股份代號：2777
廣州富力地產股份有限公司
二零一四年中期報告
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限
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Interim Report 2014
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告1
公司資料
執行董事 李思廉、張力、周耀南、呂勁
非執行董事 張琳、李海倫
獨立非執行董事 黃開文、戴逢（於 28/2/2014辭任）、黎明、鄭爾城（於
30/5/2014委任）
監事 陳量暖、梁英梅、鄭爾城（於 30/5/2014辭任）
授權代表 李思廉、周藹華
公司秘書 周藹華
中國註冊辦事處 中國廣州珠江新城華廈路 10號
富力中心 45-54樓
郵編 510623
中國主要營業地點 中國廣州珠江新城華廈路 10號
富力中心 45-54樓
郵編 510623
香港營業地點 香港灣仔駱克道 160-174號
越秀大廈 1103室
核數師 羅兵咸永道會計師事務所
香港中環太子大廈 22樓
香港法律顧問 盛德律師事務所
香港中環金融街 8號
國際金融中心二期 39樓
香港H股過戶登記處 香港中央證券登記有限公司
香港灣仔皇后大道東 183號
合和中心 17M樓
互聯網地址
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 2
目錄
頁次
董事長致辭 3
管理層討論與分析 7
其他資料 13
簡明綜合中期財務資料（未經審核）
中期綜合資產負債表 18
中期綜合損益表 20
中期綜合全面收入表 21
中期綜合權益變動表 22
中期綜合現金流量表 23
簡明綜合中期財務資料的附註 24
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告3
董事長致辭
業績
截至二零一四年六月三十日止的上半年度，本集團總營業額為人民幣億元，純利較去年同期增加8%至人民
幣 億元。
本集團核心業務物業發展期內交付銷售面積 814,500平方米，營業額及盈利分別達人民幣 億元及人民幣
億元，毛利率維持良好水平。期內本集團完成之可售面積共 838,000平方米，相當於全年計劃完成面積約
23%。物業投資營業額增加 22%至人民幣 億元，期內更錄得可觀的投資物業重估收益，因而帶動整體盈利
上升。本集團的另一主要業務分部為酒店營運，因入住率上升令營業額獲得提高。
董事會決議不宣派發本年度之中期股息。
未經審核 未經審核
截至二零一四年 截至二零一三年
六月三十日止 六月三十日止
六個月 六個月 變動百分比
（人民幣千元） （人民幣千元）
營業額 9,822,432 10,190,635 -4%
本公司所有者應佔上半年盈利 1,068,046 1,449,502 -26%
每股基本盈利（人民幣元） -26%
每股股息（人民幣元） – -100%
業務回顧
隨著中國政府繼續進行宏觀經濟調整，要脫離過度依賴投資導向及出口的經濟形態，因而導致二零一四年上半
年國內生產總值增長放緩。這增長放緩是刻意調整的結果，也是近年經濟快速及持續擴張多時後出現的正常現
象。二零一四年，國家全年增長目標 %實足以維持就業率及家庭收入於可接受水平，而這兩項指標都比單
向追求國內生產總值增長更為重要。鑑於第一季及第二季國內生產總值合符預期，分別達到 %及 %的增
長率，而國家政策環境亦具備一定空間於需要時可作出必要的調整，以確保增長達標，因此中央政府對於達成
全年國內生產總值增長目標充滿信心。房地產行業是整個經濟體系中重要的組成部分，約佔了全國生產總值的
16%；房地產行業對整體經濟影響深遠，不僅是由於此行業本身的龐大規模，亦因為房地產行業的興衰對許多相
關行業如金融業所產生的經濟溢出效應。因此，政府在調控房地產市場時已審慎考量這些宏觀因素。目前雖然
市場暫時走軟，政府政策基調並無顯著改變，政策目標仍是穩定房價、打擊投機及增加保障性住房之供應。中
國政府現在著重透過市場機制運作多於利用行政手段以調控房地產市場。過去採取的措施整體上已有效防止了
房地產市場過熱，但並沒有對房地產行業的健康發展構成過度的制約。現時，政府已開始不再強調全國城市一
律硬性執行調控措施，而容許地方政府差異化實施，這已體現於最近不少二、三線城市對限購令的放寬。然而
主要一線城市仍繼續執行限購令，加上政府的收緊信貸態度仍強硬，行業經營環境仍然挑戰重重。正面來看，
支持房地產市場的兩大原動力仍然穩固：儘管經濟增長放緩，家庭實際收入預期仍將繼續上升，同時雖然中國的
城鎮遷徙規模到目前為止已創造歷史，但距離全面城鎮化仍然遙遠。事實上，政府計劃在未來數年內投入以人
民幣兆元計的資源發展城鎮及相關基礎建設，鄉村人口湧向城鎮的洪流將非但不減，反而逐步加快。既然基本
因素不變，以及存在中央政府允許地方政府有限度地差異化執行調控措施，以切合當地情況的利好發展，例如
適度放寬限購令和加大對首套房的信貸支持，均顯示下半年的經營環境將不致於嚴重影響本集團執行營運計劃。
董事長致辭
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 4
本集團本年度的協議銷售額目標於年初時訂為人民幣700億元，相比二零一三年實際協議銷售額增加66%，相當
於兩年前協議銷售額的一倍。上調目標是由於本集團基於以下多個原因，視二零一四年為争取快速增長的適當
時機。首先亦是最重要的原因，是我們預期在本集團計劃擴展業務的期間，行業經營環境將如以上所述，無論
在監管或是市場層面仍將維持穩定。其次是因為本集團在執行方面已做足充份準備，有能力將營運規模擴大至
更高的水平。本集團數年來以相對温和的步調發展，在行業的各個環節都積累了寶貴的專業能力，同時也匯集
了充裕的行業專才。在產品開發方面，本集團已做足充份準備，擴展到更多城市，並儲備了足夠的在發展中和
可即將推出的項目。
本集團今年首六個月的協議銷售額為人民幣258億元。儘管協議銷售額按時間比例計算稍為落後於全年目標，但
重要的是在期內樓市未見特別蓬勃的情況下，我們的銷售績效其實符合預期。此期間的協議銷售額更比去年同
期增長 39%，反映本集團營運的深度與闊度，無論在地域及產品種類方面均明顯加強。期內，為本集團協議銷
售業績作出貢獻的城市從 14個增至 18個，其中新增的城市包括佛山及包頭。這兩個城市初試啼聲已交出了亮麗
的業績，協議銷售額合計為人民幣億元，相當於銷售總額的5%。就項目數量而言，期內本集團推出了47個
項目，較去年同期增加五個項目。全新的項目一般是推高銷售的強大動力，上半年僅推出了三個，而大部分全
新項目計劃在下半年開售。因此上半年的銷售主要來自原有的持續銷售項目，這些項目產品種類分佈平均，包
括剛性需求住宅、中檔與豪華住宅及商用物業，可滿足不同的市場需求。精心策劃的多元化產品，加上獨具優
勢的商業項目，使本集團在市場週期中能維持相對穩定的銷售，並再次反映於本集團期內的銷售表現。期內來
自商業項目銷售額達到人民幣 54億元，為總銷售額提供強大的支持，其餘的銷售額則主要來自住宅銷售項目，
其中有相當部分來自剛性需求類產品。總括而言，本集團完善的戰略架構足以確保穩定且可以預見的銷售。
正如我們每次提到銷售額時一再強調，在業務的增長過程當中，除銷售及市場營銷以外，還需要許多方面的悉
心配合。本集團期內及將於下半年逐步加快的銷售增長有賴於一套完善的施工方案，以及充足的土地儲備供未
來物業開發之用。在項目建設方面，期內新開工建築面積達480萬平方米（高於之前任何期間），促使於二零一四
年六月底在建總面積增加至1,380萬平方米，較二零一三年底增加約38%。根據在建項目的規模及進度，我們預
計下半年的可售資源以物業價值計將逾人民幣 920億元，另全年的可售資源價值達人民幣 1,180億元。
土地儲備是業務增長的另一項關鍵因素，本集團於期末時持有優質的土地儲備，可售面積約 4,400萬平方米。過
去，特別在二零一三年，本集團較積極收購土地，土地儲備在過去 36個月期間以可售平方米計增長近倍，城市
分佈從 15個增加到 25個城市。雖然我們需要加速擴大土地儲備以支持集團增長目標，但我們仍堅持以嚴格標準
購地。到目前為止，本集團土地儲備的每平方米成本維持在相當合理的水平，但有見於中國土地成本呈上升趨
勢多於回落，未來土地成本將面對一定壓力。因此縱使我們在可見未來仍絕對將以中國為主要市場，但亦不會
局限本集團的發展僅在中國。我們不排除考慮在其他具有適當成本結構，以及業務、政治及法規環境穩定的市
場發展。土地成本不超過總成本一個相對較低的百分比是合適成本結構的必要條件之一。我們就是秉持這樣的
原則，於去年十二月首度進入馬來西亞市場，目前亦正對數個海外市場認真研究。期內本集團新增土地位於上
海、海南、天津及福州，可售面積共達 147萬平方米，這些土地大多是用於補充現有已證明相當成功的開發項
目。
董事長致辭
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告5
自二零一三年十月成都富力麗思卡爾頓酒店開幕以後，本集團並沒有增加重大投資物業項目。截至二零一四年
六月三十日，我們的投資物業分為三大類：包括七間酒店（除了一間以外其餘均為五星級），兩棟甲級辦公樓，以
及兩個購物商場。本集團所投資的酒店均由國際知名的酒店管理機構經營，雖然在各自市場都面對激烈競爭，
但期內經營表現仍然良好。我們發展成熟的酒店，維持與二零一三年相約令人滿意的入住率，次新的酒店也有
強勢表現，入住率隨著經營愈趨成熟而上升。例如我們二零一二年開幕的重慶凱悅酒店的入住率在本期升至本
身令人滿意的 70%以上，更可喜的是其從二零一三年上來的升幅。北京及廣州的富力中心辦公樓處絕佳地段，
加上擁有優質的樓宇保養及物業管理水平，出租率已近飽和，提供穩定且可觀的租金收入，並展現本集團所開
發的優質商用物業。購物商場方面，本集團現有兩個營運中的富力廣場，分別位於北京及成都。本集團計劃在
其他城市適時開業更多的富力廣場，以建立全國連鎖性品牌。其中一個是接近落成位於廣州天域中心的商場，
將會是本集團第三個高購物人流的商場。北京富力廣場已經是知名的購物及休閒場所，也為集團創造高租金收
入。成都富力廣場現時存在外部少數權益，我們計劃在未來數月之內取得全部權益，並對成都富力廣場進行改
善以提升其表現。總括而言，就算未考慮這些優質的資產本身有很大的資本增值潛力，投資物業所帶來穩定強
勁的現金流對集團大有裨益。投資物業組合的租金收入勢必增長，增長不僅來自前述三大種類的投資物業，其
他類別資產例如零售商舖和出租物流設施的貢獻亦會逐步增加。
融資方面，本集團繼續廣泛運用各種融資方式，其中最主要仍為國內銀行之開發貸款。因為我們的信貸紀錄優
良，財務管理透明，我們持續獲得銀行業界的大力支持。國內銀行貸款是很可靠並且利率合理的融資渠道，但
本集團不會忽略提供其他符合我們需求特點的其他融資形式，例如提供長年期的永續資本融資工具，以及更具
有資金靈活性的信託融資。本集團現正籌備發行國內企業債券，若能成功發行，國內企業債券具有資金規模及
利率方面的優勢。此外，離岸債券已更形重要，約佔集團於本期末融資總額的 18%。本集團自二零一三年十二
月起就獲得三大評級機構的信用評級。因此，本集團所發行的美元債券吸引了更廣大的投資者，使集團今年初
順利發行十億美元的五年期%債券（2019到期），這也是中國房地產開發商在離岸市場單一次發行金額最大的
票據。本集團現在債券投資市場已獲得一定程度的認可，這將有助於往後繼續發行離岸債券。
展望
要實現我們的營運計劃就必須確保我們的產品具競爭力，以及有效執行經營策略，只要能達成這兩個目標，本
集團就能夠抵禦市場的起伏而穩步發展。下半年我們將在全國 22個城市銷售 60個項目，包括各種產品的銷售組
合，其中包括 19個全新項目。雖然我們審慎樂觀，相信市場基本因素將維持穩健，也會出現足夠的商機，但基
於現在的市場狀態，我們保守和現實地檢討了業務計劃。經考慮多方面因素，本集團調整全年協議銷售目標至
人民幣600億元。至於土地儲備方面，事實上我們已經持有充裕優質的土地儲備，即使在快速增長的時期仍足以
應付開發所需，容許本集團購地時可更精挑細選，同時對市場變化趨勢靈活反應。
董事長致辭
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 6
致意
本人藉此機會向所有股東、投資者、商業夥伴、客戶的信任和支持致以衷心的謝意，並對董事會同仁、本集團
全體員工的貢獻令公司的成功，表示真誠的感謝。
董事長
李思廉
香港，二零一四年八月二十六日
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告7
管理層討論與分析
業務回顧
物業發展
本集團在發展中的銷售物業遍佈中國二十四個城市和馬來西亞的一個城市。期內本集團交付下述的銷售物業，
並錄得滿意的協議銷售額，與去年同期相比增長了 39%，同時亦能確保充足的開發量維持可售資源。
落成的銷售物業
