惠州市水口项目前期定位与规划建议报告.ppt

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水口项目 前期定位与规划 建议报告 世联地产 2007年7月7日 谨呈：惠州市汤普实业有限公司 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。 商业秘密声明 01 01 02 03 04 05 项目认知 项目。 项目位于惠城水口片区中心区 项目距离东平、麦地、河南岸5分钟车程 项目位于惠城水口片区的中心区，该区域目前认知度不强，郊区化气质明显 本项目 三环路 水口 项目区位 项目南面可观鹿江沥，内部地势平坦，无强势景观资源 环镇路 纳伟仕厂区 机场路 四至景观：南部机场路，可观鹿江沥，远处为看守所，视觉景观良好。 项目西南地块内有中等面积水塘，自然景观良好。 临江南御都 北 南 西 东 地块内水塘 项目资源 项目指标 项目占地接近100万，规模较大，是惠城大盘项目 —— —— —— 容积率 约万㎡ —— —— 建筑面积 —— —— —— 36米 24米 36米 建筑限高 万㎡ 金融用地 03 公共绿地 交通设施用地 学校用地 商住用地 用地性质 万㎡ 06、07 万㎡ 01、05、11、12 万㎡ 02、09、10 约万㎡ 项目用地 万㎡ 04、08 用地面积 用地编号 01 05 11 02 03 09-10 8 4 06-07 12 项目基础技术指标: 项目由六块地组成，占地面积万平米，总建面为万平米 项目地块内有两条市政道路通过将地块分为四大块 世联对本项目的价值判断： 城市近郊//非资源型//中高容积率//大盘 思考： 项目如何进行定位开发与规划？ 一切均基于市场 02 01 02 03 04 05 市场分析 大势。 惠州近年经济飞速发展 2625 2182 1155 947 东莞 750 635 546 477 珠海 6068 5154 4115 3467 广州 3422 685 2004年GDP（亿元） 4951 803 2005年GDP（亿元） 2861 588 2003年GDP（亿元） 5684 933 2006年GDP (亿元) 深圳 惠州 城市 单位：人民币亿元 资料来源：《惠州市统计年鉴》 惠州GDP增长趋势图 惠州城镇人均可支配收入增长趋势图 惠州GDP近年来持续增长，且有加速增长的趋势，与珠三角发达城市差距逐渐缩小 惠州年增长保持在10%以上，房地产市场应该处于高速发展期； 1 经济的快速发展促使惠州高端置业发展趋势明显，2006年高端项目消化量约占24% 惠州房地产市场状况 惠州2006年消化量平均在226万平方米 城市住房价格呈上涨趋势，2006年均价为2904元/平方米 房地产总的局面为“价量齐升” 年消化量约226万平方米 价量齐升 数据来源：惠州市国土房管局 1 惠州经济极具增长后劲，促使本地高端人群购房支持力增大 经济GDP 惠州经济快速发展，生产总值年均增长速度为15%，到2010年区内生产总值预计达到1283亿元。人均生产总值年均增长%，到2010年达到46500元（＄5700）。 人均 惠州市规划人均GDP到2010年将达到5700美元，届时，房地产市场进入平稳发展期。 基础设施 基本建设投资7８１.23亿元，增长% 外资 全年实际利用外资金额亿美元，增长% 消费额 全年城市居民家庭人均消费性支出14468元，增长% 可预见经济的飞速发展将促使本地高端购房客户群增大 1 惠州总人口规划——2010年达400-490万，2020年达510-650万。 市域城市化水平——2010年达到74％左右，2020年达到83％左右。 城市规划区人口规模——惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江规划区内，人口规划情况为2010年规划配套人口230万（既2006-2010规划期内增加万人），2020年规划配套人口370万。 ——《惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要》 惠州经济将增大外向性拉动，未来惠州人口将大幅增长 弹性系数法预测： 人口增长弹性系数：总人口增长率与GDP增长率之比 预计2010年400-490万 2005年371万 －－ 人口规模 ％ ％ －－ GDP增长率 人口增长 弹性系数 2006～2010 2001～2005 1990～2000 惠州 ——《惠州市城市近期建设规划(2006～2010)》 2 惠州市规划提升第三产业比例，将引入大量高新服务业 经济结构更趋合理，三次产业比例将由目前的：：达到6∶54∶40。大力发展商贸、金融、信息服务等第三产业，提升现代化中心城市名城形象。大力发展高新技术产业，高新技术产品产值占工业总产值的比重达到42%。 ——《惠州市城市近期建设规划(2006-2010)》 第二产业规划：走新型工业化道路，围绕核心产业加快形成以石油化工产业、电子信息产业、现代制造业为主体，以优化改造后的传统优势产业为基础，以都市型工业为重要补充的新型工业结构。第三产业规划：提升第三产业发展质量，重点发展现代服务业与旅游文化产业。 ——《惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要》 × × × × × 娱乐业 公共服务业 × × 2003年 2004年 2005年 2006年 10 20 30 40 × × × × 电脑网络 × × 电子电器 × × 信息咨询业 × × 商业贸易 × 建筑装饰 2 目前陈江、大亚湾西区、数码科技园正在形成惠州的副中心，产业布局正在形成 陈江、仲凯高新区 SONY、TCL、三星 横沥 富士康工业园 惠城老城区大量中小型企业 项目位置 主城 副城 副城 副城 副城 惠州将由一个中心向一中心多副城的模式发展，将以中心主城区为“一主”，在中心主城区南、东、北各发展一个副城区，即陈江、数码园、大亚湾、惠阳 陈江科技国：未来将大力发展数字视听产品、通信设备、汽车电子产品、计算机及网络产品、新型元器件、汽车零配件、生物制药和现代物流业等。成为国家电子信息产业基地、高新技术产品出口基地。据《惠州市城市近期建设规划(2006-2010)》中，规划期新增用地112~165公顷左右。 2010 年仲恺高新技术开发区将实现1100亿的产值，比2005年翻一番。 数码工业园：惠州市委市政府重点建设的四大工业园区之一，规划总面积60平方公里。首期建设面积8平方公里，目前已经完成了启动区平方公里的土地平整、道路、水电管网、通讯设施等铺设 ，保证入园企业生产、生活的各类生活服务设施也逐渐完善，包括世界500强企业在内的一批企业入园开工建设 西部综合产业区总占地面积约30平方公里，目前已开发建设约5平方公里，主要包括响水河工业园、东风车城、西区科技园等区域，目标是建设成为高技术、高效益的电子信息、汽车零部件等产业基地。现已有东风本田、三洋、住友、永昶、宝兴、合正、东风、龙亿、普利司通、新华昌等国内外知名企业进驻。 2 第二产业中高新科技产业比例加不断加大，高新科技人员量将快速增加 惠州未来将加快调整产业结构，加大高新技术产业的比重，改善产业人口素质，高新产业比重占第二产业的% 作为惠州工业半壁江山的电子信息产业，2005年创造的产值居全省乃至全国前列，惠州已发展成为全国重要的电子信息产业制造基地之一 ； 惠州知名大企业比较多，例如TCL、德赛、麦科特、壳牌等TCL, Decay, Macat, Huayang, Lenovo, GE, Siemens, Sony, Pentax, Toshiba, Samsung, LG, GP等本地和国际性大公司选择惠州作为生产基地。 大集团所形成的中高端管理者初具规模，形成对于中端商品房需求 产业与城市的发展将新增大量高端人群 2 2 产业的转移与产业园的快速发展，使惠州经济找到新的经济增长点，其城市影响力逐渐增大 产业的发展带来惠州城市经济实质性快速增长，推动城市新一轮的发展 陈江、仲凯高新区 SONY、TCL、三星 横沥 富士康工业园 大亚湾石化城 壳牌、LNG炼油项目 西部工业综合组团 东风汽车城 数码工业园 深圳工业转移带 到2020年惠州将构建成“5横3纵”8条高速公路组成高速网络，与广州、深圳城市群交通将更加便利 5横： 河（源）清（远）高速公路惠州段（全长61公里 ； 广惠高速公路及其东延线全长150公里 ； 惠莞高速公路及其东延线（全长134公里 ； 深汕高速公路（全长63公里 ； 惠深沿海高速公路全长50公里 。 3纵： 粤赣高速公路惠州段全长108公里 ； 龙（门）澳（头）高速公路（全长173公里 ； 龙（门）深（圳）高速公路全长118公里 。 3 惠州市高速公路建设规划 近期（2010年前）实施惠莞高速公路（横三线西段）、惠深沿海高速公路（横五线）、博深高速公路（纵三线南段）； 建设惠澳高速公路，贯穿大亚湾－新桥－永湖－数码园－马安－水口－汝湖。 ————《惠州市城市总体规划（2006-2020）纲要》 120公里：惠城区—G205—广惠高速—广州 70公里：惠城区—G205—G107—东莞市中心 74公里：惠城区--G205/惠盐高速—机荷高速-深圳福田区 70公里：惠城区—G205—深圳罗湖区 75公里：惠城区—G205—罗湖区口岸—香港 3 未来交通系统将促进惠州与深圳、广州、香港一体化融合趋势，惠州将日益成为城市群重要一极 在未来3年内，惠州规划人口新增住宅建设用地约1802万平方米，按容积率计算，则居住建筑面积需求将新增2162万平方米。 而目前已知未来高端大盘项目未来将推售860万平米，仅占35%左右，即约能满足22万人的居住需求。未来3年内市场新增万人口中，有万人的居住需求空白，需其他供应满足。 “十一·五”期间住宅建设用地规模预测。根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ 137-90），人均居住用地控制指标为平方米。考虑惠州城市建设用地山、水较多、建设用地有效利用率不高的特点，按每人均26平方米的标准规划住宅建设用地。 “十一·五” 期间人口规划。根据《惠州市“十一·五”城市建设规划》， 2005年规划范围内常住人口万人， 2010年底规划范围内常住人口万人，规划期内增加万人。 其中：（一）住宅建设用地总量。×26=（万平方米），按1802万平方米计。 未来市场容量充足，高端需求旺盛 ——《惠州市城市住房建设规划(2006-2010)》 惠城区高新科技人员、高知识分子及高收入人群将重新构建惠州未来高端人群结构 企业高管成为丽日百合最重要客户群体 领墅项目 项目核心目标客户描述 中庸 宽容 沉稳 自信 踏实 进取心 ——他们事业有成，但未达顶峰，有较强的进取心； ——他们收入稳定，讲究生活品味，注重旅游和教育； ——压力感和责任感并存； ——他们多为专业人士，属于社会主流阶层，社交广泛； ——他们有文明的教养和冷静的思辨能力，人生经验不断成熟； ——他们与城市的喧闹保持距离，但不会脱离城市，喜欢舒适的居住氛围 中产阶级 MIDDLE CLASS 财富层面 价值层面 旧式 转型 新式 >7000 >6000 >5000 中产阶级 MIDDLE CLASS 有一定阅历、注重私家独享感、存在一些炫耀心理、同时对价格有一定的敏感 [奥林匹克花园] 丰富的阅历、有敏锐的洞察力、较强的人际网、存在一些显示身份的炫耀心理同时也注重生活品质和舒适性。