成本管理作业体系 目 录 第1：管理模式 第2：总成本管理 第3：供应商管理 第4：招标管理 第5：合同管理 第6：洽商管理 第7：甲供材管理 第8：付款管理 第9：工程结算管理 第10：工程审计管理 第11：成本档案管理 第12：造价咨询公司管理
目 录 第1：管理模式 第2：总成本管理 第3：供应商管理 第4：招标管理 第5：合同管理 第6：洽商管理 第7：甲供材管理 第8：付款管理 第9：工程结算管理 第10：工程审计管理 第11：成本档案管理 第12：造价咨询公司管理 0
1. 目标成本管理作业指引 目标成本管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1
1. 目的 指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，规避经营风险。 2. 适用范围 适用于公司、下属公司的开发项目在各阶段成本目标制定和分解工作。 3. 术语和定义 . 目标成本：通过确定成本目标值，施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。 目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。通常，目标成本主要分为四个版本。 第一版，可研阶段目标成本（也称成本估算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间； 第二版，确定规划方案目标成本，采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后； 第三版，年度开发目标成本（也称成本控制指导书），采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定年度开发经营计划，确定当期项目规划和单体方案后； 第四版，施工图预算修订目标成本，是在主体工程施工图预算确定后对第三版目标成本的修订； 动态成本：指当前工程项目中即时的成本。 项目建议书和可行性研究阶段的成本控制是投资估算：投资估算是指在项目建议书和可行性研究阶段通过编制估算文件测算和确定的工程造价。投资估算是建设项目进行决策、筹集资金和合理控制造价的主要依据。 4. 职责 公司经营开发部： 负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书； 负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书； 负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书； 负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成《目标成本指导书》。 5. 工作流程 工程技术部制定总包工程、主要分包工程承包方式成本控制目标建议书 在项目施工图设计阶段，建安目标限额设计成本控制建议书审批后，工程技术部根据审批的建议书，对总包、主要分包工程的承包方式提出初步成本目标建议。 工程承包方式及成本目标建议书编制原则如下： 总包及分包工程合同结算成本目标由合同（招标）成本目标和设计变更及现场签证控制目标两部分组成，设计变更及现场签证控制目标一般根据各分项工程的性质不同按合同（招标）成本目标的10%左右的不同比例确定； 为了加快项目开发的速度，一般在总包工程开工前，个别分项工程必须提前开工，需独立到政府部门办理相关的报建、招标及开工手续，由甲方直接发包。常见的如土方工程、边坡支护与挡土工程、桩基工程等；此类工程建议采用单价包干的方式，根据估算总量及限定单价把分项工程招标结果控制在分项成本目标范围内； 对总包工程中一些专业性较强、行业竞争较激烈、市场水平与定额水平有一定差异性的工程建议作为总包工程的甲方指定分包工程，引入市场竞争机制，从而达到降低成本、保证成本目标实现的目的。具体如下： 采用总价包干方式：如人防工程、白蚁防治工程、电梯工程、通讯工程、发电机及 配电房安装工程等，在限额设计值下制定承包总价； 采用单价包干方式：如防水工程、幕墙工程、铝合金工程、钢结构工程、智能化设 备等，根据限额设计指标分解承包单价； 总包工程承包方式可按招标时施工图纸的完善程度来定，一般来说，各分项工程根据不同情况可能会采用不同的承包方式，如固定总价、暂定总价、综合单价包干、费率包干等； 2
汇总完成项目总包及主要分包工程承包方式建议，部门经理审核，总经理审批，指导总包及分包工程的招标及实施，确保总包及分包工程承包目标实现； 项目实施过程中，成本控制岗位人员负责对成本情况进行动态监控，及时预警，如有超目标的项目，分析原因，及时报部门经理、公司总经理决策。 工程技术部制定项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书 施工图完成后，项目负责人组织人员对常用的主要材料（设备）进行分类，据材料的各自特点及方便施工管理，分别建议采取不同的采购方式，并制定相应的成本目标，控制材料（设备）成本的目的是材料（设备）选型定板一定要控制在成本目标范围内； 对主要材料（设备）采购方式建议的主要原则如下： 甲供材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对项目的素质影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式。如：机房设备、电梯设备、空调机组、水景设备、雕塑小品、环境设施、公建配套工程中专用设备等。 甲指乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对项目的素质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（信息价上没有的）的材料适合采用甲定乙购材料。如：外墙砖、防火门、电梯大堂装修材料、环境高档及特别要求的石材、苗木、母线槽、应急灯、及会所装修面层材料等。 甲方制定范围、乙方采购材料：工程中常见，对项目效果及素质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近；与施工进度及配合较密切的材料；如：混凝土、砌体、铝型材、玻璃、防水材料、普通的面砖及涂料油漆（功能房、楼梯间、地下室等次要位置）、特殊要求的五金件、环境普通石材（国产中低档）、PPR 管材、PVU 排水管、开关插座等； 乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对项目效果及素质基本没影响，与信息价很接近的材料。如：钢材、电线电缆、电线预埋管、室外地下管道、模板、普通照明灯具（楼梯间、功能房、地下室）； 工程技术部成本控制岗位人员在完成项目主要材料（设备）采购汇总后报部门经理审核，公司总经理审批。 经营开发部汇总目标成本 成本控制岗位人员汇总各项目标成本形成《目标成本控制指导书》，按公司会签程序报相关部门会签，公司总经理审批《目标成本审批表》； 目标成本控制指导书分解下发执行 经营开发部成本控制岗位人员将会签完成后的目标成本控制指导书落实到各部门执行； 各部门根据目标成本控制指导书的要求进行实施按月、周进行反馈财务计核部成本控制岗位人员； 财务计核部成本控制岗位人员对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过财务计核部成本控制岗位人员的审核，是否超出目标成本对于超出目标成本的向责任部门发出成本预警； 项目成本动态监控 工程技术部控制设计变更，并将预算增加情况反馈公司各部门成本控制岗位人员； 工程技术部严格按照限价要求进行材料及设备采购； 项目部负责对工程变更的控制，并将预算增加的情况反馈工程技术部成本控制岗位人员； 工程技术部成本控制岗位人员对招标、工程变更、现场签证进行成本预算控制； 经营开发部项目成本动态分析 成本控制岗位人员根据各环节的成本反馈信息对照项目目标成本分析提出成本预警或进行目标成本调整，并按月（季）编报《综合成本分析报告》 经营开发部目标成本调整 对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算（设计变更、现场工程签证），如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本，由成本控制岗位人员审核、会签，总经理审批； 对于无补充预算的项目又未在工程量清单中列出的其他发生项目成本在项目竣工结算中不与考虑。 6. 支持文件无 3
7. 相关表格记录 .《项目总包及主要分包工程承包方式及成本控制目标建议》 .《项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议》 .《目标成本控制指导书》 .《目标成本审批表》 4
2.目标成本控制指导书 成本控制指导书 期 工程技术部 经营开发部 年 月 日 5
目的：明确项目成本控制目标及责任，指导项目开发决策； 附表（一）：产品组合 产品组合 住宅 成本总占地面积 总规划用地面积 占地 敏感（不含住宅 商业综合容积率 总车位比 TH） 可售可售公建 车库 其中总建筑面积 其中公建 用地 可售住宅建筑 占地 产品 平均 框架 单位造 产品组合 总户数容积率 占地面积 面积 比例 面积比例价 TOWNHOUSE 多层 住宅 小高层 高层 独立车库 商业网点 公建 地上停车位 配套用房 非人防地下车位 地下半地下车位 车位 人防地下车位 综合 普通住宅户均 6
附表（二）：目标成本 目标成本 本年跨年度目 度目 第一责任 其他责工作序号 成本项目 标成标成控制要点 部门 任部门 本（万本（万元） 元） 一、土地征迁费用 及拆迁补偿费 土地征用费用 经营开发部 耕地占用税 经营开发部 劳动力安置费 经营开发部 安置动迁用房支出 经营开发部 拆迁补偿费 经营开发部 二、前期工程 规划费用 经营开发部 设计费用 经营开发部 项目可行性研究费 经营开发部 用 水文费用 经营开发部 地质费用 经营开发部 勘探费用 经营开发部 测绘费用 经营开发部 工程项 七通一平支出 经营开发部 目部 三、建筑安装工程 费 -4 建筑工程费用 工程技术部 安装工程费用 工程技术部 支付给承包方费用 工程技术部 其他建筑安装工程 工程技术部 费用 四、基础设施费 .（J）. 供水工程支出 经营开发部 .（J）. 供电工程支出 经营开发部 .（J）. 供气工程支出 经营开发部 或 7
.（J）. 排污程支出 经营开发部 或 .（J）. 排洪工程支出 经营开发部 或 .（J）. 通讯工程支出 经营开发部 或 .（J）. 照明工程支出 经营开发部 或 .（J）. 环卫工程支出 经营开发部 或 .（J）.4 绿化费用 经营开发部 其他设施工程发生（J）.5 经营开发部 的支出 五、公共配套设施 费 .（J）. 物业管理用房费用 经营开发部 或 .（J）. 变电站费用 经营开发部 或 .（J）. 热力站费用 经营开发部 或 .（J）. 水厂费用 经营开发部 或 .（J）. 居委会用房费用 经营开发部 或 .（J）. 派出所用房费用 经营开发部 或 六、开发间接费用 人员工资 财务计 行政管理部 核部 职工福利费 财务计. 行政管理部 核部 财务计. 折旧费 行政管理部 核部 财务计. 修理费 行政管理部 核部 财务计. 办公费 行政管理部 核部 财务计. 水电费 行政管理部 核部 财务计 餐费 行政管理部 核部 财务计. 电话费 行政管理部 核部 8
财务计. 人事费 行政管理部 核部 财务计. 差旅费 行政管理部 核部 财务计 运输费 行政管理部 核部 财务计. 其他 行政管理部 核部 七、销售费用 媒介广告费 经营开发部 广告设施及发布费 经营开发部 现场包装费 经营开发部 促销活动费 经营开发部 宣传资料及礼品费 经营开发部 接待厅装修、装饰工程技 经营开发部 费 术部 现场销售器具费 经营开发部 现场销售人工费 经营开发部 卖点增加费 经营开发部 看楼交通费 经营开发部 样板间 经营开发部 销售模型费 经营开发部 展销费 经营开发部 售后服务补贴 经营开发部 其他 八、管理费用 财务计 人员工资 行政管理部 核部 财务计. 职工福利费 行政管理部 核部 财务计. 折旧费 行政管理部 核部 财务计. 修理费 行政管理部 核部 财务计. 办公费 行政管理部 核部 水电费 财务计. 行政管理部 核部 财务计. 劳动保护 行政管理部 核部 9
财务计. 运输费 行政管理部 核部 财务计．X 会务费 行政管理部 核部 财务计 职工餐费 行政管理部 核部 ．X 电话费 人事费 财务计. 差旅费 行政管理部 核部 财务计 其他 行政管理部 核部 附表（三）目标建材成本标准 目标建材成本标准 10
材料名称 说明 规格 单位 目标价格 窗 元/平米 阳台门 元/平米 分户门 元/樘 分户门 元/樘 防火门 元/樘 单元门 元/樘 车库门 元/樘 网点门 元/平米 外墙瓷砖 元/片 外墙涂料 元/平米 楼梯间踏步砖 元/片 楼梯间地面砖 元/片 楼梯间踢脚镶边大理石 元/平米 小高层电梯前厅装修 元/平米 无动力排风扇 元/个 散热器 元/100w 小高层电梯 万元/部 道路砖 元/块 广场砖 块 庭园灯 盏 草坪灯 盏 壁灯 盏 附表（四）：报批报建费用明细 报建报批费用明细 11
费用标准 成本目标指项目总控制目标费用名称 收费部门标（元/㎡) 成本（万元） 说明 费用（元/㎡）勘查丈量费 规划定位放线费 审图费 规划设计费 规划管理费 规划服务费 人防工程质检费 临时用水 招标管理费 市场服务费 合同见证费 招投标服务费 排污费 固体垃圾排放费 垃圾托管费 工程质量委托 费 劳保统筹费 施工许可证工本 费 防疫审查费 工程保险费 标志牌 其它 合计 3. 总控、 期营销费用成本控制目标 12
项目成本控制要点 （ ）总控、 期营销费用 经营开发部 年 月 日 13
为提高营销企划水平，有效控制 项目销售费用成本，特制定本成本控制要点。 一、适用范围： 1. 二、计划控制目标 1.项目销售费用总额度为 万元。综合销售成交均价 元/M2，销售率 ％，销售成交合 同总额的 ％，另加销售卖场包装、样板间费用 万元；销售提成 % 万元。 2.销售费用实行分年独立总额控制，各年之间不得结转。 三、控制方式及要求 1.销售费用控制责任部门为经营开发部，财务计核部负有监督执行、超支预警的责任； 2.经营开发部应对项目销售费用作细化总结，报公司管理层、财务计核部，用以指导今后项目销售费用控制，避免费用计划与售楼进度脱节； 3.经营开发部应指定专人负责销售费用管理，分期建立台帐； 4.在各年销售费用总额之内，由经营开发部在当年开始之前提出使用项目的预算和计划，公司讨论通过后报财务计核部，进入公司“年度工作及资金收支计划”作为当年销售费用成本控制依据； 5.经营开发部在各年计划执行过程中，可在总额控制范围内灵活调整使用单项费用额度，但单项计划超出 ％以上，无论当期营销费用总额有无结余，都应当书面报告财务计核部，经公司销售主管领导和总经理批准后方可实施； 6.由设计或工程等其他部门具体操作的营销性质工程项目（如红线外道路绿化改造、临时性销售用房建造、卖场装修、样板间装修（包括家私及展示用品）、接待厅装修、售楼处装修、广告牌等），费用项目目标的控制由经营开发部负责，单项造价控制由操作部门负责。 7.对于某些销售、工程、设计等费用划分模糊的项目，由财务计核部负责划分，报公司批准后确定； 8.示范单位家私、装饰用品、生活用品，申请部门应在采购前确定回收方法和回收净值计划，报行政管理部待公司批准后方可实施； 9.在现楼内装修样板间，经营开发部应事先制定展示时间，装修、销售、价格的计划，沟通工程技术部同意后待公司批准方可实施； 10.如确因销售需要，销售费用需超出当年销售费用总额度，须报公司销售主管领导和总经理批准后方可实施。但项目销售费用总额度不变； 11.如某期销售完毕后，销售费用较当年控制总额度有所结余，则结余部分可结转至下一年使用。四、总控及分解执行目标 费用额度 单位：（万元） 分期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 销售面积（㎡） 成交均价（元） 成交额 营销费用（万） 卖场及样板间费用 （万） 提成佣金（万） 合计（万） 占总费用比例（%） 14
年营销费用总额占总合同金额的 %，五年总额为： 万元。每年的销售费用见下表： 分期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 合计 合同总额（亿） 销售费用（万） a）遇下列情况可对总控及分解目标进行调增 ◇ 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交合同均价较当年计划增加超过3％以上时，相应的费用控制目标可按相应的变化进行等比例调增。销售卖场建造装修、样板间费用不作调整。◇ 当上一年销售费用超出目标成本15％以上时，经营开发部可向公司提出调增总控及下一年分解目标的建议； b）遇下列情况须对总控及分解目标进行调减 ◇ 在建造标准不变的情况下，当某年销售成交均价较当年计划减少时，相应的费用控制目标须按相应的变化进行等比例调减。包括销售卖场包装、样板间费用； ◇ 当上一年销售费用较目标成本节余超过5％以上时，经营开发部须向公司提出调减总控及下一年分解目标的建议； c）所有总控及分解目标调整须经公司销售主管领导和总经理批准。 *****年分解目标 单位：万元 序项目 促销期 强销期 后期 合计 号 总费用 1 媒介广告费 2 广告设施及发布会 3 现场包装费（现场卖场） 促销活动现场促销活动费（ 万/次） 4 费（见说市内卖场租赁以及巡展费 明） 5 宣传资料及礼品费 6 接待厅装修、装饰费 7 现场销售器具费 8 现场销售人工费 9 卖点增加费（次费用记入企划费用） 看楼交通费（主要是电瓶车）（辆，万/10 辆） 11 样板间 12 模型制作费（ 个） 展销费（包括所有的资料费用） （两13 次房交会： 万/次） 14 售后服务补贴 15 其他 15
