|[tIITIIlJII8翩翩行血管现飞二三.撞撞加息却房产行业资链的影响分括房地产资金链就是房地产项目从土地批的。房地产市场可能陷入资金链断裂的困境，这租、房地产开发到房地产销售整个过程中资金将给我国经济带来极大的风险。的运动过程。房地产业作为国民经济的重要产首行，对开发商而言，加息一定是个"利业，是典型的资本密集型产业。从批租、开发到空"。利率上调意味着融资成本增加，开发商的销售都要占用大量资金，由于开发商自有资金贷款负担会加重。单看本次一年期贷款基准利有限，远远不能满足房地产大型项目对资金的率上调个百分点，由现行的%提高需求，所以房地产开发通常需要大量外源融到%，所增加的成本幅度并不大，但联系资，比如银行贷款、房地产投资信托和房地产到已经出台的土地增值税清算等政策，加息一基金等等。定程度上会加剧开发商资金链的绷紧和利润空-、房地产资金链间的缩小。自有资金向来不充裕的中小房地产房地产按开发顺序可以分为三个阶企业受此影响会更大。同时，银行担心，房地产段土地批租阶段、房地产开发阶段和房地企业在面对资金链难题的同时，还将遭遇"建筑产租售阶段。第一阶段涉及土地储备中心需支链"问题的困扰。付的土地储备资金和开发商取得土地需支付其次，对购房人而言，加息意味着月供有的土地出让金，这些资金一般来源于开发商的所提高。以总额50万元、20年期的按揭贷款自有资金和银行贷款。第二阶段涉及开发商投为例，按等额本金的还款方式计算，加患会增入项目的开发资金和项目施工中的流动资金，加贷款人支出共计元，月均多支出主要来源于银行贷款和开发商自有资金，此外元。如果贷款总额是30万元，则月均增还有房地产基金和房地产投资信托。第三阶段加的支出为元。中原地产物业经理杨赞主要涉及购房资金。来游、于购房者自有资金和说，加息对购房人的影响是分层次的，购买高从银行获得的个人住房按揭贷款。资金运动过端物业的高收入人群对利率上调不敏感，不会程见图1。因为加息而改变购房意向s相反，购买力有限土地批租阶段的中低端收入人群，按揭的压力本来已经很大，对加息导致的额外负担会很敏感。贷款利土地品出土地储备资金开发资金瓶湖资金率升高将直接抑止消费者的购房需求，月供的增加会在一定程度上影响到楼房的销售。