[合生国际新城] 思想守旧、顽固、爱面子讲派场、对金钱的看法和在其使用上存在一些矛盾、对价格有一些敏感 学历较高、有房有车一族、注重生活品质、关注时尚流行元素、喜欢社交生活、平均一年一次出国旅游 [本项目] 思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望、重视自己的社交圈和生活圈 怀旧内敛、道德感强、有一定的信仰（如宗教信仰）、喜欢清静和人文气息浓的地方 在舒适和高品质的生活基础上，强调个性化的生活方式、较强的创造力和挑战精神、拥有其身份和个性的标志物 老式、陈旧，对财富拥有极大的占有欲，渴望身份的认同与炫耀 [润园] 沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式 项目客户定位 活力中产 CLASS 数据来源：各地区统计局 —— 33 深圳市区 44 —— 东莞市区 14 11 惠州市区 10 2006年 10 广东省城镇 每百户居民家用汽车数量（辆） 2005年 广州市区 年份 中产阶级认知 关键词3：汽车 汽车拥有量是衡量生活水平的指标，社会最主流阶层的生活必需品。 关键词1：职业——以企业中高管理层、中小私企业主、中高端公务员为主 关键词2：居住特征及置业驱动力 渴望能有良好居住品质，在惠州工作形成圈层感， 老城区一些新盘进行首次置业，或单位安排住宿 1、进入惠州时间不长；企业规模较大，收入较高，稳定且有一定身份地位，经济实力较强。大部分人有私家车辆 2、以前在大城市工作，对居住品质要求高，见识广博 3、喜欢创新事物，对品牌（服装、电器等）较注重。 企事业高级白领 有良好的居住品质，在惠州开创自己的事业，居住体现身份 老城区居住 1、由于惠州经济发展而进入惠州，商机的敏感发现者，投资的商业人士 2、但心态开放，对惠州未来预期高。 3、享受生活圈层，对品牌（服装、电器等）较注重。 生意人、中小私企业主 公务员 客户组成 改善居住状况，对产品品质、社区环境敏感。主力需求： 大部分人目前居住在东平、龙丰上排、南坛下埔等老城区；老社区品质低。 1、在惠州生活多年；人脉、关系网络在惠州；有经济基础。部分人有经济型车辆，大部分人依赖公共交通。 2、眼见为实，想象力有限，但心态开放，大部分人去过发达城市。 3、喜欢新事物，对品牌（服装、电器等）较注重。 置业驱动力 目前居住状况 特征描述 Middle Class——AUTO LIFE 发展壮大的中产阶级 自由进取的精英一族 加速升温的居住品质需求 中产精英的社区生活 高尚住区●舒适的居住 身份的体现●独特价值观 可持续住区●和谐的典范 未来惠州未来高端需求足够，那么项目将面对怎样的市场竞争？ 03 01 02 03 04 05 项目开发方向 竞争。 竞争战国图 项目面临高端市场的强势竞争 时代东平项目 奥林匹克花园 润园 合生国际新城 东方威尼斯 鹏基万林湖 金山龙庭 帝景湾 嘉浩城市原筑 湖畔新城 山水江南 山水华府（领墅） 名流印象 世纪东方城 翡翠长堤 新盘 大盘后续 市场高端资源大盘的后续放量，继续争夺高端客户 目前市场在售大盘项目的剩余推盘量约450万，后期将在未来继续放量 一期万，二期万 10万 （一、二、三期） 万 / （一期） 约万 约10万㎡ 约万 一、二期共十万 其中二期万 一期近8万㎡ 1期建面5万，二期万 万 已推规模 (平米) 15万 占地25万 建面约25万 金山龙庭 河南岸 14万 20万 万 130万 50万 50万 18万 26万 114万 后续规模 建面30万 湖畔新城 占地66万，建面万 东湖花园 占地40万，建面60万 荷兰水乡 2 规划占地20万建面40万 帝景湾 占地85万 建面127万 奥林匹克花园 江北 红花湖 水口 东平 区位 占地万 建面万 山水华府 占地30万 建面20万 润园 占地63万 建面140万 合生国际新城 占地16万 建面26万 东方威尼斯 容积率 规模(平米) 项目名称 首期08年 集主题公园、会议中心、休闲度假居所及高尚住宅于一体的高品质社区 白鹭湖度假区，湖面面积近4000亩 首期 惠城区汝湖镇 总占地近16000亩，首期占地近60万㎡，总建筑面积超过70万㎡ 雅居乐项目 08年 联排、洋房 鹿江景 —— 占地19万， 总建面15万㎡ 翡翠长堤 —— 山景 山景 江景、区域前景 —— 资源卖点 —— 2 容积率 —— 联排、洋房 联排、洋房 联排、小高层 独栋、联排、小高层 物业类型 07年9月 总建23万㎡ 世纪东方城 08年 占地万㎡， 建面万㎡ 本项目 07年10月 —— 08年 入市时间 占地面积120万㎡ ，总建面为200万㎡ 中信东江新城 占地万㎡ 名流印象 占地7万建面11万，总建10万㎡ 山水江南 项目概况 楼盘 未来高端资源大盘的入市，和目前在售的高端资源项目将形成群集之势，竞争加剧 四季 三季 二季 一季 四季 三季 二季 一季 2006年 2007年 2008年 2009年 帝景湾 约26万 奥林匹克花园 万 东方威尼斯 18万 东湖花园 万 四季 三季 二季 一季 荷兰水乡 43万 润园 万 湖畔新城 万 鹏基万林湖 36万 本项目156万 东江新城200万 合生国际新城 135万 三季 二季 一季 领墅 20万 据目前已知统计，后期高端大盘的放量合计超过860万，将在未来继续放量 世纪东方城23万 后续高端推盘量持续 项目如何突破激烈的市场竞争？ 楼宇低价型开发 模式一 住房有无 成本优势 选择区域 升值前景 区域借势型开发 市场竞争大盘开发模式研究 模式五 模式一典型项目：碧桂园 产品创新型开发 配套完善型开发 资源独占型开发 模式二 模式三 模式四 选择户型 较好绿化 小区规划 配套完善 选择环境 景观资源 位置:惠阳三和经济技术开发区惠淡大道旁 占地：200万平米 建面: 1179000平米 容积率： 资源：水景/山景资源 预计价格：别墅预计4400元/平米 配套：五星级酒店、会所 ——碧桂园创始人杨国强这样定义碧桂园：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”。 碧桂园项目——沿袭碧桂园低价开发的模式理念 1 项目秉承碧桂园集团的开发理念，利用资源和低价占据市场，别墅价格低过豪华洋房，高端市场平民化消费 广州的大盘别墅前期基本都是当大白菜卖 ——碧桂园研发中心陶先生 目前广州郊区多数别墅置业者基本上看重的是低价格，很多都是小老板与城 市白领，对别墅的认知度和理解不深…… “白领也可住别墅” “你的一生因70万而改变” “平过自己起屋” 1 密集集约型规划将住宅排布最大化，居住舒适性较低 1 建筑排布：依据地块简单分块布置住宅，各片住宅独立，建筑排布以简单行列式为主，间距密集 功能空间：仅满足单一居住功能，仅有会所作为公共空间，缺乏大盘的公共交流功能 园林空间：规模小，散点布置，没有形成系统 “楼宇低价型”模式：低价快跑的模式 碧桂园项目开发模式 市场竞争大盘开发模型一 适用范围： 1、超大的体量 2、超大规模、极低土地价格带来的成本优势 3、产品采用低价策略以减少弱势区域认知度低的影响，吸引人气 碧桂园项目 项目形象：“白领也能住别墅” 项目配套：完善的生活、教育配套+高档而丰富的休闲娱乐配套+五星级酒店会所 规划理念：密集集约型规划，宜居性差 思考：模式一采用低价策略，市场评价及美誉度较低 项目限制１： 1.项目不具备超大规模体量 2.作为树立市场品牌项目，走平民化置业路线，低价值的发展方向与汤普对项目的期望不符 结论：低价路线难以取得高利润，与开发商目标不符 楼宇低价型开发 模式一 住房有无 成本优势 选择区域 升值前景 区域借势型开发 市场竞争大盘开发模式研究 模式五 产品创新型开发 配套完善型开发 资源独占型开发 模式二 模式三 模式四 选择户型 较好绿化 小区规划 配套完善 选择环境 景观资源 模式二典型项目：领墅、合生国际新城 2 合生国际新城采用产品创新型的开发策略 项目介绍：总占地面积63万平米，总建筑面积140万平米，容积率为2。分八期开发整个开发周期约10年。项目分为东西两个地块，由西向东开发，项目一期位于地块的西北部，紧邻三环路和规划一号路，用地面积约150亩，建筑面积约四万八千平方米左右，为纯别墅区，分四批开发。一期规划联排162幢，占地30万。 产品类型：低层连排式住宅或联排别墅，面积180-300㎡ 2 联排产品进行创新，成为市场先行热点 产品类型：低层连排式住宅或联排别墅，面积180-300㎡ 一期主力户型：四房190——228平米 项目销售：均价８500元/平米 项目卖点：TH纯别墅社区 单一产品创新开发，忽视住区的配套功能，住区居住品质缺失 缺乏城市功能的自成一体式开发，使社区形成功能较为单一的卧城 纯粹的卧城 1 5 4 3 2 1：缺乏多元化的 交通服务体系 2：缺乏多元化的 配套 3：缺乏多元化的 社区文化 4：缺乏多样性的 功能 5：缺乏多样性的 公共空间 2 2 行列式规划，以住宅产品单元居住空间最大化为导向 建筑排布：行列式，南北向，视觉距离弱，存在对视，降低联排舒适性 功能组合：入口会所集中布置公共娱乐功能 园林空间：中央景观带集中景观设计， 住区组团内景观差环境较差 “产品创新型”模式：创新制造卖点的模式 合生国际新城项目开发模式 市场竞争大盘开发模型二 适用范围： 1、新区市场先行者，以创新产品吸引市场客户 2、当时市场产品仍处初级阶段 3、具备较为成熟的品牌及产品体系 4、配套功能缺失，居住功能单一 合生国际新城项目 项目形象：“别墅生活新领域” 项目配套：住区配套缺失，仅满足居住功能 规划理念：行列式规划，保证联排产品享有更多私家庭院 同类项目：领墅、世纪东方城 思考：模式二采用创新策略，难以形成突破 项目限制： 1.项目非市场先行者 2.目前市场产品创新较成熟 3.项目承担建立品牌的目标 结论：产品创新路线难以突破市场先行者的竞争，项目不适合此种开发模式 楼宇低价型开发 模式一 住房有无 成本优势 选择区域 升值前景 区域借势型开发 市场竞争大盘开发模式研究 模式五 产品创新型开发 配套完善型开发 资源独占型开发 模式二 模式三 模式四 选择户型 较好绿化 小区规划 配套完善 选择环境 景观资源 模式三典型项目：奥林匹克花园 3 奥林匹克花园位于惠州江北区，为奥林匹克花园品牌系列项目 项目介绍：总占地面积85万平米，总建筑面积万平米，容积率。规划8025户。总规划 5 年 4 期开发完成。一期占地面积31万㎡，建筑面积万㎡ ，容积率，共980户。 产品类型：合院别墅（256-268㎡） 共88套，独栋286㎡ 共32套，联排（186—263㎡）共 340套，叠拼180㎡共208套，复式洋房131㎡ 共312套。 销售情况：2006年12月2日开盘，1期1批共推出198套联排和合院别墅，推54套合院，146联排，当天剩7、8套，第二天售完。 销售价格：合院8000元/平米，联排8500元/平米（带1200-1500元/平米装修） 客户情况：惠州当地和深圳客户各占约50% 奥林匹克花园品牌创始于1999年的广州奥林匹克花园，历时四年发展，初步得到消费者、投资者的认同和接受，成功创立了房地产市场中独树一帜的品牌，具有先进的理念和品牌形象的唯一性，坚持了“复合地产”的理论 目前奥林匹克花园在全国已覆盖了16个省、4个直辖市，共43个项目，到目前为止开盘的有28个。从99年第一个奥林匹克花园开始建设起，2001年建设两个项目、2002年3个、2003年至少兴建5个奥林匹克花园。奥林匹克花园不仅能在北京、上海、广州这些中心城市成功，在全国的省会城市、中等城市、包括二级城市，如常州、泉州这些城市也都能获得成功，这样就更加坚定了我们的信心，使我们看到了奥林匹克这个品牌的力量。 