卖场分解目标 单位：万元 序项目名称 单位 数量 合计 号 1 2 3 4 5 6 7 合计 现楼样板房装修成本目标为均价 万元/个样板房，折旧和销售回收不低于 万元/个，样板房内家私和饰品按应周转使用，平均 万元/个样板房。现楼售楼处装修成本目标为 万元/个，售楼处内家私和饰品按周转使用，平均 万元/个售楼处。 五、考核指标 a）销售费用控制情况考核指标：成交销售费用比、目标销售费用比、销售面积比； 成交销售费用比＝当期累计销售费用/当期累计成交金额×100％ 目标销售费用比＝当期累计销售费用/当期目标销售费用×100％ 销售面积比＝实际合同销售面积/目标销售销控表面积×100％ b）成交销售费用比指标作为弹性考核指标，主要适用在同一年销售中每个季度的比较，一般应在%左右； c）目标销售费用比指标作为刚性考核指标，主要适用在各年间比较，一般应在100%左右； d）销售面积比率指标为刚性考核指标，适用于各期，控制指标为销售面积比率不低于％。六、本成本指导书由经营开发部负责解释。 附：《房地产企业成本核算指导》营销推广费用科目划分 1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏 2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告 3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品 6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等 7）现场销售器具费：饮水机、家私等 8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等 9）卖点增加费： 10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用 11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。 12）模型制作费 13）展销费：展位费、布置费、制作费等 16
14）售后服务补贴：销售折扣、由于销售承诺给业主的补偿 15）其他 17
4. 项目论证成本管理作业指引 项目论证成本管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 18
1.目的： 明确项目论证阶段的成本估算的主要方法和应达到的深度要求。 2.适用范围： 本细则适用于地产公司所有拟购买或合作的房地产项目和政府招标拍卖土地项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。 3.定义： 项目可行性研究阶段成本估算： 在项目可行性研究阶段，对拟建项目所需要的建安工程投资，通过编制估算文件预先估算和确定的过程，是《项目可行性研究报告》的重要组成，是项目决策、筹集资金和控制造价的主要依据。 4．职责： 4 .1 公司经营开发部 41..1负责编制《新项目成本估算表》。 42..1负责项目可行性研究阶段跟踪执行《新项目成本估算表》。 43..1负责提供项目初步规划方案或要点分析。 5.工作流程 5 .1项目基础性成本分析 51..1工程技术部经理应提前定期安排相关人员编制公司开发项目所在地区的《各类建筑的各种建造成本》、经营开发部经理应提前定期安排相关人员编制公司开发项目所在地区的《各类建筑的档次及物业水平表》供公司领导和相关人员参考。 5 .2项目可行性论证成本分析 经营开发部负责跟踪、配合沟通，并编制项目可研阶段成本估算报告。工程技术部经理指定专业工程师负责项目可行性研究阶段的建安成本估算工作。 进行成本估算的依据包括：经营开发部提交的可研阶段项目规划要点分析，内容包括：关于项目定位的《市场调查报告》、《土地规划指标》及相关土地状况资料，成本信息库中的该地区各类物业成本指标和成本调研报告，市场同类档次项目的建造标准及形式等信息。 53..2 经营开发部负责组织各部门成本控制岗位人员按《新项目成本估算表》格式要求，完成表中造价的估算。 2.经营开发部填写编制说明：包括“项目概况”、“成本估算的依据”、“估算基准，即建筑的基础、结构形式及建造档次装修”、“其他说明”（例如估算时没有考虑哪些费用） 2.工程技术部结合项目的定位、规划指标、规划要点分析、建筑的基础、结构形式及建造档次装修等，确定建安成本中各个项目的成本指标取值。 2.按政府相关规定和以往工程经验制定前期费用和开发间接费中属经营开发部填写的项目。 2.有多方案需要比较的项目，成本估算人应对各方案的成本差异性进行分析和说明，比较后提出成本建议。 54..2《新项目成本估算表》经经营开发部经理审核后提交相关部门相关人员，作为可研分析报告的依据。 公司进入新的城市进行房地产开发，经营开发部、工程技术部的成本控制岗位人员必须在进行项目成本估算前先完成该城市的《房地产开发成本水平调查报告》，内容应包括： 2.该地区房地产开发适用的法律、法规、规定及其对工程成本的影响：包括定额计价模式、工程招投标规定、地产项目开发税费等。 2.当地的设计规范和标准的特点，主要指工程建筑设计、人防要求、公建配套要求以及技术特点，以便考虑对造价的影响。 .35 .当地建造成本的比较：包括定额造价水平的对比和实际建造成本的比较，完成该地区《各类建筑的各种建造成本》、《各类建筑的档次及物业水平表》 56..2经营开发部职业人员应在调研的楼盘清单中，挑选 1-2个楼盘深入调研，完成《竞争楼盘成本水平调研报告》。 5 .3项目立项阶段 19
《项目可行性研究报告》获得公司批准及正式立项后，《新项目成本估算表》中有关的数据自动成为新项目建安成本的预控目标。 经营开发部成本控制岗位人员负责把预控目标输入成本信息库。 资料存档 《新项目成本估算表》经审批后，由经营开发部移交各部门成本控制岗执行，行政管理部负责存档保管。 6.支持文件无 7.相关记录表格 《**地区各类建筑的各种建造成本的档次及物业水平表》包括：《**地区各类建筑的各种建造成本》、《**地区各类建筑的档次及物业水平表》 20
5.方案设计成本管理作业指引 实施方案设计成本管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 21
1.目的 为保证项目发展成本目标的实现，本指引规范了方案设计阶段的成本管理和控制方法。 2.范围 适用所有公司开发项目方案设计阶段的成本管理及控制工作。 3.术语和定义 3 .1实施方案设计阶段：包括规划方案（含单体）设计和建筑扩初设计。 3 .2初步设计阶段的成本控制是概算造价，概算造价是指在初步设计阶段，根据设计意图，通过编制工程概算文件预先测算和确定的工程造价。与投资估算造价相比，概算造价的准确性有所提高，但受估算造价的控制。概算造价一般又可分为；建设项目概算总造价、各个单位工程概算综合造价、各单位工程概算造价。 3 .3技术设计阶段的成本控制是修正概算造价：修正概算造价是指在技术设计阶段，根据技术设计的要求，通过编制修正概算文件预先测算和确定的工程造价。修正概算是对初步设计阶段的概算造价的修正和调整，比概算造价准确，但受概算造价控制。 4.职责： 4 .1公司经营开发部 41..1负责项目市场成本调研，编制项目成本调研报告； 42..1负责建立成本模型和数据库； 43..1负责编制方案设计阶段《成本测算》及编制《方案阶段成本分析报告》； 44..1负责组织编制扩初设计阶段《成本概算》及《扩初阶段成本分析报告》； 45..1负责编制设计各阶段成本控制建议及限额设计指标值； 46..1负责设计阶段成本控制工作的跟进工作； 47..1负责组织编制设计阶段方案成本比较和修正。 5.工作流程 5 .1经营开发部项目开发成本调研 51..1公司项目预立项后，各职业人员须开始收集和调研同类项目市场成本水平，编制项目成本调研报告； 52..1须根据调研成果和以往项目开发成本资料建立成本数据库和研究模型。 5 .2方案设计阶段成本管理和控制 51..2经营开发部须组织项目规划方案设计的专业小组评审，并对规划方案设计成本提出要求和建议； 52..2规划方案设计完成后，工程技术部依据提供的规划方案设计在一个月内编制其建安《成本测算》，对前期可研阶段的项目《成本估算》进行修正并对项目成本影响较大或成本容易流失的单项工程做专项成本分析和建议； 53..2经营开发部须在方案设计完成后一个半月内完成《方案设计阶段成本分析报告》的编制，对方案设计阶段所做主要成本工作进行总结和对后续扩初设计提出成本控制建议，并报总办、总经理审核。 5 .3扩初设计阶段成本管理和控制 51..3工程技术部应对成本控制目标中建安成本目标，在考虑可能发生的补充设计、设计变更及现场签证及其它不可预见的费用后，将建安成本目标尽可能的合理分解到每一个单项工程或专业工程上，形成扩初阶段的成本限额设计初步建议； 52..3经营开发部组织召集公司相关人员开会讨论扩初阶段的成本限额初步建议，充分沟通后形成会议纪要，经总经理审批后会签，作为扩初阶段的成本限额； 53..3扩初设计完成并提交后一个半月内工程技术部须组织编制项目《成本概算》，概算依据扩初图纸针对典型配套（如地下室、会所、网球场馆等）及不同层高塔楼标准层的主体结构混凝土含量、模板含量、砌体含量、地面、墙面装修等分项工程计算单位含量并套用现行综合价按规定取费并按平均市场下浮水平计算，部分因图纸设计深度不够的项目暂按估算指标值，专业分包工程按市场价格。项目《成本概算》经工程技术部经理审核后，按公司会签程序各部门会签审核； 54..3《成本概算》完成一个月内工程技术部负责审核编制的《扩初设计阶段成本分析报告》，对扩初设计阶段所做的主要成本工作进行总结并对下一阶段施工图设计提出成本控制建议并报经营开发部经理审定。 6.表格和记录 22
《设计限额要求》 《建安成本限额设计成本控制建议书》 6.施工图设计成本作业指引 23
施工图设计成本管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1.目的 为保证项目开发成本目标的实现，本指引规范了施工图设计的成本管理和控制方法。 24
2.范围 项目施工图设计成本管理。 3.定义 3 .1目标成本：通过确定成本目标值，用来指导产品设计、施工过程中各阶段成本控制的指标性文件。 3 .2施工图设计阶段的成本控制是预算造价：预算造价是指在施工设计阶段，根据施工图纸，通过编制预算文件预先测算和确定的工程造价。它比概算造价或修正概算造价更为详细和准确，但同样要受前一阶段工程造价的控制。 4.职责： 4 .1经营开发部负责组织各部门成本控制岗、公司管理层 41..1负责审核项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书； 42..1负责审核项目总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书； 43..1负责审核项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书； 44..1负责项目成本目标分解运作过程中的总组织与协调工作。 4 .2公司工程技术部 41..2负责编制项目施工图设计阶段建安成本目标限额设计成本控制建议书； 42..2负责编制总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书； 43..2负责编制项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书； 44..2负责与相关部门就限额设计数值及成本建议进行沟通，达成共识形成《目标成本指导书》。 5.工作程序 5 .1制定项目施工图限额设计成本控制建议书在施工图设计开始前，工程技术部须对公司审批的项目发展成本控制目标中建安成本进一步分解、细化和完善； 5 .2施工图限额设计成本控制建议书编制要求具体如下： 51..2工程技术部根据发展成本目标，结合施工图设计任务书、扩初设计阶段初步方案及市场水平，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标或对主要材料选型、成本控制点提出建议；对分项工程中影响成本较大或容易造成成本流失的关键点作为施工图设计阶段限额设计成本控制重点，成本建议按专业具体提出以下几点： 2.土方及挡土工程：该工程成本容易流失，建议土方综合考虑场内平衡、挡土墙多方案经济比选，土方主要控制挖运总量、挡土支护依据方案提出成本限额指标； 2.桩基工程：不同的桩基形式对成本及工期影响较大，且成本容易流失，重点建议桩基选型多方案比选，优化设计，据不同的桩基形式提出相应的限额指标值或分项成本目标； 2.结构工程：该部分约占建安成本比重较大，且对销售没有直接的影响，这部分是成本控制的重点，在满足设计规范的最低要求下，尽可能的降低成本，主要对钢筋、混凝土技术含量提出技术指标数值； 2.建筑、装修工程：其质量及效果对售楼影响较大，占建安成本比重较大，影响成本 的主要因素为材料选型，对外墙砖、铝合金门窗、电梯前室装修、防水工程等制定合适的经济指标值； 2.安装工程：主要控制安装工程的设备及材料选型，对电梯、机房设备等建议采用国产或中外合资优质产品，管线选用合适的中档材料； 2.景观工程：景观工程成本波动性、弹性较大，设计质量、材料的选型是该部分成本控制的重点； 2.分包工程：该部分的特点是专业性较强，政府相关规定有一定的可操作性，成本控制的重点是方案的深化及优化； 52..2限额设计数值及成本建议按格式填写，对其中重点控制点必须加以明示。 53..2经营开发部就须编制的施工图限额设计成本控制初稿，充分征求设计院及工程技术部的意见并进行完善，必要时须召集公司其他相关人员开会确认。 54..2确认后的限额设计数值及成本建议经经营开发部经理审核、报总经理审批后作为设计限额要求，提交工程技术部具体落实。 施工图出图后，工程技术部根据施工图计算重点控制点的经济或技术指标值，与审批的限额设计数值比较，及时向经营开发部及各部门成本控制岗位人员提出反馈意见。对超出限额设 25
计部分提出预警，并报总经理综合决策。 设计完成后，由工程技术部编制设计成本控制分析总结报告，聘请有丰富设计及造价专业经验的专家对设计进行评审，最后由技术评审委员会对限额设计要求完成情况进行最终评定。 6.表格和记录 无 （附表一） 主要材料设备采购方式及成本控制目标建议 成本目标 序 以往工程采购材料（设备）名称 市场价/信息价建议采购方式 号 方式 万元 26
（附表二） 总包、分包承包方式及成本控制目标建议 结算成本合同（招标）设计变更及签序 项目名主要经济承包方式 目标 成本目标 证控制目标 备注 号 称 指标 （万元） （万元） （万元） 27
7.项目后期评估作业指引 28
项目后期评估作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 1.目的 29
对项目开发全过程的成本管理方法及目标达成情况进行科学评价，为项目开发积累成本管理经验。 2.适用范围 适用于项目工程完成全部开发或分期开发，并已办理竣工验收及结算后对项目成本进行的总结评价。 3.术语与定义 3 .1项目成本后期评估：在工程竣工验收及结算后，对项目总体成本情况进行全面的系统 性评价，检查目标成本达成情况，总结成本管理的得失和教训，为更好地控制后续项目开发成本打下基础。3 .2项目成本后期评估应包含竣工决算阶段，这个时期的成本控制是决算价。决算价是指工程竣工决算阶段，以实物数量和货币指标为计量单位。综合反应竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用。决算价一般是由各部门成本岗根据各部门承担的成本控制责任编制部门的决算，财务计核部汇总，总会计师审核通过后，报董事会批准，依照批准后的决算各部门编制《项目成本后期评估》报告。 4.职责 4 .1经营开发部 41..1收集和汇总项目开发各阶段的成本信息和资料； 42..1组织公司相关部门编制《项目成本后期评估》报告； 43..1对《项目成本后期评估》报告中总结的成本管理问题提出整改建议； 44..1负责成本改进措施的落实和监督执行。 4 .2公司相关职能部门 41..2配合经营开发部完成项目开发各阶段的成本信息和资料的收集； 42..2总结和分析本部门成本管理的经验教训，并制订相应整改措施。 4 .3公司管理层 41..3负责审定《项目成本后期评估》报告和制订相应改善措施，作为公司《绩效考核标准》奖励分配的依据。 42..3负责就成本管理改进措施提供相应支持和资源。 5.工作程序 5 .1制定《项目成本后期评估》报告编制计划 51..1经营开发部根据项目竣工结算的时间，需预先确定《项目成本后期评估》报告的相关内容。 52..1报告编制完成时间必须在工程竣工验收后的018日内完成， 。5 .2编制《项目成本后期评估》资料准备 51..2经营开发部负责归集项目的各部门成本控制岗所有成本基础资料，包括：《项目目标成本》、动态成本信息报告等。 52..2工程技术部负责汇总和提交项目结算资料，包括工程预算书、工程结算书、工程变更签证资料等。 《项目成本后期评估》报告内容 《项目成本后期评估》报告可包括，但不限于以下内容： 51..3项目总体成本控制目标达成情况汇报及分析，总结项目成本超计划、无效投资、损失浪费等教训和各种途径降低成本的成功经验，对项目成本管理总体情况做出评价。 52..3对比分析项目结算指标与《项目目标成本》中的相关成本控制目标要求，汇总各项成本超目标的差异内容，分析差异产生的原因，划分相应责任部门，评价其成本管理工作的有效性。 53..3根据各期动态成本信息，对照施工图、竣工资料、施工总承包合同、工程预算书、工程结算书等资料，分析工程承包范围变化，工程量变化等，确认设计变更、现场签证等对成本的影响，以评价项目成本管理的科学性并总结经验教训。 《项目成本后期评估》报告审批 .1《项目成本后期评估》报告完成后，由经营开发部提交公司管理层审议； 52..4公司管理层就项目成本管理状况进行管理评审和提出整体改进方案。 5 .5落实《项目成本后期评估》整改措施 《项目成本后期评估》报告经公司管理层审批后，由经营开发部负责公布和存档； 公司管理层审批的各项成本管理改进措施及《绩效考核标准》奖励分配方案由财务计核 30
