我国银行房贷风险分析
刘海啸，王丽欣
（燕山大学 经济管理学院，河北 秦皇岛 066004）
摘 要：发生在美国的次贷危机再次给我国银行敲响警钟，房贷风险管理成为我国银行当前面临的一个严峻课
题。近年来，许多学者分别从不同角度对银行房贷风险成因进行了研究。文章从房贷业务的参与主体及宏观环境等角
度出发，既归纳总结了众多学者关于银行房贷风险成因的研究成果，同时也作了一些探索作为补充，更全面更详细地
论述了房贷风险的产生，既有助于我国银行进行房贷业务时及时发现风险，防范于未然，又为我国银行进行房贷风险
管理做出重要提示。
关键词：银行；房贷风险；次贷危机
中图分类号： 文献标识码：A 文章编号：1002-3240（2009）08-0055-03
收稿日期：2009-07-07
作者简介：刘海啸，燕山大学经济管理学院，博士，教授，研究方向：金融，投资；王丽欣，女，燕山大学研究生院，区域经济学专业。
社会科学家
SOCIAL SCIENTIST
2009年 8月
（第 8期，总第 148期）
Aug.,2009
（,General ）
【经济新视野】
银行业是一种特殊的企业，它是金融领域的主力
军，是支持和促进国民经济发展的重要命脉，银行业
的稳定、持续、高效运转已成为现代经济发展的重要
保证。因此，银行业的风险防范与监督管理也就成为
现代经济管理运作中最重要的部分。
20世纪 90年代以来，国际金融险象环生，如墨西
哥金融危机，阿尔巴尼亚金融风潮，亚洲金融危机等
等，使各国金融体系遭到严重破坏，迫使人们更加深
入研究银行业的风险问题。而最近由美国次贷危机引
发的全球金融危机和经济衰退，使银行面临的众多风
险中的房贷风险成为关注的焦点。次贷危机再一次提
醒我们，银行的房地产信贷资产的确存在较大的风
险，尤其在当前我国经济周期开始进入下行阶段并且
部分城市存在房地产泡沫这一时期，有必要对我国银
行的房贷风险进行全面检讨。
一、近几年我国银行房贷状况
近年来，国内银行的房地产信贷业务急剧膨胀。
据统计，2006年末，全国商业性房地产贷款余额
万亿元，同比增长 %，增速比上年同期快 个百
分点。其中，房地产开发贷款余额 万亿元，同比增
长 27%，增速比上年同期快 10个百分点；购房贷款余
额 万亿元，同比增长 19%，增速比上年同期快
个百分点。2007年末，全国商业性房地产贷款余额
为 万亿元，比年初增加 11261亿元，增速比上年提
高 个百分点。其中，房地产开发贷款余额为 万
亿元，比年初增加 3613亿元，增速比上年低 个百
分点；购房贷款余额为 万亿元，比年初增加 7622
亿元，增速比上年快 个百分点。2008年 12月末，
金融机构商业性房地产贷款余额 万亿元，同比增
长 %，增速比上年低 个百分点。其中，房地产
开发贷款余额 万亿元，同比增长 %，个人住
房贷款余额 万亿元，同比增长 %。事实告诉
我们，无论是银行的房地产开发贷款还是个人住房贷
款的不良贷款数额均已呈攀升趋势（见图 1）。
图1
我国银行房贷业务发展如此之快，如果对房地产
信贷风险估计不足、措施不力、管理不到位的话，其后
果将不仅是银行自身资产质量受到严重影响，还会阻
碍房地产业的进一步发展，而且对我国国民经济的负
面影响也将是巨大的。那么我国银行房贷的风险源自
何处？
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二、我国银行房贷风险来源
近年来，许多学者对银行房贷风险做了研究，他
们分别从不同的角度对银行房贷风险成因进行分析。
如：王坤[1]从房地产周期的角度来看，认为银行房贷风
险的成因有“灾难短视症”；“羊群效应”；安全网引发
的道德风险；信息不对称；不适当的会计、信息披露及
法律框架这几方面。吴建环[2]从经济学角度分析，认为
