第五章
房地产评估
第一节
房地产评估概述
第二节
房地产价格及其影响因素
第三节
收益法在房地产评估中的应用
第四节
市场法在房地产评估中的应用
第五节
成本法在房地产评估中的应用
第六节
假设开发法在房地产评估中的应用
第七节
基准地价修正法在房地产评估中的应用
第八节
路线价法在房地产评估中的应用
第一节
房地产评估概述
一、土地的特性
二、房地产的特性
三、房地产评估的原则
四、房地产评估程序
一、土地的特性
二、房地产的特性
三、房地产评估的原则
在进行房地产评估时，除了需要遵循供求原则、替代原则、贡献原则等，还特别需要注意遵循最有效使用原则和合法原则等。
（一）最有效使用原则
土地及其建筑物可以有商业、居住、工业等多种用途。但同一房地产在不同用途状况下，其收益并不相同。房地产权利人为了获得最大收益总是希望房地产达到最佳使用。但是房地产的最佳使用必须在法律、法规允许的范围内，必须受城市规划的制约。
（二）合法原则
合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。
四、房地产评估程序
（一）明确评估基本事项
1
． 明确评估目的。
2
． 了解评估对象。
3
． 确定评估基准日。
（二）签订评估合同。
（三）制定工作计划
（四）实地勘察与收集资料
包括：（
1
）评估对象的基本情况；（
2
）有关评估对象所在地段的环境和区域因素资料；（
3
）与评估对象有关的房地产市场资料，如市场供需状况、建造成本、租售价格等等；（
4
）国家和地方涉及房地产评估的政策、法规和定额指标
。
（五）测算被估房地产
价值
（六）综合分析确定评估
结果
（七）撰写评估报告
第二节
房地产价格及其影响因素
一、房地产价格的种类
二、房地产价格的特征
三、房地产价格的影响因素
一、房地产价格的种类
根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利
价格
按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产
价格
按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、
楼面地价
其它价格类型
二、房地产价格的特征
1
．房地产价格是权益价格。
2
．房地产价格与用途相关。
3
．房地产价格具有个别性。
4
．房地产价格具有可比性。
三、房地产价格的影响因素
（一）一般因素
一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境因素等。
（三）个别因素
个别因素分为土地个别因素和建筑物个别因素。
第三节
收益法在房地产评估中的应用
一、基本思路
收益法在国外被广泛地运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。
收益为有限年期的房地产价值计算公式为：
成立条件为：（
1
）净收益
a
每年不变；
（
2
）资本化率
r
固定且大于零；
（
3
）收益年期有限为ｎ。
二、适用范围
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。
三、净收益
（一）净收益的含义
净收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。净收益由总收益扣除总费用求得。
（二）客观总收益
总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的收益。也就是指被估房地产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。
（三）客观总费用
总费用是指取得该收益所必需的各项支出，如维修费、管理费等。也就是为创造总收益所必须投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。
四、资本化率
（一）资本化率的实质
资本化率在一定程度上反映了投资收益率 。因此，资本化率的大小同投资风险的大小成正相关的关系。投资风险越大，期望利润率越高；风险越小，期望利润率越低。
（二）求取资本化率的方法
1
．净收益与售价比率法。
2
．安全利率加风险调整值法。
3
．各种投资收益率排序插入法。
（三）资本化率的种类
综合资本化率。
建筑物资本化率。
土地资本化率。
综合资本化率、建筑物资本化率和土地资本化率的关系，可用公式表示如下：
或
式中：
r
——
综合资本化率；
r
1
——
土地资本化率；
r
2
——
建筑物资本化率；
L
——土地价值；
B
——建筑物价值。
五、计算公式
（一）评估房地合在一起的房地产价值
房地产价值
=
房地产净收益
/
综合资本化率
式中：房地产净收益
=
房地产总收益﹣房地产总费用
房地产总费用
=
管理费 ＋ 维修费＋保险费 ＋ 税金
（二）单独评估土地的价值
1
．由土地收益评估土地价值
一般适用于空地出租的情况。
土地价值
=
土地净收益
/
土地资本化率
式中：土地净收益
=
土地总收益﹣土地总费用
土地总费用
=
管理费 ＋ 维护费 ＋ 税金
2
．由房地产收益评估土地价值
（
1
）土地价值
=
房地产价值﹣建筑物现值
式中：建筑物现值
=
建筑物重置价﹣年贬值额 × 已使用年数
（
2
）土地价值
=
（房地产净收益﹣建筑物净收益）
/
土地资本化率
式中：建筑物净收益
=
建筑物现值 × 建筑物资本化率
房地产价值和房地产净收益的求法和前面相同。
（三）单独评估建筑物的价值
1
．建筑物价值
=
房地产价值﹣土地价值
