写字楼需求量预测 1 基考于虑市城城商市市场务办未体公来趋量用经势进房济行成发法 需求预测法 预交展测现趋 状势对， 2 基于未来新3业人员办公增需现求代进服务业从 平相城市类比行预测 借鉴对当同商的深务城圳体市三量发产法 进展经行阶济预段发估案展 例水，
写了1字城、市楼成市场的写趋势市字法场楼 表的现整与体第容三量产水业平发展高度相关，第三产业总量反应 年都份2001－房2年0均05成年交三量产对产比值 、办公用 南京2000－房2年0均07成年交三量产对产比值 、办公用 02-04 05-年均三办产公产成值07 交 面积765-1057 1182 年均三办产年份公产 值03-05 06-07 710-1118 深圳 积成交面 1318-1584 年2份002－房2年0均05成年交三量产对产比值 、办公用 上海2000－房2年0均07成年交三量产对产比值 、办公用 年均三产 02-03 04 05-办面产公积值06 成 交 1156 1300 2655 三年份 99-02 03-04 05-06 年均交产面办产公积值成 1762 2755 4588 32 49 第三2产1030业l00产~5值00(0亿元) 写字楼整体容量 40-50万00~~1230 500000 30万l 亿 深圳写字楼的发展将以上海为参照 测 从元第，三上海成产0值交3办达-0公560年面0的发展状况发现第三产值增加200 20万 0积亿增元加后1的平写米字左楼右消，化以量该趋势预
写关1字系、楼，市场市预趋计场势法与 20城10市-2的02第0年三，产总业消相化关量，约其为消8化05量万与平第米三产总值存在一定 •深均2003-2008年6年间， .00 深圳亿增圳第长第三率三1产产2业业产产值值年39平 .37%，088年4 •十以元11 .00 . .31 .09 .28113 年该。的增 三长产速产度值预 测未来 .00 .00 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 写字楼消化量预测 2020 5万0 5预计万0 5万3 5万7 6万0 6万5 7万0 7万5 8万2 9万0 9万7 1万06 2010-2020年，深8圳0新5万增平写字方楼米（ 含甲级）消化量——
根人2据员、需历需求年办预测估公法算面 人均办公面积预估 的积写为字98楼0万人平员米数量，预测2010-2020年新增写字楼 写字•＝楼写面字积深楼 圳人•国中家国规80定%的公企务业员办人公均面办积公面积为20-24平方米 •部分金融中心城市人均办在公15平方米以下 25平方米、伦面积：香港20平方米、多伦多 年份 •右敦20平方米、纽约历年员写数字量楼办×公人人均员估办算公（面万人积） 平方米 深圳06年金融从业人员人均办公面积算普遍在20平方米左 2002年年底总量 写字楼人员 人员增长率 2003前 18 - 2 402•深圳写字楼人均办公面积以20平米计 20 9% 5 22 7% 深圳未来写字楼办公人员预测 292006 25 14% 27 8% 2000078 29 7% 78000 5600 3400 l以人均 办公面积60220.平95米 30 6% 30 33 36 39 42 46 50 55 60 65 71 78 85 量12000 l为30万 计算，2008年写字楼办公人员数 写字楼办公人员增长率平均为9% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 至2020年深l以历年9%的增速计算，2010-2020年新增写字楼人员49万人4圳9万新写×增字2写楼0m字楼人员需求办公面积为： 数 2据 /人来源= ：98世0联万地m产 2 写字楼基础数据库
参的3照总、城上消市海化类比不法同发展阶段甲级写字楼量，预估深圳对应阶段写字楼 n上海 nGD量P n甲商级务：面积 n商务面积 nGDP n深圳 2008 520万 甲总级量：：234770万万 2007 2甲甲总总级级量量：：2013年 2012年 006 甲甲级级：：440万 410万 2011年 2005 2010年 甲甲级级：：385万 甲2004 340万 甲总级：：230193万万 129952万万 深圳吸写纳字量楼 甲级：299万 级量：：128734万万 总量：：126412万万 2009年 参照上2海00不3 同发6展69阶4.段23写亿字元楼 的消化量，估计深圳甲级写字楼消化量（假甲定级甲：级1写42字万楼 2规00模7年 亿元 =2/3写字楼总规模）
按化3照量、城1，2市约%类的比法年份 深为平（圳82均0万增平长米速 度，预估深圳2010-2020年的写字楼总消 单写位字：楼万总平消米化）量 2009-2013年深圳写字楼总消化量增长速度 20% 18% 2007 213 15%14% 13% 10% 2009 242 6% 7% 5%2010 274 0% 2009 2010 2011 2012 2013 2011 292 2009-2020年深圳写字楼的总消化量（单位：万平米） 89000 2012 313 00 2013 37067000 242 274 292 313 370 415 465 520 583 653 731819 n按化深照量圳这，历个约年速为写度字8推2楼测0的万20消1平化0123450000 0000 0 -米2量0以2 01年2%写的字速楼度的增的长总，消 00 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
综89合5万三平种方预米估 方法，深圳2010-2020年写字楼的吸纳量约为 市1 2 3 80场写5万趋平势米法 需98求0万预平测米法 城82市0万类平比米法 在国际上的经验表明 写字在1字0楼％的左合右理，空而置甲率级 全状10楼％的－空20置％率较保持 综合三种预估方法，未来10年深圳写字楼的吸纳量为868万平米 为；，正结空常 合置深率圳在市10场%为较现安 考虑写字楼市场10%的正常空置率，深圳商务总体量为955万平米 pp 2008年深圳写字楼存量万平方米 p 目前深圳写字楼空置率20%，超过10%的正常水平，即仍有60万平米的办公面积面临需求 还需提供的新增写字楼面积为895万平米