信息不对称是银行房贷风险的主要原因，另外，逆向
选择，道德风险及银行体系不健全这三方面都可成为
银行房贷风险的原因。朱平安[3]对银行房贷风险的观
点是房地产信贷风险的形成机制归根到底是通过人
为机制引起，即商业银行工作人员的种种人为因素而
导致信贷风险产生。笔者认为虽然银行房贷风险产生
的原因有很多，但其最直接的来源莫过于房贷业务的
参与主体及其所在的宏观环境。
（一）放贷银行
1.放贷银行风险意识淡薄
银行在审查贷款条件和资格时，应当严格审查贷
款项目、审核贷款人的收入、现金流、还款能力和信用
度等条件，但是事实上，正如徐根贵[4]、廖正娟[5]、赵兰[6]
等一些学者指出的，银行放贷时，存在操作风险。即银
行常常放松风险防范条件，审查把关不严，为一些不
符合条件的开发项目提供按揭贷款服务，并对一些不
符合贷款条件的借款人提供了个人住房贷款。银行为
何故意操作不当？笔者看来，其根本原因在于短期利
润的偏好使商业银行风险意识变得淡薄。在银行看
来，房地产市值不变或者有所上升的话，那么银行房
地产贷款是只赚不赔的。即使房地产价格下降，只要
下降额度小于首付款，仍然不会赔钱。尤其是在房地
产业繁荣时期，随着房价的上涨，银行房贷业务所获
收益不断增加。在丰厚的利润面前，银行很容易过分
乐观地低估房地产信贷风险，无视各种警告信号，忽
略任何危机的发生，风险意识相当薄弱。
2.银行征信系统落后
我国银行的征信系统建设相对比较落后。很多银
行对房贷申请人的资信调查和评估仍处于相当原始
的状态，对贷款人的信用评级也过粗，资料核实不到
位，加上银行间信息不对称等，银行在实际信贷管理
中无法区分哪些是合格的借款人，哪些是不合格的借
款人，甚至许多资信较差的借款者凭借虚假证明仍可
从银行得到贷款，这种隐性的次级抵押贷款自然加大
了银行的信贷风险。
3.银行存贷期限不匹配
我国银行房贷存在着由存贷期限不匹配引起的
风险，关于这一点，学者提及甚少，笔者作此补充。事
实上，在银行房贷中，尤其是个人住房贷款，一般短则
十年，长则三十年，而银行吸收存款最长仅在三至五
年。存贷期限不一致，致使银行很容易产生资金负债
流动性不对称的风险。
4.银行对资金用途监管控制不利
无论是对于房地产项目贷款还是对于个人住房
贷款，我国银行在发放贷款后对销售回笼资金没有采
取很好的跟踪监管和限制措施，这就使贷款出现大量
坏账的风险大大提高。提及这一观点的学者相当多，
可见，这一风险来源是各种风险来源中极易发生、极
为普遍的。尹明华[7]谈到的农业银行基层行贷后管理
“老大难”问题，王剑锋[8]所研究的“以租养房”问题以
及胡雪莉[9]论述的“假按揭”问题等，都可以作为银行
贷后对资金用途监管控制不利而加大了银行信贷风
险的典型例子。
5.银行风险控制水平有限
与国际先进银行相比，我国银行风险控制水平存
在较大差距，这也是银行在进行房贷业务时产生风险
的一个原因。这一点，学者们也并没有提及，但的确有
必要进行补充。我国银行风险管理专业化程度低，风险
管理手段也比较落后，在风险识别和处理、数据准确性
等方面人为影响因素过大、风险量化技术水平低。这样
一种风险内控薄弱问题的存在，加上缺乏避险工具等，
房贷风险必然会因此大量聚集在银行体系内。
(二)房地产开发商
1.源自房地产开发商的投资风险
房地产开发商的投资风险，间接带来了银行的房
贷风险。房地产开发商企业素质的高低、房地产企业
自身实力的强弱、经营状况及对房价的预测等都会影
响银行贷款资金的回收状况。开发商由于资金短缺、
经营管理失误、不能按期完工或经营成果达不到期望
值时，很可能加大难以归还贷款的可能性，从而影响
了银行房贷的安全性。
2.源自房地产开发商的信用风险
开发商的信用与银行房贷风险息息相关。由开发
商信用问题带来的风险中，一种情况是，为套取银行