期內落成可售面積838,000平方米，約佔二零一四年全年預期落成的可售面積3,715,000平方米的23%，而去年
同期則為 30%。二零一四年下半年的落成可售面積，預計將達 2,877,000平方米，詳見下表：
二零一四上半年 二零一四下半年
地區 建築面積約數 可售面積約數 建築面積約數 可售面積約數
（平方米） （平方米） （平方米） （平方米）
華南地區 191,000 161,000 1,262,000 1,009,000
華西地區 215,000 178,000 430,000 338,000
華東地區 183,000 124,000 300,000 217,000
華北地區 442,000 375,000 1,514,000 1,313,000
合計 1,031,000 838,000 3,506,000 2,877,000
協議銷售
本集團於截至二零一四年六月三十日止六個月內，錄得來自十八個城市的銷售額約人民幣 億元，售出可售
面積約為 1,766,000平方米，詳見下表：
地區 已售出可售面積約數 總值約數
（平方米） （人民幣百萬元）
廣州 335,500 9,
北京及周邊地區 341,500 4,
太原 248,700 1,
天津 82,300 1,
海南 91,800 1,
佛山 132,400 1,
杭州 47,400
重慶 135,400
惠州 91,900
哈爾濱 19,300
南京 24,800
上海及周邊地區 39,700
成都 72,600
西安 28,700
無錫 15,300
包頭 37,200
大同 18,900
瀋陽 2,800
合計 1,766,200 25,
管理層討論與分析
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 8
在發展中銷售物業
截至二零一四年六月三十日，在發展中的銷售物業的在建面積合共約 13,802,000平方米，分佈情況如下：
地區 項目數目 建築面積約數 可售面積約數
（平方米） （平方米）
廣州 13 1,924,000 1,707,000
北京及周邊地區 6 1,702,000 1,282,000
太原 4 1,515,000 1,161,000
惠州 3 1,464,000 1,240,000
天津 7 1,224,000 739,000
海南 4 913,000 843,000
哈爾濱 1 840,000 437,000
重慶 1 669,000 524,000
杭州 2 371,000 371,000
上海及周邊地區 5 501,000 244,000
梅州 1 376,000 298,000
成都 1 369,000 269,000
無錫 2 335,000 276,000
西安 2 315,000 195,000
大同 1 293,000 232,000
包頭 1 227,000 205,000
南京 1 204,000 148,000
瀋陽 2 198,000 157,000
福州 1 162,000 132,000
貴陽 1 143,000 131,000
長沙及周邊地區 1 57,000 39,000
合計 60 13,802,000 10,630,000
物業投資
本集團投資物業組合包括甲級寫字樓（廣州富力中心及北京富力中心）、購物商場（北京富力廣場、成都富力廣場
及天津富力廣場）及其他零售物業。於二零一四年六月三十日投資物業組合總建面積合共超過 600,000平方米。
本集團投資物業組合亦包括擴展中的物流及倉儲設施。
酒店營運
本集團現經營七間酒店，分別位於北京的富力萬麗酒店及前門富力智選假日酒店、位於廣州的富力麗思卡爾頓
酒店和富力君悅大酒店、惠州富力萬麗酒店、重慶富力凱悅酒店和成都麗思卡爾頓酒店。
管理層討論與分析
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告9
土地儲備
期內新購下列五幅土地：
位置 佔地面積 建築面積 總地價 平均地價
（平方米） （平方米） （人民幣百萬元） （人民幣元╱平方米）
上海虹橋項目 46,000 149,000 2,328 15,600
天津富力新城 341,000 525,000 692 1,300
海南富力國際健康城 258,000 247,000 256 1,000
海南富力陵水富力灣 350,000 326,000 695 2,100
福州金水湖項目 114,000 228,000 135 600
合計 1,109,000 1,475,000 4,106 2,800
於二零一四年六月三十日，本集團擁有下列土地儲備：
地區 建築面積約數 可售面積約數
（平方米） （平方米）
華南地區 16,999,000 16,180,000
華西地區 5,882,000 5,532,000
華東地區 2,458,000 2,419,000
華北地區 16,857,000 15,654,000
海外 3,500,000 3,500,000
投資物業 697,000 635,000
合計 46,393,000 43,920,000
財務回顧
截至二零一四年六月三十日的六個月止，集團純利由去年同期的人民幣 億元增加到人民幣 億元。集
團核心業務物業發展當期交付了 814,500平方米的實用面積，盈利與去年同期相比下降 37%，為人民幣 億
元，佔集團純利總額的 50%。物業投資的盈利（不包含公允價值盈利）增加了人民幣 6,600萬元至人民幣 億
元，當期公允價值盈利達人民幣 億元，推動了整體純利的上升。儘管經營業績有所改善，但由於財務費用
增加，酒店運營的淨虧損增加至人民幣 億元。
以下有關損益表組成部份（#6（融資成本）和 #9（淨利潤）除外）的論述僅與物業發展有關：
管理層討論與分析
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 10
1. 營業額由二零一三年同期的人民幣 億元減少 7%至人民幣 億元。截至二零一四年六月三十日的六
個月止，集團分別在 12個城市完成與交付物業，售出可售面積從 972,900平方米下降了 16%至 814,500平
方米，總體平均售價增加 11%，從每平方米人民幣 9,300元增加至人民幣 10,300元。平均售價增長主要是
由於當期銷售組合中來自銷售非剛性需求住宅物業的營業額比例較高，而與去年同期相似，當期的商業物
業營業額份額不重大。三大項目－北京富力丹麥小鎮、天津富力津門湖與南京富力城，其各自的營業額均
超過人民幣10億元，合併營業額高達人民幣億元，佔營業總額的46%。這三個項目定位中端市場，平
均售價從每平方米人民幣13,600元到人民幣16,400元不等。當期各個城市的營業額分佈比例與去年同期大
致相同，除了北京取代廣州成為在營業總額中佔最大比重的城市。北京的營業額達人民幣 億元，佔營
業總額的 28%，主要來源於富力丹麥小鎮和北京另一大項目，富力新城。南京營業額排名第二，由於期內
富力城大規模交付，營業額增加至人民幣 億元，相當於營業總額的 18%。天津排名第三，當期營業額
為人民幣 億元。與去年同期前三位佔營業總額 57%的城市（北京、廣州和天津）相比，當期排名前三的
城市，北京、南京和天津的合併營業額佔營業總額的 60%。當期其餘 40%的營業額來自集團開發項目所在
的其它九個城市，其中營業額較主要的有重慶、惠州、太原和海南，分別各約佔總營業額的 8%到 4%。
按各地區營業額的明細表︰
地區 營業額 已售面積約數 平均售價
（人民幣百萬元） （平方米） （人民幣╱平方米）
北京 2,355 237,300 9,900
南京 1,477 101,200 14,600
天津 1,184 70,800 16,700
廣州 897 100,400 8,900
重慶 690 114,300 6,000
海南 543 43,700 12,400
太原 378 45,100 8,400
惠州 346 39,300 8,800
上海 317 32,500 9,800
成都 83 13,200 6,300
大同 61 14,200 4,300
西安 38 2,500 15,500
合計 8,369 814,500 10,300
管理層討論與分析
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告11
2. 銷售成本由土地及建築成本、資本化利息及營業稅組成。與去年同期的 87%相比，當期土地及建築成本佔
集團總成本的85%。每平方米土地及建築成本由去年同期的人民幣5,000元增加至人民幣5,630元。這一增
長的主要原因是，與去年同期相比，當期營業總額較少部分來自交付土地及建築成本相對較低的剛性需求
型物業。計入當期銷售成本中的資本化利息總計人民幣億元，約佔總成本的%，與去年同期的人民
幣億元和%相比有所上升。資本化利息在營業額中所佔的百分比從%上升至%。銷售成本還
包括人民幣 億元營業稅，佔成本的 %。
3. 與二零一三年同期的 %相比，當期總體毛利率為 %。這一變化主要取決於銷售組合而非價格走勢
的影響。十個直接與去年同期可比的銷售項目，毛利率增加和減少的約各佔一半。毛利率增加的項目皆因
其較高平均售價，同時包含了當期最重要的兩個項目，天津富力津門湖和南京富力城，這表示總體毛利率
的下降並不是因為價格因素。另外，去年同期具有高於平均毛利率的項目，如廣州富力金港城，在當期的
銷售比例並不重大，從而對總體毛利率產生了影響。
4. 其他收益主要來自隨平均現金餘額的上漲而增加的利息收入。
5. 當期銷售和管理費用增加了 42%或人民幣 億元至人民幣 億元。這增長符合銷售和營銷活動的不
斷擴大，及為達到較二零一三年的實際合約銷售增加了 42%的本年度合約銷售目標而進一步擴大的經營組
織。銷售和管理費用佔營業額的百分比暫從 %增加到 %，這是由於集團的預計交付及其相對的營業
額集中在本年度下半年。在開支相對穩定，而營業額在下半年會顯著增加的情況下，銷售和管理費佔營業
額的百分比將趨於正常化。
6. 融資成本減少了 21%至人民幣 億元（二零一三年上半年：人民幣 億元），為期內發生的利息開支
減去資本化至開發成本中的部分的金額。期內利息開支總額增加人民幣 億元至人民幣 億元，相當
於 64%的增幅，此增幅與同期平均未償還借款大致成比例，該未償還借款從人民幣 424億元增加了約 65%
至人民幣 698億元。在利息開支中，當期資本化金額為人民幣 億元（二零一三年上半年：人民幣
億元）。連同期內銷售成本中所含之前已資本化的利息人民幣 億元（二零一三年上半年：人民幣 億
元），計入當期業績中的利息成本總額達人民幣 億元（二零一三年上半年：人民幣 億元）。
7. 應佔聯營公司業績主要來自集團在廣州亞運城項目中 20%的權益。應佔合營企業業績主要來自集團在天津
津南新城項目中25%及上海新江灣城項目中50%的權益。上述三個項目的當期營業額合計人民幣21億元。
8. 土地增值稅人民幣 億元（二零一三年上半年：人民幣 億元）及企業所得稅人民幣 億元使期內集
團所得稅開支總額達人民幣億元。土地增值稅在營業額中所佔的百分比由二零一三年同期的%降至
%。該降幅反映出當期毛利率有所下降。實際的企業所得稅稅率為 31%（二零一三年上半年：29%）。
9. 集團當期純利率為 %，去年同期為 %。核心業務物業發展純利率由於其毛利率及銷售和管理費用
的轉變而降至 %，但總體純利率因在期內投資物業顯著的公平值收益而保持平穩。
管理層討論與分析
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 12
財政資源及流動性
於二零一四年六月三十日，本集團持有的包括因特殊用途而受限的資金在內的現金為 億元（二零一三年
十二月三十一日：人民幣 億元）。現金保持穩定。截至本期末貸款總額達人民幣 億元（二零一三年
十二月三十一日：人民幣億元），期末淨負債額由二零一三年十二月三十一日人民幣億元增加至人民
幣 億元，淨負債與總權益比相應由在二零一三年十二月三十一日 %的水平，下降至期末的 %。
至二零一四年六月三十日止的六個月期間，新增銀行借款人民幣 億元，利率介乎 6%至 %；同時，
償還銀行借款人民幣 億元。於二零一四年六月三十日，整體銀行借款組合的實際利率為 %（二零一三年
十二月三十一日：%）。除了每年固定利息為%的人民幣55億境內債券、境外發行美元億%
票據、美元 6億 %票據及美元 10億 %票據之外，其他借款幣種主要為人民幣，且利率根據中國人民銀行
公佈的基準利率浮動。本集團認為人民幣利率政策相對穩定，而集團大部份借款與收入及資產同樣以人民幣為
主，所以本集團認為不需要對利率或貨幣進行對沖。
資產抵押
於二零一四年六月三十日，部份物業和銀行存款被抵押以獲取人民幣 億元的銀行及其他借款（二零一三年
十二月三十一日：人民幣 億元）。
或然債務
本集團為客戶購買本集團物業所需的銀行按揭貸款提供擔保。就住宅物業而言，該等擔保將於該物業的房產權
證發放後解除。於二零一四年六月三十日，該等擔保合計人民幣 億元，較二零一三年十二月三十一日的人
民幣 億元增加 %。另外，於二零一四年六月三十日，本集團為其合營企業及聯營公司的借款提供了人
