策划单位：海南先锋智慧旅游规划设计咨询有限公司
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三亚文化创意产业园暨海棠湾藤桥糖厂
改造项目策划方案
目录
1 基础分析
项目背景
区位条件
场地现状
市场前景
2 案例借鉴
台湾十鼓文化村
台湾花莲光复糖厂
台湾都兰新都糖厂
指导思想
发展定位
产品策划
3 项目策划
运作模式
综合保障
实施建议
4 运营策划
1 基础分析
项目背景
区位条件
场地条件
市场前景
项目背景——宏观背景分析
宏观背景之一：中国经济进入新常态，创新创业成为两大热点
2014年12月中央经济工作会议——中国
经济发展进入新常态。
创新与创业成为2015年3月两会焦点之一，
成为新常态下中国经发展的重大驱动力。
宏观背景之二：国家推出系列关于推进文化创意产业的政策
项目背景——宏观背景分析
2014年，国务院印发了《关于印发文化体制改革中经营性文化事业单位转制为企业和进一步支持
文化企业发展两个规定的通知》国办发〔2014〕15号，
2000年，中国共产党第十五届五中全会第一次在中央正式文件中使用了“文化产业”这一概念，将文
化产业正式列入国名经济和社会发展战略中以来，中国的文化产业得到快速的发展。
2009年，我国第一部文化产业专项规划—《文化产业振兴规划》由国务院常务会议审议通过。这是
继钢铁、汽车、纺织等十大产业振兴规划后出台的又一个重要的产业振兴规划，标志着文化产业已
经上升为国家的战略性产业。
2011年，《中共中央关于深化文化体制改革、推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决
定》发布，将文化产业发展成为国民经济支柱性产业首次被中央以文件形式确立。
2014年，国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见。国发〔2014〕
10号
宏观背景之三：旅游业成为经济增长新引擎呢
项目背景——宏观背景分析
政策层面
2009《国务院关于加快旅游业
改革发展意见》—培育旅游为
战略支柱产业；
2013《国民旅游休闲纲要》；
2014《关于促进旅游业改革发
展的若干意见》明确旅游增加
值占GDP比重在2020年超过
5%
经济层面
持续增长持续增长，，双轮驱动双轮驱动
邵琪伟：预计到2015年，旅游业
增加值占全国GDP的比重将提高
到%，占服务业增加值的比重
将达到12%
社会层面
旅游业受到各方面持续关注
各方面秩序发生革命性好转
旅游规划纳入经济发展体系
城乡建设与旅游功能紧密结
合
促进就业的有效途径
生态文明，美丽中国的先导
2009 2010 2011 2012 2013
0
5
10
15
20
25
30
35
21
近五年国内旅游人数同
比增长%
近五年国内旅游收入同
比增长%
海南国际旅游岛是：
——我国旅游业改革创新的试验区
——世界一流的海岛休闲度假旅游目的地
——全国生态文明建设示范区
——国际经济合作和文化交流的重要平台
——南海资源开发和服务基地
——国家热带现代农业基地
项目背景——中观背景分析
中观背景之一：海南国际旅游岛上升为国家战略
项目背景——中观背景分析
海南省第六次党代会提出了“科学发展、绿色崛起”发展之路，指出要建设有产业和文化
支撑的旅游风情小镇，打造中外游客的度假天堂和海南百姓的幸福家园，努力构建城乡一体
化新格局。并继而提出，要切实把十八大精神转化为海南科学发展、绿色崛起的强大动力和
生动实践，在美丽中国的昭示下，全面加快国际旅游岛建设，努力把海南建设成为更加美丽
的度假天堂和幸福家园。从2013年起，作为推动百姓幸福家园建设的重要途径，海南开始大
力推动乡村旅游尤其是乡村度假的发展，2014年国庆黄金周期间，乡村旅游、乡村度假成为
