某房地产评估案例
一、评估目的
为某公司委估住宅楼用于偿还银行贷款提供价值依据。
二、评估依据
1、业务约定书；
2、«中华人民共和国城市房地产管理办法»；
3、«国有资产评估管理办法»；
4、«xx省城镇房地产交易管理条例»；
5、有关协议书及xx市房地产综合开发成本资料。
三、评估基准日
评估人员根据评估目的，并经委托方确认后，评估基准日确定为2005年10月1日。
四、评估假设
假设该委托对象可以对外销售，且销售手续齐全；房地产权属关系清晰；土地全部以出让方式取得。
五、委托对象概况
委托对象为某公司与某某部队营建办共同开发的项目。规划建设用地13300平方米，土地产权属军产。其中平方米为某公司与某某部队共同所有。取得方式为受让；其余平方米为某某部队单独所有。某公司共开发九幢住宅楼，总面积为27508平方米，除了8号楼以外，某公司对其享有70年的使用权；本次委估的住宅楼总面积为平方米（其中：住宅面积平方米，公建面积平方米，车库面积平方米）用以偿还银行借款。该委估对象外墙为
仿石材喷涂罩面，欧式坡屋顶，塑钢窗，水电暖配套齐全。
经评估人员现场勘察、委估对象为全新置业。 委估对象地处某某市某某区，所占土地按某某市土地级别划分标准，定为二级地一类区。东北面是某某街，西面是某某路，西南面是某某路，北向是某某街。附近有某某市人民体育场、医专附属医院等文化卫生体育设施，交通便利，地势平坦，居住环境优良。
六、评估分析测算
根据委估对象的特点，本次评估采用重置成本法进行。
具体技术思路为：假设在评估基准日现有建筑物存在的土地是一块空地，而在同一场所建筑物以外的状况均维持不变，计算重新建造与现有建筑物完全相同或具有同等效用的全新状态的建筑物时，所必要的土地费用、建筑费用、利息和正常的利税，以获得建筑物的重置建筑成本。考虑委估房屋的综合成新率，最终获得其评估价值。
首先，确定委估住宅楼土地面积：
总容积率=总建筑物面积/土地面积=27508/13300=
委估住宅楼土地面积=委估住宅楼面积/总容积率=
然后计算委估住宅楼的重置成本。基本计算公式为：PS=L+A+B+C+D+E+F+G
其中：
PS——重置完全价值；
L——土地费用
A——前期费用
B——建安工程费；
C——基础设施配套费；
D——管理费用；
E——利息及融资费用；
F——投资利润；
G——税费。
在以上计算的基础上，估算评估值。公式是：
P=PS*综合成新率
具体分项测算如下：
（一）取得土地费用
1、根据某某市该区土地出让金标准，该宗地出让金标准为3791元/平方米，结合本次评估对象特点，计算楼面地价。
楼面地价=出让金标准×土地面积/总建筑面积=3791×13300/27508=元/平方米
住宅土地出让金为：平方米×元/平方米=1125万元
公建土地出让金为：
×=201万元
车库土地出让金为：×=58万元
土地出让金合计为1125+201+58=1384万元
2、计算拆迁补偿费用。根据掌握的同类区域征地拆迁安置补偿费，确定委估住宅楼的此项费用为：
1000元/平方米×=364万元
取得土地费用合计为：1384+364=1748万元
（二）专业费用
此项费用包括规划勘察、可行性研究、设计、监理等费用。同类同档次房地产此项费用平均为建筑面积每平方米30元左右，据此测算此项费用为：30×=23万元
（三）基础设施配套费
此项费用为政府开发部门收取的基础配套费用及其他配套费用，每平方米300元。
300元/平方米×=227万元
（四）建安工程费用
此项费用包括土建工程费、水暖及电工工程费、装修费用。委估房地产为：住宅，每平方米900元，公建、车库每平方米1100元。
住宅建安成本工程费为：
平方米×900元/平方米=553万元
公建、车库建安工程费为：平方米×1100元/平方米=155万元
建安工程费用为：553+155=708（万元）
（五）管理费用
根据委估对象类型及规模，管理费按总投资的%计算：2706万×%=68万元
其中，2706万元为前四项费用之和。
（六）利息及融资费用
此项费用支出按建设工期3年及某某市近期平均水平10%计算。该工程资金投入情况如下：
一、二项费用在建设期初一次性投入；三、四项费用在建设期内均匀投入，测算为：
（1748+23）×［（1+10%）3-1］=586万元
（227+708）×［（1+10%）3/2-1］=144万元
此项费用为586万元+144万元=730万元
（七）投资利润
根据同类档次房地产平均利润率7%计算，为（2706+68+730）=245万元
（八）税金
主要为固定资源投资方向调节税、营业税及附加等，比率为%，计算为394万元［（3504+245）×%］。
（九）测算评估标的重置全价
重置完全价值=（1384+364+23+227+708+68+730+245+394）=4143万元
（十）委估对象价格
该评估标的为全新状态，评估价格为人民币肆仟壹佰肆拾叁万元（RMB4143万元)。
七、评估结果
经评估人员现场勘察与分析测算，报告结果如下：委估对象在能够自由地进入市场交易，市场上存在足够的买方和卖方，并无特殊情况出现的条件下，在评估基准日可能实现的总价为人民币肆仟壹佰肆拾叁万元整，平均单价为元/平方米。
八、说明
本报告未经委托方同意，不得向委托方和评估报告审查部门以外的单位和个人提供。本报告只作为委托方确定现时点市场的公允价值提供参考依据，不得做其他用途。
九、其他事项说明
（一）根据目前某某市房地产市场状况分析，商品房供大于求的矛盾十分突出，房地产开发商之间的价格竞争越演越烈。由于房地产投资需要资金量大，投资回收期长，风险高等特点，其商品房市场较为疲软。考虑到本次评估目的为以资抵债，因此提议债权银行在清收债务时，考虑抵债物的变现风险和市场风险。
（二）受托方未能提供建筑工程规划许可证、销售许可证。
（三）受托方提供房源表中，未指明车库具体位置。
（四）评估报告是基于委估方提供的各种数据资料，并认为其真实可靠，如资料与实际不符，可能造成评估结果的偏差。
十、评估作业日期：
2004年十月二十五日至2004年十一月五日
*
