房地产投资分析与评价 授课人: 林 坚（北京大学环境学院城市与区域规划系） 1
授课纲要第一章 概述第二章 房地产投资分析与评价的基础理论第三章 房地产投资分析方法第四章 房地产投资经济评价与项目可行性研究第五章 房地产投资决策 2
授课纲要第一章 概述 第一节 房地产投资 第二节 房地产投资分析与评价第二章 房地产投资分析与评价的基础理论 第一节 资金时间价值与等值计算 第二节 项目投资的经济效果评价指标 第三节 投资项目（方案）的比较和选择 第四节 物价变动下的项目（方案）选择第三章 房地产投资分析方法 第一节 传统房地产投资分析方法 第二节 目前常用的房地产投资分析方法第四章 房地产投资经济评价与项目可行性研究 第一节 房地产投资项目可行性研究概述 第二节 房地产投资项目可行性研究报告的内容 第三节 房地产投资项目可行性分析中的市场分析 第四节 房地产投资项目的经济评价 第五节 房地产投资项目可行性研究报告的编制第五章 房地产投资决策 第一节 房地产投资决策概述 第二节 房地产投资决策的内容和类型 第三节 房地产投资决策的方法 3
第五章 房地产投资决策 第一节 房地产投资决策概述 第二节 房地产投资决策的内容和类型 第三节 房地产投资决策的方法 4
第一节 房地产投资决策概述一、投资决策的基本概念二、房地产投资决策过程的三个阶段三、房地产投资决策的基本要素 5
第一节 房地产投资决策概述一、房地产投资决策的基本概念所谓决策，对其简单的描述就是做出决定。人们在日常生活和工作实践中，往往可能采取各种行动。选择哪一种行动对自己比较有利，一般的方法是，根据目前自己所处的环境、条件，并充分考虑自身所具备的条件和存在的不足，预测周围环境及条件发生变化因素对自己的影响等，从中选择一种对自己最有利的行动，并按此执行，这就是决策。在房地产投资活动中，总会有不同的投资方案可供选择。在众多房地产投资方案中抉择出最佳的方案，这就是房地产投资决策。 6
二、房地产投资决策过程的三个阶段理性的房地产投资者，主要考虑投资的利润与风险，其投资决策过程通常有三个阶段:第一阶段为策略阶段，即界定可接受的报酬与风险；第二阶段为分析阶段，即衡量可能的报酬与风险：第三阶段为决策阶段，即评估各种报酬与风险。 7
第一节 房地产投资决策概述第一阶段: 策略阶段（界定报酬/风险）策略阶段主要是投资报酬与风险的界定，首先要建立个人的投资哲学与投资原则（在什么状况下可以投资或愿意投资），并建立个人的投资目标与准则，使自己的利润达到最大。界定自己的投资行为的意义，即在什么状况下，自己应做何种决定，此即一种策略。这种策略的目的是要使期望利润大于要求利润以进行投资，反之则不投资。如何确立投资者个人的需求利润与最高可能风险，是此策略阶段的重点。 8
第一节 房地产投资决策概述与投资策略有关的用语1.投资策略（Investment Strategy）由投资者界定、评估、澄清风险及利润的本质与水平，及其达成此目标的途径。可以说是一全方位覆盖的用语，包括投资哲学、投资目标、决策准则、计划、政策及分析等的决定。 9
第一节 房地产投资决策概述2.投资哲学（Investment Philosophy）指导个人投资行为的一般原则及个人信仰。投资哲学反映了投资者的财务与管理资源，对房地产的知识与技术、可运用时间及相关本质的搜寻，此外，还决定了投资者可接受的风险与利润。需要考虑的问题：（1）直接或间接介入（2）时间因素（3）投资者角色（4）经营方式（5）投资者资金 10
第一节 房地产投资决策概述在投资哲学中，最重要的是投资原则，如：（1）须考虑投资当时所作的假设，其可行性有多少？风险因素有那些？（2）须考虑转手的情况。（3）实际现金流量的利得远比税的利得来得重要。（4）须比较分析各种投资方案，也同时比较其假设，以判断何者是最佳选择。（5）须了解实际未来潜在利用及风险，必须以现金流量估算，不能凭直觉来判断。 11
第一节 房地产投资决策概述3.投资目标(Investment Objective）与投资哲学方向一致、较具体、明确的目标。投资者通常有多重目标，如财务与非财务目标、长期与短期目标、一般性与特殊性目标等。计划和政策就是为达成目标而发展。可能包括：（1）保值；（2）分散风险；（3）节税；（4）正常利润；（5）资金获利；（6）退休基金；（7）房子使用；（8）最少资金；（9）快速回收资金；（10）企业利润依据上述目标，投资者可定出自己的投资方向并写下各相关目标：（1）短期或长期目标；（2）财务或非财务目标（3）须清楚自己投资目标的优先次序。 12