民幣 億元（二零一三年十二月三十一日：人民幣 億元）的擔保。
僱員及薪酬政策
於二零一四年六月三十日，本集團共有員工約 25,117人（二零一三年六月三十日：19,439人）。本集團提供具有
競爭力的薪酬體系，包括額外福利如購買本集團發展的物業給予一次性折扣等。此外，在本集團薪酬獎金系統
的整體框架內，員工獲得與其工作表現相應的回報。本集團也經常為員工提供與工作相關的培訓。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告13
其他資料
中期業績的審閱
審核委員會已審閱本公司截至二零一四年六月三十日止六個月的未經審核中期業績。本公司核數師羅兵咸永道
會計師事務所亦已按照香港會計師公會所頒佈的香港審閱應聘服務準則第2410號《由實體的獨立核數師執行中期
財務資料審閱》，審閱截至二零一四年六月三十日止六個月的未經審核簡明綜合中期財務資料。
股本
本公司於二零一四年六月三十日的股權結構如下：
股份類別 股份數目 百分比
內資股 2,207,108,944 %
H股 1,015,258,400 %
總計 3,222,367,344 %
主要股東
於二零一四年六月三十日，按證券及期貨條例第 336條的規定存置的登記冊所記錄，下列人士（本公司董事、主
要行政人員及監事除外）持有本公司股份 5%或以上的實益權益或淡倉：
佔H股總數
股東名稱 股份類別 股份數目（附註） 百分比
JPMorgan Chase & Co. H股 88,002,940 (L) %
13,214,560 (S) %
41,364,705 (P) %
Blackrock, Inc H股 64,816,985 (L) %
445,600 (S) %
EII Capital Holding, Inc. (Formerly known as H股 59,968,100 (L) %
European Investors Holding Company, Inc.)
Lange Christian H股 59,968,100 (L) %
Commonweath Bank of Australia H股 53,233,212 (L) %
5,067,768 (S) %
Citigroup Inc. H股 53,109,068 (L) %
10,562,377 (S) %
41,045,677 (P) %
Lehman Brothers Holdings Inc. H股 51,049,240 (L) %
67,663,183 (S) %
附註： 英文字母「L」、「S」及「P」分別代表股份的好倉、淡倉及可供借出的股份。
其他資料
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 14
董事及監事於本公司股份、相關股份及債券之權益及淡倉
於二零一四年六月三十日，本公司董事及監事於本公司及其任何相聯法團（定義見證券及期貨條例第 XV部）的股
份及相關股份中擁有須根據證券及期貨條例第XV部第 352條規定列入本公司存置的登記冊或根據《上市發行人董
事進行證券交易的標準守則》知會本公司及聯交所的權益及淡倉如下：
於二零一四年六月三十日，在本公司股份、相關股份及債券中的好倉如下：
股份數目 佔發行
配偶或 18歲 股份總數
董事╱監事 權益類別 本人 以下子女 公司權益 總數 百分比
李思廉 內資股 1,045,092,672股
H股 25,000,000股 5,000,000股 1,075,092,672股 %
張力 內資股 1,005,092,672股 20,000,000股
H股 6,632,800股 1,031,725,472股 %
呂勁 內資股 35,078,352股 35,078,352股 %
周耀南 內資股 22,922,624股 22,922,624股 %
李海倫 H股 1,003,600股 1,003,600股 %
鄭爾城 H股 260,280股 260,280股 %
陳量暖 內資股 20,000,000股 20,000,000股 %
本公司相聯法團（定義見證券及期貨條例第XV部）的股份、相關股份及債券中的好倉如下：
佔發行
股本總數
董事 相聯法團名稱 權益類別 股份數目 百分比
李思廉 廣州天富房地產開發 公司 不適用 %
有限公司（附註 1）
北京富盛利房地產經紀 公司 不適用 35%
有限公司（附註 2）
張力 廣州天富房地產開發 公司 不適用 %
有限公司（附註 1）
北京富盛利房地產經紀 公司 不適用 35%
有限公司（附註 2）
附註 1： 廣州天富房地產開發有限公司的 15%權益由李思廉先生及張力先生各自實益擁有 50%的世紀地產有限公司所持有。
附註 2： 北京富盛利房地產經紀有限公司的 70%權益由李思廉先生及張力先生各自實益擁有 50%的偉曜國際有限公司所持有。
其他資料
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告15
購買、贖回或出售本公司上市證券
截至二零一四年六月三十日止六個月內，本公司或其任何附屬公司於期內概無購買、贖回或出售任何本公司上
市證券。
根據上市規則第 條的權益披露
於二零一四年六月三十日，本公司一位控股股東李思廉先生（「李先生」）擁有本公司已發行股本約 %的權
益。以下兩項借款協議對李先生需履行的義務有明確規定：
1. 於二零一三年五月二十一日本集團擁有 25%權益的天津津南新城房地產開發有限公司與銀行訂立一項 10億
人民幣的借款協議。該借款將於二零一六年五月全數償還。
2. 於二零一三年十月十日本集團擁有 25%權益的煌迪有限公司與銀行訂立一項港幣 27億元的借款協議。該借
款將於二零一六年十月全數償還。
對於以上兩項貸款，倘李先生直接或間接實益持有本公司的股份或權益合共少於 30%，則屬違約事件，而在該
情況下（包括其他事項），貸款人可終止借款協議且該筆借款或會立即到期及償還。
董事會組成及守則
本公司董事會由九名成員組成，包括四名執行董事：分別為李思廉先生、張力先生、周耀南先生及呂勁先生；兩
名非執行董事：分別為張琳女士（張力先生的胞姊）及李海倫女士（李思廉先生的胞姊）；三名獨立非執行董事：分
別為戴逢先生（於二零一四年二月二十八日辭任）、黃開文先生、黎明先生及鄭爾城先生（於二零一四年五月三十
日委任）。除已披露資料外，各董事尤其是公司董事會主席與行政總裁之間並無任何業務上或其他關係。董事會
的結構、人數及組織會經常被審閱，務求董事會能夠維持到一個既平衡而多專業性的領導班子。
全部董事與公司都有簽訂一份委任合約，受聘期為三年。根據本公司章程，所有董事都需要每三年一次輪值告
退，但可以於股東大會重選連任。
董事會全權負責制定有關集團業務和營運的策略，包括股息的派發和風險管理。董事會也需要對公司內部業務
管理的監控及監控制度的有效性負責。
所有董事，包括非執行董事和獨立非執行董事均付出足夠的時間和精神處理本公司的事務。各非執行董事和獨
立非執行董事均具有適當的學術或專業知識和管理經驗，並且向董事會提供其專業意見。按照上市規則第
條需要，本公司委任三位獨立非執行董事，其中一位獨立非執行董事於會計和財務管理方面，擁有相關的專業
資格。而每位獨立非執行董事均已向本公司確認其獨立性。
其他資料
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 16
根據本公司章程第 97條，董事會會議的通知會在會議召開前的十天送達各董事，以便全體董事可以提出事項列
入議程內。公司秘書對董事會負責，以確保所有董事會議的程序合符法規及董事會會議作出詳細的會議記錄，
並交予各董事傳閱和審批。公司秘書同樣需要負責確保本公司遵守所有上市規則、公司收購、合併及股份購回
守則、公司章程，證券及期貨條例和其他適用的法律、條例和規章中所載的連續責任。
本公司會持續提供有關上市規則及其他適用監管規例的最新訊息予各董事，以確保董事遵守該等規則及維持良
好企業管治常規。
主席和行政總裁由不同的個人擔任是為了維持有效的權責分離。
董事遵守「上市發行人董事進行證券交易的標準守則」
本公司已採納上市規則附錄 10所載的上市發行人董事進行證券交易的標準守則（「標準守則」）。截至二零一四年
六月三十日止六個月內，本公司已對全體董事作出特別查詢，而彼等確認已遵守標準守則所載之規定準則。
遵守「企業管治常規守則」
除了由二零一四年二月二十八日至二零一四年五月三十日期間，由於獨立非執行董事戴逢先生於二零一四年二
月二十八日辭任，本公司的獨立非執行董事數目少於上市規則的要求，本公司截至二零一四年六月三十日止六
個月內，嚴格遵守上市規則附錄 14所載的企業管治常規守則的條文和原則。自鄭爾城先生於二零一四年五月
三十日被委任後，獨立非執行董事數目符合上市規則的要求。
審核委員會
本公司按上市規則附錄 14的規定成立審核委員會。董事會授權審核委員會介入一切與評核財務報表有關的事
宜，並就對外部審計師與公司的關係、本公司的財務報告書、內部控制和風險管理系統提出建議和意見。審核
委員會與外部審計師對公司所採用的會計政策並無任何不同意見。
審核委員會由本公司獨立非執行董事黎明先生（審核委員會主席）及鄭爾城先生（於二零一四年五月三十日被委
任），以及本公司非執行董事李海倫女士組成。審核委員會已審閱本公司截至二零一四年六月三十日止六個月的
未經審核中期業績。本公司核數師羅兵咸永道會計師事務所亦已按照香港會計師公會所頒佈的香港審閱應聘服
務準則第 2410號《由實體的獨立核數師執行中期財務資料審閱》，審閱截至二零一四年六月三十日止六個月的未
經審核簡明綜合中期財務資料。
其他資料
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告17
薪酬委員會
本公司按上市規則附錄 14的規定成立薪酬委員會。委員會由鄭爾城先生（薪酬委員會主席）、李思廉先生及黃開
文先生組成。薪酬委員會的主要職責包括檢討和按照本公司的政策、結構以制定本公司董事及高級經理的特定
的薪酬體系。
薪酬委員會已檢討按合約條款應付予所有董事及高級經理的薪酬，認為薪酬水準屬合理，並無對本公司造成過
份負擔。
提名委員會
提名委員會於二零一二年三月二十日成立，並設有權責範圍。委員會由三名董事組成，其中一名為執行董事李
思廉先生，另外兩名成員為獨立非執行董事黎明先生和鄭爾城先生。委員會主席為李思廉先生。
提名委員會負責制定提名政策供董事會考慮，並執行經董事會批准的提名政策。職權範圍包括至少每年檢討董
事會的架構、人數及組成；物色及提名可填補董事臨時空缺的人選；定期檢討董事履行其責任所需付出的時間；
及就繼任計劃的有關事宜向董事會提出建議。
股東關係
本公司已經與股東建立了不同的交流渠道。除了股東年會和特別股東大會、年報、中期報告、通函和公告是上
市規則所需之外，本公司鼓勵各股東經常訪查和參閱本公司的網站，網站內的內容包括本集團的業務訊息，會
經常被更新。本公司也按時舉行記者招待會及與分析師的簡報會議。
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 18
中期綜合資產負債表
未經審核 經審核
二零一四年 二零一三年
附註 六月三十日 十二月三十一日
資產
非流動資產
土地使用權 7 1,135,852 1,098,345
物業、機器及設備 7 6,777,059 6,566,671
投資物業 7 17,458,950 15,888,187
無形資產 7 986,854 897,836
合營企業投資 8 4,239,784 4,258,931
聯營公司投資 9 109,355 122,600
遞延所得稅資產 3,497,909 3,217,888
可供出售金融資產 303,900 281,400
貿易和其他應收款及預付款 10 1,539,916 1,450,024
36,049,579 33,781,882
流動資產
發展中物業 78,292,797 56,111,099
已落成待售物業 13,222,363 10,992,876
存貨 352,567 297,920
貿易和其他應收款及預付款 10 11,433,638 13,162,768
預付稅款 2,644,421 1,656,242
受限制現金 11 7,815,048 6,622,173
現金及現金等價物 16,685,836 17,722,162
130,446,670 106,565,240
總資產 166,496,249 140,347,122
權益
本公司所有者應佔股本及儲備
股本 12 805,592 805,592
其他儲備 4,355,016 4,344,253
股份獎勵計劃持有股份 13 (128,711) (172,563)
保留盈利
－擬派股息 21 – 1,596,859
－其他 26,597,101 25,532,695
31,628,998 32,106,836
永久性資本工具 14 15,643,781 1,000,000
非控制性權益 569,292 375,207
總權益 47,842,071 33,482,043
