连云港房地产市场
调研报告
针对我司在连云港市连云区两块储备用地，营销部组织调研团队赴连进行为期两天的调研。实地考察了两块地所处的位置和周边环境，并对港城房地产市场做了一番初步的了解。本报告即为在此番调研的基础上结合连云港近年来宏观经济环境形成的关于港城房地产市场的调研报告。
虎平路土地出让合同
花果山大道规划设计条件
报告提纲
以我司储备地块周边环境为出发点，重点研究全国市场经济背景，研究区域城市发展以及港城房地产市场竞争，为公司连云港项目运作思路及营销策略提供参考依据。
个案项目研究
连云港市场背景研究
宏观环境研究
一、国家总体经济形势研究；
二、房地产宏观形势研究；
国内经济总体形势研究
2011年全年国内生产总值471564亿元，按可比价格计算，比上年增长%。分季度看，一季度同比增长%，二季度增长%，三季度增长%，四季度增长%。
2011年国内生产总值维持9%高增长率，增长幅度小幅下滑。
宏观经济分析
国内经济总体形势研究
2011年全年固定资产投资301933亿元，比上年增长%。其中，房地产开发投资完成额为61740亿元，比2010年增长27,9%。自2003年以来，全国全社会固定资产投资持续高速增长，年平均增长率达到26%以上，预计2012年全社会固定资产投资增幅将在20%以上。
2011年固定资产投资持续高速增长.涨幅趋于平缓，预计2012年涨幅将有所回落
宏观经济分析
国内经济总体形势研究
2011年1-12月累计，全国财政收入103740亿元，比上年增加20639亿元，增长%。财政收入中的税收收入89720亿元，增长%；非税收入14020亿元，增长%。
2011年1-12月累计，全国财政支出108930亿元，比上年增加19056亿元，增长%。
2011年相比以往，全年财政收入与支出平稳增长。
宏观经济分析
国内经济总体形势研究
全年城镇居民人均总收入23979元。其中，城镇居民人均可支配收入21810元，比上年增长%。
2011年城镇居民收入与可支配收入持续增长。第四季度涨幅较大。
宏观经济分析
宏观经济分析
国内经济总体形势研究
全年城镇居民人均总收入23979元。其中，城镇居民人均可支配收入21810元，比上年增长%。
2011年城镇居民收入与可支配收入持续增长。第四季度涨幅较大。
数据来源：国家统计局
宏观经济分析
国内经济总体形势研究
全年社会消费品零售总额181226亿元，比上年名义增长%。12月份，社会消费品零售总额同比名义增长%，环比增长%。
2011年社会消费品零售总额平稳增长。总体增长幅度低于2010年。
数据来源：国家统计局
宏观经济分析
国内经济总体形势研究
2011中央经济工作会议12月12日至14日在北京举行。胡锦涛在会上发表重要讲话，明确提出2012年经济工作的总体要求、大政方针、主要任务。温家宝在讲话中全面总结去年经济工作，对2012年经济工作的主要目标、任务和有关重大问题做出具体部署。经济工作主要任务的第一项是“继续加强和改善宏观调控，促进经济平稳较快发展。统筹处理速度、结构、物价三者关系”。而在对明年经济工作总体要求的阐述中，罗列的顺序是“保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期”。这都说明明年政策执行的重心和力度已经发生变化，由去年的“防通胀，调结构，保增长”变为今年的“稳增长、控物价、调结构”，“稳增长”被提到首位。同时强调“着力扩大内需特别是消费需求”，表明在通胀下行、经济增长放缓预期加强、全球各国均开始关注增长的趋势下，政策重心已经明确从“控通胀”向“稳增长”转移。货币政策保持稳健基调，方向趋于放松。2012年货币政策定调“稳健”，特点仍然是适时适度进行预调微调。因此我们预测2012年的M2投放将被设定在14%左右的水平，回归历史上比GDP和CPI增长之和高2-3个百分点的常态水平，低于2009年设定的17%和2010年16%的目标。
2012年国家宏观调控以稳为主，继续实施稳健的货币政策。
宏观经济分析
国内经济总体形势研究
央行2011年12月5日起首次下调存款准备金率个百分点
从日起，中国人民银行下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点，市场预计可释放资金4000亿元。
存款准备金率连续下调之后，市场货币量流动性增加，可以促进房产投资，缓解目前开发商的资金紧张问题。
次数 时间 调整前 调整后 调整幅度
44 2012年2月24日 21% % 下调%
43 2011年12月5日 % 21% 下调%
42 2011年6月14日 21% % 上调%
41 2011年5月18日 % 21% 上调%
40 2011年4月21日 20% % 上调%