部及相关责任部门具体落实，公司管理层监督执行。 6．支持性文件 无 7.相关记录 《项目成本后期评估》 《项目目标成本》 目标成本控制表 31
建筑用地面积 （附表一） 规划指标控制表 建筑用 总占地面积 ㎡ ㎡ 总建筑面积 ㎡地面积 建筑物基底占建筑密度容积率 ㎡ 地面积 （毛地）（毛地） 不计容积计容积率面积 ㎡ ㎡ 绿地率 率面积 道路用地 合沥青路面车砼路面硬质铺装硬质铺装广场 硬质铺装人行道 计 行道 车行道车行道 绿化用地 合重要公共绿组团宅底层私家体育（游乐）设水景占地面积 计 地 间绿化花园 施占地 平均单基底占面积户数比指标 建筑面积平均层数每户元户数地面积 比例 例 面积 数 连排 洋房 住宅 电梯公寓 合计 计容积率配 套 垃圾转运站 公厕 架空停车 配电房 地面停车 社人区防居地委下会室 （地下停 小幼儿园 车） 区文化活动中地下设备用 配 心 房 套 会所 合计 物管 车行道 商业 道硬质铺装人路行道 合计 用硬质铺装广停不计容积率地 场 车 配套 合计 数绿架宅空间活小动路 化 32
化游泳池2个 用 合计 地 规划道路 规划道及街头绿地及 代征防护绿地 绿地 合计 （附表二）土地成本控制表 项目名称： 序控制措施及简要土地成本项目 金额（万元）备注 号 说明 包括红线外市政配套设施费用和1 政府地价 住宅建设配套费，俗称大配套。 2 支付合同单位费用 3 土地产权登记费 4 契税 5 土地使用费 6 其他 土地成本合计 编制： 审核： 33
（附表三） 设计限额控制表 设计阶段成经济指标 技术指标 材料 本控制要点总价 材序分项工程设计合建议（结构经济技术（万经济技术料材料号 设计名称 同编号类型、层高、指标指标元） 指标 指标名单价 材料选型值 值 称 等） 说明：不含为满足售楼需要发生的设计费用（售楼处、样板房、装修套餐、销售模型等） （附表四）前期费用控制表 项目名称： 金额 序号 勘察及设计成本项目 控制措施及简要说明 备注 （万元）一 勘察、设计费 1 勘探 勘察方案的设计和咨询 勘察的实施 2 设计 设计招标费 规划、方案设计费 初步、施工图设计费 环境（景观）工程设计费 其他专业工程设计费 34
基坑支护设计 燃气工程设计 人防工程设计 结构验算 样板房装修设计（4套） 会所（售楼处）网球中心等装 修设计 玻璃幕墙、钢结构设计 隔音屏设计 大堂、电梯厅装修设计 通风降噪窗 0 水土保持方案设计 1 3 咨询顾问费 4 其他专业工程设计费 二 政府工程监控、管理费 工程技术部 1 安检 2 质检 3 其他 三 项目报批报建费用 经营开发部 1 预售办证费 2 产权初始登记费用 3 查账费 4 其他 5 不可预见费用 四 工程造价咨询费用 总经济师 1 造价咨询费（标底编制） 2 结算咨询费 3 三算单审计费 4 合同鉴定费 5 招投标交易费 五 工程监理费 经营开发部 六 临时工程费用 工程技术部 35
1 施工用水、电、道路等 2 工地围墙等 七 前期费用合计 一项 编制： 审核： 二、五项 编制： 审核： 三项 编制： 审核： 四、六项 编制： 审核： （附表五） 建安成本控制表 项目名称： 分摊到可分摊到所占成本指项目 销售的住总建筑成本测算备序号 项目名称 标(元成本 宅面积的面积的比例说明注/M2）万元)成本（元成本（元（%）/M2） /M2） 一 基础设施 场地平整、土方平衡、挡 土 室外给水管网 室外排水管网（含化粪池） 室外电缆工程（小区内） 室外照明工程 室外煤气管道工程 36
室外弱电管道 小区道路工程（土方、路 基、基层、砼面层等） 供配电系统工程费 外线高压电缆 水泵房设备及安装工程费 直饮水机房设备及安装工 程 消防设备机房设备及安装 （报警、CO2） 二 环境 绿化（含土方平整） 硬质地面（含基层处理） 主题广场（结构及装修， 含广场附带的小品、水景 等） 构筑物（含垃圾站、花池、 亭、山顶标志性建筑等） 环境雕塑、小品、休闲体 育设施等 空中连廊 变频式登山扶梯（上、下） 及配套设施 围墙、大门、值班室 环境水景（喷泉、叠水） 环境照明（含架空层、环 境灯具及泛光照明） 分摊到本 摊到可销占成项目 总建筑指标 售的住宅本比测算序号 项目名称 成本 面积的注(元面积的成例说 万元) 成本（元/M2） 本（元/M2）（%）/M2） 隔音屏 三 公建配套 一层地下室（含人防） 半敞开式地下室 运动员公寓 架空层 37
网球俱乐部及商业 会所及商业 四 建筑单体成本 小高层住宅（**层） 基础工程 土建主体工程 土建专业分包工程 安装主体工程 安装专业分包工程 高层住宅（**层） 基础工程 土建主体工程 土建专业分包工程 安装主体工程 安装专业分包工程 高层住宅（**层） 基础工程 土建主体工程 土建专业分包工程 安装主体工程 安装专业分包工程 五 不可预见费：**% 六 小 计 编制： 审核 注：此表中各种面积分摊的比例由经营开发部提供。 38
（附表六）营销费用控制表 项目名称： 序金额控制措施及营销成本项目 备注 号 （元）简要说明 一 宣传推广费用 1 电视广告片制作 2 电视广告播放费用 3 广告策划设计费用 4 报章广告投放费用 含户外路牌、灯柱、车厢、候车亭、互5 其它广告制作发布费用 联网广告等。 6 展销会（交易会）费用 场租、布置、展板制作等费用 7 模型制作费用 含楼书、平面图、宣传册、质量保证书、8 销售用品设计制作费用 使用说明书等 9 销售现场布置费用 含条幅、标识、花卉、彩旗等 39
10 其它宣传活动费用 如记者招待会、嘉年华会、巡回展览等。二 广告代理费用 三 销售代理费用 1 内销代理费用 2 外销代理费用 四 售楼机构费用 1 劳务费 清洁费用、保安费用 2 售楼车辆费用 3 售楼处办公费用 售楼处办公设备、纸张文具、水电费 4 其它 五 销售需要的设计费 1 1 售楼处设计费用 2 2 装修套餐设计费用 六 销售需要的建安费 售楼处装修施工及维护费含施工费用及销售期内维护、修理费1 用 用。 示范单位(样板房)设计施此费用应为扣除示范单位销售折返之2 工费 后的实际发生额 示范单位(样板房)施工及含施工费用及销售期内维护、修理费3 维护费 用。 4 装修套餐样板房施工费用 售楼临时通道修建及维护5 费用 序金额控制措施及营销成本项目 备注 号 （元）简要说明 6 其它 七 物业管理费用 1 空置物业管理费 2 物业管理开办补贴 3 其它 八 配套设施补贴 1 配套服务补贴 2 会所经营补贴 3 超市经营补贴 4 其他 40
九 营销优惠费用 十 售后服务基金 营销费用合计 编制： 审核： （附表七）开发间接费用控制表 项目名称： 控制措施及 序号 费用项目 金额（万元）备注 简要说明 1 人员工资 2 职工福利费 3 折旧费 4 修理费 5 办公费 6 水电费 7 劳动保护费 8 周转房摊销费 9 汽油费 10 保险费 41
11 会议费 12 职工餐费 13 电话费 14 差旅费 15 运输费 16 其他 编制： 审核： （附表八）管理费用及财务费用目标控制表 项目名称： 控制措施及简序号 期间费用项目 金额（万元）备注 要说明 公司管理费在同期开发的诸个一 公司管理费 项目上进行分摊。 人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 汽油费 42
汽车保险费 招待费 会议费 电话费 人事费 诉讼费 差旅费 运输费 审计费 残保金 税金 二 财务费用 1 利息收入 2 利息支出 含以刷卡方式付楼款的银行手3 手续费 续费。 三 公司管理费及财务费合计 编制： 审核： （附表九）目标成本控制汇总表 项目名称： 单位：人民币万元 元/M2 部门上成本项目工作序号 核定成本单位销售成本项目 报成本占总成本责任部门 序号 控制数 面积成本控制数比例 一、土地征迁费 用及拆迁补偿费 经营开发部 土地征用费用 耕地占用税 劳动力安置费 安置动迁用房支 出 拆迁补偿费 二、前期工程 经营开发部 43
规划费用 设计费用 项目可行性研究 费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 经营开发部七通一平支出 工程项目部 三、建筑安装工 工程技术部 程费 建筑工程费用 安装工程费用 支付给承包方费 用 其他建筑安装工 程费 四、基础设施费 经营开发部 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用 其他设施工程发 生的支出 五、公共配套设 经营开发部 施费 物业管理用房费 用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 44
居委会用房费用 派出所用房费用 六、开发间接费 用 财务计核部人员工资 行政管理费 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 汽油费 招待费 餐费 电话费 人事费 差旅费 运输费 其他 七、销售费用 媒介广告费 经营开发部 广告设施及发布 费 现场包装费 促销活动费 宣传资料及礼品 费 接待厅装修、装 经营开发部 饰费 工程技术部 现场销售器具费 经营开发部 现场销售人工费 卖点增加费 看楼交通费 45
样板间 销售模型费 展销 售后服务补贴 其他 八、管理费用 人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 运输费 会务费 职工餐费 电话费 人事费 差旅费 其他 （附表十） 目标成本审批表 项目： 项目名称 项目范围 项目总价 附件 目标成本明细确定审核 46
部门名称 部门经理审核 成本控制岗审核 经营开发部 工程技术部 工程项目部 财务计核部 行政管理部 总工程师 总经济师 总经理审批 备注 （附表十一）结算审核表(工程系列) 工程名称 乙方单位 负责人及联系电话 合同编号 合同造价 合同工期 项目实际竣工工期 合同质量标准 合同形式 47
累计付款金额 剩余款额 奖、罚及扣款 合同外增减造价 结算范围 结算报审造价 初审说明及造价 复审说明及造价 终审说明及造价 备注 注：结算资料的报送应严格按照《工程管理制度及程序》中的竣工结算资料的报送要求及程序执行。 （附表十二）结算审核表(经营系列) 项目名称 估算成本 乙方单位 负责人及联系电话 合同编号 合同造价 累计付款金额 剩余款额 48
合同形式 合同内容 合同外增减造价 结算范围 奖、罚及扣款 结算报审造价 结算资料清单 初审说明及造价 复审说明及造价 终审说明及造价 备注 8. 工程进度付款作业指引 49
工程进度付款作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 、 1.目的 为规范公司工程费用、设计费、监理费的申请及支付过程，加强费用支付的计划管理，实现相关部门对支付 50
情况的及时准确掌握。 2.适用范围 本作业指引仅适用于工程进度款和中间款的支付，不适用工程结算款和保修金的支付。 3.职责 3 .1监理单位负责审核形象进度及造价。 3 .2工程技术部负责审核形象进度、造价、质量认定。 3 .3项目部负责编制工程用款计划和工程付款申请的审核、付款审批表的制单、付款情况核对。 3 .4财务计核部负责审核、统计付款明细和办理支付手续。 3 .5经营开发部负责编制前期工程费用的用款计划和付款申请的手续。 3 .6各部门在履行其他部门签订的合同时，履行部门在编制付款计划前必须征求签订部门的意见后，在按公司会签程序各部门进行会签审核。 4.工作程序 4 .1年度、月度、施工部位付款计划的编制 41..1年初经营开发部、工程技术部、财务计核部根据公司经营计划，针对在建项目实施情况及本年度新开项目计划制订本年度付款计划。 42..1每份工程合同、监理合同或设计合同签定之后，由各部门成本控制岗位人员根据合同有关支付进度款的条款，按工程进度计划细化编制付款计划。 43..1在公司每月经营计划例会上，财务计核部根据公司的资金状况协调下月工程费用支付额度，并将工程款支付的情况反馈给各部门成本控制岗。 44..1各部门负责建立本部门范围内的成本台帐，工程项目部负责建立项目支付台帐以了解进度款支付情况，为调整月度、部位支付计划提供数据，报工程技术部，由工程技术部统一审核。 4 .2进度审核付款流程 随着工程建设项目的进展情况，施工单位会提出工程进度付款申请，公司按以下程序进行进度（结算）审核。 41..2施工单位须按照合同要求和进度要求进行施工，按月报施工进度的提出工程量进度申请；按部位报施工进度的提出部位工程量进度申请。并报监理单位审核。监理单位审核通过后须签字盖章，由工程项目部对照工程的实际进度进行审核。 42..2若因工程质量或其它原因，工程项目部不同意施工单位的付款申请，则应在施工单位提交资料上批注意见后，及时将资料返回监理，由其交还施工单位。 43..2若工程项目部同意（包括完全同意和部分同意）施工单位的付款申请，应确认签字盖章。然后将申请资料（含施工单位的工程款支付申请表；施工单位进度款报价书；施工单位报送的本期发生的补充造价；经工程技术部审核的补充造价资料等）报工程技术部审核。 44..2工程技术部收到进度报表和有关资料后，作好签收，并立即在各专业造价工程师的支付申请台帐中登记，就相应付款章件、款项计算内容、数量和价格以及付款计划额对照等工程施工合同、项目目标成本等进行审核。如果超出目标成本是否有补充造价（如设计变更、现场工程签证）的完整手续。如果补充造价手续完整，且发生的补充造价在三个月内则登记工程进度台帐，否则不予认可。 2.设计变更、现场工程签证审核 a) 进度款中明确存在合同外的增减工程，需有工程项目部确认签字，经营开发部经理以上人员的审批签字，审批权限按现场签证和设计变更权限处理。或通过公司的会签程序办理的增减项目。 b) 现场签证和设计变更单顺序号不连贯、公章及签字不全，无施工后完成情况不得作为结算书附件参与结算。c) 在复核变更签证时，工程技术部有权更正现场工程师及监理已确认但不符事实的工程量。 2.工程量审核 a) 在审核工作进行前，成本控制岗人员应至少阅读一遍合同，重点复核：工程内容、水电费、付款方式、付款时间、质保金、工期和质量奖罚等； b) 对提供工程进度款文件中存在易产生歧意、表示不清晰的文件，退回经办人； c) 进度款单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；进度款单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定或按《工程管理制度及程序》中的相关条款执行。 51
d) 进度款的工程量核实，不清之处，各部门成本控制岗位人员要到工程技术部、工程项目部确认或到工地现场进行实地测量确定计量结果。 45..2以上工程付款的操作事项必须按工程技术部的《工程管理制度及程序》中的“工程建设资金支付管理程序”要求执行并履行工程付款会签手续审批。 4 .3工程付款审批单上报与审批 《工程项目付款审批表》列有现场工程师、工程项目部经理、主办工程师、工程技术部经理、财务计核部经理、总工程师、总经济师、总经理、董事长签字栏，按公司有关付款会签审批权限的规定，分别签署意见，对付款额度超出总经理权限范围的，按规定报董事长审批，会签审批结束后，财务计核部根据会签审批意见办理支付手续。 41..3若会签审批结果是同意全部支付，则由财务计核部在当月内办理付款手续。对需分期支付的，工程项目部不再制单，由财务计核部根据实际情况办理后续付款手续。 42..3若会签审批结果是不同意支付或不同意全部支付，则由财务计核部于会签审批完成后两个工作日内将会签审批单返回工程技术部，由工程项目部根据会签审批意见重新制单，并继续执行文件中报批流程。 4 .4付款情况核对 41..4根据支付控制情况需要，财务计核部和各部门成本控制岗应完成项目付款申请和实际付款数额的核对。 42..4在每月付款计划中已列项，但未在当月制单的付款项目，其付款计划额度作废，下月重新报计划；若已在当月制单，但未完成审批和付款手续，其当月付款计划额度作废，作为应付未付款项目在下月计划中申报，不必重新制单。 43..4核对人须在付款清单上签字确认，并注明核对日期。 5.支持性文件 《工程付款审批流程》 6.相关记录 《工程项目付款审批表》 52
（附表一） 工程（材料）预付款、进度款、审批表（工程系列） 项目名称： 工程名称： 施工（签约）单位： 合同编号： 合同造价： 合同名称： 本次申本次申累计付合同约定付款形式、时间及本次付报款审累计付合同余报款价 款额项目形象进度 款率% 核价款率% 额（元）（元） （元） （元） 工程部技术审核意见 经营开发部审核意见 财务计核部审核意见 总经济师审核意见 总工程师审核意见 总经理审核意见 备注 53
（附表二） 项目预付款、进度款审批表（经营系列） 项目名称： 乙方单位： 合同编号： 合同造价： 合同名称： 本次申报本次申报合同约定付款形式、时本次付款累计付款累计付款合同余款款价 款审核价间及项目形象进度 率% 额（元） 率% 额（元）（元） （元） 经营开发部审核意见 工程技术部审核意见 财务计核部审核意见 总经济师审核意见 总工程师审核意见 总经理审核意见 备注 54
9. 战略采购作业指引 战略采购作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 55
