邯郸市中华大街与联纺路交汇处
西南地块初步策划思路
2011年10月19日
谨呈：名门地产
思路与结构
定位规划
市场研究
营销推广
第一章 市场研究篇
城市环境分析
Part 1
邯 郸 市 概 况
邯郸市位于河北省南端，地处东经114°03‘～40’，北纬36°20‘～44’之间，西依太行山脉，东接华北平原，与晋、鲁、豫三省接壤，辖4区、1市、14县，总面积万平方公里，其中市区面积457平方公里，全市总人口万。邯郸市的市花是月季。
邯郸市是国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国双拥模范城、中国成语典故之都和中国散文之城、太极之乡。国务院批准具有地方立法权的“较大的市”和市区人口超百万的特大城市。
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邯郸
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邢台
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衡水
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石家庄
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沧州
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保定
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张家口
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承德
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唐山
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秦皇岛
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廊坊
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北京
邯 郸 市 交 通 概 况
邯郸区位交通条件优越，居晋冀鲁豫四省要冲和中原经济区腹心，在四省交界区是唯一的特大城市，与石家庄、太原、济南、郑州四个省会城市的距离均在200公里左右，与北京、天津等大都市的距离均在500公里以内。邯郸是全国179个重要的公路交通枢纽之一，交通便利，纵穿中国南北的京广铁路、京深高速公路和107国道与横贯祖国大陆东西的长治——邯郸——济南——青岛铁路、青兰高速公路和309国道交汇于邯郸，境内形成了“五纵五横”的干线公路网络，邯郸国际机场是国家重点发展的干线机场，已经通航上海、重庆、大连、杭州、西安、厦门、广州、深圳、长沙、呼和浩特、温州、海口、合肥等多条航线。
邯郸市资源及产业概况
以能源和原材料为主，轻重工业并举为经济发展的主导方向
以煤炭、冶金、电力、纺织、建材、陶瓷工业做为六大支柱产业
邯郸蕴藏有种类繁多的矿产资源，是全国著名的煤炭和高品位的铁矿石产区，拥有丰富的“两黑”——煤、铁资源，煤炭和铁矿石储量分别达到40亿吨和亿吨，被誉为现代“钢城”、“煤都”。其中煤炭储量丰富，煤种齐全，煤质较好；铁矿品位高、有害杂质少、可选性好。此外还有较为丰富的非金属矿资源如铝矾土、耐火土、硫铁矿、含钾砂页岩、碳石等四十种以上矿藏。各种矿产地200处。
邯郸第一支柱产业是钢铁，第二支柱产业是煤炭，邯郸有丰富的煤、铁矿产资源，作为资源型工业城市，邯郸市经过多年发展，经济总量有了较大的提高。然而，因为资源的长期掠夺性开采，出现了经济结构老化、资源枯竭、污染加剧等问题。
邯郸市委、市政府提出培育装备制造、现代物流、煤化工、新材料四个新兴产业。通过投入1000多亿元进行结构调整，全市经济发展动力有了明显增长
煤炭、钢铁、发电、矿产、纺织、瓷器、制药、酒业使邯郸踏上经济发展高速路……
以峰峰矿务局、邯郸矿务局和地方煤矿组成的煤炭工业，是中国十大煤炭基地之一；
以邯郸钢铁股份有限公司、新兴铸管集团、邯邢冶金矿山管理局等骨干企业组成的邯郸市冶金工业，已成为中国重要的矿山和钢铁生产基地。
邯郸拥有河北电力南网最大的发电能力，以邯峰、邯郸、一五0、马头、峰峰5个发电厂为主，是全国火力发电基地。
其中邯郸市石灰石、矾土、石膏等矿产资源丰富，发展建材工业具有得天独厚的条件，重点产品是水泥；
邯郸市纺织工业居河北省第二位，是中国17个纺织基地之一；
以“磁州窑”闻名于世的邯郸市陶瓷工业，是全国八大瓷区之一。彭城是全国有名的瓷城，久享“南有景德，北有彭城”的盛誉。
邯郸制药、丛台酒业股份有限公司、雪驰集团等骨干企业，是邯郸轻工业的基础。
邯郸众多的重轻型生产企业，已成为国家经济结构网的重要组成部分，邯郸的文化与经济的蓬勃发展历经3100多年，至今未曾改变。
邯郸市文化及旅游概况
文 化：赵文化、磁山文化、女娲文化、曹魏建安文化、北齐石窟文化、梦文化、磁州窑文化、广府太极文化、成语典故文化、边区革命文化。
旅 游：涉县娲皇宫，丛台区丛台公园、涉县八路军一二九师司令部旧址、武安朝阳沟 等。
土特产：马头大米、滏河鲤鱼、彭城陶瓷、大名杏、大名核桃纹乌枣、丛台大曲等。
城市未来发展规划
新时期邯郸市城市定位的基本表述为：“以名城、区位、资源三大优势为依托的中原最重要最具活力的新型制造业基地”。简称“三优一地”。
主体表述是：“新型制造业基地”。
把“基地战略”作为邯郸市21世纪头二十年经济和社会发展的主体战略，并形成以科强体的工业高度化、以工带农的城乡一体化、以商促工的经贸互动化和以内联外的开放圈层化的“四大主导战略”框架。
关键词：新型制造业基地、区域经贸中心、历史文化名城。
上图为“1+8”都市区规划蓝图，按照设想，邯郸市将由中心城区和8个卫星城共同组成邯郸都市区，都市区所围合的区域总面积达到2760平方公里，比原来规划区面积多1493平方公里。
同时邯郸市行政中心计划迁至规划中的东部新区。邯郸城市发展重点东移。
城市发展定位
建设独具魅力的国家历史文化名城、区域经贸中心、新型产业基地、现代生态园林城市，打造河北南向经济增长极
1＋8城市格局：以市区和邯郸县为主城区，把30公里半径内的峰峰、武安、磁县、临漳、成安、肥乡、永年、广府古城等定为8个卫星城，从而拉大城市框架，形成组团式城市群。
城市发展框架
“传承文化特色,推进生态建设,创优大环境”
三年大变样
为防止城市的过度蔓延，邯郸市城镇规划将严格控制中心城区的空间形态，每片城区组团功能、形态相对独立，以永久性生态区进行分隔，形成“一城六组团”的空间结构形式。“六功能组团”，分别为：
⑴旧区综合组团：以居住、工业、商业功能为主。重在用地的梳理和功能调整。
⑵东部新区组团：以行政管理、现代服务、居住、都市工业为主。跨过现京珠高速公路向东发展新区,依托北侧的高新区,重在城市发展新空间的开创和新功能的建立。
⑶东北部开发区组团：以高新技术园区为主。通过产业升级、优化产业结构，使高新区成为高效、生态、低耗的新型产业基地。
⑷南部高教物流组团：以科教研发和居住功能为主。以现状高校为基础，适当南延，重点发展高教园区；同时依托京广铁路货站和邯郸机场建设现代物流专业服务中心。
⑸北部北湖组团：以居住、休闲旅游等功能为主。以北部（输元河以南）的未开发用地为基础，形成新型居住和休闲旅游为主要功能的北部组团。
⑹西部户村组团：以工业为主要功能的西部组团，以发展钢铁及钢铁延伸、配套产业为主。
组团5
组团1
组团2
组团3
组团4
组团6
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房地产业环境分析
Part 2
国民经济总体回升向好
2010年，邯郸全市生产总值亿元，比上年增长%。
其中：第一产业增加值亿元，增长%；第二产业增加值亿元，增长%；第三产业增加值亿元，增长%。三次产业结构由上年的：：变化为：：。
全市全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长%。
其中：城镇固定资产投资完成亿元，增长%。从产业结构增速看，三次产业呈现“高、低、中”发展态势。在全社会固定资产投资中，第一产业完成投资亿元，增长%；第二产业完成投资亿元，增长%;其中：工业投资完成亿元，增长%；第三产业完成亿元，增长%。
国民经济运行状况
全市实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长%。其中：汽车、粮油食品类、服装、体育娱乐用品类零售额增幅较大，均在25%以上。
城乡居民收入稳定增加，生活质量进一步提高。城市居民人均可支配收入达到17562元，比上年增长%。城市居民恩格尔系数为34%，下降个百分点。城镇居民人均住房建筑面积平方米，增加2平方米。农村居民人均纯收入6085元，增长%。农村居民恩格尔系数为%。农村居民人均住房面积平方米，增加1平方米。
邯郸房地产整体状况
2010年，邯郸全市建筑业实现总产值亿元，比上年增长%；实现增加值亿元。资质等级以上建筑业企业房屋施工面积万平方米，增长%；房屋竣工面积万平方米，增长%。
全市完成房地产开发投资亿元，比上年增长99%；商品房销售面积万平方米，增长%，其中住宅万平方米，增长%；商品房待售面积万平方米，增长%；商品房销售额亿元，增长%。
2010年邯郸市房地产主要数据
全市有开发经营的企业138家
比上年同期增加39家
全市在建的开发项目达到199个
比上年同期增多42个
上半年全市房地产业完成开发投资105亿元
比上年增长%
商品房新开工面积万平方米
同比增长％
商品住宅已完成投资 亿元
同比增长％
总体来看，邯郸市房地产市场各项数据均出现快速上涨与扩展趋势
政策因素分析
目前阶段，国家针对房地产宏观调控政策持续效应还在逐步显现，并开始逐渐被市场消化。同时，河北省“三年大变样”政策的推出，本地政府对邯郸旧城改造及商品房开发的扶持力度较大。整体房地产市场呈现出较好的上升势头。
政 策 因 素
国家针对房地产宏观调控
河北省“三年大变样”政策
本地政府对房地产开发与旧城改造的扶持
东部版块
