商业部分营销策划报告
谨呈:华远地产长沙公司
集团
沙河·堤亚纳湾商业部分
商业规划和商业定位
合富辉煌房地产（湖南）
2010年8月
招 标 方：沙河实业股份有限公司
项目名称：沙河•堤亚纳湾
投 标 方：湖南合富辉煌房地产顾问有限公司（盖章）
地 址：长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心1503室
联系电话：0731-82233919 82233918 82233917
商业部分营销策划报告
第一部分
商业市场概况
第二部分
消费特征分析
第三部分
分案例分析
第四部分
商业定位及规划建议
第五部分
商业布局设计建议
第六部分
商业推广宣传及包装
第七部分
商业租售策略
第八部分
物业管理服务建议
商业部分营销策划报告
第一部分：商业市场概况
长沙城市商业、同类商业发展概况及趋势
项目区域发展规划背景
项目商业与周边竞争态势分析及区域特点
国内同类项目社区商业调查分析
商业部分营销策划报告
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
• 社会消费品零售总额增长迅速，2009年长沙社会消费品零售总额亿元，中部六省会城市中，长沙仅次于武汉居第二位；
• 2009年城市居民消费性支出占到人均可支配收入的74%左右；
长沙是典型消费型城市，社会消费品零售额居中部第二，2009年居民消费支持占人均可支配的74%。
商业部分营销策划报告
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
近30年来，长沙商业发展由点及面，辐射扩大至全省，发展迅猛。
从小范围集中商业到服务网点四处开花、辐射全省，近30年来长沙的商业发生巨变。
阶段划分 时段 发展特点 代表
第一阶段 80年代 人群的聚集形成繁荣的街铺商业 中山百货大楼/女人街/黄兴北路
第二阶段 90年代前段 本土百货繁荣，出现竞争“五虎”，主要集中在五一路及东塘 中山/晓园/东百/友谊/阿波罗
第三阶段 1998-2003 外资巨头开始进入，本地商业渐落下风、优胜劣汰 友阿集团/平和堂
万达/沃尔玛
目前 2004年以后 外资巨头大规模进入，四处布点，大型超市、购物中心成为竞争焦点 王府井/深国投/中信新城/新世界百货/百联东方商厦
商业部分营销策划报告
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
城市商圈构成逐渐完善，业态发展升级丰富。
传统百货被外来百货或购物中心代替，超市成巨霸，专卖市场密集。
业态 现状 发展
购物
中心 平和堂、通程商业中心、王府井等成功运作 新兴的商业如铜锣湾、深天健、深国投等项目势头迅猛
百货 传统百货（如友谊阿波罗集团属下的百货）经营状况一般，单一的购物功能已无法激发消费者的兴趣 积极寻求变革，或整合提
升或转战新领域
大型
超市 外来巨头大举进驻：家乐福、沃尔玛、新一佳、麦德龙等，经营状况良好
本土：步步高、家润多、华银旺和迅速成长 各大超市超在酝酿多开分店，超市仍具备一定的发展空间
专业
卖场 家电：国美、苏宁、通程、
家润多、有有、泰阳等，家居：红星美凯龙，品牌单一，经营状况一般
IT：积聚在火车站一带，定向消费，竞争激烈。 家电卖场继续实现在新兴区域的扩张，其他类别专业卖场的品牌、档次亟待提高
商业部分营销策划报告
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
随着城市商业发展，五一商圈核心地位稳固，辐射持续增强，而大型购物功能多依托商圈成熟商业氛围发展，集中趋势明显。
黄兴步行街北延南拓，持续扩容，发展业态以购物为主；
• 作为长沙唯一市级商圈，其核心地位逐步增加，辐射力明显增强。整个商圈拥有6000余商家，零售额达长沙市零售总额的近一半以上。
商圈 主要业态 代表物业
五一商圈 购物中心、百货、专业卖场、批发市场、餐饮、娱乐 万达、王府井、平和堂等
东塘商圈 百货、综合卖场、超市 金色家族、友谊商城、深国投
荣湾镇
商圈 购物中心、超市、专业卖场 通程商业广场、新一佳、国美
火车站
商圈 批发市场、专业卖场、超市 颐高数码广场、金太阳、金苹果精品服装超市
商业部分营销策划报告
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
长沙商业向集中化、高端化发展，各大业态不均衡发展。
各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展一般；
购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好；
步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙商业街最成功的是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；
电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体发展状况较好；
批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。
业态
商圈 购物中心 百货 超市 步行商业街 专业卖场 批发 综合卖场
五一 好 较好 较好 较好 较好 较好
东塘 一般 较好 较好 较好 较好
火车站 一般 较好 较好 较好
伍家岭 较好 一般 较好 一般
溁湾镇 好 较好 较好
红星 较好 较好 较好 较好
商业部分营销策划报告
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
商业地产目标是2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街。
目前的城市构成为：
1个市级商业中心，即：五一广场商业中心；
2个市级商业副中心，即：星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；
传统商圈则包括火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心；
新型商圈包括红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。
根据《长沙市城市商业网点布局规划》，至2020年，长沙商业将形成全新的商业格局，顺势而为，商业地产发展潜力巨大；
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长沙几大商圈未来5-8年发展特征预测
五一商圈：业态丰富，档次均衡发展，商圈范围持续扩大，大型百货与购物中心更趋饱和；
主要业态：购物中心、百货、大型超市、步行街、专业卖场、批发市场等
红星商圈：业态及档次升级，在批发与专业市场的基础上，发展出中高档以上零售业态；
主要业态：专业卖场、批发市场、百货、超市
大托商圈：商圈正式成型，依托融城而主要兴起目的型商业业态；
主要业态：新型品牌折扣型大卖场、购物中心、步行街、专业卖场、超市
观沙岭商圈：随着滨江新城改造和大河西消费人群的增多，生活、商务型消费量业态增多；
主要业态：超市、百货、建材专业卖场、等
荣湾镇商圈：河西人气最旺的商圈，未来业态态次将升级换代；
主要业态：超市、购物中心、专业卖场、等
伍家岭商圈：由于北辰、世纪金源、泊富广场等大型城市综合体的投入开发，伍家岭将形成日常消费、商务休闲、目的购物型为一体的商圈；
主要业态：购物中心、百货、大型超市
黎托商圈：由于武广通车，以及沪昆高铁建设，庞大的客流量将迅速催高片区商业价值。
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
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1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。
2010年已知主要大型商业供应
1
3
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7
8
9
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长沙未来商业项目分布图
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序号 项目名称
1 北辰商业中心
2 喜来运达广场
3 世纪金源购物中心
4 湘腾城市广场
5 新城新世界商业中心
6 中信商业广场
7 友阿奥特莱斯广场
8 华远金外难项目
9 奥林匹克花园广场
10 泊富商业中心
11 万达商业广场
12 中房项目
13 裕田奥特莱斯
14 铜锣湾商业MALL
15 世贸滨江
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1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
2010年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上，预计将在未来2-3年内投入市场。
序号 项目名称 所属商圈 发展商 项目规模 商业规模
1 北辰商业中心 伍家岭商圈 北辰实业 380万㎡ 50万㎡
2 喜来运达广场 高桥高圈 恒隆置业 50万㎡ 5万㎡
3 世纪金源购物中心 伍家岭商圈 世纪金源 400万㎡ 40万㎡
4 湘腾城市广场 观沙岭商圈 湘腾投资 15万㎡ 5万㎡
5 新城新世界商业中心 高桥高圈 新世界集团 50万㎡ 10万㎡
6 中信商业广场 大托商圈 中信集团 220万㎡ 40万㎡
7 友阿奥特莱斯广场 大托商圈 友阿实业 20万 20万㎡
8 华远金外滩 中心商圈 华远地产 80万㎡ 15万㎡
9 奥林匹克花园广场 红星商圈 湘天置业 50万㎡ 30万㎡
10 泊富商业中心 伍家岭商圈 珈鼎国际 30万㎡ 10万㎡
11 万达商业广场 五一商圈 万达 100万㎡ 40万㎡
12 中房项目 马坡岭商圈 中房置业 万㎡ 20万㎡
13 裕田奥特莱斯 —— 裕田置业 3100亩（占地） 约35万㎡
14 铜锣湾商业MALL —— 香港铜锣湾 14万㎡ 14万㎡
15 世茂滨江项目 观沙岭商圈 上海世贸建设 55万㎡ 10万㎡
合计:344万㎡
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1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