1.目的 明确战略采购操作程序及方法，确保符合公司规定及提高采购效率降低采购成本。 2.适用范围 集团统一确定和实施的战略采购材料、设备及工程、监理服务。 3.术语和定义 3 .1战略供方及战略采购：指公司出于提高质量、降低成本、增加效率等目的，与若干家供方签署协议，约定向我方提供产品及服务范围，在一定时期内直接向其进行采购。 3 .2定点战略采购：公司范围内的战略采购项目。 4.职责 4 .1公司工程技术部 41..1负责战略采购的组织实施； 42..1负责战略采购招投标过程中经济标评定及价格谈判。 43..1负责公司定点战略供方的选择及协议签署。 4 .2公司下属公司及工程项目部 41..2负责上报项目采购清单及需求时间，如需要可参与定点战略供方的评定标工作。 42..2负责合同履行。 4 .3公司招标工作小组及经营开发部 41..3负责确定点战略采购项目及入围供方的确定批准。 42..3负责对公司工程技术部签署的定点战略采购协议及具体采购合同的审批。 43..3负责当战略协议约定无法满足项目需求时，采购方式变更的审批。 5.工作程序 5 .1区域采购的区域战略协议 51..1确定区域采购签署战略协议后，公司工程技术部及时知会下属公司及各部门成本控制岗； 52..1按照区域采购协议内容在协议范围内采购项目必须履行协议。 5 .2定点采购战略协议 51..2定点战略采购的审批 公司工程技术部可以根据公司整体采购需求向公司招标工作小组提出《定点采购审批表》，将部分材料设备或专业施工采用战略采购方式，审批表应注明确定战略供方过程拟采用的采购方式； 5 .4公司招标工作小组及经营开发部确认后，公司工程技术部应将拟进行的战略采购项目按公司会签程序进行会签，会签获得批准后实施。 51..4定点战略采购的组织 a）公司工程技术部根据《工程管理制度及程序》中的相关条款对供方进行筛选，确定拟邀请参与投标的供方，并报公司各部门会签进行审批后进行招标工作。 52..4定点采购战略协议的签署 .在获得公司各部门会签审批后，公司工程技术部负责与中标的供方进行谈判最终确定协议内容和价格，并拟定《定点采购战略协议》； .《定点采购战略协议》由公司工程技术部按公司会签程序进行会签，会签获得批准后实施。 3..4具体采购合同的签订 5 .下属公司或工程项目部根据与战略供方签定的《战略协议》签订具体采购合同并上传公司工程技术部，且相关手续应齐全，工程技术部应按公司会签程序办理会签手续。工程技术部成本控制岗应对下属公司采购合同进行备案、登记台帐。 5 .5合同履约与评估 51..5下属公司、工程项目部负责合同履约； 在合同履约结束后由公司招标工作小组、经营开发部组织公司工程技术部、下属公司对战略供方进行 56
履约评估； 5 .6特殊情况处理 已签署协议的战略供方不能满足要求的，公司工程技术部首先以书面方式取得战略供方谅解，之后提出《采购方式变更审批表》，审批权限为 a）不能满足要求的定点战略供方，由公司招标工作小组、经营开发部审批； b）不能满足要求的区域战略供方，由公司招标工作小组、经营开发部审批。 审批完成后按以下审批结论分别进行处理： a）批准的，按批准的采购方式重新采购； b）不批准的，公司工程技术部负责知会公司相关部门调整项目计划或产品配置。 6.支持性文件 《工程合同管理流程》 7.相关记录 《采购方式变更审批表》 《定点采购审批 57
10. 工程造价管理办法 造价管理办法 58
目录 第一章 总则 第1 条制订造价管理办法的目的 第2 条本管理办法适用范围 第二章 业务范围58 第3 条业务范围 第三章 造价管理原则及目标 第4 条造价管理的原则 第5 条造价管理的目标 第6 条造价管理的权限 第四章 造价管理的办法 模块1 造价估算的管理 第7 条造价估算目标 第8 条造价估算方法 模块2 造价审核的管理 第9 条对结算专业进行规范分类 第10 条对审核对象进行等级管理 第11 条合理安排造价审核进度 第12 条造价审核时限管理 第13 条主持造价评审会议 模块3 造价纠纷的管理 第14 条对结算纠纷进行分类管理 模块4 结算支付的管理 第15 条建立支付风险评估机制 模块5 造价分析的管理 第16 条重视造价的总结管理重要性 第17 条规范造价成本核算对象的标准 第18 条归集分摊工程造价，形成真实的历史造价成本 模块6 造价档案的管理 第五章 造价管理的措施 第24 条对造价业务精细化管理 第25 条对造价管理进行标准化管理 59
第一章 总则 第1 条制订造价管理办法的目的 1. 为了加强公司建设工程造价管理，规范建设工程造价管理模式，合理确定和控制建设工程造价，维护公司的合法权益，根据公司的现有管理构架及相应的框架文件下，制定本办法。 2 .编制的造价管理办法及实施细则，在运行过程可根据执行效果，定期按法定程序进行修订升级。 第2 条本管理办法适用范围 1. 本办法所称建设工程造价，是指建设工程的建造成本，包括建筑安装工程费、设备购置费。 2. 建设工程造价的确定，按照国家、省、市、公司相关工程造价管理规定执行。 第二章 业务范围 第3 条业务范围 1.根据公司各部门业务分工。 2.造价管理的业务范围如下： 部门 管理模块 管理对象 造价管理业务范围 序号 J、G、造价的事前控制 拟建项目 建立造价控制事前控制体系 C、X J、G 工程造价的估算 拟建项目 对工程造价进行事前控制 G 造价的事后控制 竣工项目 G 结算审核的管理 竣工项目 结算审核的管理 X 结算纠纷的管理 竣工项目 对结算纠纷的业务，配合公司律师 G、C 结算支付的管理 竣工项目 盘点结算款的支付清单 J、G、成本分析的管理 竣工项目 建立统一的成本经济指标体系 C、X X 造价档案的管理 竣工项目 建立统一的档案管理索引系统 第三章 造价管理原则及目标 第4 条 造价管理的原则 1.造价管理办法应符合省市有关建设房地产行业法律、法规、规章制度、行政管理文件等方面的规定。 2.造价管理的办法应与公司其他管理制度相配备。以使形成的造价管理办法能在公司框架文件下运行。 3.工程造价管理应按建设程序多级控制，即投资估算控制设计概算，设计概算控制施工图预算，施工图预算控制结算。 4.编制和审查房地产项目工程造价应坚持实事求是、科学合理、客观公正的原则，严格执行国家和省市有关法律、法规和政策，防止少算、漏算和高估冒算。 第5 条造价管理的目标 1.造价管理的总体目标：正确处理产品品质、施工进度、工程质量与成本之间的辩证的关系， 使房地产开发的造价水平控制在合理的范围内。实现造价管理的四个现代化：规范化、标准化、程序化、信息化。 60
2.造价管理的限额目标：通过全过程有效控制，将本工程投资总额控制在公司批准的工程投资总估算内。 3.造价管理的质量目标：通过科学的管理方法，确保工程造价的合理性、真实性。 4.造价管理的进度目标：造价管理的节拍满足房地产产品开发的实施进度的客观需要；保证造价控制的时效性、及时性。 第6 条造价管理的权限 1.根据公司的授权，组织构架及组织分工，对审核对象进行权限管理，以确保公司的利益安全。 2.造价业务文件直接关系到公司的经济利益，为了确保造价文件的安全性，设置造价业务文件生效条件，实施造价文件生效条件，任何造价文件必须经过相应级别授权签字、会签、日期、盖章、才能成为有效的文件，具体授权如下： 部门程序 公司程序 行政管对外造价 额度授权 经办审核复核部门总工总经总经 董事理部盖文件 人 人人经理程师济师 理 长章 货物类结 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 算 （定额版）招投标工程且○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○○ 造价≥100 万元 工程类结（非定额版）算 招投标工程○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 且造价＜100 万元 零星类且造○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 价＜10 万元 服务类结 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 算 造价≥10 万○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 维修类结元 算 造价＜10 万○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 元 致乙方造价业务函 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 件 第四章 造价管理的办法 模块1 ·造价估算的管理 第7 条造价估算目标 1.在房地产开发过程中，建造成本占有的比例最大，实行造价的事前控制十分关键，、在项目实施前、对造价管理对象进行全方位透视、分析，针对项目进行事先总体控制，形成造价管理的事前控制体系。 2.根据分期开发计划，编制建造成本估算，根据设计深度的不同，逐步修正估算，造价估算指标作为设计的限额设计的上限，经修正后作为工程技术部进行招标的成本控制线。 第8 条造价估算方法 61
1.投资估算根据确定的建设规模、建设内容、建设标准、工艺标准、主要设备选型、建设条件、建设工期，在优化建设方案的基础上按照估算指标及有关规定和市场经济信息进行编制。 2.根据房地产沉积下来的历史成本经济指标对公司拟建项目进行工程成本的估算预测工作，具体工作模式如下： 工程造价估算作业模式 成本控制中心工程造价估算序号 协作职能部门 提供之文件 步骤 01 解读项目策划报告 经营开发部 策划报告或项目的立项报告 02 解读前期设计文件 工程技术部 工程估算所需要的设计文件 完成招标标段划分与成本科目的对03 统一建立造价成本科目 总会计师 接 各部门成本控制04 采集成本经济指标 根据拟建项目的特点收集数据 岗 各部门成本控制05 编制工程成本估算报告 提交工程成本估算报告讨论稿 岗 06 主持工程成本估算评审会 相关部门参加 形成工程造价估算正式稿 模块2 造价审核的管理 第9 条对结算专业进行规范分类 1.对造价任务进行规范分类，便于专业工程师及专职人员的造价任务的分配，也有利于与成本的分摊归集： 编结算类型 乙方 定义 码 凡甲方采购的货物，（凡附带有安装的采购均纳入工程A 货物类结算 供应商 类），需要与供应商进行结算。 B 工程类结算 B1 总包工程 建造商 合同约定了乙方应承担总承包服务条款的工程 （建造）分B2 分包工程 合同约定乙方应纳入总承包管理的工程 包商 B3 零星工程 建造商 以零星合同或以委托书或签证形式办理结算的工程 凡小业主收楼以后在物业使用期发生的维修结算均归C 维修类结算 建造商 入此类。 D 服务类结算 服务商 提供智力服务的合同价款结算均按此类。 D1 设计费结算 设计单位 D2 监理费结算 监理单位 D3 咨询费结算 咨询单位 E 其他类结算 不在上述分类标准以内的结算 62
第10 条对审核对象进行等级管理 1. 根据项目规模、审核范围、复杂程度对审核难度进行分级管理 等级 计价方式 审核难度 A 定额计价 造价不确定因素多，计价程序复杂，审核周期长 B 清单计价 土建、安装施工类工程，造价子目多， C 单价包干 采购类合同等，主要审核工程量、采购量、签收量 D 总价包干 应注意减少项目的审核，工程类总价包干其审核难度应具体分析E 费率计价 主要审核工程量，服务类费率计价审核难度小 2.为了形成多层制约监督机制，对造价审核进行监督管理，总经济师为造价审核的最终审核人， 对需要三审项目进行三次审核，可对工程结算等工作进行抽查监督，并向项目部、工程技术部、下属公司提供有关改进意见。 第11 条合理安排造价审核进度 1.根据结算的竣工时间、结算申报时间、结算时效期、合同计价方式、结算资料完备度统筹考虑结算审核次序。以形成合理的结算排队挂号制度，以使结算审核工程任务计划安排有序透明，应避免不合理的结算任务安排次序造成合作商与公司形成矛盾及不必要的法律纠纷。 2.为了便于对结算进度状况进行统计分析并随时掌握结算审核进度情况，对结算审核进度进行分类管理： 序号 结算进度分类 定义内涵 指乙方已报结算资料并已经工程项目部、工程技术部签收但等待审核1 已报未审 的项目 指工程项目部、监理公司的初审，初审标准参照工程技术部的《工程2 正在一审 管理制度及程序》中的“工程预结算管理办法及指导意见书”中的相关条款。 3 一审完成 指工程项目部、监理公司的初审合格并已报工程技术部。 指工程技术部的审核，工程技术部的审核标准参照工程技术部的〈工4 正在二审 程管理制度及程序〉中的“工程预结算管理办法及指导意见书”中的相关条款。 5 二审完成 指公司工程技术部的二审意见已反馈公司总经济师。 第12 条造价审核时限管理 1.在安排结算任务时，应充分考虑合同条款中关于结算期的约定，公司整个审核时限不应超过合同约定的结算期，以避免不必要的法律纠纷。 2.项目部在受理结算初步审核任务后，应在合理的结算审核时限内充分的考虑公司的资金情况而应要取得更长的结算时间，避免“过期视为认可”的造价审核时限风险。 3.其它有关造价审核时限管理的相关规定参照工程技术部的《工程管理制度及程序》中的“工程预结算管理办法”中的相关条款执行。 第13 条主持造价评审会议 1.结算审核评审会（每半月或每月）应在各项目结算审核完成后召开一次，凡审核造价在10万 63
元以上项目均需进行评审。由成本控制中心发出会议通知，要求相关职能部门参加评审。 2.结算评审会由总经济师主持，审核人员准备（电子版）结算审核报告在会议上对结算审核情况进行（幻灯片演示）汇报，对提出的问题由各职能部门进行逐条评审提出解决办法，由成本控制中心形成决议后作为结算审核依据。 模块3·造价纠纷的管理 第14 条对结算纠纷进行分类管理 1.根据纠纷事件的严重性、大小对乙方单位提出的结算纠纷进行分类管理，以妥善处理甲乙双方的结算纠纷，维护公司的品牌不受影响。 2.对于根据不同的纠纷事件制定不同的争端解决方式。 序结算纠纷等级 解决方式 定义内涵 号 A级 起诉纠纷 法院调解 指乙方已向法院起诉的案件 严重纠纷，超出工程技术部受权，可通过决策解决或B级 严重纠纷 公司调解 通过法律途径解决。 工程技术部一般性纠纷，在工程技术部受权内，可通过结算评审C级 一般纠纷 调解 决议解决 3.关于结算过程中发生的结算纠纷，公司应根据《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，并根据合同条款、招标文件全面采集有利于公司的证据，并与公司律师及相关部门进行沟通，制订详细的《结算纠纷应诉方案》。 模块4·结算支付的管理 第15 条建立支付风险评估机制 1.针对公司造价结算任务的积压量，为了对应每年重大传统节日期间，乙方单位申请支付的高峰，缓解双方结算支付方面矛盾，工程技术部应对“已报未审”项目的结算进行全面整理，对结算情况进行全面盘点分析。 2.对各类结算进度状态下的结算任务进行分类管理，并与财务计核部进行对接，提供节日支付额度建议并对支付风险提出评估意见。科学评估其结算款超支付风险，建立结算款支付风险预警机制。 序分类 定义内涵 超付风险 号 甲乙双方往来帐目已明确，会签通过后财务可直接1 三审完成项目 O 级 支付 2 一审完成项目 一审与二审的误差应在可控范围，超支付风险小 B 级 已报未审项目 3 A 级 正在一审项目 造价的不确定少，超支付风险小，但应注意工程类3-1 总价包干 A1 级 结算项目 3-2 清单计价 工程类结算工程量审核量大，有一定超支付风险 A2 级 造价的不确定性大，误差可控性差，应重点盘点评3-3 定额计价 A3 级 估 模块5 ·造价分析的管理 64
第16 条重视造价的总结管理重要性 1.由于房地产产品开发的特殊性，只有通过不断的总结，无论是从造价管理的主体对象、还是客体对象都应进行全方位的总结，才有形成具备时效性、真实性、可用性的房地产核心行业数据库，为房地产的新一轮投资开发沉淀宝贵的经验。 2.对造价数据系统格式化，形成月报年报，最终总结三级信息采集体系，有过程总结、也有终端总结，有利公司沉淀真实的数据信息。 第17 条规范造价成本核算对象的标准 1.由于建造产品按其用途可细分商建、公建、配套、红线内市政、红线外市政等，根据不同的核算对象，将有不同的成本分摊办法，必须统一成本分摊规则，以便统一成本核算口径。 层次 成本核算对象 核算层次 A 公司 站在公司的角度，对房地产项目进行全面盘点 各部门成本控B 站在部门职责的角度，对项目进行成本核算 制岗 C 楼盘 以楼盘为核算对象，为房地产成本管理的基本核算对象 D 街区 根据成本核算的细度，为楼盘成本管理的过程控制点 E 单位工程 以单体的建筑产品为核算对象，为成本数据来源 F 专业工程 最基层的成本经济数据，数据的采集，数理的分析十分关键。 2.全面加强造价经济指标的分析,在事前的设计阶段需编制设计概算及设计档次标准、设计用材标准，并逐步建立全面的成本控制指标。 3.根据公司的管理水平的发展，逐步建立专业级造价软件、部门级造价软件系统、公司级成本管理软件系统，充分利用先进管理工具进行各项造价任务的管理工作。 第18 条归集分摊工程造价，形成真实的历史造价成本 1.根据房地产产品特点，建立公司级基础数据体系如建筑面积、可销售面积、套内面积等并随着分期开发控制性节点进行动态修正，以确保造价指标的基数的有效性。 2.对已结算项目进行全面的历史成本分析，形成真实的房地产楼盘开发的经济指标数据库，为公司拟建项目提供具有可比性的数据指标，以形成房地产开发核心竞争力。 模块6 ·造价档案的管理 第19 条注重造价档案电子化管理 1.工程造价档案以各种文字、图表和多媒体、电子文件等多种形式表现，是造价管理过程中的历史记录，是公司十分重要的档案资料，建立科学的造价档案管理办法是十分必要的。 2.应重点进行造价档案管理信息化的建设，应以先进科学技术手段和科学管理方法与传统的档案管理方式的进行有机结合，提高档案工作的整体水平。 3.要注重要运用电子计算机对档案进行编目、检索、借阅管理和综合利用，提高档案信息资源开发能力，应注重造价业务文件电子版与纸质版双版制度的实施。 第20 条造价文件的收文管理 1.工程项目部资料审核人员应对乙方单位报审的造价资料审查，审查资料的完整性、充分性。对于未按工程技术部的《工程管理制度及程序》中的“工程预结算管理办法及指导意见书”中的竣工结算资料报送规定的格式及版本、份数等方面的要求的资料提供者，工程项目部资料审核人员可行使否决权，应不予收文受理。 65