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告19
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
中期綜合資產負債表
未經審核 經審核
二零一四年 二零一三年
附註 六月三十日 十二月三十一日
負債
非流動負債
長期借款 15 50,707,775 43,352,514
預提費用及其他應付款 16 440,353 596,257
遞延所得稅負債 3,840,271 3,589,702
54,988,399 47,538,473
流動負債
預提費用及其他應付款 16 15,605,871 17,781,734
出售物業已收按金 21,582,080 13,777,892
當期所得稅負債 8,526,978 9,671,667
短期借款 15 2,567,000 2,549,535
長期借款當期部份 15 15,383,850 15,545,778
63,665,779 59,326,606
總負債 118,654,178 106,865,079
總權益及負債 166,496,249 140,347,122
流動資產淨值 66,780,891 47,238,634
總資產減流動負債 102,830,470 81,020,516
第 24至 52頁的附註為本簡明綜合中期財務資料的整體部份。
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 20
中期綜合損益表
未經審核
截至六月三十日止六個月
附註 二零一四年 二零一三年
營業額 6 9,822,432 10,190,635
銷售成本 (6,490,438) (6,499,791)
毛利 3,331,994 3,690,844
其他收益－淨額 17 1,287,079 512,645
銷售開支 (344,586) (238,941)
行政開支 (1,058,157) (760,538)
其他經營收入 83,141 50,712
經營溢利 18 3,299,471 3,254,722
融資成本 19 (731,762) (927,838)
應佔合營企業業績 14,961 216,858
應佔聯營公司業績 (14,614) (30,613)
除所得稅前盈利 2,568,056 2,513,129
所得稅 20 (983,825) (1,050,744)
期間盈利 1,584,231 1,462,385
應佔盈利╱（虧損）：
－本公司所有者 1,068,046 1,449,502
－永久性資本工具持有者 522,377 -
－非控制性權益 (6,192) 12,883
1,584,231 1,462,385
本公司所有者應佔盈利的每股基本
及攤薄盈利（以每股人民幣元計）
第 24至 52頁的附註為本簡明綜合中期財務資料的整體部份。
未經審核
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
股息 21 – 383,324
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告21
中期綜合全面收入表
未經審核
截至六月三十日止六個月
附註 二零一四年 二零一三年
期間盈利 1,584,231 1,462,385
其他全面收入
其後或會重分類至損益的項目
－匯兌差異 (544) －
期間全面收入總額 1,583,687 1,462,385
應佔全面收入╱（虧損）總額：
－本公司所有者 1,067,502 1,449,502
－永久性資本工具持有者 14 522,377 –
－非控制性權益 (6,192) 12,883
1,583,687 1,462,385
第 24至 52頁的附註為本簡明綜合中期財務資料的整體部份。
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 22
中期綜合權益變動表
未經審核
本公司所有者應佔
股份
獎勵計劃 永久性 非控制性
股本 持有股份 其他儲備 保留盈利 總額 資本工具 權益 總權益
二零一四年一月一日結餘 805,592 (172,563) 4,344,253 27,129,554 32,106,836 1,000,000 375,207 33,482,043
截至二零一四年六月三十日
全面收入總額 – – (544) 1,068,046 1,067,502 522,377 (6,192) 1,583,687
與所有者的交易
減少一附屬公司的所有者權益
但控制權並無變動 – – – – – – 200,277 200,277
股息（附註 21） – – – (1,600,499) (1,600,499) – – (1,600,499)
出售股份獎勵計劃股份（附註 13） – 43,852 11,307 – 55,159 – – 55,159
發行永久性資本工具（附註 14） – – – – – 14,543,912 – 14,543,912
分配予永久性資本工具
持有者（附註 14） – – – – – (422,508) – (422,508)
與所有者的交易總額 – 43,852 11,307 (1,600,499) (1,545,340) 14,121,404 200,277 12,776,341
二零一四年六月三十日結餘 805,592 (128,711) 4,355,016 26,597,101 31,628,998 15,643,781 569,292 47,842,071
二零一三年一月一日結餘 805,592 (167,364) 4,351,603 21,476,124 26,465,955 – 363,919 26,829,874
截至二零一三年六月三十日
全面收入總額 – – – 1,449,502 1,449,502 – 12,883 1,462,385
與所有者的交易
出售一附屬公司 – – – – – – (500) (500)
股息 – – – (1,597,184) (1,597,184) – – (1,597,184)
與所有者的交易總額 – – – (1,597,184) (1,597,184) – (500) (1,597,684)
二零一三年六月三十日結餘 805,592 (167,364) 4,351,603 21,328,442 26,318,273 – 376,302 26,694,575
第 24至 52頁的附註為本簡明綜合中期財務資料的整體部份。
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告23
中期綜合現金流量表
未經審核
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
營運活動的現金流量
－營運（所用）╱產生的現金 (16,267,528) 1,738,368
－已付利息 (2,239,375) (1,746,495)
－已付企業所得稅及土地增值稅 (2,654,086) (2,079,242)
營運活動的現金流量－淨額 (21,160,989) (2,087,369)
投資活動的現金流量
－購買物業、機器及設備及土地使用權 (189,922) (291,662)
－購買無形資產 (112,991) (35,505)
－出售物業、機器及設備所得款 14,412 435
－出售投資物業所得款 – 983
－投資可供出售金融工具 (22,500) –
－向合營企業注資 – (127,812)
－借款予合營企業及聯營公司 (433,622) (568,620)
－已收利息 94,379 69,392
投資活動的現金流量－淨額 (650,244) (952,789)
融資活動的現金流量
－借貸所得款，扣除交易成本 15,849,968 15,185,691
－發行永久性資本工具所得款 14,543,912 –
－償還借款 (8,810,478) (5,461,818)
－償還融資租賃負債 (25,111) (25,111)
－借款保證金減少╱（增加） 1,009,521 (118,830)
－出售股份獎勵計劃股份所得款 58,928 –
－出售一附屬公司權益所得款 200,277 –
－分配予永久性資本工具持有者 (422,508) –
－向本公司所有者支付股息 (1,652,628) (442,867)
融資活動的現金流量－淨額 20,751,881 9,137,065
現金及現金等價物（減少）╱增加 (1,059,352) 6,096,907
現金及現金等價物匯兌盈利 23,026 –
期初現金及現金等價物 17,722,162 7,026,092
期終現金及現金等價物 16,685,836 13,122,999
第 24至 52頁的附註為本簡明綜合中期財務資料的整體部份。
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 24
簡明綜合中期財務資料的附註
1. 一般資料
廣州富力地產股份有限公司（「本公司」）及其附屬公司（「本集團」）主要於中華人民共和國（「中國」）經營物業發展和銷
售、投資物業、酒店營運及其他與物業發展相關的服務。
本公司是在中國註冊成立的有限公司，註冊地址為中國廣州市華夏路 10號富力中心 45樓至 54樓，郵政編碼 510623。
本公司股份已於二零零五年七月十四日在香港聯合交易所有限公司主板上市。
本簡明綜合中期財務資料以人民幣千元列報（除非另有說明）。簡明綜合中期財務資料已經由董事會在二零一四年八月
二十六日批准刊發。
本簡明綜合中期財務資料已審閱，但未經審核。
2. 編製基準
截至二零一四年六月三十日止六個月的簡明綜合中期財務資料已根據香港會計準則 34「中期財務報告」編製。本簡明綜
合中期財務資料應與根據香港財務報告準則編製的截至二零一三年十二月三十一日止年度的年度財務報表一併閱讀。
3. 會計政策
除以下所述，已採納的會計政策與截至二零一三年十二月三十一日止年度的年度財務報表所採納者（見有關的年度財務
報表）一致。
(a) 本集團採納的新訂和已修改準則及解釋
以下新訂和已修改的準則及解釋必須在二零一四年一月一日開始的財務年度首次採用。
準則╱解釋 主要修改
香港會計準則 32（修改） 對銷金融資產和金融負債
香港財務報告準則 10、12及香港會計準則 27（修改） 投資主體的合併
香港會計準則 36（修改） 可收回金額的披露
香港會計準則 39（修改） 衍生工具的替代
香港（國際財務報告解釋委員會）－解釋公告 21 徵費
除披露外，採用以上新訂和已修改的準則及解釋對中期財務報表無重要影響。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告25
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
3. 會計政策
(b) 於二零一四年七月一日或之後開始的年度期間生效但本集團並無提早採納的新訂和已修改的準則：
於或之後開始的年度
準則 主要修改 期間起生效
香港會計準則 19（修改） 設定受益計劃 二零一四年七月一日
二零一二年年度改進 二零一零年至二零一二年年報告週期 二零一四年七月一日
二零一三年年度改進 二零一一年至二零一三年年報告週期 二零一四年七月一日
香港財務報告準則 14 監管遞延賬目 二零一六年一月一日
香港財務報告準則 11（修改） 收購共同經營權益的會計法 二零一六年一月一日
香港會計準則 16及香港會計準則 38（修改） 折舊和攤銷的可接受方法的澄清 二零一六年一月一日
香港財務報告準則 15 客戶合同收入 二零一七年一月一日
香港財務報告準則 9 金融工具 二零一八年一月一日
管理層正在評估它們的影響但預期對本集團的營運業績及財務狀況無任何重要影響。
本中期期間的所得稅按照預期年度總盈利適用的稅率計算。
4. 估計
編製中期財務報表要求管理層對影響會計政策的應用和所報告資產和負債以及收支的數額作出判斷、估計和假設。實際
結果或會與此等估計不同。
在編製此等簡明綜合中期財務報表時，管理層應用本集團會計政策時作出的重大判斷和估計不確定性的關鍵來源，與截
至二零一三年十二月三十一日止年度合併財務報表所應用的相同。
5. 財務風險管理
財務風險因素
本集團的活動承受著多種的財務風險︰市場風險（包括外匯風險、利率風險及價格風險）、信貸風險及流動性風
險。本集團整體風險管理計劃專注於財務市場的難預測性，並尋求盡量減低對本集團財務表現的潛在不利影響。
中期簡明綜合財務報表並未包括年度財務報表規定的所有財務風險管理信息和披露，此中期財務報表應與本集團
截至二零一三年十二月三十一日止年度的年度財務報表一併閱讀。
自二零一三年十二月三十一日以來風險管理部或風險管理政策並無任何變動。
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（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
5. 財務風險管理（續）
流動資金風險
