湖州市宝龙城市广场可
研报告
城市概况
结论：
选址在城市主要发展方向上。
数据来源
：
09
年统计公报
区位
——
太湖南岸，浙北交通枢纽，缓慢融入上海都市圈
浙北门户，东距上海
160
公里，南离杭州
75
公里，北隔太湖与苏州、无锡相望；
纳入上海
2
小时经济圈，湖州至上海
2
小时车程，至杭州
45
分钟车程；
湖州是长三角城市群重要的对外开放城市，是国务院确定的接轨浦东“先行规划、先行发展”的十五个重点城市之一；
湖州现辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区；
总面积
5817
平方公里，户籍人口
258
万，常住人口
272
万；其中市区面积
1587
平方公里，人口
108
万人；中心建成区面积
79
平方公里；
东西长度
120
公里，南北宽度
90
公里；
湖州市板块主要由市中心板块、西南新区板块、仁皇山板块、凤凰开发区板块、湖东板块、南太湖板块等六大板块组成
湖州市房地产板块分布
东部新区（吴兴区）概况
东部
新区：湖州
市政府主导发展区域，连接织里、南浔，潜力较大
东部新区是湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里三个乡镇，区域总面积
183
平方公里，规划区范围面积
90
平方公里
。
中心区近期实施
平方公里
，总体布局为
一心（中央商务中心）、二轴（吴兴大道、南太湖大道）、三平台（景区平台、工业平台、商贸平台）
。已累计完成投入
36
亿元，区域内主要道路框架基本形成，吴兴大道、南太湖大道相继建成通车，一大批基础公建项目建成投入使用，形成了织里童装、八里店金属制品、环渚纺织机械等特色产业和西山景区、八里店社区等商贸旅游居住区块，成为吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台。
东部新区已集聚工业项目
785
个，去年规模以上工业实现产值
亿元，占该区的
80%
以上。
2006
年
上海实业进驻东部新区
，首期开发
平方公里
，实行一级土地与二级商业项目联动开发的运作模式。
城市交通规划
结论：
选址在吴兴大道与经七路交口的东南角，符合选址要求。
吴兴区
南浔区
织里镇
意向选址
城市房地产市场概况
湖东分区目前价格达到
13000
元
。
湖州市现有主要零售物业分布
城市商业概况
数据来源
：区招商局提供
老城区
东部新区
织里镇
BLD-35
宝龙意向地块
目前在建、待建项目
预计容纳人口达到
15
万
人
现有户籍人口
10
万人
市政府
火车站
商圈辐射人口
3
公里
5
公里
东部
新区住宅房地产市场总体情况
定位：
城市东扩门户
，市政府重点打造区域，集住宅、人文、商业为一体的次城市中心。
吴兴区政府所在地
，距市中心距离较近，约为
公里，公共交通比较便利。
配套主要集中在余家漾小区附近，世纪联华超市、银行、湖东农贸市场、餐饮；但大型购物商场要到老城区；
文教区
：湖州师院、湖州职业技术学院、湖州二中、湖州五中、湖东小学、湖东幼儿园、以及湖师附小将选址湖东区域等 ；
三大公园：余家漾公园，规划中的毗山遗址公园、邱家漾公园；
缺点：毗山西路再向东的住宅小区商业配套匮乏，交通还不方便；
产品以多层、联排、小高层、高层为主，普通住宅价格在
5500-6500
元
/m2
左右
，别墅
10000
元
/m2
左右，
产品品质较高；
城市向东发展的门户，市中心与织里、南浔的衔接区，文教区，潜力较大
地块周边房价
中央公馆
东方国际别墅：叠加公寓
6600-7000
元，联排
1000-13000
诺德上湖城：联排
10000
，高层公寓预计
6000
，年底开盘
中央公馆
12
栋独栋商业，每栋
1200
平方米，预计售价
12000
地块周边地价
城市地图
地图上应标注以下内容：
项目所在位置
项目
5
公里范围成交项目的位置
结论：
选址项目地价是否符合选址标准
数据来源：
地块交通情况
结论：
选址项目交通条件是否符合选址标准
数据来源：
地块周边有无交通阻隔现象
：
（如铁路、高架、河流、山川、湖泊等）
地块概况
地块政府报价
单位地价：
楼面地价：
总地价：
吴兴大道
吴兴区政府
意向地块
八里
店社区
该地块总面积
189802
平方米，其中代征规划绿地面积
31533
平方米，代征规划河流用地
15373
平方米，代征规划道路用地
9494
平方米，净用地面积
133402
平方米。规划用地性质：居住、商业、办公、娱乐。容积率：
（以净用地计）。建筑密度：不大于
40
％（以净用地计）。绿地率：
30
％。各项指标最终根据八里店分区控制性详细规划和城市设计等确定，其他经济技术指标在制定该宗土地公开出让“规划条件”时明确。
其中北边
70
亩为商业用地，规划容积率
.
经五路
经七路
地块东北侧实景
1
2
3
4
5
1
4
5
2
3
区政府大楼
双向六车道，高峰期非常繁忙
织里镇
地块总结
地块周边环境评价
：
地块斜对西北面为吴兴区政府目前办公地。地块东面的吴兴高级中学为浙江省一级重点中学，已投入使用，地块南边的八里店社区、东方花园已经建成。
地块综合评价：
目前湖州东部新区里除了小的门店基本没有商业，织里镇除了童装批发以外，综合性大商业和大卖场也没有。织里的童装年销售额超过
120
亿。织里镇和东部新区人群大的消费还是到老城区去实现。织里镇距离地块约
5
公里。意向地块项目能够辐射到织里全镇。
项目地块所处的吴兴大道为织里到老城区的必经之道。
由于东部新区环境较好，目前房价普通住宅卖到
6000
元左右，联排别墅卖到
10000-12000
元左右。
目前宝龙意向地块欧尚超市也曾经谈过，织里镇里大润发也曾经谈过，后由于地价没谈拢最终没有落地。
地块初步定位
定位依据：
主题定位：
建筑风格建议：
产品配比建议：
地块可研
土地成本：
亿元
前期费用：
亿元
建造成本：
营销管理成本：
亿元
各项税费（含营业税、土地增值税、所得税、契税）：
亿元
总结：
上述成本合计：
亿元，即项目总投资需
亿元。
项目投入测算
地块可研
项目收入测算
项目净现金流
项目总收入
-
项目总投入
=
亿元
地块可研
项目
现金流量表
项目总建筑面积
万平米（不含地下建筑面积），其中销售面积
万平米，持有面积
万平米；
在持有面积中城市广场
万平米，酒店面积
万平米，持有物业估值合计约为
亿元。
项目总投资约
亿元，其中前期启动资金
万元。在不考虑持有物业估值价值的情况下，项目净现金流为
亿元。
在考虑持有物业估值的情况下，项目投资回报率为
%
，年投资回报率为
%
。
地块可研
项目
敏感性分析
结论
备注：以上投资回报应说明是否含持有物业的市场估值。