4. 投资准则（Investment Criteria） 13
第一节 房地产投资决策概述5 .投资计划（Investment Plan）寻找达成目标的执行步骤。其中包括意外计划（Contingency Plan），是当原始计划没有出现预期结果时所拟的应变计划，其特别在房地产的投资资金周转上显得相当重要。6 .投资政策（Investment Policy）作为策略的指导纲领并控制计划的执行。其功用在于过滤减少一些可能方案的考虑。7 .策略分析（Strategy Analysis）在整个投资过程中指导投资者行为的计划与政策。 14
第一节 房地产投资决策概述第二阶段:分析阶段（衡量报酬/风险）在各种不同的投资状况下来衡量可能的报酬与风险，主要的关键是在于分析与衡量的方法。此阶段包括策略分析、分析技术与方法、资料来源及替代方案比较等内容。分析方法衡量的是否准确，要考虑到时间与金钱的关系及现金流量与税前税后财务的问题等。若策略界定得很好，而衡量得不好，或界定得不好而衡量得很好，都可能造成错误的决策使投资失败。因此熟悉各种分析技术与方法应是此分析阶段的重点。 15
第一节 房地产投资决策概述第三阶段:决策阶段（评估报酬/风险）房地产投资决策基本上是在评估投资报酬与风险。若不考虑分析上的技术问题，若某一产品的报酬与风险均比另一产品高，将如何选择？或是有多种产品如何评估选择？或是其间须进行投资组合与否的决定，或如何进行投资组合，如何选择其投资的比例等。当然评估的结果若值得投资，经济上资金不足，其投资策略也不可行。所以也要考虑到经济问题与长期投资或短期投资的时间问题。 16
第一节 房地产投资决策概述三、房地产投资决策的基本要素按决策的理论体系，一个决策系统可由四个基本要素组成，房地产投资决策也不例外。（1）决策者。投资决策者也是投资的主体.（2）决策目标。就是要求房地产投资在房地产开发经营过程中，在投资风险尽可能小的条件下，以最少的投入得到最大的产出。（3）决策变量。指决策者可能采取的各种行动方案，各种方案可以由决策者自己决定。这种变量是可以人为地进行调控的因素。例如房地产市场需求预测、房地产开发发展方向及规划的制定；促销方式及良好的物业管理服务措施等。（4）状态变量。指决策者所面临的各种自然状态。许多状态包括着各种不确定性因素。投资者必须对房地产开发经营过程中可能出现的不确定因素加深了解，并利用科学的分析方法，分析不确定因素变化对房地产投资可能带来的风险，这样才能确保房地产投资的顺利进行。 17
第二节 房地产投资决策的内容与类型一、房地产投资决策的内容二、房地产投资决策的类型 18
第二节 房地产投资决策的内容和类型一、房地产投资决策的内容房地产投资决策可从宏观投资决策和微观投资决策两方面来考虑。宏观投资决策是指在一定时期内，国家对房地产投资的总体问题，如投资规模、投资方向、投资结构、投资布局等问题，进行论证和评价，随后做出判断和决定；微观投资决策是指对单个房地产投资项目的一些具体问题如建什么项目、建在何地、采用何种建设方案、何时建设实施、项目实施后其经济效益如何等问题，利用可行性研究的方法进行分析、论证，最后做出投资决定的一个分析和评价过程。 19
第二节 房地产投资决策的内容和类型房地产投资决策的主要内容应包括1、确定投资目标2、拟定投资方案3、测量风险4、制定决策方案5、分析与评价6、选择方案 20
第二节 房地产投资决策的内容和类型二、房地产投资决策的类型根据房地产投资决策的不同目标和不同性质，可以分为以下几种类型：（1）按决策目标多少划分，可以分为单目标决策和多目标决策；（2）按决定制定的方式划分，可以分为单层决策和多层决策；（3）按决策掌握的情报资料、信息的性质不同划分，可分为确定型决策、不确定型决策和风险型决策等；（4）按决策使用的分析方法划分，可划分为定性分析决策和定量分析决策。 21
第二节 房地产投资决策的内容和类型着重讨论确定型决策、不确定型决策和风险型决策三种决策类型的基本含义和功能。1、确定型决策确定型决策是指影响决策的因素或自然状态是明确肯定的，且一种方案只有一种确定可以预期达到的结果。决策的方法有两种：若根据已掌握的每一个方案的每一确切结果并进行比较，直接选出最优方案的决策法称为单纯选优法；若在未来的自然状态完全明确的情况下，通过建立合适的数学模型，求出最优方案的决策法称为模型选优法。 22
