200511中山大学 EMBA 项目管理课程年月200511
David C Lee26 1!! / / 2•姓名：李颂熹铜紫荆星章，太平绅士 David C Lee•性别：男•国籍：中国•年龄：26 （比谭校长大1岁!!）• 职业：李颂熹集团主席 星辉（亚洲）有限公司 主席•副业：香港房屋协会 主席•其他：香港理工大学 校董 / 院士 / 杰出校友 中国外经贸大学 客席教授2
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——“”6首先，请让我知道 ——您的“项目管理”观如何？6
: 09:05 / 10:15第一部分: 项目管理概述 09:05 / 10:15
? 8什么是项目管理?•通过控制、管理及协调：项目团队、专业技术、人力资源、工作流程等等； •达致项目在时间、成本、品质上的预设目标；•并致力于超越预设目标；•广泛应用于不同行业；8
?- - - - - - - - 9什么是项目管理?•涵盖各种不同的专业领域：- 市场及定位- 工程施工- 土地评估- 建材规划及建筑设计营销策划- - - 结构计算- 法律程序9
10项目管理进化史 1730项目经理 / 建筑师 / 机械工程顾问 / 测量师 / 工程师 / 承包人 1780项目经理 / 建筑师 / 机械工程顾问 / 测量师 / 工程师 承包人 1850项目经理 / 建筑师 / 机械工程顾问 / 测量师 工程师 / 承包人 1900项目经理 / 建筑师 / 机械工程顾问 测量师 / 工程师 / 承包人 1930项目经理 / 建筑师 机械工程顾问 / 测量师 / 工程师 / 承包人 1970项目经理 建筑师 / 机械工程顾问 / 测量师 / 工程师 / 承包人 10
—— 11 项目管理进化史 —— 当时的常规项目团队架构图法律保险顾问顾问建筑客户(雇主)师主工程人员导结构建筑师工程师其它直接承包商工料主要测量师承包商机械工程专项顾问供应商11承包商
,70——;12项目管理进化史•二次大战后，建筑设计趋于灿烂,但实用性颇低；•70年代，规划要求日趋严谨、楼宇高度增加，建筑师独力难持；•宏观统筹演变为一独立的专业——项目经理的诞生；•建筑合同方面的纠纷增加;•宏观统筹定义更为广泛，除技术外亦包括法律、财务、市场、物业管理等；12
—— 13 项目管理进化史项目经理制度下的项目团队架构图 —— 法律保险顾问顾问项客户目(雇主)经工程人员理主项目建筑师导经理其它直接承包商结构工程师主要承包商工料测量师专项供应商承包商机械工程顾问13
14项目管理进化史•项目经理要兼顾众多的范畴，一旦兼顾失衡，其错误可能导致昂贵的经济损失；•某些特别项目如：酒店、工厂等，项目经理至为重要；14
/ 15项目管理的原则•循甲方 / 使用者角度•以最基本的原则分析问题•由时间、成本及质量去衡量及指导决定•关注宏观及微观视角•成本与价值的分别•设计及施工应配合市场需求15
卖楼大过天16项目管理的原则卖楼大过天16
SMART - QSaving – Market - Aim - Resourceful - Time - Quality - 17项目管理的目标SMART - Q•Saving – 符合预算要求•Market - 符合市场需求•Aim - 为项目设定目标•Resourceful - 在市场、时间、品质、经济间取得平衡•Time - 在预定的时间表内完成项目•Quality - 。在预定的时间表及预算案内达至最高品质17
- * * - * - 18为项目订立目标•目标要清晰、明确，例如：- 甲级写字楼办公时间后的保安安排 * * 反恐设施及要求- 五星级酒店 * 国内五星还是国际五星（什么是五星级酒店？） 物业用作长期投资- 18
19项目管理的分期•前期：开始认识项目；•计划：建议及制订可能帮助达致项目目标的计划；•执行：协调资源以完成计划；•控制：监督过程及更正项目活动；•结束：使项目被接受及认可。19
—— 20项目管理的流程 —— 前期管理•进驻现场并了解项目各方面细节，包括组织架构、工作进度及项目成本等；•了解甲方背景数据，包括成本及进度；•提供策略性发展方向；•指定发展目标，估算进度及资金安排；•制定整体进度表；•建议有效及适当的顾问公司组合；20
—— 21项目管理的流程 —— 前期管理•协助聘请各专业顾问及有关设计招、投标事宜（基于甲方的要求）；•代招聘及管理有关技术人员以完善项目管理班子；•拟定各单位分工、职权及合作关系；•审阅顾问合约细节，并提出修改建议；•对建设工程管理提出整体性策划意见；•协助甲方建立机制监察项目竣工预期。21
—— 22项目管理的流程 —— 设计管理统筹各有关设计及工程要求，制定设计方向及指引（清晰理解产品的要求）评审设计改动的利弊，由不同角度提出改善意见以专业方法评估各方案的经济效益协助评估及确定各功能布局协调结构、机电、室内设计及园林绿化设计22
—— 23项目管理的流程 —— 设计管理协调各特殊专业顾问，包括：灯光、噪音、环境及生态专家等；提出特色设计建议以增加项目吸引力；对户型设计提出设计概念建议；配合项目公司日常管理及营运要求，提出长远营运、维修管理等专业建议；从建筑设计、建筑效率和成本、维修管理周期和成本等不同角度，对物料选择提供顾问建议。23
—— / 24项目管理的流程 —— 工程管理在整个施工期间，代表甲方与其所聘的设计师 / 设计院及承建商等举行定期会议，监管设计队伍的工作进度，以避免工程延误；代表甲方检视其它顾问的服务质量，务求达致甲方要求；审阅建设工程计划，针对发展时间表提供意见，尽量达致工程目标；24
—— 25项目管理的流程 —— 工程管理引进品质管理系统，在各段工期对承建商进行审查，进一步确保施工质量；协调其它顾问，每月提交综合建筑进度报告及财政支出报告；协助解决建筑师及其它顾问在设计或施工上的问题；审阅所有主要设计更改，控制建筑成本。25
—— 26项目管理的流程 —— 验收管理协助甲方建立板房验收机制与建筑师及其它顾问跟进承建商所欠妥的地方。26
27项目经理的角色代表甲方以建筑设计为手段，将甲方的需求及构想演绎成真；综合考虑市场、物管、法律、财务等各个方面。27
28/ /项目经理与项目团队中其他成员的关系客户/ 董事会项目经理法律顾问财政人员销售人员/租赁中介工料测量师建筑经理结构工程师建筑设计师土地工程师园林设计师机电工程师其它顾问主要承包商其它专业项目承包商承包人指定指定供应商28次承包商
“10”“”29优秀项目经理“10”要素毅力创意细致不“想当然”关注全局快眼光长远公平、公开、公正推动力妥协、包涵29