目前长沙的社区商业发展不均衡，市中心区内社区商业发展较成熟，但是郊区项目的社区商业仍处于起步阶段。
以日常生活必需品
消费为主，如：杂货店
以服务社区为主要
目的，业态逐渐丰富，
：干洗、家政、超市等
社区商业萌芽阶段
社区商业初级阶段
店铺面积较小，无规划，无组织性，由业主自行将一层的住房分割部分作为商铺使用。
以服务社区为主要
目的，业态逐渐丰富，
档次逐渐提成，并
出现小范围辐射效应
社区商业中级阶段
逐渐形成一定的规模，增加一系列服务性质的商业，商业业态更为齐全，主要以便民服务的业态为主。
形成一定的商业特色，
辐射力更强
社区商业高级阶段
商业档次提升，业态更加多元化，出现一些茶馆、棋牌室、洗浴、等休闲娱乐业态。
具备了一定的商业特色，主要以辐射周边区域消费人群为主，业态档次和规模增大。
商业部分营销策划报告
1、长沙城市商业及同类商业发展概况及趋势
1、长沙属典型的消费型城市;巨大的消费需求，为商业发展提供有力支撑；
2、随着城市的不断扩张，伴随外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成一批外围商圈;
3、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量；
4、业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展滞后；
5、根据《长沙市城市商业网点布局规划》，未来商业发展势头迅猛，为商业发展带来了契机。
6、 2010年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上，预计将在未来2-3年内投入市场，激烈的竞争不可避免；
7、长沙社区发展不平衡，郊区项目社区商业发展滞后。
商业特点小结
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项目区域人口多，底子厚，且发展空间巨大。区域居民消费能力强。
2、项目区域发展规划背景
北城片区经济人口状况区域(开福区)面积188平方公里，为长沙市面积最大、人口最多的城区，主要经济指标均居全省前列。
北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区，以北则为新城区。 目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民为主，消费能力不容小瞰。
开福区
新城区
开福区
老城区
城
市
发
展
向
北
商业部分营销策划报告
根据《北部新城整体发展规划》 ，区域有望打造成长沙最美的宜居新城。未来规划前景较好，发展潜力巨大。
2、项目区域发展规划背景
北部新城涵括东、北部接开福区边界，南临捞刀河，西至湘江。捞刀河以北的全部行政区域为总面积144平方公里。
未来5年，要力促捞刀河以北地区的土地利用规划调整，高起点制订城北新区建设发展规划。开福区城市建设用地要达到100平方公里左右，要将开福区打造成为引领长沙向北发展的龙头和“3+5”城市群的核心启动区。
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目前区域商业发展已形成“一圈四中心”的格局，但商业氛围较差。随着区域发展的加快，未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大核心商圈。
2、项目区域发展规划背景
北区将重点建设2个商业中心，以伍家岭商圈和捞霞商圈为中心进行规划。建设以每3万—5万人设置一个社区级商业中心，每4000人设置一个街坊商业中心。
本 案
金霞商业中心
新河三角洲
商业中心
伍家岭商圈
四方坪商业中心
影视文化中心
商业中心
商圈
商业现状
商业规划
商业部分营销策划报告
区域商业现状概况
2、项目区域发展规划背景
区域 业态特点 辐射能力 现状
伍家岭附近 齐全，较为低端，以满足周边居民生活为主，有综合卖场和专业市场，但人气不足 区域级商业中心，辐射能力较强 因立交桥的建立，对商圈发展造成较大影响，目前商业氛围不足，经营惨淡
新河三角洲板块 集商业商务、休闲娱乐、文化旅游、居住功能为一体的多功能城市核心区 长沙名片，未来辐射能力强，但目前仅满足周边居民基本生活 正在规划中，目前除湘江世纪城有部分个体经营户，其他地块基本无商业，预计形成一定商业氛围还需3-5年
四方坪板块 以生活日用品为主，为超市带动下带来的商业布局 辐射周边居民 形成一定的商业氛围，但主要以满足周边居民生活配套为主
捞霞板块 水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心 中南地区最大的现代化物流中心 正在规划中，目前商业基本无，预计形成一定商业氛围还需3-5年
金鹰月湖
板块 以生活日用品为主 辐射周边居民 目前商业氛围较差，且商业档次较低，主要集中在马栏山，以个体小商贩为主，无大型超市或品牌店，预计形成一定商业氛围还需3-5年
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2、项目区域发展规划背景
重新振作的贵族：伍家岭商圈
等级：区域商业中心
现状
伍家岭区域曾经在比较长的一段时间是长沙商圈中的佼佼者，湘雅医院、华夏大市场、开福寺旅游商贸、滨江文化园为伍家岭聚集了大量人流，消费指数比较高。但前几年，由于原普尔斯马特、北斗星商贸城的关门，长泰大厦的无人接手，伍家岭商圈被称为长沙商圈中的“没落贵族”。而近年来，标志房产大厦、维多利购物商场的盘活，天健•芙蓉盛世、运达国际广场、建鸿达现代生活公寓、滨江•君悦湘邸、佳阳•悦景馨都等项目的兴建，以及筹建中的伍家岭生活广场、给该区域重新注入了活力。
前景
伍家岭商业中心作为北部的传统商圈，其应有的作用一直没有得到完全发挥。随着开福区政府重振伍家岭商圈构想的提出，开福区将集大力开发伍家岭周边新河三角洲，并将滨江文化公园和开福寺旅游商贸圈的建设纳入整个伍家岭大商圈。根据新规划，新河三角洲将充分利用现有特点及周边环境特色，形成“两条绿化带、三个绿化块、三条区干道（一横两纵）、三个功能区”的结构模式。而开福寺附近将打造一个宗教旅游购物中心，开福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同时，区域内各住宅小区的开发，让伍家岭商业中心目前不很景气的现状得到改变，而其再一次兴起将是一个必然的趋势。
商业部分营销策划报告
2、项目区域发展规划背景
潜力股：捞霞商圈
等级：区域商业中心
现状：
开福区属于老城区，长久以来，人们形容长沙经济状况一向是“南帝北丐”，为了甩掉“北丐”的帽子，开福区近年来积极改造旧区，拓展新区，加强基础设施及相关配套的建设，其中，以开福区政府北移、长石铁路霞凝站通车和霞凝港启航为契机，顺天•北国风光、广福园、世纪春天、恒鑫•澜北湾等楼盘相继建成，湘江世纪城、珠江花城、万国城等外来大盘先后落户，共同构成了捞霞板块。区域内的顺天•黄金海岸、新河名居等带商业的项目，受到了市场的热捧。加上92亿长沙地王北辰新河三角洲项目、万科城等大盘入驻，未来目光齐聚北城毋庸置疑。
前景：
《湖南金霞物流中心物流与交通规划》初步方案已出台，金霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。捞霞商业中心将成为水陆联运中心，并适当发展居住和商业贸易的综合性物流中心，打造中南地区最大的现代化物流中心。正在加速的新型工业化进程为该物流中心带来了机遇，从而带动城北的发展。
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迅速发展中的：新河三角洲商圈
城市主体核心区
新河三角洲
城市向北的拓展趋势
城市向西的拓展趋势
城市向东的拓展趋势
前景：
2、项目区域发展规划背景
现状：
目前商业氛围较低，主要以各社区商业为主，均以低档餐饮、建材、便利店为主，主要客户为小区居民；另依靠湘江世纪城的强大配套，逐步出现了弥补型的区域性商业，如世纪金源、居然之家建材城等；但正在筹备开业中…
根据长沙市城市发展规划，东、西、北拓展的趋势明显，湘江沿线是长沙市城市总体规划确定的南北向发展轴，新河三角洲处于湘江东轴线的前端，处于承南启北的地位，承担着湘江东轴线北向发展桥头堡作用。新河三角洲发展是保证城市均衡发展的重要保证，能够带动城市的西部和东部的发展，加强城市之间的联系与协调。
商业部分营销策划报告
进退维谷的：四方坪商圈
2、项目区域发展规划背景
现状:
商业形态完全以满足周边居民基本生活消费需求为主；
四方小区、四季美景、德雅小区等新老社区的聚集，使四方坪的社区型商业和区域生活配套商业特征也较为明显。
目前只有麦德龙一家综合型贩量超市，以批发采购为主。但基本上衣、住、行还需到市区采购。
前景：
全区拥有快速便捷的水陆空交通网络；三一大道、一、二、三环桥、广电、湖南日报等汇集于此；连接市区与星沙等中转路段，长沙重要的交通和信息枢纽。
城区道路拓改、高楼林立，庞大、集中的消费者，使四方坪商业供应处于让市场不断需求的状态。但是，区域商业体量较小，均以社区街铺为主，满足周边居民基本生活需求，无法吸引大型商家或商业中心进驻；仅靠麦德龙难以形成商业氛围，未来发展潜力不大。
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2、项目区域发展规划背景
城市枢纽的：金鹰月湖影视文化中心
前景：
八大城市稀缺资源独享 ，如月湖公园、世界之窗、海底世界、广电中心、会展中心、洪山公园、国际会展中心酒店等。
九条交通干道全线围合 ，东靠京珠高速，坐拥全国南来北往的人流、车流与经济流 ，西接东二环与火星北路，南靠三一九国道与长永高速，黄花机场近在咫尺 ，北抵新世纪大道与开元路，使整个区域形成一个路网密布闭合空间，成为衔接城东、城北和星沙三大板块的核心枢纽。
现状:
受广电、长大的影响，目前商业主要集中在以长大为中心的洪山桥和以广电为中心的马栏山附近，以药店、生活超市、餐饮、菜市场等业态分布较为明显，但多为中低档次。
而随着藏瓏、恒大雅苑、兴旺兰亭、财富名园、威尔士春天等中高档商品房的聚集，吸引了高档品牌商户的进驻，如博禧轩、中西餐厅、千年艺术时间及特色大型餐饮群等，随着各楼盘的逐步成熟，未来的商业氛围、商业档次将更有发展。
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区域商业特点及发展前景分析
1、项目区域人口多，底子厚，区域居民消费能力强，根据《北部新城整体发展规划》 ，区域有望打造成长沙最美的宜居新城。