本集團管理層致力維持充裕現金及現金等價物，包括預售物業所得，短期及長期借款所得及充足的未提取承諾信
貸額度，以應付建築及投資承擔。本集團已收到某些國內銀行提供的非承諾性信貸函或戰略合作意向書。
本集團有一系列替代方案，以減輕經濟環境出現重大不利變化時對預期現金流的潛在影響。這些措施包括控制土
地儲備的投資，調整項目發展時間表以適應不斷變化的當地房地產市場環境，實施成本控制措施，以更靈活的定
價加快物業銷售，尋求合作夥伴共同開發優質項目及以本集團可接受的價格出售某些投資物業。本集團將按相關
的成本和效益評估的基礎上，追求適當的選項。
下表顯示本集團的非衍生金融負債，按照相關的到期組別，根據由資產負債表日至合同到期日的剩餘期間進行分
析。在表內披露的金額為未貼現的合同現金流量。
1年以下 1至 2年內 2至 5年內 5年以上 合計
二零一四年六月三十日
借款（不包括融資租賃負債）（附註 1） 22,827,802 24,842,396 25,995,468 9,478,194 83,143,860
融資租賃負債 50,222 50,222 37,668 – 138,112
預提費用及其他應付款
（不包括法定負債） 15,300,656 440,353 – – 15,741,009
就合營企業及一聯營公司
提供的借款擔保 1,332,593 520,478 1,871,471 – 3,724,542
二零一三年十二月三十一日
借款（不包括融資租賃負債）（附註 1） 22,585,534 21,897,481 20,263,899 8,673,464 73,420,378
融資租賃負債 50,222 50,222 62,779 – 163,223
預提費用及其他應付款
（不包括法定負債） 16,707,975 425,036 171,221 – 17,304,232
就合營企業及一聯營公司
提供的借款擔保 1,301,374 844,974 883,219 – 3,029,567
附註：
(1) 借款利息是根據二零一四年六月三十日及二零一三年十二月三十一日所持有的借款計算，浮動借款利息則是分別根據二零
一四年六月三十日及二零一三年十二月三十一日的現行貸款利率估算得到。
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（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
5. 財務風險管理（續）
資金風險管理
本集團的資金管理政策，是保障集團能繼續營運，以為股東提供回報和為其他權益持有人提供利益，同時維持最
佳的資本結構以減低資金成本。為了維持或調整資本結構，本集團會在必要時考慮宏觀經濟情況、現行市場貸款
利率及充分的營運活動現金流量後，於資本市場增加資金或銀行借款。
本集團利用負債比率監察其資本。此比率按照債務淨額除以總權益計算。債務淨額為總借貸（包括綜合資產負債表
所列的即期及非即期借款）減去現金及受限制現金。
負債比率如下：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
總借款（附註 15） 68,658,625 61,447,827
減：現金及現金等價物 (16,685,836) (17,722,162)
受限制現金 (7,815,048) (6,622,173)
債務淨額 44,157,741 37,103,492
總權益 47,842,071 33,482,043
負債比率 % %
公允價值估計
下表利用估值法分析本集團按公允價值入賬的金融工具。不同層級的定義如下：
‧ 相同資產或負債在活躍市場的報價（未經調整）（第 1層）。
‧ 除了第 1層所包括的報價外，該資產和負債的可觀察的其他輸入，可為直接（即例如價格）或間接（即源自價
格）（第 2層）。
‧ 資產和負債並非依據可觀察市場數據的輸入（即非可觀察輸入）（第 3層）。
本集團在二零一四年六月三十日及二零一三年十二月三十一日按公允價值計量的金融資產為可供出售金融資產。
期內，第 1層和第 2層及第 3層之間並無轉撥及估值技術並無改變。
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（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
5. 財務風險管理（續）
公允價值估計（續）
第 3層金融工具
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
可供出售金融資產
期初餘額 281,400 –
增添 22,500 22,500
轉自第二層 – 224,000
期末餘額 303,900 246,500
按攤銷成本入賬的金融資產和金融負債的公允價值
借款的公允價值及賬面值如下：
二零一四年六月三十日 二零一三年十二月三十一日
公允價值 賬面值 公允價值 賬面值
非流動 17,396,771 16,594,722 11,530,725 10,514,355
流動 6,602,562 6,543,820 9,866,741 9,698,358
23,999,333 23,138,542 21,397,466 20,212,713
下列金融資產和負債的公允價值接近其賬面值：
• 貿易和其他應收款
• 受限制現金
• 現金及現金等價物
• 預提費用及其他應付款
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（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
6. 分部資料
主要營運決策者已被確定為執行董事。執行董事評審本集團的內部報告，以評估業績和分配資源。管理部門已根據這些
報告決定了經營分部。
由於本集團的綜合營業額及業績均來自中國，而本集團所有綜合資產均設在中國，因此執行董事主要從商業的角度來經
營業務。本集團主要經營物業發展、物業投資及酒店營運。本集團提供的其他服務主要包括物業管理及代理。該等業務
的業績包括在「其他所有分部」列。
執行董事會按本期間盈利來評估經營分部的業績。向執行董事報告的資料與本簡明綜合中期財務資料測量的方式一致。
報告予執行董事的截至二零一四年及二零一三年六月三十日止六個月期間的分部資料如下：
其他
物業發展 物業投資 酒店營運 所有分部 集團
截至二零一四年
六月三十日止六個月
分部營業額 8,368,948 439,586 534,488 527,884 9,870,906
分部間營業額 – (26,270) (20,659) (1,545) (48,474)
營業額（來自外部客戶） 8,368,948 413,316 513,829 526,339 9,822,432
期間盈利╱（虧損） 787,884 1,084,469 (148,089) (140,033) 1,584,231
融資成本 (468,540) (66,343) (162,717) (34,162) (731,762)
應佔合營企業業績 14,961 – – – 14,961
應佔聯營公司業績 (14,306) – – (308) (14,614)
所得稅（支出）╱貸記 (675,857) (361,489) 49,363 4,158 (983,825)
折舊及攤銷 (135,958) – (82,280) (26,777) (245,015)
減值虧損（撥備）╱回撥 (870) (1,764) 134 (94) (2,594)
投資物業公允價值盈利 – 1,172,864 – – 1,172,864
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（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
6. 分部資料（續）
其他
物業發展 物業投資 酒店營運 所有分部 集團
截至二零一三年
六月三十日止六個月
分部營業額 9,015,968 364,820 439,288 426,724 10,246,800
分部間營業額 – (26,270) (27,391) (2,504) (56,165)
營業額（來自外部客戶） 9,015,968 338,550 411,897 424,220 10,190,635
期間盈利╱（虧損） 1,255,688 461,730 (111,623) (143,410) 1,462,385
融資成本 (665,965) (76,625) (123,419) (61,829) (927,838)
應佔合營企業業績 216,858 – – – 216,858
應佔聯營公司業績 (28,901) – – (1,712) (30,613)
所得稅（支出）╱貸記 (979,346) (153,891) 37,207 45,286 (1,050,744)
折舊及攤銷 (73,315) – (79,584) (17,028) (169,927)
銷售物業所出售商譽（附註 7） (8,362) – – – (8,362)
減值虧損（撥備）╱回撥 (2,073) – 74 (1,184) (3,183)
投資物業公允價值盈利 – 430,627 – – 430,627
分部間的銷售按公平交易進行。報告予執行董事的來自外部的收入與損益表內的計算方式是一致的。
其他
物業發展 物業投資 酒店營運 所有分部 集團
於二零一四年六月三十日
分部資產 139,088,102 17,458,950 5,363,318 784,070 162,694,440
分部資產包括：
合營企業投資 4,239,784 – – – 4,239,784
聯營公司投資 58,103 – – 51,252 109,355
分部負債 37,088,193 – 82,694 457,417 37,628,304
於二零一三年十二月三十一日
分部資產 115,052,178 15,888,187 5,273,055 634,414 136,847,834
分部資產包括：
合營企業投資 4,258,931 – – – 4,258,931
聯營公司投資 71,040 – – 51,560 122,600
分部負債 31,490,566 – 121,936 543,381 32,155,883
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告31
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簡明綜合中期財務資料的附註
6. 分部資料（續）
報告予執行董事的總資產額與財務報表內的計算方式一致。資產按分部的營運活動分配。
本集團持有的遞延稅款及可供出售金融資產不被歸類為分部資產，而是由集團統一管理。
調詳至總資產的可報告分部資產如下：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
可報告分部資產 162,694,440 136,847,834
遞延所得稅資產 3,497,909 3,217,888
可供出售金融資產 303,900 281,400
資產負債表總資產 166,496,249 140,347,122
報告予執行董事的總負債額與財務報表內的計算方式一致。負債按分部的營運活動分配。
本集團持有的附息負債不被歸類為分部負債，而是由集團統一管理。
調詳至總負債的可報告分部負債如下：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
可報告分部負債 37,628,304 32,155,883
遞延所得稅負債 3,840,271 3,589,702
當期所得稅負債 8,526,978 9,671,667
當期借款 17,950,850 18,095,313
長期借款 50,707,775 43,352,514
資產負債表總負債 118,654,178 106,865,079
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7. 資本開支
物業、機器及設備
融資租賃
無形資產 投資物業 自有資產 所得資產 土地使用權
截至二零一四年六月三十日止六個月
於二零一四年一月一日 897,836 15,888,187 6,213,251 353,420 1,098,345
添置 112,991 397,899 198,004 – 613
轉撥自發展中物業 – – 244,076 – 58,668
轉撥到發展中物業 – – (8,641) – –
出售 – – (15,088) – –
公允價值收益（包含在其他收益 –淨額） – 1,172,864 – – –
折舊及攤銷 (23,973) – (195,392) (12,571) (21,774)
於二零一四年六月三十日 986,854 17,458,950 6,436,210 340,849 1,135,852
截至二零一三年六月三十日止六個月