6/4010:15 / 10:3031 分组（6人/组）讨论假如现在有一个40层高的写字楼项目，作为一名项目经理，从项目前期工作至完成方案设计，您会考虑些什么因素？您的工作步骤和内容是什么？您会聘请什么顾问参与？10:15 / 10:3031
10:30 / 10:40课间小休10:30 / 10:40
10:40 / 11:00小结项目管理概述分组讨论结果及点评 / 10:40 / 11:00
: 11:00 / 12:00第二部分: 案例分析11:00 / 12:00
/ · 案例分析（一）中国香港中环广场 / ·
36中环广场36
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87 万公里4387 万公里43
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/ · Saigon Pearl案例分析（二）越南胡志明市 / · Saigon Pearl
46Saigon Pearl （西贡明珠）项目简介建筑面积达43万平方米胡志明市市区最大综合型项目取得的成绩产品设计更合理，项目成本减低提升了产品销售价值组建了完整的市场推广及销售团队46
ElevationLatestOriginal47ElevationLatestOriginal47
/ · Savannah案例分析（三）中国深圳观澜湖高球物业 / · Savannah
10,000667Ha)4520%49深圳观澜湖高尔夫球城项目简介占地规模10,000亩（667Ha)世界最大的高尔夫球场，被列入健力士世界纪录取得的成绩4个月的销售业绩是房地产项目过往5年的总和项目价值提升20%49
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12:10 / 13:30 12:10 / 13:30
: —— /13:30 / 14:30第三部分: 复杂而系统的项目管理—— 铁路沿线土地开发/物业发展13:30 / 14:30
——“” - - - - - 53铁路——带状“城中城”•是一个系统工程•需作整体考虑： - 各站点及其辐射区域的研究、分析 - 各站点功能的交叉分错设置 - 分期开发考虑•穿越城市的不同区域 - 涉及新区发展 - 涉及旧区改造53
54铁路物业发展需考虑项目本身与技术衔接(工程)与市场衔接规划交通环境54
— 55铁路物业发展 — 复杂的系统工程除涉及多个政府部门，更涉及众多专业人士55
Financing56Financing资金 18至19世纪发行债券筹集建设铁路资金thth18-19 century railways financed by bonds and other means56
Facts57Facts现实 铁路发展商业可行性不高Railway projects commercially not feasible香港利用发展铁路沿线物业来筹集资金Hong Kong has resorted to property development as means of financing57
Hero vs Environment The Hero is the product The Hero builds the environment of the environmentand makes himself the HERORailway creates favourable development environment in both old urban areas and new areas58时势英雄Hero vs Environment时势造英雄英雄造时势 The Hero is the product The Hero builds the environment of the environmentand makes himself the HERO铁路发展为旧城区及新区提供有利的发展环境Railway creates favourable development environment in both old urban areas and new areas58
Objectives 59目标 Objectives铁路公司于物业发展之财务收益达至最大化 To maximize the financial benefits to the railway corporation营造一个吸引的工作和居住环境To create an attractive working and living environment吸引开发商，在技术层面上可行，并与铁路发展的其它要求相配合 Attractive to developers, marketable, technically feasible and compatible with railway requirements59
How Objectives are Met60如何达致目标 How Objectives are Met60
How Objectives are MetD JV with developersIntroduce competitive biddingivide the project into packagesEach package to satisfy planning / construction / marketing / property management61如何达致目标 How Objectives are Met 与开发商合作JV with developers引入竞争Introduce competitive bidding将项目本身细分为多个组合Divide the project into packages各组合需乎合规划、建筑、市场及物业管理等各项需求 Each package to satisfy planning / construction / marketing / property management61
Technical Considerations / / / Connection between station / propertyFire protection / compartmentationPilingTransfer of structuresTransfer of servicesProgramming62技术考虑因素 Technical Considerations铁路物业与车站的连接 Connection between station / property防火措施 / 间格Fire protection / compartmentation基础 / 打桩工程 Piling结构转换层 Transfer of structures喉管转换 Transfer of services发展时间 / 分期安排 Programming62
