2010 以杜邦分析理論探討營建業競爭力指標 陳博亮1李盛明2 1聯合大學土木與防災工程學系專任副教授，hychou@ 2聯合大學土木與防災工程學系研究生，twcds@ 摘要 本研究探討2003年~2007年台灣地區上市上櫃營建公司的經營效率，以期分析在金融風暴前有經營績效之營建業公司的經營競爭策略。研究選用資料包絡分析法(data envelopment analysis, 簡稱DEA)做為績效評估模式，以分析這5個年度的營建業的經營效率。DEA能包絡多項投入與產出，而計算出相對經營效率值。 以資料包絡分析法分析結果可知34家上市上櫃公司於2003年~2007年平均整體生產力，在整體技術效率平均值為，純技術效率平均值為，規模效率平均值為，顯示這幾年營建業的平均經營效率良好，整體表現不錯。進一步藉由差額變數分析，可以更清楚的顯示各公司的規模是否適當及資源使用情形是否得宜。依據差額變數表分析結果，各無效率之營建公司可針對投入產出項進行調整而達到改善經營績效的目標，即可成為有效率的公司。再由參考集合分析，可以清楚的顯示出那一個公司的經營效率最佳，被學習的次數最多，就可以成為標竿公司，以成為其他無效率公司學習的對象。 本研究進一步探討各公司獲利能力與競爭力的高低之成因。獲利能力有很多衡量指標，包括淨利率、營業利益率、毛利率、資產報酬率與權益報酬率等，所屬層次各有不同。但總歸納有兩項共同要素：投資績效與營業績效，前者係指所籌措得來的資金是否能發揮基本效益-創造出豐富的營業收入；營業績效則是指所創造出來的營收-產生豐厚的利潤。 根據杜邦分析，股東權益報酬率可拆解成淨利率、資產週轉率與權益乘數三部分，股東權益報酬率經拆解後，即顯示股東權益報酬率的高低，取決於三項管理構面的要素：營業管理、投資管理以及融資管理。 就台灣地區上市上櫃營建公司之經營績效，並分析這些上市上櫃營建公司中依杜邦分析方法尋求最標竿營建業公司，模型係分別選取各個受評估單位之觀測值，包含稅後淨利(NI)、營業收入(S)、平均資產總額(TA)、平均股東權益(E)、ROE、純益率、總資產週轉率、總資產報酬率(ROA)、股東權益乘數進行各公司之間相互效率之比較。以及這些標竿營建公司之經營策略與事蹟比對各家營建公司效率值，以期找出營建業的靈丹─競爭力指標(Competitiveness Indicators)。經本研究分析結果發現國內營建業自有資金比例會影響該公司經營績效的表現。 關鍵詞：杜邦分析、營建公司，競爭力、包絡線分析 1.前言 營建業素有「火車頭工業」之稱，一旦全球經濟有起伏其原因不外乎是營建業或是營建業相關行業的影響，各國政府無不在這行業上做振興的計畫，利用各種方法期望讓經濟復甦。 2008年10月底的全球金融風暴，起因一樣是美國的房貸問題造成雷曼兄弟的百年企業的結束，進而造成席捲全球的經濟震盪，各地方的股票跌到谷底，甚至以永久休市的方式來抑制下滑的洪流。 1
2010 營造廠商家數、資本額及全國建設總額30,00025,00020,000營造廠家數15,000資本總額(千萬)10,000建設總額(千萬)5,000020012002200320042005200620072008 表 1 2001-2008全國營建業走勢 反觀各營建業公司在這一波波的風暴中如何生存，將損傷減到最輕。以往大公司就體質比較好的觀念是否正確，還是傳統台灣的中小企業型態才是打不死的蟑螂，或者有一套正確經營方式不在乎公司規模。 本研究是依照上市上櫃公司的財務報表做分析，用包絡線方法找出在效率前緣上的績優公司，進而探討各績優公司的經營方式與經營方式改變因應時機。 2.理論架構 模式 DEA模式之緣起為Farrell教授，他在1957年以「非預期生產函數」代替「預期生產函數」來推估效率值，其主要有以下三個基本假設： (1)生產前緣(Production Frontier)是由最有效率的組織所構成的，較無效率的組織即位於此前緣之下。 (2)所有被評估的單位都是在固定規模報酬（Constant Return to Scale）的性質。 (3)生產前緣凸向（Convex）原點，且每一點的斜率皆為負值。 Farrell教授之方法為利用規劃的技巧求出效率前緣，亦即效率產生函數（Efficiency Production Frontier），此前緣屬於一般的確定性無參數前緣；然後利用觀察點與此前緣的相對位置關係求出技術效率，設有A、B、C、D、E五個DMU，經由DEA模式可計算出相對有效率單位，經由DEA模式可計算出相對有效率單位B、C、D、E，而A則相對無效率。A之參考群體(Facet)為BC。效率值之衡量係以該DMU至原點之距離與效率前線至原點之比值。以A點為例，其相對效率值為OA′/OA其表示A是相對無效率，其無效率比例為1−OA′/OA .杜邦分析 2
