城市升级与城市综合体开发
范小冲
城市升级与城市综合体开发
城市升级
城市升级中的城市综合体开发
城市综合体 为城市创造价值
一、城市升级
中国城市化在提速
城市化的含义：
是人口由农村向城市转移，农村地区逐步演变成城市地区，城市人口 不断增长的过程
城市化是城市人口比重不断提高的过程。城市化首先表现为大批乡村人口进入城市，城市人口在总人口中的比重逐步提高。
城市化是产业结构转变的过程。劳动力第一产业的转向第二、第三产业，产业结构逐步升级转换。
城市化是居民收入水平不断提高的过程。城市化使得大批低收入居民群体转变为高收入居民群体，因此城市化过程又是一个市场不断扩张、对投资者吸引力不断增强的过程
城市化是一个城市文明不断发展并向农村渗透和传播的过程。
城市化过程是人的整体素质不断提高的过程。
中国城市化进入加速期
城乡一体化进程加速
鼓励农民入城
土地政策调整：农村集体建设用地流转
户籍政策改革
社会保障体制改革：城乡社保一体化
中国城市化是人类历史上最大的城市化
1990-2010年
20年，中国城市新增近1半人口，由3亿增加到亿
未来20年还将新增3亿城市人口
世界主要国家总人口
美 国： 亿
日 本： 亿
俄 罗 斯： 亿
欧盟27国： 亿
法 国： 亿
英 国： 亿
德 国： 亿
意 大 利： 亿
澳大利亚： 亿
房地产业拉动中国经济成长
城市人口 3亿 亿 6亿 亿
城市化率 28% 36% 46% 58%
城市化率
美 国： 85％
欧 洲： 90％
日 本：90％
澳大利亚 ：75％
中国城市在升级
城市化进程不仅仅只是人口进入城市, 更是城市升级的进程
从工业城镇向城市升级
从中小城市向大城市升级
从单中心向城市多中心升级
从行政城市向经济城市升级
从中心城市向城市群升级
城市升级
城市是区域经济的增长极
大都市区并非地域行政管理单元，只是一种地理现象的客观存在
城市单中心
城市多中心
城市群、城市带
工业城镇
都市圈：市场化发展的结果
中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、广州、深圳一线城市。中国城市化的主战场在二三线城市。
城市化也不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市的功能升级。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用，拥有巨大的增长能量，将决定城市区域之间竞争
城市升级与城市综合体开发
中国城市升级
城市建筑综合体
为城市创造价值
综合体功能：以下三种以上功能的复合。
Hotel 酒店
Office 写字楼
Parking 停车场
Shopping mall 购物中心
Convention 会议中心
Apartment 公寓
城市综合体 —— HOPSCA
是城市发展到一定阶段的产物
是城市增长的发动机
聚集、高效、复合、活力、地标
带动城市功能的升级
通胀背景下 传统住宅开发模式难以为继
买地
开发
销售
……
坐地生财，大盘开发靠土地增值获益受政策严控
销售回款购地规模越来越小，位置越来越偏远
快速开发，快速回款模式难以分享物业增值收益
技术门槛低，竞争激烈的红海
融资难度大，利润越来越低
土地价格
住宅项目
城市综合体 靠专业能力创造价值
通过打造城市功能提升物业价值
通过持有物业分享未来增值收益
靠酒店打造形象,住宅平衡现金流
通过商业持有与销售获取超额收益
考验规划\开发\招商\运营综合能力
城市综合体融资与资本的高超运作
持有物业
土地价格
综合体项目
持有物业的增值
项目本身的价值增值
降低综合商务成本
城市规模扩大导致商务或消费活动的中间成本增加，如交通成本、选择成本等，综合体的功能集中本质上降低了社会的综合成本，具有额外价值。
系统有机化（1+1>2）