39 2011年3月25日 % 20% 上调%
38 2011年2月24日 19% % 上调%
37 2011年1月20日 % 19% 上调%
36 2010年12月20日 18% % 上调%
35 2010年11月29日 % 18% 上调%
34 2010年11月16日 17% % 上调%
宏观经济分析
国内经济总体形势研究
结论：
通过以上经济数据分析，2011年整体经济平稳发展，但因受到宏观调控的影响，2011年国家经济增长幅度明显低于2010年。
根据中央经济工作会议精神的指示，2012年整体经济继续保持快速增长，同时对于物价、结构、速度进行宏观调控。
货币政策保持稳健基调，方向趋于放松。中央银行在2012年初次下调存款准备金，增加了市场货币的流通量，会在一定程度上刺激消费。
在整个宏观经济平稳发展的前提下，预计2012年国家对房地产市场持续施压，但不会再度出台较大调控政策，仍将以巩固调控成果为主。
房地产市场政策分析
从2010年开始，国家对房地产市场大打组合拳，调控不放松。
房地产宏观形势研究
房地产市场政策分析
2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的倍或倍。
2012年春节过后，针对央行和住建部“满足首次购房贷款需求”的声音，北京各商业银行整体放贷情况与去年第四季度从紧的状态相比，略有好转。部分之前将首套房利率上浮5%-10%的银行，多数已经调整到基准利率(%)。目前，包括工、农、中、建四大国有商业银行在内的大多数银行，首套房利率都为基准利率。
从各大银行放宽首套房贷款利率可以看出国家对房地产市场开始有规避性调控，刚需将成为当前形势下，带领房地产市场走过寒冬的主力军。
房地产宏观形势研究
房地产市场政策分析
芜湖新政“三日游”
2月12日，芜湖实施仅3天的楼市新政被住建部叫停。同时住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。
佛山放宽限购“一日游”
11日上午，佛山市出台名为《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》的楼市调控新政，从12日起放宽限购。而当晚23点，佛山市宣布暂缓执行该通知并解释，之前发布放宽限购的文件，原意是想在佛山市现行住房限购政策框架下进行完善和补充，是为确保完成佛山全年房价控制目标而制定的。
不难看出，各地政府都在试图试水房地产市场，寻求新的突破点。
房地产宏观形势研究
房地产市场政策分析
2012年中央经济工作核心：稳增长、调结构、控物价。
房地产宏观形势
房地产市场政策分析
2012年，房地产调控政策总体不变，但阶段性会适当放松。
房地产宏观形势
房地产市场政策分析
2012年总基调：巩固调控成果、稳定经济增长
货币政策：将定向宽松，会2—3次下调存款准备金率，但主要针对实体经济和保障房，而对房地产政策从紧依旧。
限购、限价、限贷将延续，取消可能性较小。
房产税扩大试点将推行，尤其一线城市、华东区域等将势在必行。
保障房继续加快建设，明年下调至700万套，重心由强调规模向运营和管理方面转移。
首套房贷款和相关政策将定向放松，开始规避调控对刚需购房者的影响。
房地产宏观形势
房地产市场形势分析
全国130个主要城市，2011年土地流标达900宗，总流标数量相比2010年的280宗上涨倍；住宅类地块流标达420宗，住宅类地块流标数量相比2010年的130宗上涨223%。特别是在2011年11月-12月，房产交易低迷传递至土地市场，仅这两个月，土地流标数量就达到近300宗，其中住宅类地块占50%。
2011年土地成交量同比小幅下滑，但土地成交量仍处于近几年的高位。
房地产宏观形势
房地产市场形势分析
2011年受到国家宏观调控影响，除个别月成交量受到影响，总体成交趋向平稳。
2011年全国商品房销售面积为10,99亿平方米，比2010年增长%，增速比上年回落个百分点，比1—11月回落个百分点，其中，住宅销售面积增长%，办公楼销售面积增长%，商业营业用房销售面积增长%。商品房销售额59119亿元，增长%，增速比上年回落个百分点。
从月度走势上看，受翘尾因素的影响，12 月份，全国商品房销售面积20306 万平方米，环比大幅上升，但是比2010 年12 月份下降了%。
房地产宏观形势
房地产市场形势分析
2011年商品房销售价格和新建商品住宅同比价格涨幅持续收窄，随着环比价格的下降，以及同比价格下降城市的增多， 新建商品住宅同比涨幅将继续下滑，预计2012 年上半年出现负增长，三季度前后跌幅触底。
数据来源：国家统计局
2011年商品房平均销售价格为5381元/平方米，比2010年增长%，回落了个百分点。在限购、限贷等严厉的调控政策影响下，2011年商品房销售价格涨幅持续收窄。