2、目前区域商业发展已形成“一圈四中心”的格局，但商业氛围较差，但随着区域发展的加快，未来伍家岭商圈和金霞商圈将发展成区域的两大核心商圈。
3、区域商业发展现状不足，商业氛围不浓，业态单一，但未来发展潜力巨大。
2、项目区域发展规划背景
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3、项目商业与周边竞争态势分析及区域特点
项目2公里范围类，没有在建在售项目，且周边商业匮乏。
本 案
2公里
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4、国内同类项目社区商业调查分析
阳光棕榈园
阳光棕榈园位于南山区前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路，占地183471平方米，总建筑面积近386830平方米。
商业特色主题：地中海式都市闲情
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4、国内同类项目社区商业调查分析
项目分三期开发，一期至三期住宅销售情况良好。每一期的社区均有一定的配套商业。总体情况列表如下：
楼盘名称 阳光棕榈园一期 阳光棕榈园二期 阳光棕榈园三期
地理位置 南山前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路 南山前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路 南山前海路西侧，南为桂庙路，北为学府路
建筑类别 多层、小高层、高层 多层、小高层 小高层
开发商 中海地产股份有限公司 中海地产股份有限公司 中海地产股份有限公司
占地面积（㎡） 80,548 48,923 54,000
总建筑面积（㎡） 140,856 95,974 150,000
均价（元/㎡） 5,500 5,500 5,600
商业面积（㎡） 2,504 6,800 5,000
总户数（户） 1,110 764 1,072
停车位（个） 570 420 536
销售状况 良好 良好 良好
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4、国内同类项目社区商业调查分析
商业分布平面图示
学府路租金80—90元/㎡/月
前海路租金70—80元/㎡/月
商业业态：
以餐饮、美容SPA及美发、服装、地产类居多，配以其他典型社区配套业态，如银行、便利店、冲印店、干洗店等
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4、国内同类项目社区商业调查分析
阳光棕榈园的商业在经营面积需求上，餐饮、美容SPA及美发和地产中介所占的面积较大，分析其原因，餐饮主要客户群来自附近的几个小区，辐射面较广，而美容SPA及美发的社区服务性质比较明显，地产中介则是平均利润率较高所致。
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4、国内同类项目社区商业调查分析
结合阳光棕榈园商业分布平面图及业态设置来看，其商业规划出发点是立足于本社区住户，主要依靠业主需求支撑商业的经营，特别是商业街的设置，更能体现这一特点。但是在业态中占很大比例的餐饮、美容SPA及美发，其辐射的范围不仅仅是本社区的住户，目标更是半径2公里范围内的消费群。
商业部分营销策划报告
第二部分：消费特征分析
项目特点分析
项目建筑与商业分析
区域内消费人群分析
本项目消费人群分析
商业部分营销策划报告
1、项目特点分析
占地过千亩的超级豪宅项目；具备规模和档次优势；
项目地址：开福北2环一段169号（楚家湖公园）
开 发 商：长沙沙河水利投资置业有限公司
物业公司：第一太平戴维斯
占地面积：1000亩
建筑面积：83万㎡
物业类型：双拼、联排、叠拼洋房、小高层
配 套：商业街、双会所、幼儿园、中小学
容 积 率：
绿 化 率：43%
物 业 费：2元/㎡/月
项目 分 期：4期
当前 期 数：一期
商业部分营销策划报告
1、项目特点分析
处城郊位置，且公交系统不便，项目商业发展吸收区域外人群消费较困难；
项目位于二环以内，但在二环离市中心较远的东北角，属“远郊”地段；
项目虽然仅临北二环，南临双河路，驾车出行较为便利；
但是公交系统非常落后，目前仅一条公交线路，149路公交经过项目。
本案
商业部分营销策划报告
项目周边荒芜，居住人口较少，缺乏人气；商业配套缺乏，商业氛围不浓；
属城郊区域，居住人口少，项目周边全为农田、民宅和低端小区，环境条件较差；周边商业配套仅湖松岩食府和燕南超市，缺乏商业氛围。
1、项目特点分析
湖松岩食府
燕南超市
本 案
商业部分营销策划报告
项目独占23万平米的“楚家湖”资源，位于长沙首家城市生态湿地公园之中，生态环境得天独厚；
1、项目特点分析
项目独占23万平米的“楚家湖”、公里湖岸线，临湖特色是项目的一大先决的资源条件；
楚家湖湿地公园与外围的城市公园绿地，包括捞刀河风光带、桃花港公园、鹅羊山公园等将形成对接，公园向城市扩散、渗透，将与其他城市绿地元素构成一个完整的城市绿地生态系统。
商业部分营销策划报告
项目开发商，沙河实业股份有限公司，属国内上市公司，经济实力雄厚，目前一期项目已基本实景呈现；
1、项目特点分析
沙河实业股份有限公司（ＳＺ.000014）是一家由深圳市沙河实业（集团）有限公司控股的国内公众上市公司，总股本2亿多股，公司经营范围包括房地产开发以及配套工程开发建设、新型建材的生产与销售、物业租赁与管理、物资供销、国内外商业。
商业部分营销策划报告
项目物业管理公司引进“第一太平戴维斯”国际顶级物管公司，为项目商业的档次提升提供充足保障；
项目引进“第一太平戴维斯”，国际顶级的物管公司，该公司具有丰富的物业管理操作经验，为项目发展中、高端的商业物业提供了强大的保障。
1、项目特点分析
商业部分营销策划报告
2、项目建筑与商业分析
项目一期、二期商业体量比例为%，而人均商业面积为㎡。
项目一期总建筑面积：190000㎡ 总户数：约659户，总人口：约2400人。
项目二期总建筑面积：111380㎡，总户数，493，总人口1725人。
项目一、二期商业体量占总体量比重约：%，人均商业面积为：㎡。
栋号 建筑类型 建筑面积 面积（ｍ2） 备注
一期 1#～4# 1#商业 8158 其中1#商业为体育会所，4#商业为营销中心
2﹟商业
3﹟商业
4﹟商业
2#3#商业 商业门面 门面34户
二期 会所
一期、二期商业总体量：
商业部分营销策划报告
2、项目建筑与商业分析
项目一期、二期的商业，均为内街商业，昭示性不足；
一期商业与二期商业相距较远，相对独立，缺乏联动性。
一期商业为4栋商业楼，其中含1号栋为会所，4栋目前作为营销中心使用；
二期商业仅1栋会所。
商业部分营销策划报告
2、项目建筑与商业分析
一期商业，呈带状分布，沿内街面较长，但是单栋体量较小。
一期商业，成带状分布，各栋商业楼的体量均不大，单栋面积仅1491—2612㎡左右，不具备发展集中式商业的条件。
但是商业部分沿内街面较长，具备发展街区商业特性；
商业部分营销策划报告
2、项目建筑与商业分析
项目南北方向可达性较为便利，东向交通需要绕行较为不便，外部人流，需经北二环方能进入项目商业；
河西，通过西二环，可达项目
项目以东，需绕行至东二环可达项目
项目以南通过
芙蓉路、双河路
、东二环、未来的
地铁1号线可达
项目
项目以北通过
芙蓉路、双河路
、东二环、未来的
地铁1号线可达
项目
商业部分营销策划报告
2、项目建筑与商业分析
项目采用“地中海风格”的外立面设计，独具特色风情；
商业部分营销策划报告
3、区域内消费人群分析
对于项目周边区域居住进行了商业消费者需求调查
调查数量：500份调查问卷。
调查区域：浏阳河以北区域。
调研主要内容：
1、对于区域消费者消费习性调查；
2、区域商业现状的认识；
3、对于项目商业认识；
调查时间：2010年8月18日
商业部分营销策划报告
调查结果显示：
消费者普遍在高中以上，文化水平不低；
家庭年收入以5-10万居多；
家庭多由2-4人组成，
消费群体整体以中端层次为主。
3、区域内消费人群分析
商业部分营销策划报告
调查结果显示：
消费者对现有社区的商业配套不尽满意，认为区域内商业配套比较缺乏，不能满足居民对购物的需求，消费者希望能在娱乐、购物、餐饮等方面有新的商业补充。
3、区域内消费人群分析
商业部分营销策划报告
调查结果显示：
消费者通常选择去五一路商圈进行购物消费，其次是伍家商圈；
影响消费者购物的主要因素是交通是否便捷，其次是价格和购物环境，交通通达性对商业发展至关重要；
消费者大多选择一周购物一次，说明购物频次较高。
3、区域内消费人群分析
商业部分营销策划报告
调查结果显示：
消费者日常支出以生活用品为主，服饰其次，消费主要以衣、食的基础生活需求为主；
日常消费支出以200元以下为主，其次200-600也占一定比重，区域消费者具备一定的消费能力。
3、区域内消费人群分析
商业部分营销策划报告
调查结果显示：
消费者对于项目认知度较低，通过了解后，消费者愿意接受中高端以上的娱乐、餐饮、百货为主题的业态形式，表示偶尔会去消费。
3、区域内消费人群分析
商业部分营销策划报告
2、区域认识：
区域消费者，对于区域商业的发展现状感到不满，认为区域配套商业过少且服务水平较低，但是未来区域的发展潜力认为还是很大的。
认为周边较缺乏的商业：娱乐、购物、餐饮；
1、消费习性：
区域消费水平为较高，大多每周都会去购物一次，主要回去黄兴路步行街消费，其次会考虑距离比较近的伍家岭附近。选择该区域购物的主要原因是交通便利且购物环境较好；
3、对于项目商业认识：
区域消费者对于项目区域认知度不高，通过了解后希望能发展娱乐、餐饮、百货业态，以弥补区域商业空白，对于业态档次认为需要具备中高档居多，而对于是否去该区域消费，表示偶尔会去的占绝大多数。
娱乐、百货、和餐饮都有较好的市场前景，有利于项目进行的差异化定位；
3、区域内消费人群分析
商业部分营销策划报告
4、本项目消费人群分析
共分四期开发，预计居住总人口可达8000-9000人，业主消费档次以中高档和高端为主，经济力雄厚。
项目总居住人口：预计可达8000-9000人
项目 居住人口
项目一期 别墅住户：约1085人;
高层住户：约1350人
项目二期 别墅住户：约1725人;
项目三期（未规划） 预计约2000人
项目四期（未规划） 预计约2000人
商业部分营销策划报告
4、本项目消费人群分析
2公里范围内覆盖人口约9万人，以项目为中心，辐射周边村镇为主，涵盖周边单位。
人口主要来源于捞刀河镇。捞刀河镇辖：彭家巷、捞刀河、高源3个社区 ，下辖人口约7万人。