三、房地产公司的应对之策iHEH哩政府对于地产行业的调控中，对资金的控图1房地产资金链型从图中可以看到，房地产资金链的运动过制是其重要手段之一。本次加息同时也会成为程涉及很多其他社会部门，房地产资金链的风政府对资金进一步控制的信号，对地产企业未险容易传导到其他部门。上个世纪90年代初，来资金的微观选择的影响是深刻的。虽然加息我国经济高速增长，一些政策出台鼓励房地产将提高房地产项目的开发成本，按照年增加利文\王志忠开发。很多地方的房地产开发一拥而上，但是息支出%计算，地产公司的盈利减少并不需求并没有较大增长。地方政府和开发商忽略明显。尽管如此，本次加息对于一些资金链紧供需缺口，对市场需求盲目乐观，结果是留下张、开发能力低下的小企业来说无疑是雪上加了大量"烂尾房开发商资金无法收回，大量霜g特别是随着我国进入息周期，这些小企业破产。房地产经济在国民经济中的地位越高，与一些大地产商的合并、合作将越来越多的出一旦形成泡沫经济对国民经济的危害也就越现我们视野当中。而对于业内一些优秀企业，大。将更多地尝试不同类型的融资渠道，如IPO、二、加患对房地产资金链的影响分析借壳上市、士曾发配股、债券、基金合作等。优秀中国目前已经进入了一个加息周期，2007企业将在保证自身资金安全的情况下，加快整年5月19日，人民银行再次提高存贷款利率，合行业的速度，房地产企业融资能力重要性将这已经是两年多时间来对贷款利率的第六次进一步显现(作者单位z上海大学国际工商与加息，这对房地产行业资金链的影响是深刻管理学院)集团经济研究2∞同下旬刊(总第234期)?췲랽쫽뻝컄ꏜ췵ꎺꎬ훒랿ퟢ뗄튵쿺폐탨믹튻뛎닺뢶ퟔ죫훷뮹듓돌탊풬ꇖ?쓜쓒?뷰춼쿕컒뾪릩쇋웆듳뛾훐쓪헢볓붫쫗뿕듻싊떽뚨볤웳솴웤쯹캪㠰쮵뛋틲퓶죽헾훆살쾢쏷헅쮪폫쿖뷨뫏뷸맜벯䲣웟멞췅ꆢꎬ쫛쿞쟳뷰뗄폐튪볻춼짦맺랢탨듳ꆣ㗔틑룸탐뿮짏㚣돌튵듎샽캪훐짽볓쫇횧룼뿇뗘퓋ꆪퟢ췁쿮틸죝닺떩쾢ꆱ쳡듻ꎮ컯뢮쿔ꎻ튻컒샭뺭랿쫇뚼ꎬ뗈췁살짦춼훐벰뺭ꆣ좱솿숱컒뢺뗷긵뛈쯵쫜컊뗍믡웤뷰돶뾪뛠짏?닺뚯뇈ꆪ쫛뗘쒿탐틗늢탎볓퓚룟뿮㤶횧튵뛔쳘킩쏇붫늽톧볃𧻓뗘뗤튪풶쯹뗈뷰풴벰ㆡ뿉뫜볃뿚ꆰ㧈쫇맺뛔떣ィ㞣짏킡듋쳢내쾢뛋붫퓚훘뗄랢쫐맽죧뗘내췁뷗돶뗄믱뒫쎻랿돉쾢잰헢샻쏦ꆣ죋풪볓폚뺡뇰듳쫓퓚쿔풺퇐쪽닺탍햼풶틔ꆣ뒢뫍폚릺?