第十章 财 产 税
对 财 产 的 课 税
内容简介
第一节 房产税
第二节 契 税
第三节 车船税
第一节 房产税
一、房产税概念和立法原则
二、征税范围和纳税人
三、计税依据
四、税率
五、应纳税额的计算
六、税收优惠
七、申报缴纳
一、房产税概念和立法原则
（一）房产税的概念
房产税是以房产为课税对象，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，向房产所有人或经管人征收的一种税。
（二）房产税的特点
1、房产税属于个别财产税
2、征税范围限于城镇的经营性房屋
3、区别房屋的经营使用方式规定征税办法
（三）房产税的立法原则
1、筹集地方财政收入
2、调节财富分配
3、有利于加强房产管理，配合城市住房制度改革
二、征税范围和纳税人
（一）房产税的征税范围
房产税的征税范围包括在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产。
所谓房产，包括房屋和与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的的配套设施。但独立于房屋之外的建筑物，如水塔、室外游泳池、围墙、石灰窖等，不属于房产。
（二）房产税的纳税人
房产税的纳税人是房屋的产权所有人。包括：
1、产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。
2、产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典给他人使用而取得资金的一种融资业务。
3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。
但外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。
三、计税依据
房产税的计税依据是房产的计税余值或房产的租金收入。具体有：
1、从价计征。是对纳税人经营自用的房产，以房产的计税余值作为计税依据。即依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计税。
2、从租计征。是对纳税人出租的房产，以租金收入（出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入）为计税依据。
四、税率
房产税采用比例税率。
1、从价计征的，税率为%；
2、从租计征的，税率为12%。
五、应纳税额的计算
1、从价计征房产税的计税公式为：
应纳税额=房产原值×（1-原值减除率）×适用税率
2、从租计征房产税的计税公式为：
应纳税额=租金收入×适用税率
六、税收优惠
（一）法定免税
1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；
3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；
4、个人所有非营业用的房产；
（二）经财政部批准免税的其他房产。
（三）省级减免
七、申报缴纳
（一）纳税期限
房产税按年计算，分期缴纳。具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。一般按季或半年征收一次，在季度或半年规定某一个月进行征收。
（二）纳税义务发生时间
1、将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起纳税。
2、新建或新购入的房产用于生产经营，应在建成或购入30日内，向房产所在地税务机关办理纳税申报登记，从次月起开始纳税。
3、委托施工企业建设的房产，从办理验收手续之次月起纳税。
4、购置存量房，从办理过户手续之次月起纳税。
5、出租出借房产，从交付出租出借房产之次月起纳税。
（二）纳税地点
房产税的纳税地点为房产所在地，由房产所在地的税务机关负责征收。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关申报缴纳。
第二节 契 税
一、契税概述
二、征税范围
三、纳税人
四、税率
五、应纳税额的计算
六、税收优惠
七、申报缴纳
一、契税概述
（一）契税的概念
契税是以所有权发生转移变更的不动产为课税对象，向产权承受人征收的一种财产税。它是不动产买卖、赠与、交换而订立契约时，由承受方缴纳的一种财产税。
（二）契税的特点
1、契税属于财产转移税；
2、契税属于不动产转移税；
3、契税由财产承受人缴纳。
（三）契税的立法原则
1、广辟财源，增加地方财政收入
2、保护合法权益，避免产权纠纷
3、调节财富分配，体现社会公平
二、征税范围
契税的课税对象是在我国境内发生权属转移的土地、房屋。具体包括：
（一）土地使用权的转移
1、国有土地使用权出让。
2、土地使用权的转让。指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（二）房屋权属的转移
1、房屋买卖。指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。
2、房屋赠与。指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。
3、房屋交换。指房屋所有者之间互相交换房屋的行为。
（三）视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与的行为：
1、以土地、房屋权属作价投资、入股；2、以土地、房屋权属抵债；
3、以获奖方式承受土地、房屋权属；4、以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属；5、买房拆料或翻建新房
三、纳税人
契税的纳税人是在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。土地、房屋权属是指土地使用权和房屋所有权。
四、税率
契税实行3%--5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市人民政府可以在规定幅度内按照本地区实际情况确定契税的实际适用税率，并报财政部和国家税务总局备案。
五、应纳税额的计算
（一）计税依据
契税的计税依据是土地、房屋权属发生转移，当事人签定契约时的财产价值。
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受方应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。