东部版块；地域为滏东大街以东至就珠高速，因该地域是政府 2008年----2020年规划的重点发展方向，虽然商业及生活配套设施相对滞后，但楼盘价格表现始终比较抢眼，从 2001年的连城别苑，到 2004年的拉德芳斯，再到 2007年以后的鑫域国际，龙湖御景，十年来该区域的楼盘价格始终领衔邯郸房价制高点，2010年也是该版块楼盘率先步入 6000元每平米的时代，时至 2010年末，东部版块商品房均价约在 5500元每平米左右，个别楼盘如龙湖御景，鑫域国际的均价已逼近每平米7000元的关口，二手房方面，该版块二手房挂牌价格较高，尤以龙湖公园周边二手房价格最高，如三广，连城别苑小区的二手房单价已达每平米7000元左右。
开发板块分析
中心版块
中心版块，地域为东至滏东大街，西至京广线，南至渚河路，北至联纺路。该区域因地处老城区，所在建的项目为清一色的城中村或旧改项目，因拆迁补偿使土地价格成为邯郸主城区最高的区域，按邯郸现暂行实施的城中村拆迁以宅基地面积为单位 1：2置换商品房，住宅楼拆迁按 1：（含奖励面积）置换商品房，加上过渡费，搬家费及各项奖励，该区域的净地价格每亩不低于 300万元。按政府通常给予的旧城改造容积率 计算，楼面地价约合 1300元每平米以上，其它费用如下：
以上综合相加项目实际每平米的成本约为3800---4400元之间。高昂的成本使该区域的房价大有超过东部版块之势，如青年苑，中央公园，国际恋城，金世纪新城等项目已超越6000元每平米的关口，个别项目均价已达6500元每平米以上。
总体而看，该区域的楼盘价格（含二手房）比较平均，所有在售商品房价格都在
5000元每平米以上，区域均价约在5500元每平米。
约占售价的 10%---12%
500----600
营业税，印花税，土地增值税，企业所得税
30---50
前期费用如勘探费，设计费，前期项目可行性分析等费
400---600
项目经营成本（含销售成本，财务融资成本，工资奖金，不动产折旧费及相关招待费用）
10----30
小区公共配套设施费如公共管网，绿化景观，路面等费
80----140
基础设施费，墙改费，消防人防费及各项图纸审批费
按 26---32层建筑计算
1500----1700
建筑成本
备注
费用（元∕㎡）
名称
南部版块
南部版块，地域为渚河路以南，南环以北。2010年该区域的五仓区开发建设全面展开，赵都新城，阿尔卡迪亚等一些大项目纷纷上马，其所在该区域的旧改项目如金世纪花园，美罗城，金碧苑，颐景蓝湾也纷墨登场，该区域由于五仓区的开发建设及三年大变样的贯彻实施，其区域地产开发也由冷转热，该版块2010年商品房开发建设总量与其它版块相比并比逊色。
该版块以赵都新城，阿尔卡迪亚为代表，均价在4200---4600元每平米之间，金碧苑实际成交价在4000元每平米左右，维多利亚港湾价格约为4800元每平米。总来看该版块商品房价格在4500元每平米，随着南湖公园的逐步成形及五仓区的加速建设，其区域城市面貌及基础设施会大大改善和提高，相信该版块未来仍有较大的发展和升值空间。
北部版块
北部版块，地域为联纺路以北，北环路以南。该版块在售楼盘约十余个，虽处同一区域，但楼盘间价格差距较大，如丰收苑团购价最低为每平米2600元，幸福苑最低售价为每平米3100元，而同版块的兰庭华府，安联水晶坊销价则在4500----4800元每平米之间。
该版块近十年来变化不大，发展相对滞缓，主要原因是该区域内轻纺化工企业较多，且对周边环境影响较大的热电厂刚好处于该版块的中心，环境与配套因素仍是是制约该区域房价增长相对滞缓的主要原因，以往所说的邯郸房价“南低北高，东贵西贱”的格局在 2010年被彻底颠覆。
西部版块
西部版块，地域为铁路以西。该区域近两年来地产开发项目增加迅速，在售和在建项目今年约20个，最高价格以赵苑观邸，御景苑，金丰二期为代表，均价4500元每平米左右，最低售价约在3200元每平米，综全来看该区域的商品房平均售价约在每平米4000元。仍然是邯郸主城区内房价最便宜的区域。
从邯郸2008----2020年城市总体规划来看，未来十年该区域城市空间向西几乎保持原地不动的状态，根据邯郸城市规划，未来十年邯郸主城区面积将扩大到现有面积的两倍，看来邯郸政府已弃向西拓展城市空间的可能。从投资的角度来分析，在该区域长线投资并不是最佳选择。
邯郸房地产宏观市场现状小结
邯郸市投资增长步伐加快，房地产业保持较快增长，未来几年房地产业将会是继续加大力度投资的一个重点方向
鉴于河北省“三年大变样”政策的持续强化，本地房地产市场出现较大开发量
●
●
随着邯郸市整体经济的持续向好，本地房地产市场投资持续加大，市民购买力及购买意愿较好
●
随着城市规划发展，城市组团功能分区日渐显现，专业化高品质产品的开发建设机会点出现
●
由于邯郸旧城改造力度较大，动迁成本导致土地价格过高
●
商业环境分析
Part 3
商业环境——业态业种发展分析
Part 3-1
邯郸业态发展
邯郸是多种业态协同发展的态势，各业态近年来的发展速度普遍较快。未来邯郸零售商业市场将进入快速发展的阶段，前景非常可观。
百货店：百货店发展稳步进行中。由中低档逐渐向中高档或高档发展的趋势，未来将以中高档百货店为主。
购物中心：购物中心在邯郸发展较晚，但现阶段有加速发展的趋势。
超市：大型超市发展迅猛。两大本地商业公司拥有自己品牌的连锁大卖场，例如阳光超市、美食林超市；国外零售商也开始进驻邯郸，例如沃尔玛。市场竞争异常激烈。
专业店：大型专业店在邯郸的发展略为滞后。其中家电类和轻纺类大型专业店发展相对较好，而其它各类型的大型专业店发展都较为缓慢。
便利店：邯郸各类便利店基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢。
餐饮：邯郸餐饮业发展较好，各类型餐饮齐全，但相对缺乏高端商务宴请及异域特色餐饮。
休闲娱乐：郸休闲娱乐业发展有待提高，休闲娱乐场所较为匮乏，目前邯郸的休闲娱乐消费水平相对不高，但未来发展空间较大。
大型购物中心
大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态，特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。
新世纪商业广场
邯郸最早、最具代表性的购物中心，河北省最大的“销品茂”。
邯郸商业的标志性建筑，座落在市中心中华大街与人民路交汇处，总建筑面积达20万㎡。
商品品类齐全，品牌中高档，为邯郸高收入人群消费首选。
6-8层的餐饮、娱乐设施带动了大量的人气。
百货店
邯郸是著名的商业重镇，便捷的交通环境及辐射能力及其形成的一个庞大消费群体，使其成为商家必争之地，邯郸百货市场垄断性极强，外地百货店相继败走邯郸。
专业店
家电类和轻纺类大型专业店在邯郸发展较为良好，但其它新的、细分化的专业店发展较为滞后。
原因分析
消费观念：
消费观念特性导致了此类专业店发展的滞后，邯郸的传统消费观念使消费者还不能迅速接受新的、细分化的大型专业店。
发展历程：
如知名的儿童城、家居卖场、仓储式卖场都未进入邯郸。但随着邯郸经济的不断发展，邯郸的大型专业店将逐渐规范和体现现代消费者生活价值。未来几年内，此类专业店将迎来巨大的发展空间。
商业环境——主要商业分区研究
Part 3-2
邯郸市商圈分布图
建设大街
滏东北大街
滏东南大街
农林路
本案
人民路商圈
和平路商圈
浴新大街商圈
邯郸各商圈主要商业设施
商圈
商业设施
人民路
新世纪商业广场、国贸名品商厦、万达商厦
和平路
康德、阳光世贸广场、sogo风尚、国风商场、金港女人街（老丹兰）、新丹兰·尚街
浴新大街
冀南针纺城、现代轻纺城、邯郸鞋城、浴新商城、天祥针纺百货城
邯郸主要商圈概况
邯郸主要商圈
邯郸市商业最繁华的地段。
服装商贸城集中区域，满足邯郸市年轻群体的时尚消费需求。
电子消费产品聚集区，邯郸的“中关村”。
是邯郸最为高档的商圈，主要由新世纪商业广场、国贸名品商厦、万达商厦带动周边商铺，提升周边的人流量。
是邯郸最早的中高档百货店所在地，是邯郸中高档消费较为集中的区域。
周边聚集了不少的市政机关、高档商务酒店等，是典型的城市消费新区。
专业市场商圈，在邯郸“三年大变样”的政策指引下，目前正在进行拆迁改造。
商业物业体量巨大，主要满足邯郸低档消费需求。
人民路商圈
人民路商圈是邯郸最高端的城市中心商业区，这一商圈聚集着邯郸中高档写字楼和商业广场，其中以新世纪商业广场为代表，产生了极强的聚合效应。
以新世纪商业广场为中心，人民路和中华大街为两翼的大人民路商圈已成为邯郸商业的主战场。城市中心商圈持续扩张的辐射功能，正吸引着大量资本不断涌入，除了商圈内的商业网点增长速度迅速提升，写字楼、商务公寓、酒店式公寓等地产投资异常火热，使得该区域的商业形态结构更趋于完善、合理，也由此奠定了区域持续的发展空间。
随着写字楼、商务公寓、酒店式公寓等新品的入市，人民路商圈已摆脱那种单纯的“就商业论商业”的初级商圈模式，它将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等生活空间融合在一起，加上周边的公园、博物馆等大型公共配套设施，形成一种多元、多功能的城市综合体，具有强大的复合效应。
人民路商圈
人民路商圈商铺类型
经营业态
商铺数量
零售
30
服务
22
餐饮
13
休闲娱乐
4
酒店
4
写字楼
3
医院
3
合计
79
人民路商圈主要以零售、服务为主，形成商圈的辐射效应，而餐饮、休闲娱乐占比较小。
人民路商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
经营业种
商铺数量
电子数码
8
办公用品
1
车行
7
超市
1
食品
3
家电
1
家居用品
3
女士服装
1
百货
2
药品
1
专业店
1
其它
1
合计
30
人民路商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
银行
12
电讯客服
2
图文设计
2
婚庆
1
旅行社
1
美容美发
1
保险
1
典当
1
证券
1
合计
22
人民路商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
正餐
8
轻便餐
3
咖啡
1
西饼房
1
合计
13
人民路商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
KTV
2
网吧
1
养生馆
1
合计
4
和平路商圈
和平路商圈是邯郸最早形成的商业聚集区。目前主要以服装商贸城为主，如金港女人街（老丹兰）、新丹兰·尚街、sogo风尚。
商家的密集度在邯郸名列前茅。
邯郸最具规模的数码通讯产品交易中心。
和平路商圈是邯郸商业的核心，但是近年来由于其交通的局限性，加之邯郸城市不断扩大，人民路商圈的逐步崛起，和平路商圈在邯郸商业中的地位不断弱化。
和平路商圈
