中国住宅产业化研究
“住宅产业化”这个概念最早是在1968年由日本专家提出，主要意图是通过用工厂化、社会化、大生产的方式解决民众的住房问题。
日本认为住宅产业是继汽车、家电行业之后的又一个主导产业，通产省和建设省是主要的主管机构。通产省从产业结构角度出发，提出“住宅产业”概念和发展住宅产业的设想。建设省则侧重从生产方式上引导住宅产业发展，重点放在住宅的生产工业化和技术方面。对涉及多部门需要协调和决策的，则先由政府的决策咨询机构提出意见，由通产大臣最后决策。
一、中国“住宅产业化”的提出
在1993 年到1994 年间，中国在住宅科研设计领域中率先提出了“中国住宅产业化”这一概念。其背景是继1992年联合国环境与发展大会之后，中国发布了《中国21世纪议程》，其中构思了住宅产业的雏形。期间，房地产经历了改革开放后第一轮大发展中出现的“炒地皮”等现象，随之而来的是房地产政策的宏观调整期。这时提出以“科技是第一生产力”为指导的住宅产业化概念是很超前的。
当时在行业中已有建筑业和房地产业，似乎没有必要再单独提出“住宅产业”。由于得不到认可，转而提出了“住宅产业现代化”、“住宅科技产业化”等等。最后终于在1994年国家“九.五”科技计划“国家2000 年城乡小康型住宅科技产业示范工程”中系统化地制定了中国住宅产业化科技工作的框架，从而使住宅产业化在科技和示范工程的层面上得以确定和实施。之后，又经历了整整四年，于1998 年国务院办公厅转发了建设部等部委《关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见》（即72号文件），至此，“住宅产业化”才正式在国务院文件中出现。
二、中国住宅产业化的现状
住宅产业化也就是中央提出的新型工业化在住宅领域中的体现，就是要将目前住宅产业这种以劳动力密集、资本密集型的外延式增长转变成技术密集的内涵式增长。转变增长方式首要推动力是科技进步，也就是靠“科技是第一生产力”来推动。十年来我国的住宅产业化在科技领域已经取得了长足的进步，总体上来说，从科技进步走向产业化一般要经过以下几个步骤：研究开发——试点示范——标准制订——推广应用——产业化。
1、研究开发
我国对于住宅产业方面的研究开发从来就很重视，可以追述到文革之后的第一次科技春天时期。当时，在结构形式方面有如“南斯拉夫系统”等试点，尤其是改革开放之后又大有进展，如大板、大模板、砌块、框架轻板等等系统已付诸使用。近期对于新型结构的研究开发，如钢结构、混凝土免拆模系统等也很活跃。在住宅部品方面，开发的门类和品种也基本齐全。
但是，只有单项技术和部品的开发是不能成气候的，只有从单项技术到系统技术集成，从单项产品的开发走向住宅部品的系统集成才能实现住宅产业化，目前距离这一步还有相当的距离。
2、试点示范
有关住宅方面的试点示范自上世纪80 年中期开始，直至现在一直都很活跃。80 年代中期有实验住宅小区；90 年代初期开始的有以住宅质量为主的“建设部城市住宅小区试点”；有在1994 年开始的，以住宅科技进步及产业化为主的国家“九.五”科技攻关项目“2000 年国家城乡小康住宅科技产业示范工程”；有在1998年开始的以经济适用房为主体推动住宅产业化的“国家康居示范工程”；有“商品住宅性能认定”等。以上的各项工作是在中央政府部门的直接组织下进行的，对我国的住宅建设起到了具有历史意义的推动作用。
但是，随着住宅商品化程度的提高，市场的多层次、多样化的需求日益显现，在上一个世纪所设定的综合性指标，已经不能满足迅速提升的企业和市场要求，难以起到先导作用。更加有针对性的、专业化的示范、试点工程例如“绿色生态住宅”、“健康住宅”、“数字化社区”、“建筑节能示范工程”等已陆续出现。2005年，为适应我国新城镇发展的要求，由科技部牵头的中美政府间合作项目“中美可持续发展新城镇示范项目”已经启动，并首批完成了北京、济南、温岭等项目的规划方案。
3、标准制定
十年来，政府对于住宅产业方面的标准指导一直都十分重视，并投入了大量的人力和资金。1995 年在国家小康住宅科技产业工程中制定了“国家小康住宅规划设计导则”，这份文件对九十年代中国住宅的发展起到了重要的指导作用。在此之后，就“商品住宅性能认定”、“国家康居示范工程”、“住宅建筑节能”、“智能化住宅小区”、“钢结构住宅”、“木结构住宅”等相继制定了指导性的标准。
