房地产经济学
（第二版）
谢经荣 吕萍 乔志敏 编著
房地产经济学（第二版） 21世纪房地产系列教材
第三章 地租理论
重点问题
农业区位论
工业区位论
中心地说（中心地理论）
市场区位理论
佩兰德的区位理论
艾萨德的区位理论
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第一节 区位理论的产生和发展
一、区位
区位是指某一空间的几何位置，是自然界的地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。为进一步揭示区位的性质与特点，可以将区位进一步划分为：
自然地理区位：指某一事物与其周围自然环境的空间关系，以及该位置上的地质地貌等自然条件的组合特征。
经济地理区位：是指在人类社会经济活动过程中形成或创造的人地关系。
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第一节 区位理论的产生和发展
二、区位理论
自19世纪下半叶至20世纪40年代，是区位理论形成和得到初步发展的阶段。杜能、韦伯、克里斯塔勒、廖什等都为区位理论的形成和发展做出了贡献。但他们的理论受到社会实践条件的局限，研究对象是单个的或某一方面的经济客体。基本不涉及动态变化。
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第一节 区位理论的产生和发展
随着社会的发展，区位理论正不断更新和发展，为解决和解释实际问题发挥了重要作用。主要表现在三个方面：
工业化和城市化与区位理论的发展
现代科技与区位理论的发展
高薪技术产业的兴起与区位理论的发展
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第二节 主要区位理论
一、农业区位论
19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。这一理论上是西方国家比较流行的农业布局理论之一。其主要内容可以概括为以下几个方面。
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第二节 主要区位理论
（一）基本假设
孤立国是假设一个与世隔绝的国家。在这里，只有一个中心城市，全国各地的农产品都要以这个城市作为主要的销售市场；在这里土壤肥沃性相同，气候、地形等完全一致；城乡间唯一的交通手段就是马车；各地农业经营者的能力和技术条件相同；孤立国与外界隔绝；农作物的经营目的是谋取最大利益；市场上农产品的价格、劳动者的工资、资本的利息都固定不变。
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第二节 主要区位理论
（二）主要内容
在以上这些假设条件下，杜能认为农产品的利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场价格（V）和农产品的运费（T）三个因素决定的。用公式表示为：
P=V-(E+T)
杜能运用这一公式分析了城市周围土地利用类型以及农业集约化程度，得出的结论是：城市周围土地的利用类型以及农业集约化程度都是随着距离的递远呈带状变化，围绕城市形成一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”。
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第二节 主要区位理论
畜牧业
三圃式农业区
谷草农业区
轮作农业区
林业区
自由农业区
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图3—1 杜能圈
杜能圈共有六个同心圆，如下图所示。
第二节 主要区位理论
（三）杜能理论的贡献
杜能对农业区位论的研究从级差地租出发，阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利用类型的影响，并得出结论：农业布局应该按由近到远配置不同的作物，其经营方式也应由集约到粗放变化。
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第二节 主要区位理论
二、工业区位论
德国经济学家韦伯第一个完整地提出了工业区位的理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被公认为是工业区位理论的奠基者，其代表作为《工业区位论》（1909）。
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第二节 主要区位理论
（一）基本概念
韦伯在理论中首先提出和分析了“区位因素”的概念，认为区位因素可以划分为三类：
一般性区位因素和特殊性区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。
区域因素、集聚因素和分散因素：区域因素决定企业的布局，而集聚因素和分散因素影响企业的联合性与协作性。
自然技术因素和社会文化因素等。
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第二节 主要区位理论
（二）主要内容——三个法则
工业区位选择应遵循的三个法则：
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区位选择原则
运输区位法则
劳动力
区位法则
集聚（分散）法则
第二节 主要区位理论
三、中心地说（中心地理论）
中心地说是关于城市区位的一种理论，产生于一战后的西欧城市化和工业化迅速发展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。学说的主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原则”，即决定城镇数量、规模和分布的原则，基本论点认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。
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第二节 主要区位理论
（一）基本概念
中心地和中心地职能：中心地是向居住在它周围的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地；其职能是指由中心地提供的货物和服务的种类。
人口门槛：指一个企业为维持经营活动所必须赚取的最低收入，将这一最低收入界限比喻为企业的门槛。
货物的最大销售距离
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第二节 主要区位理论
（二）主要内容
假设条件：
这里为“均值平原”，土地肥沃，资源分布、人口分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；
有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移动都可行；
生产者和消费者都属于经济行为合理的人；
消费者离他们居住地最近的中心地购买他们所需的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。
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第二节 主要区位理论