和平路商圈商铺类型
经营业态
商铺数量
零售
30
服务
22
餐饮
13
酒店
4
休闲娱乐
4
医院
3
学校
3
合计
79
与人民路商圈相类似，和平路商圈也以零售、服务为主，形成商圈的辐射效应，而餐饮、休闲娱乐占比较小。
和平路商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
经营业种
商铺数量
服装
17
化妆品
2
百货
6
超市
1
眼镜
5
黄金珠宝
1
药品
4
图书
1
食品
3
音像
1
皮具
3
其它
4
合计
48
和平路商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
影楼
6
美容美发
3
银行
2
图文设计
2
合计
13
和平路商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
轻便餐
5
正餐
2
茶室
1
咖啡
1
西饼房
1
合计
10
和平路商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
网吧
1
洗浴
1
合计
2
浴新大街商圈
该商圈长期以来商居混杂，房屋密度大，市政交通、环卫设施缺乏。
随着邯郸“三年大变样”工作的不断推进，在保留浴新大街商圈的文化底蕴和经营风格的基础上，通过二次开发，实现二次创业，完成浴新大街由小门小店到大厂大店、由布局混杂到布局明晰的历史性跨越。
冀南针纺城、现代轻纺城、邯郸鞋城、浴新商城、天祥针纺百货城等。
浴新大街商圈
浴新大街商圈商铺类型
经营业态
商铺数量
零售
39
服务
4
餐饮
4
酒店
2
医院
2
写字楼
1
学校
1
合计
53
浴新大街商圈主要以零售为主，尤其是专业市场以及机械机电。服务、餐饮占比较小，而休闲娱乐缺失。
浴新大街商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
机械
23
食品
6
专业店
3
药品
2
百货
1
超市
1
家电
1
家居用品
1
其它
1
合计
39
浴新大街商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
彩票
1
邮局
1
电讯客服
1
银行
1
合计
4
浴新大街商圈商铺类型
经营业种
商铺数量
正餐
2
轻便餐
2
合计
4
商圈比较分析
商圈
人民路商圈
和平路商圈
浴新大街商圈
知名度
高
高
较高
发展历史
新世纪商业广场带动其发展
形成早，商圈成熟
专业市场商圈
商业定位
中高档
中档
中低档
主要形式
以大型商场为主，沿街商铺为辅
以大型商场为主，沿街商铺为辅
以大型专业市场为主，沿街商铺为辅
主营业态
综合
综合
各类商品批发
交通条件
便利
较便利
较便利
消费特征
购物、休闲
购物
批零
主要消费群体
本地中高档消费群体以及外来消费群体
本地消费群体，年轻群体为主
本地消费群体及外来消费群体
租金水平
150-200元/㎡·月
120-160元/㎡·月
50-60元/㎡·月
邯郸大型商场分布图
建设大街
滏东北大街
滏东南大街
农林路
人民路
和平路
浴新大街
本案
万达商厦
新世纪商业广场
国贸名品商厦
康德
阳光世贸广场
国风商场
新丹兰·尚街
sogo尚风
金港女人街
新世纪商业广场
管理公司：邯郸阳光百货集团
总建筑面积：约20万㎡
开业时间：西楼1999年9月28日，东楼2004年9月28日
2009年总销售额：约13亿元
集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体，建筑设计上采用大型中庭式挑空造型，是一个现代化大型购物中心。
主要面对城市中高档消费阶层，并吸引着周边县市的高档消费群体，是各类品牌的集中地，主要以国内知名品牌、中高档服饰消费为主。
以优雅、舒适、轻松的购物环境，吸引着追求品质生活，讲求生活情趣的消费者，共同体验新时尚生活的魅力。是具有领导流行、时尚亲切、功能完善、高品位、高格调之全客层购物中心。
市调的三小时内TEENIE WEENIE进出顾客17人，提袋率35%。
新世纪商业广场
项目名称
新世纪商业广场
地理位置
中华大街与人民路交叉口东北角（中华北大街29号）
所属商圈
人民路商圈
道路交通
人民路双向8车道，中华大街双向6车道
公共交通
21、4、17、19、22、25、27、39、48
管理公司
邯郸阳光百货集团
项目档次
中高档
营业时间
1F-6F9:00-20:00；7F9:00-1:00；8F13:00-1:00
主营业态
百货、超市、餐饮、娱乐
开业时间
1999年9月28日
总建筑面积
20万㎡
建筑层数
东楼33层，西楼8层
商业层数
东楼6层，西楼8层
ATM数量
1台,交通银行
收银台
楼层
数量
8F
无
7F
无
6F
无
5F
东楼3个，西楼6个
4F
东楼3个，西楼6个
3F
东楼3个，西楼6个
2F
东楼3个，西楼5个
1F
东楼3个，西楼3个
B1
无
车位数量
地上
地下
138个
243个
停车收费
2小时内2元/次，2小时后每小时增加1元，总额最高不超5元；昼夜停车10元/次；夜间在7-8层消费免停车费。
广告位
位置
数量（个）
中庭、楼体、扶梯、边厅公共区域
中庭：西楼14，悬挂12；东楼20。楼体：西楼14，东楼9。边厅、扶梯32
垂直电梯品牌
亚洲富士长林
数量（个）
15
自动扶梯品牌
长林、奥的斯
数量（个）
长林8、奥的斯2
新世纪商业广场
楼层
B1
F1
F2
F3
F4
F5
F6
F7
F8
面积（㎡）
26,000
26,000
26,000
26,000
26,000
26,000
26,000
8,000
8,000
层高（m）
4
边厅数量（个）
无
33
东楼30，西楼32
东楼20，西楼68
东楼24，西楼59
103
东楼7，西楼21
5
无
中岛数量（个）
无
56
东楼16，西楼61
东楼6，西楼177
东楼9，西楼124
121
东楼6，西楼9
无
无
边厅面积（㎡）
无
12-500
20-100
20-180
20-120
20-130
/
/
无
边厅开间（m）
无
3-20
-10
4-27
4-15
5-30
/
/
无
边厅进深（m）
无
4-25
7-9
5-7
4-8
4-9
/
/
无
其它
2004年9月28日二期开业，2006年底东西两楼连接。
新世纪商业广场
西楼
东楼
楼层
经营内容
楼层
经营内容
8F
KTV歌厅
/
/
7F
电影院、网吧、茶餐厅
/
/
6F
保龄球、茶楼、特色小吃、中餐、画吧、书吧、酒吧、儿童游艺厅、美发、美甲、主题餐厅、台球
6F
特色小吃、品牌餐饮、健身房、阳光美术馆
5F
淑女装、休闲装、童装、童鞋、玩具
5F
运动服装、体育用品、泳装、文娱用品、健身器材、眼镜、户外用品、小保健用品、运动手表
4F
女时装、文胸、女包、配饰
4F
国际名品女装、裘皮、饰品、精品内衣
3F
针织品、羊绒羊毛衫、男装
3F
精品男装、高尔夫系列男装、男士皮具、男士饰品、男精品内衣、阳光客服中心
2F
鞋类、皮具、箱包、车饰
2F
钟表、眼镜、现代办公、电脑、照材、辞典、银饰、玉器、数码、收藏品、字画、高档工艺品、琥珀、水晶
1F
化妆品、珠宝、小家电、厨卫用品
1F
国际精品男装、名表、配饰
B1
家用电器、手机
B1
家居饰品、家具、硬厨、床品、医药
国贸名品商厦
管理公司：邯郸阳光百货集团
经营面积：约8,000㎡
邯郸市唯一的高档商场，经营国际国内知名品牌和世界顶级品牌。
主要面对城市精英阶层的中高档消费为主，并吸引着周边城镇的高档消费群体，是最尖端品牌的集中地，主要以国际品牌、中高档服饰消费为主。
位于人民路商圈，装修高档，购物环境良好，但因商品价格过高，客流量较小。
在商场市调的一小时内3F客流量不足10人，提袋率3%。
国贸名品商厦
项目名称
阳光·国贸名品商厦
地理位置
邯郸市人民路208号
所属商圈
人民路商圈
道路交通
人民路双向八车道
公共交通
21、4、17、19、22、25、27、39、48
管理公司
邯郸阳光百货集团
项目档次
高档
营业时间
9:00-20:00
主营业态
服装、饰品、化妆品
开业时间
/
经营面积
8,000㎡
建筑层数
29层
商业层数
3层
ATM数量
无
收银台
楼层
数量（个）
3F
3
2F
3
1F
3
车位数量
地上
地下
62个
/
停车收费
2小时内2元/次，2小时后每小时增加1元，总额最高不超5元；昼夜停车10元/次。
广告位
位置
数量(个）
外立面、停车场、室内扶梯
外立面18、停车场9、室内扶梯16
垂直电梯品牌
无
数量（个）
无
自动扶梯品牌
江西长林
数量（个）
2
国贸名品商厦
楼层
F1
F2
F3
面积（㎡）
2,550
2,500
2,860
层高（m）
边厅数量（个）
20
19
13
中岛数量（个）
4
6
9
边厅面积（㎡）
50-150
15-100
20-130
边厅开间（m）
5-8
3-12
8-13
边厅进深（m）
10-15
5-9
2-10
其它
临街广告位前的空地也可停车，有40个车位。
国贸名品商厦
楼层
经营主题
经营品牌
3F
优雅天城
宝姿、雅滢、精品皮草、替莫、贝尔尼斯、伊夫心悦、麦克斯、莱卡佛、圣媛、艾喆、诺琪、、兰蔻、雅诗兰黛、希思黎、玛斯菲尔
2F
奕采舒苑
卡尔丹顿、弗朗尼奇拉、里奥、寐、派登洋服、圣宝龙、佛伦斯、罗西奥、耐克、阿迪达斯、林宝坚尼、都彭、傲士、梅尔代格、雅乐仕、爱步、圣伽步、百丽、思加图、新秀丽、巴黎世家
1F
品格国际
雅格狮丹、雨果波士、登喜路、卓诺迪、瑞士名表、浪琴、奥德臣、君皇仕、卡美、肯迪文、华斯度、亚里斯多依、宝姿、都本、名烟洋酒、天德、迈雅、zippo、百富、名品眼镜
万达商厦
管理公司：邯郸阳光百货集团
总建筑面积：约16,000㎡
开业时间：1994年11月26日
2009年总销售额：约3亿元
由于建成时间较长，其装修明显老化，内部购物环境不佳。
主要服务于中档消费群体，客群年龄较大，年轻人消费较少。
由于开业较早，其物业条件的局限性，导致其公共空间及休息区较少，略显拥挤。
市调时段内，因是工作日客流约200人，多为周边老年居民遛弯，提袋率%。
万达商厦
项目名称
万达商厦
地理位置
中华北大街
所属商圈
人民路商圈
道路交通
中华北大街双向6车道
公共交通
33、3、22、29、38、41、42、51、64
管理公司
邯郸阳光百货集团
项目档次
中档
营业时间
夏季9:00-19:00，冬季9:00-18:30，周六日延长半小时
主营业态
百货
开业时间
1994年11月26日
