房地产评估操作实务
授课人：张 静
江苏苏地行土地房产评估有限公司
二0一0年六月
内容
房地产基本估价方法
4
房地产估价热点与风险关注点探讨
5
如何判读估价报告与实例点评
6
房地产估价概述
1
房地产估价流程
3
房地产宏观调控政策
2
房地产估价
房地产估价（real estate appraisal，property valuation）专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
房地产概念
房地产估价规范
技术规范：
中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行）
2006年1月份建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合颁布《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》 以及《房地产抵押估价指导意见》
《房屋完损等级评定标准》
房地产抵押价值含义
《房地产抵押估价指导意见》：房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款 。
估价时点的市场价值而非理论价值
市场价值：不能用实际成交价格判断结果的准确性。
法定优先受偿款:
发包人拖欠承包人的建筑工程价款
已抵押担保的债权数额之外
还包括《担保法》第四十七条孽息、《破产法》第三十四条涉及的优先于抵押权的债权和物权
房地产抵押相关政策
1、房地产抵押：《担保法》的规定：“抵押是指抵押人以自己或第三人的财产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处置抵押财产并优先受偿。” 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押的本质就是对债权的保证，即保证抵押债权的安全、保证抵押债权的完全实现、保证抵押债权不受侵害。
2、《城市房地产管理法》在第四十七条 “依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押”
3、《房地产抵押估价指导意见》
3、房地产抵押的限制范畴
（1）依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的以划拨方式取得土地使用权，设定抵押权时，没有按照国务院规定报有批准权的人民政府批准的；
（2）以出让方式取得的土地使用权，不符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件的；
按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上；属于成片开发土地的，形成工业用地或者其它建设用地条件。
3、房地产抵押的限制范畴
（3）用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；
（4）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
（5）已依法公告列入拆迁范围的房地产；
（6）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；
（7）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（8）权属不明的、权属有争议的或未依法登记领取权属证书的；
（9）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但《担保法》第三十四条第五项“抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权”
（10）“乡镇、企业土地使用权不得单独抵押，以其厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”《担保法》第三十六条第三款规定
拍卖抵押房产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得抵押权人无权优先受偿
房地产宏观调控政策
2003年：121文件
2004年：大限、提高开发商自有资本比例
2005年：取消住宅贷款优惠利率、提高首付比例
国八条、开征营业税
2006年：国六条、九部委十五条、限外令
2007年：市场与保障相结合、土地有偿使用费提高一倍 、工业实行招拍挂、土地增值税清算
2008年：国家三部门联合救市、十项政策扩大内需
2009年：国四条、调整固定资产投资项目资本金比例
2010年：国十一条、新国四条
年贷款利率变化一览表
江苏省等别调整
房地产估价流程
l、明确估价基本项
2、拟定估价作业方案
3、搜集估价所需资料
4、实地查勘估价对象
5、选定估价方法计算
6、确定估价结果
7、撰写估价报告
8、估价资料归档
房地产估价方法
房地产估价基本方法
市场比较法
收益法
成本法
假设开发法
基准地价修正法
如何选择估价方法——估价技术路线
对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。
有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。
收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。
在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。
具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。
基本估价方法——市场比较法
市场比较法即在求取估价对象的价格时，根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
应用前提
○需要一个充分发育活跃的市场
○市场竞争应比较充分
○阶段时期内价格走势基本平稳
注意问题
1、搜集交易实例；
2、选取可比实例；
取三个以上的可比实例。选取的可比实例应符合下列要求：
是估价对象的类似房地产；
成交日期与估价时点相近，不超过一年；
成交价格为正常价格或可修正为正常价格。
3、建立价格可比基础；
4、进行交易情况修正；
5、进行交易日期修正；
6、进行区域因素修正；
7、进行个别因素修正；
8、求出比准价格。
基本估价方法——收益法
收益法是基于预期收益原则和最有效使用原则，以还原利率将估价对象未来若干年的每年正常纯收益还原为估价时日总收益的一种估价方法。
计算公式：一般公式：
收益变化有限年公式：
主要适用于有收益房地产的估价，而对于没有收益的房地产，如机关、学校等估价多不适用。
思考：未出租的餐馆？农地？未开发的土地？
收益法步骤与注意问题
1、搜集有关收入和费用的资料
2、估算潜在毛收入
客观收益
租约期内采用租约收益，租约期外采用客观收益
3、估算有效毛收入
4、估算运营费用
5、估算净收益
6、确定资本化率（报酬率）
7、确定收益价格
租赁房地产的收益测算方法：
V = （租金-物业费-相关费用）*（1-空置率）/a
基本估价方法——成本法
