房地产企业设计管理与成本控制
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节设计管理效率指标第五节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第六节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素a)临时性●具备项目管理的特性；第三节精细化市场需求下的规b)独特的成果或产品范化设计管理体系c)逐步完善第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分a)分阶段完成析●是一个实现增值链的过程；b)存在逻辑上的输入输出关系c)一定的成果标准要求a)一件工作需要几个部●讲究耦合性的工作模式；门共同配合完成b)每个阶段都会有牵头部门
第一节房地产项目开发的特征什么是耦合性工作？第二节房地产企业设计管理的影响因素在项目开发过程中（策划、设计），任务之间的相互依赖第三节精细化市场需求下的规关系并不仅仅体现为并行（Parallel）和串行（Sequential），更经范化设计管理体系常的，是表现为耦合（Coupled）。第四节在项目研发阶段实现成本什么叫耦合关系呢？很简单，如果A任务的输出是B任务的优化的“重点重要地带”输入，B任务的输出又是A任务的输入，A必须根据B完成的成果进第五节设计管理通病与案例分行修改，B又必须根据A完成的成果进行完善。A和B就构成了耦合析任务。为了避免返工，提高效率，完成A和B的方法一般是把执行A和B任务的部门成员组成一个小团队，同时同地工作，同时完成任务。研发阶段最常见
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控1. 不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征1. 不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系中国地产的行业特点投资型--------全程控制型2. 地产公司设计管理的工作范围和要素侧重管理-----专业与管理均衡地产企业的经营定位3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考单一城市经营--------设计部第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系地产企业的经营规模区域经营----总部职能部门（+ 城市公司设计部）第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”跨地域区域化公司-----总部职能部门+区域中心设计部（+二级城第五节设计管理通病与案例分市公司设计部）析地产企业的管理模式职能制--------专业管理线矩阵制--------双重管理线项目制…………单向管理线
第一节房地产项目开发的特征1. 不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式总经理的关系2. 地产公司设计管理的工作项目协调范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异项目经理项目经理项目经理总经理4. 其它公司设计管理的资源配置参考职员职员职员第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系职能经理职能经理职能经理职员职员职员第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”职员职员职员职员职员职员第五节设计管理通病与案例分（灰框表示参与项目活动的职员）职员职员职员析项目协调项目经理职员职员（灰框表示参与项目活动的职员）
第一节房地产项目开发的特征1. 不同发展阶段的企业管控模式与相应设计管理模式的关系第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控集团与区域（子）公司的管控关系模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考万科、中海……强中央集权式第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”弱中央集权式金地……第五节设计管理通病与案例分析讨论：远洋地产目前的状况？
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素金地集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作集团战略/ 节点把控/ 前瞻研究/ 资源整合范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规集团技术部范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”指令性要求第五节设计管理通病与案例分子公司设计部子公司设计部析指导性意见执行
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素金地集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设•侧重战略研究与实施工作调整定位计管理上的差异•项目设计管理侧重于节点把控4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规•成熟区域公司范化设计管理体系区别对待•新公司/ 办事处第四节在项目研发阶段实现成本•特殊项目/ 特殊状况优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析•设计计划－《项目动态跟踪表》主线跟踪•设计周期流程及成果标准•项目投资决策评审会－概念设计节点把控•实施方案听政会－实施方案
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素金地集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作上报设计计划并落实（点击）范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源进行设计委托并上报（点击）配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系上报阶段设计过程稿及终稿（点击）第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析参与集团节点听证会（点击）落实集团反馈意见及听证会结论（点击）
第一节房地产项目开发的特征金地集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控项目沟通与反馈程序模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作子公司设计部项目负责人将各阶段设计过程稿、终范围和要素稿及相关资料上传项目协作网站3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考集团设计管理部项目负责人将各阶段设计过程稿、终稿及相关资料传各专家组成员第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”各专家在规定时间内审核设计成果并按照反馈意见成果标,准提出意见传集团项目负责人第五节设计管理通病与案例分析集团设计管理部项目负责人从专家反馈意见中提炼出指令性要求并回复给子公司子公司将反馈意见中的指令性要求落实到设计之100%中并回复集团落实情况
第一节房地产项目开发的特征万科集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式项目管理分三类公司的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素1．计划管理公司3. 地产公司与设计公司在设深圳、上海、南京计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规工作要点范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本（1）跟进项目计划优化的“重点重要地带”――每月15日、30日，两次上报项目计划（按集团标准格式）第五节设计管理通病与案例分（2）如无特殊申请，一般不对项目进行节点审查。析（3）项目概念设计、规划、单体方案及相应技术指标归档
第一节房地产项目开发的特征万科集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作2．节点管理公司范围和要素3. 地产公司与设计公司在设沈阳、长春、佛山计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规工作要点范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本（1）跟进项目计划优化的“重点重要地带”――每月15日、30日，两次上报项目计划（按集团标准格式）第五节设计管理通病与案例分（2）重要节点审查析――根据《流程》对项目概念设计、规划评审、规划调整确认、单体设计、景观方案、景观实施方案等重要节点进行评审。（3）项目概念设计、规划、单体方案及相应技术指标归档
第一节房地产项目开发的特征万科集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3．重点管理公司3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异五个公司、九个重点项目4. 其它公司设计管理的资源配置参考天津――天玻、张贵庄项目第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系武汉――四季花城三期、武昌城市花园项目第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”北京――天秀项目第五节设计管理通病与案例分析成都――前锋项目、城花五期商业街项目南昌――四季花城四期、北地块项目
第一节房地产项目开发的特征万科集团与区域（子）公司的技术部门间管控关系第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素工作要点3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异（1）跟进项目计划4. 其它公司设计管理的资源配置参考――每月15日、30日，两次上报项目计划（按集团标准格式）第三节精细化市场需求下的规（2）评估项目计划范化设计管理体系（3）重要节点审查第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”――根据《流程》对项目概念设计、规划评审、规划调整确认、单体设计、景观方案、景观实施方案等重要节点进行评审。第五节设计管理通病与案例分析（4）跟进项目实施方案成果标准执行与落实――项目综合计划、示范区、材料、户型、景观、室内及销售资料（5）项目概念设计、规划、单体方案及相应技术指标归档
第一节房地产项目开发的特征2. 地产公司的设计管理的工作范围和要素第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控地产公司的设计管理的工作范围模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异跟踪并支持项目设计工作确保项目品质4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系开展建筑“四新”研究提升产品附加值第四节在项目研发阶段实现成本开展产品创新研究优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析提升管理效能巩固并完善企业业务流程
第一节房地产项目开发的特征2. 地产公司设计管理的工作范围和要素第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控地产公司设计管理的工作要素模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异组织：性质：4. 其它公司设计管理的资源设计管理架构具有专业能力的配置参考与地产设计师管理工作第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”使命：职能：品牌与企业竞争第五节设计管理通病与案例分实现产品的研析力的技术保障发与设计
第一节房地产项目开发的特征3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式开发的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素市场3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异报建4. 其它公司设计管理的资源配置参考地产公司的第三节精细化市场需求下的规齿轮系统范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分工程析成本设计
