高端客户对住宅产品品质的要求和项目管理对策
摘要：论文阐述了工程管理的三个重要因素以及结合这三个重要的因素，提出了高端客户产品品质的要求，并针对项目的管理做出分析，举例说明了高端客户项目需求。
关键词：项目管理 高端客户 项目管理的决策
项目管理的三个重要因素
施工项目是建筑施工企业对一个建筑产品的施工过程和成果，也就是建筑施工企业的生产对象，可能是一个建设项目的施工，也可能是其中的一个单项工程或单位工程的施工。而项目管理在整个施工项目过程中起到主导的作用。构成项目管理的三个主要因素：一是施工项目管理者；二是施工项目管理的对象；三是结合需求浅谈项目管理的对策。
二、高端客户对产品品质的要求
近年来，全国各地楼市陆陆续续推出了不少高端产品，甚至也不乏所谓的豪宅及尖端产品，但市场反馈却不尽如人意。
究其原因有以下几点：
（1）楼盘所提供的附加服务。高端产品的消费者，在消费这种高端产品的同时，希望感受更多的是在享受那种其他住宅产品所不能比拟的服务。不是由简单的物业管理，简单的小区景观用以休闲，也不是建一两各健身中心，建一两间咖啡屋就能解决的。
在这里解释一下什么叫高端客户，所谓的高端客户，是一些拥有超越其他人自有价值几十倍甚至上百倍，拥有自身经济和文化价值，被社会或者某个行业认可的客户。正是因为他们有着这样的一个定义，使得他们的消费观念和生活观念与常人不同。他们追求高品位的享受，全方位的优质服务和细致周到的服务。所以这就要求：一是施工项目管理者具有前瞻性的眼光和产品研究发展头脑，拥有非常完善的管理思路和经营头脑；二是施工项目管理的对象，也就是产品，如何以产品吸引客户，并留住客户，甚至以客户带动客户推出产品。形成良性循环，是产品本身的魅力所在。三是施工项目管理的内容和如何强化组织协调工作，只有良好的运营管理，完善的管理内容和协调的工作组织，从项目立项到售后服务，到物业管理。都需要精心组织，有效实施。
（2）完善的附加配置
方便的高品位购物娱乐餐饮中心；设备齐全前卫尖端的健身场所；清新的空气；宜人的水、景、物等；方便快捷的就医入学；还有物业人的优质服务和一张张微笑的脸。
有数据显示，截至２００４年１１月，北京市已推出写字楼４６个，商业项目２０个，而其间用于办公楼的房地产投资１５０.４亿元增长３１％；用于商业营业用房的投资７６.３亿元，增长６２％。而这些数据将在２００５年变本加厉。２００５年北京预计将有１３个优质写字楼项目落成，提供１２９万平方米写字楼面积，是历史上供应最大的年份，而商铺方面，预计将有１１个项目落成，可提供约５０万平方米的优质零售商业面积。
比如：北京目前位于CBD的财富中心、蓝堡及位于朝阳公园附近的棕榈泉国际公寓等楼盘，其市场接纳度很好。与同层次的个别楼盘比较后，这些楼盘除了占据“地利”和“人和”的关键因素外，还有比较到位的一点，就是这些楼盘所提供的附加服务更加完善。棕榈泉国际公寓的开发商认为，住宅高端产品之间竞争虽不是特别残酷，但是也相当激烈。如何在有限的市场中取胜，这就要求开发商有足够的实力，在开发高端产品的同时能提供一套高端的服务体系。让更多高端产品的消费者，在消费这种高端产品的同时，感受更多的不能比拟的服务。按照他的解释，高端产品在完工以后，与其相应的高端服务的地位就会上升。譬如顶尖级的物业管理服务、先进的医疗保健设施、现代化的健身中心……让业主真正感到物有所值、物有超值。这样高端产品才有市场，才有更加广阔的前景。
（3）运用万通品牌，创造体现万通新的高端产品。
万通品牌经多年的拼搏，创造了辉煌的业绩，名声响亮，人人皆知。综合市场，高端客户选择产品时，首先考虑的是“社会信誉好，产品层次高，品质过的硬，品牌叫的响”。的“制造商”，以满足其异于另类的心理。
（4）创造亮丽的建筑风格、独特协调的景观园林、气势宏大的国际城市。
在项目开发中，产品的定位，整体规划是关键。要多方的了解分析掌握这些高端客户群体的物质需求和心理需求。
动静分离，人车分离的整体布局；
建筑整体设计高雅，房型宽敞、明亮，布局合理，功能配制齐全，使用舒适便捷；
社区服务设施功能健全，满足生活、购物、休闲、娱乐等；
景观园林设计独特，层次分明（运动与休闲有机结合）
选用高质量的建筑材料、设备和过的硬、叫的响的施工企业，营造出高质量的产品；
选择世界级的知名设计公司和知名物业公司。
三、结合需求浅谈项目管理的对策
结合以上的需求，项目管理在实施项目中有效的掌握控制项目。主要有如下几点：
（一）项目管理实施组织机构管理 1、项目机构建设