成本法基本步骤：
1搜集有关成本、税费、开发利润等资料；
2估算重置价格或重建价格；
3估算折旧；
房屋现值 = 房屋重置价*成新度
4求出积算价格。
应用注意问题：
成本不等于价格；
对商业及住宅多不适用
新开发土地和房地产一般不应扣除折旧。
基本估价方法——假设开发法
它是将估价对象房地产预期开发后的价值，扣除其预期的正常开发费用、销售费用、税金及开发利润后的余额来确定估价对象价格的一种方法。
1、调查待开发房地产的基本情况；
2、选择最佳的开发利用方式；
3、估计开发建设期；
4、预测开发完成后的房地产价值；
5、估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润、投资者购买待开发房地产应负担的税费。
注意问题：对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的估价对象，通常不适合采用假设开发法估价。
基本估价方法——基准地价系数修正法
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权平均价格，是分用途土地使用权区域平均价格，对应的使用年期为各用途土地的法定最高出让年期。
步骤：首先分析待估宗地地价内涵与采用的基准地价在地价内涵上的差异，测算引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价。
计算公式： 地价=基准地价×期日修正系数×年限修正系数×（1+综合修正系数）±开发水平修正
适用范围：必须具备基准地价及其宗地修正体系
注意问题：基准地价的现势性。
关键问题探讨与风险关注点
市场公允值与银行抵押价值的关系探讨
风险关注点——政策风险
风险关注点——权属风险
风险关注点——技术风险
市场公允值与银行抵押价值的关系探讨
1、房地产的抵押价值是该房地产在抵押时的市场价值。
《房地产估价规范》第6．4．3条规定：“房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。”
《房地产抵押估价指导意见》第四条规定：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
市场公允值与银行抵押价值的关系探讨
2、房地产的抵押价值应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值。
3、估价实践上看：
“确认估价对象在估价时点的公开市场价值”而非抵押价值。
抵押价值是贷款人在自行考量未来市场风险和短期强制处分等因素后通过确定贷款比例来确定的。
风险关注点——政策风险
金融政策
税收政策
产业政策
土地政策
风险关注点——权属风险
严格审查抵押房屋占用土地的土地证原件,确保合规合法
土地使用权抵押：《国有土地使用权证》
在建工程抵押：
《建设用地规划许可证》
《国有土地使用权证》
《建设工程规划许可证》
《建筑工程施工许可证》
房地产抵押：《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》办理房地产抵押登记,应当向登记机构交验《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》,共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。”
拟抵押房产是否属于抵押人的唯一住房？
技术风险
1、谨慎原则的运用
2、估价程序
3、估价方法
4、估价假设与限制条件以及估价师声明，注意审查评估报告设定的假设和限制条件是否合理、合法?是否带有欺骗性?
5、物业状况与利用条件
风险关注点——带租约抵押
《担保法》第48条规定：“抵押人已将出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。”
租赁权对房地产权实现的影响，一般来说是负面的，例如，在拍卖抵押物房地产时，买受人顾虑标的物房地产上有租赁权的存在不愿意出高价，致使其实现的价款不足以清偿其所担保的债权。
无论房地产估价人员或金融机构决策人员在进行未来变现风险预测时，对此都应加以重点考虑。
风险关注点——在建工程抵押
《中华人民共和国合同法》第286条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定如下：“发包人未按照约定支付价款的……,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”
①建设工程款优先受偿权
② 已抵押担保债权
②其他法定优先受偿权
估价报告结构
l、 封面；
2、目录；
3、致委托方函；
4、估价师声明；
5、估价的假设和限制条件;
规避估价风险
保护估价报告使用者
6、估价结果报告；
7、估价技术报告；
8、附件
报告总体要求
1、全面性：应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全，配套；
2、公正性和客观性：应站在中立的立场上对影响估价对象价格或价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，作出的结论应有充分的依据；
3、准确性：用语应力求准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。
4、概括性：应用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。
如何审阅估价报告（一）
总体上：逻辑正确，方法得当，价格合理
具体内容上：
1、估价人员资格。估价人员是否具备资质，数量是否符合要求。
2、估价对象界定。估价对象界定是否准确、清晰、完整，土地权利、评估基准日、价格定义等界定是否准确。
3、估价所依据资料的质量。估价所依据资料是否翔实、可靠。
4、估价假设前提和限制条件。估价假设前提和限制条件是否严密、完整、合法。
5、市场分析。房地产市场分析是否完整，结论是否合理。
如何审阅估价报告（二）
6、估价技术路线、方法选择及运用。估价技术路线确定得是否得当，估价方法选择是否适宜，估价方法运用是否正确。
7、估价结果确定的理由。估价结果确定的理由是否充分、合理。
8、估价结果。估价结果是否合理，价格水平是否与估价对象同一供需圈的类似房地产的价格相当。
9、估价报告的逻辑性。估价报告的前后逻辑是否一致。
10、估价报告的完整性。估价报告内容是否完整，附件是否齐全。
实例点评
估价报告实例一
估价报告实例二
公司简介
江苏苏地行土地房产评估有限公司是以提供土地评估、房地产评估、土地规划和房地产咨询专业服务为主的综合性中介服务机构，其前身是江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司（由江苏省地价所改制设立）。
公司拥有土地评估(国家A级）、房地产评估（一级）和土地规划等领域多个相关执业资质，拥有一批专业素质优良、业务精湛、经验丰富的土地评估、房地产评估、土地规划、投资、开发、管理、融资等多方面的专业人才，精通土地管理和房地产管理相关政策。
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