周边单位：
猴王茶叶出口加工厂；
湖南高岭建设集团；
协河医院；
长沙市第一医院；
中雄精工机械公司；
长沙电镀表厂有限公司；
金城人防工程有限公司；
湖南水产科研所；
中远混凝土公司；
人口约1万人
项目小区：万人
本案
2公里
本项目商业辐射范围：
商业部分营销策划报告
4、本项目消费人群分析
项目消费人群：
以高端和中高端人群为主，
主要以企业主，企事业单位
的领导、大型企业的高层管
人员为主。
消费习性：
基本都是有车一族，无区域交通限制；
对于生活品质要求较高，
消费档次较高，
对于价格并不看重，
看重的是品牌与品质
注重消费环境。
项目周边人群：
以中端人群为主，
主要周边企业员工，周边村镇居民
为主。
消费习性：
消费喜就近原则，对于购物区域
的交通便利性较为依赖；
注重商品品质的同时，更看
重的是价格因素；
对于品牌、购物环境
要求不高。
百货
超市
娱乐休闲
美容美发
会所
名品服饰
餐饮
健身培训
百货
超市
餐饮
市场
项目业主消费，与项目周边人群消费，消费档次上有一定差异，但是在消费习性上有重叠部分，百货、超市、餐饮、和娱乐休闲，有共通性。
娱乐休闲
商业部分营销策划报告
第三部分案例分析
同类商业案例分析
社区商业案例分析
商业部分营销策划报告
万科城
1、同类商业案例分析
深圳万科城
商业部分营销策划报告
万科城 · 风情步行街策划思想
打造一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲、Loft空间为一体的富有西班牙风情的,以商业步行街为表现形式的区域型商业中心。
填补片区中高档消费目的地空白
1、同类商业案例分析
商业部分营销策划报告
时尚消费
主动消费
超 市
社区精品店
感受消费
情趣爱好
西班牙风情
1、同类商业案例分析
*
商业部分营销策划报告
中餐系列
商务酒楼
中式酒楼
风味餐厅
中式快餐
西餐系列
咖啡语茶
西式快餐
特色西餐
国际美食坊
1、同类商业案例分析
*
商业部分营销策划报告
娱乐休闲广场
表现形式
小镇风情
娱乐表演
足浴桑拿
咖啡茶艺
特色酒吧
广场文化
健身美容
1、同类商业案例分析
*
商业部分营销策划报告
万科城市政广场
人工湖园林
建筑艺术小品
娱乐休闲广场
1、同类商业案例分析
*
商业部分营销策划报告
关键词回顾：
6米层高：为提高商铺的附加价值，我们对部分商铺规划了约-6米的层高，商铺可隔成2层空间使用。
一站式服务：更多体现的是一站式集餐饮、休闲、购物为一体的业态齐全的商业综合街区，它是没有顶盖的MALL，同时与社区生活、文化相交融的开放式的商业形态。
室外平台：为餐饮商家规划了大量休闲观景平台，体现特色风情。
1、同类商业案例分析
商业部分营销策划报告
1、同类商业案例分析
商业部分营销策划报告
1、同类商业案例分析
商业部分营销策划报告
藏瓏积聚聚居大量高收入人群、社会名流、政府官员，以中高档社区综合配套为基础，兼具强辐射性的特色商业。
藏瓏·湖上国际花园
2、社区商业案例分析
商业部分营销策划报告
2、社区商业案例分析
项目商业体量少，不利于项目整体招商，且不易于大规模进行推广？
项目部分商铺不规整，层高有限，对商家引进有限制条件？
月湖公园商业招商基本处于停滞状态，如何有效结合催促月湖公园管理处进行招商，带动月湖公园人气？
如何与月湖公园商业业态进行差异化，同时进行有效结合？
项目入住率低，且周边商业氛围不足，如何吸引目标商家入住？
藏瓏商业发展之初，所面临的系列艰巨的问题
商业部分营销策划报告
2、社区商业案例分析
片区弥补性的
社区商业+特色商业
项目的自身特性决定了项目只能是社区商业；
项目蝶式底商的特殊性，决定需走差异化道路；
必备性业态：
满足居民日常基本生活需求的业态。
选择性业态：
满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。
商业部分营销策划报告
以内向型与外向型商业相结合的形式，在满足本项目业主的商业配套需求的同时，以特色经营最大限度提升项目价值。
充分利用区域商业可借之势，深入挖掘区域内商业市场需求和商业空白点，并在此基础上结合项目特质进行商业定位。
以新型的集特色化与时尚感于一体的业态进行差异化经营，提升物业形象力和吸引力。
分别寻找一家内外主力店带动项目商业，提升项目商业价值。
内外兼顾
借势造势
特色经营
开发示范
通过楼盘的住宅带动商业销售，再通过楼盘的热销及居住人群的档次招商，可迅速回笼资金。
先卖后招
2、社区商业案例分析
商业定位的原则
商业部分营销策划报告
功能定位：内外兼备，在满足社区商业需求的基础上，以更好的业态组合和商业品质、形象，全面吸引周边区域的目标客群。
主题定位：以城市创意文化艺术群落、中西式特色餐饮、中型品牌超市为特色，辅以娱乐及其他生活配套。
档次定位：中档、中高档为主，追求消费环境氛围和服务品质，突出其品质化、特色化、休闲化。
以引进中小型品牌超市为商业磁石，吸引生活配套商家进驻
以特色经营、新型业态为特色
以外向型商业推广为主、以内向型商业配套为辅
营造长沙首个社区创意生活空间港
2、社区商业案例分析
商业部分营销策划报告
总体功能定位为：
一个集购物、休闲、文化、餐饮等为一体的城市创意生活空间港
城市创意文化艺术中心
社区邻里中心
内外兼具型高端区域商业中心
社区邻里中心
高端休闲中心
中型生活超市购物中心
项目商业分主题定位
2、社区商业案例分析
商业部分营销策划报告
部分大铺自留
其余售罄
已售罄
筹建中
筹备销售中
保留
商业
筹建中
除开发商自持部分，其余已全部售罄
2、社区商业案例分析
商业部分营销策划报告
目前招商状况
一期社区邻里中心：
承担项目前期首批业主基本生活需求，以社区服务类商业业态为主。
社区邻里中心主要以社区服务类业态为主，目前已有移动自助缴费厅、联通电信营业厅、建材店、二手房服务中心为主。
藏瓏·湖上国际花园
2、社区商业案例分析
商业部分营销策划报告
中型生活购物超市
承担项目及周边项目业主日常生活必需品消费。
目标对象为：珊珊超市、千惠超市、联华超市等。
2、社区商业案例分析
商业部分营销策划报告
蝶式商业：特色商业街区，与营销中心快乐购频道及千年时间艺术长廊捆绑打包成长沙首个城市创意文化艺术街区
现已有千惠超市、藏瓏尚宫料理馆、韩国个性服饰店、个性家居定制店、千惠超市、美容SPA、航模店等；
2、社区商业案例分析
合富辉煌在2009年12月前将商铺售罄，并已在2010年7月23日前达成95%招商。共计约16000平方米。
商业部分营销策划报告
第四部分商业定位及规划建议
商业整体定位概念建议
各组团商业定位规划建议
消费群体及档次定位
商业主题定位
商业部分营销策划报告
机会
威胁
劣势
优势
占地过千亩超级大盘，规模突出、别墅物业为主，档次高端；
周边路网发达，驾车出行便利；
独享23万㎡楚家湖资源，生态景观资源宜人；
开发商经济实力雄厚，目前项目一期已基本实景呈现；
第一太平戴维斯，顶级物业公司；
商业呆状分布，临内界面长；
建筑风格采用“地中海风格”；
项目SWOT分析
1、商业整体定位概念建议
商业部分营销策划报告
机会
威胁
劣势
优势
城市远郊，项目周边荒芜、商业氛围不浓；
全内街商业，昭示性差；
仅1条公交线路，公交出行不便；
一、二期商业相距较远，相对独立；
单栋体较小，不利于集中商业规划；
项目SWOT分析
1、商业整体定位概念建议
商业部分营销策划报告
机会
威胁
劣势
优势
城市化进程加速，开福区北拓战略，使得项目所在区域发展较快；
政府高起点制定北城新区发展规划，使项目区域的未来的发展具备高水准；
项目周边项目一已别墅和高层为主，周边消费群档次较高；
项目周边两公里范围内没有在建在售项目，竞争较小；
周边 “娱乐、购物、餐饮”业态呈不饱和状，有发展机会；
项目SWOT分析
1、商业整体定位概念建议
商业部分营销策划报告
机会
威胁
劣势
优势
区域商业品质低，业态单一，商业氛围较差；
区域发展度较低，居住人口较少；
项目SWOT分析
1、商业整体定位概念建议
商业部分营销策划报告
1、商业整体定位概念建议
项目SWOT分析
SO战略（发挥优势，抢占机会） WO战略（利用机会，规避劣势）
以项目品牌、规模、档次优势，抓住区域发展契机，抢占区域商业市场份额；
项目商业以全实景呈现，且周边无竞争对手，可迅速抢占周边区域市场份额； 展示区域未来规划，消除公共交通限制带来的影响；
以特色打造小而精的商业主题，消除规模小，无法发展集中式商业的弊端，
ST战略（发挥优势，转化威胁） WT战略（规避劣势，避免威胁）
凸显中高档的消费圈层，弱化周边人口较少问题；
强化展示，利用现成包装营造氛围，弥补区域发展现状不足的问题；
科学规划业态，提升项目商业的内部关联性和互助性；
引进高辐射力业态，扩大项目商业覆盖区域；
合理的招售策略，控制投资者和经验者之间的利益平衡，提升商业存活率；
商业部分营销策划报告
基于项目自身和周边条件影响，项目适宜发展“中高端、临水、风情、商业街”，而不利于发展“集中式商业”；
350亩原生态活水湖
“楚家湖”湖景资源
带状商业规划，利
于街铺形商业的发展
地中海风情
的建筑风格
适宜发展“中高端、临水、风情、商业街”
远郊位置
区域缺乏商业氛围
不利于发展“大型集中式商业”：如大型超市、大型购物中心等
单个商业楼体量较小
有利条件：
限制条件：
内街商业
商业昭示性差
项目及周边，具备
中高档、高端消费群
1、商业整体定位概念建议
商业部分营销策划报告
符合中高端人群消费的“娱乐”、“购物”、“餐饮”业态，顺应区域市场商业发展的需求；
1、商业整体定位概念建议
商业部分营销策划报告
1、商业整体定位概念建议
项目周边2公里氛围内约9万人，项目一期、二期商业体量比例为%，项目仅适宜发展内向型社区商业 ；
分类 商业面积与住宅面积的比
内向型 小于2%
中间型 2～5%
外向型 6～11%
商业部分营销策划报告
1、商业整体定位概念建议
项目档次必须维持在中高端水平，保持与项目整体调性的一致性，为将来项目发展打下基础，主要锁定以中高端以上的消费群体，项目商业的辐射力必须提升；
中间型商业
服务社区
辐射项目周边
辐射整个片区
辐射全市范围
生活配套
娱乐休闲
主力业态
特色餐饮
服务社区为主，辐射项目较近区域
服务社区为主，辐射项目周边区域
突出项目特色，以社区为核心，辐射整个北城区域
突出项目特色，打造特色主题业态，提升项目品质，提升跨区域辐射力
商业部分营销策划报告
1、商业整体定位概念建议
我们需要创立一种高尚、高雅的业态，它必须能够顺应中高端、高端消费群的喜好，它必须是目前长沙市绝无仅有特色业态！
如何提升档次，
适应项目主基调
如何顺应中高端
消费需求
如何提升商业辐射
力，乃至辐射全城
?