於二零一三年一月一日 897,797 13,347,220 5,110,637 378,563 850,398
添置 35,505 – 287,573 – 4,089
轉撥自發展中物業 – – 107,680 – 273,917
轉撥到發展中物業 – – (16,251) – (25,598)
出售 – (577) (480) – –
公允價值收益（包含在其他收益 –淨額） – 430,627 – – –
銷售物業所出售商譽，計入銷售成本 (8,362) – – – –
折舊及攤銷 (16,441) – (131,969) (12,571) (12,316)
於二零一三年六月三十日 908,499 13,777,270 5,357,190 365,992 1,090,490
(a) 公允價值級別
本集團投資物業由獨立專業合資格估值師在二零一四年六月三十日和二零一三年六月三十日及二零一三年十二月
三十一日執行獨立估值，以釐定其公允價值。公允價值盈利或虧損計入損益表（其他收益－淨額）（附註 17）。
於二零一四年六月三十日，由於若干釐定投資物業公允價值的顯著假設並非基於可觀察市場數據，本集團所有投
資物業之公允價值計量納入公允價值層級的第 3級。年內第 1、2、3層之間並無轉撥。
(b) 本集團的估值流程
為配合本集團的中期和年度報告日期，管理層與估值師最少每六個月開會一次，討論估值流程和相關結果。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告33
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簡明綜合中期財務資料的附註
7. 資本開支（續）
(c) 估值技術
已落成投資物業的辦公和零售部分的估值根據年期和租賃到期續租法，此方法主要採用可觀察輸入（例如市場租
值、孳息率等），並考慮年期孳息率的重大調整，以計入租賃到期續租的風險和對現有租賃到期後空置率的估計。
已落成投資物業的車場部分的估值利用直接比較法厘定。在鄰近可比較物業的售價已就主要特點（例如物業面積，
其為主要不可觀察輸入）的差異作出調整。售價越高，公允價值越高。
對於在建投資物業，本集團已按照本集團的最新發展計劃開發並完成的基礎上評估該等物業。本集團採用「剩餘價
值法」通過參考銷售交易或在市場上可作比較物業的叫價證據，並在適當情況下相應的調整，估計收入淨額的資本
化基礎源自考慮當時市場收益率的物業。本集團亦考慮到各種成本，如建設成本，或有費用，融資成本及將會支
出以完成開發的專業費用，以及開發商的盈利，以反映與物業發展相關的風險及已完成物業的質量。
年內估值技術並無變動。
(d) 使用重大不可觀察輸入的公允價值計量的資料（第 3層）
• 年期孳息率和到期續租孳息率及市場租值
對於已落成投資物業，年期孳息率及到期續租孳息率上升會令公允價值下降。市場租值上升令公允價值上
升。
• 估計落成成本和開發商盈利及貼現率
對於在建投資物業，估計落成成本上升會令公允價值下降。開發商盈利上升會令公允價值下降。貼現率上升
會令公允價值降低。
8. 合營企業投資
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
於一月一日 4,258,931 3,795,093
增添 – 127,812
收購一合營企業的剩餘權益（附註 a） (34,108) (216,795)
應佔業績 14,961 216,858
未實現利潤抵銷 – (2,228)
於六月三十日 4,239,784 3,920,740
(a) 本集團收購益成投資有限公司（「益成」）的剩餘權益。益成成為本集團一全資擁有的附屬公司。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 34
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簡明綜合中期財務資料的附註
9. 聯營公司投資
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
於一月一日 122,600 179,843
應佔業績 (13,245) (27,033)
於六月三十日 109,355 152,810
(a) 根據廣州利合房地產開發有限公司（「廣州利合」，為本集團一附屬公司）一地產項目議定的地價款付款時間表。剩
餘地價款人民幣 3,200,000,000元應在二零一四年十一月前支付。
10. 貿易和其他應收款及預付款
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
貿易應收款
－應收合營企業款項（附註 25(i)） – 105,214
－應收第三方款項 3,266,932 4,535,155
3,266,932 4,640,369
減：貿易應收款的減值撥備 (1,818) (1,818)
貿易應收款－淨額 3,265,114 4,638,551
其他應收款 4,521,338 3,245,350
預付款 1,263,506 3,170,441
應收合營企業款項（附註 25(i)） 1,829,359 1,561,563
應收一聯營公司款項（附註 25(i)） 2,139,377 2,039,377
減：其他應收款的減值撥備 (45,140) (42,490)
9,708,440 9,974,241
總額 12,973,554 14,612,792
減：非流動部分 (1,539,916) (1,450,024)
流動部分 11,433,638 13,162,768
本集團的貿易和其他應收款及預付款的賬面值均以人民幣結算。
貿易及其他應收款減去減值撥備的賬面值接近其公允價值。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告35
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
10. 貿易和其他應收款及預付款（續）
貿易應收款於二零一四年六月三十日及二零一三年十二月三十一日的賬齡分析如下：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
0至 90天 1,200,218 3,307,354
91至 180天 396,876 231,697
181至 365天 859,005 338,733
1年至 2年 553,905 495,724
超過 2年 256,928 266,861
3,266,932 4,640,369
11. 受限制現金
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
預售物業建築款保證金（附註 (a)） 5,743,431 3,683,549
拆遷賠償金（附註 (b)） 113,836 11,250
應付建築款保證金（附註 (c)） 77,068 120,774
銀行借款保證金（附註 (d)） 1,314,750 2,325,655
客戶按揭貸款保證金（附註 (e)） 8,631 21,132
優先票據利息保證金（附註 (f)） 384,762 382,009
其他（附註 (g)） 172,570 77,804
7,815,048 6,622,173
附註：
(a) 根據國有土地資源管理局發出的有關文件，本集團旗下若干物業發展公司均須將全部已收預售物業所得的款項存放於指定銀行賬
戶內作為相關項目的擔保存款。該存款只可在獲得國有土地資源管理局批准時用以購買建築材料及支付相關項目的建造費用。該
等擔保存款會按相關已預售物業竣工階段得以解除。
(b) 根據國有土地資源管理局發出的有關文件，本集團旗下若干房地產開發公司均須將用以支付因拆卸現有物業而要支付予該物業的
擁有人及住戶的應付補償金存放於指定銀行賬戶內。該等存款只可按賠償計劃表用以支付補償費。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 36
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
11. 受限制現金（續）
附註：（續）
(c) 根據相關建築合約，本集團旗下若干房地產開發公司須將特定金額的應付建築款項存放於指定銀行賬戶內用作潛在拖欠付款的按
金。該等保證金只會於應付建築款項清算後得以解除。
(d) 根據若干融資協議，本集團須將若干營運的收入全數存放於指定銀行賬戶內。該等存款只可在得到銀行同意後取出。於二零一四
年六月三十日，該等存款合計為人民幣 314,750,000元（二零一三年十二月三十一日：人民幣 363,955,000元）。
根據若干銀行借款協議，本集團須將指定款項存放於指定銀行賬戶內用作現金質押。該等保證金只會於借款全額償還後得以解
除。於二零一四年六月三十日，該等存款合計為人民幣 1,000,000,000元（二零一三年十二月三十一日：人民幣 1,961,700,000
元）。該等現金抵押品及相應的借款受強制執行的淨額結算安排。根據每份協議的條款，本集團及交易對手於另一方違約的情況
下，將須支付所有該等款項淨額。
(e) 根據相關合約，本集團旗下若干房地產開發公司須將特定金額的款項存放於指定銀行賬戶內用作潛在客戶拖欠支付銀行按揭貸款
的按金。該等保證金只會於按揭貸款全額付清後得以解除。
(f) 根據相關合約，本集團須將特定現金存放於指定銀行賬戶內用作優先票據利息的按金。該等保證金只會於償還該等利息後得以解
除。
(g) 其他主要包括信用證保證金及建築工人工資的按金。
12. 股本
股本數目（千股） 普通股 股本溢價 合計
於二零一三年十二月三十一日及
二零一四年六月三十日
－內資股 2,207,109 551,777 – 551,777
－H股 * 1,015,258 253,815 3,636,625 3,890,440
3,222,367 805,592 3,636,625 4,442,217
* H股指本公司於香港聯合交易所有限公司主板上市的股份。
於二零一四年六月三十日及二零一三年十二月三十一日，本公司的已發行及繳足股本為人民幣 805,592,000元，分為
3,222,367,000股每股面值人民幣元的股份，包括2,207,109,000股已拆細內資股和1,015,258,000股已拆細H股。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告37
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
13. 股份獎勵計劃持有股份
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
於一月一日餘額 172,563 167,364
出售股份獎勵計劃股份 (43,852) –
於六月三十日餘額 128,711 167,364
於二零一一年八月二十三日，本公司的董事局已批准及通過股份獎勵計劃（「計劃」）。該股份獎勵計劃終止於二零一三年
十一月二十五日，股份獎勵計劃持有的股份於該計劃終止時或之前並無授予獲獎者。
於二零一四年六月三十日，本集團持有 21,370,000股H股（二零一三年十二月三十一日：28,650,800股），於綜合資產
負債表內列示為「股份獎勵計劃持有股份」並為權益內的一個組成部分。
14. 永久性資本工具
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
於一月一日餘額 1,000,000 –
增添 14,543,912 –
歸屬於永久性資本工具持有者的盈利 522,377 –
分配予永久性資本工具持有者 (422,508) –
於六月三十日餘額 15,643,781 –
截止二零一四年六月三十日，本公司若干全資擁有的附屬公司發行金額為人民幣 14,543,912,000元（二零一三年六月
三十日：零）的由本公司擔保的次級永久資本工具（「永久資本工具」）。
永久性資本工具是本公司及若干附屬公司以其附屬公司之股份抵押及共同擔保。永久性資本工具沒有到期日及收益分配
可於本集團的酌情下推遲。因此，永久性資本工具分類為權益工具，並在綜合資產負債表計入權益。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 38
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
15. 借款
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
非流動
長期借款
銀行借款（附註 (a)）
－有抵押（附註 (f)） 27,552,451 24,062,632
－無抵押（附註 (g)） 2,664,000 4,524,000
30,216,451 28,586,632
公司債券（附註 (b)）
－無抵押 5,499,588 5,498,933
優先票據（附註 (c)）
－有抵押 12,036,333 8,521,961
其他借款（附註 (d)）