奥林匹克花园以体育配套树立品牌地产的特色理念 3 每个奥林匹克花园都建设有运动城，并配备相应的运动设施和生活服务设施奥林匹克花园自始至终倡导的“科学运动，健康生活”理念。 奥林匹克花园——体育运动配套倡导“科学运动，健康生活” 体育休闲酒店 中美合作中体倍力健身中心 羽毛球、网球、游泳三大国家级培训中心 壁球馆、射箭场、桌球馆 室内篮球场 室内泳池 总建筑面积2万平米 其他运动配套 奥林匹克运动城 配套 类型 社区医院 知名重点学校、幼儿园 风情商业街 休闲商业 奥林匹克花园以体育配套树立品牌地产的特色理念 3 奥林匹克花园将奥林匹克文化所传递的“平等、参与、和平、发展”的理念在住区生活中合理体现。 中心水景景观轴 入口处奥林匹克景观 3 奥林匹克花园采用大组团规划，强调配套及景观的展示 建筑排布：改良行列式，部分联排私密感较弱 功能组合：体育公园、体育设施以营造住区的公共交流空间 园林空间：，景观系统具备整体感，项目内部注重水景营造，形成水景景观资源，规划将生态景观与体育运动结合,水系园林存在一定创新 社区内部道路功能单一，住区活动集中到配套中心，缺乏住区活动和住区活力 道路功能：私人汽车交通通道 街区功能：社会交往；儿童玩耍；步行和自行车交通 提供服务，街景丰富，具有吸引力，气氛活跃 街区vs道路 线型道路结构：使社区内道路更缓慢，景观营造及社区氛围更充分 网络道路结构：难以形成私有景观线，使居住行人及行车容易发生意外 案例：合生国际新城 3 “配套完善型”模式：特色配套形成亮点 奥林匹克花园项目开发模式 市场竞争大盘开发模型三 适用范围： 1、较为成熟的开发经验 2、具备较为成熟的配套体系 3、具备大型而完善的特色亮点主题配套 4、后续品牌物业管理 奥林匹克花园项目 项目形象：“体育复合地产” 项目配套：体育主题配套带动其他配套功能 规划理念：大组团式规划，突出配套功能 思考：模式三采用配套完善策略 项目限制： 1. 开发经验条件待成熟 2.项目虽有一定的教育及商业配套，但规模有限不能构成亮点 3.后续管理需要成熟的物业品牌 结论：配套完善型路线过多依赖大型配套投入，与项目条件不符 楼宇低价型开发 模式一 住房有无 成本优势 选择区域 升值前景 区域借势型开发 市场竞争大盘开发模式研究 模式五 产品创新型开发 配套完善型开发 资源独占型开发 模式二 模式三 模式四 选择户型 较好绿化 小区规划 配套完善 选择环境 景观资源 模式四典型项目：润园、雅居乐项目、鹏基万林湖、荷兰水乡、金山湖1号、山水江南、翡翠长堤、湖畔新城 4 润园位于惠州红花湖风景区，四面环山，以强势资源成为市场标杆 项目介绍：总占地面积30万平米，总建筑面积20万平米，容积率为。分三期开发。一期建筑面积8万㎡ ，共213户。 产品类型：19栋独立别墅、联排别墅、叠加别墅、空中别墅、小高层 主力户型：叠加别墅260-340㎡，空中别墅260-300㎡，平层160-200㎡。 项目销售：一期于06年5月开始接受咨询。目前价格13500元/平米 资源卖点：红花湖风景区，山体景观，2200万平米山湖原林、10000平米湖泊、1500米湖岸线。 4 资源导向型规划，打造惠州首席山顶豪宅，结合山水景观打造住区奢华空间 建筑排布：资源导向型，完全结合地块资源条件进行排布，资源价值高的地块布置高价值产品。19栋独立别墅位于湖心岛；联排别墅户户朝南，面向湖水景观。 园林设计：地块资源价值最大化原则，分散式景观布局保证每个别墅产品的良好景观，强调私有。 “资源独占型”模式：利用强势资源的模式 润园项目开发模式 市场竞争大盘开发模型四 适用范围： 1、项目具备强势稀有生态资源 2、低密度条件，具备打造豪宅住区条件 3、具备较为成熟的品牌及产品体系 4、配套功能缺失，居住功能单一 润园项目 项目形象：“惠州首席山水豪宅” 项目配套：住区配套缺失，主要服务居住功能 规划理念：资源导向型规划 同类项目：雅居乐项目、鹏基万林湖、荷兰水乡、金山湖1号、山水江南、翡翠长堤、湖畔新城 思考：采用模式四资源型策略 项目限制： 1.项目不具备强势资源 2.项目密度较高 3.市场资源型大盘竞争激烈 结论：与项目条件不符合 楼宇低价型开发 模式一 住房有无 成本优势 选择区域 升值前景 区域借势型开发 市场竞争大盘开发模式研究 模式五 产品创新型开发 配套完善型开发 资源独占型开发 模式二 模式三 模式四 选择户型 较好绿化 小区规划 配套完善 选择环境 景观资源 模式五典型项目：东江学府 5 东江学府位于河南岸金山湖片区，属于惠城南部新城，是城市南拓发展热点前沿 金山湖片区是惠城区的南大门 金山湖区域位于政府规划南部新城，多项利好规划，促使金山湖片区区域价值快速提升 东江学府 5 东江学府以河南岸金山湖片区首个大型教育社区定位启动 规模、学校 大盘和品牌同样是能创造价值的，如占地95万平米的东江学府同时引入惠州一中，2004年一期的多层均价为2000元/平米，建立了一定市场认知度 教育配套： 完善的教育体系，幼儿园、小学、惠州公立一中。（一中将成为国家级示范高中，为东江学府的学子提供优质教育学位。） 项目介绍：总占地面积95万平米，分五期开发。规划入住-2万人。容积率为：。一期占地面积万㎡，建筑面积万㎡ ，容积率，一期418户。二批20栋单体别墅即将封顶，面积300、400平方米，容积率。 主力户型：二房二厅（87平方米） 三房二厅（117平方米—126平方米） 四房二厅（135平方米—158平方米） 配套：一所80班市级重点中学（惠州一中），两所18班的小学，四所6班幼儿园，会所二间，300床的酒店一间。二批别墅于06年5月发售。 项目销售：第一期于04年5月推出，洋房1900元/平米，TH别墅63万/套，别墅已售完，洋房销售80％。 项目卖点：水景园林风格、体育公园、惠州一中，项目规模 东江学府定位为教育大盘，与金山湖区域气质一致，具有强的区域属性与区域功能 5 东江学府东西轴线将住区南北分隔，组团式规划 组团规划：一期组团式规划，顺应城市道路划分组团，有一定组团规划理念 建筑排布：强调组团内较强的空间围合感 绿地规划：组团绿地作为活动区集中设置,中心园林轴线布置 配套布置：学校配套结合城市道路节点布置，商业配套结合中心园林轴线布置 “区域借势型”模式：借势区域气质的模式 东江学府项目开发模式 市场竞争大盘开发模型五 适用范围： 1、区域为房地产市场发展主轴 2、项目以区域首个项目借势区域热点启动 3、项目规划及产品符合区域气质，代言区域形象 4、配套功能缺失，居住功能单一 东江学府项目 项目形象：“学区教育主题大盘” 项目配套：教育配套 规划理念：有一定组团规划理念，但组团间相互独立 同类项目：中信东江新城 水口位于惠城中心区东部，是承载城市居住功能的城市新区 水口南邻马安，北靠东江，西接惠州江北，处于惠城城市圈东部 水口中心区水口镇是惠州面向泛珠三角地区与世界经济的经济走廊，是新惠州市区的行政、文体、商务中心以及生态居住区。 惠城水口地区是以商业性开发为主的生活居住功能区域，临江地区将严格限制工业项目的选址，保护东江沿岸景观和水资源。该区域的总体规划，是坚持工业和居住严格分离的布局原则的。 ——惠州市城市总体规划（2006-2020） 江北——惠州CBD，行政商务 东平——高端居住区 麦地——核心商业区 河南岸金山湖——南部新城 南部数码工业园 水口——以商业性开发为主的生活居住区 项目区位 水口通过三环路与江北、麦地对外交通紧密联系 目前从水口到江北、东平、河南岸、数码城等片区通过三环路连接 水口道路网络发达，惠州市规划的主要道路三环路、四环路、惠澳疏散大道和广东东部大动脉--广汕公路及广惠高速公路从区域内贯穿而过。 　 2006年底，水口街道办实现亿元，在惠城18个镇（办）中处于第6位，经济发展水平一般，不足以支撑房地产的快速发展 2006年水口亿元 （资料来源：水口街道办招商网、惠城区统计局） 2006年4月28日， 行政区划调整后的水口街道办事处挂牌成立。目前，水口办经济总体上仍然比较薄弱，且区域发展差距悬殊，在17个行政村中经济相对落后的占三分之二。水口街道办事处总面积120平方公里，但目前建成城镇面积不到12平方公里，城镇化水平严重滞后。 水口经济发展在惠城处于中等 水口工业区初具规模，已进驻大型企业，但仍处于发展初级 按照总体规划要求，水口规划为龙湖、东江、荔城、上霞、东兴五个组团，近年来，在总体规划的规范和引导下，不断加快各组团工业园区的建设，推进全镇经济快速发展。 龙湖工业区——总体规划中的政治、经济、文化中心，规划面积达30平方公里，由大湖溪、中心新区、龙津、中心村、青塘、岭头等多个工业园区组成，现已建成区面积8平方公里，落户该区的有纳伟仕、健力、TCL金能电池等工业项目和蓝波湾、“亚新”房地产、南旋“五星级”酒店、大新商贸等档次较高第三产业项目以及湖滨公园、文体中心等配套设施。2004年实现工业产值亿元。 东江工业区——分A、B、C三个区，规划面积150万平方米，，现已开发130万平方米。该区现有41家企业落户,其中规模较大的有统将、同健、天祥、天宝、国威等，2004年工业产值达亿元。 未来水口工业区规划发展发力，经济及人口规模将大幅增加 水口工业区规划的发展 荔城工业区——规划面积3000多亩，已开发启动面积达1500亩。南旋汉基房地产公司现已在此签订了1000亩的土地开发合同，目前，已引进了占地13万平方米的兆琪礼品项目，并进入了建设阶段；比奥德食品公司也在该区购地近7万平方米准备增资扩产。投资超过几千万美元。 上霞工业区——规划面积3000亩，开发用地2500亩，现已投资3000万元完善水、电、道路、下水道、通讯等基础设施和完成90%的山地平整工程。目前，璇瑰、冠球、捷康电子、和鑫实业、君宇纸品、名人山庄等项目相继落户，其中璇瑰工业于去年5月破土动工，冠球电机、和鑫实业、君宇纸品等正在办理各项手续。园区已进注了璇瑰注塑有限公司，年产值上亿元人民币。上霞区已与合众国际投资集团签订了园区开发合同。 东兴工业区 ——由原横沙工业区和五和工业区整合而成，规划面积达4平方公里。落户该区的项目除了南旋之外，还有宏凯工业、兆婷化妆品、多盛等一批知名企业 。 水口中心区规划提升水口区域的城市价值 位置规模——水口行政中心区位于水口街道西南部。规划区北起味皇路和清塘湖，南至鹿江沥，西自洛塘干渠，东止四环路。总规划面积为公顷。人口规模控制在12万人以内。 功能定位——水口街道的行政、文化体育和商贸中心，环境优美的滨水综合区。 水口文体中心位于行政中心区，建设现场占地近5万平方米，其中规划绿地面积万平方米。 水口镇水口湖滨公园，规划面积约万平方米，水面面积约占80%，政府将其规划成一个开放式的公园，集休闲、体育运动、旅游观光为一体的湖滨公园。 惠城水口中心区控制性详细规划 项目所在地 文体中心 行政中心 商贸中心 人民广场 湖滨公园 思考：模式五采用区域借势型策略 项目限制： 1.区域偏离城市发展主轴，非热点区域 2.区域作为工业与商住区，形象认知模糊 3.项目并非区域先行者 结论：区域发展型路线过多依赖片区发展定位，与项目条件不符 市场大盘开发模式研究 打造真正的宜居型社区 现代社区型 开发 模式六 社区开发——大盘的唯一出路 04 01 02 03 04 05 社区开发模式 模式。 社区。 大盘的出路—— 志存高远，必能成就非凡！ 社区型大盘的规划理念 社区——Community 通常指在一定区域范围内的社会群体和社会组织所构成的社会实体。社区是人类社会活动高度聚集的地域空间。它以聚落作为自己的依托或物质载体： ■是具有相对完整、相对独立意义的社会单位； ■是具体、有限的地域社会共同体； ■是社会成员参与社会活动的基本场所。 ■是社会的构成单元； Gemeinschaft Community 社区 （F.滕尼斯） （.罗密斯） （费孝通） 德国（1887） 美国 （1933） 中国 （1933） 社区的百年思考 社区规划是住区规划的高度转变 以社区发展策略与规划条例为依据,进行民主讨论与协商 以设计图纸为媒介与依据进行建造 8.工作组织方式 以社区居民为核心,由社会工作者引导,并由规划精英、业主、开发人员共同参与组织 以建筑师、规划师、景观建筑师为核心的规划精英组织 7.工作人员结构 以社区的建造、改造、后续维护过程为工作周期 以住宅区的建造过程为工作周期 6.工作周期 可持续发展 实用主义美学 5.价值观 以实现社会平等、经济发展、生态平衡等目标为最终成果,实现社区自治 以建筑物、构筑物等人造景观为结果 4.规划的结果 个人、团体、人群之间的空间关系,社会等级,伦理秩序等的组织与引导 居住场所、室内外空间等有形的实体或空间的布局 3.规划的内涵 社会学界 城市规划领域 2.规划的视角 社会秩序与聚居地域空间的逐步建立 物质空间的规划 1.规划的范畴 社區規劃 住區規劃 寻找社区开发的模式 1.可批判的社区 2. 可借鉴的社区 桃源居开发超出社区范畴，将社区放大到社会的广度，多面发展“人居社区” A 项目规模 总占地面积：2000亩；总建筑面积：180万平方米；总户数：规划居住5万人，现已入住3万余人；容积率： 区位特征 在离深圳主城区90分钟车程的关外郊区。 周边环境 居住区130万平方米；商贸区万平方米；教育区13万平方米；旅游区10万平方米 依托背景 宝安区存在大量低收入人群；宝安房地产市场相对比较封闭，置业群体中宝安本地居民占八成；距深圳市中心80分钟车程，周边以工业区为主；项目区域及周边教育条件差； 桃源居社区功能覆盖教育、文化、娱乐等面面俱到，自成一体开发，功能丰富如同社会 社区配套 五大会所 女子会所位于桃源居14区，建筑面积约2200平方米；社区文化艺术中心总建筑面积6000平方米；老人会所位于14区中心庭院，建筑面积1100平方米；桃李书院建筑面积达2300多平方米；体育会所总建筑面积3000平方米， 三大公园 40万平米的山顶公园、生态休闲公园、森林体育公园； 学校教育 终身教育体系，从婴幼儿、青少年到成人、老年一并俱全 公共交通 603、604、305、651、301、310、311 331、327、651、507、301、355 商业 13万㎡商业配套，其中约2万㎡的人人乐购物广场集购物、饮食、休闲于一体；桃源盛世园近4000㎡的临街商业 医疗、卫生 A 桃源居社区开发持续，发展完备，对开发商的资金储备和后期物管投入要求较高 萌芽期 1992-1998年 1998-2000年 启蒙期 2000-2002年 2005年— 成熟期 巅峰期 发展阶段 社区营建 政府支持 资金 市政配套落实 社区外环境建设 交通 银行监管开发模式 社区开发建设 建筑品质提升 园林打造 清华试验学校 三大公园、五大主题会所 集中商业、社区商业街 社区康复中心 完善社区配套 三大公园、五大主题会所 社区文化营造 社区强势推广与营销 2002-2005年 成长期 社区品牌建造 社区影响力增大 社区与国内外社区的交流与合作 阶段主题 项目前期 工程建设 大盘启动 配套完善 营销推广 文化互动 社区形象 A 桃源居物管承担政府公共组织管理功能，举办活动策略聚集社区住户，实现社区自治 桃源居社区物管 从“物业管理”到“社区运营”，桃源居社区运营提升传统物业管理。 打造“社区党委、社区工作站、社区发展服务中心、物业公司、社区居委会、社区业委会、妇女工作委员会”六位一体、市场化、专业化运营，缔造全方位生活服务体系。 举办文艺活动，体育竞赛，社区节日，关爱活动 “桃源人家”会员享健全的社区福利——少有所教，中有所成，老有所乐，平安和谐，邻里互助。 一是社区妇女，兴建桃源居社区女子学校，为社区妇女实行了“业主妇女学历与素质教育”学费全免和奖励优惠机制。 二是社区儿童，儿童是家庭和社会的未来，桃源居建有儿童中心以及儿童泛会所，实施了学校教育与社区教育、素质教育与情感教育的完美衔接。 三是社区老人，社区已建有“颐康园”和社区老年大学、老人农庄等，实现了“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所学、老有所为、老有所成”的以“居家养老为基础，社区养老为依托”的崭新养老模式。 四是孤寡病残等弱势群体，在“政府救助，社区救助”的模式下，建立社区经济发展与服务组织。 A 桃源居打造成为平民人居理想社区，但非高端品质的形象难以吸引城市高端客户 A 功能分区的规划理念，功能布置考虑均质服务社区 教育区 休闲旅游区 居住区 商贸区 功能分区 商贸区由购物休闲中心、汽车交易中心、百货超市、商业休闲步行街，及配套的酒店/俱乐部、写字楼、公寓、银行保险物业组成。 居住区总建筑面积130万M2，预计共有住宅11000套，常住人口35000人。到2003年底，累计入伙户数约5000单元，居住人口达18000人。 教育区占地面积18万M2。2002年9月开学的深圳清华实验学校，从幼儿园、小学、初中、高中及大学预科的一条龙办学，在校学生及教职工9000人。 休闲区三大公园环绕，依山面海占地6万M2的山体公园，占地5万M2的世外桃源生态公园，占地5万M2的体育公园及体育会所。 前进路 107国道 洲石公路 广深高速 A 规划理念采用“大住区小组团”式分区开发，统一规划，组团规划雷同 组团规划：根据城市道路划分组团，按照功能进行组团分区，组团内规划简约 建筑排布：组团成片布置，南北朝向 绿地规划：分散至组团级别布置绿地，集中绿地结合活动区设置 配套布置：学校配套结合城市道路节点布置，商业配套结合绿化园林系统布置 A 批判 。 以替代社会功能的社区功能定位 持续建设大量完善的社会性配套 体现小组团的均质社区规划 寻找社区开发的模式 1.可批判的社区 2. 可借鉴的社区 成功营造社区的案例借鉴——深圳华侨城，深圳人的终极置业梦想 位于深圳西部，占地平方公里，下属有电子、旅游、房地产三大支柱产业以及酒店、文化等产业； 它叫做“城”，却更类似于欧美的一座小镇：它有发达的自主产业，也有自成体系的生活系统；它是开放的，却又相对封闭；外面的人想进来，里面的人不想出去。 因为观察的角度不同，不同的社会群体对华侨城有着不同的观感…… 外省市人： 一个旅游城 华侨城是世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村和欢乐谷，是中国主题公园最集中、最成功的地方…… 深圳市民： 一处城市绿洲 华侨城是城市里的一片绿洲，是在“花园里建城市”，而不是在城市里建花园…… 城区居民：一个充满活力的居住社区 生活内容丰富多彩，生活空间自由开放。既有令人赏心悦目的湖山自然景观，又有浓郁丰厚的国际文化氛围…… B 外城。深南大道与之深圳，类比人民路与之龙华。本项目外城打造人民路黄金轴线上主城市天际线——城市视角 内城。在功能定位上处于较为内向及宁静的位置，打造成为龙华的居住生活示范区/城市社区的都市集合化住宅——居住社区视角 华侨城通过“外城”+“内城”的规划思路打造高端宜居性社区 特点：外城成为区域的展示带，建立与外界联系的公共空间，形成吸引人流的聚集点，提升区域的人流与活力 内城成为区域的私密区，形成高端居住功能区域，保证区域内居住品质与高端生活的营造 B 华侨城社区规划对多种功能进行复合开发，整体规划，形成有机整合 第一启动区——旅游观光 1991-1999 第二启动区——商业、文化、商务、学校、医院等 2000-2001 第三启动区——高尚居住 2002-2005 B 整个规划充分利用了自然地形，保持原有的小山、丘陵、荔枝林等自然风貌，规划为成片的绿地，与自由式的路网结构有机结合。规划把用地分为工业区、居住区、旅游区和综合区，并用独立的自行车干道系统把各区联系起来，在城内四通八达，远期可改为小汽车路。 十五年来，华侨城严格按照“三段式”规划结构进行城区开发建设，功能分区合理 B 活力生态广场强调公共参与性，成功打造城市与社区的融合功能 B OCT生态广场，处于居住社区与城市绿地的结合部位，实际上扮演着社区中心的地位。一端与居住区接驳，一端与城市公园相连，生态广场非常高效的发挥着他的价值，使得此处拥有极强的活力。 宜人尺度的广场、和商业设施结合的喷泉水景、湿地、草地、溪流、山林，步步纵深的空间变换 通过适度整合商业活动提升场地的吸引力，同时土地收益补充场地开发（集中了酒吧、高档餐饮等娱乐设施，附近有超市、百货商场） 公共广场 商业/商务场所 华侨城在城区内规划了惬意舒适的人行系统和车行系统，它们将住宅区、商业区、旅游区、文教区和各种自然资源有机联系起来。它们尺度适宜，形态多样，周边景观优美，视觉变化丰富，让居民的日常生活显得生动活泼。 华侨城规划实行人行和车行分流系统，有机联系各功能分区，实现社区宜居性 B 社区车行与步行系统使得的社区具有高度的可达性与渗透性，同时又形成与深南大道的区隔：相对独立，自成体系，又与城市紧密相关 交通路网规划采用人车分流、丁字交叉等道路布局方式，使自然环境和景观尽可能得予保留和利用，并为创造丰富的道路景观提供了有利条件，同时弯曲有序的道路既满足了交通功能，也起到了限制过境车辆的进入和城区内汽车速度的作用，从而减少了汽车交通对居住环境的不良影响。 兴建国内第一条社区自行车专用道 华侨城交通系统的打造注重与生态景观的结合，提升社区舒适度 人行 车行 B 　　停车场管理服务中心成立于2002年4月1日，主要职责是对华侨城城区内综合性停车场进行专业化管理，管辖范围内共计有4个停车场，停车位2293，面积70756平方米，监控系统、管理系统、消防系统各一套；环城巴士车3辆。 　　OCT生态广场中旅地下停车场、沃尔玛汉唐湖滨地下停车场、海景停车场及大巴露天停车场 ；生态中旅地下停车场建有三个相连的大型地下车库，建筑面积28596平方米，车位967个，有六个出入口、消防楼梯出入口15个。沃尔玛汉唐湖滨地下停车场建筑面积29284平方米，车位949个，有4个入口2个出口，消防楼梯出入口15个；海景停车场分为二层，有二个进口一个出口，建筑面积11354平方米，车位 357个，消防楼梯出入口5个；配套设备有：消防系统、收费中心、闭路电视系统显示器、监控镜头、车辆出入控制系统、车辆出入图像识别系统、录像机、消防综合控制柜、广播通讯柜、事故照明箱、照明控制箱、照明灯管、应急灯、出口指示灯。大巴露天停车场建筑面积1522平方米，车位20个，主要供旅游大巴停放。 　　停车场服务中心的成立，规范了停车场的日常管理、专业化管理，使车辆进出更安全、快捷，提高了业主的工作效率。 华侨城系统打造地下停车场，前瞻性规划增值社区生态性 B 地下生态停车系统 地面停车 在享有专属福利同时，以社区公约义务成为住户的行为价值准则，共同营造出和谐高尚社区 B 环城巴士　　 停车场管理服务中心成立于2002年4月1日，主要职责是对华侨城城区内综合性停车场进行专业化管理，同时拥有环城巴士车队，主要肩负着华侨城业主外出购物时乘车需要。环城巴士车3辆。 社区侨城会卡 业主可凭城卡免费乘坐； 可用于华侨城内公共停车场、华侨城主题公园如欢乐谷、城内商家享受折扣优惠。 业主公约 由业主委员会和管理服务中心根据业主调查内容共同制定社区文明公约，内容涉及社区居住文明 各个方面，如环保、邻里爱护等。 