不同于多功能建筑，不仅是数量与种类上的简单积累，是多个子系统的有机融合，各功能共生，局部好坏与整体大局息息相关。
城市综合体的价值
3. 核心区优势带来消费范围扩大
尤其是市级商业区或商务区，商业地产项目的辐射半径超出普通项目，辐射区域的扩大带来高收益。
4. 全天候运营
每种功能有其特定的运行时间范围，综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。
尤其在市中心地区，综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善
综合体的价值
选址：节点倾向
城市资源的节点：广场、地铁、商圈
交通：高可达性
交通网络化，方式多样化：私车、公交、地铁、出租
建筑：高密度
聚集，高地价，高容积率
客户群：多样化
需求多样，功能多样
定位：高端化
区域内的相对高端，不一定最高
综合体成功运营的共性
1. 大盘开发模式难度加大
土地市场逐步规范，大宗土地的获取意味着大量的资金占用。地产企业纷纷降低项目规模，以提高资产周转率。
政府多将土地化整为零，以避风险、加快城市建设速度。
2. 开发种类、模式多元化可降低投资风险
综合体开发，无论从位置、产品、客户群等方面，都体现了一定程度的多元化。不像单一功能的建筑，如果该项功能市场不景气的话，就会面临危机。
大盘项目多为城乡结合部用地，各城市消费群体趋同，风险过于集中。
3. 土地获取上可争取最大的优惠
一个成功的综合体项目，可以带动整个区域的土地升值。地方政府尤其是二三线城市，对城市综合体项目有较大的热情，所以在土地供应的条件与政策等方面，能够给予较大的优惠。
4. 品牌建设的需要
核心地段、标志性建筑更容易形成眼球经济，扩大品牌影响力。
品牌地产向城市综合体转型地产调控之下
地产开发商面临生存和转型，纷纷转向商业地产，开始走向二三线城市
一线城市日趋成熟，二三线城市的综合体开发迎来快速发展的机遇
相对于一线城市来讲，二三线城市升级的需求，
为综合体的开发带来机遇。
处于综合体开发的起步期，升值潜力大。
土地取得成本相对低，价值提升空间大
地方政府发展城市的强烈需求
城市综合体 在二三线城市更具潜力
地段的选取
城市核心区或其边缘：最大限度的利用城市资源
成熟的商业中心，但谨慎对待新商务中心（一般需较长的成熟期）
物业的选择
基本组合：商业+公寓
根据市场需求补充写字楼、酒店等功能
持有物业规模
公寓类产品全部出售
商业部分自持，通常自持物业控制在项目总资产的20%
综合体的开发策略
从定位、设计、施工、营销、运营，全过程的多团队协作
团队协作中外部资源比例高，要求开发企业有很强的资源整合能力
决策变动的影响高于住宅项目，典型的牵一发而动全身，前期计划的周全更重要
综合体开发管理规划综合体开发管理的特殊性
商业管理公司
开发与运营环节同一化，避免前后理念差异
建立长期合作关系，优先选择有商业品牌、拥有商业物业的公司
酒店管理公司：国际知名连锁酒店品牌
规划设计团队：具备商业、酒店设计经验
写字楼及高端公寓物业管理
其它专业化公司
机电设备：其优化对后期运营成本的影响巨大
综合体开发 专业化团队的选择
城市升级与城市综合体开发
中国城市升级
城市升级中的综合体开发
城市综合体 为城市创造价值
城市综合体 为城市创造价值
综合体地标性建筑，代表着城市时代精神的“城市名片”
其公共空间的创新和商业功能的复合，
决定着城市的未来发展和竞争实力。
城市综合体提升城市功能享受高效率的生活和工作，
专业的开发和运营为城市创造价值
阳光100 为城市创造价值
柳州阳光100城市广场（2007）
70万m2
柳州阳光100城市广场
烟台阳光100城市广场
55万m2
南宁阳光100上东国际（2006）
20万m2
潍坊阳光100城市广场（2010）
100万m2
潍坊阳光100城市广场
潍坊阳光100城市广场
The End ！