海南旅游新亮点，海南乡村旅游迎来一个发展的春天。
中观背景之一：海南省提出建设“游客度假天堂和百姓幸福家园”
项目背景——中观背景分析
中观背景之三：打造中国的旅游特区
打造世界一流的精品旅游目的地
打造国际旅游岛的升级版
在2015年3月18日召开的全省干
部大会上，省委书记罗保铭指出，
要把建设世界一流的旅游特区作
为海南实施“一带一路”战略的重
要突破口，作为海南“十三五”规
划首当其冲的大事，把海南旅游
全面升级、打造到极，与新加坡、
巴厘岛、普吉岛等国际知名度假
目的地相比能够赢得综合性价比
优势，真正成为中国的旅游天堂
之最！
八
大
天
堂
休闲天堂
人居天堂
购物天堂
美食天堂
医疗天堂
养生天堂
娱乐天堂
特色文化天堂
项目背景——微观背景分析
v三亚旅游优势
三亚位于海南岛南部，旅游资源十分丰富，具有发展热带海岛旅游的先天优
势， 占据海南旅游的中心位置，是海南旅游重要的目的地。
微观背景之一：三亚旅游业发展面临新机遇五指山旅游新
机遇。
三亚旅游新机遇
Ø旅游市场多元化发展，自驾游、乡村游、休闲游等成为新趋势，为三亚发展带
来新机遇。
Ø 交通条件逐渐得到改善，发展带来新机遇。
Ø 国家加大乡村旅游扶贫，为五指山地区发展带来新机遇。
项目背景——微观背景分析
v旅游市场的挑战：随着东线高速的开通，海南旅游逐步向滨海转移，五指山旅游市场需要进一步调整。
v生态保护的挑战：五指山是核心保护区，如何在保护中发展，对五指山提出挑战。
v周边县市的挑战：周边琼中、白山、保亭、乐东等县市乡村旅游发展迅速，五指山面临严峻竞争。
微观背景之二：五指山发展面临新挑战
本项目位于三亚市海棠湾藤桥糖厂，地处藤桥镇的西面，距离东线高
速路口有1公里，在国道G98国防公路干道上，交通十分方便。
项目在三亚位置
海南省
区位条件
场地现状
糖厂是在1956年投产，1990年停产改造，休置至今。
厂区面积接近100亩，为工业用地。员工已在2012年
由国资委买断工龄分流，现有产权在三亚国资委管理
场地现状
厂区大门口两侧有1997年造的两行铺面，
还在正常的出租和经营。厂区内有个泡沫
小工厂和临时出租的民房。
糖厂位于海棠湾，为国家海岸，拥有优质的海滨环境，基础设施完备，周边旅游资源极其丰富。
场地现状——资源与环境
市
场
前
景
文
化
创
意
市
场
在国家大力支持文化产业发展的大环境下，文
化创意产业市场发展前景良好。三亚缺乏一个
专业的满足文化创意产业市场的场所。
旅
游
商
品
市
场
随着旅游市场的繁荣，旅游商品市场呈现出良
好的发展态势。三亚作为海南旅游的中心，缺
乏一个有较大规模的旅游商品研发设计中心。
市场前景
2 案例借鉴 台湾十鼓文化村
台湾花莲光复糖厂
台湾都兰新都糖
台湾十鼓文化村——概况
地理位置：十鼓文化村位于台南市郊，台南市仁德区文华路二段326号
占地规模：5公顷
发展理念：以“守旧创新”融入理念，将闲置的糖仓空间再造，进而保留台湾糖厂历史原貌
收入来源：表演、售票 、教学 、文创
发展方向：鼓乐运动、休闲娱乐、自然 生态等
周边景区：台湾糖业博物馆（约公里）
赤崁楼（约公里）
安平古堡（约公里）
安平树屋（约公里）
台湾十鼓文化村——主题定位
以“鼓文化”为主题，搜集了许多世界各地的鼓乐器，成为台湾为数不多的以音乐为主题的艺术园区。
台湾十鼓文化村——产品设计
击鼓体验教室：教室内准备了数十面小鼓，让民众
可以现场学习，体验打鼓的乐趣。
鼓博馆：以东亚鼓乐为主题，展示台湾、中国、韩国、
日本的传统鼓乐器。
糖蜜三连罐:三座糖蜜罐分别为民国30年、50年，及72年建造而成，经
十鼓改造后成为车路墘文史馆、糖的体验馆，及鼓波咖啡馆
水槽剧场:早期的水槽剧场是一座大型的冷却槽，是用来将工厂
热水冷却排放使用。在十鼓巧思后，尝试将这座废弃的水槽改
为一座水槽剧场。
台湾十鼓文化村——经验借鉴