项目管理实施组织机构管理与企业组织机构管理是局部与整体关系。组织机构设置的目的是为了进一步充分发挥项目管理功能，提高项目整体管理水平，以达到项目管理的最终目标。因此企业在推行项目管理中合理设置项目管理组织机构是一个至关重要的问题，高效的组织体系和组织机构的建立是项目管理成功的组织保证。首先要做好组织准备，建立一个能完成管理任务，令项目经理指挥灵便、运转自如、工作高效的组织机构。其目的就是为了提供进行施工项目管理的组织保证，一个好的组织机构，可以有效地完成施工项目管理目标，有效地应付各种环境的变化，形成组织力，使组织系统正常运转，产生集体思想和集体意识，完成项目部管理任务。
组织系统能否正常运转，首先要看项目部领导核心。选择什么人担任项目经理，看施工项目的需要，不同的项目需要不同素质的人才。项目经理应具备一定的基本素质：领导才能、政治素质、理论知识水平、实践经验、时间观念，综合的分析头脑。
2、工作流程和管理程序建设
在组织机构完成后，首先要搭建出工作管理架构，并制定出完整、细致的工作流程。使整个项目管理工作路线清晰，目的明确，岗员对应，同时针对工作流程中的关键性环节，分别制定出管理程序及管理制度。
计划进度管理程序，管理制度；
质量管理程序，管理制度；
安全管理程序，管理制度；
成本管理程序，管理制度；
合同管理程序，管理制度；
设计变更管理程序，管理制度；
签证管理程序，管理制度；
建筑结构形式的选用、合理运用、规避规范；配建标准的确定；材料、设备的选用标准。
（二）项目计划（进度）管理
1、计划管理工作的任务
①在科学预测的基础上，为项目的发展方向、规模和速度提供依据，制定项目发展的长远规划，并通过近期计划组织实施。
②根据项目制定的总体目标编制项目的年度、季度、月度计划，使项目各项工作在统一的综合计划下协调进行。
③充分利用一切人力、物力和技术措施，不断完善提高各项工作的质量，取得最佳的经济效益。
2、各部门要集中做好计划编制、执行、检查、修正和考核工作。
3、项目的计划管理根据“统一领导，归口管理”的原则，实现公司部门两级管理。
4、计划必须认真进行综合平衡，不留缺口，内容真实，不打埋伏。
5、各项计划是项目开展建设活动的依据，计划一经下达，责任部门必须保证计划的实现。
6、统计工作是项目运行中的一项基础工作，是监督检查计划执行情况的重要工具，应准确、及时、全面反馈计划执行情况，不能弄虚作假。
（三）项目质量管理
1、建立质量保证体系
为全面系统地把质量工作落到实处，当务之急是建立切实可行的质量保证体系。同时，施工企业依据质量保证模式，建立自己的质量保证系统，编写质量手册，制定质量方针、技师目标，使之更具有指令性、系统性、协调性、可操作性、可检查性。 2．人、材、机的控制 （1）人是质量的创造者，质量控制应以人为核心，把人作为控制的动力，调动人的积极性、创造性，增加人的责任感，树立质量第一的观念。 （2）材料是构成建筑产品的主体。显然在施工项目中，对材料的质量控制是举足轻重的。 （3）施工机械是实现施工机械化的重要标志，是现代化施工项目中必不可少的因素。它对施工项目的进度、质量有着直接的影响。因此选好、用好机械设备至关重要。 3．控制施工环境与施工工序 在项目施工中，影响工程质量的环境因素很多，有工程技术环境，如工程地质、水文、气象等；工程管理环境，如质量保证体系、质量管理制度；劳动环境，如劳动组合、作业场所、工作面等。因此，根据工程项目的特点和具体条件，应对影响质量的环境因素，采取有效的措施严加控制，尤其是施工现场，应建立文明施工和文明生产的环境，保持材料工件堆放有序，道路畅通，为确保质量和安全创造良好的条件。 施工工序是形成施工质量的必要因素，为了把工程质量从事后检查转向事前控制，达到“以预防为主”的目的，必须加强对施工工序的质量控制。工序质量的控制应采用数理统计方法，通过对工序部分检验的数据进行统计、分析，来判断整个工序的质量是否稳定、正常，其步骤为：实测—分析—判断。为了更有效地做好事前质量控制，一是要严格遵守工艺流程，工艺流程是进行施工操作的依据和法规，是确保工序质量的前提，任何操作人员都应严格执行。二是控制工序活动条件的质量，主要活动条件有施工操作者、材料、施工机械、施工方法和施工环境。只有将它们有效地控制起来，使它们处于被控状态，才能保证每道工序质量正常、稳定。三是及时检查工序活动效果。工序活动效果是评价质量是否符合标准的尺度，因此必须加强质量检验工作，对质量状况进行综合统计与分析，及时掌握质量动态，自始至终使工序活动效果的质量满足规范和设计要求。