第一节房地产项目开发的特征3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式规划方建筑方参与竣的关系接受甲案设计施工阶扩初施工图2. 地产公司设计管理的工作案深化工验收与方设计（投标/段工地范围和要素设计设计设计资料备案任务3. 地产公司与设计公司在设委托配合计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考设计院第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本参与产品优化的“重点重要地带”参与投资评审负责施工现场销售配合入伙阶段定位和策获取土地设计管理配合工作工作第五节设计管理通病与案例分划析地产公司
第一节房地产项目开发的特征3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控•甲方-----------------乙方我们做什么？模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设•做产品------------做设计计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考•多向操作------------直线操作第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”•强调资源整合能力----注重专业度第五节设计管理通病与案例分析•强调质量、进度、成本的平衡----------三者平衡意识弱
第一节房地产项目开发的特征3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控地产公司设计师的特点模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素具有相关专业教育及工作背景3. 地产公司与设计公司在设掌握设计相关知识和素养计管理上的差异•普遍有专业背景和能力4. 其它公司设计管理的资源熟悉地产开发的运作程序配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系信息的传递者第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”•工作重心在于“管理”善用资源来做事•管人、管事、管图第五节设计管理通病与案例分计划与执行力析齿轮系统中的一部分
第一节房地产项目开发的特征4. 其它公司设计管理的资源配置参考第二节房地产企业设计管理的影响因素万科集团总部总经理1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素设计总监企划总监财务总监人力资源物业……3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规项目管理部产品品类部创新研究部采购部范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”深圳客户细分工场化战略采购第五节设计管理通病与案例分析广州区域研究标准化武汉生态技术……
第一节房地产项目开发的特征4. 其它公司设计管理的资源配置参考第二节房地产企业设计管理的影响因素1. 企业不同发展阶段的管控万科地产子公司模式与相应设计管理模式总经理的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源总经办营销总监设计总监工程总监发展总监财务总监配置参考客服中心第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本营销部品牌设计部工程部采购部各项目部发展部物业公司成本部财务部优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析各项目营销
第一节房地产项目开发的特征4. 其它公司设计管理的资源配置参考第二节房地产企业设计管理的影响因素金地集团1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素金地集团子公司1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
表4-1：区域公司组织架构规范说明部门名称主要职责分管领导备注人力资源行政人事总监或总经理法务职能也可放在项目开发部，区域行政总务公司可根据业务需要调整；行政人事部法务管理公共关系职能也可放在项目开发部或IT管理品牌部。公共关系会计核算总经理财务管理财务管理部资金管理税务管理各项目总体计划、营运副总（总监）或总经理营运中心监控、协调流程优化管理战略规划营运副总（总监）或总经理战略规划职能也可放在营运中心，区项目开发部土地拓展域公司可根据业务需求调整报批报建规划与建筑设计设计总监设计管理部结构/水电/景观/精装材料设备选型、定版工程管理规范制定与监控工程总监可成立部门，或设置营运中心或设计工程管理部/工程组项目施工监控、支持管理部（设计工程部）成本分析营运副总（总监）或总经理成本控制成本管理部总分包工程和材料设备的招投标合同管理市场研究营销总监市场营销部营销策划项目销售品牌管理营销总监品牌、客服职能，区域公司也可根据品牌客服部客户服务业务需要全部或部分合并到市场营销部其他部门：如商业管理部/区域公司提出分管建议，报集团审批新业务管理职能，必须报集团审批商业地产部
第一节房地产项目开发的特征4. 其它公司设计管理的资源配置参考第二节房地产企业设计管理的影响因素卓越集团集团总裁1. 企业不同发展阶段的管控模式与相应设计管理模式的关系2. 地产公司设计管理的工作范围和要素营销策划部成本管理部人力资源部发展部……设计管理部3. 地产公司与设计公司在设计管理上的差异4. 其它公司设计管理的资源配置参考城市公司设计部第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系前期方案设计深圳第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”个别项目后期改进青岛第五节设计管理通病与案例分专项研究析东莞……武汉……
第一节房地产项目开发的特征第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规1. 建立规范化管理体系的途径与意义范化设计管理体系第四节在项目研发阶段实现成本2. 研发阶段流程优化的方法论优化的“重点重要地带”3. 规范化的成果标准第五节设计管理通病与案例分析4. 设计管理程序与制度的执行
第一节房地产项目开发的特征1. 建立规范化管理体系的途径与意义第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系“建立优化的《房地产项目开发流程》与各阶段《成果标1. 建立规范化管理体系的准》为基础的规范化设计管理体系，是地产公司能健康生存途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论和发展的最根本途径之一。”3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本●规范内部的设计管理制度。优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分●提高内部的设计管理业务水平。析●通过执行来体现流程优化的成效。设计管理业务流程优化（特别是研发阶段的）对保证项目开发质量，提高项目开发效能，提升公司项目运营能力，作用最关键，其优化的空间也最大。
第一节房地产项目开发的特征1. 建立规范化管理体系的途径与意义第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析根据“帕累托”法则，设计管理业务流程（特别是前期研发阶段的）优化后对于项目成本控制提升的空间最大。
房地产开发业务的VAC图入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工产品和利润实现阶段产品研发阶段入伙管理阶段工程施工阶段项目论证阶段设计管理阶段项目策划阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产销营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售事务管理品、市场及客户入伙事务管理初步产品定位销售前准备定位研究设计规划要点划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合/规划草案概念规计工主体结构施工至程设计配合、供应商考察及招标、工程施工销售及入伙配合具备预售条件前期工程配套的调研及配合施工准备及桩基等工程施工至竣工验收成进度款、工程预算、标底、合同价测算结算估算本变更、招标采购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
第一节房地产项目开发的特征2. 研发阶段流程优化的方法论第二节房地产企业设计管理的影响因素突出主线流程（1）流程管理的原则：第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系强调配合服务1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方理清专业职责法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶明确阶段成果段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶例如：设计管理阶段段流程管理3. 规范化的成果标准主线流程：方案设计－扩初设计－施工图设计4. 设计管理程序与制度的执行主线部门：设计部配合部门：集团、营销、成本、工程、开发、物业第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”主线输入：设计任务书以及阶段性成果的集团、营销、成本、工程、报建、物业等方面的意见第五节设计管理通病与案例分主线输出：实施方案设计（方案设计、扩初设计、部析品材料清单……）成果、施工图最终成果
（2）项目研发之论证阶段流程管理：入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工论证阶段入伙管理阶段工程施工阶段项目论证阶段设计管理阶段项目策划阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产销营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售事务管理品、市场及客户入伙事务管理初步产品定位销售前准备定位研究设计扩初设计施工图设计规划要点计方案设工程施工配合、销售配合及入伙配合/规划草案概念规划设计工主体结构施工至程设计配合、供应商考察及招标、工程施工销售及入伙配合具备预售条件前期工程配套的调研及配合施工准备及桩基等工程施工至竣工验收成进度款、工程预算、标底、合同价测算结算估算本变更、招标采购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
第一节房地产项目开发的特征（2）项目研发之论证阶段流程管理：第二节房地产企业设计管理的影响因素z依据公司的项目投资策略和计划，对意象中的项目进行论证分第三节精细化市场需求下的规析,提交项目可行性研究报告(分析项目区位、项目优劣势、总范化设计管理体系体定位、项目合作方式、地价及地价支付方式、总体开发周期、1. 建立规范化管理体系的项目主要风险、概念规划草案),以决定是否获取土地；途径与意义2. 研发阶段流程优化的方z提交项目可行性研究报告；法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶项段流程管理公城目获(3) 项目研发之策划阶司市段流程管理可取的与(4) 项目研发之设计阶研项段流程管理投市3. 规范化的成果标准评目4. 设计管理程序与制度的资场审土执行策论论地第四节在项目研发阶段实现成本略证优化的“重点重要地带”证第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征（2）项目研发之论证阶段流程管理：第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规z项目可研评审论证报告范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义①项目总论2. 研发阶段流程优化的方法论②项目风险及建议(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶③城市板块及项目细分市场分析段流程管理④项目市场与产品定位(3) 项目研发之策划阶段流程管理⑤项目分期开发计划(4) 项目研发之设计阶段流程管理⑥项目销售进度计划及分期售价3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的⑦项目收益测算执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。
（3）项目研发之策划阶段流程管理：入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工策划阶段入伙管理阶段工程施工阶段项目论证阶段设计管理阶段项目策划阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产销营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售事务管理品、市场及客户入伙事务管理初步产品定位销售前准备定位研究设计扩初设计施工图设计规划要点计方案设工程施工配合、销售配合及入伙配合/规划草案概念规划设计工主体结构施工至程设计配合、供应商考察及招标、工程施工销售及入伙配合具备预售条件前期工程配套的调研及配合施工准备及桩基等工程施工至竣工验收成进度款、工程预算、标底、合同价测算结算估算本变更、招标采购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