2
．建筑物价值
=
（
房地产净收益﹣土地净收益）
/
建筑物资本化率
第四节
市场
法在房地产评估中的应用
一、基本思路
市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一，也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。
市场法的基本含义是：在求取一宗被估房地产价值时，依据替代原理，将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素修正，得出被估房地产在评估基准日的价值。
二、适用范围
市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场比较发达的情况下，市场法得到广泛应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与被评估房地产相类似的房地产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法往往难以适用：
没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区；
某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产，如古建筑等；
很难成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙等；
风景名胜区土地；
图书馆、体育馆、学校用地等。
三、计算公式
市场法的基本计算公式是：
P= P
＇×
A
×
B
×
C
式中：
P
：被估房地产评估价值
P
＇：可比交易实例价值
A
：交易情况修正系数
B
：交易日期修正系数
C
：房地产状况修正系数
实际评估工作中，其计算公式为：
P = P
＇×
A
×
B
×
C=P
＇×
×
×
式中字符含义同前，具体内容为：
市场法的计算公式也可以是：
P = P
＇×
A
×
B
×
C
在上式中，
P
’、
A
、
B
含义同前，
C
为以可比实例的房地产状况为
基准
如果土地容积率、土地使用年期单独修正，则计算公式为
：
P
= P
＇ ×
A
×
B
×
C
×容积率修正系数×土地使用年期修正
系数
四、操作步骤
（一）交易资料收集
（二）可比交易案例确定
（三）因素修正
因素修正包括：交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正等。
1
．交易情况修正。
2
．交易日期修正。
3
．房地产状况修正。
4
．容积率修正。
5
．土地使用年期修正。
1
．交易情况
修正
房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（
1
）有特殊利害关系的经济主体间的交易。
（
2
）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。
（
3
）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（
4
）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（
5
）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
计算公式为：
交易情况修正后的正常价格
=
可比实例价格×
= P
＇×
2
．交易日期
修正
利用价格指数进行期日修正的公式如下：
3
．房地产状况
修正
对交易实例进行交易情况修正和交易日期修正后，还需要对交易实例进行房地产状况修正
。
交易实例房地产与被评估房地产的状况不相同的，应将交易实例房地产状况与被评估房地产状况加以比较，找出由于房地产状况的差别而引起的交易实例房地产与待评估房地产价格的差异，对交易实例房地产价格进行修正。
4
．容积率
修正
容积率修正可采用下式计算
：
5
．土地使用年期修
正
土地使用年期修正系数按下式计算：
式中：
k
——将可比实例年期修正到被估对象使用年期的年期修正系数；
r
——资本化率；
m
——被估对象的使用年期；
n
——可比实例的使用年期。
土地使用年期修正后地价
=
比较实例价格×
k
（四）房地产价值的确定
通过计算公式求取的若干个价格，可能不完全一致。而被评估的房地产的价值却只能有一个。求取最终的房地产价值可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法等。
第五节
成本法在房地产评估中的应用
一、基本思路
成本法是房地产评估的基本方法之一。其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。成本法是以假设重新复制被估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价值的一种方法，即以重置一宗与被估房地产可以产生同等效用的房地产，所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被估房地产价值。该方法认为生产成本与价格之间有密切联系。
二、适用范围
成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的房地产评估比较适用。
三、土地评估的成本法操作步骤
成本法的基本公式为：
土地价值
=
待开发土地取得费
+
土地开发费
+
利息
+
利润
+
税费
+
土地增值