2010 股東權益報酬率與資產報酬率都可以代表公司營運的最後績效，只是所採取的立場不同，一是站在股東的立場，另一是站在股東與債權人的立場。 此一整體績效，有兩項共同要素：投資績效與營業績效，前者係指所籌措得來的資金是否能發揮基本效益──創造出豐富的營業收入；營業績效則是指所創造出來的營收是否產生豐厚的利潤。 .權益報酬率-ROIC 權益報酬率或股東權益報酬率，就是股東提供資金給公司經過一段期間（如1年）的經營後，最後所獲得的營運報酬率。以數學式表示如下： ROIC=淨利(NI)/股東權益(EQ) ............................................................ (7) 從上式可以很清楚地理解：股東權益報酬率所衡量的主體對象是股東，其意義是股東出資所能獲得的利潤率；亦即股東每提供1元資金，管理當局為其創造了多少淨利。例如，ROIC=25%，表示股東每投資100元，管理單位為股東所賺取的利潤是25元。 .經杜邦分析法拆解 權益報酬率雖然顯示出公司為股東所創造的獲利績效，但是單單一個權益報酬率並不能對如何獲利與獲利管理策略提供更具體的資訊，除非按杜邦分析將股東權益報酬率進一步加以拆解。 ROIC=淨利(NI)/資產總額(A)*資產總額(A)/股東權益(EQ) ................ (8) ROIC=淨利(NI)/營業收入(S)*營業收入(S)/資產總額(A) *資產總額(A)/股東權益(EQ) .................................................... (9) .杜邦分析圖 權益報酬率資產淨利率＊權益乘數銷售淨利率＊資金周轉率資產總額／股東權益淨利／營業收入營業收入／資產總額銷售收入－全部成本＋其他利潤－所得稅長期資產＋流動資產營造成本＋銷售費用＋管理費用＋財務費用現金＋應收帳款＋庫存＋其他流動資產 圖 1杜邦分析圖 (1)由上圖中各財務指標之間的關係，可以看出杜邦分析法實際上從兩個角度來分析資金架構: A.內部管理因素分析 B.資本結構和風險分析。 權益報酬率(ROIC)＝資產淨利率×權益乘數 權益乘數 ＝1÷（1－資產負債率）=資產總額÷股東權益 資產淨利率＝銷售淨利率×資金周轉率 3
2010 銷售淨利率＝淨利÷營業收入 資金周轉率＝銷售收入÷總資產 資產負債率＝負債總額÷總資產 (2)杜邦分析圖提供了下列主要的財務指標關係的資訊： A.權益報酬率(ROIC)是一個綜合性最強的財務比率，是杜邦分析系統的核心。它反映所有者投入資本的獲利能力，同時反映企業籌資、投資、資產運營等活動的效率，它的高低取決於總資產利潤率和權益總資產率的水準。 決定權益淨利率高低的因素有三個方面--權益乘數、銷售淨利率和資金周轉率。權益乘數、銷售淨利率和總資產周轉率三個比率分別反映了企業的負債比率、盈利能力比率和資產管理比率。 B.權益乘數主要受資產負債率影響。(利潤來自風險) 負債比率越大，權益乘數越高，說明企業有較高的負債程度，給企業帶來較多地槓桿利益，同時也給企業帶來了較多地風險。 資產淨利率是一個綜合性的指標，同時受到銷售淨利率和資產周轉率的影響。 C.資產淨利率也是一個重要的財務比率，綜合性也較強。它是銷售淨利率和總資產周轉率的乘積，因此，要進一步從銷售成果和資產營運兩方面來分析。 D.銷售淨利率反映了企業利潤總額與銷售收入的關係，從這個意義上看提高銷售淨利率是提高企業盈利能力的關鍵所在。要想提高銷售淨利率: 要擴大營業收入。 降低營運成本費用。 