在国家可持续发展的战略指导下，由全国工商联住宅产业商会、清华大学、中国建筑科学研究院、建设部科技发展促进中心等单位编写的《中国生态住宅技术评估手册》自2001 年第一次出版后，在SARS之后针对居住健康和安全问题进行补充和修订，2003 年出版发行了第三版，在业界得到了广泛的认可和应用。目前按照上述评估体系进行规划设计和评估的住宅小区已有二十余个。
4、推广应用
1999年11月中国住宅产业展示交易会(住交会)在深圳举行，此后，“住交会”每年举办一次，对住宅产业化的发展起到较大的推广示范效应。2000年7月，又在北京举行国际住宅产品博览会，展示国内外先进的住宅技术与产品。
2000年11月，启动了住宅产业集团联盟，目前有30多国内知名企业加盟，目的是以集团化发展和信息化建设为突破口，迅速在中国形成一批具有相当规模和竞争力的人型住宅产业集团，实现标准化和系列化开发、集成化规模化生产、社会化配套化供应、专业化高效化服务的目标，最终实现住宅产业现代化。
上述举措和企业的发展对中国住宅产业化起到了很大的推动作用。但从总体上说，我国的住宅产业化目前还处于发展的初级阶段，距离真正的产业化还有相当大的距离。
三、中国住宅产业化进程中存在的问题
生产力水平决定了我国住宅的生产方式。现阶段，大量农民进城务工，建筑业吸收了大量廉价劳动力，成为劳动密集型产业，劳动生产率是发达国家的1/10，基本上属于粗放型产业。而发达国家的住宅产业则是以工业化方式生产的技术密集型产业，在技术标准、技术体系、技术集成方面已成体系，住宅产品的生产已经配套，并形成了基于市场需要的、联系上下游的供应体系。
当前中国住宅产业发展滞后的因素可以归纳为：一个“落后”、四个“跟不上”。一个“落后”是指住宅产业的改革与发展落后于住房制度改革；四个“跟不上”是指规划设计跟不上不断更新的房地产开发的要求；标准规范的制定跟不上规划设计的要求；技术开发与推广跟不上住宅建设的要求；住宅部品生产跟不上住宅建筑体系集成的要求。
1.地方主管部门和开发企业对住宅产业化的重要性没有明确的认识
目前住宅产业化这项工作开展得比较落后的主要原因是主管部门没有充分认识到重要性，宣传和推动工作不到位，有关政策措施的制定滞后。
房地产业本身一方面是住宅空置率非常高，一方面却是地产过热，房价虚高，导致开发商无心深入研究住宅产品本身。有些开发商认为自己开发的项目规模不够大，没有必要采用先进的工艺；有些认为采用新技术、新产品、新工艺和新设备，会比常规盖房子增加投入，因而不感兴趣；再加上我国用户对住宅产品的综合性价比还没有完全成熟的认识，房地产商缺乏驱动的动力，因而房地产商更认为没有必要投入人力物力财力去搞住宅产业化。
2.科技进步对产业发展的贡献率低
国家各科研部门投入大量的人力、物力、财力到研究上去，一方面研究成果没有及时转换成生产力，不能成为推动住宅产业的发展的驱动力。即使转化，往往市场覆盖面小，产业化程度低；另一方面开发建设企业本身缺乏主动去吸纳新技术的积极性，也缺乏及时将新技术应用后的信息及时反馈给科研单位的主动性。因此，出现了住宅产业化的二高二低现象：物耗高，能耗高，生产效率低，科技进步对产业发展的贡献率低。
3.产业结构不合理
中国房地产开发商诞生于计划经济体制下，有较强烈的计划经济色彩，因此开发商承担从资金投入、土地、拆迁、规划设计、施工验收、销售等全过程责任。但是，只有手工业作坊式的小农经济才实行全过程的自给自足式运行。产业专业化的程度越高，产业链上的单元愈细分愈有利于整合资源和组织社会化大生产。产业链上的每个环节的效益提高了，整体效益才能提高。这就是产业结构调整、优化的过程。在世界经济走向一体化的今天尤为重要。
产业重整的过程将伴随着企业的并购，结果必将导致有中国特色的“Home
Builder” 出现，它们将承担起中国住宅产业化的重任。只有到了这个阶段，住宅
产业化才有了主体，才能真正实现住宅产业化。
4.现有的住宅建筑体系限制了建筑工业化的发展
美国、日本住宅建设的工业化之高，是因为有成熟的成套建筑体系(如木结构、轻钢建筑体系)和与之相配套的成套技术。我国的住宅建筑体系较多但是建筑技术以单项技术发展为主，缺乏标准化、配套化技术、完整系列的体系，限制了住宅建设产业化的发展。
5.住宅生产中质量通病突出
房屋的质量问题虽然与设计、材料等诸多因素有关，但最主要的原因还是目前国内普遍采用钢筋加混凝土、砖加砂浆的现场湿式生产方式有关，正是这种落后的生产方式导致中国房地产目前普遍存在质量问题。