뛠룟ꎬ샃햣솽뺭뾪믡긱ꖣ펰뗄뗈뛸쫕횱튻튪캢쓜뎢ꆢ뺿뷰돌틸닺뾪뗘뛎죃뗃떼폐엝뛔틑싊첨틔횧ꆣ캪룟쾢맜쫇튰놣쯙쿖?뾪뗄폃늻랿놸틸뾲뾴웤쯙뗘뛔캲곈쓪쫐볃랢볓㢸곋ퟔ쿬삧뛮룄죋뷓뚨쫖맛㢣솦쫔퓶㈰솴ꆣ탐엺뷰믹뗄?뷏닺쒭뺭짏ퟜ돶죧㘷릺쫕떼릫뷸쯦떱횤뛈⣗랢듳쓜뗘떽쯻퓶랽쫐랿쯃뛠뎡듸짌훘倫뻧폐믡죅죋놾뇤틖돌뛎톡ꖼ뗍늻〷뻍랿듻뷰쮳ퟢ뗚ꎬ룶웤듳뺭뗘뷸뗷췁뛮릲맻ꎮ죫훂쮾탐튻쿮듋ퟅ짌훐ퟔ떽놾솿싺닺짧뎤뗄뎡ꆱ쪱뿉살뛸ꆣ?뾪룼릺좺횹뛈횮퓱웋쿂춬엤㛔쫇랿뗘쏜ퟣ뾪뿮솴탲뷗튻뫍헢뷰ꆣ죋믡쯻ꎬ퓶탨볃닺죫볤쓜벫퇔틢떥횵펵랢듳㔰뗄볆듻쿻짏튵늽쒿컒샠막짭?싏뗘벯뷰랢뾪ꆣ살늿튻쟳탔쿝듳ꎬ뾴쒳짌쿲뮹틢내럑펰겵킡탍랿닺ꆢ뿉뛎뷗킩뫍힡뎤퓚뛔쇋탐캶퓶쓑췲ㄹ뿮풪뗄좺뛮펦뿘놾맺뫏뛸ꗎ싑닺탍ꎬ춨랢뗚뾪풴쏅킩쎤?뛔죫뗄볓놾곓즱살춬뿮쿲뷒헟쿬?웳햮뗘튵랿틔ꆢ뛎쿮ꆣ맺뷰튻ퟅ횵쳢풪㐲ퟜ펰췢뗷훆듎뷸늢뮣꺿쿺닺평뎣짌뛾랢폚ꎬ헾뾪쒿컌듻럧쾢듎짏뺷뷰늻쪱랽ꎻ뗄떽쫇調튵죚좯꼨닺ퟷ뗘럖랿짦뷰쒿내ꆣ쏱솴룶죚쮰뗄ꆢ㦣뛮훐쿬샻뢺횮뿘랢볓죫폚낲웳뫉쫛튵폚듳탨좡뷗짌릺뷰랿닟랢샖뿮쿕튻훐禮솴돤ꎬ틢쪽쿠톹슥볓짮ꯋ살ꆢퟜ쿮캪닺뗘벰튻쪩춶뷒짏랽뺭뗄볓뷰쟥춬㈰긶쫇풭싊떣닟훐탅돉쾢뫏튵좫쾺뗚헻ꆣ뾪탍튪뗃뛎ퟔ랿솴뗘돶튻맛뷰?샻뚨쓪킵좲뗄풣틸캶볆랴솦쾢뿌뺵쮵쟾믹쒿맺춶죽닺췁냣릤듻헾볃펰쾢솴돉쯣쪱쓪㋔㌰뗘럖짏믡뫅뛔훜ퟷ쓚죚ꎴ㈳룶듓랢쿮듳짦폐헟뗄첨펵ꎬ컞싊뛏쫇웚쐶ꊲ뇁탐ퟅ놾탨춬쓓뗀뷰㓆듓쏱룶뾪뗘살훐탅뿮쫀뢮뗄쿬훜놾뗈ꎬ웚ꪣ췲닺닣뗷뫜뛔폚붫튻쟩맽엺짌쒿솿벰ퟔ퓋맄뛸뷡램﮿쇑듻ꎮ뮴뷴떣퓂릺쟳쿺쪱ꆣ꿀틉뫏?췁돌뺭ퟢퟔ뛔췢탅뷗랢뒢탨풴뾪뗄뷰췐폐ꆣ뚯볍샸짏뫍맻쫕캣럖웚뗚펰ꆰ퓶뿮㌹헾킡탄뮹릩볓곔풪컯듎늻싲틑쏴ꎬ쫛튲쯤내﮼튻쫇풽킩죧ퟷ뿶쓜ꞹ훐ꆢ폐풴횧랢ꎬ맽솴랿쫇믘﯂쇹삧샻믹ꎥ겵쾢솦뺭퓂믡좻톩䥐뗈뗘볃췐뷗놸폚쇷ꆣ㤰뾪몦컶쿬볓닟붫내슾튵뗄쏴룐뷰헕킩헢살폅쿂謁뾪뷰죚뢶짌듋뗘떫쇴ꎬ쪣듎뺳ힼ쳡ꯁ죳랿믡폐뫜릩돉볓?짏価엺뗄뫍뛎훐뚯뗚쓪랢캻튲㈰쫇퓢뷒禮퓲뺭룐ꆣ닺킩풽탣훘쪹뷰랢뗄춶췢뫍럧닺쫇쿂듳?ꎬ샻룟뿕뗘퓶쿞캪쾢ꊲ볓폅훘랿뫍탄랢죽퓋듺짌풽뻍〷짮뾪볓폶듻퓂샭릺ꎬ뿘웳퓶뷰킡뛠튪떽솿헢?닺탣튪뗘랿탨짌뷰뷗뚯돵뫶룟풽뿌랢쾢ꆰ뿮Ꭓ뻹퇮싲늻튵볓솴웳뗄뿬탔쳓닺뗘횧뗄ꎬ뛎맽싔짌튻붨?퓶퓞룟믡샻캴뷴튵돶헻붫뗄훾닺탐튵쳐뷰솴뗄펰쿬럖컶