而降低各項成本費用開支是企業財務管理的一項重要內容。通過各項成本費用開支的列示，有利於企業進行成本費用的結構分析，加強成本控制，以便為尋求降低成本費用的途徑提供依據。 .杜邦分析意涵 ROIC=淨利(NI)/營業收入(S)*營業收入(S)/資產總額(A) *資產總額(A)/股東權益(EQ) 管理意涵為-管理層面三因子 ROIC=淨利率 *資金周轉率 *權益乘數 (營業管理) (投資管理) (融資管理) (1)淨利率: 淨利(NI)/營業收入(S) 即本期每一元營收，扣除所有費用與成本後，最終成為盈餘的比率。此比率可表示企業產品的競爭力及營業能力。 (2)資產週轉率: 營業收入(S)/資產總額(A) 此比率可表示企業的資產使用效率高低，即企業的投資能力。 (3)權益乘數: 資產總額(A)/股東權益(EQ) 即為自有資本比率之倒數，其值愈大，表負債比率愈高，即企業的融資能力。 .杜邦分析法回歸 為了瞭解最佳三種管理所需資金分配比眾必須取得其權重，為一可循的是將其回歸取得各類資金的係數，作為營造公司管理資金最佳配比。以數學觀感就是由相乘方程式是變為相加方程式。 .原來杜邦分析式為 ROIC=淨利率*資金周轉率*權益乘數 .探討管理三因子影響的方法: 以前九家公司之ROIC,淨利率，資金周轉率，權益乘數資料在SPSS做多項次回歸。 4
2010 回歸假設式 ROIC=A*淨利率+B*資金周轉率+C*權益乘數+D A，B，C分別為淨利率，資金周轉率，權益乘數係數，代表在成功企業中所佔之經營性質所占權重。以此可斷定以何種比理之分配可得最佳之競爭力。 3.研究過程 本研究對象為台灣地區上市上櫃之營建公司分別為福益、名軒、國賓大、國建、國產、國揚、太設、全坤興、太子、中工、新建、冠德、京城、大陸、宏璟、皇普、華建、宏盛、達欣工、宏普、聯上發、基泰、櫻建、林三號、興富發、皇昌、皇翔、根基、日勝生、華固、亞昕、綠意、潤弘、樂揚、台開、三圓、力昕、和旺、長鴻、永信建、德昌、力麒、三豐、建國、雙喜、隆大、力泰、工信、遠雄、宏都、順天、志嘉、大漢、鄉林、皇鼎建設、長虹、助群及基泰營等58家上市營建公司。 後經比對2003-2007各公司資料後，發現日勝生、潤弘及台開等3家營造業因為資料不齊全，或者是設立未滿5年的公司而刪除剩下55家營建公司作為本研究對象。 本研究資料來源為台灣經濟新報資料庫彙整之次級資料，內容包括營業收入淨額、稅前息前淨利、稅前淨利、資產總額、營業成本、營業費用及員工人數等。 . DMU之選取 DEA之目的既然是評估DMU間之相對效率，則各DMU間是否具同質性便非常重要，否則不相關的行業比較，便無法分辨究竟係受評單位間外在環境的差異或為內部管理的問題，這個評估結果將失真而不具代表性。故對於非同質性者應予剔除，否則將影響效率評估結果。 包絡線的理論是將受評估單位DMU的投入項與產出項所形成之值連接，連接而成的曲線稱為效率前緣，落在效率前緣線上的DMU表示其投入與產出是有效率的，反之則為無效率的DMU。 .投入項之選取與定義 本研究以公司之資產總額、營業成本、營業費用、員工人數等四項為分析之投入項，其定義如下： (1)資產總額：公司年終時廠房、設備、存貨、資金，應收帳款等各項的總價值。 (2)營業成本：產品的生產成本，即為生產產品所發生的工、料、費。 (3)營業費用：企業銷售商品過程中發生的費用，包括運輸費、裝卸費、包裝費、保險費、廣告費等。 (4)員工人數：參與營運之相關人員的總和（不包含外勞及臨時人員）。 .產出項之選取與定義 本研究以公司之營業收入淨額、稅前淨利、稅前息前淨利等三項為分析之投入項，其定義如下： (1)營業收入淨額：營業成本加營業毛利。 (2)稅前淨利：公司獲利未扣除營利事業所得稅前的盈餘。 (3)稅前息前淨利: 營業收入扣除減營業支出但尚未扣營利事業所得稅與銀行利息。 以營業收入與營業成本計算出毛利率以判定DMU的獲利能力。 毛利率=(營業收入-營業成本)/營業成本。 .資料分析 本研究採用SPSS 版統計分析軟體運算敘述性統計分析、相關係數分析。 5