6.住宅部品生产落后
当前我国住宅部品品种单一，产品集成程度低，不是按系列开发，与住宅的建筑体系不配套，经常存在新的建筑体系难以找到合适的配套部品，如大开间的框架结构，采用大跨度楼板、墙体材料等均存在一些不配套问题。
7.非标准化生产阻碍了住宅产业化的进程
目前在全国各地，大到房间的空间组合和承重体系，小到房间各组成部分的构造做法，没有一个全国统一标准的尺寸。有些如承重体系、室内外装修及部品部件等完全可以采用标准化生产。我国的住宅建筑材料和部品的生产企业很多，但大多数都是单项产品为主，缺乏技术、部品集成和配套能力。
总之，要发展住宅产业化，标准化是准绳，科技进步是动力，通用化是前提，工业化生产是基础，提高住宅质量和劳动生产率是目的。
四、国家住宅产业化基地政策
为贯彻国务院办公厅《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（国办发1999[72]号文）及建设部《关于加强技术创新工作的指导意见》，建设部决定建立国家住宅产业化基地，于2002年7月制定了《国家住宅产业化基地实施大纲》。
建立国家住宅产业化基地的指导思想及目标
建立国家住宅产业化基地是推动住宅产业现代化的一项重要措施，其目的是加快科技进步，鼓励企业创新和成果转化，积极开发和大力推广先进适用的新型住宅建筑体系和住宅部品，切实提高工业化水平和住宅质量，推进住宅产业现代化的进程。
⑴国家住宅产业化基地以生产企业为载体，依托对住宅产业现代化具有积极推动作用、技术创新能力强、产业关联度大、技术集约化程度高、有市场发展前景的企业建立住宅产业化基地。
⑵在全国拟建立若干个可带动本地区并能辐射周边地区乃至全国的，具有地域特征的国家住宅产业化基地。
国家住宅产业化基地的类型与要求
国家住宅产业化基地的建立应符合国家住宅产业现代化的总体要求，具有导向性、先进性和示范性，分为住宅建筑体系和住宅部品体系两类产业化基地。
⑴住宅建筑体系既是技术支撑体系，从主体结构到内外装修、建筑设备形成完整的体系技术，又是生产组织体系，从规划设计、生产施工、材料供配、经济核算、性能评价等方面，通过整合，形成完整的生产发展过程。
⑵住宅部品产业化基地以住宅的围护，内装、厨卫、设备、智能化等部品的生产企业为重点，改善部品的性能和质量，为工业化住宅建筑体系建立较好的物质基础。其主要特征是：
①标准化、系列化、规模化生产，并向通用化发展；
②材料制品配套、施工机具配套、技术文件配套，形成成套技术。
③注重节能、节水、节材和环保，促进住宅可持续发展。
3.中国目前已形成的国家住宅产业化基地
从2002年颁布《国家住宅产业化实施大纲》以来到2006年，4年多时间，全国仅发展“北新建材、天津二建、青岛海尔、浙江正泰”四个住宅产业化基地；
2006年建设部颁布《国家住宅产业化基地试行办法》，住宅产业化促进中心把住宅产业化基地建设作为重点工作以后，一年左右时间，就新批了四个基地。四个基地各自代表不同的产业化项目，有城市综合型（深圳）；有政府引导型（合肥经济技术开发区）；有开发企业型（万科）；有部品企业型（山东力诺瑞特）。
五、住宅产业化不同侧面的几种较成熟的做法
其一，钢结构。美国华新顿·迪泰(中国上海)公司已在中国承建了数处轻钢建筑项目。其中，江苏常熟的轻钢多层住宅(六层)项目已基本完工。由于建筑部品大部分是工厂生产线预制的，因此所谓现场施工就成了“组装”，工期大大缩短，且质量有保证，保温隔热隔音防火及环保性能均佳。同时节水节电节材节地显著
其二，全装修。全装修问题建设部已提了很多年，因为毛坯房带来的问题实在太多，一个是业主在装修时存在极大的资源浪费，一个是邻居之间互相干扰，另外还留下很多隐患，包括结构和用电方面的安全隐患，因为装修时往往要改水改电改结构。从全世界来看，大概只有中国有毛坯房。敢于做全装修，且能做得比较好的开发商才是真正有作为的开发商。总之，全装修是一个方向。
其三，整体卫浴。与传统方式装修的卫生间、浴室相比，整体卫浴因地板、底座等均为高温高压一次整体成型，彻底消除了传统卫浴间的渗漏隐患。
发展节能省地环保型住宅，用新技术提升住宅性能，是世界上众多国家共同关心的问题，对我们这样一个人口众多、资源相对缺少，建筑工业化程度相对较低、建筑能耗较高，住宅建设年竣工量都在10 亿平方米以上的国家来说，更有着极其重要的意义。