香港愉景湾是香港著名生态高尚住区——择居香港，愉此独景 C 区域位置：位于大屿山东北部，距香港国际机场12公里 交通：早期交通极为不便，只有靠轮度与市区联系，2000年隧道开通之后交通条件极大改善，向第一居所转化 区外通过公路、轻铁、水路与市中心相连，车程约40分钟，渡轮至中环需40分钟左右 规划指标：占地面积约649公顷，容积率规划人口：约25，000人 总开发期：12期 公共设施： 香港迪士尼乐园、大屿山郊野公园 资源： 面海背山，优良的山，沙滩、海资源 愉景湾 机场 开发目标 接近大自然，享受宁谧生活及不受污染的环境，渡假式居住生活 开发定位 “高质素、低密度”社区，环境优美，空气清新，注重环保 开发项目与规划 第一期产品推出时定位为度假物业，其别墅受到在香港工作的外国人士追捧 ,国际著名规划设计公司阿特金斯按英国小镇愉景湾进行规划设计 愉景湾以打造高质素国际社区为开发目标，现已成为香港高端住宅社区 C 按小镇式发展，现已发展为高档的低密度住宅区，并成为外国人的聚居地 愉景湾规划体现生态原则，将面海背山的资源优势最大化 C % 10 政府、社区机构 % 13 海岸景物保护区 % 7 还迁用地 % 11 休憩区 % 188 配套设施 % 167 绿化带 % 241 自然保育区 % 63 郊野公园 % 101 低密住宅 比例 面积ha. 用地性质 比例 面积ha. 用地性质 规划布局原则： 整体沿海岸线排布 海资源最好的位置放置高档次物业，以保证海景效能的最大化 从海到山体依次为：低层洋房、高层建筑，通过建筑高度的错落布局最大限度的利用海景 沿山势别墅及低层洋房布置在低处，高层建筑布置在山体高处 会所及配套以与海洋生活相关为主旨 愉景湾园林多层次打造景观系统营造社区生态环境 C 为保护生态环境，减少空气污染，电瓶车是游客和住户在岛上生活或游览的主要交通工具 愉景湾社区内交通系统秉承生态社区理念，内部采用公车和电瓶车减少污染 C 减少私家车出行，保护生态环境—在愉景湾居住的绝大多数是有钱人，但这里却不允许私家轿车穿行于社区内部。除了 9条区内巴士线由码头发射式地通往各个小区外，居民的代步工具只有500 多辆小电瓶车和一些自行车。 公共设施： 消防局、警察署、医疗中心、教堂、油站 商业设施： 酒店、购物中心、饮食中心、超市、银行、证券公司、洗衣店、发廊、地产中介等； 教育设施： 幼儿园、小学、芭蕾舞学校、愉景湾国际学校 会所： 高尔夫球场、 游艇会及愉景湾康乐会（网球场、 壁球场、 游泳池、 桑拿浴室、 健身室、 健康舞室、 桌球室、 儿童游戏室、 宴会室、 酒吧及露天茶座等 ） 愉景湾配套满足宜居社区的生活需求，丰富而适度；整体规划布置合理 C 高尔夫球会 借鉴 。 ◇ 社区生态性建立 景观营造： [系统规划营造、强调公众参与性] 交通综合： [交通系统结合生态规划] 社区理念： [社区专属权、社区公约、体现社区行为的共同价值准则] ◇社区精神营造 ◇社区宜居性打造 功能融合： [居住、文化、商业、休闲功能整体综合规划，分区布置合理] 交通规划： [建立人行车行系统，提升社区舒适度] 本项目将秉承汤普的开发理念 “以前瞻的视野与远见，打造真正理想的社区” 05 01 02 03 04 05 社区开发理念 理念。 我们研究了世界优秀的社区以作为项目的参考 筑波科学城 东京临海副中心 多摩新镇 Canberra MiltonKeynes Stevenage Colombia Reston Seaside Walton county moist Ke Gulf Laguna West, Sacramento Country 我们对国际知名社区进行了广泛研究，并着重分析了其中的二个典型案例 世联区域级大盘定位研究 初步考虑案例 芬兰 露云娜美 Rovaniemi 瑞士 格鲁亚尔 Gruyere 奥地利 因斯布鲁克 Innsbruck 英国 约克 York Town 英国 温莎 Windsor 德国 海德堡 Heidelberg 德国 伯帕德 Boppard 德国 拉恩施泰因 Lahnstein 德国 布洛巴赫 Braubach 德国 坎普 Kamp 德国 宾根 Bingen 法国 梦顿 Menton 法国 科玛 Colmar 意大利 波托菲诺 Portofino 意大利 维洛那 verona 博尼塔海湾、 庆典、 欧文大农场、 拉德拉牧场 国际化小镇 规模体量相近 社区感强 着重分析了二个案例 Reston 新城(里斯顿新城) 加拿大Southeast False Creek Reston 新城(里斯顿新城)——一生之城的松散型社区，在美国各项指标评比中，连续二十年排名前两位 位置：位于华盛顿以西35KM处，杜勒斯机场收费公路旁。与机场约15分钟距离。 里斯顿新城在美国各项评比中，连续二十年位列前两名 美国每年会根据居民受教育程度在本科以上的比例、人均经济收入达到一定程度的比例、创新企业所占的比例、文化配套的数量、绿地覆盖率等综合指标对全国的社区进行排名，里斯顿新城连续二十年位列前两名 区位：位于大都市边缘 Reston距华盛顿35公里，兴建于1962年，是美国最早的现代城市。 主要特点： 提供适合各年龄和收入阶层的各种类型的住宅 丰富的文化娱乐设施和完善的基础设施 公共配套设施完善 经典案例1 Reston 新城(里斯顿新城)：开发理念：提供各类型的住宅和服务设施，为居民建一个终身的居所 项目开发进程 1963年，第一个项目Anne湖村中心被批准；1964年第一个18洞高尔夫球场开始营业；1968年，800套住宅竣工，人口达到5000人；1988年市镇中心开始动工，人口已超过万人。 经过40的发展，里斯顿新城已成为美国最大最成功的新城，居住人口达到万人，当地就业率超过60%。 产品形式：从高层的小套公寓、6房的Townhouse到独立别墅，住房能够满足不同收入水平，以爱家庭生活不同阶段的需求。 社区中心：社区设施有学校，图书馆、日托中心、医疗、娱乐文化设施及公共交通网和公共开放空间。公司总部、商业办公、公共机构所在地都是易于识别的。 社区归属感：业主委员会以普通业主身份关注社区的开放空间，公园区、街道和占总占地1/3以上的公共设施。业主委员会在新在的发展过程中起了重要作用，是新城充满活力，欣欣向荣的关键因素之一。 经典案例1 城市功能与居住生活区适当融合与区隔，城市配套和居住配套相互补充 城市，可以享受到标准高尔夫球场、五星级酒店以及商务会议的尊贵服务 居家，可以体验到城市生活的便利 经典案例1 区域功能特色：多种住宅形式相结合，一个家庭从青年、中年到老年的各个阶段都无需从社区中搬走，可持续性开发 开发实施的主要目标： 多阶层人群的包容，实现“一生之城”； 充足的文化娱乐设施； 建设之初就为居民提供商业、文化娱乐设施。 …… 可持续发展： PRC区划法的应用使得里斯顿通过局部提高开发强度，保留了大量的开放空间和待发展用地，为新城的可持续发展预留了空间。 自然资源共享：社区共有两个高尔夫球场，五个人工湖泊。社区共有五个村组成，在各个村中，许多住宅都临湖或能看到湖面。 产业与居住人口间的良性循环：高科技产业的发展和Reston建设所带来的产业与人口的不断升级的良性循环。 松散都市社区 以高品质、低密度、生态、高文化属性、环保、人性化、可持续发展定义了其基本特征。它是城市经济、文化、科学、教育等综合功能发展到一定高度的时候形成的一种社区状态，这种社区状态是一种比较理想的，其构成元素容易被社会发展过程中被中产阶级人群所认可的一种社区形式。 经典案例1 社区功能多样，休闲、度假、商务、居住甚至就业在里斯顿新城和谐的发展 外部城市化与内部乡村生态环境强烈对比 城市元素：艺术中心，电影城，体育中心，步行商业街区 郊区的自然、闲适、宽松：生态公园、社区广场、大面积绿地、湖泊 经典案例1 里斯顿建筑和活动围绕中心展开，三级中心的设计增加了整个社区的向心力，为形成社区松散感奠定基础 新城中心 邻里中心 社区中心 1 2 3 三级中心构建了完美的生活体系，使居民最大限度的节约花费在交通上的时间，并增强了社区的凝聚力，形成人性化的空间 经典案例1 公交车站距离在～之间，车程不超过10分钟；区内汽车时速不能超过25KM； 以公交站点为中心、以400-800米（5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心 其特点在于对开发地区内土地的“混合使用”，将就业、居住、商业、娱乐、休憩等功能复合化。 公交站点 公交线路 理想步行距离 400~800米 ～ TOD 住宅区 商业区 开放空间 公共设施 公交 公交 里斯顿新城内部采用TOD模式，完全体验里斯顿生活的便利 经典案例1 配套齐全，步行尺度即可到达，尽享生活便利 步行半径 超 市 便利店 餐 馆 书 店 药店 教堂 经典案例1 产品设计和资源利用： 混合式的房屋建筑型式是这里的主要特点 例如：位于安娜湖畔的第一村，混合式的房屋建筑型式创造出都市中田园生活的意境。 水景的利用是这里的环境的特色 所有的房屋设计和连接5个邻区步行小径都面对水的设计。这也就是 “有品质的生活”的动机在早期社区建设中的体现。 产品形式与风格多样化，满足多样化需求，充分利用水景资源是项目“高品质生活”体现 生活 度假 经典案例1 特色街区活跃社区气氛，增加项目特色，扩大社区内就业机会，增强社区归属感 尺度适中的街道,小巧的空间,相比那些宽广的街道,巨大的空间,更让人感到亲切,温馨. 在给居民带来方便的同时也可以解决部分就业问题. 有特色才有吸引力 经典案例1 不同年龄和文化背景的人和谐相处，社区文化多元，营造社区归属感 社区归属感 居住人群同质化，邻里文化，配套为自己服务社区参与，安全 经典案例1 SEFC项目位于加拿大Vancouver市郊，False Creek南岸的原工业区内。总占地36公顷。 从19世纪后期开始，SEFC地区就成为了工业区，主要包括木材加工、铸造、造船、金属加工等工业。 90年代中期，为了应对日益严重的空气及环境污染问题，以及居民对住房的大量需求，Vancouver市政府决定对SEFC地区进行改造。 从整个城市的角度考虑，政府决定将该项目作为环境保护及资源高效利用的示范，因此将SEFC定位为可持续发展社区（Sustainable development） 加拿大Southeast False Creek 经典案例2 SEFC发展的原则 贯彻可持续性原则。在城市基础上全面贯彻可持续性原则，并为整个地区的发展提供成功实践经验。 确保健康的生态环境。致力于改善和保护False Creek水系的生态环境。通过减少污染、恢复和保护生态系统，来为本地区现在和将来的可持续发展提供基础。 提高经济活力。努力寻找发展经济的途径，创造足够的及多样化的投资、工作需求，促进SEFC长期的繁荣发展。 提高文化活力。在尊重历史的基础上，鼓励多样性的、有活力的各种文化的融合发展，丰富社区的人文氛围。 宜居原则。通过打造易于步行的、安全的、绿色健康的邻里环境来增强社区的宜居性，并改善社区的社会和自然环境。 房屋供给多样化原则。为不同收入阶层提供适合的住房，使社区能够吸引具有不同社会和物质基础的群体。 适应性原则。增强社区的适应性和多样性，以使社区在外界经济、社会、科技等条件变化的情况下保持自我更新、自我成长的能力。 经典案例2 SEFC的生态系统保护措施 高密度建设，帮助保护农业用地以及自然环境。 水岸和公园区域提供各种生物栖息地 水系的保护和管理增加生物多样性及活力。 保护土壤以保证地下水不受污染。 本土植物和外来植物的共生创造优美景色的同时为本土昆虫、鸟类及其他野生动物的生存提供了支持。 经典案例2 SEFC的社区规划举措 高密度的规划，既提供了大面积的公共开放空间，同时也创造了宏伟的城市景象。 