2010 由差額變數計算出各公司所投入資源與生產量有多少改善空間，並提供相對無效率之營建公司可能改進之方向及幅度。經由計算可求得各公司之最佳生產量或最佳之投入資源並可與實際數據相比較，即可得到公司生產不足或過度的資源投入，稱為投入產出差額。以2003年~2007年全國55家上市上櫃營建公司的經營狀況分析各公司營運效率值是否為最佳，供公司決策階層作為整體經營方針的訂定，發揮最大競爭力。 .投入項與產出項之相關性 假設以產出項的結果做為營建公司的績效(果)，投入項為影響指標(因)，便必須依分析其相關程度判別影響關係。 相關營收淨額稅前息前稅前淨利資產總額營業成本營業費用員工人數營收淨額Pearson 相關**.687**.771**.971**.693**.670**顯著性 (雙尾)..個數55555555555555稅前息前Pearson 相關.701****.722**.516**.812**.047顯著性 (雙尾).000..個數55555555555555稅前淨利Pearson 相關.687**.997****.502**.789**.035顯著性 (雙尾)...個數55555555555555資產總額Pearson 相關.771**.722**.691****.862**.251顯著性 (雙尾)...個數55555555555555營業成本Pearson 相關.971**.516**.502**.680****.796**顯著性 (雙尾)...個數55555555555555營業費用Pearson 相關.693**.812**.789**.862**.543**顯著性 (雙尾)...445個數55555555555555員工人數Pearson 相關.670**.**.顯著性 (雙尾)..個數55555555555555**. 在顯著水準為時 (雙尾)，相關顯著。 表 2投入項與產出項之相關分析 4.研究成果 .效率值分析-效率前緣DMU 經評估結果各DMU之整體生產力指標整理如表1，表中DRS是規模遞減、IRS是規模遞增、crste為固定規模報酬技術效率、vrste為變動規模報酬技術效率、scale為規模效率。。經由表1之成果發現2003至2007年整體效率值為1之公司整理如下述： .參考集合分析 透過參考集合分析，可以很清楚的檢視那一個決策單位的效率最佳，由於資料包絡分析法式依據相對效率的觀點，當一個決策單位被參考的次數愈多，表示該決策單位效率愈好；相反的被學習的次數愈少，則表示決策單位效率愈差。透過彼此間相互比較，便可從這些決策單位中找出最有效率之單位，成為無效率決策單位學習的對象，各家營建公司被效仿之次數整理如表4。其前四位排名的DMU為： (1)長虹-從2003-2007年被參考次數為38次。 (2)皇昌-從2003-2007年被參考次數為30次。 (3)永信建-從2003-2007年被參考次數為28次。 (4)基泰營-從2003-2007年被參考次數為22次。 相對有效率的公司被參考的次數愈多，則表示該公司的經營績效卓著，可以成為其他公司的模範，做為改善投入的參考。 6
2010 20032004200520062007公司crstevrstescalecrstevrstescalecrstevrstescalecrstevrstescalecrstevrstescale11436 福益 名軒 國賓大 國建 -52504 國產 國揚 太設 111-111-111-111-111-82509 全坤興 太子 -111-102515 中工 -111-111-112516 新建 111-111-111-111-111-122520 冠德 京城 大陸 宏璟 皇普 111-111-111-111-111-172530 華建 宏盛 -111-111-192535 達欣工 -202536 宏普 聯上發 -111-111-111-222538 基泰 櫻建 -111-111-242540 林三號 -111-111-111-252542 興富發 皇昌 111-111-111-111-111-272545 皇翔 根基 華固 亞昕 綠意 樂揚 -334416 三圓 力昕 和旺 -111-111-111-365506 長鴻 -111-375508 永信建 -111-111-111-385511 