－有抵押（附註 (f)） 16,162,634 15,143,577
－無抵押（附註 (g)） 2,050,000 1,000,000
18,212,634 16,143,577
融資租賃負債（附註 (e)）
－有抵押 126,619 147,189
減：長期借款當期部份 (15,383,850) (15,545,778)
50,707,775 43,352,514
流動
短期借款
銀行借款（附註 (a)）
－有抵押（附註 (f)） 1,150,000 2,080,535
－無抵押（附註 (g)） 517,000 469,000
1,667,000 2,549,535
其他借款（附註 (d)）
－無抵押 900,000 –
2,567,000 2,549,535
長期借款當期部份 15,383,850 15,545,778
借款總額 68,658,625 61,447,827
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告39
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
15. 借款（續）
(a) 銀行借款
( i ) 銀行借款的變動分析如下：
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
於一月一日餘額 31,136,167 19,222,080
增添 6,420,427 6,777,660
收購一附屬公司 – 200,000
還款 (5,698,458) (4,333,818)
交易成本攤銷 25,315 4,915
於六月三十日餘額 31,883,451 21,870,837
(ii) 銀行借款在下列期間到期：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
一年內 7,502,101 8,455,235
一至兩年 8,337,850 7,332,041
兩至五年 12,088,949 11,732,780
超過五年 3,954,551 3,616,111
31,883,451 31,136,167
(ii i ) 銀行借款的賬面值以下列貨幣為單位：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
人民幣 31,883,451 30,221,632
美元 – 914,535
31,883,451 31,136,167
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 40
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
15. 借款（續）
(b) 公司債券
本公司於二零零九年十月二十三日在中國發行了55,000,000賬面值合計人民幣55億元的公司債券。公司債券在上
海證券交易所上市。該等債券將於 2014年 10月到期。
公司債券的主要條款如下：
(i) 利率
公司債券的固定利率為厘。於發行日後的第三個計息年度付息日，本公司可選擇調升剩餘期間的票面年
利率，上調幅度最多 100個基點。
(ii) 到期
債券為五年期債券，債券持有人有權在債券第三個計息年度付息日將持有的債券按票面金額回售給發行人。
二零一二年十月二十三日起，發行日後的第三個計息年度付息日，本公司增加餘下兩年的利率 30個基點至
厘。債券持有人並無於發行日後的第三個計息年度付息日提早贖回債券。
公司債券的實際利率為 厘。
截至二零一四年及二零一三年六月三十日止六個月，公司債券的變動如下：
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
於一月一日餘額 5,498,933 5,497,684
利息支出（附註 19） 195,664 195,620
應計利息 (195,009) (195,009)
於六月三十日餘額 5,499,588 5,498,295
於二零一四年六月三十日，公司債券的公允價值為人民幣 5,530,800,000元（二零一三年十二月三十一日：人民幣
5,636,950,000元）。公允價值乃參考上海證券交易所於二零一四年六月三十日的報價直接釐定。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告41
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
15. 借款（續）
(c) 優先票據
(i) 二零一一年票據
於二零一一年四月二十九日，本集團一附屬公司鴻志投資有限公司（「鴻志」）發行本金人民幣 2,612,000,000
元利率為 %於二零一四年四月二十九到期的優先票據以及本金 150,000,000美元（相等於人民幣
979,500,000元）利率為 %於二零一六年四月二十九日到期的優先票據（「二零一一年票據」）。扣除交
易成本後，二零一一年票據所得合計為人民幣 3,527,947,000元。
於二零一四年四月二十九日（「到期日」），鴻志以發行本金 100%的發行價人民幣 2,612,000,000元加上應計
及未付利息人民幣 91,420,000元贖回全部二零一一年票據。
(ii) 二零一二年票據
於二零一二年八月二十九日，鴻志以發行本金 ％的發行價加上二零一二年四月二十九日起的應計利
息（不包含二零一二年八月二十九日）發行本金美元 238,000,000利率為 %於二零一六年四月二十九
到期的優先票據（「二零一二年票據」）。扣除交易成本後，二零一二年票據所得合計為人民幣 1,436,117,000
元。
鴻志可於指定的贖回日期按發售備忘錄所載的贖回價自行選擇贖回全部（而非部分）的二零一二年票據。
(iii) 二零一三年票據
於二零一三年一月二十四日，本集團一附屬公司彩富控股有限公司（「彩富」）發行本金美元400,000,000利率
為 %於二零二零年一月二十四日到期的優先票據（「原始票據」）。
於二月六日，彩富以發行本金%的發行價加上二零一三年一月二十四日起的應計利息（不包含二零一三
年二月六日）發行本金美元 200,000,000利率為 %於二零二零年一月二十四日到期的優先票據（「額外票
據」及「原始票據」合稱為「二零一三年票據」）。
扣除交易成本後，二零一三年票據所得合計為人民幣 3,708,031,000元。
彩富可於二零一七年一月二十四日或之後按發售備忘錄所載的贖回價自行選擇贖回全部或部分（或於二零
一七年一月二十四日前贖回全部但非部分）的二零一三年票據。
(iv) 二零一四年票據
於二零一四年一月十日，本集團一附屬公司兆運有限公司（「兆運」）發行本金美元 1,000,000,000利率為
%於二零一九年一月十日到期的優先票據（「二零一四年票據」）。扣除交易成本後，二零一四年票據所得
合計為人民幣 5,991,541,000元。
兆運可於二零一七年一月十日或之後按發售備忘錄所載的贖回價自行選擇贖回全部或部分（或於二零一七年
一月十日前贖回全部但非部分）的二零一四年票據。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 42
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
15. 借款（續）
(c) 優先票據（續）
二零一一年票據，二零一二年票據，二零一三年票據及二零一四年票據由本集團的若干附屬公司共同提供擔保及
以若干擔保人的股票權益抵押。
優先票據的實際利率由 %至 %不等。
優先票據的變動如下：
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
於一月一日 8,521,961 4,948,275
發行二零一四年票據 5,991,541 –
發行二零一三年票據 – 3,708,031
贖回二零一一年票據 (2,612,000) –
利息支出（附註 19） 622,173 382,162
應計利息 (594,236) (359,769)
匯兌虧損╱（盈利） 106,894 (102,522)
於六月三十日 12,036,333 8,576,177
於二零一四年六月三十日，優先票據的公允價值為人民幣 12,534,656,000元（二零一三年十二月三十一日：人民
幣 8,976,323,000元）。公允價值乃參考彭博於二零一四年六月最後一個交易日的報價直接釐定。
優先票據的攤餘成本以下列貨幣結算：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
人民幣 – 2,606,317
美元 12,036,333 5,915,644
12,036,333 8,521,961
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告43
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
15. 借款（續）
(d) 其他借款
本集團主要從事物業發展及建築的若干附屬公司（「項目公司」）與若干金融機構（「受託人」）訂立若干基金安排。受
託人已由第三方募集資金，並將該等資金注入項目公司。
其中一受託人由本公司的聯營公司廣州盛安創富投資管理有限公司管理，本公司的若干董事同時為該公司的少數
股東。
所有基金安排的實際利率由 %至 %不等。
其他借款的變動如下：
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
於一月一日 16,143,577 5,777,935
增添 3,438,000 4,700,000
收購一附屬公司 – 318,000
還款 (500,020) (1,128,000)
利息支出（附註 19） 951,097 520,283
應計利息 (920,020) (484,027)
於六月三十日 19,112,634 9,704,191
(e) 融資租賃負債
於二零一二年四月，本公司一附屬公司（「承租人」）按融資租賃與獨立第三方簽訂飛機租賃協議（「合約」）。根據
合約，承租人的飛機租賃任期由二零一二年四月十五日開始起計五年。承租人在租賃到期日，可以代價人民幣
94,830,000元選擇購買飛機。
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
融資租賃負債－最低租賃付款
一年內 50,222 50,222
一年至五年 87,890 113,001
138,112 163,223
融資租賃未來財務費用 (11,493) (16,034)
融資租賃負債現值 126,619 147,189
融資租賃負債現值如下
一年內 44,493 43,349
一年至五年 82,126 103,840
126,619 147,189
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 44
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
15. 借款（續）
(f) 於二零一四年六月三十日，本集團人民幣 44,865,085,000元的銀行及其他借款（二零一三年十二月三十一日：人
民幣 41,286,744,000元）以以下所列作為抵押：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
土地使用權 651,998 582,136
物業，機器及設備 4,418,197 4,070,513
投資物業 10,874,118 10,921,305
發展中物業 12,028,539 8,360,956
已落成待售物業 338,806 285,489
受限制現金 1,314,750 2,325,655
附屬公司股權 2,754,000 2,627,000
32,380,408 29,173,054
(g) 主要無抵押銀行及其他借款的擔保詳情如下：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
擔保人：
－本公司 3,255,000 2,971,000
－附屬公司 590,000 446,000
3,845,000 3,417,000
16. 預提費用及其他應付款
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
應付合營企業款項（附註 (b)及 25(i)） 2,480,808 2,546,634
建築應付款（附註 (c)） 6,735,791 8,751,317
其他應付款及預提費用（附註 (d)） 6,829,625 7,080,040
合計 16,046,224 18,377,991
減：非流動部份 (440,353) (596,257)
流動部份 15,605,871 17,781,734
(a) 於二零一四年六月三十日，除應付一合營企業金額為人民幣 438,824,000元的款項（二零一三年十二月三十一日：