经营面积
16,000㎡
建筑层数
6层
商业层数
6层
ATM数量
无
收银台
楼层
数量（个）
5F
3
4F
4
3F
4
2F
4
1F
3
B1
3
车位数量
地上
地下
21个
无
停车收费
2小时内2元/次，2小时后每小时增加1元，总额最高不超5元；昼夜停车10元/次
广告位
位置
数量（个）
外立面、中庭、电梯、顶棚
外立面15、中庭30、电梯6、顶棚10
垂直电梯品牌
无
数量（个）
无
自动扶梯品牌
长林
数量（个）
2
万达商厦
楼层
B1
F1
F2
F3
F4
F5
面积（㎡）
2,600
2,600
2,600
2,600
2,600
2,400
层高（m）
边厅数量（个）
无
33
41
37
51
22
中岛数量（个）
无
47
49
43
37
13
边厅面积（㎡）
无
17-30
15-48
15-45
12-75
12-80
边厅开间（m）
无
-8
-8
4-7
-10
边厅进深（m）
无
-9
-12
-4
3-10
-8
其它
5F的童装部分已经全面撤柜
万达商厦
楼层
经营内容
5F
运动名品系列、女裤、羽绒服、儿童羽绒服、冷饮
4F
职业女装、时尚女装、淑女装、羊绒大衣、裘皮服饰、名品折扣店
3F
西服、衬衣、领带、男裤、男士配件、商务休闲
2F
家居、床上用品、针织衫、内衣文胸、箱包、羊绒羊毛衫、百货、眼镜城
1F
黄铂金、珠宝、玉器、翡翠、银饰、化妆品、头饰、数码照材、男女式皮鞋、休闲鞋、总服务台
B1
冰箱、彩电、洗衣机、空调、小家电、油烟机、热水器、灶具、灯饰、钟表、手机
阳光世贸广场
管理公司：邯郸阳光百货集团
经营面积：约52,000㎡
开业时间：2008年9月
2009年总销售额：约亿元
新开业商场，购物环境较好，经营品类及商品品牌齐全。
以当地消费者为主。
因门前道路整修，停车不便，消费者可到达性较差。
在市调时段内商场顾客近百人，提袋率20%。
阳光世贸广场
项目名称
阳光世贸广场
地理位置
陵西南大街与和平路交叉口
所属商圈
和平路商圈
道路交通
和平路单向两车道，陵西南大街双向两车道
公共交通
1、3、11、30、31、32、34、36、37、38、40、46、47、50、55、58、68、69、70、102、103
管理公司
邯郸市阳光百货集团
项目档次
中档
营业时间
9:00-19:30
主营业态
百货
开业时间
2008年9月
经营面积
52,000㎡
建筑层数
/
商业层数
9层
ATM数量
无
收银台
楼层
数量（个）
5F
5
4F
6
3F
5
2F
5
1F
6
B1
无
车位数量
地上
地下
26个
无
停车收费
无
广告位
位置
数量（个）
外立面、中庭
39
垂直电梯品牌
HYUNDNI
数量（个）
4
自动扶梯品牌
长林、苏州帝奥
数量（个）
长林2、苏州帝奥2
阳光世贸广场
楼层
B1
F1
F2
F3
F4
F5
面积（㎡）
6,000
8,500
8,500
8,500
8,500
8,500
层高（m）
边厅数量（个）
无
46
33
38
35
29
中岛数量（个）
无
64
53
53
57
68
边厅面积（㎡）
无
12-200
20-130
26-170
25-150
30-140
边厅开间（m）
无
2-14
4-12
-16
-20
4-18
边厅进深（m）
无
-21
-9
4-10
2-13
阳光世贸广场
楼层
经营内容
9F
停业
8F
7F
6F
5F
羽绒服、休闲装、运动服装、体育用品、户外用品、健身器材
4F
女装、淑女装、皮草、女裤、文胸、女士饰品
3F
男装、商务休闲装、男裤、衬衫、领带、男士饰品、针织品、内衣、毛衫
2F
男女皮鞋、休闲鞋、皮具、品牌箱包
1F
化妆品、黄铂金、珠宝、名表、工艺品、眼镜、数码产品、精品小电、手机、品牌专卖、服务台
B1
阳光超市
金港女人街（老丹兰）
市场位于邯郸市和平路商圈，购物环境不佳，商品主要针对18-30岁年轻人，价格便宜、定位时尚。
邯郸市的老市场，知名度高（原老丹兰），商品种类齐全，价位低廉。
无统一管理，铺面分布混乱。
在市调的一个半小时内1F金信鞋业进出顾客30多人，提袋率28%。
金港女人街（老丹兰）
项目名称
金港女人街(老丹兰）
地理位置
邯郸市和平路185号金港大厦
所属商圈
和平路商圈
道路交通
和平路单向2车道
公共交通
68、58、44、46、55、36、34
管理公司
/
项目档次
低档
营业时间
夏季：周一到周五9:00-18:45，周六日9:00-19:00；冬季：周一到周五9:00-18:15，周六日9:00-18:30。
主营业态
服装、饰品、皮具
开业时间
/
经营面积
12,400㎡
建筑层数
5层
商业层数
5层
ATM数量
无
收银台
楼层
数量（个）
5F
1
4F
1
3F
1
2F
1
1F
4
车位数量
地上
地下
无
无
停车收费
无
广告位
位置
数量（个）
楼体外立面、中庭
外立面3，中庭40
垂直电梯品牌
浙江西尼
数量（个）
1
自动扶梯品牌
上海三菱
数量（个）
2
金港女人街（老丹兰）
楼层
F1
F2
F3
F4
F5
面积（㎡）
2,000
2,600
2,600
2,600
2,600
层高（m）
商铺数量（个）
/
104
131
146
271
商铺面积（㎡）
/
7-30
5-20
8-20
5-17
金港女人街（老丹兰）
楼层
经营主题
5F
靓彩小商品
4F
都市男女街
3F
精品休闲街
2F
名品时尚街
1F
金信鞋业
新丹兰·尚街
商场地处和平路商圈，商业氛围良好，装修简单，商品时尚，品种齐全，经营状况不佳。
以国际国内流行的“店中店”为运营模式，是16—45岁时尚女性消费集中的商场。
新开业商场，客流少。
市调时段进出客流约200人,提袋率8%。
新丹兰·尚街
项目名称
新丹兰·尚街
地理位置
中华大街和平路交叉口
所属商圈
和平路商圈
道路交通
和平路单向2车道,中华大街双向两车道
公共交通
环3、11、44、58、16
管理公司
/
项目档次
中档
营业时间
9:00-18:30
主营业态
服装、服饰、餐饮、美容
开业时间
2006年5月1日
经营面积
24,000㎡
建筑层数
16层
商业层数
6层
ATM数量
无
车位数量
地上
地下
无
无
停车收费
无
广告位
位置
数量（个）
外立面、扶梯
外立面20、扶梯50
垂直电梯品牌
无
数量（个）
无
自动扶梯品牌
江西长林
数量（个）
2
新丹兰·尚街
楼层
B1
F1
F2
F3
F4
F5
面积（㎡）
4,400
4,400
4,400
4,400
4,400
2,000
层高（m）
4
4
4
4
4
商铺数量（个）
127
47
131
155
105
4
商铺面积（㎡）
10-35
15-90
10-150
8-80
30-60
/
新丹兰·尚街
楼层
经营内容
5F
特色小吃城、E世玩家网络休闲会馆、ITAT、美容美发
4F
精品男装、休闲男装、哈韩服饰、个性女装、时尚内衣、婚纱摄影、美容院、瑜伽馆、孕婴用品
3F
牛仔裤、时尚休闲装、精品童装、品牌内衣、写真摄影
2F
品牌女装、精品女装、时尚女装、现场化妆、美甲、特色餐饮
1F
皮鞋皮具、化妆品、珠宝玉器、儿童摄影
B1
精美饰品、家居家饰、儿童玩具、文体用品
国风商场
商场地处邯郸核心商圈，但因商场定位趋同化严重，所以在此商场装修一般、商品档次较为单一的情况下，营业额偏低，商户稳定度差。
商品价格便宜，有部分国内中低档品牌专卖。
商场无明显动线指引，业态布局与其他同类商场无明显竞争优势，客流少。
在市调过程中4F客流最多，约有150人，提袋率20%。
国风商场
项目名称
国风商场
地理位置
陵西路和平路交叉口
所属商圈
和平路商圈
道路交通
陵西路单向两车道，和平路单向两车道
公共交通
68、58、44、46、55、36、34
管理公司
/
项目档次
中档
营业时间
9:00-18:30
主营业态
百货
开业时间
/
经营面积
14,000㎡
建筑层数
4层
商业层数
4层
ATM数量
无
收银台
楼层
数量（个）
4F
无
3F
4
2F
4
1F
4
车位数量
地上
地下
40个
无
停车收费
无
广告位
位置
数量（个）
外立面
8
垂直电梯品牌
无
数量（个）
无
自动扶梯品牌
长林
数量（个）
3
国风商场
楼层
F1
F2
F3
F4
面积（㎡）
3,500
3,500
3,500
3,500
层高（m）
边厅数量（个）
44
38
47
267
中岛数量（个）
21
58
105
边厅面积（㎡）
10-43
12-36
8-20
10-20
国风商场
楼层
经营内容
4F
小商品批零、文体、学生用品、五金、钟表、日用小百货、家居装饰、玩具、婚庆用品
3F
时尚女装、职业女装、中老年女装、牛仔、针织内衣、毛衫、童装、床品
2F
时尚休闲、西装衬衫、运动商务、休闲男裤、羽绒服
1F
男女皮鞋、皮具箱包、黄金珠宝、日用化妆、通讯照相、婚纱、家用电器
sogo风尚
商场地处邯郸一类商圈核心位置，是老丹兰（金港女人街）的二期，因新开业、定位与周边相同等原因，所以客流量不大。商场装修属中档装修，商户对商品自行定价，商场对商铺统一管理。商品主要针对18-30岁的女性顾客。
所销售商品时尚，价格适中，一层有“以纯”邯郸形象店。
与其他同类商场定位相同，无自身优势。
在市调的1小时内B1鞋区无客流；1F以纯接待顾客8人，提袋率25%；2F34人，提袋率15%；3F27人，提袋率11%；4F17人，提袋率12%。
管理公司：尚购时尚广场
经营面积：约7,600㎡
开业时间：2009年9月23日
sogo风尚
项目名称
ｓｏｇｏ风尚（老丹兰二期）
地理位置
和平路陵西南大街交汇处
所属商圈
和平路商圈
道路交通
和平路单向两车道、陵西南大街单向两车道
公共交通
68、58、44、46、55、36、34
管理公司
尚购时尚广场
项目档次
中档
营业时间
9:30－18:00
主营业态
男女服饰、鞋帽
开业时间
2009年9月23日
经营面积
7,600㎡
建筑层数
4层
商业层数
4层
ATM数量
无
收银台
楼层
数量
4F
8
3F
8
2F
4
1F
4
B1
2
车位数量
地上
地下
无
无
停车收费
无
广告位
位置
数量（个）
无
无
垂直电梯品牌
无
数量（个）
无
自动扶梯品牌
浙江西尼
数量（个）
2
sogo风尚
楼层
B1
F1
F2
F3
F4
面积（㎡）
1,200
1,600
1,600
1,600
1,600
层高（m）
商铺数量（个）
88
2
114
125
88
商铺面积（㎡）
15-30
800
12-40
15-50