第一节房地产项目开发的特征（3）项目研发之策划阶段流程管理：第二节房地产企业设计管理的影响因素z依据项目可研报告，通过营销、技术和成本几个专业的耦第三节精细化市场需求下的规合性工作，明确项目的产品定位、概念主题、概念规划设计范化设计管理体系和成本测算，以求提高产品的附加值，从而保证项目的收益最大化。1. 建立规范化管理体系的途径与意义z为下一步的设计管理工作提供明确的输入条件。2. 研发阶段流程优化的方z提交项目策划报告（包含产品定位报告、概念规划设计方法论案）。(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理产品策划(4) 项目研发之设计阶明确概念主题耦合阶段段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的项目产品定位执行可行性研究报告项目策划报告第四节在项目研发阶段实现成本概念规划设计优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分成本测算析论证阶段策划阶段
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规如何在策划阶段提高“产品附加值”？范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系提问：1. 建立规范化管理体系的途径与意义产品附加值体现在哪几个方面？2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶项目先天因素的扬长避短段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准项目产品配置和性能的优化4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本项目产品概念、形式和风格的差异化优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素获得提高地价第三节精细化市场需求下的规超额利润承受底线范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理市场3. 规范化的成果标准品牌产品土地其它＝4. 设计管理程序与制度的利润平均＋＋－－执行附加值附加值价格成本售价第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征z提高产品附加值的方向第二节房地产企业设计管理的影响因素先天因素的产品配置和产品概念、形式和第三节精细化市场需求下的规扬长避短性能优化风格的差异化范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶自然条件的分析部品配置产品概念和风格段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准社会条件的分析性能标准产品形式4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”规划要点的分析第五节设计管理通病与案例分析
（4）项目研发之设计阶段流程管理：入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工设计阶段入伙管理阶段工程施工阶段项目论证阶段设计管理阶段项目策划阶段拓销售管理阶段展组织项目论证营组织项目策划/产销营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售事务管理品、市场及客户入伙事务管理初步产品定位销售前准备定位研究设计规划要点方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合/规划草案概念规划设计计工主体结构施工至程设计配合、供应商考察及招标、工程施工销售及入伙配合具备预售条件前期工程配套的调研及配合施工准备及桩基等工程施工至竣工验收成进度款、工程预算、标底、合同价测算结算估算本变更、招标采购说明及图例：：代表关键里程碑：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条件。
第一节房地产项目开发的特征（4）项目研发之设计阶段流程管理：第二节房地产企业设计管理的影响因素z依据项目策划报告，以设计专业为牵头部门，通过第三节精细化市场需求下的规营销、工程和成本几个专业的耦合性工作，实现项目范化设计管理体系的规划及单体设计成果满足产品定位、成本控制以及1. 建立规范化管理体系的工程施工的要求。途径与意义z为下一步的施工管理工作提供明确的输入条件。2. 研发阶段流程优化的方法论z提交报建方案、扩初设计、施工图设计等图纸性成果。(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
（4）项目研发之设计阶段流程管理：拿地节点方案报建工程论证阶段策划阶段设计管理阶段管理方案设计扩初设计施工图设计结构设计部品概念规概念规建筑、扩设备初选设型计施工图设计设计及划草案划方案规划方案建筑平面定板实施方案设计阶段建筑、规划方案概念规概念规施工图土建扩初结构、设备划草案划方案初步方案产品配置建议施工图设计指引模型研究部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售配合资料产品、技术创新研发景观概念方案设计景观方案设计景观施工图设计销售示范区设计
第一节房地产项目开发的特征房地产开发设计管理“实施方案－施工图”二分法要点第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1、建筑扩初由方案设计单位完成，保证方案设计理念、构思、1. 建立规范化管理体系的意图得到充分贯彻、实现；途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论2、施工图设计单位在方案设计后期介入，进行结构、设备技(1) 流程管理的原则术配合，保证技术可行性；(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶3、施工图设计单位的工作内容为结构、设备扩初及各专业施段流程管理工图。(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本注意三方设计合同的签订！优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
设计阶段业务流程图
主体工程设计模型推敲研究部品研究和定板详勘和基础设计景观工程设计集团相关部门配合销售示范区设计项目部配合工作营销专业配合工作财务专业配合工作项目工程部成本专业配合工作物业管报理批配报合建工配作合工作
项目策划阶段—编写方案设计任务书项目设计管理阶段—方案设计项目设计管理阶段—扩初设计项目设计管理阶段—施工图设计项目工程管理阶段—设计配合
流程图反映节点之间的主要输入输出关系委托方案设计单位（签订方案设计合同）提供物业管结构、确定景观概念提供营销专提供成本专提供工程专理的评审意规划、建筑设备初模型推方案设计单位业评审意见业评审意见业评审意见见方案设计步方案敲研究设计编制《方案方案、环保、组织面积核详完成景观概人防方案报提供《价格项目收益测阶段项目成消防方案报算勘念方案设计建初步测算》算本测算目标》建集团实完成集团实施是否施方案方案听证会上听证听证会会标准的资料
优化点一：将产品创新研发流程与项目开发主线分离，并前置至项目策划阶段。YN
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的案例：某项目在策划阶段就开展院落执行式花园洋房的创新设计研究，大第四节在项目研发阶段实现成本大地缩短了项目研发阶段的周期优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
优化点二：在编写方案设计任务书前先完成修订影响项目方案设计的产品技术标准；在扩初设计开始前完成项目的施工图设计指引编制，以便保证后期的设计工作的质量和进度。YNMicrosoft Excel Microsoft Word 工作表文档
优化点三：在完成传统的建筑报建方案设计的同时，并行开展模型推敲和结构和设备的初步方案设计。YN
第一节房地产项目开发的特征案例第二节房地产企业设计管理的影响因素杭州佳境天城第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
案例第一节房地产项目开发的特征设备方案早考虑,立面设计应考虑功能第二节房地产企业设计管理的公司地产XX项目，建筑师强影响因素调建筑单体的外形平整，因此在第三节精细化市场需求下的规户型平面设置了一些凹槽，外立范化设计管理体系面造型达到了整洁规整的视觉效果。但是部分户型空调内外机设1. 建立规范化管理体系的置在室内空调小室内，导致室内途径与意义噪音大，空调外机散热不好，直2. 研发阶段流程优化的方法论接影响制冷效果。部分户型空调(1) 流程管理的原则外机集中放置在空调凹廊内，外(2) 项目研发之论证阶机均为上出风，导致热风在凹廊段流程管理内聚集，无法排出，导致外机无(3) 项目研发之策划阶法散热，直至停机，无法制冷。段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理案例：某项目在方案阶段(3) 项目研发之策划阶段流程管理进行的一步步的模型(4) 项目研发之设计阶推敲工作，有效地指段流程管理导了方案的立面的体3. 规范化的成果标准量、材料、色彩以及4. 设计管理程序与制度的部品的深化研究设执行计，为下一步的扩初第四节在项目研发阶段实现成本设计和部品材料研究优化的“重点重要地带”奠定了良好的基础。第五节设计管理通病与案例分析
YN优化点四：在景观方案确定后编制《销售示范区工作策划书》
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的二期四期途径与意义2. 研发阶段流程优化的方三期三期法论(1) 流程管理的原则二期(2) 项目研发之论证阶段流程管理一期(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶段流程管理一期四期3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析案例：示范区概念设计－位置与分区（点击链接）
优化点五：在进行扩初设计的同时，并行开展和完成技术应用成果汇编、方案最终模型、部品材料清单以及进行营销配合资料准备工作。
●方案阶段启动部品研究第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的部品包含材料、设备与细部构件这三类需要影响因素细部设计和采购实现的，影响项目效果和成本的工程用品。第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论(1) 流程管理的原则市场部成本部(2) 项目研发之论证阶段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理部品研究(4) 项目研发之设计阶段流程管理执行小组3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行设计部项目部第四节在项目研发阶段实现成本优化的“重点重要地带”第五节设计管理通病与案例分析成立项目部品研究执行小组与定标小组
第一节房地产项目开发的特征部品材料研究的工作程序第二节房地产企业设计管理的影响因素1.各部门讨论完成项目部品清单的编制第三节精细化市场需求下的规Microsoft Office 范化设计管理体系Excel 工作表1. 建立规范化管理体系的市场部根据产品的交楼标准确定相关部品项途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论设计部与项目部根据项目设计成果提交相关部品项(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶段流程管理2.部品成本、技术与进度要求拟定(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶成本部根据项目总体目标成本要求进行各段流程管理3. 规范化的成果标准项部品目标成本拆分4. 设计管理程序与制度的执行设计部牵头根据项目要求提出部品相关技第四节在项目研发阶段实现成本术要求并定样，其中构件可能要增加深化优化的“重点重要地带”设计与制样过程第五节设计管理通病与案例分析Microsoft Office 项目中心制定部品招标、进场计划Excel 工作表
