产开发有限公司
地址：金源世纪金源商务中心1号楼26层
电话：XXXXXXXX
联系人：XXX
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