30-60
商铺开间（m）
2-4
30
3-6
-5
5-7
商铺进深（m）
5-8
25
4-7
5-9
6-9
sogo风尚
楼层
经营主题
4F
个性新潮装
3F
时尚休闲装
2F
男女品牌装
1F
北京尚座服饰
B1
男女时尚鞋吧
康德
管理公司：康德集团
经营面积：约70,000㎡
开业时间：一期1999年12月30日，二期2006年12月30日
邯郸市老牌商场，消费者认知度高，装修一般，但商品齐全，位于6层的露天餐饮街为项目一大亮点。
露天餐饮层在当地较为知名，装修很有特点。
因修路造成的交通不便。
经营状况良好，提袋率可达到60%。
康德
项目名称
康德
地理位置
和平路122号
所属商圈
和平路商圈
道路交通
和平路单向2车道,陵西大街双向2车道
公共交通
1、3、11、30、31、32、34、36、37、38、40、46、47、50、55、58、68、69、70、102、103
管理公司
康德集团
项目档次
低档
营业时间
夏季9:00-18:30，冬季9:00-18:00，周六日延长半小时
主营业态
百货
开业时间
1999年12月30日
经营面积
70,000㎡
建筑层数
6层
商业层数
6层
ATM数量
无
收银台
楼层
数量（个）
6F
8
5F
8
4F
8
3F
8
2F
8
1F
6
B1
6
车位数量
地上
地下
无
无
停车收费
无
广告位
位置
数量（个）
外立面、东天井、西天井
外立面5、东天井12、西天井1
垂直电梯品牌
江西长林
数量（个）
4
自动扶梯品牌
江西长林
数量（个）
8
康德
楼层
B1
F1
F2
F3
F4
F5
F6
面积（㎡）
11,600
11,600
11,600
11,600
11,600
11,600
2,000
层高（m）
4
4
4
4
4
露天
其它
二期于2006年12月30日开业
康德
楼层
经营主题
经营内容
6F
露天食府
餐饮
5F
/
/
4F
时尚流行馆
高档羽绒服、休闲服、精品男装、男裤、男士衬衣、流行名品
3F
青春休闲馆
品牌羊毛衫、T恤衫、内衣、彩棉产品、孕婴用品、品牌童装、床上用品
2F
鞋帽名品馆
高档运动休闲鞋、名品男女皮鞋、童鞋、布鞋、旅游鞋
1F
电器通讯馆
高档饰品、化妆品、工艺品、小电子、音像产品、DVD、通讯器材、食品
B1
小商品流行馆
箱包、皮带、饰品、雨伞、银饰、工艺饰品、化妆、文具、玩具
邯郸商铺租金市场
商业区域
租金水平
人民路商圈
150-200元/㎡·月
和平路商圈
120-160元/㎡·月
浴新大街商圈
50-60元/㎡·月
注：以上租金均按经营面积计算。
商业环境——主要在建商业研究
Part 3-3
项目位于中华北大街与联纺路交汇处东南侧，东西向长约240米，南北向长约220米，规划占地面积约公顷，总建筑面积近40万㎡，定位为城市中心核心商圈多业态全时制城市综合体。
项目规划涵盖了百货、超市、影院、美食广场、高档办公、星级酒店、中高档餐饮、商务金融中心、开放式步行街、精品住宅、生活配套服务等业态，项目建成后将极大提升城市功能，改善商业及生活环境，成为邯郸的地标性建筑群；项目将设计美式商业步行街区，以开放性的精品商业街组合主力商家填补本区域内商业空白；将成为邯郸北部新的商业核心区域，集购物休闲餐饮娱乐为一身的一站式商业综合体，实现吃喝玩乐逛，衣食住用行全时态全业态的完美统一。
嘉泰中心
总规模近40万平米
1、中华大街沿线综合体及商住项目
项目中华北大街518号（市质监局对面），占地亩，总建筑面积约万平米，建设2栋18层集购物、休闲、健身、办公和住宿为一体的综合性建筑和8栋高层住宅。
精品公寓78—143平方米五个户型，一梯五户。目前住宅部分已售罄，商业部分现销售均价5000元/平米。项目现已全部封顶，进入准现房行列。
中华尚都
总规模万平米
天琴大厦位于邯郸市丛台区中华北大街702号，招贤琴苑小区外，总占地面积9亩，总体建筑规划为2栋，地上二十六层，地下两层车库，四层商业裙房相连，上部为公寓住宅，建筑面积68375平方米。
目前住宅集中在140-156-104三种户型，均价5000元/平米，准现房预计2011年12月交工，全款可享受97折优惠。
天琴大厦
总规模约万平米
项目是由河北鼎鑫房地产开发有限公司开发，共4栋楼，其中一栋31层为商业写字楼对外出售，其余3栋27层住宅楼用于回迁，总建筑面积3万平米。项目位于邯郸市中华北大街与青年路交汇处，是城市中轴线上的建筑综合体，建成后将成为矗立于中华桥的新地标建筑。
晋和国际(剑桥公寓)
总规模约3万平米
项目由鸿基地产开发，位于人民路以南，朝阳路以北，郝庄巷以东，曙光街以西。项目总占地亩，总投资15亿元，总建筑面积约42万平方米，其中商业面积约10万平方米，住宅面积25万平方米，配套建筑7万平方米。建成后鸿基大厦主体45层，其中1－6层为商业，7层以上为商务办公，负1层为超市，负2层为停车场及设备用房。同时建设7栋33层现代化高层住宅及休闲广场、停车场等公建设施。 项目前期开盘售价为住宅均价6100元/平米，公寓销售均价6600元/平米，全款97折，写字楼均价 8800元/平米
鸿基行政公馆
总规模42万平米，商业面积10万平米
项目位于人民路与中华街交叉口东南（国贸大厦西侧50米），占地面积22011平方米，建筑面积10万平方米，其中商业规划面积万平方米，由3栋33层的住宅及1栋38层的商务公寓组成，地下2层停车位。目前项目暂未动工，尚未拆迁
舜地五星国际中心
总规模10万平米，商业面积万平米
项目位于邯郸市中华大街与土山前街交叉口，由邯郸市春晖房地产开发有限公司开发。项目占地面积平米（12亩），建筑面积约万平方米，分住宅用地和商业用地两部分。空间布局及功能区分为：沿城市主干道中华大街建23层的写字楼，其中1-5楼为邯郸市图书大厦，6-23层为商业中心；临城市次道土山前街建28层住宅楼，其中1-2层为住宅基本基础配套设施及商业用房，3-28层为居民回迁住房。
项目写字楼均价为每平米6000元（朝东均价在6400元，朝南均价5800元，朝北均价5600-5700元），全款九六折优惠，贷款九八折优惠。写字楼户型面积在57-100平米之间。
铂钥中心
总规模约万平米
项目位于邯山区贸易街与中华街交叉口东北角（棉一家属院对面），是1栋集商业、办公于一体的现代化高层建筑，建筑面积 6 万平方米，高度１００米，建成后将为邯郸市的南部提供一个全新的综合服务场所 。目前住宅均价每平米5954元，一次性付款可享受每平米60元优惠。现正在接受咨询，写字楼价格未定。
金宇大厦
总规模6万平米
项目位于中华大街与贸易路交汇处西南，占地面积㎡，总建筑面积39196㎡，其中商业面积㎡，办公及配套商务公寓面积㎡，地下设备用房及车库㎡，标准层层高米，机动车车位119个。该项目总建筑高度米，由地上二十八层，地下两层组成。地上部分规划由三部分组成，其中1—5层裙楼为商场或高档餐饮，6—17层为写字楼，18—28层为高档商务公寓；地下由两部分组成，地下2层为停车场及设备用房。现公寓均价每平米6000元，一次性付款可享受九七折优惠，主体已全面封顶，工地正在做内部装修，户型面积在53-107平米之间。
卓立峰尚国际
总规模约万平米，商业面积近1万平米
项目位于中华南大街以西、规划三堤路以南，公安局家属住宅小区以北，西靠规划中的教育用地，交通十分便利，该项目规划总用地面积平方米，总建筑面积54107平方米，建设地下2层，地上21层商务办公楼一栋，是一座集商业、餐饮娱乐、商务办公于一体的综合性多功能大厦。该大厦1—6层作为商场使用，7—9层作为餐饮娱乐使用，也可作为大空间办公单元综合利用，10—21层作为商务办公楼使用。地下一层主要作为商业空间综合利用，地下二层全部用作机动车库。目前销售均价为5500元/平米
邯台大厦
总规模约万平米
汇商国际广场
总规模21万平米，商业面积8万多平米
项目以“文化•商业•休闲”为主题构建的城市商业综合体，位于邯郸市中华大街与陵园路交汇处。 汇商国际广场项目坐落在原邯郸市工人文化宫所在地，是邯郸市政府“城市三年上水平”十大重点建设项目之一。
汇商国际广场占地20939平方米，建筑面积21万平方米，停车位近2000个。汇商国际广场经营面积80000多平方米，在寸土寸金的城市繁华之地，是集购物、餐饮、娱乐、休闲、影院、酒店、公寓、写字楼等多种功能的城市综合体。
赵都新城地处邯郸市南部,项目东依邯郸市南北中轴线--中华大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路，总建筑面积约300万平米，中心商业体毗邻火车站、汽车站，四通八达的交通网路，构建了未来邯郸交通最便捷地段。
赵都新城以高档居住、商业服务、文化休闲为主要功能支撑，建设低密度、大间距、宽绿地、高档次、人性化的居住社区，更以实力资源引进品牌商家，打造一个以50万平米城市综合体，400米赵文化炫彩风情步行街为中心的城市新商圈。50万仅仅是一个数字，简单却涵孕丰富，购物中心、黄金旺铺、高级写字楼、时尚量版KTV，国际影城、健体中心、电玩娱乐天地、乐天玛特超市等多种业态组成赵都新城中心商业体。
赵都新城
总规模约300万平米，商业面积近50万平米
项目位于邯郸市联纺路和滏河大街交叉口东南角，项目总占地20余亩，总建筑面积约万平方米。项目设计高度为米，总共27层；建筑形式为南北各一座塔楼，中间处由五层裙楼连接。项目总投资约3亿元人民币，是邯郸市重点建设项目。
本项目将打造成为邯郸中心区域集办公、购物、休闲、娱乐为一体的HOPSCA城市综合体，即：5A级办公空间、奥特莱斯风情购物广场、超大休闲娱乐广场、顶级私人会所、空中花园。
华浩天际
总规模约11万平米
2、其他区域代表性综合体项目
项目位于东部新区，地处丛台区联纺路与滏东大街交叉口西北角 ，由邯郸市新龙房地产开发有限公司 开发建设，总建筑面积约27万平方米的巅峰钜筑，是集商业购物 、餐饮、娱乐、商住、办公等功能为一体的大规模、多功能综合建筑，将成为真正意义上的邯郸标杆项目，打造邯郸市未来的商业核心。
阳光三龙商业广场
总规模约27万平米
春天商业广场
总规模10万平米，商业面积近4万平米
总建筑面积10万平米，以“建筑•商业•艺术”为主题构建的城市商业综合体，位于邯郸市陵西南大街与和平路交叉口东北角。 距离火车站800米，是邯郸市最繁华的商业区，周边200米内有25条公交线路，日均客流超过30万人次，周边有邯山、康德、稷山新天地、国风、世贸、乐颐电子、国美等十几家商场，邯山区政府、市第三人民医院等企事业单位数十家，分布密度堪称邯郸城市之最。