?
?
主力业态
我们找到：这是一种天然优雅的活动，它原本只服务于宫廷贵族，有“贵族运动”之称。
商业部分营销策划报告
高尔夫？
目前长沙已有多个高尔夫练习场，仅凭“高尔夫”，尚不足以形成差异化，扩大商业辐射力。
商业部分营销策划报告
水上高尔夫
充分利用项目
滨水特色
顺应中高端
消费需求
长沙绝无仅有
辐射全市范围
我们需要的：
亲水
高尔夫
+
=
商业部分营销策划报告
投资分析
投资一个40个打位的水上高尔夫练习场
1、 场地规划：
（1） 打位规划：打位长：60米，宽：4米，面积为：480平方米，上面采用遮阳篷
（2） 会所规划：可以采用一层普通建筑，简单装修，里面规划为：前台、用品专卖区、休息区、食品饮料区等，面积在：2000平方
投资一个40个打位的水上高尔夫练习场，投入约合1802400元。
投入项目 投入费用 备注
会所建筑及装修 80万 2000平方米
高尔夫打位建造、安装 50万 40个
办公设备采购 30万 电脑、座椅……
人员费用 62400元/年 服务生5名中包括两名回收球，前台一名
不可预计费用 20万
合计约：1802400元
商业部分营销策划报告
一个40个打位的水上高尔夫练习场，不含高尔夫周边产品消费，预计年收益可达40-60万。
收益分析
1、 专卖店租金：
2、 打球收费采用几种方式结合的方法
（1） 按客户打的球的个数来计算价格：30个球一盒
节假日、周末：20元/盒 其他时间:15元/盒
（2） 租高尔夫球杆:20元/只
（3） 垂钓:鱼竿 10元/根,钓上的鱼按10元/斤购买.
（4） 采用实名会员卡制，分为：月卡、季卡、半年卡、年卡、公司卡
月卡:660元/月 季卡:1800元 半年卡：2800元 年卡：4800元
以上仅供个人使用
公司卡：16800元/年 公司人员可以一起过去打
以上投资回报率，仅根据营业中的水上高尔夫球馆VIP卡的平均水平计算，其中不含散客消费、高尔夫周边产品消费（如球具、球服）、饮品、垂钓等收益，预计年收益可达70万。
项目 单价 数量 收益
月卡 660 40 26400
季卡 1800 40 72000
半年卡 2800 40 112000
年卡 4800 30 144000
公司卡 16800 20 336000
年收益：690400元
商业部分营销策划报告
其他亲水运动经营建议
1、水上单车、双人车
说明：
在高尔夫水少年宫练习场没建好之前，建议先投入以上经营项目，投入小，见效快，而且对营销和商业的带动都有良好效果。
商业部分营销策划报告
其他亲水运动经营建议
2、水上碰碰船
3、水上跷跷板
商业部分营销策划报告
其他亲水运动经营建议
4、水上玩具
手摇船
水上滚筒
水上充气蹦床
水上冰山
商业部分营销策划报告
1、商业整体定位概念建议
合富辉煌认为：水上高尔夫是本案商业定位之关键所在，她的建成将给本案商业乃至整个小区产生5大影响力。
免费广告渠道
扩张商业辐射力
带动销售业绩
提升小区价值
体现业主尊贵感
5大影响力
商业部分营销策划报告
1、商业整体定位概念建议
中、高端休闲消费场所
享受生活型商业街区
中间型社区商业
定位关键词：沙河品牌、地中海风格、楚家湖、中间型社区商业、 中、高端客户群、水上高尔夫、第一太平戴维斯…
商业部分营销策划报告
1、商业整体定位概念建议
强调“生活消费”概念而不 “偏重购物”的概念，以“享受 ＋ 休闲”替代“购物和娱乐”。
商业部分营销策划报告
1、商业整体定位概念建议
卡西斯湾商业街
地中海风情
全生活体验
享乐新概念
水上高尔夫
企业名：西西里风情街区
笔画和五行分别：6(金) 6(金) 7(火) 9(水) 12(金) 12(木) 11(木)
此企业名数理为 63 ，其暗示的信息：
万物化育，繁荣之象，专心一意，始能成功 。(吉)
案名建议：卡西斯湾是个很美的小城，以其美丽纯净的海滩著称，用作本项目商业案名，与项目风格一致，与定位概念暗合，与五行数理相济。
商业部分营销策划报告
3、消费群体及档次定位
社区业主：来至项目别墅业主和高层业主；
别墅部分客户档次较高，属社会高端人群，职业涵盖：企业主，政府单位领导、大中型企业的高层管理人员为主；具备极强的消费力；
项目高层产品，以中端、中高端、高端人群为主，置业涵盖：私营企业主、政府单位公务员、大型企业高管和中高层管理人员，高级技术人员；
项目周边：来至周边村镇和周边单位；
以村政府干部，高收入农民，和周边单位中高层管理人员为主；
北城区域：以北城区域为核心，辐射整个开福区；
区域私营业主、开福区政府单位公务员、开福区大型企业中层以上群体、金融保险行业高收入人员、区域高校教职工人员、高档小区业主等；
其他区域：来至长沙市范围；
高级白领、政府单位公务员、私营企业主、企事业单位中高层、高级技术人员等。
项目主力消费群体以中高端以上人群构成
商业部分营销策划报告
3、消费群体及档次定位
【项目高端消费群定位】
年龄为35—55岁左右；
个人年收入50万人民币以上(收入来源较稳定)；
是中小型企业(20-100名员工)的决策者，或在大型企业(100名员工以上)担任总监以上级别，企事业单位重要领导；
高等教育，经常与海外接触；
拥有房产（起码居住过别墅或高档公寓），汽车。
他们早已成就了一番事业，获得了一定的社会地位；
学历层次高，有着非常高的收益，积累了可观的财富，他们是真正的站在了塔尖；
他们有自己的生活圈子，圈里有着和他们相同层次的人，圈子就代表了成功；
他们热爱家庭，闲暇与家人一起娱乐，是他们最大的爱好；
他们热爱生活，在生活品质上绝对不打折扣，就他们而言，生活品质同样是身份的象征；
商业部分营销策划报告
3、消费群体及档次定位
【项目中高层消费群定位】
年龄为30—40岁左右；
个人年收入20万人民币以上(收入来源较稳定)；
政府公务员、高级教职人员、公司高级白领，高级技术人员、企业中高层、私营老板；
高等教育，收入丰厚；
已经拥有一套房产，汽车。
他们事业发展稳定，有各自的社会关系网；
他们学历层次高，个人收入丰厚，来源包括正职和兼职，属社会上的精英，有些已积累了相当的个人财富，他们正踏在成功的路上；
他们注重生活品质，将就面子，虽然力不从心，但是仍然向往最高端的生活品质。
商业部分营销策划报告
4、商业主题定位
地中海风情全生活享乐街区
32万㎡水上高尔夫
地中海风情
享乐主义
商业部分营销策划报告
第五部分商业布局设计建议
商业建筑形态与商业业态契合关系
人流动线分析
业态组合布置
商家品牌分析及建议
各类租户需求和工程需求
公共空间设计建议
商业部分营销策划报告
1#，——共三层，总面积3510㎡，根据规划，不适宜分割。且已经按照航海主题运动会所主题完成装修，可变性不大；
1、商业建筑形态与商业业态契合关系
负一层：1261㎡
一层：1429㎡
二层：819㎡
目前规划：
标准篮球场、壁球场，负一层大厅、层高米；
目前规划：
室内游泳池、一层大厅（咖啡、茶座）、层高米；
目前规划：
健身房、棋牌室（物管）、会所办公室，层高米；
1号栋规划为项目会所，主要以运动休闲设置为主，目前以基本完成装修。
商业部分营销策划报告
2#，——共二层，总面积1471㎡，共17个铺面，一层铺面可隔断两层使用，单铺面积可增加60-70%；二层铺面较小，可达性较差；
二层：339㎡
一层：1132㎡
330㎡
90㎡
80㎡
65㎡
65㎡
65㎡
110㎡
65㎡
65㎡
70㎡
55㎡
70㎡
85㎡
75㎡
60㎡
60㎡
60㎡
一层：层高在-6米，可以隔断两层使用，最大单个铺面330㎡，其它铺面面积：65-110㎡。
二层：层高在米，单个铺面较小，可达性、可视性较差。
1、商业建筑形态与商业业态契合关系
商业部分营销策划报告
3#——共两层，总面积2093㎡，共18个铺面，负一层门面为临户面较宽，景观资源极好，一层铺面左右对称呈小型街道分布。
负一层：847㎡
一层：1246㎡
1、商业建筑形态与商业业态契合关系
90㎡
90㎡
90㎡
90㎡
90㎡
90㎡
110㎡
110㎡
110㎡
110㎡
110㎡
110㎡
140㎡
140㎡
140㎡
140㎡
140㎡
140㎡
负一层：层高约米，单个铺面面积在140㎡左右，。
一层：层高约米，共12个铺面，对称分布，单铺面积在90-110㎡。
商业部分营销策划报告
4#——共三层，总面积㎡，按照设计规划，设计初衷为大型餐饮而准备，配备有2台升降电梯，6个包厢；一层7米层高，三层仅137㎡不适宜分割使用。
负一层：1515㎡
二层：137㎡
一层：1065㎡
1、商业建筑形态与商业业态契合关系
层高米、临水景观面较好，有6个小45—60㎡小铺；
层高7米，中间部位设计有花池；(目前作为营销中心使用)
层高米、面积狭长，；
商业部分营销策划报告
二期会所——共二层，总面积：.规划为二期会所，目前尚未建成。
二层：864㎡
一层：1171㎡
1、商业建筑形态与商业业态契合关系
一层：层高米，规划为会所大堂、餐饮、商铺
一层：规划为客房，规划为17间小房间，单间面积在36㎡左右，配备独立卫浴；
商业部分营销策划报告
2、人流动线分析
人流动线
车流动线
小区业主人流动线
一期商业街外部人流动线
外来消费者人流动线
商业部分营销策划报告
2、人流动线分析
一期商业街内部人流动线
主人流动线，又小区入口处至湖边层线型组织模式，中部广场及沿湖位置辅以放射组织模式
商业部分营销策划报告
2、人流动线分析
一期商业街交通节点
一级交通节点
二级交通
节点
二级交通
节点
根据人流动线及建筑排布情况，商业街人流主要集中在中部广场位置，其次以商业街入口和沿湖位置。
商业部分营销策划报告
2、人流动线分析
二期会所人流动线
二期会所人流主要来自小区内部，虽然临一条规划路，但是该规划路主要供社区使用，外来人流极少。
商业部分营销策划报告
生活配套区
休闲娱乐
二期商业
3、业态组合布置
根据建筑形态条件，与人流动线情况，一期商业业态布置作出如下规划。
商业部分营销策划报告