资金，一些开发商运用各种手段，包括一些违法措施
来骗取银行贷款，如办理“假按揭”；通过虚高房价制
造“假房价”等，这些行为给银行带来了巨大危害。另
一种情况是，房地产开发商利用银行对资金用途监管
控制不力这一漏洞，将房地产开发贷款用途做了转
移。如一些房地产开发商尽管是在本地注册及融资
的，但项目与资金的使用却一直在外，使银行无法实
施有效的管理。可以说，在所有风险来源中，这种风险
是银行房贷业务中所面临的最大、最主要的风险。
（三）按揭贷款者
1.个人状况不确定性
借款人可能因下岗、失业、商业投资、投机失利等
原因造成经济收入下降，还贷能力受到影响；借款人
也可能因病、致残等情况发生或婚姻状况发生变故等
增加违约的可能性。笔者将这种不可预期的风险定义
为个人状况不确定性风险，指的是，借款人在较长的
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还款期限内，个人状况面临着巨大的不确定性，借款
人因此不能按期或无力偿还银行贷款时，就引起房贷
风险发生。
2.个人信用
由于只要有机关证明就能够从银行获得贷款，人
人都能开出“证明”，因而，人人都能获得银行贷款。这
样，银行的个人房贷业务对于按揭贷款者也就没有了
信用之分，很容易使一些信用较差的人获得银行贷
款，从而增加银行的信贷风险。主要表现为借款人提
供不实资料，例如，有意提高收入水平，提供假学历证
明，编造虚假婚姻证明等。另一方面，一部分借款人虽
具有还本付息能力，但缺乏诚信观念，不重视个人信
用，不主动还贷，总需经银行反复催收方才归还。
（四）同业者
1.竞争驱使违规放贷
国内的商业银行面对激烈的市场竞争，为了争夺
客户，或为了完成既定的贷款营销目标，不但对审查
不严，还采取这样那样的变通措施，不断简化贷款条
件，降低房贷门槛，甚至违规操作。有的银行给相应的
工作人员下达贷款任务指标，并与个人业绩、薪酬、升
职等挂钩，这无疑将驱使员工急功近利。这些员工为
了扩大业绩，信用审查等操作流程执行不严格，把实
际上的次级抵押贷款做成优质贷款等，这就在很大程
度上加大了房贷业务的风险。
2.竞争使产品创新出问题
为挖取同业者的客户，各家银行会采取加速产品
创新的措施。于是，出现了房贷产品大超市：固定利率
房贷，直客式贷款，移动组合房贷，宽限期还贷，接力
贷，循环贷，贷活两便，房贷双周供等等。然而，这些创
新产品的技术含量不高，很容易被模仿复制。而且，银
行对这些创新产品的成本和收益的比较及风险评估
等也跟不上，对新产品的风险控制力相当弱。
（五）政府
政府也是银行房贷风险的一个重要因素来源。政
府出于整个市场健康发展的考虑，往往会出台一些调
控措施，如货币政策、财政政策、房地产的产业政策等
其他相关政策，这会使银行的房贷面临政策性风险。
例如，当国家紧缩银根、整治房地产市场时，这种房贷
政策调整会对开发商产生巨大影响，必然引发房地产
开发商的财务风险，从而带来相应的信贷风险。在笔
者所读的大量文献中，一半以上的学者都指出政府的
政策变化及调整会影响银行房贷风险，并把它称之为
“政策性风险”。当然，政府的政策调整也并不都是加
大银行风险，有时还会控制和疏解风险。
（六）国内宏观环境
1.房地产市场价格
房地产市场价格高低对银行房贷资金回收情况至
关重要。对于房地产开发贷款来说，在房价持续走高
时，银行可以获得巨额利润；而一旦由于市场供求失衡
等各种原因，房地产市场价位运行时出现波动，房价处
于下降通道时，房产销售量必然下挫，房屋变现困难，
加上此时商业银行会紧缩信贷规模，致使开发商预期
售房回笼货币资金的期限拉长，不能迅速回笼资金，开
发商的资金链就会比较紧张，还贷困难，最终使房地产
开发类不良贷款上升，增加商业银行的信贷风险。对于
个人住房贷款来说，如果房地产市场价格大幅下降，超