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的部品材料研究的工作程序影响因素第三节精细化市场需求下的规3. 部品材料的调研与资料收集范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义由清单中各类部品指定部门牵头根据经济2. 研发阶段流程优化的方法论与技术要求进行各项部品材料的调研与资(1) 流程管理的原则(2) 项目研发之论证阶料收集工作段流程管理(3) 项目研发之策划阶段流程管理(4) 项目研发之设计阶4. 完成各项部品的定标段流程管理3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的Microsoft Word 执行由工作小组牵头定标会，由定标小组负文档第四节在项目研发阶段实现成本责对部品调研工作收集到的多种选择作优化的“重点重要地带”出决策，完成各单项部品的定标表格第五节设计管理通病与案例分析部品选型定标表
优化点6：在土建施工图完成的同时，基本完成部品材料定板封样工作。
案例：上海万科在项目施工图完成后就同时完成了部品材料定板封样工作，包括材料的名称、型号、使用部位、厂家、施工工艺……等。
第一节房地产项目开发的特征3. 规范化的成果标准第二节房地产企业设计管理的影响因素（1）设计管理成果标准建立的原则：第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义（2）项目论证阶段成果标准：2. 研发阶段流程优化的方法论3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准（3）项目策划阶段成果标准：建立的原则（2）项目论证阶段成果标准（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果标准：标准（4）项目设计阶段成果标准实施方案、施工图、材料部品策划表……4. 设计管理程序与制度的执行第四节设计管理通病与案例分析第五节合理开展对设计单位的管理
第一节房地产项目开发的特征（1）设计管理成果标准建立的原则：第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规以阶段划分为主，专业划分为辅，阶段性成果范化设计管理体系涵盖各专业成果。1. 建立规范化管理体系的※项目论证阶段成果标准途径与意义2. 研发阶段流程优化的方※项目策划阶段成果标准法论※项目设计管理阶段成果标准3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准建立的原则优先完成主线流程的重要节点的成果标准，逐（2）项目论证阶段成果标准步完善支持流程的成果标准。（3）项目策划阶段成果标准※实施方案成果标准（4）项目设计阶段成果标准※主体工程施工图成果标准4. 设计管理程序与制度的※景观实施方案成果标准执行※精装修房（样板房）室内设计成果标准第四节设计管理通病与案例分※……析第五节合理开展对设计单位的管理
第一节房地产项目开发的特征（2）项目论证阶段成果第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规z项目可研评审论证报告范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的①项目总论途径与意义2. 研发阶段流程优化的方②项目风险及建议法论3. 规范化的成果标准③城市板块及项目细分市场分析（1）设计管理成果标准建立的原则④项目市场与产品定位（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果⑤项目分期开发计划4. 设计管理程序与制度的执行⑥项目销售进度计划及分期售价第四节在项目研发过程实现成⑦项目收益测算本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析附件：市场分析报告、合作方研究、合作协议草案、项目附图资料(含概念规划草案)、法律意见书等。
第一节房地产项目开发的特征（2）项目论证阶段成果标准第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规z项目论证阶段设计部工作内容范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的一基础资料的收集和整理途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论场地自然条件3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准建立的原则场地社会条件（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果竞争楼盘调研4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征（2）项目论证阶段成果标准第二节房地产企业设计管理的影响因素一场地自然条件第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系场地位置1. 建立规范化管理体系的途径与意义场地现状2. 研发阶段流程优化的方法论城市气温3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准场地自然条件表一城市风象建立的原则（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果空气质量（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的水文情况执行噪音情况第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”场地自然条件表二有无特殊地下物第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征（2）项目论证阶段成果标准第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系二场地社会条件1. 建立规范化管理体系的途径与意义区域现状和总体规划2. 研发阶段流程优化的方法论3. 规范化的成果标准道路与交通（1）设计管理成果标准建立的原则周边公共设施（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果市政管网配套场地社会条件表一（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的当地政策和法规执行规划设计要点第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”场地社会条件表二第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征（2）项目论证阶段成果标准第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系三竞争楼盘调研1. 建立规范化管理体系的途径与意义总体规划2. 研发阶段流程优化的方竞争楼盘信息表一法论3. 规范化的成果标准建筑单体（1）设计管理成果标准建立的原则景观布局（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果设计资源（4）项目设计阶段成果竞争楼盘信息表二4. 设计管理程序与制度的装修和部品标准执行户型特点第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析竞争楼盘信息表三
（2）项目论证阶段成果标准第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素z项目概念规划设计草案第三节精细化市场需求下的规“概念规划设计草案”并不范化设计管理体系是项目最终实施的规划内1. 建立规范化管理体系的容，而是在项目论证阶段途径与意义针对集团关注的经营指标2. 研发阶段流程优化的方是否成立而提出的技术层法论面的实现依据。3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准建立的原则（2）项目论证阶段成果概念规划设计草案的侧重点（3）项目策划阶段成果政府规划要点要求（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的甲方开发目标要求执行基本规划技术合理性要求第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分概念规划草案工作成果析规划设计草案总平面图综合经济技术指标分析
（3）项目研发之策划阶段成果标准：第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的z产品定位报告: 影响因素明确项目的物业类型、档次、规模与比例，项目风格定位。第三节精细化市场需求下的规主要内容包括：范化设计管理体系1.项目名称1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方2.项目概况法论3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准3.区域概况建立的原则（2）项目论证阶段成果4.项目定位客户定位、主题定位、物业类型（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的5.开发理念执行包括户型配置标准第四节在项目研发过程实现成6.项目技术经济指标及要求本优化的“重点专业地带”商业配套设置标准第五节设计管理通病与案例分析机动车停车设置标准指标产品配置……
第一节房地产项目开发的特征z概念规划设计方案成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素（解决项目的概念及规划层面的主要问题）第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方自然条件分析及对策法论3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准社会条件分析及对策建立的原则（2）项目论证阶段成果技术经济指标说明（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的规划概念说明执行第四节在项目研发过程实现成设计总体思路（结合本优化的“重点专业地带”总平面图、功能分区和产品分布图、交通分析第五节设计管理通病与案例分图介绍，分期建设等）析
概念规划设计方案图纸及模型目录分类序号图纸名称比例备注1总平面图应附比例尺●2功能分区和产品分布图应附比例尺●3交通及停车分析图●4日照分析图○总5地下室总平面图应附比例尺●图当项目无分期时6分期建设示意图○可不用完成1:1000～7规划工作模型●1：20008参考户型平面图1:200～1:300●未开展产品创新研究的情况单9产品创新研究户型平面图1:200～1:300●下，可选择体不用完成此部分成果10项目意向风格图片●其它11效果图○说明：1. 上表中“●”表示必须完成的图纸，“○”表示可选择完成的图纸。2. 除上表所列的图纸项目外，可根据项目情况要求设计单位完成其他图纸。
（4）项目研发之设计阶段成果标准：第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素z项目实施方案成果标准: 第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的（解决项目方案可实施的主要技术问题）途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论3. 规范化的成果标准z项目施工图设计成果标准: （1）设计管理成果标准建立的原则（2）项目论证阶段成果（解决保障项目可建造的工程技术问题）（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的执行z项目其它设计成果标准: 第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”（示范区策划书、销售配合资料……）第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征z项目实施方案成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素1.项目基础资料第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系2.设计说明1. 建立规范化管理体系的3.综合技术经济指标表途径与意义2. 研发阶段流程优化的方4.实施方案图纸及模型法论3. 规范化的成果标准5.建筑部品研究成果（1）设计管理成果标准建立的原则6.项目总体设计计划（更新）（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果7.精装修房设计方案成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的8.项目施工图设计指引执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析实施方案成果
第一节房地产项目开发的特征z项目实施方案成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规（1）“平面确认资料”成果标准范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义项目总体（总图及指标）2. 研发阶段流程优化的方户型整体（分布及指标）法论3. 规范化的成果标准典型组团（1）设计管理成果标准建立的原则户型单体（2）项目论证阶段成果公建平面图（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
实施方案平面成果说明