春天商业广场商业经营面积近40000平方米，在寸土寸金的城市繁华之地，独享10000平方米的艺术中心广场，是集购物、商务、休闲、餐饮、娱乐于一体的城市综合体。
维多利亚港湾
总规模28万平米，商业面积万平米
项目地处渚河路以南、滏阳河以北、水院东街以东、光明大街以西，属邯山区项目规划为5栋高层住宅、3栋公寓及四层底商，局部五层。停车位364个，其中地下252个。
总用地面积㎡，总建筑面积㎡，其中住宅建筑面积㎡，公寓建筑面积㎡，商业建筑面积㎡。
其中商业共分为A、B、C,三栋主体：A栋建筑面积㎡(不含六层夹层)B栋㎡ ，C栋㎡，内街沿街及内岛5534㎡，地下7437㎡（套内）。地上部分层高米，负一层层高米，柱距米。地下二层为停车场。
复兴国际商业广场
总规模21万平米，商业面积8万平米
项目是一个集购物中心、商务中心、休闲交际中心、体育娱乐中心的城市综合体。项目位于联纺西路以北，建设大街以东，百花大街以西。项目占地53亩，建筑面积21万㎡，地下10万㎡。其中2栋5层商业裙楼，单层面积16000㎡，商务办公、公寓7-30层；地下2层，停车位近2000个。邯郸市复兴国际广场是一座集购物、家居、休闲、娱乐、商务办公于一体的现代商业综合体。复兴国际广场项目建成后，将成为复兴区新的商业中心。
中道广场位于丛台路东（原北方装饰城），紧邻邯郸新东站高铁，为80万体量综合性商业MALL，集家居、百货、超市、五星级酒店、办公、公寓、地下商业街、主题广场为一体。
首期工程，由中道公司携手上海红星美凯龙共同建设，为红星美凯龙地下两层、地上6层，中道大厦地下2层、地上28层；总建筑面积23万平方米，投资7亿元。其中红星美凯龙广场，地上1—6层为家居生活体验馆，地下1层为世界第一品牌沃尔玛开设的“沃尔玛购物广场”。
整个项目建成后，将汇集沃尔玛、红星美凯龙等众多知名品牌，创造邯郸“名牌”最多的项目，成为邯郸市东部最具竞争力的商业核心亮点和不可复制的商用综合项目
中道国际
总规模80万平米，首期建筑面积约23万平米
项目位于邯郸市环城西路乐颐电脑城正对面。是邯郸市政府的重点建设项目。
项目总占地面积135亩，项目总投资15亿元，总建筑面积30万平米，项目形式为2栋30层公寓，1-4层为底商。周边商业环境繁华内，沿街分布康德商场、阳光日月城、北国商城、国风购物广场、金伯爵广场、乐颐电脑城、新赵都、邯山商场八座大型商场。附近的商户可能成为伯爵天地公寓的主要消费群体
铂爵天地（稽山新天地公寓）
总规模约30万平米
邯郸勒泰中心
总规模约50万平米
丛台区“城内中街区片改造”项目拟建设赵国古都文化旅游街——回车巷项目及城市综合体——邯郸勒泰中心。
项目总投资38亿元，占地亩，总建筑面积50万㎡，利用外资亿美元，集商务、办公、酒店、购物为核心的城市地标商业。
项目位于陵西大街、和平路、环城西路路段地下，作为邯郸市市政府招商引资项目于2009年入驻邯郸。占地近5万平米，建筑面积10万平米；分上下两层设计，共有5部货梯，25部扶梯，近50个出入口，硬件设施完善。邯郸地一大道以个性化、主题化、多元化为经营特色；商业定位为购物、休闲娱乐、餐饮、旅游文化于一体的全晴天恒温地下景观购物公园。
地一大道（特色经营——地下购物公园）
约10万平米商业经营面积
商住项目
商业、商务公寓、住宅
1栋38层商业商务公寓+3栋33层住宅
10万平米，其中万平米商业
人民路与中华街交叉口东南（国贸大厦西侧50米）
舜地五星国际中心
6
综合体
地下1层超市，1-6层商业，7层以上商务办公
1栋45层商业写字楼+7栋33层住宅
42万平米，其中10万平米商业
人民路以南，朝阳路以北，郝庄巷以东，曙光街以西
鸿基行政公馆
5
综合体
商业、写字楼、住宅
1栋31层商业写字楼+3栋27层住宅
3万平米
中华北大街与青年路交汇处
晋和国际（剑桥公寓）
4
商住项目
4层商业裙楼+22层公寓住宅
2栋26层综合建筑
万平米
中华北大街702号
天琴大厦
3
商住项目
购物、休闲、健身、办公和住宿
2栋18层综合建筑+8栋高层住宅
万平米
中华北大街518号（市质监局对面）
中华尚都
2
综合体
百货、超市、影院、美食广场、高档办公、星级酒店、中高档餐饮、商务金融中心、开放式步行街、精品住宅、生活配套服务等
40万平米
中华北大街与联纺路交汇处东南侧
嘉泰中心
1
项目定位
业态规划
建筑分布
项目规模
项目地址
项目名称
序号
中华路沿线部分综合体及商住项目对比分析
综合体
购物中心、黄金旺铺、高级写字楼、时尚量版KTV，国际影城、健体中心、电玩娱乐天地、乐天玛特超市等
300万平米，其中50万平米商业
东依中华大街、西临邯磁公路、北起渚河路、南至南环路
赵都新城
12
综合体
购物、餐饮、娱乐、休闲、影院、酒店、公寓、写字楼
21万平米，其中8万平米商业
中华大街与陵园路交汇处
汇商国际广场
11
商务项目
地下1层-6层商业，7-9层餐饮娱乐，10-21层写字楼
1栋21层商务办公楼
万平米
中华南大街以西、规划三堤路以南，公安局家属住宅小区以北，西靠规划中的教育用地
邯台大厦
10
综合体
1-5层商业，6-17层写字楼，18层以上商务公寓
1栋28层建筑
万平米，其中1万平米商业
中华大街与贸易路交汇处西南
卓立峰尚国际
9
商务项目
商业、写字楼
1栋100米高层
6万平米
贸易街与中华街交叉口东北角（棉一家属院对面），
金宇大厦
8
综合体
1-5层图书大厦，6-23层商务写字楼
1栋23层商业写字楼+1栋28层住宅楼
万平米
中华大街与土山前街交叉口
铂钥中心
7
项目定位
业态规划
建筑分布
项目规模
项目地址
项目名称
序号
其他区域部分综合体及商住项目对比分析
全地下购物公园
购物、休闲娱乐、餐饮、旅游文化
全地下2层
10万平米商业经营面积
陵西大街、和平路、环城西路路段地下
地一大道
9
综合体
商务、办公、酒店、购物
50万平米
赵国古都文化旅游街——回车巷
邯郸勒泰中心
8
商住项目
商业、公寓
2栋30层公寓，1-4层为底商
30万平米
环城西路乐颐电脑城正对面
铂爵天地（稽山新天地公寓）
7
综合体
家居、百货、超市、五星级酒店、办公、公寓、地下商业街、主题广场
地下1层沃尔玛，1-6层红星美凯龙
80万平米，其中1期23万平米
丛台路东（原北方装饰城），紧邻邯郸新东站高铁
中道国际
6
商住项目
商业、公寓、住宅
5栋高层住宅、3栋公寓，其中3栋建筑下部有四层底商，局部五层
28万平米，其中万平米商业
渚河路以南、滏阳河以北、水院东街以东、光明大街以西
维多利亚港湾
5
商务项目
购物、商务、休闲、餐饮、娱乐
10万平米，其中4万平米商业
陵西南大街与和平路交叉口东北角
春天商业广场
4
综合体
购物、家居、休闲、娱乐、商务办公
2栋30层建筑，其中1-5层商业，7-30层写字楼和公寓
21万平米，其中8万平米商业
联纺西路以北，建设大街以东，百花大街以西
复兴国际商业广场
3
综合体
商业购物 、餐饮、娱乐、商住、办公
27万平米
联纺路与滏东大街交叉口西北角
阳光三龙商业广场
2
商务项目
5A级办公空间、奥特莱斯风情购物广场、超大休闲娱乐广场、顶级私人会所、空中花园
2栋27层商业写字楼，5层裙楼连接
11万平米
联纺路和滏河大街交叉口东南角
华浩天际
1
项目定位
业态规划
建筑分布
项目规模
项目地址
项目名称
序号
邯郸商业环境小结及未来趋势预测
◆邯郸市业已形成3大商圈，分别为人民路、和平路为代表的中高档零售商业区和火车站周边浴新大街中低档批发零售区域。
◆邯郸市与国内其他3、4线城市商业特征基本相同，1-2层临街商业店铺最受经营户与投资者的欢迎，而集中式商业招商、销售和经营难度很大，特别是4层以上商业尤为困难。
◆邯郸市在大力进行城区改造的同时，也在大规模进行东部与南部新区的建设，但目前来看，当地政府并没有一个明确、有序、有效的城市发展规划和开发管理安排，未来2-3年内，极可能出现城市房地产开发时间非常集中且总量十分庞大的情况，众多开发项目集中放量同一时间段进入市场将不可避免，竞争将会以“惨烈”来形容；
◆邯郸市在售在建与即将开发的综合体及商住项目众多，且项目业态业种定位及建筑形式基本趋同，没有进行有效的市场细分，同时国家关于房地产及金融等方面的宏观调控政策在短期内不会出现大的逆转，加之本地客户购买能力并不是非常强劲，外地投资客数量也不多，可以预见，未来各个项目招商、销售和持续经营的难度将非常大，面临的形势也将十分严峻；
◆邯郸市商业目前业态的最高形式是以新世纪广场为代表的百货主导型的传统购物中心，虽然也有“地一大道”打出“地下购物公园”空头支票，而更强调“体验、游乐、生态”等互动感受的购物中心的换代形式真正意义上的“购物公园”尚属空白。
自身条件分析
Part 4
本项目地块位于邯郸市北部区域，中华北大街与联纺路交汇处，西南角。
东临：中华北大街、
南至：望岭路
西临：永和街
北至：联纺路
地块位置及四至
★
项目地块
中
华
北
大
街
邯郸城区
据走访,该地块内房屋仍在使用中，四周商家整体处在营业状态,暂无拆迁消息。
地 块 现 状
周 边 配 套
交通配套
商业配套
教育、生活配套
本地块东侧紧邻邯郸市南北交通主动脉—中华北大街，北侧联纺路连接高速公路和高铁站，成为新的城市形象道路。各城区至此行车交通情况非常便利。
目前该地块周边基本无大型高端商业配套, 且该地块靠近中华北大街和联纺路等多条城市快速主干道，与中心城区间隔相当距离。商业氛围较浓厚，但消费水平及档次处于低端消费。
该地块周边市政配套齐全（幼儿园、银行、邮局、医院等略具规模的生活配套）。
3、SWOT分析
1、邻近本项目东侧有“嘉德中心”40万平米综合体大盘项目在开发，对本项目客户形成一定分流；
2、邯郸市大规模商业项目开发，未来市场竞争将非常激烈
1、两省同城，中华路快速通道将连起邯郸城区、马头工业区、磁县、安阳城区、汤阴县，最终延伸到鹤壁市，成为豫北、冀南来往的交通要道，未来商业价值巨大，想像空间无限。
2、大多数综合体项目，尤其是商业物业定位雷同，而情景式现代购物公园业态尚属空白。
T（threat）威胁
O（opportunity）机会
1、目前项目周边均为待拆迁户，为低端商业市场繁华区，拆迁难度相当大。
1、项目紧邻中华北大街，中华大街是邯郸南北中轴线之一，且是未来邯郸和安阳间的一条跨省快速通道，且直通邯郸机场，联纺路连接高速公路和高铁站，也将成为城市新的形象大道，本项目扼守邯郸中心区有利区位，交通十分便利，且未来商业价值较高；
2、本项目周边基本属旧城改造区，周边商业配套及市政配套成熟。
3、本项目规模小，在邯郸商业供应量巨大竞争市场下，相比大盘开发更加活灵机动，更容易走短频快的开发路线，风险相对较低。
W（weakness）劣势
s（stength）优势