2、主题鲜明：充分利用台湾历史文化背景，以鼓为主题的艺术文化开发，十分具有民族地方特色
3、内容丰富：将教学娱乐、自然生态观赏、文化产品欣赏等项目，增加了游人对不同产品的体验度。
1、理念先进：将“守旧创新”理念融入场地开发中，充分利用已有空间进行改造
4、价值提升：文化内涵提升，使得文化产品的附加值更高
台湾花莲光复糖厂——概况
1、地理位置：台湾花莲县光复乡糖厂街19号
2、收入来源：住宿、糖厂冰品售卖、餐饮、娱乐设施
3、糖厂特色：日式建筑与氛围
4、周边景区：保安寺（约公里）
马太鞍湿地生态园区（约公里）
台湾花莲光复糖厂——主题特色
保持日式风格的建筑，开发糖厂的历史文化价值，吸引游客
由宿
舍改
建的
日式
房子
中來
趟不
一樣
的假
期
台湾花莲光复糖厂——产品
台湾花莲光复糖厂——经验借鉴
1、产品开发：利用糖厂原有优势，发展相关产品，适
应园区游客需要。
2、氛围打造：充分利用日式建筑所形成的文化氛围，呈
现出一股浓浓的怀旧风情，成为珍贵的文化资产。
3、市场运营：园区采用开放式，可以吸引更多游人进
入，从而带动园区内商家经济发展。
台湾都兰新都糖厂——概况
2、历史演变：都兰糖厂是全台红糖产量最大的私人糖
厂，承载着都兰人70多年的甜美生活记忆。
1、地理位置：台东县东河乡都兰村61号，背靠阿美
族圣山都兰山，面朝浩渺动人的太平洋。
3、运营开发：咖啡屋及民宿 博物馆 艺术展馆
4、周边景区：都兰遗址（约公里）
伯朗大道（约公里）
三仙台（约公里）
台湾都兰新都糖厂——主题定位
“台湾原住民国宝级艺术家”撒古流
在都兰糖厂的工作室。
都兰新都糖厂的主题定位是：打造“艺术家部落”
挖掘本土艺术，成为台湾“艺文嬉皮集散地”
达卡闹、马淑仪夫妇，
都兰糖厂“驻厂”艺术家。
都兰附近原住民部落的鼻笛演奏家
台湾都兰新都糖厂——经验借鉴
1、市场定位：艺术家的集聚使得园区文化气息浓厚，有更多的
艺术作品在艺术家们的创意之下，散发无限灵感火花
2、设施改造：将仓库作为艺术展馆，配合假日跳蚤市场来
贩卖相关艺术作品，为近年来闲置空间再利用的典范
3、文化融入：在创新发展园区的过程中融入当地民族传统文化
3 项目策划 指导思想 发展定位
产品策划
以创新发展为统领，以文化创意产业为引领，整合相关
资源，盘活闲置资产，打造集文化创意生产、旅游商品设计与
艺术生活体验相结合的新型工厂，实现经济、社会、文化、环
境和生态的统一协调发展。
指导思想
依托三亚的旅游区位和客源市场优势，盘活三亚藤桥糖厂的
厂房、设施、土地等资源，以文化创意为主题，打造集旅游商品
设计、文化创意产业于一体的
“三亚文化创意产业园”
“三亚旅游商品产业园”
发展定位——总体定位
11
44
22
33
n文化创意产业基地
通过吸引文化创意产业入住，成为三亚文化创意产业基地。
n旅游商品设计基地
通过吸引旅游商品企业入住，成为三亚旅游商品设计基地。
n闲置资产改造示范基地
通过引入文化创意产业、旅游产业，改造闲置资产的示范基地
n创业创新示范基地
吸引创新创业人员入住，提供优惠政策，成为三亚创业创新示范基地。
发展定位——功能定位
发展定位——市场定位
文化创意类客户
1. 希望扩大生意或改善经营环境的文化创意企业。
2. 希望能在三亚进行创意设计的文化人。
3. 注重店铺形象、经营中高档次文化商品的客户。
旅游商品类客户
1. 希望扩大生意或改善经营环境旅游商品企业
2. 希望从事旅游商品设计的文化人。
3. 从事旅游商品流通的物流人。
各类游客
1、喜欢艺术品欣赏与收藏的游客
2、在三亚旅游的顺访游客
3、本地普通游客
产品功能 产品类型
文创中心 艺术家工作室 、 设计师工作室等
娱乐中心 各种主题店、特色DIY、BBQ等
美食中心 主题餐厅、咖啡厅、西餐厅、酒吧、茶吧等
购物中心 商业街
产品设计
4 运营策划
运营方式
综合保障