第一节房地产项目开发的特征z项目实施方案成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的（2）“材料部品”成果标准途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论三个设计阶段、三种材料成果标准3. 规范化的成果标准材料与成本密切结合（1）设计管理成果标准建立的原则预测成本－－设计前期阶段完成，依据是“产品方案”（2）项目论证阶段成果预估成本－－施工图开始之前完成。依据是“产品扩初设计”（3）项目策划阶段成果在本阶段应完成主材的材料研、定型及初步定样（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的目标成本－－施工图完成之后完成；其是招投标的基础及依据。执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的案例分析影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系格林世界项目部品清单：1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准会所部品清单别墅部品清单建立的原则（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的格林世界项目部品定板表：执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分屋顶铝塑板定板表析墙面木纹砂岩定板表
第一节房地产项目开发的特征z项目实施方案成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系（4）“项目综合计划”（更新后）1. 建立规范化管理体系的途径与意义项目总体计划2. 研发阶段流程优化的方法论建筑、景观、装修项目设计及材料计划3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准报批报建配合计划建立的原则（2）项目论证阶段成果销售配合计划（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果零星工程计划4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征z项目实施方案成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规（5）精装修房设计方案成果范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的序号图纸名称比例备注途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论1户型平面放大图1:503. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准2户型天花平面图1:50建立的原则（2）项目论证阶段成果3房间（剖）立面放大图1:50（3）项目策划阶段成果4户型强电平面放大图1:50（4）项目设计阶段成果根据情况可以将强弱4. 设计管理程序与制度的电合并为一张图5户型弱电平面放大图1:50执行6室内效果图第四节在项目研发过程实现成7效果工作模型1:20～1:50本优化的“重点专业地带”8精装修房选用部品材料清单一览表第五节设计管理通病与案例分析※精装修房室内设计方案为可选项
第一节房地产项目开发的特征z项目实施方案成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规（6）施工图设计指引范化设计管理体系主要目的：1. 建立规范化管理体系的符合交楼标准、控制目标成本、采用施工管途径与意义理有利的构造做法和重点处理容易引起客户投诉2. 研发阶段流程优化的方法论的技术项。3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准企业产品的内部标准建立的原则（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的执行施工图设计指引第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征z项目施工图设计成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素1.图纸部分：建筑、结构、设备第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系2.施工图设计工作计划1. 建立规范化管理体系的3.施工图设计指引途径与意义2. 研发阶段流程优化的方4.施工图图纸会审记录法论3. 规范化的成果标准5.施工图图纸交底记录（1）设计管理成果标准建立的原则（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的执行施工图成果深度第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征z项目其它设计成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的（1）“景观设计资料”成果标准途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准建立的原则（2）项目论证阶段成果景观任务书（3）项目策划阶段成果景观方案（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的景观实施方案执行景观材料清单第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征z项目其它设计成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的（2）“销售示范区”成果标准途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论示范区总图－－规划、景观、销售分区3. 规范化的成果标准（1）设计管理成果标准示范区综合控制计划－－设计、材料、施工、建立的原则营销、成本（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征z项目其它设计成果标准: 第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的（3）“销售资料”成果标准途径与意义2. 研发阶段流程优化的方销售设计资料法论3. 规范化的成果标准销售培训资料（1）设计管理成果标准销售楼书资料建立的原则（2）项目论证阶段成果（3）项目策划阶段成果（4）项目设计阶段成果4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分设计＋工程＝高技术含量的使用说明书析
第一节房地产项目开发的特征4. 设计管理程序与制度的执行第二节房地产企业设计管理的影响因素（1）严格按照流程和成果标准执行，合理安排设计计划。第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系（2）建立专家评审平台和内部动态跟踪制度。1. 建立规范化管理体系的途径与意义（3）设立流程绩效指标，衡量流程是否优化和指导流程持2. 研发阶段流程优化的方续改进。同时作为年终考核的依据法论3. 规范化的成果标准（4）设计总结制度——经验教训总结，文档归档制度，完4. 设计管理程序与制度的善集团案例库。执行其他专业第四节在项目研发过程实现成资源本优化的“重点专业地带”建立外部建立建资源库材库第五节设计管理通病与案例分析建立户型建立构造资源库KM平台做法库建立技术建立各阶案例库段合同库建立各阶段成果库
第一节房地产项目开发的特征４. 设计管理程序与制度的执行第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规案例：户型库范化设计管理体系1. 建立规范化管理体系的途径与意义2. 研发阶段流程优化的方法论3. 规范化的成果标准4. 设计管理程序与制度的执行第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第五节在项目研发过程中第二节房地产企业设计管理的实现成本优化的“重点专业地带”影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系流程与计划第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”论证拿地阶段1. 流程与计划概念规划草案2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用建筑方案6. 景观方案规划方案7. 施工图阶段（包括结构方案）8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析部品策划方案景观方案施工图其它途径
地产公司经营模式决定着成本控制管理的思路投资型--------专业化管理型公司的不同原始积累型--------品牌积累型公司的不同短平快型--------滚动开发型项目的不同成本控制工作没有固定的套路，只有适合的套路
•成本控制是研发阶段的重点之一成本的合理控制是一个项目研发的重要环节，其产生于项目定位，控制于产品研发，执行于设计管理。合理的控制研发产品的成本是从多方面考虑的。例如：z新的规划形态、新造型、新户型、新空间形式与成本的关系都要在研发的过程中仔细考虑与研究。z对设计方案的材料成本以及建造成本均及时与成本部沟通，保证项目的成本的可控性。
设计阶段成本控制管理成本控制在设计阶段（包括选材用料）占有70～80％的份量，工程阶段（包括合约和实施阶段）占30～20％。设计阶段成本控制控制不力的因素：体制问题；资源问题；社会分工问题；专业隔阂问题；设计阶段的成本控制实际上是一个价值工程问题，其研究确切地说是一项价值研究而不是控制研究。
第一节房地产项目开发的特征第五节在项目研发过程中实现成本优化的“重点专业地带”第二节房地产企业设计管理的影响因素如何理解研发阶段的成本控制？第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成含钢量等土建造价本优化的“重点专业地带”成本景观造价1. 流程与计划控制2. 论证拿地阶段示范区造价3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段设计变更签证率5. 部品材料选用6. 景观方案合理的设计费7. 施工图阶段—对设计人员而言是任务，8.其它途径对成本人员而言应前置而持续第五节设计管理通病与案例分对公司所有员工而言是意识析•避免两种现象：不计成本地追求产品效果成本不合理导致品质丧失
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素※积极的成本管理大于消极成本控制第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成成本管理活动应把成本效益观念作为支配思想，而不本优化的“重点专业地带”是从简单狭隘的节约和减少成本的观念出发，要从“投入产1. 流程与计划出比”的分析来看待成本的必要性、合理性。2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段成本管理不能局限于产品的建造过程，而是应该将视野5. 部品材料选用6. 景观方案向前延伸到产品的市场需求分析、相关技术的发展态势分7. 施工图阶段8.其它途径析，以及产品的设计；向后延伸到顾客的使用、维修及处第五节设计管理通病与案例分置。析
第一节房地产项目开发的特征案例：积极的成本管理大于消极的成本管理第二节房地产企业设计管理的公司XX项目垃圾房位置影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系•垃圾房设置在社区主入口附近，影响第四节在项目研发过程实现成业主生活；本优化的“重点专业地带”•业主多次投诉，影响公司客户满意度；1. 流程与计划2. 论证拿地阶段•社会媒体报道，影响公司品牌价值；3. 规划方案阶段•部分业主以此为由，拒交相关费用。4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径点评：第五节设计管理通病与案例分析公司开发的中高端物业要充分注意项目不利因素对业主生活的影响；规划方案阶段需要多系统，多专业，跨部门联合工作，至少应涵盖市场研究、物业、设计、工程、成本等专业意见；优化成本，以最佳的积极成本投入达到项目整体经济效益的最大化。
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素最终成本控制了什么？第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成资金的时间成本（资项目建安成本本优化的“重点专业地带”金周转率）（元/平米）1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段因设计投入的人项目设计费5. 部品材料选用（元/平米）力成本6. 景观方案7. 施工图阶段（万平米/人）8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析使用阶段的运营成本（元/年）项目的建安、运营成本中绝大多数决定于研发阶段