房地产宏观形势
房地产市场形势分析
2011年全国房地产开发企业投资完成额为61740亿元，同比增长%，增幅比2010年回落了个百分点，增幅持续下滑。
房地产宏观形势
2011年10月、11月受宏观调控影响，房地产开发投资小幅回落，但12月份后投资趋于平稳，继刚需回暖市场后，预计投资客将陆续入市。
房地产市场形势分析
2011年，全国房地产开发企业完成新开工面积亿平方米，同比增长%，增幅较2010年大幅回落个百分点。
从月度来看，2011年12月份全国房屋新开工面积为亿平方米，同比下降%，新开工面积规模明显下降。
2011年，受政策影响，商品房新开工面积同比上扬，环比回落。市场不确定因素增大，有较多开发商处于观望期。
房地产宏观形势
房地产市场形势分析
2月份一线城市成交有所回升
目前的成交回升属于部分开发商牺牲价格，释放了部分刚需，并非楼市整体回暖的信号。
房地产宏观形势
房地产市场形势分析
结论：
2011年房地产市场较2010年价格微涨，但是涨幅幅度明显放缓。
受到东部城市刚性需求的支撑，预计2012年房地产市场的成交量将会小幅回升，但是价格涨幅将持续回落,甚至出现负增长。
降价，刚需入市，会在目前楼市“寒冬期”带来一定的成交量，使得成交量的上涨幅度加快。
房地产宏观形势
思路提纲
以我司储备地块周边环境为出发点，重点研究全国市场经济背景，研究区域城市发展以及港城房地产市场竞争，为公司连云港项目运作思路及营销策略提供参考依据
竞争项目研究
连云港市场研究
宏观环境研究
一、连云港市经济发展；
二、连云港市房地产发展；
三、连云港开发区经济研究；
近年来，连云港经济综合实力不断增强。地区生产总值年均增长%，总量翻了一番多。财政总收入、地方一般预算收入分别突破400亿元、200亿元大关，分别增长30%和42%，总量均翻两番以上。全社会固定资产投资2000亿元，增长%。金融机构存款余额达亿元、贷款余额亿元，四县经济总量全部实现翻番。
连云港宏观经济成长较快，社会基础设施建设愈加完善，为连云港房地产的发展提供了稳步有力的保障。
连云港市场研究
连云港市经济发展
连云港市宏观经济
数据来源：连云港政府网站
连云港市场研究
连云港市经济发展
2005-2010年连云港GDP水平
2010年连云港全市GDP达到1150亿元，增幅%，全市人均突破2000元。达到26000元，比2009年翻了一番，自2005年开始，GDP总量保持快速增长，年均增长%。
连云港经济发展迅速，全市人民生活水平得到提高，整体经济长期看好。
数据来源：连云港政府网站
连云港市场研究
连云港市经济发展
连云港市区人口
连云港全市常住人口达400多万；2010年市区人口达万。
随着城市化进程步伐加快，连云港全市常住人口在逐年递减，而 市区人口保持较快的增长， 有利于充实市区的消费市场。
数据来源：连云港政府网站
连云港市场研究
连云港市经济发展
连云港市城镇居民人均可支配收入表
连云港城镇居民人均可支配收入逐年提高，2010年以超过全面小康目标值18000元，居民富裕程度不断提高。
随着连云港城镇居民人均可支配收入的不断提高，居民消费能力得到很大的提升。
数据来源：连云港政府网站
连云港市场研究
连云港市经济发展
连云港城市化水平
自2005年至2010年，连云港市城市化水平年均递增额度在%，且呈现不断上升的状态，未来城市化进程在稳步进行。
随着连云港市城市化水平的稳步提升，市区刚性需求市场空间不断增大。
连云港经济健康稳步发展，城市的整体发展保持较快速度，而城市经济的持续发展带动的是消费品市场的快速成长与发展。预计未来几年内市场经济将更为活跃，城市内需将保持不断增长，给连云港房地产需求带来较大的空间。
连云港市场研究
连云港市经济发展
连云港中观经济总结
连云港宏观经济增长较快，城市的消费能力逐渐增强，为连云港房地产业的发展提供了一定的基础。
2003-2011年连云港土地市场情况
连云港市场研究
连云港市房地产发展
10-11年受国家宏观调控政策影响，土地成交量萎缩。由于10年保利、绿地、融侨等一线品牌开发商纷纷登陆港城，这也导致了土地价格同比大幅增长。
2011年连云港市共成交土地万平米，其中商业地块万平米，占总成交20%，住宅地块成交万平米，占总成交量36%，商住混合地块万平米，占总成交44%。
2011连云港土地市场情况
2011年连云港商住用地比例超过住宅面积的比例，2012年连云港市商品房供应比例将会略有升高。
连云港市场研究
连云港市房地产发展
数据来源：连云港房地产网
2009-2011连云港市区推盘量
2011年市区共计新推房源32575套，房源面积约㎡。与2010年度市区的推盘总量相比，今年市区新推房源套数增加10336套，同比增长46%，房源面积增加62