德昌 -395512 力麒 三豐 111-111-111-111-111-415515 建國 -425516 雙喜 111-111-111-111-111-435519 隆大 力泰 -111-111-455521 工信 -465522 遠雄 111-111-111-111-111-475523 宏都 -111-485525 順天 111-111-111-111-111-495529 志嘉 111-111-111-111-111-505530 大漢 111-111-111-111-111-515531 鄉林 111-111-111-111-111-525533 皇鼎建設 長虹 111-111-111-111-111-546401 助群 111-111-111-111-111-556402 基泰營 111-111-111-111-111- 表 3變動規模報酬之投入導向分析結果對照表 表 4各家營建公司被效仿之次數 7
2010 依照各投入項對營業收入淨額的相關影響係數如圖 營業收入淨額與其他變數相關分析相稅前息前1關稅前淨利係資產總額數營業成本營業費用0員工人數20032004200520062007 表 5 各投入項對營業收入淨額影響係數圖 毛利率 永信建 長虹皇昌 20032004200520062007基泰營 表 6 2003-2007前四家之毛利率走勢 由表6顯示員工人數的影響力逐年降低表示企業的人員精簡與自動化的趨勢。 以最終效率前緣前四家DMU營建公司營運參數作獲利指數的評定，依照表7毛利率分析，永信建與長虹這兩家公司得獲利能力從20%~60%皆大於皇昌與基泰營的10%左右，值得各營造公司仿效。 .負債比例分析 本研究以效率前緣被仿效前九家的DMU公司分析其負債比，預測那些公司能承受金融海嘯造成銀行資金緊縮對各家營造公司的衝擊。其分析之負債比走勢分析如圖3所示。 由其走勢中可知永信建為度過金融危機將負債比逐年降至3成以下，為一家永續經營之營造公司，綠意雖都在平均值以下但97年也急清負債度寒冬，雖近年遠雄逐年推出造鎮的大案件，但其負債比也是逐年下降億降低金融風險，亦是可取之處。 另外長年負債比在平均值以上之公司，是高負債高風險公司，其經營需相當謹慎才能度過金融海嘯的衝擊。若是有些突然高負債的公司是否有些經營上是個警訊。 負債比走勢圖%永信建%皇翔%太子%鄉林%遠雄%長虹92年度93年度94年度95年度96年度97年度皇昌表 7 2003-2008前九家之負債比走勢 8
2010 .金融風暴對標竿公司影響 (1)股值代表投資者對公司與市場的信心。金融風暴平均下滑75%，的確帶給營建業相當大的傷害。 (2)基泰營雖居效率前緣前4名，但因負債比過高倒閉，甚至可說負債比過高是個警訊。 公司名稱 金融風暴前股值 金融風暴前股值 損失百分比 風暴前之負債比(平均%) 永信建 元 元 % % 長虹 元 元 % % 皇翔 元 元 % % 基泰營 停股 停股 停股 % 5.杜邦分析在營建業 .各家之ROIC 將經由包絡線分析法過濾幾家效率前的營建業公司，永信建、長虹、皇昌、遠雄、太子、鄉林、綠意、皇翔等八家做ROIC、純淨利、總資產周轉率、權益乘數做分析，其結果如下 %永信建(5508)%長虹(5509)%皇昌(2543)%遠雄(5522)%200320042005200620072008太子(2511)% 表 8標竿公司權益報酬率(ROIC) ROIC 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 平均 排名 永信建 % % % % % % % 1 長虹 % % % % % % % 3 皇昌 % % % % % % % 6 遠雄 % % % % % % % 8 太子 % % % % % % % 7 鄉林 % % % % % % % 2 綠意 % % % % % % % 5 皇翔 % % % % % % % 4 表 9標竿公司權益報酬率(ROIC)排序 由以上排名可定論出永信建為最有競爭力之營建公司。 .杜邦分析因子多項次回歸 多項次回歸 相關 ROIC 淨純利 資產周轉率 權益乘數 Pearson 相關 ROIC .778 .130 .035 淨純利 .778 .033 資產周轉率 .130 權益乘數 .035 .033 9