2.公司各成本控制岗位人员应对接收的造价业务处理文件进行电子台帐的登录工作，形成统一规范的电子信息库。 3.为了提高工作效率，工程项目部、工程技术部可对外接收资料的时间进行集中时段受理制度办理，可告知房地产合作商在约定的时段内受理造价档案资料。 第21 条造价业务内部流转管理 1.公司各成本控制岗位人员应负责将已办理签收手续的项目录入电子台帐，再先交部门经理阅，部门经理根据各业务板块的分工，对造价业务进行分级受理或交经办人进行具体业务实施。该项业务完成后，经办人再交成本控制岗位人员登录，对外分发并存档。 2.造价工程师在处理具体造价业务时，应妥善保管领取的造价业务资料。对于在造价业务受理过程丢失造价资料的造价工程师，将按公司制度进行处理。 3.造价工程师在处理完成造价业务后应形成统一要求的造价业务成果文件，再交信息工程师进行统一存档。 第22 条造价档案对外移交管理 1.造价业务处理完成后，由公司各成本控制岗位人员向公司档案室或部门外相关部门移交造价档案，移交时，移交人与接收人须办理签收手续 2.造价档案资料存放、保管按下表 一、二、审项目 三审项目 层次 发放部门 原件 复印件 电子件 原件 复印件 电子件 A1 工程技术部 1 1 1 1 1 1 A2 公司财务部 1 A3 公司档案室 1 1 A4 公司总经济师 1 1 1 B 乙方单位 1 1 合计 总份数 1 2 1 5 5 第23 条造价工具的保管 1.造价工具是整个造价管理部门的资产，必须做到电子台帐登录制度、对造价工具的使用动向必须做到可追溯性。 2.造价管理人员应有合理的造价工具保管办法，以确保造价工具的不丢失同时又能做到造价工具资源共享。 名称 保管办法 书籍类 集中保管，工程师根据需要领用，但应建立借阅台帐 定额依据 造价期刊 专业书籍 66
软件类 集中保管，工程师根据需要领用，但应建立领用台帐 专业软件 管理软件 配置类 个人登记领用，纳入固定资产管理 可移支配置 3.造价工具的品种、配置数量应与造价管理人员的人数、造价业务量相匹配，既要足够又要尽量共享。 第五章 造价管理的措施 第24 条对造价业务精细化管理 1.现将根据确定的造价管理模块，进行精细化管理，才能与“细节成就品质”的指导思想配备。 2.以下是根据公司的现有管理构架及相应的框架文件下，编制的造价管理办法及实施细则，在运行过程将根据执行效果定期按法定程序进行补丁升级。 第25 条对造价管理进行标准化管理 1．造价管理离不开数据处理，为了便于利用电脑的EXCEL 或专业软件对造价数据进行标准分类，统一定义述评，利于从下而上的统计口径的统一或平等职能部门业务流转接口的一致性，以提高工作效率，确保造价数据的数理处理。 第26 条对造价管理员工内部培训 1.在公司内部应对全体造价人员进行内部培训，统一造价管理方法，进行造价管理的标准作业。 2.在公司内部应建立统一的造价管理信息采集系统，进行归口采集，积累电子化数据库。 3.在公司内部应建立统一的造价资料电子存档系统，以利于造价资料的快速索引，以利于造价资料使用者的借阅调用。 4.对人的总结，从个人业绩方面进行考核，可调动人的主观能动性，保证造价管理的深度、确保房地产开发全造价管理的效果和质量。 第27 条对乙方单位进行培训，统一申报文件，实行双版申报制。 1.成本控制中心编制造价申报文件标准版本，并对乙方单位进行分批培训，要求乙方统一提供电子版及书面版，对造价管理实行“双版制”，以对造价管理实行无纸化、电子化管理。 2.建立乙方单位通讯管理系统，并由成本控制岗位人员进行定期维护更新，以确保造价管理的外部信息的通畅。 第28 条建立造价管理标准作业模块，统一造价管理尺度 1.由于造价管理人员的专业、年龄、从业经验的不一致，导致造价管理的尺度不同，有必要统一造价管理各模块中的作业程序、作业版本，以减少人为主观失误风险。 2.成本控制中心建立统一的造价信息控制点采集系统，以便对造价数据进行归集数理统计分析， 多次生成种类造价信息报表。 67
11. 招标文件编制作业指引 招标文件编制作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 68
1. 目的 及时、准确编制工程招标文件，为工程发标提供依据。 2. 适用范围 适用于对内部邀请招标工作的工程招标文件及附表资料的编制。 3. 职责 3 .1公司工程技术部负责编制建安工程施工、监理、材料及设备采购招标文件的经济标、商务标、技术标；3 .2公司经营开发部负责编制勘察、设计等前期部分招标文件的经济标、商务标、技术标； 3 .3 公司各部门、各领导按公司会签程序对招标文件进行会签。 4. 工作程序 4 .1工程招标文件编制原则 41..1工程招标文件内容不能违反国家的法律法规； 42..1工程招标文件必须完整准确地反映项目的实际情况，如招标工作的性质、规模、结构特征、工期要求、质量要求、建设条件等，以使投标单位的投标建立在可靠的基础上，防止在履约过程中发生争议； 43..1工程招标文件中各部分内容力求统一，用词力求准确、严谨，以避免对文件的理解和解释产生分歧而形成纠纷。 4 .2工程招标文件的主要内容（根据招标项目的规模及性质，下述内容可酌情增减） （1）工程名称、地址、现场条件； （2）工程规模及特征（含工程、材料和设备的性能、品牌、产地、能耗、环保等技术参数作详细说明）； （3）工程招标范围及招标指定分包项目； （4）工程承包方式； （5）工程质量、工期要求； （6）投标人资质等级要求及投标人项目经理资格要求； （7）工程量计算依据及工程计价方法及工程量清单； （8）工程预付款支付、进度款支付及结算方式； （9）投标担保、履约担保金额及支付方式； （10）投标文件格式、组成、份数等要求； （11）评标、定标方法； （12）投递投标文件的地点和截止时间； （31）工程招标文件的主要内容的具体填写：参照工程技术部的《工程管理制度及程序》中的“工程预结算管理办法及指导意见书”中的相关条款。 4 .3工程招标文件组成 41..3工程招标文件一般包含如下主要章节(根据招标项目的规模及性质不同，内容可酌情增减)。 （1）第一章致投标人 （2）第二章投标须知 投标须知及附表 （3）第三章合同条款 通用条款 专用条款 （4）第四章合同文件格式 协议书 （5）第五章标准、规范和技术要求 （6）第六章图纸 69
图纸清单 标准图集清单 （7）第七章工程量清单 工程量清单的说明及投标报价说明 工程量清单格式 （8）第八章投标文件格式 投标函部分 商务标部分 技术标部分 （9）第九章中标通知书 42..3招标人在投标截止日期前7 日以书面形式发出的招标文件的澄清（答疑）纪要、修改（补充）函件，均是招标文件的组成部分，均构成对招投标人的约束作用。 4 .4工程招标文件审核 由公司各部门负责工程招标文件的审核、会签。 5. 支持性文件 5 .1无 6. 记录管理 无 70
12.招标管理作业指引 招标管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 71
第一条：为择优选择合作单位，有效控制工程造价，维护公司合法权益，避免在项目建设过程中出现建设资金不合理地流失，根据国家、省、市有关规定，结合公司授权表及公司工程建设的实践经验，特制定本办法。第二条：依据公司授权及议事管理办法，工程系列招投标以估算金额划分决策模式，具体约定如下： 属地 本市 外省市 50-200万200万元以50万元50-100100万元金额 10万元以下 10-50万元 元 上 以下 万元 以上 主办部门主办部门议主办部主办部门议主办部门主办部门经理、公主办部门决策事后主办部门经理、事后报招标报公司走报公司走司总工、报公司走模式 门经理、公司公司总小组批准 会签程序 会签程序 公司总经会签程序总工批准 工批准 批准 工程项目主办部门主办部门工程项部推荐3主办部门推推荐3家以推荐3家以目部选工程项目家以上单荐3家以上单上单位，由上单位，由择3家部选择3位，由项位，由主办部主办部门主办部门投标主办部门推单位，通家单位，目部经理门经理组成经理组成经理组成单位荐信息库中过考察通过考察组成考察考察小组，通考察小组，考察小组，选择资信优良的评定后，评定后，小组，通过全方位考通过全方通过全方方式 一家单位 确定一确定一家过全方位察选择一家位考察选位考察选家资信资信好的考察选择资信最好的择3家入围择4家入围好的单单位 3家入围单位 单位参与单位参与位 单位参与投标 投标 投标 工程项目部、成参与各部门经理本控制相关部相关部部门协作部门经及成本控制招标小组 招标小组 岗、工程门、招标门、招标及人理、招标小组岗、招标小组技术部小组 小组 员 专业人员 最终公司总经公司总公司总经公司总经理 公司总经理 董事长 董事长 审批 理 经理 理 注：1.严禁支解单项工程 2.此表只适用于工程系列的招标工程 72
依据公司授权及议事管理办法，技术咨询类招投标以估算金额划分决策模式，具体约定如下： 属地 本市 外省市 2万元以40万元以5万元以5-20万金额 2-10万元 10-40万元 20万元以上下 上 下 元 主办部门主办部门主办部议事后主主办部门议事主办部门经理、公主办部门报决策主办部门报公门经理、办部门经后报招标小组报公司走司总工、公司走会签模式 司走招标程序公司总理、公司总批准 招标程序 公司总经程序 工批准 工批准 批准 经营开主办部门经营开发部发部外经营开发推荐7家以外阜前期责主办部门推荐阜前期部外阜前主办部门推荐3上单位，由任人推荐75家以上单位，责任人期责任人主办部门家以上单位，由主办部门家以上单投标由主办部门经选择3选择5家推荐比对主办部门经理经理组成位，主办部单位理组成考察小家单位，单位，通后资信优组成考察小组，考察小组，经理组成考选择组，通过全方位通过考过考察评良的一家通过全方位考通过全方察小组，通方式 考察选择3家察评定定确认3单位 察选择一家资位考察选过全方位考入围单位参与后，确定家，招标信最好的单位 择5家入围察选择5家投标 一家资确定一家单位参与入围单位参信好的单位 投标 与投标 单位 参与主办部协作部门各部门经理及相关部部门门经理、相关部门、经理、公司成本控制岗、招招标小组 招标小组 门、招标及人公司总招标小组 总工 标小组 小组 员 工 最终公司总经公司总公司总经公司总经理 公司总经理 董事长 董事长 审批 理 经理 理 注：1.严禁支解单项工程 2.此表只适用于技术咨询系列的招标工程 第三条：招投标工作参与部门及工作职责划分： ◆工程技术部、经营开发部具体工作包括： 1、供应商信息的收集、组织，并参与资格预审； 2、参与工程投标单位的考察，填写投标单位筛选意见； 3、招标文件的起草、传阅、报批； 4、确定投标入围单位并报批； 5、组织召开发标会议，发放标书； 6、依据招标文件约定时间，收回投标文件； 7、组织开标会议，宣布开标结果； 8、组织评标，负责商务标、经济标、技术标的评定； 9、评标结果报批； 10、合同起草、报批、洽谈、签订； 73
◆其他会签部门具体工作包括： 1、对经办部门提出的投标侯选人筛选意见提出相应建议； 2、对招标文件、合同进行会签并提出修改意见； ◆ 招标工作小组具体工作： 1、对招投标过程中相关文件进行传阅、提出修订意见。包括：招标文件、中标通知书、合同。 2、对招投标活动进行监督、检查、最终确认，任何成员均有权了解下列事项： A、投标单位资格预审情况； B、开标后的投标文件内容； C、评标过程及结果； D、合同主要条款； 3、负责经济标、商务标、技术标评审，提出评审意见； 4、对评标结果进行确认； ◆总经理具体工作包括： 1、对各报批文件进行批示， 2、对招标文件、合同等审阅，修订、批准； 3、批准招标文件发放； 4、签订合同。 第四条：工程发包有五种模式，依据有利于工程造价管理原则，优先顺序分别为： A、定额计价招标； B、工程量清单招标； C、综合单价招标； D、计价规则招标（费率招标）； E、直接发包。原则上一般有条件的优选用A种招标方式，特殊情况下采用D---B种方式，不得选择直接发包方式，以保证最大可能由市场形成价格。发包方式一般依据以下原则确定： 1、拟招标项目同时符合下列条件，须采用定额计价招标： A、估算造价在01万元以上； B、有完整的施工图； C、有充足的招标文件起草及工程量计算时间； 2、拟招标项目同时符合下列条件，采用“综合单价招标”： A、估算造价在 01万元以上； 3、拟招标项目同时符合下列条件，采用“工程计价规则招标”； A、估算造价 01万元以上； B、定额及其子目较为完善，计价程式、工程量计算规则清楚； C、有方案图但无施工图； D、招标时间不能满足计算工程量时间需要。 其中C 和 D只需满足其中任何一个条件即可。 4、属垄断性行业，行业内具备相应资格的单位少于2 家，或者估算造价低于 01万元的项目，可以采用“直接发包”方式。如：供配电工程、市政自来水碰口、燃气工程、通信工程、有线电视、人防工程、消防工程等；但如果行业具备资格的单位超过3 家（含3 家），且不存在从属或联合经营关系，能够形成有效竞争的，参照本条1、2、 3约定执行。 第五条：招投标阶段的成本控制主要是合同价： 合同价是指在工程招标投标阶段通过签定总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同，以及技术和咨询服务合同所确定的价格。合同价属于市场价格，它是由承包发包双方根据市场行情共同议定和认可的成交价格。有时合同价并不等同于最终结算的实际工程造价。但应注意：根据合同计价方法的不同、合同承包形式的不同，最终结算的实际工程造价也会有所不同。建设工程合同有许多类型，不同类型合同的合同价内涵也会有所不同。 74
第六条：招标文件、合同草稿等文件会签流程 按下列流程会签： 工程技术部提供文件模板→工程技术部各专业工程师依据项目具体情况修改，形成“征询意见 稿”→各部门征询意见稿沟通、提出修改意见→工程技术部依据修改意见修改，形成正规的会签文件→按公司会签程序会签、修订→行政管理部备案（执行稿）→ 发给相关单位、部门。 对合同而言，在形成正规的会签文件前：还应与合约单位洽谈→与合约单位达成一至意见→定稿按公司会签 程序会签、→对方签字盖章→公司行政管理部盖章；备案；→ 发给相关单位、部门。 第七条：大宗材料设备采购参照以上约定执行。 第八条：本办法自发布之日起执行。 75
13.评标管理作业指引 评标管理作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人审核人批准人 76
1.目的 规范公司工程招标的过程管理，以加强招投标的公正、科学和合理性。 2.适用范围 本作业指引适用于公司进行工程招标的准备、预选、评标和定标工作。 3.职责 3 .1招标工作小组：负责组织工程招标的评标并确定初定评标结果； 3 .2公司总经理：负责审批评标结果. 4.工作程序 4 .1评标的准备与初步评审 41..1招标工作小组成员应当认真研究招标文件，至少应了解和熟悉以下内容： a) 招标的目标； b) 招标项目的范围和性质； c) 招标文件中规定的主要技术要求、投标报价标准和商务条款； d) 招标文件规定的评标标准、评标方法和需在评标过程中考虑的相关因素。 42..1招标工作小组应当根据招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行系统地评审和比较。公司设有成本价标底的，标底应当保密，并在评标时作为参考。 43..1招标工作小组应当按照投标报价的高低或者招标文件规定的其他方法对投标文件排序。 44..1招标工作小组可以书面方式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或者补正且澄清、说明或者补正应以书面方式进行并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。如以下举例情形。 a)投标文件中的大写金额和小写金额不一致的，以大写金额为准； b)总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除外； c)对不同文字文本投标文件的解释发生异议的，以中文文本为准。 45..1在评标过程中，招标工作小组发现投标人以他人的名义投标、串通投标、以行贿手段谋取中标或者以其他弄虚作假方式投标的，该投标人的投标应作废标处理。 46..1在评标过程中，招标工作小组发现投标人的报价明显低于其他投标报价或者在设有成本价标底时明显低于标底，使得其投标报价可能低于其个别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相关证明材料。投标人不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，由招标工作小组认定该投标人以低于成本报价竞标，其投标应作废标处理。 47..1投标人资格条件不符合公司有关规定和招标文件要求的，或者拒不按照要求对投标文件进行澄清、说明或者补正的，招标工作小组可以否决其投标。 48..1招标工作小组应当审查每一投标文件是否对招标文件提出的所有实质性要求和条件作出响应。未能在实质上响应的投标，应作废标处理。 49..1必要时，招标工作小组应当根据招标文件，审查并逐项列出投标文件的全部投标偏差。 投标偏差分为重大偏差和细微偏差。 1.投标文件有下述情形之一的属于重大偏差,尤其未能对招标文件作出实质性响应,按本规定作废标处理。 a) 没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵； b) 投标文件没有投标人授权代表签字和加盖公章； c) 明显不符合技术规格、技术标准的要求； d) 投标文件载明的货物包装方式、检验标准和方法等不符合招标文件的要求； e) 投标文件附有公司不能接受的条件； )f不符合招标文件中规定的其他实质性要求。 77