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素在项目开发过程中第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系“目标成本”是成本控制的前提第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析本公司“目标成本”如何提出？
入伙项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙管理阶段项目论证阶段设计管理阶工程施工阶项目策划阶段段段销售管理阶段营销设概念规划设计方案设扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计管理计管理管理管理工程成进度款、工程预算、标底、合同价测算及目标成结算项目成本估算本变更、招标采本拆分购项目的每一个设计环节都会受到其上游成本工作的条件制约
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的“目标成本”如何提出？影响因素第三节精细化市场需求下的规营销部制定产品定位及相对应的价格定位；范化设计管理体系成本部制定《各地区成本基价表》--即项目目标成本。第四节在项目研发过程实现成设计部控制目标成本偏差率。本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划1）结构含钢量偏差率；2. 论证拿地阶段2）景观造价偏差率；3. 规划方案阶段3）示范区成本偏差率；4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用目标成本首先必须合理，建立在长4）设计费偏差率6. 景观方案期数据库积累的基础上。。。。7. 施工图阶段目标成本应具有一定的动态性。8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析Microsoft Word 文档案例：日本与美国汽车公司成本控制的区别－哈佛大学的教授罗宾·库帕尔
第一节房地产项目开发的特征●结构含钢量第二节房地产企业设计管理的影响因素•保证安全和品质的前提下，减低含钢量；第三节精细化市场需求下的规–《各地区项目含钢量限额表》范化设计管理体系各地区含钢量限额指标(kg/m²)第四节在项目研发过程实现成建筑类型结构部位本优化的“重点专业地带”北京上海深圳武汉、东莞普通多层住宅及公寓(7层及以上部结构----1. 流程与计划下)2. 论证拿地阶段自带全埋一层地下室----3. 规划方案阶段上部结构----4. 建筑方案阶段别墅、双拼、TOWNHOUSE、5. 部品材料选用花园洋房(6+1层及以下)自带全埋一层地下室----6. 景观方案7. 施工图阶段上部结构----小高层住宅及公寓8.其它途径(建筑高度＜60M)自带全埋一层地下室----第五节设计管理通病与案例分上部结构----中高层住宅及公寓析(60M≤建筑高度＜80M)自带全埋一层地下室----上部结构----高层住宅及公寓(80M≤建筑高度＜100M)自带全埋一层地下室----公共人防地下室（6级）----公共普通全地下室----公共半地下室----
第一节房地产项目开发的特征控制总价偏差率●景观造价第二节房地产企业设计管理的分项动态平衡影响因素第三节精细化市场需求下的规总造价分类及定义硬景软景范化设计管理体系（元/平米）（元/平米）（元/平米）第四节在项目研发过程实现成一类景观区本优化的“重点专业地带”居住区级/小区级公共绿地范围1. 流程与计划二类景观区2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段组团级绿地范围4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用三类景观区6. 景观方案宅间、宅旁绿地范围7. 施工图阶段8.其它途径四类景观区第五节设计管理通病与案例分道路旁绿化析总计说明：1、硬景：活动场地、园路、环境造型小品（亭、廊、雕塑等）、水景、环境照明灯具、户外家私等；2、软景：乔木、灌木、花卉、草皮等种植类；
第一节房地产项目开发的特征控制总价偏差率第二节房地产企业设计管理的影响因素●示范区造价分项动态平衡第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成费用建安费设计费总造价本优化的“重点专业地带”底层商业展示（元/平米）（元/平米）（元/平米）分类区1. 流程与计划1、土建---销售中心2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段（临建）4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案2、装修---销售中心7. 施工图阶段、样板房8.其它途径第五节设计管理通病与案例分3、景观---临时析4、包装---临时标志、道具集中公建展示总计区
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的●合理设计费标准：影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系•根据不同所在地区、项目性质设立设计费支付标准，如2 –北京、上海、深圳公司：--元/M第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”2–其他地区公司：--元/M1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案设计费定义：7. 施工图阶段从概念规划招标到方案、扩初直至8.其它途径Z规划建筑设计、施工图各阶段的设计、咨询、研究、第五节设计管理通病与案例分Z景观设计、审图、打印、模型、效果图等费用析Z室内设计总和（但示范区室内设计费通常计入营销费用）
第一节房地产项目开发的特征1. 计划管理是时间成本的保障流程优化可降低时间成本和因失误引发的成本增加第二节房地产企业设计管理的影响因素概念设计第三节精细化市场需求下的规概念设计范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成规划设计本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划规划设计单体设计2. 论证拿地阶段功能平结面构体设系备预立留面设模计型推敲3. 规划方案阶段单体设计4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案部品设计7. 施工图阶段初步设计8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析初步设计施工图施工图部品设计
拿地节点方案报建工程论证阶段管理方案设计扩初设计施工图设计规划设计建筑、规划方案概念规概念规施工图土建扩初结构、设备划草案划方案初步方案景观方案部品材料调研部品材料清单部品材料定板封样销售示范区策划示范区景观、装修施工图
前期策划与设计周期指标设计周期：高层215天；多层180天拿地与项目论证时间大盘（一期多层）305天设计论证阶策划阶设计管理阶时段段段间分概念规划实施方案施工图配案概念规划/概念规方案设扩初设例55天(多层)战略规划划草案计计70天(高层)高层/复杂户型多层90天大盘180天大盘至少3个月多层70天至少1～个月中小盘55天设计前准备：0天；设计前准备：0天；设计过程：市场定位：15天；设计过程：多层55天高层：方案50天+ 扩初35天概念规划：32天；高层70天；成果确认：8天；多层可省扩初，方案65天；成果确认：不计时间成果确认：5天；
2. 项目论证阶段：第一节房地产项目开发的特征1.为了保证项目的可行性，通过项目的机会及风险分析，可最大第二节房地产企业设计管理的限度地控制因投资失误引发的成本增加。影响因素2.为了满足公司项目收益最大化，争取有利的规划要点，如适当提高容积率，降低土地成本。第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径a)项目法律风险；第五节设计管理通病与案例分b)拆迁风险；析c)高压线风险；d)地下管线风险；e)地下埋藏物风险；f)工程地质条件风险；g)市政条件准备风险等
第一节房地产项目开发的特征案例：项目论证风险控制实例第二节房地产企业设计管理的影响因素某项目拿地阶段：投标文件中有参考的XX变电站供电咨询第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系方案，电源由此变电站供应，但XX站现状还未征地，建站时间遥遥无期，且一级土地开发商已签署了同意缴纳集资建站费第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”3000万元，项目取得后为此支付3000万元的费用，但在竣工入住前解决不了供电问题。为保证项目竣工前发电，只能另行选择1. 流程与计划其他变电站供电，需另行支付供电费用。2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案点评：7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分通过项目风险分析，可最大限度地预见拿地阶段可能析增加的成本；项目论证阶段要做好调研工作，充分考虑各种可能发生的风险，避免不必要的成本支出。
第一节房地产项目开发的特征3、项目规划方案阶段的成本优化第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规规划的标准既作为设计输入条件，范化设计管理体系也作为规划方案的评审依据,其中包含对成本控制的评审依据。第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案方案技术评价表7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
金地武汉格林小城开放社区与封闭组团管理模式。利于分期建设。自然水景与内部人造水景的关系。尽量争取地面停车。
第一节房地产项目开发的特征4、建筑方案阶段的成本优化第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征建筑形式选择的成本风险第二节房地产企业设计管理的影响因素金地梅陇镇立面彩色铝条隔栅，经集团立面方案讨论优化，在第三节精细化市场需求下的规保证原设计风格的基础上降低成本近六百万元。范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征建筑形式选择的成本风险第二节房地产企业设计管理的影响因素金地梅陇镇第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
建筑形式选择的成本风险金地梅陇镇
第一节房地产项目开发的特征模型研究规避修改的成本风险第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系户型模型研究作为户型研究的重要手段,与公司各协作部门和第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”设计师能够进行更直观,清晰,有效的沟通,意义重大1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征模型研究规避修改的成本风险第二节房地产企业设计管理的影响因素立面模型研究第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征地下车库的设计第二节房地产企业设计管理的车库柱网的选择：8100ｘ8100，8000x8000？还是8100ｘ8000?影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系车库层高的选择：米、米、还是米？第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段车库防火分区的划分：？3. 规划方案阶段点击链接4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径人防地下室的设计：？第五节设计管理通病与案例分点击链接析
第一节房地产项目开发的特征5、材料部品选用的成本优化第二节房地产企业设计管理的–首先设立内外装修和安装的成本目标影响因素–倡导在设计管理阶段，部品工作并行并前置；第三节精细化市场需求下的规–倡导在施工图结束前，完成主要部品定样定板；范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成概念设计本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段规划设计单体设计4. 建筑方案阶段功能结平构面设体备系立预面留设模计型推敲5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径部品设计第五节设计管理通病与案例分析初步设计施工图
第一节房地产项目开发的特征万科的“材料部品”成果标准第二节房地产企业设计管理的影响因素三个设计阶段、三种材料成果标准第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系材料与成本密切结合第四节在项目研发过程实现成本优化的预测成本－－设计前期阶段完成，依据是“产品策划方“重点专业地带”案”1. 流程与计划预估成本－－施工图开始之前完成。依据是“产品扩初2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段设计”在本阶段应完成主材的材料研、定4. 建筑方案阶段型及初步定样。5. 部品材料选用6. 景观方案目标成本－－施工图完成之后完成；其是招投标的基础7. 施工图阶段及依据。8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