第二章 定位与规划篇
项目市场定位
Part 1
总占地面积：约70亩
总建筑面积：约16万 ㎡
其中商业面积：约8万㎡
还迁住宅面积：约万㎡
还迁办公面积：约万㎡
容积率：约
备注：以上数据除商业面积由我司推算估计得出，其它均由开发提供参考。
一、本项目定位的核心矛盾解码
从开发商给予的“初步规划指标”及本项目所在的地理位置目前而言，本项目“商业+住宅+办公”的综合型产品定位已成为定局，而办公与住宅基本用来还迁，且在这么一个正在逐步升级改造中区域中，相对业界公认的“低风险、稳健型”房地产产品——住宅而言，本项目商业的繁荣昌盛要难得多，而商业恰恰又是本项目盈利的重点，所以我司在进行本项目策划研究的初期就一针见血明确了本案侧重方向：
■商业策划是本项目成败的关键；
■住宅、办公策划只是“锦上添花”，只需要考虑到与本项目商业形成互动与响应。
二、竞争性定位分析——代表项目
从地理位置、项目特征等方面综合考量，选取正在营业中的新世纪商业广场、sogo风尚作为本案竞争性项目进行分析。
主要竞争力：
新世纪商业广场体量大，品牌齐全，由于经营多年，已培养形成了固定的消费群体。
与众多品牌商家合作多年，已形成了良好的合作关系。
阳光百货集团连锁经营，其购物卡在任一门店均可使用，强制了消费者的消费习惯，也从另一方面提升了消费者的品牌忠诚度。
缺点：
由于建筑本身的限制，加之内部商家众多，布局密集，服务等软环境改善跟不上消费者的需求。
商场内部顾客导示系统不完善，不能快速有效引导顾客到达消费区域。
主要竞争力：
经营商品时尚，符合年轻人尤其是年轻女性“淘宝”的购物心态。
服装品牌主力店的进驻，提升了商场的整体形象和档次。
缺点：
新开业商场，还处于项目培育期。
各商家独立经营，整体主题与经营特色不足。
二、竞争性定位分析——产品角度
新世纪商业广场
sogo风尚
本案
本案
零售
商贸
波特五力模型
三类成功战略思想
结构功能的差异
经营特色的差异
业态形象的差异
总成本领先战略
差异化战略
专一化战略
本案应采用多功能综合经营模式，功能组合上增加休闲娱乐、餐饮类业态并合理提高其配比。
本案可采取主题经营模式，采用多种商品组合，并在服务上创新，形成自身特色。
本案以“商业公园”进行定位，生态环境与商业场所有机结合，营造一种情景式、体验购物环境。
二、竞争性定位分析——市场竞争
人民路商圈
和平路商圈
浴新大街商圈
本案
就招商、经营角度而言，竞争性主要体现在两个层面上，一是对消费者资源的争夺上，一是对商家租户资源的获取上。
邯郸的三大商圈——人民路商圈、和平路商圈、浴新大街商圈距离本案较近，都在中华路上，但本案未在其辐射范围以内。
三大商圈定位各不相同，覆盖了各层次消费群体，并形成各自的特色，多以百货服饰为主要经营业态。
在本案与三大商圈的竞争关系上，应更多体现出错位经营、优势互补的态势，避免与各商圈内的百货商家、零售专卖形成直接竞争，需通过更具特色的商业公园定位规划并适当增加休闲娱乐餐饮等业态配比，并以这种全新的商业形态与万达商场、嘉泰中心联合打造未来联纺路城市新兴商圈。
位于邯郸的各大商场均以百货零售为主营业态，但经营业种较为单一；本案应充分利用其大商业体量的优势，采用多功能综合经营的方式，除零售外，将休闲娱乐餐饮等业态作为主营业态，形成本案邯郸休闲娱乐新高地的形象，形成自身特色。
未来供给项目多，特别是对面的嘉泰中心从开发周期上看，与本项目既是联合关系，也是强劲的直接竞争对手，所以对本项目可利用上市时间优势，采用错位产品与经营定位方式，不但在业态与建筑类型上与该项目差异化开来，未来在商户及品牌招商上也尽量避免与嘉泰中心形成直接竞争，最后是互为补充，共同把新商圈做大做强。
三、市场定位方向
邯郸商业市场竞争性决定了项目市场定位上除了应把握自有的优势外，更需把握市场空间。
百货公司的购物中心化及现有购物中心的条件决定了本项目要在市场上形成影响力，一方面要进一步提供优越的消费环境，符合消费市场的商户组合方案；
同时面对商户资源的竞争，提供有竞争力的经营环境和租金条件，争取到商家的进驻。
市场定位方向：公园式商业中心、增强商业经营性场所与公共休闲空间的互补、互动关系，并适当提高餐饮休闲娱乐业种占比，中高档形象。
四、客群定位分析
通过前期进行的商业市场研究、现有商业业态业种发展及分布的调研，结合本项目在邯郸城市的区位、道路交通、商业开发规模体量以及市场定位，并考虑未来市场发展趋势及竞争等因素，对目标客群建议如下：
高
中
低
目标客群层级：
邯郸当地收入水平不高，涵盖大量中等和中高等收入的客层，才能形成一定规模的目标客层，以支撑项目较大的商业体量；
从周边规划和新建住宅项目来看，未来会汇聚中高收入的群体，利用本项目之独特性吸引其前来消费；
中等偏下收入的群体作为项目初期人气的培育及后期人气的补充；
从人口年龄结构上，以20-35岁人群为目标客层，该类人群的消费意愿、消费能力及消费自主性均较高。
目标客群类型
定位描述
消费诉求
邯郸全客层
项目较大体量及与嘉泰、万达形成的未来巨大新兴商圈决定了需要庞大的消费市场来支撑。本项目具备发展为城市级消费购物中心的基础，合理的业态业种配比将有条件吸引到城市各区域各年龄阶层的消费群体。
家庭消费
休闲消费
娱乐消费
社交消费
政务、商务人群
本项目之独特性，尤其在大型餐饮及商户组合上的优势定能吸引到邯郸政务、商务人群在政务、商务宴请的消费需求。
休闲消费
社交消费
中高消费人群
目前邯郸主要消费集中在人民路、和平路，其中中高档消费群体是本案需要争取到的潜在消费群体。
休闲消费
社交消费
下辖县市人群
下辖县市每年流向邯郸的消费额很高，本项目有条件通过合理的商业规划及商户组合吸引这个消费群体，经过一定的市场培育，这类消费群体有条件成为本项目重要的消费支撑
家庭消费
休闲消费
娱乐消费
社交消费
五、商业动态发展定位
与嘉泰中心共同打造
城市级商圈
（体验商业中心）
商业起步期
超市类主力店进驻&导入人气
商业发展期
试营业、社区型商业
正试开业、区域级商业
业态调整完成&满场营业
商业成熟期
新消费模式植入人心&认知度高
两年
三年
五年
1、“商业公园”的项目总体定位，“公园”喻含着内容丰富，涵盖“商业、办公、住宅”多种产品，同时也突出了“商业”的核心定位；
2、“商业公园”作为一种购物中心升级版的“新业态形式”，与邯郸市场目前大量在建和已开心的单体大型购物中心差异化开来，向着购物中心换代升级的更高级别商业形态发展方向；
2、“联华”一是让人很直观的了解本项目区位在“联纺路”与“中华路”交汇之处，可识别性强，同时给人产生对中国现代著名联锁零售商“上海联华”的联想，弥补名门地产在商业地产界经验名气不足现状，给予客户更多的信心。
六、总体市场定位
联华商业公园
城市第三极·消费新天地
演译商业公园
步行街区
现代休闲游乐
根深蒂固的传统消费习惯
超过100%的绿化率实现基础
公园式·步行商业综合体
开放式商业 公园级享受
七、项目功能定位
购物
服务
休闲
娱乐
餐饮
游艺
公园版情景式
购物中心
休闲娱乐占一定比例的多种商业加上阳光绿植
项目规划建议
Part 2
1、由于用地所处位置的区位特征，商业本身占项目体量比例较大，同时商业对项目价值和人气的作用将是其他业态不可取代的，商业的成功是项目运作的关键。
2、本项目所针对的客户群具有一定的特殊性，特别是商业发展的早期主要是以目的性消费人群，及后期消费习惯均有较高水平的上层人群为主。
3、客户群决定了商业是以质取胜，而不是以量取胜，针对性的高品质商业和良好的消费环境是必备的条件，才能让众多客户不计路慕名而来，流连忘返 。
4、商业运营模式要与其他产品相适应，需要能够形成良好的互动关系。
因此：通过上述分析，我们选取了三种差异化的商业运营模式作为参考。
业态模式是本项目规划考虑的重中之重：
以室外景观空间为主体，强调建筑与景观的互动关系，提升消费活动的舒适度；
商业业态组合以景观为纽带，形成若干庭院空间，在不同的庭院空间中塑造不同的主题；
多层退台的建筑形体将室外空间延伸到不同的层次，有助于营造休闲的商业氛围和聚集人气。
一、我司主推方案：商业公园模式：
案例一：深圳cocopark
利：
符合本项目定位和城市商业未来发展趋势，也与对面在建的嘉泰中心传统单体大型购物中心形成良性互补，共同做大做强新商圈，在满足本项目差异化竞争需要的前提下还极大的提升的片区的自然环境价值及邯郸的商业现代化进程。
同时，这种商业物业由于做到立体自然通风采光，能最大面积的增加临街商铺或类临街商铺，有利于在这种邯郸这种地级市销售变现。
弊：
该业态形式在邯郸尚未出现，对于规划设计公司能力要求较高，且对后期运营管理也提出更高的水准要求。
利VS弊 分析
CoCo Park，位于深圳市福田中心区，项目占地面积约31000平方米，建筑面积约万平方米，建筑主体为五层，其中地下二层，地上三层。停车位600个，联动星河国际花园停车场，共约2300个停车位。
COCO Park，深圳最早开发的公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。于2006年9月30日正式对外开放。 COCO Park的含义：COCO的C是Creative，创意的意思，而O是代表Original，原创的。COCO Park是一个既具创意，又是原创的新概念。Park即公园，给人一种悠闲、享受生活的亲切感觉。
业态比例：餐饮（酒吧） 35% ；电影院（娱乐休闲） 15% ；精品生活超市： 10% ； 主力店：吉之岛超市、百老汇影城、2200多平方米美食广场6
独特建筑风格：COCOPARK一改多数购物中心封闭式的建筑风格，为我们呈现了一个敞开式的购物中心。COCOPARK建筑主体共五层，其独特的12条折叠式内街、8大自然光中庭、100米空中天桥、配合6000平方米下沉式露天广场，5大自然光中庭，消费者在购物的时候时不时就能感受到外面的阳光与清风。COCOPARK这种独特的建筑风格，为消费者打造了一个公园版、情景式、休闲至上主义的购物中心，带来更多的消费体验。
案例二：圣地亚哥霍顿广场
案例三：香港数码港
利用多条商业内街将地块划分为不同的独立功能街块，最大限度的增加沿街面，提升商业价值；
利用街道与广场的空间对比，营造不同的商业氛围，有助于不同业态的分布；
车行系统和人行系统通过分割，做到有效的互动。
案例一：北京三里屯village
二、备选方案：现代纯街区商业模式：
利：
属于相对保守型的规划定位，国内一般有经验的规划公司就能完成规划设计，且后期销售推广及运营管理难度均较低。
弊：