各业态互相补充，既能生存亦可发展，形成链条式的连锁商业体系。既满足项目业主生活需要，又兼具对外辐射功能。
生活配套
娱乐休闲
特色餐饮
俱乐部
为餐饮带来消费群
与俱乐部互动，增强吸引力
为餐饮带来消费群
完善服务配套
满足基本生活需求
完善服务配套
服务于社区
服务于社区
辐射于区域
辐射于区域
3、业态组合布置
商业部分营销策划报告
①
②
③
④
3、业态组合布置
2号栋商业，位于小区主入口右侧，临内接面较长，分割为17个单个铺面，单个铺面面积较大，昭示性较好，适宜发展高端的社区配套商业，并兼顾部分辐射形商业。
高端生活配套，兼顾辐
射型商业
3号栋商业，为18个分割铺面组成，一层商业布局形成小街区风格。但是昭示性较差，负一层，临近楚家湖，景观优势凸显，建议规划为高尔夫俱乐部
中高档生活配套商业，
俱乐部
1号栋商业，规划为运动会所，目前整体装修已初步完成
运动主题会所
4号栋商业，根据规划，适宜整层作为大型餐饮使用。
餐饮业态
一期商业
一期商业主要业态：生活配套、特色餐饮、娱乐休闲
商业部分营销策划报告
二期商业
3、业态组合布置
2期商业深居项目内部，虽然临规划路，但该规划路仅为小区内部使用，对外意义不大，且1期商业，距离2期项目距离较远，对于2期业主的生活便利性造成一定影响，所以，2期会所主要讲针对于服务于项目2期的生活配套为主。
生活配套，休闲娱乐
二期商业主要业态：生活配套、娱乐休闲
商业部分营销策划报告
五大主题业态全力塑造地中海风情全生活享乐街区
3、业态组合布置
主题区 面积 业态定位 功能区
1#商业 平米
航海主题运动会所 篮球场、游泳池、
壁球馆、健身房、棋牌室
2#商业 平米 生活配套 特色餐饮、便民服务店
3#商业 平米 高尔俱乐部，生活配套 生活街区
4#商业 平米 主题餐饮 中国传统餐饮
国外风情餐饮
（二期） 平米 生活配套 生活配套、娱乐休闲
商业部分营销策划报告
1#，——根据规划设计为航海主题的运动会所
①业态定位：休闲配套
②档次定位：中高端、高端
③客群构成：小区居民、项目周边居民
篮球场
游泳池
壁球
咖啡茶
座
健身房
棋牌室
3、业态组合布置
商业部分营销策划报告
2#，——小型生活配套商业，需求面积与该栋商铺不符，且商业街整体档次感将受到一定影响，建议以大型高端的生活配套与小型特色餐饮为主。
①业态定位：社区配套、特色餐饮
②档次定位：中高档
③客群构成：小区居民、项目周边居民
模
型
店
巴
西
烧
烤
雪
茄
吧
婴儿
用品
SAP生活馆
（与一楼连体）
红
酒
吧
家居
饰品
SPA
生
活
馆
饮
吧
韩国
料理
日本
料理
3、业态组合布置
美
容
美
发
超 市
商业部分营销策划报告
3#——位于商业街最内部，负一层临湖，可作为高尔夫俱乐部，一层作为小区必须的生活配套商业。负一层与一层相对独立，
①业态定位：俱乐部、生活配套商业
②档次定位：中高端、高端
③客群构成：小区居民、项目周边居民
高尔夫俱乐部
干
洗
店
五
金
店
肉
联
店
果、蔬
超市
餐
点
店
诊所
药店
花
艺
店
烟
酒
店
进口
食品
店
糕
点
店
3、业态组合布置
商业部分营销策划报告
①业态定位：餐饮
②档次定位：中高端、高端
③客群构成：全市范围中高端、高端人士
4#——景观资源突出，观湖面较好，且三层之间相互联通，规划设计具备承载大型高端餐饮条件，但是单独一家大型餐饮经营及招商难度较高，经营难度大，建议将负一层分割四个铺面引，二三层连体引进高端西餐；
西餐厅
特色中餐
西餐厅
3、业态组合布置
450㎡
420㎡
320㎡
320㎡
商业部分营销策划报告
①业态定位：休闲娱乐、生活配套
②档次定位：中高端、高端
③客群构成：小区居民
（二期）——一期会所以“动”为主，二期会所以“静”为主，二期会所需要与一期形成差异性，一层原规划餐饮业态，将对一期商业街餐饮有分散作用，建议考虑便利店及休闲茶座，二层单层作为客房使用，招商及经营难道较大划分出一部分作为物业管理用房后，剩余部分建议与棋牌娱乐融合，结合一层的休闲茶座联动经营。
便利店
休闲茶座
休闲茶座
休闲茶座
棋牌客房
二期物管用房
3、业态组合布置
商业部分营销策划报告
①业态定位：休闲娱乐、生活配套
②档次定位：中高端、高端
③客群构成：小区居民
（二期）——一期会所以“动”为主，二期会所以“静”为主，二期会所需要与一期形成差异性，一层原规划餐饮业态，将对一期商业街餐饮有分散作用，建议考虑便利店及休闲茶座，二层单层作为客房使用，招商及经营难道较大划分出一部分作为物业管理用房后，剩余部分建议与棋牌娱乐融合，结合一层的休闲茶座联动经营。
便利店
休闲茶座
休闲茶座
休闲茶座
棋牌客房
二期物管用房
3、业态组合布置
商业部分营销策划报告
1#，——航海主题会所，建议自持自营
篮球场
游泳池
壁球
咖啡茶
座
健身房
棋牌室
4、商家品牌分析及建议
商业部分营销策划报告
2#，——主力店以高端超市、美容美发、SPA生活馆为主。
模
型
店
美
容
美
发
雪
茄
吧
婴儿
用品
SAP生活馆
（与一楼连体）
红
酒
吧
家居
饰品
SPA
生
活
馆
冰
吧
韩国
料理
日本
料理
建议：
百佳超市“international”店、
华润万家Ole’
旺和超市；
4、商家品牌分析及建议
建议：
漂亮宝贝、尚艺
建议：
百莲凯国际美容美体spa养生会馆
西姿美容SPA瑜伽生活馆
巴西
烧烤
超市
其它店家品牌建议：
创意家居、大力士餐饮、德川家日本料理、拉菲酒庄，大卫杜夫雪茄吧，哈根达斯，咿呀。
商业部分营销策划报告
3#——负一层主力店以高尔夫俱乐部为主，建议自持自营，一层为生活配套商业街；
高尔夫俱乐部
干
洗
店
五
金
店
诊
所
果、蔬
超市
餐
点
店
通信
营业
厅
药店
花
艺
店
烟
酒
店
进口
食品
店
糕
点
店
俱乐部涵盖水上高尔夫经营、高尔夫器材销售、垂钓经营、垂钓器材销售。并配置一个小型咖啡吧，供客户休息。
4、商家品牌分析及建议
建议：
罗莎蛋糕、都市花乡、约瑟芬干洗 、心健大药房、斯纳克欧美零食糖果主题店、
高尔夫器材
钓鱼器材
休闲商务茶吧
商业部分营销策划报告
4#——一层以特色中餐为主，二层、三次以豪华西餐为主，
西餐厅
西餐厅
建议：
丽廊 、普罗旺斯、北极光 aurora 、
希姆莱特西餐厅
建议：
长沙窑 、胖子活鱼城、PK虾蟹、问客杀鸡、钱粮湖土鸭馆、广佬鹅盛坊、穆斯林餐厅、何氏排骨
4、商家品牌分析及建议
特色中餐
450㎡
420㎡
320㎡
320㎡
商业部分营销策划报告
（二期）——将休闲茶座与棋牌客房融为一体，二楼布置豪华客房式的棋牌客房，在不改变客房功能的前提下，更好的顺应了长沙人好玩的习性。
便利店
休闲茶座
休闲茶座
休闲茶座
棋牌客房
二期物管用房
建议：
7&11便利店，千惠
4、商家品牌分析及建议
商业部分营销策划报告
根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。
5、各类租户需求和工程需求
超市
商业部分营销策划报告
根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。
5、各类租户需求和工程需求
便利店
要素 要求
物
业
要
求 产权清晰且至少可使（租）用6年
楼层 独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米
面积 60~120平方米
配套设施 同时配备上水和下水；
一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森
等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容
电量的上限
其他 无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）
合作方式 租金：3-8元/平米.天；
租期：一般5年以上
商业部分营销策划报告
根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。
5、各类租户需求和工程需求
餐饮
商业部分营销策划报告
根据超市面积需求，一期商业街超市，适宜引进标准超市。
5、各类租户需求和工程需求
餐饮店
要素 要求
物
业
要
求 产权 产权清晰且至少可使（租）用6年
楼层 1-2层，层高净高不小于米
面积 800-2000 ㎡
配套设施 同时配备上水和下水；
一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森
等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容
电量的上限
其他 无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）
合作方式 租金：3-8元/平米.天；
租期：一般5年以上
商业部分营销策划报告
第六部分
商业推广宣传及包装
整体目标和策略
项目推广宣传节点
活动安排建议
商业包装方案
商业部分营销策划报告
1、整体目标和策略
销售目标：开售后半年内销售面积超90%。
招商目标：进场后半年内实现90%出租率。
从9月30日起进场
10月01日：销售蓄客、主力商家招商
11月01日：销售蓄客、全面撒网招商
12月31日：开盘达40%、招商达50%
02月01日：销售达55%、招商达70%
03月01日：销售达70%、招商达80%
04月01日：销售达80%、招商达90%
05月01日：销售达90%、招商达95%
06月01日：销售达95%、试营业
目标分解：
商业部分营销策划报告
1、整体目标和策略
钱景一：全生活享乐街区，高尚配套商业价值;
钱景二：高端物业群，沙河品牌价值；
钱景三：纯独立式商业街铺，实用价值高；
钱景四：今天买铺，明天收租，看得见的收益;
钱景五：水上高尔夫吸引区域中高端消费群体；
钱景六：双首层设计加倍凸显商铺投资价值;