收益
计算待开发土地取得费用
计算土地开发费用
计算投资利息
计算投资利润和税费
土地增值收益确定
四、新建房地产评估的成本法操作步骤
新建房地产成本法评估的基本公式为
：
新建房地产价值
=
土地
取得费用＋开发成本＋管理费用＋利息＋销售税费＋
利润
（一）土地取得费用
（二）开发成本
。
开发成本主要由五个方面构成：
（
1
）勘察设计和前期工程费 。
（
2
）基础设施建设费 。
（
3
）房屋建筑安装工程费 。
（
4
）公共配套设施建设费 。
（
5
）开发过程中的税费及其他间接费用。
（三）开发利润
（四）管理费用
（五）投资利息
（六）销售税费
。
销售税费主要包括：
（
1
）销售费用：包括销售广告宣传费、委托销售代理费等
；
（
2
）销售税金及附加（即两税一费）：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加；
（
3
）其他销售税费：包括应当由卖方负担的印花税、交易手续费、产权转移登记费等。
五、旧建筑物评估的成本法操作步骤
旧建筑物价值的
现值计算
公式
建筑物价值
=
重置成本－年贬值额×已使用年限
计算贬值额的方法有很多种，如直线折旧法、余额递减法、年数合计法、成新折扣法等。常用的方法是直线折旧法和成新折扣法。
直线折旧法又称定额法，假设建筑物的价值损耗是均匀的，即在耐用年限内每年的贬值额相等，则建筑物每年的贬值额为：
式中：
D
：年贬值额
C
：建筑物的重新建造成本
S
：建筑物的净残值
N
：建筑物的耐用年限
R
：建筑物的残值率，即建筑物的净残值与重新建造成本的比率
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度、功能损耗等，确定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。其计算公式为
：
建筑物价值
=
重置成本×成新率
第六节
假设开发法在房地产评估中的应用
一、基本思路
假设开发法又称剩余法、倒算法或预期开发法。假设开发法是将被估房地产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估房地产价值的方法。在评估待开发土地价值时，假设开发法运用得较为广泛。
二、适用范围
假设开发法主要适用于下列房地产的评估：
（
1
）待开发土地的评估。用开发完成后的房地产价值减去建造费、专业费等。
（
2
）将生地开发成熟地的土地评估。用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
（
3
）待拆迁改造的再开发地产的评估。这时的建筑费还应包括拆迁费用。
三、计算公式
假设开发法的计算公式表现形式较多，但根据假设开发法的基本思路，其基本公式是
：
P=A -
（
B+C+D+E
）
式中：
P
表示土地价值；
A
表示开发完成后的房地产价值；
B
表示整个开发项目的开发成本；
C
表示投资利息；
D
表示开发商合理利润；
E
表示正常税费。
四、操作步骤
（一）调查被评估对象的基本情况
（二）确定被估房地产最佳的开发利用方式
（三）预测房地产售价
（四）估算各项成本费用
1
．估算开发建筑成本费用。
2
．估算专业费用。
3
．确定开发建设工期，估算预付资本利息。
4
．估算税金。
5
．估算开发完成后的房地产租售费用。
（五）确定开发商的合理利润
（六）估算待估对象价值
第七节
基准地价修正法在房地产评估中的应用
一、基准地价的含义
二、基准地价测算的基本思路
三、基准地价的特点与作用
四、基准地价修正法的基本思路
五、基准地价修正法的适用范围
六、基准地价修正法评估的程序
一、基准地价的含义
基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。从其定义可以看出，基准地价不同于宗地地价，它有一个重要特点，是特定区域的平均价格，因而基准地价的表现形式有区片价和路段价。
二、基准地价测算的基本思路
基准地价测算主要采用如下方法：依据土地使用权出让、转让、出租和房屋出租、买卖等资料，分别采用多种方法试算样点地价，对样点地价经过年期、容积率、交易情况、土地条件等修正，得到标准宗地地价，然后根据评估区域内的标准宗地地价求取基准地价。
三、基准地价的特点与作用
四、基准地价修正法的基本思路
基准地价修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，将被估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取被估宗地在评估基准日价值的方法。在我国许多城市，尤其是地产市场不太发达的城市，基准地价修正法也是常用的方法。
五、基准地价修正法的适用范围
（一）适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估，即该城市具备基准地价成果图和相应修正体系成果。
（二）基准地价修正法可在短时间内大批量进行宗地地价评估，因此，可快速方便地进行大面积的数量众多的土地价值评估。
（三）基准地价修正法估价的精度取决于基准地价及其修正系数的精度，因此，该方法一般在宗地地价评估中不作为主要的评估方法，而作为一种辅助方法。
六、基准地价修正法评估的程序
（一）收集、整理土地定级估价成果资料
（二）确定修正系数表
（三）调查宗地地价影响因素的指标条件
（四）制定被估宗地因素修正系数
（五）确定被估宗地使用年期修正系数
（六）确定期日修正系数
（七）确定容积率修正系数
（八）评估宗地地价
被估宗地地价
=