南昌四季花城标准化部品一览表序分材料、构配件序分类材料、构配件类1结屋面保温板3室内材楼梯间栏杆地漏构料成品烟道楼梯踏步砖排水管材料新三级钢入户门电表箱玻璃砖入户门门石室内配电箱2外空调百页铝合金冲孔板门铃弱点配电箱立单元门阳台、露台栏杆楼层门牌号冷热给水管面材屋面瓦晒衣架开关插座料檐沟阳台、露台地砖楼梯间内墙涂料铝合金门窗玻璃雨蓬楼梯间入口雨蓬下内墙涂料外墙涂料院墙及院门4其他材单元入口墙边栏杆料文化石空调孔洞配件单元入口楼梯铺地材料分格条窗护栏室外配电房门告示栏外墙砖热水器扣帽楼栋门牌信奶箱单元门牌保洁箱5灯楼梯间灯具6智能化对讲系统具阳台、露台室内安防单元入口灯单元入口门牌灯
案例：空调室外机热保护死机第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素公司地产XX项目在夏季发生多起“空调室外第三节精细化市场需求下的规机热保护死机”投诉现象，客户随意拆卸百叶，外范化设计管理体系立面严重破坏；第四节在项目研发过程实现成严重影响公司客户满意度；本优化的“重点专业地带”严重影响公司产品品质形象；1. 流程与计划2. 论证拿地阶段后期工程改造增加成本费用。3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段点评：8.其它途径第五节设计管理通病与案例分此类现象在公司开发项目中存在较为普遍；析加大、加深、加强部品专项研究，逐渐形成诸如空调百叶、阳台栏杆、门窗等标准构件，是产品质量体系得以加强的前置因素；部品专项研究最终达到构件冷连接和批量化生产，则可以解决降低成本、加快周期、成品保护、保证长期外观形象等诸多问题。
第一节房地产项目开发的特征规模化生产模式第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”•标准化设计将减少部品的种类1. 流程与计划数量，降低设计工作量，2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段•完成对标准化产品构件的统一4. 建筑方案阶段和规范，降低错误率的发生，5. 部品材料选用6. 景观方案减少施工管理的难度，在满足7. 施工图阶段成本要求的前提下提升产品的8.其它途径质素。第五节设计管理通病与案例分•为单一部品提供数量较多的采析购额，从而降低招投标工作量，为集中采购降低成本提供条件。
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素案例：链接点击第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系N第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段丽阳广场3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段叠翠公园5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径谷地公园第五节设计管理通病与案例分析示范区景观总平图
第一节房地产项目开发的特征7、施工图阶段的成本优化第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素由设计原因导致的签证总金额第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系①设计变更签证率=X100%工程合同金额第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段对施工图阶段设计成果质量的控制---减少由图纸和5. 部品材料选用材料的失误和不完善而带来的额外费用的发生。6. 景观方案7. 施工图阶段同时减少因设计成果不完善造成的施工管理费用。8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析②客户满意度（针对规划设计）
第一节房地产项目开发的特征设计变更签证率—说明第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系总包（主体）分包（单项）第四节在项目研发过程实现成施工图周期短，施工图周期充裕、本优化的“重点专业地带”工作量大，工作量较少，1. 流程与计划发生变更的几率大、发生变更的几率小、2. 论证拿地阶段变更的费用额较大，变更的费用额较少，3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径重点把控。根据行业平均不做硬性规定，每期开第五节设计管理通病与案例分水平并结合各子公司现状发完成后作统计，作为析，将目标值定为？%，项目设计总结后评估。
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的案例---设计变更签证率控制影响因素第三节精细化市场需求下的规根据万科集团财务部2003年对9范化设计管理体系个城市, 14个项目的统计, 变更签证造价为元/平米,总额约7472万元.第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”若建安成本按950元/平米计，则失误率为4%。1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段•据统计国内公司由设计失误所带来各4. 建筑方案阶段项目设计变更占总建造成本的3-10％，其5. 部品材料选用6. 景观方案中重复性错误占相当比例。7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析更签证累计统情况公司地产在施工的10个项目设计变更、洽商洽商超合同金额10%或未超合同金额10%但超100万元事项统计，目前增加费用：建面单方约为52（元/平米），超出了标杆企业的控制水平。
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的任何开展对施工图阶段的成本控制？影响因素第三节精细化市场需求下的规（一）设计管理范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成1、提高全员成本意识本优化的“重点专业地带”（1）部门间密切协作1. 流程与计划（2）明确结构工程师职责2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段2、加强对设计公司的管理与协调4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用（1）设计单位的选择与合同管理6. 景观方案（2）项目攻关7. 施工图阶段8.其它途径（3）做好与设计人员的沟通第五节设计管理通病与案例分（4）落实奖惩措施（5）开展设计公司间的交流与竞争析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的设计成本对于一个项目整体而言，只是其中很小的一部分。影响因素相对而言，由于设计单位技术水平的高低、出图质量的好坏以及第三节精细化市场需求下的规设计配合的积极程度而给项目整体工程造价带来的影响则要大的范化设计管理体系多。因此设计单位的选择应主要依据其设计水平而非收费的高低。第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”在设计单位的选择过程中，对于项目主要设计人员的选择尤为重要。主要设计人员的水平将直接影响设计成果的质量，因此1. 流程与计划对设计单位的选择首先应为对该设计单位中主要设计人员的选2. 论证拿地阶段择，以确保最终设计成果的质量。3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用在设计合同中，可以增加要求设计公司提供有关合理设计、6. 景观方案控制造价、方便施工及管理的各类建议的条款，尽可能从项目初7. 施工图阶段期的设计阶段开始，就对成本有所控制。8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的3、建立管理程序与制度影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系（1）完善甲方设计标准第四节在项目研发过程实现成（2）坚持设计全过程优化本优化的“重点专业地带”（3）建立专家会议评审制度1. 流程与计划（4）内部审核制度化2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析施工图设计指引实施方案成果标准
第一节房地产项目开发的特征(二)技术管理第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1、建筑方案的选择设计前期方案一旦确定，成本大势也基本确定。结构设计从第四节在项目研发过程实现成方案入手可以对项目总成本进行较大优化。本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段2、结构方案的选择5. 部品材料选用6. 景观方案（1）结构型式的确定7. 施工图阶段（2）桩基型式的确定8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征3、结构计算数据的审核第二节房地产企业设计管理的影响因素结构成本控制的重要环节是对技术指标的审核第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系（1）输入信息的审核第四节在项目研发过程实现成核对电算的基本信息如抗震分类、抗震的重要性类别、场地本优化的“重点专业地带”类别、设防烈度、基本地震加速度、特征周期、基本风压、地面1. 流程与计划粗糙程度、各类荷载数值、荷载折减、梁端弯矩调幅系数、放大2. 论证拿地阶段系数等等是否有误，有无刻意放大。3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用（2）输出信息的审核6. 景观方案7. 施工图阶段检查输出信息中各项技术指标是否均衡，尽可能接近规范限8.其它途径值。第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征4、细部做法的控制与审查第二节房地产企业设计管理的对细部做法的要求及做法控制对造价的影响也非常大。影响因素（1）Ⅲ级钢的应用第三节精细化市场需求下的规由于Ⅲ级钢强度高、延性好可以明显地降低含钢量，因此范化设计管理体系大量的在一些成本控制较好的项目中广泛采用第四节在项目研发过程实现成（2）合理归并结构构件本优化的“重点专业地带”结构平面及构件分类太少含钢量会上升，但分类太多不利1. 流程与计划于施工控制。2. 论证拿地阶段（3）细部大样做法的规范3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段对设计高层项目中构件的细部做法，设计部进行了梳5. 部品材料选用理，有利于施工图的规范。6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征（三）其他关注事项第二节房地产企业设计管理的影响因素1、成本优化与设计合理周期的确定第三节精细化市场需求下的规结构成本监控过程的分阶段控制要求设计周期尤其是扩初、施工图范化设计管理体系设计周期科学合理。只有这样，才能有充分的时间进行多方案的比较，才能保证设计成果准确、安全、经济。第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”2、结构含钢量限额由于建筑产品的非标准型、物业类型的多样性，结构的经济性指标1. 流程与计划很难同工业标准化产品一样采用绝对指标。2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段含钢量指标不是唯一的经济性指标，如果过分单一强调含钢量，存4. 建筑方案阶段在降低结构质量的风险，并对体型规则要求过高，易影响其内部功能5. 部品材料选用6. 景观方案布局及外立面的美观，难以保证金地产品的较高品质。7. 施工图阶段建议在市场调研的基础上做出合理可行的含钢量目标。8.其它途径3、其它的成本限额指标：第五节设计管理通病与案例分开窗率、外墙系数、地下室配比……析
第一节房地产项目开发的特征第二节房地产企业设计管理的影响因素香蜜山第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系金地“香蜜山”项目结构方案经过甲方的精细化管理，设计院的优化设计，高层住宅地上上部结构含钢量达到 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析香蜜山成本控制
第一节房地产项目开发的特征8、成本优化实现的一些其他途径第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径第五节设计管理通病与案例分析