人民幣 596,650,000元）以港元結算外，本集團的應付款及預提費用均以人民幣結算。
(b) 該等款項為無抵押、免息，且須在要求時償還。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告45
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
16. 預提費用及其他應付款（續）
(c) 建築應付款包括建築成本及其他應付項目相關開支。該等開支是根據本集團工程部對項目進度的衡量而釐定。因
此，並無呈列該等應付款的賬齡分析。
(d) 該等餘額主要包括應付利息，暫收款及除所得稅外其它應付稅項。
(e) 預提費用及其他應付款的賬面值與其公允價值接近。
17. 其他收益－淨額
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
投資物業公允價值盈利－淨額 1,172,864 430,627
出售物業、機器及設備虧損 (676) (45)
出售投資物業盈利 – 406
利息收入 94,379 69,392
其他 20,512 12,265
1,287,079 512,645
18. 經營溢利
以下項目由於其性質、大小或發生的頻率而屬異常，已在本期間的經營溢利中（貸記）╱支銷：
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
貸記：
呆賬減值回撥 (21,139) (6,877)
支銷：
呆賬減值撥備 23,733 10,060
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 46
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
19. 融資成本
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
銀行借款利息 1,125,092 731,385
公司債券利息（附註 15(b)） 195,664 195,620
優先票據利息（附註 15(c)） 622,173 382,162
其他借款利息（附註 15(d)） 951,097 520,283
融資租賃負債利息 4,541 5,890
2,898,567 1,835,340
淨匯兌損失╱（收益） 58,986 (33,002)
減：利息資本化 (2,225,791) (874,500)
731,762 927,838
20. 所得稅
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
當期所得稅
－中國企業所得稅（附註 (b)） 687,989 556,430
遞延所得稅 (29,452) 44,084
658,537 600,514
當期中國土地增值稅（附註 (c)） 325,288 450,230
所得稅總額 983,825 1,050,744
(a) 香港利得稅
本集團無需預提香港利得稅，因為本集團在截至二零一四年六月三十日止六個月並無任何估計的應課稅盈利（二零
一三年六月三十日止六個月：零）。
(b) 中國企業所得稅
中國的企業所得稅是根據中國有關的法律和法規計算的。
截至二零一四年六月三十日止六個月，除建築若干附屬公司適用的企業所得稅率為按照期間營業額以 %%
計算（二零一三年六月三十日：2%%計算）外，其他業務適用的企業所得稅率主要為 25%（二零一三年六月
三十日：25%）。
(c) 中國土地增值稅
若干中國的附屬公司需繳交土地增值稅。土地增值稅按土地的價值（物業銷售所得款減可扣除開支：包括土地使用
權的成本及開發和建築成本）徵稅，累進稅率為 30%-60%。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告47
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
21. 股息
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
中期股息每股普通股 – 386,684
減：股份獎勵計劃持有股份股息 – (3,360)
– 383,324
二零一三年的末期股息每股普通股人民幣元，合計人民幣1,611,184,000元，已於二零一四年五月二十九日的股東
週年大會批准派發。其中人民幣 10,685,000元已批准及派發予股份獎勵計劃。
董事會建議不派發截至二零一四年六月三十日止六個月的中期股息（截至二零一三年六月三十日止六個月：人民幣
386,684,000元）。
22. 財務擔保合約
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
就本集團物業買家獲授按揭貸款而向銀行提供擔保（附註 (a)） 16,629,381 16,424,379
就合營企業及一聯營公司的貸款而向銀行提供擔保（附註 (b)及附註 25(h)） 3,256,175 2,754,336
19,885,556 19,178,715
附註：
(a) 本集團替若干本集團物業單位之買家安排銀行借款，並為該等買家提供還款擔保。有關擔保在下列情況下終止（以較早者為準）：
( i )發出房產所有權證（一般為當完成擔保登記後平均 25個月內）；或 ( i i )完成按揭登記後。
根據擔保合約條款，一旦買家未能支付按揭款項，本集團有責任向銀行支付應由買家承擔的尚未支付的貸款本金、累計利息和罰
金，並有權收回相關物業。本集團的擔保期限始於相關貸款的發放日，終止於買家所購房產的所有權證獲發出並提交給銀行。本
集團董事認為，該類擔保合約在生效日的公允價值較小，一旦買家未能支付按揭款項，相關房產的可變現淨值足以彌補尚未支付
的貸款本金、累計利息和罰金，因此無需在財務報表中為該類擔保提取撥備。
(b) 該項是為合營企業及聯營公司的銀行借款提供的擔保上限。
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 48
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
23. 承擔
(a) 發展中物業的開支承擔
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
已授權但未訂約 11,448,655 11,277,421
已訂約但未撥備 22,330,621 27,908,661
33,779,276 39,186,082
(b) 經營租賃承擔
於二零一四年六月三十日，本集團持有樓宇及飛機不可撤銷經營租賃之未來最低租賃付款總額如下：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
一年內 29,487 30,504
一年至五年 26,833 27,964
五年以上 59,167 61,929
115,487 120,397
24. 未來最低應收租金
於二零一四年六月三十日，本集團根據不可撤銷營運租賃未來最低應收租金如下：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
一年內 725,571 699,610
一年至五年 1,396,395 1,108,343
五年以上 926,268 504,815
3,048,234 2,312,768
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告49
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
25. 重大關連方交易
本集團主要股東包括李思廉先生和張力先生，分別擁有 %及 %本公司股份。
關聯方提供的服務是基於與第三方交易等同的條款及價格。以下是曾與關連方進行之交易：
(a) 提供酒家服務
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
共同股東：
惠州市金鵝溫泉實業有限公司 2,049 2,182
(b) 提供租賃房地產
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
共同股東：
廣州金貝殼投資有限公司（「廣州金貝殼」） 708 686
合營企業：
廣州市富景房地產開發有限公司（「廣州富景」） 23 -
(c) 主要管理人員酬金
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
薪酬及福利 8,822 8,318
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 50
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
25. 重大關連方交易（續）
(d) 提供物業管理服務
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
共同股東：
廣州金貝殼 111 111
(e) 提供設計服務
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
合營企業：
廣州富景 1,668 –
(f) 提供建築服務
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
合營企業：
瀋陽億隆房屋開發有限公司（「瀋陽億隆」） – 32,326
(g) 經營租賃下的飛機租入
截至六月三十日止六個月
二零一四年 二零一三年
共同股東：
安威投資有限公司 8,164 9,016
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告51
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
25. 重大關連方交易（續）
(h) 提供借款擔保
本集團及其他股東共同為其從事房地產開發業務的若干合營企業及一聯營公司提供銀行借款的連帶擔保。於二零
一四年六月三十日，本集團按其權益比例提供給合營企業及聯營公司的銀行借款擔保金額如下：
(i) 銀行借款
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
合營企業：
廣州富景 139,706 199,718
漢斯上海新江灣開發有限公司（「漢斯上海」） – 301,733
上海城投悅城置業有限公司（「上海悅城」） 286,550 286,550
天津津南新城房地產開發有限公司（「津南新城」） 156,428 57,000
煌迪有限公司（「煌迪」） 526,666 522,646
廣州市森華房地產有限公司（「森華房地產」） 23,500 –
1,132,850 1,367,647
聯營公司：
廣州利合 559,980 540,000
(ii) 其他借款
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
合營企業：
津南新城 – 300,000
聯營公司：
廣州利合 1,563,345 546,689
廣州富力地產股份有限公司 二零一四年中期報告 52
（除另有說明外，所有金額單位為人民幣千元）
簡明綜合中期財務資料的附註
25. 重大關連方交易（續）
(i) 關聯方結餘
於二零一四年六月三十日，本集團與關連方的重大結餘如下：
於
二零一四年 二零一三年
六月三十日 十二月三十一日
應收：
合營企業
－非交易結餘
津南新城 1,133,176 835,607
森華房地產 116,845 86,845
廣州市騰順投資有限公司 90,552 90,552
貴州大西南房地產開發有限公司 141,480 141,480
漢斯上海 156,743 –
廣西富雅投資有限公司 190,563 –
益成 – 82,740
瀋陽億隆 – 251,370
富力（瀋陽）商務諮詢有限公司 – 72,969
1,829,359 1,561,563
－交易結餘
瀋陽億隆 – 105,214
應收：
聯營公司
－非交易結餘
廣州利合 2,139,377 2,039,377
應付：
合營企業
－非交易結餘
漢斯上海 – 144,978
上海悅城 554,000 462,000
廣州富景 1,487,984 1,487,984
和榮有限公司 438,824 451,672
2,480,808 2,546,634
與關連方之非交易性結餘為免息，無抵押及無還款條款。與關連方之交易性結餘為免息，無抵押及根據合同條款
結算。
封面
公司資料
目錄
董事長致辭
管理層討論與分析
其他資料
中期綜合資產負債表
中期綜合損益表
中期綜合全面收入表
中期綜合權益變動表
中期綜合現金流量表
簡明綜合中期財務資料的附註
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