Development Study Stages 63物业发展研究阶段 Development Study Stages地点概论，集中研究发展机会及限制Overview of location, planning constraints, opportunities进行市场可行性研究，包括沿线其它发展 Feasibility studies considering competition from other developments along the railway检讨并就发展内容提出建议，包括户型等 Review and recommend development mix63
Development Study Stages / 64物业发展研究阶段 Development Study Stages检讨设计师提出的规划、设计及布局方案Review of design / layout by the architect检讨物业发展与铁路所造成的「冲突点」 Review of railway interfaces修订设计方案 Revise architectural layout协调铁路 / 物业发展设计 Co-ordinate with railway design64
Joint Venture with Developers65与开发商合作发展 Joint Venture with Developers物业发展必须与铁路发展要求相协调Property development compatible with the railway requirements铁路公司需监管合作发展的开发商之工作表现Railway corporation to monitor the performance of JV developer选择合作发展的开发商需进行资历审查Pre-qualification for financial and technical capabilities65
Joint Venture with Developers () 66与开发商合作发展 Joint Venture with Developers投标者需付可退回的投标按金或保证金 Tenderers may pay “earnest money”投标者更需根据招标文件的既定模式 (即标底) Tenderers to submit the financial proposal in accordance with “Base Bid”投标者亦可提交带「附加增值」的标书 Tenderers may submit “Alternative Bids”66
Information to Accompany Tenders () 67附带投标资料 Information to Accompany Tenders开发商的经验及专长The experience and expertise of the developer公司最近三年的财务报告 (如属上市公司，则需提供年报) The financial reports (or annual report in the case of public companies) for the past 3 years根据标底的财务安排建议案The financial proposal based on the Base Bid67
Information to Accompany Tenders 68附带投标资料 Information to Accompany Tenders亦可提交额外财务安排建议案 The developer may submit alternative financial proposals in addition to the Base Bid技术报告需详述开发商于物业发展方面之经验及专长The technical submission detailing the experience and expertise of the developer in property development物业发展计划The property development programme顾问公司名称 The names of the consultants68
Criteria of Award69中标准则 Criteria of Award69
Criteria of Award 70中标准则 Criteria of Award铁路公司之财务收益The financial benefit to the corporation开发商之财务能力及优势The developer’s financial strength开发商之发展、项目管理经验及专长 The development and project management experience and expertise70
Criteria of Award 71中标准则 Criteria of Award开发商合乎铁路要求之能力 The developer’s ability to comply with the railway requirements开发商合乎招标档中列明的条件、要求之能力 The developer’s ability to comply with the terms and requirements as set out in the tender invitation71
Conclusion 72总结 Conclusion以上物业发展模式亦适用于其它基建项目，如机场、公路等 Similar formula may be utilised when assessing property developments to accompany other infrastructure related projects such as airports, highways,
Key to SuccessInnovationIngenuityCreativity73成功要素Key to Success想象力Innovation技巧 Ingenuity创新Creativity73