六边形网格：克氏根据周边最短而面积最大和不留空当代弥合性原则，认为最合理、最有效的市场区图形是正六边形体系。
等级体系的形成：不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成顺序的等级体系。按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系。三种原则是：
市场最优原则
交通最优原则
行政最优原则
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第二节 主要区位理论
四、其他学者对区位理论的研究成果
（一）廖什的市场区位理论
廖什在1945年所著的《区位经济学》一书中，以简单的方程组来描述一般的空间关系，同时也设法表达出所有区位相互关系的抽象化系统，这是廖什将空间经济思想带入区位理论并在方法上创新的主要贡献之处。
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第二节 主要区位理论
（二）佩兰德的区位理论
佩兰德是第一个论及市场地区范围问题的经济学家。
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A市场
B市场
运输成本
工厂价格
价格
A
A′
B′
B
图3—2 两厂商市场分布理论
第二节 主要区位理论
（三）艾萨德的区位理论
艾萨德认为一般区位理论能以经济理论的方法来扩展，用以研究在依据替代原则分析企业家作区位决策时各种不同的生产要素的任何组合。沃尔特提出利用和借鉴经济学中两种生产要素的各种可能组合所形成的等产量曲线与各种等成本曲线相切，可决定生产的特定生产量和生产要素的最低成本组合的分析方法，可利用等产量线分析确定工厂的区位。
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第二节 主要区位理论
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劳动力（L）
N
E
Lx
C3
C2
C1
K1
K2
K3
M3
M2
M1
O
原料（M）
图3—3 利用等产量曲线确定厂商区位
第二节 主要区位理论
（四）阿隆索的区位理论
阿隆索于1964年提出竞租函数概念。他认为，各种经济活动的区位是由其所能够支付的地租而决定的。在市场竞争条件下，通过土地供求机制、土地价格机制的作用和调整，各种经济活动竞争使用土地，并经过竞争决定各种经济活动的最佳区位选择。
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第三节 研究区位理论的实际意义
一、影响房地产区位的主要因素
（一）影响土地区位的主要因素
影响土地区位的主要因素可以概括为一般因素、区域因素和个别因素等。
一般因素指对城市土地具有普遍性、一般性和共同性的影响因素。
区域因素是影响城镇不同地区土地区位条件的因素。
个别因素指与宗地直接有关的自然条件、市政设施等。
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第三节 研究区位理论的实际意义
人口
行政区划
地理位置与自然条件
社会经济状况
土地与住房制度
城市规划
土地利用计划
政策
影响土地区位的
一般因素
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图3—4 影响土地区位的一般因素
第三节 研究区位理论的实际意义
影响土地区位的
一般因素
B
E
C
D
A
繁华程度
交通状况
城镇设施的完备程度
土地使用
限制
环境条件
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图3—5 影响土地区位的区域因素
第三节 研究区位理论的实际意义
个别因素
影响土地区位的个别因素
自然条件
市政设施
宗地形状
宗地长度、宽度
临街条件
使用限制
图3—6 影响土地区位的个别因素
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第三节 研究区位理论的实际意义
（二）影响房屋区位的主要因素
房屋的区位指的是立体区位的一种形式，即在土地区位相同的情况下，具体到各个房屋（多层或高层建筑）的立体区位的差异，包括楼层、朝向等。这些因素不同，影响到房屋的使用效益，也影响到房屋的利用价值。
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第三节 研究区位理论的实际意义
（三）影响企业选址的重要区位因素
这里所指的企业选址要考虑的因素主要有三个方面：
不同类型企业选址考虑的区位因素
不同时期、不同阶段企业选址考虑的区位因素
不同市场竞争环境企业选址所要考虑的因素
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第三节 研究区位理论的实际意义
二、区位理论与房地产经济活动的关系
（一）区位理论与房地产价格
不同区位之所以影响房地产价格，可以归纳为两个方面的原因：
区位是影响企业生产成本的重要因素
区位也会影响到土地使用者的方便程度
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第三节 研究区位理论的实际意义
二、区位理论与房地产经济活动的关系
（二）区位理论与企业的选址
企业选址应当考虑的主要因素有：
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土地条件
1
交通条件
2
设施状况
3
协作条件
4
投资成本
5
环境保护
6
第三节 研究区位理论的实际意义
1
重心法：把运输因素作为依据，利用“求重心”的原理，选择其中运输量最小、费用最低的方案为最佳方案的一种方法。
2
方案比较法：在已经确定的建厂地区内对不同厂址方案的投资费用和经营费用进行比较来确定厂址的一种方法。
3
分级评分法：指对不同的厂址方案中的所有因素进行评分，并根据分值的高低来确定最优厂址的一种方法。
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图3—7 企业厂址选择的方法
第三节 研究区位理论的实际意义
（三）区位理论与高新技术产业的区位选择
高新技术产业区位选择的共同点表现在：
紧密依托经济发达的大城市
靠近教育和科研机构
便捷、高效的信息获取条件
优美的环境条件
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第三节 研究区位理论的实际意义
（四）区位理论与房地产开发
房地产开发项目的区位选择应考虑的要素：
依据房地产项目的要求选择区位
综合分析房地产项目成本和售价确定项目的区位
房地产开发项目的实施
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关键术语
区位 经济地理区位 区位理论
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复习思考题
简述区位的概念和类型。
农业区位论、工业区位论和中心地说的概念、代表人物与主要内容分别是什么？
影响房地产区位的因素有哪些？
如何理解区位理论与房地产经济活动的关系？
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