出借款人所承担的购房款比重时，借款人可能会选择
放弃还贷，从而造成银行贷款出现风险。
2.利率
利率的变化也会给银行房贷业务带来风险。当房
贷产品采用固定利率时，源自利率引起的银行房贷风
险，主要表现在贷款利率稳定的前提下市场利率上升
带来的风险可能，这是由贷款利息收入不变而负债成
本增加引起的。事实上，我国银行的房贷产品多数采
用浮动利率形式，贷款利率提高会使借款人偿付利息
逐步增加，加重购房者的还款负担，导致信用状况恶
化，房贷的不良贷款比率上升。另外，在通常情况下，
住房抵押贷款的借款人有权选择提前还款。当原贷款
合同是采用浮动利率时，遇到国家调高抵押贷款利
率，借款人为防止房贷利率上调导致的利息支出增
加，就有可能采取提前还贷来规避风险。提前还款虽
然增强了银行流动性，但同时也会导致银行收息期间
缩短、预期利息收入减少，进而影响银行资本成本和
资本结构，打乱资本运营计划，增加再投资风险。
3.通货膨胀
当国内市场出现通货膨胀时，较高的通胀率就降
低了抵押贷款的市场价格和真实利率，使还款贬值。而
房地产贷款的周期一般都比较长，如果贷款利率与存
款利率浮动非均衡，银行房贷的通货膨胀风险就更大。
三、结束语
房贷风险的产生似乎错综复杂、扑朔迷离，因为
房贷风险伴随着房贷业务发生的全过程，各个环节时
时可能埋下炸弹。将众多学者关于房贷风险成因的研
究成果认真梳理，归纳总结，并从房贷风险的参与主
体及宏观环境等角度来分析，房贷风险的成因显现得
更全面更清晰。随着时间的发展，银行房贷风险可能
还会有新的问题来源，关注和研究也必将继续下去。
我国银行必须时时刻刻增强房贷风险的防范意识，密
切关注宏观经济及房地产行业走势，从贷前到贷后，
全流程进行贷款风险控制，并定期对房贷质量进行监
测分析。需要强调的是，银行在弄清房贷风险来源的
基础上，要辨别哪些风险来源需要长期控制，哪些风
险来源的突发性较强，需要有临时应对措施等。只有
真正把握好风险源头，才能采取得力的措施，真正做
到从源头消除风险。
（下转第61页）
57
归金本位，金本位制可以既能保留金融自由化可能带
来的全球福利增进，又克服了资本积累和世界经济的
虚拟化。Larouche（1999）等认为应该重建布雷顿森林体
系。但上述的观点在当前都缺乏实用性，美元作为主导
型的世界货币，这种地位在短期内很难改变，而且在短
期内摒弃美元会对世界经济的稳定产生巨大的冲击。
但是在长期，我们须改变美元作为单一世界货币的局
面，从根源上杜绝美元的世界货币地位被滥用现象。笔
者认为，世界货币必须多元化，美元只能是其中之一。
一些具有良好信用的国家在与自己的贸易伙伴交易
时，积极使用本国货币进行结算，并逐渐的在区域内实
现对美元的替代，部分或全部摆脱对美元的依赖。由多
个区域货币一体化逐步演变，进而实现世界货币的多
元化，从而终结美元作为唯一世界货币的时代，从根源
上杜绝类似金融危机的滋生与蔓延。
五、结论
综上所述，次贷危机的直接原因是金融创新过度
与全球金融监管薄弱，深究其根源，我们发现，美国的
经常账户赤字和对外负债的持续增加导致的全球经
济失衡才是罪魁祸首。在全球化的当今世界，各国政
府应该采用合作博弈方式，采取顾及彼此的政策措施
来应对和控制次贷危机愈演愈烈的态势。在长期，我
们要从根本上建立一个防范此类危机卷土重来的长
效机制，必须秉承合作与变革的原则对现行的国际金
融体系从国际金融合作、全球金融监管和国际货币体
系等三个方面进行革新和完善。
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参考文献：
［责任编辑：黄晓伟］
［责任校对：阳玉平；彭杰］
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