1.细微偏差是指投标文件在实质上响应招标文件要求，但在个别地方存在漏项或者提供了不完整的技术信息和数据等情况，并且补正这些遗漏或者不完整不会对其他投标人造成不公平的结果。细微偏差不影响投标文件的有效性。招标工作小组应当书面要求存在细微偏差的投 标人在评标结束前予以补正。 招标工作小组根据本规定、、、、 相关条款否决不合格投标或者界定为废标后，因有效投标不足三个使得投标明显缺乏竞争的，招标工作小组可以否决全部投标。 招标工作小组对投标进行评审确定废标和无效标，造成实际投标数量不足三家的，原则上公司应重新招标，但经招标工作小组确认金额较小的项目除外。 详细评审 经初步评审合格的投标文件，招标工作小组应当根据招标文件确定的评标标准和方法，对其技术部分和商务部分作进一步评审、比较。 评标方法包括经评审的最低投标价法、综合评估法或者公司允许的其他评标方法。 经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或者公司对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。 a) 根据经评审的最低投标价法，能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的最低投标价的投标，应当推荐为中标候选人。 b) 采用经评审的最低投标价法的，招标工作小组应当根据招标文件中规定的评标价格调整方法，以所有投标人的投标报价以及投标文件的商务部分作必要的价格调整。 c) 采用经评审的最低投标价法的，中标人的投标应当符合招标文件规定的技术要求和标准，但招标工作小组无需对投标文件的技术部分进行价格折算。 不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目，一般应当采取综合评估法进行评审。根据综合评估法，最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准的投标，应当推荐为中标候选人。 a) 衡量投标文件是否最大限度地满足招标文件中规定的各项评价标准，可以采取折算为货币的方法、打分的方法或者其他方法。需量化的因素及其权重应当在开标前明确规定。 b) 招标工作小组对各个评审因素进行量化时，应当将量化指标建立在同一基础或者同一标准上，使各投标文件具有可比性。 c) 对技术部分和商务部分进行量化后，招标工作小组应当对这两部分的量化结果进行加权，计算出每一投标的综合评估价或者综合评估分。 d) 根据综合评估法完成评标后，工程技术部或经营开发部应当拟定一份“综合评估比较表”，连同书面评标报告提交招标工作小组。“综合评估比较表”应当载明投标人的投标报价、所作的任何修正、对经济偏差的调整、对技术偏差的调整、对各评审因素的评估以及对每一投标的最终评审结果。 根据招标文件的规定，允许投标人投备选标的，招标工作小组可以对中标人所投的备选标进行评审，以决定是否采纳备选标。不符合中标条件的投标人的备选标不予考虑。 对于划分有多个单项合同的招标项目，招标文件允许投标人为获得整个项目合同而提出优惠的，招标工作小组可以对投标人提出的优惠进行审查，以决定是否将招标项目作为一个整体合同授予中标人。将招标项目作为一个整体合同授予的，整体合同中标人的投标应当最有利于公司。 招标文件应当载明投标有效期,投标有效期从提交投标文件截止日起计算。 评标和定标应当在投标有效期结束5 个工作日前完成。不能在投标有效期结束日5 个工作日前完成评标和定标的，应当通知所有投标人延长投标有效期。拒绝延长投标有效期的投标人有权收回投标保证金。同意延长投标有效期的投标人应当相应延长其投标担保的有效期，但不得修改投标文件的实质性内容。 招标工作小组在评标过程中发现问题时，应及时处理或者提出处理建议，并作书面记录。 78
推荐中标候选人 招标工作小组完成评标后，应形成评标记录，必要时提出书面评标报告，评标报告应当如实记载以下内容： 1) 基本情况和数据表； 2) 招标工作小组成员名单； 3) 开标记录； 4) 符合要求的投标一览表； 5)废标情况说明； 6) 评标标准、评标方法或者评标因素一览表 7) 经评审的价格或者评分比较一览表； 8) 经评审的投标人排序； 9) 推荐的中标候选人名单与签订合同前要处理的事宜； 10) 谈判记录； 11) 澄清、说明、补正事项纪要。 评标记录或评标报告由招标工作小组全体成员签字。对评标结论持有异议的招标工作小组成员可以书面方式阐述其不同意见和理由。招标工作小组成员拒绝在评标报告上签字且不陈述其不同意见和理由的，视为同意评标结论。招标工作小组应当对此作出书面说明并记录在案。 招标工作小组推荐的中标候选单位应当限定在一至三家，并标明排列顺序。 确定中标单位 由公司招标工作小组审核评定后，报公司总经理审批，确定中标单位。 4. 在确定中标人之前，公司应与两个以上中标候选人就投标价格、工期/供货期、付款方式、投标方案等实质性内容进行谈判。 中标人确定后，公司应当就合同具体条款与中标人谈判，并与中标人签订合同。 5.相关记录 无 79
14. 采购方式分判作业指引 采购方式分判作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 80
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1.目的 公司各部门成本控制岗根据公司年度经营计划要求，负责制订采购规划、确定采购方式，并组织实施大宗材料及设备的战略采购，为公司各项目及时提供合格产品。 2.适用范围 施工、监理、服务、采购、设备及材料产品采购。 3.工作程序 年初，公司各部门成本控制岗根据公司经营计划的要求，统筹公司所有项目工程材料及设备需求，编制采购工作规划，提出划分采购方式的建议，并初步明确战略采购的范围，报公司会签审批通过后，下发各下属公司、项目部参照执行，具体如下： 小于五万元的零星采购 序需采购的产品或服务名称 采购方式 经办部门 号 1 小于等于5 万元的施工承包、设备材料采购 [议标采购] 公司工程技术部[招标采购] 公司经营开发部2 小于等于5 万元的服务、办公类采购 [议标采购] 公司行政管理部 以下为大于5 万元部分 公司战略采购方式 序需采购的产品或服务名称 采购方式 经办部门 号 1 大于5 万元的施工承包、设备材料采购 [招标采购] 公司工程技术部公司经营开发部2 大于5 万元的服务、办公类采购 [招标采购] 公司行政管理部 专项专业议标采购分工方式 序号 需采购的产品或服务名称 施工落实 制订标准 备注 1 有线电视 工程技术部 经营开发部 2 施工监理 工程技术部 经营开发部 3 质量监督 工程技术部 经营开发部 4 桩基检测 工程技术部 经营开发部 5 安全检查监督 工程技术部 经营开发部 6 设施配套工程 工程技术部 经营开发部 7 家居及小区智能化 工程技术部 经营开发部 示范单位、销售大厅、8 家私及装饰用品 工程技术部 经营开发部 会所 9 健身器材 工程技术部 经营开发部 10 会所和示范单位电器 工程技术部 经营开发部 11 绿化喷灌系统设计及施工 工程技术部 经营开发部 注：表中未列专项专业议标采购形式采购的产品或服务项目均由经营开发部制订标准，工程技术部施工落实。 33..2工程招标采购方式及分类 依据编制的《总包工程、主要分包工程承包方式及成本控制目标建议书》分类填写此表，调整发包对象； 82
依据编制的《项目主要材料（设备）采购方式及成本控制目标建议书》分类填写此表，调整发包对象； 分部发包对象 分项工程名序号 工程子分部工程名称 说明 指定独立称 总包名称 分包分包 1 无支护土方 土方挖运 Y 土方挖运、基2 有支护土方 Y 坑支护 3 地基处理 \ Y 4 地基桩基 \ Y 与基5 地下防水 \ Y 础 6 混凝土基础 \ Y 7 砌体基础 \ Y 8 钢筋混凝土 \ Y 9 钢结构 \ Y 10 混凝土结构 \ Y 11 钢筋混凝土 \ Y 12 砌体结构 \ Y 主体结构 13 钢结构 \ Y 14 木结构 \ Y 15 网架结构和索膜结构 Y 16 整体地面 Y 建筑17 地面 板块地面 Y Y 装修装饰 18 竹木地面 Y 19 抹灰 \ Y 20 木门窗 Y 21 金属门 Y 门窗 22 塑料门 Y 23 特种门 Y 24 吊顶 \ Y Y 25 板材隔墙 Y Y 轻质隔墙 26 玻璃隔墙 Y 27 饰面板（砖） \ 28 玻璃幕墙 Y 幕墙 83
29 金属幕墙 Y 30 石材幕墙 Y 31 一般涂饰 Y 涂饰 32 美术涂饰 Y 33 裱糊与软包 裱糊、软包 Y 木做、护栏、34 细部 Y 花饰等 35 柔性防水层 \ Y 36 刚性防水层 \ Y 建筑屋面 37 保温层 \ Y 38 瓦屋层 \ Y 39 室内给水系统 \ Y 40 室内排水系统 \ Y 41 室内热水供应系统 \ Y 42 卫生洁具安装 \ Y 建筑本专业实行总43 给水室内采暖系统 \ Y 包管理制，指排水44 室外给水管网 \ Y 定分包由总包与采进行 管理。 45 室外排水管 \ Y 暖 46 室外供热管 \ Y 建筑中水系统及游泳47 \ Y 池系统 48 锅炉及辅助设备安装 \ Y 49 室外电气 \ Y 50 变配电室 \ Y 51 供电干线 \ Y 机电工程除高建筑52 电气动力 \ Y 压电外，实行电气 总包管理制。53 电气照明安装 \ Y 备用和不间断电源安54 \ Y 装 55 防雷及接地安装 \ Y 56 送排风系统 \ Y 通风本专业实行总57 防排烟系统 \ Y 与空包管理制，消调 防专业为指定58 除尘系统 \ Y 分包纳入总包59 空调通风系统 \ Y 管理。 84
60 净化空调系统 \ Y 61 制冷设备系统 \ Y 62 空调水系统 \ Y 电力驱动的曳引式或同一项目、同63 \ Y 强制式电梯安装 一时期安装64 电梯 液压电梯安装 \ Y 时，由同一安装公司承担安自动扶梯、自动人行道65 \ Y 装总包。 安装 66 通信系统 Y 卫星及有线67 Y 通信网络系统 电视系统 公共广播系68 Y 统 计算机网络69 办公自动化系统 Y 系统等 空调与通风、变配电、照除电梯及特种明、给排水、设备控制外，热源与交换智能建筑由智70 Y 器、制冷、中能化专业公司建筑设备监控系统 央管理工作实行施工总包站、子系统通制。 智能信接口系统 建筑 电梯和自动一般由电梯公71 Y 扶梯 司给出接口。 由消防公司承火灾报警及消防联动72 \ Y 担，纳入总包系统 管理。 73 安全防范系统 \ Y 74 智能化集成系统 \ Y 75 电源与接地 \ Y 空间环境、室内空调环境、76 环境 Y 视觉照明环境、电磁环 住宅（小区）智能化系77 \ Y 统 4.相关记录 《采购方式变更审批表》 《定点采购审批表》 85
15. 索赔与反索赔作业指引 索赔与反索赔作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 86
1.目的 防范施工索赔，及时提出反索赔，维护公司经济利益。 2.适用范围 施工阶段的索赔与反索赔。 3.职责 3 .1公司各部门主持签订的合同，由签订部门监督执行，负责收集索赔与反索赔资料，及时提供索赔与反索赔的资料和证据，工程技术部负责施工阶段的索赔与反索赔工作，经营开发部负责前期和后期经济合同的索赔与反索赔工作。 3 .2法律顾问负责向仲裁机构提起仲裁或向法院提起诉讼。 4.工作程序 4 .1处理索赔的一般原则 41..1必须对合同条件、协议条款等有详细了解，以合同为依据来公平公正处理合同双方的利益纠纷。 42..1必须注意资料的积累,以事实和数据为依据处理索赔事件。 43..1必须及时、合理地处理索赔。 4 .2施工索赔的分类 41..2费用索赔：系指承包商向公司要求补偿自己的额外费用支出或者经济损失的索赔，这费用包括人工费、材料费等。 42..2工期索赔：系指在索赔事件发生后承包商向公司要求延长工期，推迟竣工日期的索赔。 4 .3施工索赔的内容 41..3不利的自然条件与人为障碍引起的索赔： a、地质条件变化引起的索赔； b、工程中人为障碍引起的索赔。 42..3工期延长和延误的索赔，其中可补偿的延误包括： a、场地条件的变更； b、建设文件的缺陷； c、由于公司或建筑师的原因造成的临时停止； d、处理不合理的制造图纸而造成的耽搁； e、由公司供应的设备和材料推迟到货； f、该工程项目其他主要承包商的干扰； g、场地的准备工作不顺利； h、和公司或监理工程师取得一致意见的工作变更； i、公司、监理工程师关于工程施工方面的变更。 43..3因施工中断和工效降低提出的施工索赔。 44..3因工程终止或放弃提出的索赔。 45..3关于支付方面的索赔。 a、关于价格调整方面的索赔； b、关于货币贬值导致的索赔； c、拖延支付工程款的索赔。 4 .4公司反索赔 41..4工期延误反索赔。 a、公司盈利损失； b、由于工期延长而引起的贷款利息增加； c、工程拖期带来的附加监理费； d、由于本工程拖期竣工不能使用，租用其他建筑物时的租赁费； e、赔偿已售楼宇违约金及赔偿金。 87
施工缺陷索赔：承包商未在规定的期限内完成修补工作，公司有权雇佣他人来完成工作， 所发生的费用由承包商负担。 由于法规的变化导致承包商在工程实施中降低了成本，产生了超额利润，应重新调整合同价格，收回部分超额利润。 公司合理终止合同或承包商不正当地放弃工程的索赔。 索赔与反索赔应遵循以下程序： 提出正当索赔理由，进行事态调查，对事件进行详细了解。 对这些事件的原因进行分析，并判断其责任由谁承担，并分析承担责任的可能性。 对事件的损失进行调查和计算。 分析选择以下可成为索赔证据的起源文件。 a、招标文件合同文本及附件、中标通知书、投标书； b、工程量清单、工程预算书和图纸、标准、规范和其它有关技术资料、技术要求； c、各种纪要、协议及双方的往来文件； d 、施工进度计划和具体的施工进度安排； e、施工现场的有关文件和工程照片； f、气象资料； g、工程检查验收报告和各种技术鉴定报告； h、施工中送停电、气、水和道路开通、封闭的记录或证明； i、官方的物价指标、工资指标； j、各种会议核算资料； k、工程款支付、建筑材料、机械设备的采购、订货、运输进场、使用方面的凭据； l、国家的法律、法规、部门规章等。 发出索赔通知书（索赔申报表） a、索赔事件发生后 14 天内，应向对方发出索赔的通知； b、《索赔报告》应包括的索赔要求和支持这个要求的有关证据，证据应当详细和全面。 处理索赔的工作程序 审核索赔证据，判断索赔要求是否有理有据，提出的证据参见 项条款有关内容。 审核工期延长的要求在审核中应遵循以下几点： a、划清施工进度拖延的责任归属哪一方； b、施工进度拖延是否涉及费用索赔； c、被延误的工作应是施工进度计划中关键线路上的施工内容。 审核费用索赔要求： a、承包商可索赔的费用一般包括：人工费、设备、材料费、保函手续费、贷款利息、保险费、利润、管理费等； b、审核索赔取费的合理性； c、审核索赔计算的正确性。 对《索赔报告》进行分析，提出处理意见并在合同规定的期限内答复。 应将有关索赔的信息存档备查。 与施工方协商不成的，由工程技术部通知行政管理部律师按经济双方签定的合同内容规定送仲裁机构仲裁或向法院提起诉讼，经营开发部、工程技术部、财务计核部予以配合。 5.支持性文件 无 6.记录管理《索赔报告》 88
16. 材料与设备验收作业指引 材料与设备验收作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 89
1．目的： 规范工程材料的质量验收程序，使项目工程所用的材料设备质量满足项目定位的要求和相关国家标准、工程承包及供销合同约定。 2．适用范围： 本指引适用于公司在建项目的设备材料的验收、使用、结算。 3．术语和定义 无 4．职责 4 .1工程项目部 41..1负责材料设备验收。 42..1负责协调不合格材料设备的处理； 43..1负责材料设备入出库手续办理。 44..1负责编制各施工单位的到货计划，通知监理单位进行到货验收； 监理单位 .根据合同和封样材料标准组织到货材料及设备验收； .组织材料设备送检工作； .对不符合要求的材料设备采取解决措施。 材料、设备供应商 .负责执行到货计划，及时通知工程项目部到货验收； .负责材料设备送检； .如产品不合格，则负责重新安排供货。 4 .4工程技术部采购职责 41..4负责审批材料供应计划，确保采购材料设备及时到货； 42..4负责处理不合格品。 43..4负责建安材料的选样确认和封样（包括乙供材料设备）； 5．工作程序 5 .1材料设备的验收 51..1材料设备供应商按工程项目部的要求提供材料和设备，在货到前通知监理单位、承包商及工程项目部，监理单位在接到通知后组织到货验收； 52..1验收时总承包商应负责接货并安排货物入库； 53..1由监理单位对照计划和样板组织验收，工程项目部协助； 54..1对涉及外观效果的材料验收应由经营开发部参加。 55..1工程技术部参与同一合同、同一型号、同一品牌的甲供材料、设备第一次进场的检验和验收。 监理单位负责组织工程项目部、施工单位、供应商对进货产品共同检验和试验。监理单位和施工单位按照施工监理合同和施工总承包合同规定对进货产品负最终质量验收责任。 57..1工程项目部材料员负责督促监理单位对照进货产品检验规程抽样检查或全部检验每批进货产品。 a) 一般件抽样检查（如：地砖），检查不合格，应重新抽样检查或全部检验； b) 主要件全部检查（如：门窗、进户门）。 进货产品经验收合格后，工程项目部、监理单位、施工总承包单位验收人员及项目经理必须在“材料设备验收移交单”上会签确认，要求注明会签意见及验收日期。施工总包单位负责清点实收货物数量，并需加盖本部门印章予以确认。工程项目部应建立材料设备验收台帐。 5 .2见证取样 a) 验收过程中，监理单位负责按材料设备技术参数（如有材料设备样板则对照样板）进行审核， 施工单位负责检查其外观质量、数量并接收； b) 监理单位判断该材料设备是否送检，如送检，则按规定要求并见证取样送检；如不必送检， 则组织验收人员得出结论； 90
不合格品的处理 如果发现一般件的不合格材料和设备，监理单位在发拒收通知时应考虑以下情况： a) 如不影响工期，可考虑全部退货，安排供应商重新供货； b) 如影响工期，则看是否可以降级使用，如果不行则通知公司寻找代替方案或办理索赔。 c) 如属轻微缺陷但可降级使用的材料设备，经采购工程师认可后，提交工程技术部经理审批后进行降级处理，并办理索赔。 如果检验发现主要件全部不合格则安排退货，同时由采购工程师办理索赔适宜。 如果在验收时属于材料计划错误的，监理单位可参照以下处理办法： a) 如不影响工期，实行退货，安排供应商重新供货； b) 如影响工期，则看是否可以降级使用，如果不行则通知公司寻找代替方案。 c) 监理单位会同相应单位分析错误原因，并确定责任单位和落实相关责任。 工程项目部负责根据“材料设备验收单”登记《材料设备验收台帐》。 材料设备出库 工程项目部收集并监督施工单位的《材料设备调拨单》五联单，出库单分别发往施工总包单位、监理公司、工程技术部，由工程技术部汇总抄送各部门成本控制岗人员并登记《材料设备调拨台帐》。 剩余甲供材料的处理 剩余材料的整理 a) 施工单位对本工地剩余材料进行统计并报监理单位进行审核； b）监理单位分析原因，并将剩余材料计划报至工程项目部； c）工程项目部核算完超出部分的数量和价格后，报工程技术部； 甲供材料设备结算 供方按单体提出材料设备款的结算申请报工程技术部审核，审核通过后报采购工程师进行支付审核，审核通过后财务计核部根据实际使用的设备材料，与供方、施工总包单位、工程技术部、财务计核部对帐后核实材料超欠量后依照合同约定处理。 6．支持性文件 无 7．相关纪录 《材料设备验收单》 91