根据我司调研统计，由于该业态形式在邯郸在售及在建、待建的项目目前已有二十余个之多，本项目目前来看无论是在地理位置及周边消费客群上都不具备绝子绝对优势，很容易在同构化竞争中被挤压下来。
利VS弊 分析
现代街区商业模式：
街区商业模式也是多种产品共存的城市综合体常常采用的一种商业模式，它可以将复合型的社区用简单有效的方式加以分割，使其形成城市空间的多样性和模糊性，达到各种功能相得益彰的效果。
案例二：上海大宁国际商业广场
440m
案例三：美国硅谷的Santana Row
Santana Row, San Jose, CA
以集中式的购物中心和独立的办公、酒店、公寓，以及开放的城市广场构成都市综合题的核心；
强化建筑群体的外向型和公共性，利用大量人流的汇集提升商业的价值；
建筑群体强调标志性，往往成为城市的标志性物业，针对高端客户提供全方位的服务。
三、备选方案：CBD商业中心模式：
案例一：北京华贸中心
利：
属于相对超前性的规划方案，对项目的高端形象展现的较好，但至少是本地块所在区域发展5年以后才可以形成的城市级商业核心商业形式。
弊：
由于目前本项目所在区域既不是成熟繁华区，也不是在建中的CBD核心区，所以这种形式的商业在早期入市为带来很大的租售抗性。
利VS弊 分析
案例二：深圳华润万象城
第三章 营销推广篇
营销策略提示
Part 1
项目必须要解决好两个矛盾
■保证项目经营主题与项目需要通过销售实现回款的矛盾
解决策略
需要通过选择合适的营销模式来解决这个矛盾。各种营销模式分析见下页：
■产权分散与统一规划的矛盾
解决策略
本项目将有三类客户：一是自购自营类，二是投资类，三是租赁类。
我们把自购自营类和投资类客户作为主要目标客户，在满足销售价格和业态规划的前提下，优先让自购自营类客户购买。其次是投资类客户，我们将按照统一规划和代理招商的原则，促使其商铺的租赁者满足我们的业态规划。三是租赁类客户，其进驻的两个原则：一是满足业态规划，二是满足租金条件。
我们通过针对不同客户不同政策的方式解决产权分散和统一规划的矛盾。
一、租售矛盾分析
营销模式分类
形成一定的商业氛围
商户入住经营
进行发售
先租后售
优点
保持整体形象
确保整体风格和定位的前后统一
实现可持续性租金回报
缺点
不能及时回笼大量资金
承担的风险相对较大
在这种先租后售模式下，最终目的是实现全部商业物业的整体销售，其租售模式可分两种：
第一种，商业物业先整体租赁，在经营一定时间后整体销售；第二种，将物业拆分后出租，经营一段时间后再次进行销售。
第一种模式，租售的对象均以该物业整体为单位，且租售时间段划分明确，整个租售过程可控性较强。但寻求整售客户难度较大，由于客户的稀缺性直接导致物业销售价格无法实现收益最大化。第二种模式，由于招商控制相对灵活，既可帮助开发商前期回收部分资金，又可通过经营使二次销售的商业物业市场价值得到充分体现，但节奏复杂，项目周期长，不易控制。
通过以上分析，我司不建议本项目采用此种营销模式。
租:
商家
出售
中小投资者
开发商
只有对业态经营的建议权
国家明令禁止
售后返租
售后返租方式以大商家整体承租、发展商长期包租为销售模式。
由于产权式商铺投资相对较小，无须参与经营管理，收益稳定，因为降低了置业门槛而吸引了更多中小投资者。发展商作为物业的开发单位，通过将商业分割成不同面积单位出售获取开发利润。同时在保证小业主每年一定的收益的前提下，要求小业主与发展商签定与大型商家租期一致的承包经营合同，从而为发展商与大型商家签订的租赁合同奠定基础。
此种模式常常因为商业经营不力，造成无法兑现返租承诺，运作形式风险较大且后期容易造成问题，因此已被国家明令禁止。（建设部颁发的《商品房销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。）
只租不售
优点
统一管理，保持项目的整体形象
可监控项目之业态及商户组合
可实现项目的可持续性租金回报
为发展商树立良好的业界形象
缺点
租金水平低，不利于回笼资金
并没有化解商业项目的开发风险
只租不售的模式，一般为高品质、高价值物业通用的行销策略。如东方新天地、国贸商城等，通过保留完整物业产权并进行有效的商业管理，获取非常高的租金回报收益，并将实现商业形象的最大化和经营难度的最小化。当然，开发商也将直接面对长期持有物业的商业经营风险。
而本项目在地理位置、商业环境、消费基础或是自身素质等方面，尚未达到以上所列举之物业档次及商业价值，因此本项目并不适合采用“只租不售”模式，会为项目的经营带来过大的资金压力和经营风险。
通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制
通过销售缓解资金压力
对优质物业进行经营继续获取长期收益
租售结合
优点
快速回收大量资金，缓解资金压力
长期经营获得更多资金回报
缺点
销售部分与持有部分管理难以统一
易造成销售物业与租赁物业两极化
通过对以上各方案的比较，可以看出租售结合的方案明显优于其它三个方案，虽然操作过程较为复杂，操作难度增加，但解决了我们经营主题的保证和资金回笼的需要。因此我们建议采用租售结合的方案。
我们将采用租售结合，统一规划，代理招商的营销模式解决经营主题和资金回笼的矛盾。
定制商业、租售结合、统一规划、代理招商
营销模式：租售结合，实现项目收益最大化。
主力店、次主力店：持有招商，先期开展主力店招商，提升出售商铺销售价格，形成高溢价。同时，寻找大客户或机构投资者进行带租约整售。
一般商铺：拆分销售，实现项目回款要求。
二、租售总策略
说明
引入主力店模式是一种只做了榜样，让业主看到投资回报样板的模式，起到吸引人气，带动项目销售的作用。代理招商模式是比引入主力店模式更先进的模式。业主投资的同时，有专业的招商队伍帮业主招商，缩短业主投资回报期，因此对代理团队的要求更高。
采用统一规划、统一布局、代理招商策略。
为业主提供代理招商服务，确保业主投资利益，打消投资者顾虑，从而带动项目销售。
项目先期招商工作中，将引入大型主力店和次主力店，提高市场对项目的认同程度。
1、招商策略
内引外联，主动出击，扩大销售覆盖范围
大客户销售
散户销售
广种薄收，价值提升
2、销售策略
招商先行，以租带售
说明
带售有两个含义，一是在产权未发生转移的时候，与租赁商家进行接洽，谈定租赁意向，租赁意向本身就可以带动项目销售。二是产权发生转移后，可以为业主提供招商服务，从而缩短业主投资回收期，起到带动销售的作用。
竞争导向
定价法
租金推导法
需求导向
定价法
成本导向
定价法
价格
确定方法
三、销售价格
成本导向
定价法
将产品的成本（含税金）加上预期利润即为房地产价格的定价方法，是一种最基本的定价法，是根据测算或核算的成本加上一定比例的利润率确定的。
成本导向是计划经济时代的“科学管理方法”。由于它仅在“知己”的基础上定价，对交易环境、交易对方、交易实现的必要条件都缺乏了解，所以只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合 。
竞争导向
定价法
企业为了应付市场竞争，以企业所处的行业地位和竞争地位而制定价格的一种方法。它以竞争者的价格为基础，根据竞争双方的情况，制定较竞争者价格为低、高或相同的价格，以达到增加利润、扩大销售量或提高市场占有率等目标的定价方法。
竞争导向以“取得赛跑中的胜利”为经营理念，注重行业相对价格，比成本导向更贴近市场供求，但交易的实现取决于交易双方的利益吻合，只研究如何在供给群体中合理定位，忽视购买群体的反应，其定价难免一厢情愿。竞争导向定价法一定时期内虽有助于制定有效的竞争策略，取得销售成果，但却忽视了需求在价格形成中的重要作用，往往会导致“无效供给”。
以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象和最终利润为目标、真正按照有效需求来策划房地产价格。
需求导向定价则是从市场需求出发制定房地产价格，它能行之有效地激发潜在需求，使房地产产品从根本上实现交易的可能性。而且它能使房地产价格“一步到位”，避免价格的剧烈波动，减少投机。
需求导向
定价法
是将可比楼盘的租金及可比性较强的楼盘的权重进行量化，确定本项目的基础租金，再计算10年逐年递增的租金总和即为销售价格的一种方法。
通过租金推导，计算出10年逐年递增的租金总和作为售价，反映出商业地产一般回报规律，被广泛运用 。
租金推导法
成本导向定价法：因不能使本项目获得最大收益，我司不建议在本项目制订价格方案时选取该方法。
我司建议：在我司与贵司正式合作后，将进一步深度调查研究，针对本项目综合其它三种方法科学制定本项目销售均价体系，包含“一铺一价表，销售控制计划、竞争性优惠政策建议”等。
推广策略提示
Part 2
整合营销 三力并发
广告的渗透力
强力的信息吸引和打动
活动的影响力
通过活动参与，感受项目产品
现场的感染力
亲身体验产品，被现场氛围感动
“言传身受、深入民心”
彻底释放产品特性和项目品牌个性
一、推广总策略
二、营销推广节奏
推广四部曲
第一步：悬念
第二步：亮相
第三步：活动
第四步：体验
“邯郸向北，城市新中心”
城市新商圈正在崛起，首个公园式商业即将闪耀邯郸北城！
通过户外、报纸、网络等传达“千年地脉 传世旺铺”
主力店签约仪式
风水对话消费环境研讨活动；30万销售精英群英会
营销中心现场客户观看3D环幕电影；组织前30名定金客户参观深圳COCOPARK、购物公园
新兴商圈
风水旺铺
主力店
心动
靶心
公园商业
全新公园商业
新兴城市商圈
百年风水旺铺
共享超市人流
三、项目核心卖点
我们现在具备哪些能使树立信心的卖点
1
新兴
商圈
邯郸商业第3极
“联华/嘉泰/万达”巨星云集
共创邯郸商业发展第3极
我们现在具备哪些能使树立信心的卖点
4
巨商
衔领
和世界500强一起赚钱
恭贺“家乐福”强势入驻
法国家乐福强势入驻“联华商业公园”，邯郸城市新商圈正在崛起，鎏金旺铺限时认购中……
推广活动1：海选销售精英
炒作事件：
联华商业公园·邯郸销售精英会
面向全市报名、主流媒体跟踪报道
海选
从邯郸到各区县。
销售精英汇聚。
媒体
邯郸各大媒体报名、全市媒体报道（网络、电视、报纸）
评选
网民票选精英、10强视频宣传、优酷等视频网站宣传
四、项目活动推广提示
推广活动3：“主力店签约仪式”
超市·百货主力店
签约仪式
联华商业公园
项目发布会
《旺铺生金》
全城首发式
炫目·时尚的签约仪式
礼仪小姐派发楼书
五、平面广告示意
谢谢您的聆听！
深圳市营销协会 地产策划中心
固诚地产策划机构
地址：深圳市罗湖区笋岗东路百汇大厦北座10楼、12楼、15楼
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