万科企业股份有限公司
编号
Vkcw03-04
名称
万科集团费用核算规范
版本
A/0
第 4 页共 4 页
编制
韦传军
更改
审核
王文金
批准
郁亮
生效期
2001年 05月08日
1．目的：为统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制。
2．范围：本办法全部适用于集团地产口所有单位；“管理费用”明细科目名称及核算口径同样适用于集团非地产口单位。
3．职责：总部负责制订并修改，集团所有核算单位财务部门应按此规范进行对期间费用分类及核算。
4．方法和过程控制
4．1费用的归集
4．1．1.管理费用
4．1． “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。
4．1． 下列费用属实质性的“管理费用”：
◆公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
◆与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政等部门的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
◆公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；
4．1． 下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其它相应费用科目：
◆直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；
◆直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；
4．1．2 营业（销售）费用
4．1． “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等；
4．1． 下列费用在“营业费用”项目归集核算：
◆项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；
◆完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；
◆应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；
◆班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费；
◆“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”。
4．1．3. 下列费用不属于“营业费用”：
4．1． 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用“（计入“开发间接费”）；
4．1． 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算；
4．1． 物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）；
4．1．开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。
4．1．4. 财务费用
4．1．“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；
4．1． 利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；
4．1．5. 开发间接费
4．1．“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。
4．1．下列费用属于“开发间接费”：
◆竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用；
◆可资本化利息；
◆按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）；
◆固定资产投资方向调节税；
◆项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；
◆“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。
4．1．5．3与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；
4．1．5．4“开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。
4．2费用的划分及分摊
4．2．1“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：
◆项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；
◆比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分期）的净资金占用之和，“累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算；
◆非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；
◆汇兑损益及银行手续费不可以资本化。
4．2．2“ 应付福利费”与“期间费用”及“开发间接费“的划分：
◆公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开发间接费”科目；
◆ 过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”中
不得在“应付福利费”中开支；
◆若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每半年一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。
4．2．3 费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分：
◆各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根据管理要求，划分不同公司之间各部门及人员费用的归属；
◆ 同一部门或人员的费用，在同一时期，原则上不得分拆在不同的公司核算；
◆总部可向下属公司分摊费用，但在年底一次性按总额分摊，不按月分项分摊。
4．2．4“需分摊的开发间接费”的在不同项目之间的分摊：
◆“需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；
◆行政管理费按各项目（各区）季度末在建面积平均值的比例进行分摊；
◆资本化利息按各项目（区）季度末净资金占用量的平均值的比例进行分摊。
项目开、完工不在季度末时，按时间加权折算为一个季度的在建面积或资金占用量。
4．3核算组织
4．会计科目设置：
4．3．1．1各单位均设置“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”、“开发间接费”四个科目，做为一级核算科目；
4．3．1．2管理费用”、“营业费用”、“财务费用”分别将所附“期间费用明细表”上的明细项目做为二级明细科目；三级明细科目各单位可根据管理要求自行设置；
4．3．1．3“开发间接费”科目最少设置“行政管理费”、“资本化利息”、“物业基金”、“营销推广费”、“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费-行政管理费”项下需加设“待分摊的行政费”；
4．3．1．4“管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处）作为自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属；
4．3．2核算程序：
4．3．2．1按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集，利息收支全部在“财务费用”中归集）；
4．3．2．2每月费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分：
4．3．2．3打印分部门的“管理费用”明细表”（附表中“管理费用明细表1”）
4．3．2．4 依据上表，编制费用转出凭证：
4．3．2．5将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用”-转入“营业费用”转入“销售费-行政管理费”科目；
4．3．2．6将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用”-转入“开发间接费”项目分别转入“开发间接费-行政管理费”科目：各项目经理部的费用按总额分别转入“开发间接费-行政费用-各项目”；其余各职能部门的费用按合计数一笔转入“开发间接费-行政费用-待分摊的行政费”
4．3．2．7 按上述第8条计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开发间接费-资本化利息”科目。
5．表格vkcw03-04-F1