（附表一）材料设备验收单 编号： 日期： 工程名称 合同编号 设备/材料名称 规 格 单 位 数 量 单 价 金 额 合 计 附件： □物资出库清单（或运输清单） □出厂合格证 □厂家质检报告 □质量保证书 □商检证 □其他附件 供货单位意见 供货单位名称： 交货人： 日期 总包单位意见 总包单位名称： 验收人： 日期： 监理单位意见 监理单位名称： 验收人： 日期： 建设单位意见 建设单位名称： 验收人： 日期： 92
17. 工程结算及审核作业指引 工程结算及审核作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 93
1.目的 为加强公司工程竣工结算的审核管理，合法、合理及科学地确定和控制工程造价，制定本管理规定。 2.适用范围 本管理规定适用于公司各工程项目竣工结算的审核的管理。 3.术语与定义 3 .1结算：指工程或采购项目在整体项目竣工验收合格后，符合竣工验收标准，且取得竣工验收报告单，并应在合同中约定移交全部工程竣工资料后，方可办理竣工结算。依据竣工图纸、会议纪要、变更签证等所有与工程造价相关的资料，进行最终工程或采购造价结算审核。 3 .2竣工验收阶段成本控制的价格是结算价；结算价是指在工程竣工验收阶段，按合同承包范围和承包形式，对实际的施工情况进行计算和确定的价格，反映的是工程项目实际造价。结算价一般由承包单位编制，由发包单位审查。也可委托具有相应资质的工程造价咨询机构进行审查。 4.职责 4 .1工程技术部 41..1工程技术部是工程预结算工作的职能部门，对审核结算的质量负责，责任人是部门经理。 4 .2工程项目部 41..2对作为结算重要依据的竣工图与工程实际竣工情况的真实性、准确性负责，对签证有无重复、签证的工程量准确性负责，责任人是项目负责人。 4 .3监理单位 41..3对作为结算重要依据的竣工图与工程实际竣工情况的真实性、准确性负责，对签证有无重复、签证的工程量准确性负责，责任人是监理单位项目负责人。 5.工作程序 5 .1编制工程竣工结算的依据，一般包括： 51..1合同及补充协议； 52..1招投标文件； 53..1有效的工程变更、现场签证及施工过程中的文字资料； 54..1工程竣工图及其它竣工验收资料； 55..1工程实际完成状态等。 56..1工程技术部的《工程管理制度及程序》“工程预结算管理办法”中包括的依据。 5 .2工程结算审核内容，一般包括： 51..2建设工程总包土建和一般水电安装工程结算； 52..2各项分包工程结算； 53..2甲供材料、设备结算。 5 .3工程结算审核方式及适用范围 51..3专业机构审核结算方式适用于总包工程。为有效控制结算审核质量，采用内部审核或外部造价咨询机构审核的结算审核方式。 52..3内部审核结算：内部审核结算方式适用于部分总包工程、分包工程及甲供材料、设备结算审核。 5 .4竣工结算审核程序 51..4专业机构审核结算程序 4.承包商或供货商将结算资料提供给工程项目部、监理单位进行确认和初步审核； .工程项目部、监理单位初审结算资料，认真审核竣工图的真实性、完整性，签证内容有无重复，签署对结算内容的具体意见后，填写《工程结算审批表》报工程技术部进行复审； .31 .工程技术部审核结算资料，对工程项目部、监理单位初审合格的结算资料进行复审，签署具体意见后，报总经济师进行最终审核； .总经济师全面审核结算资料，进一步审核初审、复审合格后的结算资料真实性、完整性。 94
4.专业机构根据公司三审完成后的审核结算书进行审核，并将审核结果和结算审核报告报工程技术部，.工程技术部对审核报告中提出的问题拿出指导意见并安排核对工作，审核机构把核对过程中存在的分歧内容列出详细清单报送成本部工程技术部。 .专业机构完成审核报告报工程技术部； .工程技术部各专业工程师根据自己抽查计算的工程量，专业机构的审核结果化解分歧，确认结果，出具结算报告，部门经理核准； 4.其他的审核结算程序需按照工程技术部：工程管理制度及程序中的：工程预结算管理办法中要求的进行审核。 .公司总经理审批； 1 .审定的结算书按公司会签程序进行会签、盖章，资料归档办理结算付款手续。 52..4内部审核结算程序 4.承包商或供货商将结算资料提供给工程项目部、监理单位进行确认和初步审核； .工程项目部、监理单位初审结算资料，认真审核竣工图的真实性、完整性，签证内容有无重复，签署对结算内容的具体意见后，填写《工程结算审批表》报工程技术部进行复审； 4.工程技术部复核结算资料，对工程项目部、监理单位初审合格的结算资料进行复审，签署具体意见后，报总经济师进行最终审核； 4.总经济师全面审核结算资料，进一步审核初审、复审合格后的结算资料真实性、完整性。 4.其他的审核结算程序需按照工程技术部：工程管理制度及程序中的：工程预结算管理办法中的要求进行审核。 4.公司总经理审批； 4.审定的结算书盖章，按公司会签程序进行会签、资料归档办理结算付款手续。 5 .5工程结算的审核要点及注意事项 51..5监控环节：竣工图、签证、结算书、审核、复核。 52..5监控要点：投标报价、工程量、单价、费用、工程合同，变更签证有无重复、多算等，是否合法、合理、客观、科学的确定和控制工程造价，并须特别注意以下控制。 a) 结算的工程量核实，不清之处，预算人员要到项目部的确认或到工地现场进行实地测量。 b) 结算单价在合同中有规定的，则按合同规定执行；结算单价在合同中未规定的则参照定额和市场合理低价进行确定。 c) 复核变更签证，有权更正现场工程师及监理已确认但不符事实的工程量。 d) 材料价差严格按材料限价调整。 e) 按工程合同确定的结算方式计算结算总价，并在审核结算书及与承包方核对时，参照合同有关条款进行甲供材料、工期奖罚、质量奖罚、安全奖罚、配合管理费等费用的计算和 扣除。 5 .6工程结算总结分析 竣工结算完成之后，应由成本控制中心负责人组织各成本控制岗及总会计师编制工程结算成本和目标成本的对比分析，并总结项目目标成本控制的经验和教训，作为本公司考核的依据。 6.支持性文件 无 7.相关记录 无 采购管理流程 战略采购流程 95
18. 合同管理流程 合同管理流程 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 96
1.目的 明确工程合同编制、签署、审批和执行等各个环节的操作要求，明确相关部门责任，避免经济纠纷和规避风险，保护公司利益。 2.适用范围 适用于项目合作工程合同及工程开发过程中的各种重要的经济工程合同。 3.术语与定义 工程合同文本是指公司与其它单位或部门之间签署的工程合同文书（正本）及相关的法律文件(如合约对方的营业执照、法定代表人证明书等资料)。 4.职责 4 .1公司工程技术部负责编制建安工程施工、监理、材料及设备采购、检测、监测类合同； 公司经营开发部负责编制勘察、设计等前期配套部分需报批类的合同。 41..1负责编写标准工程合同文本。 42..1负责签署战略采购协议和监控下属公司或工程项目部备案工程合同。 43..1负责工程合同谈判和起草工程合同文件。 44..1负责工程合同交底、存档和报备。 45..1负责工程合同执行中的内部和外部沟通。 46..1负责对工程合同执行情况进行评估和总结，提出改进公司标准化工程合同的建议。 47..1负责按工程合同约定向工程合同单位提出违约索赔。 4 .2公司财务计核部 41..2负责审核付款条款合理性。 42..2负责发票处理方式和税务条款合理性。 43..2审核工程合同的经济条款。 44..2依照工程合同规定，审查付款凭据，办理付款手续； 45..2发现问题，及时向公司领导报告。 4 .3公司总经理 41..3经董事会授权的工程合同签定及变更的审批权。 5.工作程序 5 .1编制标准工程合同文本 51..1公司工程技术部和经营开发部分别负责组织编写与本部门相关的标准工程合同文本，并在全公司范围内统一参考使用； 52..1标准工程合同文本经公司会签审核通过后，最终由公司总裁批准生效； 53..1根据工程合同履行情况、政府法规政策调整、案例分析等结论，标准工程合同文本应持续改进。 5 .2确定工程建设合作方 51..2工程建设单位选择必须按照《工程采购管理流程》的有关规定来选择； 52..2政府行为、行业垄断的合作方可参加政府招投标或直接签订工程合同；其他需要与指定单位签署工程合同的，需经过公司招标委员会批准。 工程合同谈判和草拟 51..3工程合同由公司工程技术部和经营开发部负责草拟，已制订标准文本的，应尽量采用标准合同文本； 52..3采用工程合同标准文本的，经双方协商，可以对标准条款进行修改，也可增加补充条款。 53..3政府有关部门有强制性规定，可采用所要求的工程合同文本；公司尚未制定或不宜采用工程合同标准文本的业务，应参照以往的工程合同或最相类似的工程合同标准文本或工程合同示范文本另行拟定工程合同。5 .4工程合同审批 51..4与对方商谈一致后，经办部门按照工程合同审批表的要求，将草拟好的工程合同分别报部门经理、法务人员等审核，各审核人应在各自的职权范围内对工程合同提出书面或者口头修改意见，经办部门根据修改意 97
见整理出最终的工程合同文本，各审核部门根据最终的工程合同文本在工程合同会签审批表上签署是否同意的意见。 52..4如审核部门对工程合同提出修改意见，经办部门必须重新组织与对方的洽商，必要时各意见提出部门均应参加洽商，双方取得一致后进行修改； 53..4不同性质、类别和内容的工程合同，审核程序可以有差异，所有非标准工程合同及标准工程合同修改条款均需有法务人员审核； 54..4所有涉及结算的工程合同均须经公司各部门、总工程师、总经济师会签审核，工程合同经各部门会签审核同意后，报公司总经理批准，有纠纷的由法务人员进行审核。 5 .5工程合同的签署和下发 51..5工程合同拟稿必须经过公司各部门、总工程师、总经济师、法务人员会签审核之后方可签署； 52..5经办部门负责到行政管理部办理工程合同签章手续； 53..5公司工程合同专用章应设专人负责保管，除非公司法定代表人或者总经理签字同意，否则不得向任何人出借； 54..5工程合同内容在一页以上的，应在每页加盖骑缝章； 55..5工程合同一般应由双方同时签字盖章；不能同时签字盖章的，应尽量避免我方先行签字盖章；对方签字盖章应在我方报批审核程序结束之后进行。 5.工程合同签定时，应依据法定代表人或授权代理人的签字时间为合同生效和签订的时间。 56..5法律、法规规定工程合同应当办理批准、登记等手续生效的，或者需要登记备案的，经办部门应当及时办理有关手续。 57..5工程合同签署后应及时在《工程合同管理台帐》内登记。 58..5工程合同生效后，经办人应及时将应由公司持有的工程合同全部交资料室存档，由档案员根据工程合同的类别，复印下发至相应的业务部门；同时，需转交一份复印件予财务部门留存，财务计核部以此作为付款的依据。 5 .6工程合同交底及履行 51..6签订部门应根据《工程管理制度及程序》进行工程合同的交底。 6.在工程合同签定后两周内，各部门成本控制岗、签订部门须完成合同交底并形成书面会议纪要。 52..6工程合同订立之后，工程技术部及工程项目部负责按工程合同要求对工程及其建设单位进行管理；财务计核部负责对工程合同的收、付款内容进行监督；法务人员及其他相关部门对工程合同的履行给予必要的协助； 53..6工程合同的履行过程中，签订部门负责按《工程合同》有关要求对项目工程合同的执行情况进行检查； 54..6在工程合同当事人发生或可能发生违约时，或者发生与工程合同有关的争议时，经办部门须及时向部门经理报告并知会法务人员，经办部门经理不能与对方协商解决的，应及时报法务人员， 由法务人员请示主管领导决定依法采取何种措施； 55..6在工程合同履行过程中，需要对来往函件或者单据进行签字的，具体经办人应报部门经理签字；如需当场或立即签字的，可由经办部门经理书面授权的人员直接签字。但是，来往函件或者单据涉及工程合同变更、转让或者终止的，按照本规范关于工程合同变更、转让或者解除的有关规定进行。 5 .7工程合同变更和转让 51..7合同订立后，因客观条件发生变化需要变更工程合同内容的，或者对方提出变更要求的， 经办部门应及时向部门经理请示，经公司总经理同意变更的，始得变更，双方应书面对变更内容进行确认，我方由经本公司主管领导书面授权的人员签字确认。对双方当事人的权利义务进行重大变更的，应当按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或补充工程合同。 52..7工程合同订立后，对方当事人提出把工程合同的全部或者部分义务转让给第三人的，或者我方需要将工程合同的全部或者部分权利、义务转让给他人的，由经办部门按照工程合同订立的有关程序办理报批，另行签订工程合同或者补充工程合同。 53..7法律、法规规定变更、转让工程合同应当办理批准、登记等手续的，经办部门应当及时办理有关手续。5 .8工程合同解除 98
51..8工程合同当事人提出解除工程合同或因客观条件发生变化（如不可抗力）需要解除工程合同的，参照工程合同订立的有关程序办理，双方就工程合同解除另行签订工程合同或补充工程合同。 工程合同一方当事人提出工程合同约定的解除工程合同条件成就，据此要求或通知或以其他方式解除工程合同的，经办部门应立即报部门经理并知会法务人员，以决定解约条件是否成就或解约方式是否有效。 工程合同保管和销毁 一般工程合同公司要求有两套完整原件，由公司资料室和财务部各持一份； 所有招投标文件必须在公司资料室保存一套完整原件，如相关部门因工需要借用须履行借用审批手续，或由资料室发放副本。 工程合同的归档、保管、保密、使用、销毁应按公司行政管理部的相关文件及规定《工程档案管理作业指引》执行。 6.支持性文件 《工程档案管理作业指引》 7.相关记录 《工程合同标准文本审批表》 《工程合同对方情况调查表》 《工程合同呈批表》 99
招投标管理 （附表一）招标项目考察及成本分析表 项目负责人企业名称 主要项目 工程实例 成本情况 备注 及联系电话 100
（附表二）招标文件会签审批表 签 阅 单 〖2010〗签字第〖 〗 主办部门 日 期 年 月 日 合同名称 会签内 容 会 签 意 见 经营部开发部签字： 年 月 日工程部技术部签字： 年 月 日财务部计核部 签字： 年 月 日行政管理部 签字： 年 月 日总经济师 签字： 年 月 日 101
总工程师 签字： 年 月 日 法律顾问 签字： 年 月 日总经理助理 签字： 年 月 日总经理 签字： 年 月 日董事长 字： 年 月 日请经办人、审核人认真阅读《会签制度》；会签制度详见背页！ ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． 102
会签意见附页： 所属部门 审核人 意见详述： 103
本次会签所提意见经办人是否已修改：是 □ 否 □ 审核人是否对经办人修改结果认同： 同意□ 不同意□ 审核人（签字）： 年 月 日 会签制度 为加强公司内部公文管理，规范会签审核工作程序，提高会签质量和行政效能，健全内部监督约束机制，完善会签制度有关事项如下： 一、会签分类: 1、经济类（合同、协议、结算等） 2、技术类（图纸、产品工艺、产品材料等） 3、经营类（土地拆迁、前期开发、资产运营等） 4、管理类（规章制度、发文等） 二、会签程序 1、制度会签程序 （1）会签的文稿，经主办部门负责人审核后，由经办人至办公室领取会签单，并登记、填表写会签文件内容，经办部门在办理会签前，首先要对会签内容进行审核，经本部门通过后方可走会签。各相关部门要对会签内容认真审阅，及时出具会签意见，会签最终由总经理签署意见。 （2）会签一般应在3个工作日内完成。涉及紧急会签须按领导要求时限完成。超过时限未出具意见，则视为同意，相关部门须承担相关责任。确需延长会签时间的，办公室须及时告知经办部门或相关部门，会签时间最迟不得超过3个工作日。 （3）会签后办公室负责将会签完成后的资料归档及转发相关部门。对应当会签而未会签的资料文件，办公室不给予盖章或存档。办公室核稿应在1个工作日内完成。 2、发文会签程序 （1）会签的文稿，经主办部门负责人审核后，由经办人至办公室领取会签单，并登记、填表写会签文件内容，经办部门在办理会签前，首先要对会签内容进行审核，经本部门通过后方可走会签。经相关部门会签，总经理审阅批准后，方可发文。 （2）发文应注明文号及抄送部门。会签应在2个工作日内完成。 3、审核签发程序 按照制定的工作流程逐级会签，会签一般应在3个工作日内完成，如相关部门负责人外出且会签文件较紧急，则主办部门可与相关负责人先沟通，经同意待相关部门负责人返回后补。 三、会签要求 会签必须按照制定的工作流程，逐级把关，经办部门、经办人要切实执行会签制度，相关部门履行会签工作时要依据会签制度审核。 （1）经办人应认真填写会签领用登记单，按程序办理会签。办公室对会签资料进行复核。重点是：会签手续是否完备，附加材料是否齐全等。其中：合同、协议办理会签时，须将对方公司有效期内的资质、执照、预（结）算资料及其他资料附齐全，涉及需要说明的，经办人必须写出书面报告，同时应进行实名签字。 （2）会签文稿内容要清晰，字迹要工整，不符合要求的，办公室不得为其办理会签手续。杜绝会签单涂改！ （3）相关部门负责人在签署意见时，对所签发的会签意见全面负责；对会签文件涉及的内容要认真过目，具实阐明意见，不得推诿，并签署姓名和日期。 （4）文件会签后，经办部门负责人要依会签意见安排落实工作。 104