第二节 房地产投资决策的内容和类型2、风险型决策风险型决策是指在房地产企业的开发经营活动中，存在着某种不可控制的风险因素，一个方案又可能出现几种不同的结果。进行风险型决策应具备以下几个条件：（1）要确定决策者希望达到的明确目标（获利大或亏损小）；（2）要有两个或两个以上可供选择的方案；（3）每个方案要存在两种或两种以上不以决策者主观意志为转移的自然状态；（4）不同方案在不同自然状态下相应得损益值可以计算；（5）决策者根据科学的理论和经验，可预先估计或计算出自然状态出现的概率。这种决策由于无法控制，其影响决策结果的某种自然状态，要在一定的概率条件下做出，需要冒一定的风险，故称之为风险型决策。 23
第二节 房地产投资决策的内容和类型3、不确定型决策一个风险事件在某一个系统中发生的概率，就理论而言或就风险型决策所涉及的风险的两方面属性而言，是可以人为地、主观地估计出的。但在实际中，有时很难估计出时间发生的概率，即对事件在系统中所发生的概率，不能做出主观可能性的估计，而只能对风险后果有所顾忌，这种决策称之为不确定型决策。它的准确程度完全取决于决策者的经验与判断能力。 24
第三节 房地产投资决策的方法一、定性分析法二、定量分析法 25
第三节 房地产投资决策的方法一、定性分析法（一）经验法（二）创造工程法该方法建立在人的直观、灵感和经验，以及形象思维和创新能力基础上的创造技术的总称。其主要技术方法包括畅谈会法、综摄法、形态方案法和主观概率法等。 26
第三节 房地产投资决策的方法二、定量分析法（一）确定型决策：净现值法、内部收益率法等（二）风险型决策：如概率分析法 27
第三节 房地产投资决策的方法（三）不确定型决策在对决策问题的自然状态发生的概率资料毫无所知的情况下进行决策。1、收益表法2、最大最小值法3、最大最大值法4、赫维茨法5、塞维奇后悔表法 28
第三节 房地产投资决策的方法 1、收益表法 描述在既定条件下，特定行为过程的产出或收益。 假定某一开发商在A、B、C、D四种方案之间做出选择，每种方案都有风险和收益，但每种方案的收益事先不确定，都面临繁荣和衰落两种可能出现的市场状态，在每种市场状态下四种方案的收益都不相同，为了确定哪种方案最好，开发商列出了每种方案不同市场情况下的收益表。 29
第三节 房地产投资决策的方法方案市场繁荣的收益率（%）市场衰落的收益率（%）A20-11B17-2C25-6D84根据此表，A方案最高收益率为20%，最低为-11%，两种市场状态综合的收益率为9%。同理，B方案的综合收益率为15%，C方案的综合收益率为19%，D方案的综合收益率为12%。C方案的综合收益率最高。若仅考虑收益，开发商可选择方案C。 30
第三节 房地产投资决策的方法 2、最大最小值法 这种方法把安全放在首要地位。如上表，在市场衰落的情况下，开发商认为D方案可将损失降到最低限度，因此选择D方案。 3、最大最大值法 把风险和收益都放在重要地位。决策时在所有最好的结果中选取有利的结果。在上表中，开发商只考虑市场繁荣的情况，C方案的收益率最高，因此选择方案C。 31
4、赫维茨法是度指给考他虑们收一益个表权中数最。大和最小的收益，并按悲观和乐观程把。收益率同悲观和乐观的权数乘积相加，可得加权平均数方案市场繁荣收益率市场衰落收益率×加权平均收益率×权数（%）权数（%）（%）A20 ×1/3-11 ×2/ ×1/3-2 ×2/ ×1/3-6 ×2/ ×1/34 ×2/本小例可中能假的定收开益发率商以悲２观／程３度的是权乐数观，程最度大的可２能倍的，收因益此给最／３的权数。 率以１从表中可以看出，最佳选择是方案Ｄ，可使损失最小 32
5、塞维奇后悔表法后悔就是最佳方案的收益与其他任一方案之间的差。决策者应把最大的后悔变得最小。方案市场繁荣最大值25减各项值市场衰落最大值4减各项值A25-20=54-（-11）=15B25-17=84-（ -2 ）=6C25-25=04-（ -6 ）=10D25-8=174-4=0后悔值为0的方案是最佳方案。最大后悔值必须降到最低程度。A值的最大后悔 小为值为15，B最大后悔值为8，C最大后悔后悔10值，为D最大后悔值为17。在最大后悔值中选出最8，因此B是最 佳选择方案。33
第五章讲授完毕！ 34