发达的步行网络系统是社区在具有城市感的同时也达到了宜居的要求。 减少了会造成严重污染的产业的用地，提供高密度的多样性接近市区工作地点的住宅。并且鼓励无污染的高科技产业的进入。 提供商贸办公功能，包括零售、商业、办公等物业。并辐射周边区域，形成区域商业中心。 经典案例2 SEFC的促进经济发展举措 提供大范围的商业和其他服务业就业机会，包括高、中、低各层次收入的工作岗位。 通过多形式的住房和土地混合利用，为多层次的居民提供居住及工作空间。 多层次的居民构成能够保证社区的活力及适应性，促进社区经济的不断发展。 经典案例2 SEFC的交通组织举措 完善的步行及车行网络贯穿整个社区，并与周边区域尤其是市中心相连接。 公共交通非常发达，包括公共汽车、电车以及高速铁路。 所有住宅都在交通站点400米半径范围内，最大限度的利用公共交通，减少了停车需求，增强了土地利用效率。 经典案例2 SEFC打造宜居社区的举措 提供完善的社区公共服务设施，包括公共活动中心、公共艺术馆、户外休闲娱乐场所、邻里事务中心、花园、水岸活动中心、学校等等。 同时注重遗迹的保护，修缮改造遗迹作为艺术中心，使其与社区有机结合。 打造了近10公顷的中心公园，为居民提供了极好的休闲生活自然环境，并对生态环境的保护起到了很大的促进作用。 经典案例2 加拿大SEFC案例总结 贯彻可持续性原则。在城市基础上全面贯彻可持续性原则，并为整个地区的发展提供成功实践经验。 确保健康的生态环境。致力于改善和保护False Creek水系的生态环境。通过减少污染、恢复和保护生态系统，来为本地区现在和将来的可持续发展提供基础。 提高经济活力。努力寻找发展经济的途径，创造足够的及多样化的投资、工作需求，促进SEFC长期的繁荣发展。 提高文化活力。在尊重历史的基础上，鼓励多样性的、有活力的各种文化的融合发展，丰富社区的人文氛围。 宜居原则。通过打造易于步行的、安全的、绿色健康的邻里环境来增强社区的宜居性，并改善社区的社会和自然环境。 房屋供给多样化原则。为不同收入阶层提供适合的住房，使社区能够吸引具有不同社会和物质基础的群体。 适应性原则。增强社区的适应性和多样性，以使社区在外界经济、社会、科技等条件变化的情况下保持自我更新、自我成长的能力。 经典案例2 SEFC具体措施及指标体系介绍 Pillars of sustainability 生物物种的保护 减少污染 建筑物单体的节能 邻里紧密联系 社会安全环境的改善 居住人群国际化 国际居住标准 国际建筑展示 国际性 社区价值感 宜居性 生态性 价值观的多元化 本土文化及风格的保持 增进社会参与性 让这座城市因为这个社区而增值 以国际社区的引领模式为理念 项目理想 超越传统的房地产项目开发模式 以先进的理念，先进的规划，先进的建筑 “珠三角国际社区标准” 区域属性定位原则： [建筑国际领先社区典范] 国际化：社区具有国际影响力 社区价值：社区具有区别于其他的价值主张 宜居性：社区和谐与可持续发展，形成良好的居住价值 生态性：社区生态与环保，珍惜环境的居住理念 ◇ 国际领先社区要素 国际化：社区嫁接区域资源，形成国际的影响力 社区价值：社区内形成自已独有的价值主张，区别于其他 宜居性：社区和谐与可持续发展，形成良好的居住价值 社区生态与环保，珍惜环境的居住理念 ◇ 项目提倡的要素 在我们看来，“国际”绝对不应该是一个时髦的标签，她其实代表一种世界观，更是一种责任感。 我们将建造一个这样的社区：它具有国际领先社区的理念与国际级的影响，它所承载的不仅仅是市场价值与商业价值，还有更多。 它对于城市有着不一样的价值：这座城市将因为这个社区而增值；社区也因为提升了城市的价值而形成了被给予了更高的档次与认知 国际的。 1、先进理念：建立真正的国际社区 社区的要素 真正国际的社区是领先的社区，是梦想的社区。 国际社区的标准：国际化的社区居民；国际化的社区管理；国际化的建筑标准；国际级的社区影响 社区是不同于社会的。社会是靠人的理性权衡建立起来的人群组合，人情冷漠与非人性，失去了关系亲近、富有传统和人情味，社区则是亲近的，共融的，让居住其间的人能有共同的价值观与生活观。 我们的社区要有着区别于其他的社区主张与社区归属感，形成社区居民的意识与自豪感 社区的。 2、志存高远：社区的独特主张与理想 目前的小区已形成城内、城外的规划模式，外面热闹，里面冷清。可持续发展成为社区追求的发展模式。 宜居的社区模式是交通系统发达的，邻里关系密切的，和谐的，文明的社区，社区居民多样化，形成邻里温馨，共融和谐的社区感。宜居社区倡导社区公共空间与私密空间融合 宜居的。 3、规划为先：公共空间与私密空间的融合 城市的发展总是在对环境造成破坏。一座高度现代化的城市逐步只剩下灰蒙蒙的天空，僵硬的水泥马路，燥热的天气与道路两旁高楼里持续轰鸣的空调声。 生态的社区是可持续的，也赋予了居住者良好的居住体验。 生态社区的打造提升项目的形象，也使社区具有更多居住价值与体验 4、持续发展：关注生态、自然环境与人文环境的融合 生态的。 项目理想 建筑具有前瞻性的国际社区伟大尝试----理想人居梦想 国际高尚社区标准： 在我们看来，“国际”绝对不应该是一个时髦的标签，她其实代表一种世界观，更是一种责任感。 它对于城市有着不一样的价值：这座城市将因为这个社区而增值；社区也因为提升了城市的价值而形成了被给予了更高的档次与认知 国际的 社区的 让项目成就迈向国际化的理想人居梦想 宜居的 生态的 我们的社区要有着区别于其他的社区主张与社区归属感，形成社区居民的意识与自豪感 宜居的社区模式是交通系统发达的，邻里关系密切的，和谐的，文明的社区 社区居民多样化，形成邻里温馨，共融和谐的社区感。宜居社区倡导社区公共空间与私密空间融合 生态的社区是可持续的，也赋予了居住者良好的居住体验。 生态社区的打造提升项目的形象，也使社区具有更多居住价值与体验 志存高远，必能成就非凡！ 我们的理想，在惠州东部，即将崛起的不仅仅是一个房地产项目，而是一座现代的、时尚的、丰富的、融会当今国际生活潮流的新社区。 “一生之城” 06 01 02 03 04 05 社区规划实践 规划。 规划体现“一生之城”定位特征： 问题一：如何体现项目社区的国际性？ 问题二：如何形成项目社区价值主张？ 问题三：如何体现项目的宜居性？ 国际主题文化公园的打造 公共空间的营造（教育） 社区的国际公约 专属感的规划实现 交通系统体现宜居理念 建筑规划的宜居性排布 水系形成的组团自然分隔 问题四：如何体现项目的生态与可持续发展？ 节能与环境理念的体现 问题一： 如何体现项目的国际社区感？ 利用公共设施打造国际影响力的社区元素——绿化带的处理 公共空间体现国际感——体验式商业街 国际感的教育与培训体系——国际学校 International The community 国际的社区 学校 地块一 地块二 地块四 地块三 学校 项目地块分析 在规划中，学校、商业的功能是可以置换的，但规划绿地的功能不可置换 —— —— —— 容积率 约万㎡ —— —— 建筑面积 —— —— —— 36米 24米 36米 建筑限高 万㎡ 金融用地 03 公共绿地 交通设施用地 学校用地 商住用地 用地性质 万㎡ 06、07 万㎡ 01、05、11、12 万㎡ 02、09、10 约万㎡ 项目用地 万㎡ 04、08 用地面积 用地编号 商业 停车 城市公共绿地是社区与城市的对话体系，承载着提升城市价值的使命与责任 项目地块分析 学校 学校 商业 停车 通过打造社区与城市的对话体系而使城市增值 社区也因提升了城市的价值而提升了社区的档次 利用公共设施打造具有国际影响力的社区 国际社区 1 绿化带 以公共绿化带，营造项目国际化形象与影响力。让社区提升城市，也使社区因此而增值。 利用公共绿地，打造两个主题的国际级城市中央公园——艺术公园&人文公园 １、公共绿地 利用公共绿地形成两个主题特色的国际级城市公园 城市艺术主题公园 城市人文主题公园 以艺术主题公园为载体放大国际的文化，让这里成为国际艺术的体验场 艺术公园 绿化带建设小型公共建筑，请来自不同国家的建筑师、艺术家参加，进行设计与创 意。 在绿化带建造小型公共建筑，在世界范围内都是一个非常有意义、非常有远见的举动 尽管建筑体量很小，但文化内涵很大，她的建设对城市建设发展会产生极为深远的影响 国际艺术主题公园 绿化带可形成有意思的建筑群，带来可想象的生活与有品质的区域形象 定制式公共建筑，富有影响与吸引力 精巧而别致的艺术体验，营造时尚的话题 建筑展廊 茶亭 问讯处 问讯处 茶亭 国际知名建筑师的竞技场与展示场，吸引国际的目光 汇聚名流、顶级设计师的实验场 建设奢侈的惠州，新贵的惠州……. 茶室 这里有艺术品的创作，是最富创意的地方 建筑展廊 乔尔·珀尔曼 （Joel Perlman） 芭芭拉·赫普沃斯（Barbara Hepworth） 米丘工作室 亨利-摩尔 （HenryMoore） 朝勃克 （Olbram Zovbek) 各国著名雕塑家创作组成的国际性雕塑群 雕塑家建立自己的雕塑公园 以不同题材建立起的专题雕塑 临时性的流动雕塑院落 绿化带成为景观创作营——步行绿化带的营造 国际微缩景观体验场 国际微缩景观体验场 区域将成为惠州本地居民的高端休闲娱乐区，提供丰富特色公共活动空间，成为惠州与世界融合的集点与舞台 国际微缩景观体验场，体现有国际影响力的建筑语言 赋予惠州的人文气质，打造有岭南文化气息的城市公园， 人文主题 文化主题公园 从城市发展和城市形象角度，使得人文主题公园成为充分展示惠州城市文化及建设成就和精神风貌的城市名片 城市名片特征 知名度、美誉度、代表性、独特性、稀缺性； 震撼力、号召力、影响力； 是城市的资源、竞争力和生产力 城市名片缺失使城市的特色和魅力无法展示，城市的品牌无法提升，使城市错失发展机遇 惠州人文 惠州拥有丰富且独特的自然资源，形成优势的景观资源 惠州西湖 罗浮山 惠州自古多山、多水、多海，形成了其独特丰富的自然资源 惠州有着浓厚悠久的文化底蕴 东坡文化成就惠州的独特人文气质，赋予了惠州诗意生活，写意人生的人文底蕴 惠州对于苏东坡有一层特殊的意义。他在杭州西湖上初识朝云，写下了“淡妆浓抹总相宜”的名句；20多年后，朝云在惠州病逝，他又将“每逢暮雨倍思卿”的哀思，永远留在西湖六如亭的楹联上。惠州西湖因苏东坡而与杭州西湖齐名，惠州的人文历史，也因苏东坡的这段奇缘平添了一份凄怆的独特气质。 如何利用“东坡文化”效应，把文化产业做大做强，这已成为惠州各界人士的重大话题。惠州正逐步形成以西湖和罗浮山为主线的“东坡文化”旅游热潮。 惠州人文 “ 罗浮山 东江 西湖 大亚湾 ” 惠州有着浓厚的人文气质，但缺乏东坡文化的展示载体 惠州有着浓厚悠久的文化底蕴 惠州人文 惠州需要一个区域承载城市形象与文化 “合”——惠州日益成为珠三角城市群重 要极，是“深圳后花园”，融合成 为惠州城市发展最重要趋势 “立” ——惠州有其丰富且独特的城市 文化，形成与其他城市差异性的特质 惠州城市意象 惠州人文雕塑展 “人文•山水”中国惠州当代雕塑艺术展于06年10月10日在市区江北东江公园举行开凿仪式，18件参展作品将陆续运到江北文化公园安装 参展作品将在东江公园展示半年，最后由市政府通过收集民间的反馈意见，决定哪些作品永久留在惠州，成为惠州城市的文化名片。 