（5）经公司领导签发后的会签，由办公室进行复核。重点是：审批会签手续是否完备，附加材料是否齐全，公司领导对会签内容有无异议等。 （6）须进行修改的会签，由主办部门经办人对会签文件进行修改，修改应忠实于相关部门所提出的意见，做到准确无误，以示负责。避免排查出现责任不清的情况，留下隐患。 （7）所办理的会签由办公室负责催办，对紧急会签跟踪催办，重要会签重点催办，一般会签订期催办。 （8）会签完毕后，办公室要及时办理、转发、归档备查手续。 （9）经办人办理会签时，涉及内容相同的合同、协议，在走会签时仅提供1份合同或协议即可。 （10）一次会签未通过的再二次会签时经办人须将一次会签资料附上；便于审核人复审。 （11）各部门在会签时，涉及所提审核意见较多的，请将意见填写在规范的表格中。注：主办部门将会签内容填与完毕，同时将本部门意见阐述后，由办公室负责督办。会签资料在每个部门停留时间不得超过三天，会签内容确定后此文件由办公室存档保留。文件会签时，须将文件的附件资料一并整理齐全；（包括：企业营业执照、企业资质证书及企业简介等） 105
（附表三） 招标答疑签到表 编号： 招标项目 招标人 答疑会 答疑时间 答疑地点 投标单位代序号 投标单位 联系电话 表 答疑会 实到人 经营开发部 工程技术部 总工程师 总经济师 各部门代表签名 备注 106
（附表四）招标答疑会议纪要 编号： 时间 地点 参加人员 招标项目 标书存在 疑问及解答 与会人员 签字确认 107
（附表五） 评标意见表 工程名称 招标项目 名次 中标候选人名称 推荐的中标 1 候选人名次 2 3 评标小组评审意见 1、经济标： ① ② ③ 2、技术标： ①工期： ②质量标准： ③其他项对比 序号 公司名称 注册资金 年检 技术配备 保修 1 2 3 综合考虑（不保证最低价中标）： 1. 2. 3. 评标小组一致认为可以选用******公司为中标单位。 评标小组全体人员 兹确认上述评标结果属实，同意 签 字 年 月 日 108
（附表六）中标通知书 中标通知书 ******有限公司： 根据 ******工程 招标文件和你单位于 **** 年 **月 **日提交的投标文件，经评委会审议，现确定你单位为上述招标工程中标人，主要中标条件如下： 工程名称 ******工程 建设地点 ******************* 小写： ******** 元。 中标价格 大写：**************。 中标工程范围 *********工程图纸及招标文件 计划开工日期 ****年**月**日 中标工期 ***日历天 计划竣工日期 ****年**月**日 质量等级 合格 中标通知 附件，附件为本中标通知书组成部分，对中标通备 注 知书的进一步补充，附件是 页。 中标通知书经招标人盖章后发出。请在接到本中标通知书后 3 天内，到我单位签订GF—2003—0213《建设工程施工******合同》。 招标人（盖章）： 法定代表人（签字盖章）： 日期： ****年 ** 月** 日 注：本中标通知书内容招标人填写，一式肆份、发包人和承包人双方各持俩份。 109
（附表七）招标工作总结 开发项目名称： 招投标文件编号： 单位： 金额： 招标项目名称 经手人 招标控制目标 成本目标 中标价 （标底） 投标单位报价分析 招标前询价（不含配合商务谈判后询价（开标投标单位 投标报价 分析说明 费） 前） 主要分项工程经济指标（综合单价）和设备/材料单价； 综合单价（经济指名称 规格型号 承包商（供应商）价格来源 说明 标） 招投标文件清单： 1、招标文件：含招标文件评审及盖章表（ ）、标前会议纪要（ ）、投标单位考察报告（ ）、招标文件（ ）、招标项目成本考察及分析表（ ） 2、投标单位商务标书；（ ） 3、投标单位技术标书：移交给工程技术部。（ ） 4、发标会议纪要；（ ） 5、答疑会议纪要；（ ） 6、评标、定标会议纪要；（ ） 7、中标通知书；（ ） 8、招投标工作总结；（ ） 9、“商务谈判分析表”（ ）及“招标项目工程造价汇总表”；（ ） 10、其他相关资料及电子文档。（第1、4、5、6、7、8、9 项的电子版） 资料移交人签名： 资料移交时间： 101
19. 结算审核报告-标准版本 工程造价·估算报告 楼盘名称： 街区标段： 文件会签栏 岗位 签名 日期 编制工程师 复核造价工程师 部门经理 副总经理 总经理 111
造价估算·编制说明 编码 造价估算编制说明 A 造价依据的说明 A01 A02 B 造价估算办法说明 B01 B02 C 造价估算其他说明 C01 C02 C03 C04 121
设计技术指标 代码 设计指标 计量单位 设计数据 说明 01 总用地面积 1-01 计算容积率面积 1-02 建筑基底面积 1-03 建筑密度 1-04 建筑容积率 1-05 车位数 1-06 地上建筑面积 1-07 地下建筑面积 02 其他设计指标 Σ 总建筑面积 Σ 131
户型设计数据 代单户型 数量 单套销售面积单套建筑面积总建筑面积 总销售面积 码 位 可销售Σ 套 产品 141
工程造价·估算清单 金额 代码 成本构成细目 单位 数量 估算指标 估算记录说明 元 01 01-001 01-002 01-003 01-004 01-005 01-006 01-007 01-008 01-009 02 02-001 02-002 02-003 02-004 03 03-001 03-002 03-003 03-004 Σ 151
工程造价·经济指标·数据汇总清单 建筑面积 销售面积造价 经济指标 代以建筑面成本构成细明 以销售面积为码 m2 m2 金额元 构成比例积基数 基数元／m2 元／m2 161
20. 费用报表作业指引 开发成本费用报表作业指引 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 171
《开发成本费用报表》填写说明 填报目的: 规范公司的各项成本管理,与工作计划、公司考核、成本的序号统一。 直接费: 1、序号：指按年资金计划序号填写。 2、项目开发成本内容：是指 （1）土地征迁及拆迁补偿费:指集体土地转为国有土地及为达到施工要求的场地条件，拆除建设用地上原有房屋及附属物，并对原用地者进行补偿、安置的费用。包括：土地征用、耕地占用费、劳动力安 置费有关地上地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁补偿支出等。 （2）前期工程：指工程正式开工前的一些准备事项的费用，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘探测绘，现场施工准备的“三通一平”等支出。 （3）建筑安装工程：指开发商支付的建筑安装工程的建设费用，包括直接费、间接费和其他费用。 （4）基础设施：指市政府要求开发商承担的一些市政设施的建设费用、包括开发区道路、供水、供电、 供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，含集资建设的配套工程支出。 （5）公共配套设施：指不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。 （6）开发间接工作：指直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理 费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 3、款项摘要:是指计入各项目开发成本中的具体费用。 4、收款单位:是指按直接成本所要支付款项的单位。 5、目标成本（成本估算）:是指项目整体投资的估算值。 6、合同金额:是指签订合同金额。 7、累计已付金额:是指财务已支付的金额（要求列明细）。 8、余额:是指合同内尚欠金额。 9、月资金计划额:是指本月计划申请用款的金额。 10、周用款额：是指本周申请用款的金额。 11、累计已付金额：是指本月自第一周至填列此周的累计数。 12、经办人:是指办此项工作的职业人员。 13、部门经理:是指由相关部门经理的亲笔签字。 14、财务审核:是指由财务计核部对此笔款项的支出情况进行确认。 181
间接费: 1、款项摘要:是指计入各项目开发成本中的具体费用。 2、关联单位:是指与发生此笔费用相关联的单位或个人公司配合的部门人员详细名称填列此处。 3、目标成本（成本估算）:是指项目整体投资的估算值。 4、合同金额:是指签订合同金额。 5、累计已付金额:是指财务已支付的金额（列明细） 6、余额:是指合同内尚欠金额。 7、月资金计划额:是指本月计划申请用款的金额。 8、周用款额：是指本周申请用款的金额。 9、累计已付金额：是指本月自第一周至填列此周的累计数。 10、经办人:是指办此项工作的职业人员。 11、部门经理:是指由相关部门经理的亲笔签字。 12、财务审核:是指由财务计核部对此笔款项的支出情况进行确认。 说明： 1.此表由各部门成本控制岗人员填写。附表是根据土地征迁及拆迁补偿费、前期工程、建筑安装工程、公共配套设施、基础设施、开发间接工作、销售费用、待摊费用八大项目分别设置的附表1、附表2、附表3、附表4、附表5、附表6、附表7、附表8，按项目开发成本内容分别填列。 2.《开发成本费用周报表》是各部门依据附表汇总，后上交至财务计核部，各附表必须按照财务科目项下填写，请各部门依此执行。每周五下午2：00前上交（遇节假日应提前），随申报单据一同上交。 3.成本控制岗人员在填写此表时必须依据相关资料进行认真填写并进行核算，此表作为成本台帐的依据，各部门成本控制岗人员应进行存档，作为考核各部门职业人员依据，如有调整之处，在备注中应说明。 191
部门资金用款申请表 1.借款□ 2.核销□ 3.信用卡□ 4.差旅□ 5.项目开发成本内容： 项目名称： 用款总额： 借\用款摘要： 序号： 摘要： 摘要： 摘要： 摘要： 摘要： 摘要： 收款单位： 联系人： 电话： 合同金额： 已付金额： 应付金额： 余额： 经办人的意见： 成本控制岗位人员复核： 部门经理审核： 关联部门意见： 财务计核部复审： 总经济师审核： 总经理审批： 说明：此用款申请表需附相关合同、本部门《项目开发成本费用周报》表等相关资料做为依据。 备注： 申请日期： 120
2010年 月项目开发成本费用月汇总表 项目名称： 单位：元 工程财务行政项目开发成本内经营开目标成本 累计已付月资金 月资金 序号 技术计核管理款项摘要 收款单位 合同金额余额 差额 容 发部 （成本估算）金额 计划额 支出额 部 部 部 土地征迁用及拆一 迁补偿费 二 前期工程 三 建筑安装工程费 四 基础设施费 五 公共配套设施费 工程财务行政经营开目标成本 累计已付月资金 月资金 六 开发间接费用 技术计核管理款项摘要 关联单位 合同金额余额 差额 发部 （成本估算）金额 计划额 支出额 部 部 部 七 销售费用 八 管理费用 总计 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 121
122
2010年 月 项目开发成本费用周报汇总表 单位：元 20 年 月 日- 月 日 经营开工程技财务计行政管款项摘目标成本 合同金累计已付月资金 周实付金序号 项目开发成本内容 收款单位余额 周用款额 发部 术部 核部 理部 要 （成本估算）额 金额 计划额 额 土地征迁用及拆迁一 补偿费 二 前期工程 三 建筑安装工程费 四 基础设施费 五 公共配套设施费 经营开工程技财务计行政管款项摘目标成本 合同金累计已付月资金 周实付金六 开发间接费用 关联单位余额 周用款额 发部 术部 核部 理部 要 （成本估算）额 金额 计划额 额 七 销售费用 八 管理费用 总计 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 123
2010年 月 项目开发成本费用周报表 单位：元 20 年 月 日- 月 日 目标成本 累计已付月资金 本月累计经办部门经财务序号 项目开发成本内容 款项摘要 收款单位合同金额余额 周用款额周实付金额 （成本估算）金额 计划额 已付金额人 理 审核 土地征迁用及拆迁补一 偿费 二 前期工程 三 建筑安装工程费 四 基础设施费 五 公共配套设施费 目标成本 累计已付月资金 本月累计经办部门经财务六 开发间接费用 款项摘要 关联单位合同金额余额 周用款额周实付金额 （成本估算）金额 计划额 已付金额人 理 审核 七 销售费用 八 管理费用 总计 备注： 如1：目标成本（成本估算）随着各时期的调整，必需在此说明，且在上表中将调整的数额调整过来，并附调整说明； 如2：月资金计划额如果有调整，必须在此说明，且在上表中将调整的数额调整过来，并附调整说明； 如3：各项成本费用有超月资金计划需附说明，并有部门经理的批准。 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 124
2010年 月 部门项目开发成本周报表 附表项目名称 1 单 位：20 年 月 日- 月 日 元 目标成本 （成累计已付 月资金 经办部门序号 项目开发成本内容 款项摘要 收款单位 合同金额 余额 周用款额周实付金额 本估算） 金额 计划额 人 经理 土地征迁用及拆迁补一 偿费 土地征用费用 耕地占用税 劳动力安置 安置动迁用房支出 拆迁补偿费 总计 注：此附表的填写必须依据年资金计划的序号内容进行填写 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 125
2010年 月 部门项目开发成本周报表 附表2 项目名称 单位：元 20 年 月 日- 月 日 目标成本 （成合同金月资金 序号 项目开发成本内容 款项摘要 收款单位 累计已付 金额 余额周用款额周实付金额 经办人 部门经理 本估算） 额 计划额 二 前期工程 规划费用 设计费用 项目可行性研究费用 水文地质勘察费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出 总计 注：此附表的填写必须依据年资金计划的序号内容进行填写 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 126
2010年 月 部门项目开发成本周报表 附表3 项目名称 单位：元 20 年 月 日- 月 日 序目标成本 （成累计已付 月资金 项目开发成本内容 款项摘要 收款单位 合同金额余额 周用款额周实付金额 经办人 部门经理 号 本估算） 金额 计划额 三 建筑安装工程费 建筑工程费用 安装工程费用 支付给承包方费用 其他建筑安装工程费用 总计 注：此附表的填写必须依据年资金计划的序号内容进行填写 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 127
2010年 月 部门项目开发成本周报表 附表4 项目名称 单位：元 20 年 月 日- 月 日 目标成本 月资金 计周实付金序号 项目开发成本内容款项摘要 收款单位 合同金额 累计已付 金额 余额 周用款额经办人 部门经理 （成本估算）划额 额 四 基础设施费 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用 其他设施工程发 生的支出 总计 注：此附表的填写必须依据年资金计划的序号内容进行填写 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 128
2010年 月 部门项目开发成本周报表 附表5 项目名称 单位：元 20 年 月 日- 月 日 目标成本 （成累计已付 月资金 部门经序号 项目开发成本内容款项摘要 收款单位 合同金额余额周用款额 周实付金额 经办人 本估算） 金额 计划额 理 五 公共配套设施费 物业管理用房费 用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 居委会用房费用 派出所用房费用 总计 注：此附表的填写必须依据年资金计划的序号内容进行填写 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 129
2010年 月 部门项目开发成本周报表 附表6 项目名称 单位：元 20 年 月 日- 月 日 目标成本 累计已付 月资金周用款序号 项目开发成本内容 款项摘要 关联单位 合同金额 余额 周实付金额经办人部门经理 （成本估算）金额 计划额 额 六 开发间接费用 人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 汽油费 招待费 餐费 电话费 人事费 差旅费 运输费 其他 总计 注：此附表的填写必须依据年资金计划的序号内容进行填写 130
部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 131
2010年 月 部门项目开发成本周报表 附表7 项目名称 单位：元 20 年 月 日- 月 日 目标成本 合同金月资金 计周用款周实付金序号 项目开发成本内容款项摘要 收款单位 累计已付 金额 余额 经办人 部门经理 （成本估算） 额 划额 额 额 七 销售费用 媒介广告费 广告设施及发布 费 现场包装费 促销活动费 宣传资料及礼品 费 接待厅装修、装饰 费 现场销售器具费 现场销售人工费 卖点增加费 看楼交通费 样板间 销售模型费 展销费 售后服务补贴 其他 总计 注：此附表的填写必须依据年资金计划的序号内容进行填写 132
部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 133
2010年 月 部门项目开发成本周报表 附表8 项目名称 单位：元 20 年 月 日- 月 日 目标成本 累计已付 月资金计周用款序号 项目开发成本内容 款项摘要 关联单位 合同金额 余额 周实付金额经办人 部门经理 （成本估算）金额 划额 额 八 管理费用 人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 运输费 会务费 职工餐费 电话费 人事费 差旅费 其他 总计 注：此附表的填写必须依据年资金计划的序号内容进行填写 部门名称：ＸＸＸ 成本岗：ＸＸＸ 134
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