待估宗地所处地段的基准地价×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数×其他因素修正系数
第八节
路线价法在房地产评估中的应用
一、路线价法的含义和理论依据
二、路线价法的计算公式
三、路线价法的适用范围
四、路线价法的程序
五、深度百分率表
六、几个路线价法则介绍
一、路线价法的含义和理论依据
（一）路线价法的含义
路线价法是根据土地价值高低随距街道距离增大递减的原理，在特定街道上设定单价，并依此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种评估方法。与市场法、收益法等评估方法对个别宗地地价评估方法相比，这种方法能对大量土地迅速评估，是评估大量土地的一种常用方法。
（二）路线价法的
理论依据
路线价法的理论基础是替代原理。路线价是标准宗地的单位地价，可看作比较实例，对路线价进行的各种修正可视为因素修正。
二、路线价法的计算公式
路线价法的计算公式有不同的表现形式，下面是常用的一种表达方式：
宗地总价
=
路线价×深度百分率×临街宽度
如果宗地条件特殊，如宗地属街角地、两面临街地、三角形地、梯形地
、袋
地等
，需
依下列公式计算：
宗地
总价
=
路线
价×深度百分率×临街宽度×其他条件修正率
或
宗地
总价
=
路线
价×深度百分率×临街宽度±其他条件修正额
三、路线价法的适用范围
一般的土地评估方法如收益法、市场法仅适宜于对单个宗地进行评估，路线价法则适宜于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行评估的场合。路线价法是否运用得当，还依赖于较为完整的道路系统和排列整齐的宗地以及完善合理的深度修正率表和其他条件修正率。
四、路线价法的程序
五、深度百分率表
图
5-1
土地价值与地块临街距离关系
a
1
a
2
a
3
a
n-1
a
n
0
地价
临街深度
深度百分率的表现形式有三种，分别为
：
单独
深度
百分率
累计
深度
百分率
平均
深度百分率
。
单独
深度百分率呈递减
现象
累计
深度百分率呈递增
现象
平均
深度百分率呈递减
现象
平均
深度百分率
=
累计深度百分率×标准深度÷宗地深度
25
英尺
100
英尺
图
5-2
“四三二一”法则深度百分率表计算示意图
表
5-6
深度百分率表制作示例
单位（
%
）
六、几个路线价法则介绍
（一）四三二一法则
（二）苏慕斯法则
（三）霍夫曼法则
（四）哈柏法则
所以经修订的哈柏
法则
本章小结
土地及其定着物通称为不动产。土地的特性可以分为土地的自然特性和经济特性两个方面。
房地产是土地和房屋及其权属的总称。房地产一般具有如下特性：位置固定性、供求区域性、使用长期性、投资大量性、保值与增值性、投资风险性、难以变现性、政策限制性。
进行房地产评估时，除了需要遵循供求原则、替代原则、贡献原则等，还特别需要注意遵循最有效使用原则和合法原则等。
房地产评估一般应依照以下程序进行：明确评估基本事项、签订评估合同、制定工作计划、实地勘察与收集资料、测算被估房地产的价值、确定评估结果和撰写评估报告。
房地产价格有各种表现形式，可根据其权益、形成方式和交易方式等加以分类。影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素。
收益法、市场法和成本法是进行房地产评估最常用的方法。此外，还有假设开发法、基准地价修正法和路线价法。
收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等。收益法可以评估单独的土地价值，也可以评估单独的地上建筑物价值，也可以评估房地合在一起的房地产价值。
市场法适用于有类似房地产交易实例的房地产评估。运用市场法
，是
通过与近期交易的类似房地产进行比较，并对一系列因素进行修正，从而得到被估房地产在评估基准日的市场状况下的价值水平。
成本法与其他评估方法相比具有特殊用途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟，成交实例不多，无法利用市场法、收益法等方法进行评估的情况，但是在土地评估中应用范围受到一定限制。
假设开发法主要适用于评估待开发土地的价值。
基准地价修正法适用于完成基准地价评估的城镇的土地评估。
路线价法适宜于同时对大量土地进行评估，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等
需要对
大量土地进行评估的场合。
思考题
1
．土地有哪些特性？房地产有哪些特性？
2
．房地产评估中一般遵循哪些原则，并请分析最有效使用原则和合法原则的含义。
3
．房地产评估应遵循哪些程序？
4
．请简要说明房地产价格的分类。
5
．房地产价格影响因素包括哪些，请说明其对房地产价格的具体影响。
6
．请说明各种房地产评估方法的适用范围是什么？
7
．收益法中净收益的含义是什么？如何测算？
8
．简述求取资本化率的方法。
9
．在评估实务中，收益法的计算公式有哪些，请列出。
10
．请列出市场法评估房地产的计算公式。
11
．运用市场法测算房地产价格的基本程序是怎样的？
12
．土地评估成本法的操作步骤是怎样的？
13
．新建房地产评估的成本法操作步骤是怎样的？
14
．旧建筑物评估的成本法操作步骤是怎样的？
15
．假设开发法的测算思路是什么？
16
．运用假设开发法测算房地产价格的基本程序是怎样的？
17
．基准地价修正法的评估思路及评估程序是怎样的？
18
．简述路线价法的含义及其评估程序。
19
．深度百分率表的形式有纳几种，如何计算？