钱景七：投资原始铺面，升值速度最快商铺;
钱景八：统一业态规划，人车分流，保障可持续经营;
八大“钱景”护航
商业部分营销策划报告
1、整体目标和策略
秘诀：快、准、狠。
快——招商销售同时启动，开售起半年内销售招商均达到90%。
准——以小众活动、大客户拓展、合富辉煌资源库，直击目标客户群。
狠——前期以较大幅度的优惠力度吸引商家进驻，待商业氛围浓厚以后再收取较高租金。
租售并举，以租代售；全面撒网，重点捕捞
商业部分营销策划报告
1、整体目标和策略
主力商户优先招商：采取“前期确定主力店，再全面招商”的基本策略。
主力客户带动招商：超市、大型餐饮、高尔夫俱乐部等主力商家的引进能够大大增强其他客户进驻的信心，在考虑到项目未来极大的升值潜力，项目主力店进驻以后，招商已经成功一大半。
增大特色业态的比例：项目目前商业氛围不足，在招商中，增大长沙缺乏的业态（比如长沙仅此一家）以及特色的业态比例，增加目的性消费，以增强项目的辐射能力。
其他策略：
分行业招商：根据项目的业态划分，分不同业态进行主力店的招商。
品牌连锁招商：品牌有拓展需求，需要发展加盟，而本地区的投资者也希望能加盟知名品牌，以此在市场上立足并打开市场，也是其长远发展的保证，品牌连锁店的进驻对本项目商业的提振有很大作用，因此我们建议招商中可优先考虑品牌连锁店的招商。
定向招商：周边商业相对较淡，而本项目业态划分当中，分别对各楼层的业态划分较清晰，在通过现场招商将难以满足本项目定位的要求前提下，可以采用定向招商的方式。
商业部分营销策划报告
2.项目推广宣传节点
商业部分营销策划报告
住宅联动 高举中打 频繁出击
住宅联动：整合住宅推广资源，搭车上路，最大化利用媒体资源；
高举中打：高调是项目本身决定的，中打是目标客户群体决定的；
频繁出击：小幅度蓄积客户，多次活动营销，小步快走，快速去化。
2、项目推广—总思路
商业部分营销策划报告
2、项目推广—销售节点以及布署
根据我司对投资客调研情况看，开盘时间定为今年年底，并以此时间节点制定推广计划。
商业部分营销策划报告
2、项目推广——各阶段销售推广
阶段：蓄客期
时间：2010年9月-2010年12月31日
推广主题：地中海全生活享乐街区，把握长沙未来财富的脉搏；地中海全生活享乐街区，坐享升值
策略：项目目前处于区域发展初期，在城市扩容带动下，未来升值潜力巨大，在推广初期，我们主打升值和水上高尔夫概念，完成完成蓄客工作。
活动配备：垂钓大赛、美食街第一季（可与住宅相结合）
媒体支持：报广、夹报、单张派发、软文、分众
商业部分营销策划报告
2、项目推广——各阶段销售推广
阶段：开盘强销期
时间：2011年1月-2011年1月—3月
推广主题：地中海全生活享乐街区，买一送一；地中海全生活享乐街区受投资者抢购
策略：在项目形象得到后，推广深入到产品卖点，以买一送一强化项目的超值概念，同时释放项目热销信息，保持项目热度。
活动配备：开盘活动、美食街第二季（可与住宅相结合）；经常性的小众活动
媒体支持：报广、夹报、单张、软文
商业部分营销策划报告
2、项目推广——各阶段销售推广
阶段：持续强销期
时间：2011年4月-2011年6月
推广主题：商家纷纷进驻地中海全生活享乐街区；地中海全生活享乐街区，把握最后的财富机会
策略：在项目取得热卖以后，继续向外释放热销信息，此次招商工作已经接近尾声，利用招商带动销售
活动配备：慈善拍卖会、美食街第三季（可与住宅相结合）；经常性的小众活动
媒体支持：报广、夹报、单张、软文、分众、夹报
商业部分营销策划报告
一、完善商业规划内容
1、年度总体招商方案细化
2、商业平面功能规划细化，拟定业态分布商户组合；
3、提交租赁价格及优惠政策方案；
4、协助制定项目VI标识；
二、完善相关租赁资料
1、制定具体招商工作制度、工作流程；
2、拟订租赁意向协议书：
3、设计招商手册内容；
4、拟订承租须知；
5、拟订租赁合同书：
三、客户跟进
1、回访新旧登记客户，落实初步意向租赁面积
2、继续收集、筛选、整理、联系品牌客户；
3、协助筹建经营管理公司；
四、宣传推广
1、确定媒体推广计划
2、确定户外广告计划；
锁定目标客户
3、协助选定商业广告公司、推广活动公关公司
4、完成商业街包装
2、项目推广—招商节点布署以及任务
商业部分营销策划报告
一、广告宣传及招商推广强势推出
1、主题一：主力商家强势进入本项目；
2、结合商业销售媒介进行推广
二、客户跟进
1、全面对外招商，拜访目标客户；
2、主力商户确定租赁意向；
3、在市区设立招商点，进行招商推介；
三、招商主题活动（待定）
50%
2、项目推广—招商节点布署以及任务
商业部分营销策划报告
一、宣传推广计划
1、广告宣传及招商推广本月继续强势推出,内容以项目卖点为主题，同时强调项目招商的优惠；
2、城市的报纸、电视媒体宣传及各行业专业报刊的媒体宣传；
3、网站广告投放及招商信息发布；
二、客户跟进
1、举办招商推介会；
2、与主力商户进行深度访谈，与客户签定意向。
三、招商主题活动（待定）
60%
2、项目推广—招商节点布署以及任务
商业部分营销策划报告
一、通过与主力客户签定合同，带动本地招商；
二、主力店牵头商家组团进驻；
三、根据市场情况及客户意见，及时调整招商策略；
四、招商主题活动（待定）
80%
2、项目推广—招商节点布署以及任务
商业部分营销策划报告
一、与所有商家签定合同；
二、完成商家接头工作；
三、吸纳零散商户及促成小业主由投资转为自营；
四、招商主题活动（待定）
90%
2、项目推广—招商节点布署以及任务
商业部分营销策划报告
一、协助客户办理有关开业的一切事宜；
二、交付已签合同的商铺给客户；根据交铺情况组织好招商人员协调，帮助客户解决疑难问题；
三、协助物业管理公司做好客户进场装修的有关手续，及时解决现场出现的问题；
四、招商主题活动（待定）
100%
2、项目推广—招商节点布署以及任务
商业部分营销策划报告
2、项目推广——双线结合，逻辑图。
线上传播为辅
线下推广为主
现场包装
媒体
户外广告牌
接待中心
道旗
高炮
报纸广告
网站
电台
活动营销
点对点直销
堤亚纳湾地中海风情商业街
物料准备
配合支持：
电梯广告
夹包
1、整体目标和策略——各阶段销售推广
商业部分营销策划报告
媒体建议
1.平面媒体建议选择《长沙晚报》、《潇湘晨报》
三大报广中，《长沙晚报》主要面对的是市直机关、市属企事业单位、高端客户针对性相对较强，而辐射范围广、宣传力度好的是《潇湘晨报》，建议以《长沙晚报》为主，《潇湘晨报》为辅进行平面推广。
2.网站媒体建议选择搜房网、0731fdc网、红网
现点击率、知名度、权威性较高是搜房网，受众较广，而红网是政府旗下的新闻媒体，且分众传媒也有红网新闻的滚动播出，传播效果好。
3.电台媒体建议选择音乐、金鹰955、湖南交通频道
电台主要针对有车一族，在整点报时或路况信息时插播商业广告，效果较好。
商业部分营销策划报告
总营销费用预算
项目的营销费用按照项目总销售额的2%计算。
销售预计：
本项目可售面积约 5536㎡，项目商业总销售额为 72632961 元，项目商业总的营销推广费用控制指标为145万元（2%计提）。
周期 开盘 销售完毕 备注
商铺销售 2010年12月30日 2011年8月
周期 开始 100%完成任务
招商招商 2010年12月30日 2011年6月
商业部分营销策划报告
3.活动安排及建议
商业部分营销策划报告
活动建议
2011. 3-4月 -6月
商会垂钓大赛
秋交会，配合住宅打入市场
开盘活动
旺铺招商，大客户拓客
地中海风情美食节第一季
新年迎春活动
商业街开业庆典
活动推广
第一阶段：蓄客期
第二阶段：开盘强销期
第三阶段：持续强销期
慈善拍卖大会
地中海风情美食节第二季
商业部分营销策划报告
主要活动建议——垂钓大赛
活动时间：2010年9月30日
活动地点：堤亚纳湾楚家湖
活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、社区业主（鼓励老带新）
活动目的：吸引高端客户对本项目商铺的关注，寻求诚意客户，并宣传后期商业将会围绕水上高尔夫等一系列亲水运动来招商引资，配合媒体的大量报道，将项目商业街高调打入市场。
活动内容：楚家湖岸进行垂钓大赛；售楼部冷餐
商业部分营销策划报告
主要活动建议——地中海风情美食节
活动时间：2010年11月
活动地点：项目现场
活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、诚意客户
活动目的：通过此次活动充分挖掘诚意客户，并结合销售现场实现快速消化。
活动内容：项目会所内举办地中海风情美食节，现场表演西餐烹饪过程，客户享用冷餐，乐队演奏交响乐，广场上盛放烟花。
商业部分营销策划报告
主要活动建议——慈善拍卖会
活动时间：2011年3月
活动地点：项目现场
活动对象：邀请商会、企业联合协会的高端人群、诚意客户
活动目的：通过此次活动吸引高端客户到访，促进商铺销售。
活动内容：名人捐赠的名酒名品进行拍卖，筹得善款捐给红十字会。
商业部分营销策划报告
4、 商业包装方案由广告公司出专题方案
商业部分营销策划报告
第七部分
商业租售策略
人员架构和流程建议
销售价格建议
租金短、中长期建议
项目短期及中长期租金测算
租赁或销售模式建议
经济测算
商业部分营销策划报告
公司营销策划智囊团：
华中区域各区项目策划总监、销售总监
项目总监
招商经理：
待定
招商专员
大客户拓展部
招商团队：
1、人员架构及流程建议
项目经理
商业部分营销策划报告
1、人员架构及流程建议
项目招商整体流程图
确定招商对象
确定经营模式
制定招商优惠策略
制定招商流程
商业项目部进行市场调研和目标客户分析
商业项目部进行客户招商月计划实施
商业项目部对客户信息归档完善、招商资料准备就绪
招商主管进行目标客户开发、拜访、接洽
商业项目部进行客户分类、确定重点
商业项目部、客户填写招商意向表
考察、评估核准
签定招商意向书、交纳定金