第一节房地产项目开发的特征8、成本优化实现的一些其他途径第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规（1）、严格执行成果标准;范化设计管理体系–准确执行各阶段设计成果标准。第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”1. 流程与计划2. 论证拿地阶段3. 规划方案阶段（2）、减少人为增加的工作复杂度：4. 建筑方案阶段–户型种类适量为准。5. 部品材料选用6. 景观方案•当户型差异不大，但品种数量较多时，会给客户带来7. 施工图阶段选择的困惑，而且给设计和销售带来成倍的工作量和8.其它途径复杂度。第五节设计管理通病与案例分析（3）、提高决策效率；项目公司、区域公司、集团三者的关系；完美、效率、风险之间找平衡，关注时间成本和机会成本，80分-100分效应；
第一节房地产项目开发的特征（4）、加强合作伙伴管理；第二节房地产企业设计管理的影响因素–建立长期合作伙伴：施工图、模型制作；第三节精细化市场需求下的规–合同约定清晰：含钢量、目标成本；范化设计管理体系（5）.输入条件多一些约束和意识,少一些随意;第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”–市场定位;1. 流程与计划–成本目标;2. 论证拿地阶段–政府要求;3. 规划方案阶段4. 建筑方案阶段–上阶段成果;5. 部品材料选用6. 景观方案7. 施工图阶段8.其它途径（6）.计划执行力,随时”拉警报”;第五节设计管理通病与案例分析（7）.标准化与创新,循环式上升;
第一节房地产项目开发的特征第五节设计管理通病与案例分析第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规1.管理定位问题范化设计管理体系2.设计单位选择问题第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”3.内部流程问题第五节设计管理通病与案例分4.成果标准问题析1. 管理定位问题5. 内外沟通问题2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题6. 综合专业能力的缺乏问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题
第一节房地产项目开发的特征１．管理定位问题第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.重专业，轻管理，代替设计单位进行具体的设计工作。第四节在项目研发过程实现成2.未能发挥甲方技术专业的作用，未对设计单位进行有效的技术管本优化的“重点专业地带”理。第五节设计管理通病与案例分3. 在设计合同中，未明确要求设计公司提供有关合理设计、控制造析价、方便施工及管理的各类建议的服务条款，缺乏对设计单位的约1. 管理定位问题束。2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题案例：深圳XX花园、北京ＸＸ项目
第一节房地产项目开发的特征案例：因结构计算方案不合理导致含钢量大增第二节房地产企业设计管理的影响因素公司地产XX项目施工图审查时发现，应按箱形基础计算的地第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系下室实际按筏板基础计算（实际配筋因工期原因而来不及更改），最终导致每建筑平米含钢量达147KG，远高于同类建筑的第四节在项目研发过程实现成含钢量，仅一个楼（万平米）因此而导致的造价增加就超过本优化的“重点专业地带”400万元。第五节设计管理通病与案例分点评：析1. 管理定位问题甲方结构工程师应审查设计院的结构设计方案、计算模型、设2. 设计单位选择问题计参数输入、施工图配筋等设计方案及资料；3. 内部流程问题施工图设计应有必要的时间保证。4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题关键是明确地产公司设计师是具备专业能力的管理人员的定位。
第一节房地产项目开发的特征2．设计单位选择问题第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 设计单位的选择未能做到应主要依据其设计水平而非收费的高低。第四节在项目研发过程实现成2. 设计单位的选择未首先考虑对该设计单位中主要设计人员的选择。本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题案例：上海XX花园、西安ＸＸ项目
第一节房地产项目开发的特征3．内部流程问题第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 缺乏规范化的内部业务流程，责任不清，打乱战。第四节在项目研发过程实现成2. 内部流程不够优化，效率低。本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题案例：XXX的样板房重复施工、设计变更
第一节房地产项目开发的特征案例：成本目标合理性第二节房地产企业设计管理的影响因素公司地产XX项目幕墙为加强外立面效果，单项工程方案变更第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系增加合同金额的14%，超出了原成本目标。第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”点评：第五节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题研发阶段应加强综合技术论证，达到功能、效果、成本三者平2. 设计单位选择问题衡；3. 内部流程问题4. 成果标准问题目前公司存在问题：成本目标合理性、成本目标预见性不足，5. 内外沟通问题能力有限，属于边做边摸索（特别针对一些没有实操经验的公建6. 综合专业能力缺乏问题项目），会对公司管理决策，内部管理造成干扰和影响；未来提升方向：提高项目决策能力和技术含量，必要时可引入专业外脑支持，做出准确的计划目标，充分利用好各类计划管理工具，使后续工作安排、节点保证、员工士气、绩效考核等保持有序和稳定状态。
第一节房地产项目开发的特征案例：设计阶段成本、品质、进度失衡的实例第二节房地产企业设计管理的影响因素公司地产XX项目为追求高端形象和差异化效果，前期方第三节精细化市场需求下的规案修改达几十次，耗时两年多，最后留给施工图设计的时间范化设计管理体系不到一个月，所出的施工图一次审图就发现400多处设计缺陷，显著影响了工程实施和后续工作。最后必然给项目整体第四节在项目研发过程实现成成本和效益造成很大不利影响。本优化的“重点专业地带”点评：第五节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题计划管理是项目管理的重要内容，设计周期应服从整个项目2. 设计单位选择问题的计划安排，不能“打哪儿指哪儿”，方案设计不能无限制地占用3. 内部流程问题整个开发周期的宝贵时间；4. 成果标准问题5. 内外沟通问题一定要重视施工图设计工作，必要的施工图设计时间要加以保6. 综合专业能力缺乏问题证；项目开工后应慎言规划及建筑方案调整，否则成本可能大增，同时导致开发周期延长。关键是研发阶段的流程不够优化。
第一节房地产项目开发的特征②样板房第二节房地产企业设计管理的怎样避免样板房遍地开花？影响因素低楼层样板房、高楼层样板房、复式样板房、毛坯样板房等第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系等，花样百出。第四节设计管理效率指标第五节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第六节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题户型设计时，就应该考虑样板房如何布置，尽量集中所有户型至4. 成果标准问题5. 内外沟通问题某一栋。
第一节房地产项目开发的特征4．成果标准问题第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 缺乏明确的成果标准要求，无法保障产品品质的稳定。第四节在项目研发过程实现成2. 未明确对当地市场的产品特别要求，无法满足甲方的品质要求。本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题案例：双层错阳台、三边工程
第一节房地产项目开发的特征案例：细部处理规范化、人性化第二节房地产企业设计管理的影响因素公司xx开发项目中存在诸如卧室第三节精细化市场需求下的规飘窗设计过高、市政坡道过陡、配电范化设计管理体系箱位置过高等细节问题，已经严重影响产品品质，甚至造成多个客户因此第四节在项目研发过程实现成拒绝收楼。本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析点评：1. 管理定位问题2. 设计单位选择问题公司在严峻的市场环境下，产3. 内部流程问题4. 成果标准问题品设计要更多地考虑目标客户需5. 内外沟通问题求，不应仅仅满足于规范要求，产6. 综合专业能力缺乏问题品设计要尽量人性化；通过公司设计质量缺陷数据库的搭建，发现我们在产品“人文关怀”方面与对标企业相比较，存在较大差距。关键是企业自己的产品技术标准的建立。
第一节房地产项目开发的特征5．内外沟通问题第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1. 内部团队沟通合作不及时，许多涉及到市场、成本的技术问题解第四节在项目研发过程实现成决不到位。本优化的“重点专业地带”2. 信息流通不畅，未及时明确对合作单位的设计要求。第五节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题案例：主卧衣帽间、转角窗
第一节房地产项目开发的特征案例：公司XX项目垃圾房位置第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系规划方案阶段需要多系统，第四节在项目研发过程实现成多专业，跨部门联合工作，至少本优化的“重点专业地带”应涵盖市场研究、物业、设计、第五节设计管理通病与案例分工程、成本等专业意见；析1. 管理定位问题2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题
第一节房地产项目开发的特征6．综合专业能力缺乏问题第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系1.项目老总的专长过于偏门，对于项目管理的综合能力还需要第四节在项目研发过程实现成提高；本优化的“重点专业地带”2.专业人员的知识面过于狭窄，对于其它专业知识的学习不第五节设计管理通病与案例分够，不能提出更系统的解决方案。析3.对于项目管理中计划管理控制不够科学，往往是被任务逼着1. 管理定位问题走，容易产生工作失误和缺陷。2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题案例：研发阶段的周期失控
第一节房地产项目开发的特征案例：消防控制中心的位置第二节房地产企业设计管理的影响因素某项目方案阶段，将A区的消防控制机房设计在B地块上，第三节精细化市场需求下的规而B地块由于拆迁问题直到A区交付时都没有开工，导致A区的范化设计管理体系消防验收无法正常进行，给项目按时交付带来很大风险。第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”点评：第五节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题项目老总要亲自判断、把握拆迁工作对项目的整体影响，务2. 设计单位选择问题必将风险控制在可接受范围内，否则不能在待拆迁地块上布置别3. 内部流程问题的地块的设备机房和影响交付的其它设施；4. 成果标准问题项目老总要讲求工作的整体性、协调性，对于影响项目全局5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题进展的重点工作要全力突破。专业人员应及时发现项目方案可能存在的技术风险，为老总提出最佳的技术解决方案。
第一节房地产项目开发的特征案例：施工图阶段多专业并行出现严重错误第二节房地产企业设计管理的影响因素公司XX项目前期的研发时间较短，结构和设备专第三节精细化市场需求下的规业进入的时间较晚，使得在方案优化设计阶段对结构范化设计管理体系选型、设备优化等方面的工作不够深入，以至于在施第四节在项目研发过程实现成工图设计阶段产生诸如门厅存在明露地梁，卫生间下本优化的“重点专业地带”水管道预留位置不合适，排烟洞口高度不合理，结构第五节设计管理通病与案例分梁过多，配电箱位置不合理等现象，给后期施工整改以及房屋验收带来许多不必要的问题，也导致了成本析1. 管理定位问题的增加。2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题点评：5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题建筑物首先要保证使用功能要求，各专业设计要浇圈；项目负责人要重视施工图设计，保证基本设计周期和基本人员配备，该项目缺少综合各专业的协调人；远洋地产在施工图设计管理中要加强设计资源的管理，加强施工图审图环节的管理。关键是研发阶段流程不够优化。
案例：施工图阶段多专业并行出现严重错误
第一节房地产项目开发的特征地下室不经济案例宽敞的地下车库第二节房地产企业设计管理的影响因素第三节精细化市场需求下的规范化设计管理体系第四节在项目研发过程实现成本优化的“重点专业地带”第五节设计管理通病与案例分析1. 管理定位问题2. 设计单位选择问题3. 内部流程问题4. 成果标准问题5. 内外沟通问题6. 综合专业能力缺乏问题
架空层不经济案例。12层的小高层，底层全面架空，为了保证架空的通透性，选用转换层结构。
谢谢聆听！