3、土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。即交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多支付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税。
五、应纳税额的计算
4、以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
5、成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。
（二）应纳税额的计算
应纳税额=计税依据×税率
六、税收优惠
（一）一般优惠
1、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；
2、城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；
3、因不可抗力丧失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；
4、土地、房屋被县以上政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，6由省级政府确定是否减免；
5、承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；
6、经外交部确认的免税。
（二）特殊规定
2003/10/1起至2005/12/31止，企业改制重组行为的契税政策：
1、企业公司制改造；2、企业股权重组；3、企业合并；
4、企业分立； 5、企业出售；6、企业关闭、破产；
7、其他。
七、申报缴纳
（一）征收机关
契税原由财政部门负责征收。实行分税制财政体制以后，由于契税属于地方税，部分地方已将契税交由地方税务局组织征收和管理。
（二）纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
（三）纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
（四）征收管理
纳税人办理纳税事宜后，征收机关应向纳税人开具契税完税凭证。纳税人持契税完税凭证和其他规定的完税材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。土地管理部门和房产管理部门应向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。
第三节 车船使用税
一、车船使用税概述
二、课税对象和征税范围
三、纳税人
四、计税依据
五、税率
六、应纳税额的计算
七、税收优惠
八、申报缴纳
一、车船使用税概述
（一）车船使用税的概念
车船使用税是对行驶于境内公共道路的车辆、航行于国内河流、湖泊或者领海的船舶，按其种类、吨位和规定税额计算征收的一种税。
（二）车船使用税的特点
1、兼有财产税和行为税的性质；
2、属于单项财产税；
3、实行分类、分级（项）定额税率。
（三）车船使用税的立法原则
1、筹集地方财政资金。，支持交通运输事业发展；
2、加强对车船使用的管理，促进车船的合理配置；
3、调节财富分配，体现社会公平。
二、课税对象和征税范围
（一）课税对象
车船使用税的课税对象是行驶于境内公共道路的车辆和航行于国内河流、湖泊或者领海的船舶。对不使用的车船或只在企业内部使用，不领取行驶执照，不上路行驶的车辆不征车船使用税。
（二）征税范围
车船使用税的征税范围包括车辆和船舶两大类。其中，车辆包括机动车辆和非机动车辆；船舶包括机动船舶和非机动船舶。
三、纳税人
车船使用税的纳税人是指在我国境内拥有并使用车船的单位和个人。
在一般情况下，车船的拥有人和使用人同属一人，纳税人既是车船的拥有者，又是车船的使用者。如果发生车船的租赁关系，拥有人和使用人不一致时，则应由租赁双方协商确定纳税人；租赁双方未商定或无租使用的车船，以使用人为纳税人。
四、计税依据
车船使用税的计税依据，按车船的种类、性能、构造等情况，分别确定为辆、净吨位和载重吨位三种。
1、乘人汽车、电车、摩托车、自行车、人力车和畜力车，以辆为计税依据；
2、载重汽车、机动船，以净吨位为计税依据；
3、非机动船，以载重吨位为计税依据。
五、税率
车船使用税实行有幅度的定额税率。
1、车辆税额。车船使用税对应税车辆实行有幅度的定额税率。
对车辆税额的确定，应注意以下几种情况：
（1）对车辆净吨位尾数在半吨以下的，按半吨计算，超过半吨的，按1吨计算；
（2）机动车挂车，按机动载货汽车税额的七折计算征收车船使用税；
（3）从事运输业务的拖拉机，按拖拉机所挂拖车的净吨位计算，税额按机动载货汽车税额的五折计征车船使用税；
（4）对客货两用汽车，载人部分按乘人汽车税额减半征税；载货部分按机动载货汽车税额征税。
2、船舶税额。对船舶税额采取分类分级全国统一的固定税额。
船舶税额的确定，应注意以下两种情况：
（1）船舶不论净吨位或载重吨位，其尾数在半吨以下的免于计算，超过半吨的，按1吨计算；但不及1吨的小型船只，一律按1吨计算。
（2）拖轮本身不能载货，其计税标准可按马力计算。1马力折合净吨位二分之一。
六、应纳税额的计算
（一）机动车和载货汽车应纳税额的计算公式：
应纳税额=净吨位数×适用单位税额
（二）非机动船应纳税额的计算公式：
应纳税额=载重吨位数×适用单位税额
（三）除载货汽车以外的机动车和非机动车应纳税额的计算公式：
应纳税额=使用车辆数量×适用单位税额
（四）机动车挂车应纳税额的计算公式：
应纳税额=挂车净吨位数量×（载货汽车净吨位年单位税额×70%）
（五）从事运输业务的拖拉机应纳税额的计算公式：
应纳税额=所挂拖车净吨位数量×（载货汽车净吨位年单位税额×50%）
（六）客货两用汽车应纳税额的计算公式：
乘人部分=使用车辆数量×（适用乘人汽车单位税额×50%）
载货部分=净吨位数×适用单位税额
七、税收优惠
（一）法定优惠
1、国家机关、人民团体、军队自用的车船；
2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的车船；
3、载重量不超过1吨的渔船；
4、专供上下客货及存货用的趸船、浮桥用船；
5、各种消防车船、洒水车、囚车、警车、防疫车、救护车船、港作车船、工程船；
6、按有关规定缴纳船舶吨税的船。
（二）经财政部批准的免税。
八、申报缴纳
（一）纳税期限
车船使用税按年征收，分期缴纳。具体缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定，一般原则规定为按季或半年征收一次。
新添置车船的单位和个人应持执照，在30日内向当地税务机关办理纳税申报登记，从领到车船行驶执照的当月计算纳税。
（二）纳税地点
车船使用税的纳税地点为纳税人所在地，由纳税人所在地的税务机关负责征收。所谓纳税人所在地，对单位是指经营所在地或机构所在地；对个人是指住所所在地。