吸引惠州18雕像设置在广场绿地，增添惠州人文情怀 利用公共绿地营造东坡文化，惠州18雕塑展将丰富惠州文化形象，成为东坡文化自然展场 社区人文展示区---撒野公园 滨水生态公园 撒野公园 基于客户——常规的一切已经不能再让他们心动，再次购买只是渴望一种新的体验，物业本身已经不再让人满足，我们需要在物业之外描绘一种生活—— 社区人文展示区---GOLF推杆练习场 滨水生态公园 高球练习场 风筝广场—人性最真实的展现 —娱乐无处不在，艺术人生丰富多彩 风筝广场 主题公园 建筑展廊 惠州人文雕塑馆 高尔夫练习场 风筝广场+撒野公园 国际微缩景观体验场 艺术主题公园 文化休闲主题公园 国际社区 2 商业街 商业街形成项目的展示带与配套，提升项目的时尚形象，成就宜居社区 商业 01 05 11 02 03 09-10 8 4 06-07 12 1 —— 342320 155600 工业用地 12 —— 39300 17400 金融用地 03 99720　 1378820 680700 　 合计 —— 342320 155600 工业用地 12 37220 372200 189800 商住用地 11 34800 348000 176600 商住用地 05 27700 277000 141300 商住用地 01 商业面积 建筑面积 容积率 用地面积 用地性质(兼容) 地块名称 项目商业指标: 项目商业面积近10万平米 如何打造10万平米的商业？ 商业难点： 10万的商业属于区域型购物中心规划内，商业模式多样 省/地区/全国中心城市 交通枢纽/自然商业旺地 无特殊要求 一般区位 辐射范围 现实案例 （商业面积/总建面） 厦门SM商业广场（万） 广州天河城 16（万） 英国BLUE WATER16（万） 面向周边市镇/全国 半径10-20km 时间距离15-30分钟 人口50-100万人 停车场2000-5000辆 超区域购物中心 （12-24万） COCO PARK （万） 万象城 （万） 中信城市广场 （万） 海岸城 16（万） 保利文化广场 （万） 面向地区/全市人口 集中型或街区 综合百货类为主 规模零售类业态 （大型百货、家电/数码/家居等专业市场及各类小商家） 区域型购物中心 （6-12万） 金地梅龙镇（万/42万） 春华四季园（万/43万） 潜龙华城（万/19万） 阳光棕榈园（万/万） 主要面向社区内部居民 外街+内街形式 社区服务店为主 杂货类业态 （超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房等） 社区型购物中心 （2万以下） 一般特征 经验规模 本项目规模层次 商业规模理论 按照商业规模理论，区域级商业量为万平米 汤普项目社区型商业面积为万平米 可容纳户数14272户=项目面积157万平米/户均建筑面积110平米 可容纳人数49952人=可容纳户数14272 ×每户人 社区型商业面积39961平米=人数49952 ×人均商业面积平米 水口区域规划人口数为11万人 社区型商业面积88000平米=人数110000 ×人均商业面积平米 项目万的商业体量必然辐射更远的商圈范园 按照区域级商业特征，项目商业类型—— 主题商业街 可考虑商业运作方向： 社区配套商业街 外向型临街商业 集中商业 主题商业街1 小BLOCK式建筑，使街区更富有生气与特色 结合两大国际及的城市中央公园打造现代BLOCK街区，营造国际时尚购物环境，提升购物享受 艺术公园 文化公园 时尚名品街 体验休闲街 名品街提升区域目的地购物，增加人流，提升区域影响力 时尚名品街 主题商业街1 名品街是时尚的国际的 特色购买形成名品街的魅力 基调：极致、经典时尚 + 趣味和不羁 商场的通道可以用来做一些家居展览 商场的通道可以用来做一些艺术品或时尚 新品的展览以增加可逛性 街区成为时尚的体验场 主题商业街1 特色街店 这里也有咖啡馆、club和特色小店，它们协调的分布在街道中，不喧宾夺主，但也不乏趣味和人气。 主题商业街1 建筑形式富有特色，岭南特色建筑，形成惠州文化展示载体 主题商业街2 中式为体，西式为用的展示场，建筑形式以岭南建筑为主 中国的，民族的，也是国际的 徜徉水中的夜景，富有东坡文化写意人生，诗意生活的感受 体验休闲街 绿茶社：品味中式文化 红茶坊：浪漫的欧式风情 高档特色咖啡厅 主题商业街2 商业业态已高档的特色餐饮为主 快要倾倒的紫色小屋，是当地非常有名的下午茶餐厅 布置温馨，不带丝毫商业气息的街头的酒吧、咖啡馆及特色小店给社区居民营造交流休憩的场所 社区 休闲街 社区休闲商业 沿街商业 临街商业 布置温馨，不带丝毫商业气息的街头的酒吧、咖啡馆及特色小店给社区居民营造交流休憩的场所 酒 店 星级酒店承载着项目城市化的责任与角色，提升项目的城市化外向型功能 引入四星级酒店，无疑成为区域第一标志点与展示窗 酒店也增添了区域的商务性，提升区域的影响力 酒店增加了丰富的人流，提升区域认知 星级酒店 集中商业 集中商业 集中商业服务于整个片区，形成片区的人气集散地 ２、社区商业 结合两条公共绿化主轴，共同打造国际社区的主题形象 25000 ㎡ 酒店 16000 ㎡ 社区休闲商业街 99000㎡ 总计 30000 ㎡ 集中商业 18000㎡ 风情街区 10000㎡ 沿街商业 商业分布表 沿街商业 社区休闲商业 集中商业+酒店 风情街区 是区域配套的需要，是大规模社区必备的构成要素之一。 能够成为区域活力中心，营销中心的又一亮点，能改善区域内配套不足的缺点，提高区域品质。 既是生活街区，又是展示街区，是多种形态的街区，能充分展示区域未来生活方式的地方。 国际社区 3 学 校 学校承载着社会的一定责任，利用学校启动项目的配套，形成从孩子开始的高起点社区教育 ３、国际学校 将规划的学校用地等量的置换到小区的边沿，有利于小区内部的安静以及社区的纯粹性 初、高中 小学，幼儿园 01 05 11 02 03 09-10 8 4 06-07 70800 103300 　 合计 39000 48500 学校用地 10 4900 7000 幼儿园 09 26900 47800 学校用地 02 建筑面积 容积率 用地面积 用地性质(兼容) 地块名称 10 国际贵族 学校 幼儿园至高中全阶段学校的打造，建筑项目的外向性宜居住区形象 迷你高尔夫 国际贵族学校 问题二： 如何形成项目社区价值主张？ 社区的价值主张——体现社区自治的社区公约 体现社区专属的规划理念——下沉式街道与中心广场 公共交通为导向的社区开发——社区公共交通系统 Exclusive The community 专属的社区 专属社区 1 社区公约 形成社区共同的价值感与潜则，成就项目的理想人居社区理想 社区精神： 社区的百年思考 ——经典人物语录 ——社区的历史演变 社区的公约与自治 社区规划及运营---理想 社区发展经典模型 社区发展规律： ——社区可持续发展 ——社区整体发展 ——社区复合功能 ——社区结构网络 ——社区最优规模 ——社区民主管理 ——社区邻里空间 ——社区经营 社区属性： 国际理想人居社区 典范 “理想新城”業主協會： First Colony Community Association Q: What is a homeowner's association? A: It is a non-profit corporation registered with the State and managed by a duly elected Board of Directors. Its purpose is to maintain all common areas and to govern the community in accordance with the provision of the legal documents: CC&R's, Bylaws, and Articles of Incorporation. 何謂“業主協會”？ 它是一個非營利性的在政府註冊的組織，並由一個適時選舉產生的委員會的理事管理。它的目的是維護所有的公共區域，並且根據相關法律文件的條例治理社區：包括社區業主條例，社區法規，以及公司條例。 “理想新城”社区公约： First Colony Community Association Q: What are the CC&R'S? A: The Covenants, Conditions and Restrictions (CC&R's) are the governing legal documents that set up the guidelines for the operation of the planned community as a non-profit corporation. The CC&R's were recorded by the County recorder's office of the County in which the property is located and are included in the title to your property. Failure to abide by the CC&R's may result in a fine to a homeowner by the Association. 何謂社區公約“CC&Rs”? 公約，條件和限制(CC&R‘s) 是社區治理的法律文件，所建條例用於所規劃之社區作爲一個非營利性的組織的管理。社區公約由社區物業所在地的鎮政府的記錄部門收錄在案，署在社區名下。業主如違反社區公約將被社區協會處以罰款。 “理想新城”社区规章： First Colony Community Association Q: What are the Bylaws? A: The Bylaws are the guidelines for the operation of the non-profit corporation. The Bylaws define the duties of the various offices of the Board of Directors, the terms of the Directors, the membership's voting rights, required meetings and notices of meetings, and the principal office of the Association, as well as other specific items that are necessary to run the Association as a business. 何謂“社區規章”？ 社區規章是非營利性組織的運作條例。規章限定了協會理事的不同不是部門的職責，理事的任職期，成員的投票權，必須的會議，會議通知，協會的首要部門，以及其他是社區協會能以商業實體的方式運作而必須的特定條例。 “理想新城”理事会： First Colony Community Association Q: What is the Board of Directors? A: The Homeowner's Association again is a corporation and therefore a governing body is required to oversee its business. The Board of Directors is elected by the homeowners, or as otherwise specified in the bylaws. The limitation and restrictions of the powers of the Board of Directors is outlined in the Association governing documents. 