2010 顯著性 ROIC . .000 .190 .406 (單尾) 淨純利 .000 . .412 .411 資產周轉率 .190 .412 . .134 權益乘數 .406 .411 .134 . 個數 ROIC 48 48 48 48 淨純利 48 48 48 48 資產周轉率 48 48 48 48 權益乘數 48 48 48 48 表 10 ROIC、淨純利、資產周轉率、權益乘數之相關 回歸式 ROIC=*淨利率+*資金周轉率+*權益乘數+ ...... (10) .係數代表意義 回歸式:淨利率係數=、資金周轉率係數=、權益乘數係數= :代表營建公司推出之產品的定位及決策的經營能力影響獲利約佔79%。 :企業的資產使用效率高低，即企業的投資能力影響獲利約佔17%。 :權益乘數，負債比率代表對銀行融資能力影響獲利約佔4%。 6.管理意涵 .茲將本研究相關結論及管理上之意涵整理如下述。 (1)營建業的產品易受地域、氣候及市場景氣的影響，所以須有適當的專業分工與資源管理，才能有較高的生產效率與利潤。 (2)營建公司應多樣經營(開發，建設，營造，銷售)，提升利潤。 (3)避免在過度開發地區投資，而增加購地成本。在金融風暴時期反而應逢低買進有發展潛能的低價土地。 (4)為避免金融緊縮，必須降低負債比例，因應金融海嘯的衝擊。 .結果分析 (1)經利用DEA分析結果，前四家最被仿效之四家DMU營建公司為永信建、長虹，皇昌及基泰營等。 (2)本研究發現公司的經營效率及獲利能力與公司的大小並無明顯關係。 (3)2003年至2007年的營業收入淨額累計分別為1359億元、1516億元、1643億、2040億元、2152億，顯示營建市場有逐漸成長，並無萎縮現象。 (4)員工數對營業收入的影響最近兩年都低於資產總額，營業費用等其他變數，顯示機器自動化的提升，人員逐漸精簡。 (5)2003年至2007年的規模顯示營建業的規模逐年增加: A、2003年規模遞增(IRS)的公司有24家；規模遞減(DRS)的公司有2家。 B、2004年規模遞增(IRS)的公司有20家；規模遞減(DRS)的公司有0家。 C、2005年規模遞增(IRS)的公司有7家；規模遞減(DRS)的公司有12家。 D、2006年規模遞增(IRS)的公司有15家；規模遞減(DRS)的公司有5家。 E、2007年規模遞增(IRS)的公司有16家；規模遞減(DRS)的公司有8家。 但規模報酬中屬於規模遞增(IRS)的公司遠多於規模遞減(DRS)的公司，顯示台灣營建市場不夠大，營建業應開發更多更大的市場，才能提升經營效率。 (6)自有資金的財務結構，負債比低的公司營運風險低。 (7)營建業產品決策定位正確性遠大於經營，融資。 .管理意涵 10
2010 (1)營建業有別於一般產業，當其他產業因生產技術突破，產量可能呈現大幅成長，營建業的產品因無法大量生產，又易受地域、氣候及市場景氣的影響，所以須有適當的專業分工與資源管理，才能有傑出的生產效率。 (2)營建業應朝多角化經營，如百貨、電子、觀光等；或投入附加價值高而競爭少的BOT開發；或投身國際市場，擴大營業規模，建立優勢競爭。 (3)營建業一旦發生公安或工安事故，都是非常嚴重的，不但造成公司鉅額損失更付出極大的社會成本，所以包括企業主在內任何的從業人員均應以審慎的態度面對災害的預防，做好工程之衛生安全管理，才能避免損失。 (4)避免集中地區的過度開發，容易造成地價飆漲，不僅增加人口的集中與擁擠，公共設施的負擔加重，進而增加購地成本。 (5)為避免金融緊縮政策的風險，近年造鎮計畫頻繁的遠雄建設也是一直降低負債比例，因應金融海嘯的來臨。 7.結論 『銷售淨利率』-營建業要有一個很正確，很快速的決策，來自於『領導階層』的敏銳判斷力。 這個階層不管來自團隊或是個人，對產品的『定位』要正確以獲得最高的『利潤』。 不管是首購的客戶或是換屋的產品在不同的地段有不同的對象，價位，產品大小 (1)除了高利潤外，最主要要有最低的成本:土地是影響成本的主要原因之一，以最低的的價格購進，慢慢養地等待時機，這樣一來開發土地增值的投報會高於即時開發的利潤。 (2)營造成本:營建單位對開發案的掌握都是要親力親為，所以都會有自己的營造廠，對多個案件所需要的材料的聯合採購降低成本，並且做好人員、機具與工程進度間做最適的調配。 (3)銷售成本:產品的銷售若委託銷售公司，銷售公司往往會為達銷售率而降低銷售價格，並無法保留最後的利潤關卡。想要有好的價格與銷售率，來自於自己親自銷售去爭取利潤。 (4)管理費用:在內部管理上，有制度的公司會制定自己一套管理方法，可以避免一些多餘的資金支出，正所謂『節流』不是在創造利潤但卻是在減少成本。 (5)價值(V)創造與競爭優勢，企業往往在市場上建立口碑，客戶願多花比平均市價(P)還多的錢(價值V)來購買你的產品，如此一來你或得的利益不是售價(P)減成本(C)而是V-C；然而V-P則是消費者給你的肯定，品牌造成差異化，也是你的競爭優勢。 綜合以上的因素佔公司權益造酬的78%的影響程度。 8.永信建公司專訪與研究驗證() 每年銷售1000戶以上的建設案件…如何掌握市場、管理公司、創造最佳的利潤? .管理層 .陳俊銘董事長(總經理) (1)購地低調，對土地的未來性掌握清楚，不與人爭地哄抬地價。 (2)建屋售屋施工掌握時程，重品質追求利潤，不留餘屋。 (3)靈活的判斷力，延攬專業人才，權力下放。 .專業人才: 土地開發副總:孟恆瑞(寶成建設) 業務部副總:顧岳軍(高屋建設) 財務副總:洪益源(中國輸出入銀行) 11
2010 .管理理念 (1)公司不玩財務，所以不增加負債比，公司營運控制35%左右，陳董事長以經驗表示公司負債比在35%以下不會受銀行牽制，更不受金融風暴影響。 (2)所有的案件都預先設計完成評估後才買地，確定最佳的銷售利潤。 (3)綠建築的省能住宅，健康住宅的理念，模擬換氣頻率，控制機電設備噪音與熱影響。 (4)對自己的產品負責，建立口碑，增加品牌價值，讓客戶堅持買永信的房子。 (5)掌握市政計畫，提早購買接近公園，捷運車站附近，雙鐵出入口，與學區附近有未來發展潛力的土地。 (6)不同的的客戶訂定不同的銷售方式，如定位首購客戶，通常只訂較低的頭期款。讓經濟能力較弱的首購客能接受。 9.參考文獻 1. 高強、黃旭男、Toshiyuki Sueyoshi，「管理績效評估：資料包絡分析法」，華泰文化， 2003。 2. 吳家德，「建築業經營策略之分析」，碩士論文，國立中山大學管理學院。 3. 周劍虹，「2004年~2006年台灣地區上市上櫃營建公司經營績效分析」，碩士論文，2007。 4. 吳濟華、何伯正、黃元璋，「台灣營造業營運績效與經營策略」建築學報，第六十四期，2008，第25-48頁。 5. 潘奇、魏誠佑、祝道松、侯勝茂，「總額預算實施前後署立醫院營運績效之評估」，醫務管理期刊，第7 卷，第4 期，第403-416頁(2006)。 6. 蔡宜靜、余文德，「DEA 方法應用於評估工程顧問公司知識管理績效之研究」，第十屆營建管理學術交流論文研討會。 7. 蕭家旗，「我國非營業循環基金之醫療基金效率評估之探討」，交通大學管理科學研究所碩士論文，(1995)。 8. 高強、黃旭男、Toshiyuki Sueyoshi，「管理績效評估：資料包絡分析法」，華泰文化，台北(2003)。 9. 吳佳原，「台灣與美國生物科技產業生產力與效率分析」，東吳大學經濟學研究碩士論文 (2004)。 10. 林書揚，「台灣地區生物科技產業績效評估之研究─資料包絡分析法之應用」，高苑技術學院經營管理研究所碩士論文 (2004)。 11. 孫遜，「資料包絡分析─理論與運用」，揚智文化，台北 (2004)。 12. 王作榮，「台灣經濟發展」，行政院經濟建設委員會委託計畫，內政部營建署 (1986)。「營建業大型化發展可行性之研究」，行政院經濟建設委員會，台北 (1991)。 13. 陳振川，「台灣營建市場之發展現況與展望」，1996 海峽兩岸營建研討會論文集 (1996)。 14. 陳順宇，「統計學，二版」，華泰書局，台北 (1997)。 12
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