四是设置质量控制点，以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序始终处于良好的受控状态。 （四）施工项目的成本管理 施工项目的成本是指以施工项目作为成本核算对象的施工过程中所耗费的生产资料转移价值和劳动者的必要劳动所创造的价值和货币形式。具体而言也就是说施工项目在施工过程中所消耗的主材，辅材，构配件，周转材料的摊销费或租赁费，施工机械的台班费或租赁费，支付给职工的工资、奖金以及项目部为组织和管理工程施工所发生的全部费用支出。 施工项目的成本形式分为预算成本、计划成本、实际成本。预算成本，是反映各地区建筑业的平均水平，根据施工图和工程量计算规则计算出来的工程量，以及有关取费标准得出。计划成本，指项目部按计划期的有关资料，在实际成本发生前计算的成本。实际成本，是施工项目在施工期内实际发生的各项生产费用的总和。实际成本与计划成本比较可揭示成本的节约或超支，说明经营效果。实际成本和预算成本比较，可反映项目的盈亏情况。 随着施工项目管理在建筑业中逐步推广和普及，项目的成本管理也逐渐被人们所重视，并且已经得到应用，可以说，项目成本管理正式为施工项目管理向深层次发展的主要标志和不可缺少的内容。因为它能够体现施工项目管理本质特征，能够反映施工项目管理的核心内容，能够提供衡量施工项目管理效绩的客观尺码。 施工项目成本管理是施工项目管理系统中的一个子系统，具体内容包括：成本预测、成本计划、成本控制、成本核算、成本分析、成本考核。 制定施工项目成本管理的措施：施工项目成本的控制，不仅是专业成本人员的责任，也是项目管理人员，特别是项目部经理的责任。要按照自己的业务分工负责。围绕生产经营这个中心开展工作。要建立以项目经理为核心的项目成本控制体系，实行项目经理负责制，就是要求项目经理对施工进度、质量、成本、安全和现场管理标准化全面负责，特别要把成本的控制放在首位。 建立项目成本管理责任制：项目管理人员的成本责任，不同于工作责任，工作责任完成不等于成本责任完成。如：单方强调质量，忽视了成本，单方做到供货及时，但忽视昂贵的价格等。因此在完成工作责任的同时，还应考虑成本责任的实施，进一步明确成本管理责任，使每个管理者都有成本管理意识，做到精打细算。 对施工队实行分包成本控制：项目部与施工队之间建立特定劳务合同关系，项目部有权对施工队的进度、质量、安全和现场管理标准进行监督管理，同时按合同支付劳务费用。施工队成本的控制，由施工队自身管理，项目部不应该过多干预。 （五）施工项目安全生产与文明施工的管理 所谓施工项目安全管理，就是施工项目在施工过程中，组织安全生产的全部活动，通过对生产因素的具体控制，使生产因素不安全的行为和状态减少或消除，不引发事故，从而保证施工项目的正常运行。 1．坚持安全管理原则 即坚持安全与生产同步，管生产必须抓安全，安全寓于生产之中，并对生产发挥促进与保证作用。坚持“四全”动态管理，安全工作不是少数人和安全机构的事，而是一切与生产有关的人的共同事情，缺乏全员的参与，安全管理不会有生机，效果也不会明显。生产组织者在安全管理中的作用固然重要，全员性参与安全管理也是十分重要的。因此，生产活动中对安全工作必须是全员、全过程、全方位、全天候的动态管理。 2．坚持控制人的不安全行为与物的不安全状态 分析事故的成因，人、物和环境因素的作用是事故的根本原因，从对人和物的管理方面，去分析事故，人的不安全行为和物的不安全状态，都是酿成事故的直接原因。 3．制定安全管理措施 加强施工项目的安全管理，制定确实可行的安全管理制度和措施十分重要。它是管理的方法和手段，对生产各因素状态的约束和控制，根据施工生产特点，安全管理也具有明显的行业特色。要落实安全责任，实施责任管理，加强安全教育，例行安全检查。 如何做好文明施工至关重要，首先要健全管理组织机构和文明施工管理制度，做到按专业、岗位、区域等包干负责。在施工项目中对现场各个方面专业的管理，开展文明施工竞赛活动，有布置、有检查、有考评、有奖惩，评比结果公布于众。 施工项目的管理是全方位的，要求项目经营者对施工项目的质量、安全、进度、成本、文明施工等，都要纳入正规化、标准化管理，这样才能使施工项目各项工作有条不紊、顺利地进行。施工项目的成功管理不仅对项目、对企业有良好经济效益，对国家也会产生良好的社会效益。成功的管理，能促进项目和企业的发展，能推动建筑市场不断前进。开拓创新，总结经验，在项目的实践中不断摸索，最终创造出一条施工项目管理的成功之路。
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