沟通、谈判、方案修改与认可
提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证
进场装修、备货、上柜、营业
客户提供装修方案及电脑效果图
正式签定招商协议
商业部分营销策划报告
外场来沪
自动上门
电话接听
登记在案\回访沟通
品牌大客户由招商人员引至现场经理接待
销讲
签订租赁合同
提供身份证复印件及品牌代理证书
发开业装修通知
装修手续办理
营业执照税务登记办理
预付租金和物业管理费
同步开业
看房
租赁政策了解
支付履约保证金并销控
1、人员架构及流程建议
项目招商现场接待图
商业部分营销策划报告
1、人员架构及流程建议
对外拓展流程
合富内部资源挖掘
—10月
合富内部资源挖掘
长沙各大商圈拓展
月
长沙各大商会拓展
长沙各大银行高端客户拓展
-4
商业部分营销策划报告
2、销售价格建议
由于项目周边目前人流量较少，商铺商业价值暂无有效体现，藏瓏项目引进业态租金在30-60元/平米之间，租金偏低，因此我们决定通过类比法得出本项目价格，经过比较我们发现，本项目商业价值稍微低于藏瓏项目商业价值，大概为5%。
目前藏瓏商业可分成二类，一楼商铺和二楼商铺，通过比较得出本项目的实收均价，具体如下：
项目评分表
商业部分营销策划报告
2、销售价格建议
项目整体实收价格为13119元 /㎡，总销售额为72632961元；此价格为目前市场下的初步建议，具体销售时价格，我司以专题给出。
项目商业分类实收均价
藏瓏楼层 藏瓏实收价格 本项目楼层 本项目实收价格
面积（除去一期运动会所和二期会所） 整体实收价格
一楼 16093元/㎡
一楼 15520元/㎡
㎡
13119元/㎡
二楼 9207元/㎡
负一楼和二楼 8856元/㎡
二层： ㎡
负一层：576 ㎡
商业部分营销策划报告
根据业态定位情况，我们将经营客户分为主力店、次主力店、普通商户和填充商户，根据藏瓏项目招商情况来看，市场承受租金在30-60元/㎡·月之间，市场租金偏低，为了保证投资者未来利益，我们建议：
首次采取短租约的形式，以两年为签约租（主力店酌情额外考虑）以便于项目商业氛围浓厚后提高价格，而租户进驻后，考虑到装修成本等问题，议价能力较低。
3、租金短、中长期建议
首签两年，以便于后期提高租金价格；一年经营免租免物业管理费，以吸引商家进驻！
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4、项目短期及中长期租金测算
随着商业氛围的浓厚以及区域不断的发展我们预计未来10商铺租金价格如下：
十年内，租金约可翻3-4倍！
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不建议
可以考虑
推荐
从可持续经营方面综合考虑分析，我司建议：一期运动会所、二期会所部分、高尔夫俱乐部持有，以保证小区服务质量，其余部分对外销售。
5、租赁或销售模式建议
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目前市场主要销售方式：
5、租赁或销售模式建议
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本项目销售模式的选取：
由于项目体量较小，我们采用直接销售的方式
5、租赁或销售模式建议
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面价计算说明：
实收均价： 13119元/㎡ （按建筑面积计算）
折返内容：
付款方式优惠：一次性95%，按揭98%（综合按97%计算）
发展商关系客户预留优惠：97%（最大幅度）
面价计算举例： 13119元/㎡÷97%÷97%＝13943元/㎡
销售出街面价折返说明：
6、经济测算→给开发商算一笔账
最终出街面价：13943元/平米
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上述可售面积仅为估算面积，价格为实收价格，最终以发展商统计为准。
销售资金回笼目标：开售后半年7000万，8个月售罄
项目资金回笼计划如下：
6、经济测算→给开发商算一笔账
项目一期销售计划
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第八部分
物业管理服务建议
商业物业管理模式及方法建议
商业物业管理收费标准及收取形式建议
商业物业管理人员要求建议
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1、商业物业管理模式及方法建议
1 顾客流量大
商铺进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。安全管理应特别慎重
2 服务要求高
要物业管理服务面向商铺置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商铺物业管理服务的根本原则
3 管理点分散
出入口多，分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。
4 营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
5 车辆管理难度大
来商铺的顾客，自驾车较多，大量的机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体体现。
商铺物业的管理5大特点
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根据商业街经营特色，建议采用“分散经营，统一管理”的管理模式，重在统一。
1、商业物业管理模式及方法建议
“分散经营”
是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
“统一管理”
要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
统一招商管理
统一营销
统一服务监督
统一物管
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2、商业物业管理收费标准及收取形式建议
“统一招商管理”
“品牌审核管理”指：招商对象需经品牌审核后才能进入。
审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。
“完善的租约管理”指：签定租约、合同关键条款必须进入。
租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如：
承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）；
营业时间的确定；
承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理；
为整个商铺促销承担的义务；
承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制；
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“统一的营销管理”
由于目前商业竞争激烈，打折降价的促销竞争手段比较流行，以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划。
组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。
“大节大过、小节小过、无节造节过”
1、商业物业管理模式及方法建议
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“统一的服务监督”
1、商业物业管理模式及方法建议
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证商铺的高效运转。
指导项目：店铺布置指导、促销活动安排；
协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；
服务项目：行政事务管理；
监督项目：维护商铺的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
“协调、服务、监督”三项并重
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“统一的物业管理”
商铺的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。商铺的各项设施的使用频率较高，统一管理有助于对物业设施设备有计划的保养与维修，增加使用的安全性和耐久性。
建筑空间的维护和保养
1、商业物业管理模式及方法建议
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根据我们调查，类似项目的商业管理费数额以及收取方式如下：
2、商业物业管理收费标准及收取形式建议
从上表我们可知，市场管理费用在元之间，以年度收取和季度收取方式为主，因本项目首次采取短约的方式，我们建议物业管理费为元/㎡·月，收取方式为季度收取。
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3、商业物业管理人员要求建议
商业管理组织架构图
总经理
业务服务部
维修服务部
保洁绿化部
保安服务部
经营服务部
（兼活动策划）
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3、商业物业管理人员要求建议
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