何謂業主協會“理事會”？ 業主協會也是一個法人實體，因此需要一個領導機構來經營。理事會從業主中選舉產生，或以其他方式根據社區規章指定。理事會的權力則‘’在業主協會的有關文件中做出了限制和規定。 理想社区是长期投入与运营的成就 模式一：大量的公共设施建造 模式二：社区管理模式构建 社区服务 社区经济 社区文化 环境建设 基础建设 社區管理 社区教育 社区自治 社区治安 专属社区 2 专属感营造 理想国际社区是对“优良的产品、优质的设计、可支付的经济原则、可持续的发展”的开发宗旨的深刻理解和运用，未来，她是一个有高品质生活的、适合所有人群的社区，同时也是一个平等的、自由的、和谐的、多元的生活空间。 这里将是城市功能丰富的新城区，一个引领消费、生活、时尚和潮流，环境优美、配套设施完善、空间宜人及富含国际化风情的高尚社区。 本项目开发模式： ——以公共交通为导向的开发模式 社区的道路下沉，车行地下，人行地面，实现人车分流 地面设置专属的电瓶车道，公共交通以专属的电瓶车作为社区地面的主要交通 工具，营造生态、环保、节能的交通方式 环状跟放射状的道路设置的结合使得从社区的中心到社区的任何一个角落的距离大约为5分钟，也就是400到600米 多节点的设置更增强了小区的凝聚力 规划理念 以公共交通为导向的开发模式 [TOD] TOD :transit-oriented development以公共交通为导向的开发，属于密度适当偏高的开发，位于主要i交通站点周边适宜步行的距离内，通常可以为步行者——也并不排除驾车者——提供居住、就业和购物的机会 30m 34m 38m 30m 34m 38m 人行、非机动车行驶 停车 机动车行驶 人行、非机动车行驶 停车 机动车行驶 专属感营造1 公共交通核心理念：“人车分流”，车走地下，人在水平面活动 下沉起点 地下段 上升起点 下沉路段与社区地下空间相连，有效的解决车行和停车问题，也保证了社区整体的纯粹性 城市规划路的下沉保证了社区四个地块的有机连续，更利于社区核心的打造 下沉起点 地下段 上升起点 专属社区中心 专属 社区中心 社区中心广场，创造交往、聚会的场所 不同社区组团用不同的色彩分， 体现个性化。便于客户寻找最接近其住宅单位的停车区域 ——不同栋的停车场以颜色区分 并用灯箱体现夜间的指示效果 在社区内设置专属的电瓶车道，并在社区的出入口设置社区内专属的电瓶车，作为社区地面的主要交通工具，营造生态、环保、节能的交通方式 专属感营造2 小区内生态型步行系统 问题三： 如何体现社区的宜居性？ Amenity The community 宜居的社区 体现社区的邻里共享——中心节点 体现社区的和谐与交流——社区交通系统 社区居住的舒适性——项目的组团规划 宜居社区 1 规划理念 “重塑邻里生活”成为中海国际社区项目整体规划的主题，而“以公共交通为导向的开发”的开发模式，也成为其引为借鉴的开发参考。 “对人性的高度尊重”被提到了前所未有的高度，成了贯穿整个规划、建筑、景观、细节等环节的设计指导要求。 I 西方从住区规划到社区规划的发展概况 “邻里单位”对住宅区规划理论的突破　　 1929年美国建筑师Ｃ·Ａ·佩里提出了“邻里单位”的理论,控制居住区内部的车辆交通以保障居民安全和环境的安宁是邻里单位理论的基础与出发点。其基本原则分为六条:　 “邻里单位”理论提出后, 对以后的住宅区规划产生了深远影响。该理论第一次将“城市居住区”从城市规划系统中独立出来进行研究,并深入考虑了居民的安全与居住区的合理规模,这个理论的诞生为现代城市的住宅区规划奠定了坚实的基础,从技术上保证了住宅区规划的合理性,今天我国的城市住宅区规划的技术基础仍然沿袭该理论。 　 社區設計概況簡介： E.伯吉斯的同心环模型 A 芝加哥学派的E.伯吉斯1923年创立了同心环模型（ ConcentricZone Model ） 特点：每个地区被某种人口使用为特定的活动与居住地 ，从中心到城廓，人们的社会等级越来越高 案例：芝加哥 霍伊特的扇形模型 A 霍伊特（Homer Hoyt）于1939年提出了扇形模型（Sector Model） 特点：模型加上了放射状运输线路的影响，即线性易达性和定向惯性的影响，使城市向外扩展的方向呈不规则式 案例：旧金山 本项目采用环状道路与放射状道路相结合的规划方式，环状道路将每个组团有机的串联，放射状的道路保证了个组团与中心广场之间的有效的连通，使得社区的联系交流更加通畅。 宜居社区 2 交通系统 社区则分为两个层面进行，一个是用建筑手段重塑邻里空间；一个是用国际的街区文化营造邻里生活。这始终是开发国际社区的最终指导思想。 国际上新城市主义开发模式的优秀代表：TOD（Transit-Oriented-Development），即“以公共交通为导向的开发”的开发模式，也成为中海国际社区引为借鉴的开发参考，以建设“由人文社区、和谐社区、多元社区、生态社区”四大支柱组成的国际社区。 社区交通规划模型 B 社区有环路交通主干道，利于社区与周围的交通联系 在地方交通区内建造较小的地方内部道路和小路，供步行、骑单车以及地方交通工具使用 建造主干道路，使轿车和卡车十分容易地来往于环路之上，但是要使他们在地方内部交通去旅行时放慢车速，并且行驶不便 分区界定小地域邻里与邻里间的联接，是社区感营造的规划基础 B 方格式的划分，能清晰界定邻里界线 邻里边界之间的互通性规划能促成大社区的融合 居住区中易识别的邻里规划能加强社区的向心性 B 人们识别出的邻里具有三个特点： 第一，人口极少 第二，地域也很小 第三，主干路不能空越邻里，否则，邻里会遭到破坏 建造邻里关系可采用的规划： 门道来标志邻里边界 还要用邻里间非居住土地的质朴无华的边界来标志，把主干路布置在这些边界内 邻里有一个惹人注目的中心，也许是一块公共场地，或一块绿地或一小广场 把住宅成团成组地安排在邻里之内，每团组约12幢；…… 节点设置 规划的环状道路与放射状道路结合，社区的居民都很容易聚集到项目的核心活动区域 社区的节点形成了社区的凝聚力 主节点，是小镇日常往来必经之点，也是集聚民众、举办公共活动的地点 意大利Verona竞技场 温莎堡前的小广场 科玛的广场 1、主节点 美术馆 俱乐部 游泳及运动俱乐部 2、次节点 次节点设置各种活动场地增加社区的文化氛围及社区活力 3、交通系统 一级道路系统 二级道路系统 三级道路系统 主要步行系统 以小区内城市主干道作为社区的一级道路系统，环状道路作为社区的二级道路，放射状道路作为项目的三级道路，主要步行系统与绿化带结合的道路分级体系 小镇边界－街道 鹅卵石铺成的街道 沿河的小路 通向古海关广场的克雷夫街 3、交通系统 项目规划方案——一核、两带、多中心节点，形成中间低，两边高的城市天际线 别墅 4、社区组团 多层洋房组团 核心广场 高层、小高层组团 别墅组团 学校 问题四： 如何体现项目的生态与可持续发展？ zoology The community 生态的社区 社区的生态性营造——社区水系系统 社区的生态性营造——社区景观系统 社区的环保节能保证社区的领先与可持续发展——生态节能技术 结合中央公园设置景观水轴，有效区隔公共和私密空间 社区水系 中央景观水轴，串联南北公园，形成统一的中心景观带，有效区隔公园和住区，动静分区明确 结合社区次绿化轴引入水系，成为不同组团间建筑的无边界区隔 社区水系 组团间引入景观水系，丰富了社区景观层次，又使不同组团间形成无边界区隔 连接运河两岸的各式小桥再花草的点缀之下，更具艺术特色 通过 Lauch 河上的桥，就开始进入有许多花匠居住的Krutenau区 社区水系 水系节点——运河上的小桥 景观系统 一个核心、两大景观绿轴、多个中心节点 以商业酒店和生态广场形成区域核心， 形成丰富、有机、多层次的景观系统，打造现代、生态的新社区 以中央景观公园和社区环状景观带形成生态绿轴，成为社区景观的骨架 在不同组团内部设置中心节点，成为组团景观核，有机分布在社区内部； 案例借鉴：当代MOMA项目生态系统 恒温天棚辐射系统； 恒湿型全新风系统； 外墙优化系统； 外遮阳及窗优化系统； 屋面优化系统； 厨房及地漏优化系统； 防噪音优化系统； 中央除尘优化系统； 智能化电梯系统； 水处理优化系统； 万国MOMA的“十大核心技术” 生态节能 MOMA住宅——冰花玻璃+LOW-E玻璃 案例借鉴：当代MOMA项目生态系统 生态节能 散热 生态节能 温度——天棚辐射系统 夏季水温18度，冬季水温30度 室内温度维持在常年20-26度 生态节能 温度 案例借鉴：当代MOMA项目生态系统 生态节能 温度——外围护结构隔热保温 传统围护结构外墙厚度在250mm左右，本系统外围护结构加厚，有效阻止热量损失，降低能耗； 外墙传热系数只有 W/㎡·K ，因而整面墙导热系数为W/㎡·K ； 房屋处于与外界热量隔绝的范围内，因而热量损失降到最低，与传统高能耗住宅差别极大； A 生态节能 温度 案例借鉴：当代MOMA项目生态系统 生态节能 07 01 02 03 04 05 项目启动区 启动。 北邻环镇路，进入性，昭示性好 地块目前为工业用地，尚未转变用地性质 地块内有中等规模的水面，南面规划的机场路尚未修建，南面紧邻项目的土地尚未拍卖，不确定因素比较大 地块南面规划的机场路尚未修建，南面紧邻项目的土地尚未拍卖，不确定因素比较大 地块一 地块四 地块三 地块二 地块分析 启动区设置：进入性、展示性、确定性为先 世联建议先期开发地块一 地块分割 国际艺术公园，放大国际文化，成为社区国际性的体验场 学校，社区配套，提升社区人气和成熟度 高层和小高层 洋房区，项目启动住宅产品，平价入市，集聚人气 地块一着重解决社区配套和人气的聚敛，迅速提升区域成熟度和知名度 社区生态景观，形成组团间、住宅与公建区的无边界区隔 集中商业，解决社区商业和生活配套 产品建议 ——建筑立面 营造多层次的立面效果—— 现代欧式建筑设计 色彩具活力但较温和 以自然质感材料为主体 建筑风格 小镇的建筑再各种鲜花的衬托下，更具法兰西热情奔放的风情 位于马肯街与梅西耶赫街的路口的Maison Pfister是科玛最具特色的建筑 建筑风格 小镇的建筑图案鲜明，色彩斑斓，屋顶多以橘色和绿色的砖砌而成，形成独具特色的科玛风格 小威尼斯的亲水住宅 建筑风格 二层平面 一层平面 半地下室平面 送给2层 送给1层 送前后花园 新低密度产品研究 低密度产品设计突破 产品建议 刷新低密度产品形态，建立惠州新产品标杆。 新低密度产品研究 低密度产品设计突破 四层 夹层 三层 层高米 六层平面 五层平面 屋顶平面 送露台 新低密度产品研究 低密度产品设计突破 主要平面构造 产品构成 —— 情景洋房参照 产品创新的专利——情景洋房 已申请专利的情景洋房特色： 联排四层/1梯2户，首二层为平面层（120-130平米），三四层是复式设计（约180-190平米） 采取 “退台式”设计，上一层都退缩，使下一层都能有一个露台花园。 首层单位还设计有一个40—50平米的半下沉式地下室，它能通过地面窗户通风、采光，实用性强 万科四季花城 户型建议：户内花园与露台相接，首创惠州廊院式绿色生态户型，展现奢华主义户型特色 超大入户花园，可改多功能房，增加项目附加值 户内花园与露台相连，形成廊院式绿色生态户型 餐厅与落地凸窗相连，卧室带凸窗，大采光面与景观面 主卧带豪华卫生间 所有房间南北通透，采光及空气对流强 梁 凸窗窗台 凸窗窗台客户可根据需要拆卸，赠送面积 凸窗剖面 入户花园可变房 倒凸窗 产品建议 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We serve. 谢谢聆听！